NJ 1994 , 363

HOGE RAAD

28 januari 1994, nr. 15224

(Mrs. Snijders, Mijnssen, Korthals Altes, Heemskerk, Swens-Donner; A-G De Vries Lentsch-Kostense)

RvdW 1994, 39
RVDW 1994, 39

Regeling

BW art. 7A:1623a, 1623k

Essentie

Huur van woonruimte. Voortzetting onderhuur bij beëindiging hoofdhuur. ‘Zelfstandige woning’ in art. 7A:1623a lid 3.

Huur woonruimte / voortzetting onderhuur bij beëindiging hoofdhuur / ‘zelfstandige woning’ in 7A:1623a lid 3

Samenvatting

De omschrijving van het begrip ‘zelfstandige woning’ in art. 1623a lid 3 bevat een tweeledige maatstaf. Het moet gaan om een woning ‘welke een eigen toegang heeft’ en ‘welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning’, in dier voege dat de woning aan beide criteria moet voldoen om een zelfstandige woning in de zin van deze wetsbepaling te zijn.

Partijen

Jeroen Bronkhorst, en

Anna Henriëtte Hubertina Bastiaans, te ‘s‑Gravenhage, eisers tot cassatie, adv. mr. A.P. Visser,

tegen

Johanna van Eijk, te ‘s‑Gravenhage, verweerster in cassatie, adv. mr. H.A. Zanoli.

Tekst

Rechtbank:

De feiten:

Het vanaf 1984 aan Van Eijk in eigendom toebehorende perceel aan de Borneostraat te ‘s‑Gravenhage omvat een appartement op de begane grond met het huisnummer 213 en de eerder genoemde bovenwoning met het huisnummer 215, bestaande uit de voorheen door Ten Pas bewoonde eerste etage en de door Bronkhorst c.s. bewoonde tweede etage met daarboven gelegen zolder. Nummer 213 heeft een eigen voordeur. Daarnaast bevindt zich de voordeur van de bovenwoning nr. 215 met daarachter een trap naar de eerste etage van de bovenwoning. Vanaf de gang van de eerste etage, waarop ook de deuren van de vertrekken op de eerste etage uitkomen, is via een afsluitbare toegangsdeur de tweede etage met zolder bereikbaar.

Op de tweede etage met zolder bevinden zich naast woonvertrekken een toilet, douche en keuken met eigen gas‑ en watervoorzieningen.

Ten Pas huurde, laatstelijk van Van Eijk, de bovenwoning, waarvan hij op zijn beurt de tweede etage met zolder verhuurde — vanaf 1985 — aan Bronkhorst, bij wie Bastiaans nadien is ingetrokken.

Het ten aanzien van Ten Pas gewezen verstek-vonnis d.d. 7 mei 1991 is inmiddels in kracht van gewijsde gegaan.

De grief:

Deze richt zich tegen het hierboven weergegeven oordeel van de kantonrechter omtrent de zelfstandigheid van de door Bronkhorst c.s. bewoonde ruimte.

Beoordeling van de grief:

Indien er inderdaad sprake is van een zelfstandige woning, het standpunt van Bronkhorst c.s. dan zet Bronkhorst met het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst van Ten Pas ingevolge art. 7A:1623k lid 1 BW zijn onderhuurovereenkomst met Van Eijk voort.

Kan van die zelfstandigheid niet worden uitgegaan, het standpunt van Van Eijk, dan verblijven Bronkhorst c.s. in de door hen bewoonde ruimte zonder recht of titel, omdat alsdan de hoofdregel geldt dat het einde van de hoofdhuur ook het einde van de onderhuur met zich meebrengt.

Met Van Eijk is de rechtbank van oordeel dat het door Bronkhorst c.s. bewoonde gedeelte van de bovenwoning niet is aan te merken als een zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1623a lid 3 BW jo 7A:1623k BW.

Weliswaar kunnen zij de tweede etage met zolder bewonen zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, maar hun toegangsdeur op de gang van de eerste etage, ook al is deze afsluitbaar, kan niet gelden als een eigen toegang in de zin van de wet.

Het begrip ‘zelfstandig’ in genoemde wettelijke bepalingen moet in enge zin worden uitgelegd. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft men met het in art. 1623a lid 3 BW (oud) (de strekking daarvan is sindsdien gelijk gebleven) gedefinieerde begrip willen aanhaken bij het ontwerp Huurprijzenwet woonruimte. Daarin is sprake van ‘een eigen voordeur’ in plaats van ‘een eigen toegang’, wat taalkundig al op een enge opvatting zou kunnen duiden. De toentertijd bij de totstandkoming van voormelde huurbepalingen gebezigde argumentie als rechtvaardiging voor de bescherming van — kort gezegd — de zelfstandige onderhuurder in tegenstelling tot de onzelfstandige spreekt in dit opzicht voor zich. De zelfstandigheid van de onderhuurder — aldus de memorie van antwoord — brengt mee dat deze geheel op zich zelf woont waardoor zijn bescherming niet stuit op bezwaar voor de verhuurder bij het zelf in gebruik nemen of weer in gebruik geven van de overige woonruimte; bescherming van de onzelfstandige onderhuurder daarentegen zou er toe leiden dat de opvolger van de oorspronkelijke huurder in de bewoning ‘binnenshuis’ te maken krijgt met een onderhuurder die hij niet heeft uitgezocht.

Daardoor is de eerste etage een onvrije etage, wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als een zelfstandige woning is aan te merken.

Hierbij is niet van betekenis dat deze ruimte volgens Bronkhorst c.s. al sinds jaar en dag apart werd verhuurd door Ten Pas, die zich kennelijk niet hinderde aan contact binnenshuis met zijn huurders; die waren wel van eigen keus. Evenmin doet hieraan af dat Van Eijk, bekend met deze onderhuur, daartegen geen bezwaar zou hebben gemaakt, wat Van Eijk overigens betwist. Enkel gedogen is onvoldoende om aan te nemen dat Van Eijk haar recht verwerkt zou hebben om zich jegens Bronkhorst na beëindiging van de hoofdhuur te beroepen op het onzelfstandige huurderschap van Bronkhorst. Het zou er hooguit toe hebben kunnen leiden dat Van Eijk geen beroep meer kon doen op eventueel onbevoegde onderhuur, maar art. 7A:1623k BW maakt geen verschil tussen bevoegde en onbevoegde onderhuur.

Conclusie uit het voorgaande is dat de grief slaagt en dat Bronkhorst aan zijn huurovereenkomst met Ten Pas geen huurrecht kan ontlenen jegens Van Eijk. Bronkhorst c.s. zullen het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning aan de Borneostraat te ‘s‑Gravenhage dienen te verlaten en te ontruimen. Het beroepen vonnis kan dan ook niet in stand blijven.

De proceskosten van beide instanties komen ten laste van Bronkhorst c.s. als de in het ongelijk gestelde partij.

Bronkhorst c.s. beklagen zich er nog over dat zij Van Eijks oorspronkelijke dagvaarding in prima ten onrechte niet hebben ontvangen, zodat volgens hen Van Eijk de kosten van het verstek zou moeten dragen. Daarvoor is in dit geval geen reden. Het verstek is niet verleend op een nietige dagvaarding. Bronkhorst c.s. hebben zich daarop niet beroepen en zo zij dat wel hadden gedaan, dan was dit beroep gestrand op art. 94 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Voor het overige volgt uit art. 89 Rv dat de kosten van het verstek voor rekening van Bronkhorst c.s. blijven. (enz.)

Cassatiemiddelen:

Middel I

Verzuim van vormen waarvan de niet naleving nietigheid ten gevolge heeft en/of schending van het recht op grond van de navolgende, ook in hun onderling verband, in aanmerking te nemen redenen omdat de rechtbank heeft overwogen en beslist als vermeld in het hier als ingelast te beschouwen vonnis, waarvan beroep.

Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen in r.o. 6 dat de bovenwoning van Bronkhorst geen zelfstandige woning is met de redengeving: (enz.)

Toelichting

De centrale vraag in deze kwestie is of een woonruimte welke overigens alle voorzieningen (keuken, douche‑ en wasgelegenheid en toilet) binnenshuis heeft, niettemin als onzelfstandig aangemerkt moet worden, doordat de toegang tot die woonruimte ‘slechts’ gevormd wordt door een (afsluitbare) deur aan het begin van de trap naar de betreffende verdieping en niet door een eigen voordeur. Dit laatste dan — in de kennelijke visie van de rechtbank — uit te leggen als voordeur aan de straatkant, met eigen trap e.d.

Vast staat dat het Burgerlijk Wetboek in art. 7A:1623a jo 1623k slechts rept over toegang en niet specifiek over een voordeur, hetgeen tot onduidelijkheden zou kunnen leiden.

In de wetsgeschiedenis aangaande de Huurprijzenwet woonruimte valt inderdaad op een gegeven moment het woord voordeur, doch in de M.v.A. besluit men de zin met: ’…, kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor, naar huidige opvattingen kenmerkende, woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning’.

In de Memorie van Antwoord Eerste Kamer (stuk nr. 24, p. 11) staat dat onder een (on)zelfstandige woning wordt begrepen (citaat):

‘zelfstandige woningen, te weten eengezinshuizen, etagewoningen, …, dat wil zeggen woningen waarin men kan verblijven zonder naar de huidige opvattingen kenmerkende woonfuncties, afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning;

niet zelfstandige woningen, onder te verdelen in:

…

een tot woning bestemd gedeelte van een woongebouw, welk gedeelte zelf niet als zelfstandige woning kan worden beschouwd omdat een of meer kenmerkende voorzieningen genoemd onder I ontbreken.

… ’(met cursiveringen van mij, advokaat)

De essentie en de ratio is dus niet die toegang (en al helemaal niet in de zin van voordeur) maar of beschikt wordt over de wezenlijke voorzieningen!

Dit wordt nog eens onderstreept met de circulaire van de staatssecretaris van VROM, d.d. 11 mei 1987, MG 87–10, Stcrt. 1987, 91 (eveneens opgenomen in ‘Groene Klapper’ Huurprijzenwet woonruimte onder nr. 37 waarin letterlijk staat (citaat):

Ter toetsing of er sprake is van een zelfstandige woning wijs ik u op artikel 1623a van het Burgerlijk Wetboek waar onder lid 3 de volgende begripsomschrijving wordt gegeven: onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning.

Zo de bedoeling ooit al geweest zou zijn de voordeur als essentieel criterium te laten gelden, dan is daarmee hier toch wel een einde gekomen.

Indien niet, dan ontstaat — sinds deze circulaire — de merkwaardige situatie dat de huurprijs van zelfstandige woonruimte leentjebuur speelt en afhankelijk wordt gesteld van het ‘toegangcriterium’ van woonruimte als bedoeld in het BW art. 7A:1623a, terwijl de in art. 7A:1623a jo 1623k gegeven huurbescherming dan weer leentjebuur speelt en afhankelijk zou zijn van een verwijzing naar het ‘voordeurcriterium’ van ontwerp Huurprijzenwet woonruimte. Een onhoudbare (cirkel) situatie!

De vigerende jurisprudentie, is hierop gebaseerd dat indien men maar beschikt over de, naast de feitelijke woon‑ en slaapruimte, wezenlijke voorzieningen (kook‑ en douche‑ c.q. wasgelegenheid en toilet), er sprake is van zelfstandige woonruimte. (Zie o.a. kantonrechter Amsterdam, Woonrecht 1985, afl. 8, nr. 98. [Een vrijwel identiek geval als onderhavige.] Kantonrechter Maastricht, Woonrecht 1987, afl. 2, nr. 26. Huurkommissie Nijmegen, Woonrecht 1983, afl. 1, nr. 9. Kantonrechter Utrecht, Woonrecht 1991, afl. 10, nr. 102.)

Sterker nog, in de jurisprudentie is zelfs terug te vinden dat ook het ontbreken van een aparte deur niet het zelfstandige karakter van een woning hoeft weg te nemen (zie kantonrechter Maastricht, Woonrecht 1991, afl. 4, nr. 45 [in de memorie van antwoord abusievelijk genummerd als 40]).

Middel II

De rechtbank overweegt ten onrechte in r.o. 6 en 7 dat zich hier het niet door de wetgever gewilde geval voordoet waarbij de nieuwe huurder van de eerste etage last ondervindt van de onderhuurder van de tweede etage, omdát de eerste etage een onvrije etage is, met als redengeving:

…; bescherming van de onzelfstandige onderhuurder daarentegen zou er toe leiden dat de opvolger van de oorspronkelijke huurder in de bewoning ‘binnenshuis’ te maken krijgt met een onderhuurder die hij niet heeft uitgezocht.

En deze, dus blijkens de wetsgeschiedenis geen bescherming verdienende, situatie doet zich in het onderhavige geval voor, doordat Bronkhorst cs geen eigen opgang hebben. Zij kunnen het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning alleen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en diens overloop.

Daardoor is de eerste etage een onvrije etage, wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als een zelfstandige woning is aan te merken.

Toelichting

Nergens geeft het recht aanknopingspunten voor dit oordeel van de rechtbank, er op neerkomend dat als de eerste etage ‘onvrij’ is, dáárom de tweede etage (welke op zich de kenmerken van een zelfstandige woonruimte in zich draagt) dat ook is.

Integendeel, uitgangspunt van de betreffende wettelijke bepaling is of de ruimte waar de, zich op de huurbescherming beroepende, onderhuurder verblijft, zelfstandig is.

Met de betreffende passage waarnaar de rechtbank verwijst, heeft de wetgever het kennelijk als onwenselijk geoordeeld dat de achterblijvende huurders, die beroep doen op huurbescherming, zich zouden kunnen mengen in het huiselijke leven en de nieuwe huurder, bijvoorbeeld door gezamelijk (gezamenlijk?; red.) gebruik van een of meerdere voorzieningen. Een dergelijke situatie doet zich voor bij kamerbewoners. Dàt is de ratio van de regeling! Uit de Nadere Memorie van Antwoord (stuk nr. 11)p. 19–20 blijkt dit eens te meer (citaat):

Over de ratio van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte hebben wij uitvoerig gesproken in de memorie van antwoord. (blz. 1 en 2). Wij hebben daar gezegd dat het ons te ver zou gaan wanneer de onderhuurder van bijvoorbeeld een kamer steeds zou kunnen blijven, indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De belemmering die daaruit in het algemeen voor de hoofdverhuurder zou voortvloeien om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren, achten wij onaanvaardbaar (met cursiveringen van mij, advokaat).

In het onderhavige geval doet die onaanvaardbaarheid zich niet voor, juist omdat men zelf al over al die voorzieningen beschikt. Het enkele elkaar tegen komen op de trap of de gang, welke toegang geeft naar de afzonderlijke bovengelegen etage, kan niet leiden tot het oordeel dat er sprake is van een nauw of ‘binnenshuis’ contact. Althans niet in dusdanige zin dat, bij afweging van alle in aanmerking komende belangen, daarvoor zoiets fundamenteels als een beroep op huurbescherming zou moeten wijken. Immers dat tegenkomen kan ook op straat of voor de deur en geldt ook voor het geval dat men elkaar tegenkomt in de lift of de gallerij van een flat of groot woongebouw, waarvan de woningen toch ontegenzeggelijk zelfstandig zijn.

Middel III

Verzuim van vormen waarvan de niet naleving nietigheid ten gevolge heeft en/of schending van het recht op grond van de navolgende, ook op hun onderling verband, in aanmerking te nemen redenen omdat de rechtbank heeft overwogen en beslist als vermeld in het hier als ingelast te beschouwen vonnis, waarvan beroep.

Ten onrechte heeft de rechtbank geconcludeerd dat (uit?; red.) het voorgaande is af te leiden dat de grief slaagt en dat Bronkhorst aan zijn huurovereenkomst met Ten Pas geen huurrecht kan ontlenen jegens Van Eijk. Voorts dat Bronkhorst cs het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning aan de Borneostraat te ‘s‑Gravenhage dienen te verlaten en te ontruimen en dat het beroepen vonnis niet in stand (kan?; red.) blijven, met veroordeling van Bronkhorst cs in de proceskosten van beide instanties als de in het ongelijk gestelde partij.

Toelichting

Uit hetgeen onder de middelen I en II is aangevoerd, dient te volgen dat de konklusie van de rechtbank onjuist is, dat er geen ontruimingsverplichting geldt voor Bronkhorst cs en dat dienentwege Van Eijk in de kosten veroordeeld moet worden.

Hoge Raad:

Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie — verder te noemen: Van Eijk — heeft bij exploit van 1 mei 1991 H.J. ten Pas, wonende te ‘s‑Gravenhage, te zamen met eiseres tot cassatie — onderscheidenlijk verder te noemen: Ten Pas en Bronkhorst c.s. — gedagvaard voor de kantonrechter te ‘s‑Gravenhage en gevorderd Ten Pas te veroordelen om de tweede etage met de daarboven gelegen zolderruimte aan de Borneostraat 215 te ‘s‑Gravenhage binnen 30 dagen na het in deze te wijzen vonnis te ontruimen, met veroordeling van Bronkhorst c.s. om die ontruiming te gehengen en te gedogen.

Bij verstekvonnis van 7 mei 1991 heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen.

Tegen voormeld vonnis zijn Bronkhorst c.s. in verzet gekomen.

Nadat Van Eijk in oppositie had geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het verzet, heeft de kantonrechter na descente bij vonnis van 12 nov. 1991 het verstekvonnis vernietigd, voor zover Bronkhorst c.s. daarbij werden veroordeeld een ontruiming van de door hen bewoonde woning op voormeld adres te gehengen en te gedogen, en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vordering van Van Eijk jegens hen afgewezen.

Tegen het vonnis van 12 nov. 1991 van de kantonrechter heeft Van Eijk hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank ‘s‑Gravenhage.

Bij vonnis van 12 aug. 1992 heeft de rechtbank laatstgenoemd vonnis van de kantonrechter vernietigd en zijn verstekvonnis van 7 mei 1991 bekrachtigd.

(…)

Beoordeling van de middelen

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Van Eijk is eigenares van de bovenwoning aan de Borneostraat 215 te ‘s‑Gravenhage, die bestaat uit een eerste etage en een tweede etage met daarboven gelegen zolder.

De bovenwoning heeft een eigen voordeur, waarachter een trap naar de eerste etage voert.

Vanaf de gang van de eerste etage, op welke gang ook de deuren van de vertrekken op de eerste etage uitkomen, is de tweede etage met zolder via een afsluitbare toegangsdeur bereikbaar.

Op de tweede etage met zolder bevinden zich woonvertrekken, een toilet, een douche en een keuken met eigen gas‑ en watervoorzieningen.

Ten Pas huurde sinds 1984 de gehele bovenwoning van Van Eijk. Ten Pas verhuurde vanaf 1985 de tweede etage met zolder aan Bronkhorst, bij wie Bastiaans nadien is ingetrokken.

De hoofdhuurovereenkomst tussen Van Eijk en Ten Pas is per 1 mei 1991 geëindigd.

3.2

Van Eijk heeft ontruiming van de tweede etage met zolder gevorderd als hiervoor onder 1 aangegeven. Bronkhorst c.s. hebben zich daartegenover beroepen op art. 7A:1623k lid 1 BW ten betoge dat de onderhuurovereenkomst, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, wordt voortgezet door de hoofdverhuurder Van Eijk.

3.3

De rechtbank heeft dit verweer verworpen en de vordering toegewezen, oordelend dat het door Bronkhorst c.s. bewoonde gedeelte van de bovenwoning niet is aan te merken als een zelfstandige woning in de zin van art. 1623a lid 3 in verbinding met art. 1623k lid 1.

De rechtbank heeft dit oordeel, kort samengevat, als volgt gemotiveerd. Bronkhorst c.s. kunnen weliswaar de tweede etage met zolder bewonen zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, maar hun toegangsdeur op de gang van de eerste etage, ook al is deze afsluitbaar, kan niet gelden als een eigen toegang in de zin van de wet (r.o. 6). Vervolgens heeft de rechtbank geciteerd uit de wetsgeschiedenis betreffende de Huurprijzenwet woonruimte en de art. 1623a en 1623k BW (r.o. 6) en daarop in r.o. 7 laten volgen:

En deze, dus blijkens de wetsgeschiedenis geen bescherming verdienende, situatie doet zich in het onderhavige geval voor, doordat Bronkhorst c.s. geen eigen opgang hebben. Zij kunnen het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning alleen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en diens overloop. Daardoor is de eerste etage een onvrije etage, wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als een zelfstandige woning is aan te merken.

3.4

Voor zover middel I ervan uitgaat dat de rechtbank de woorden ‘een eigen toegang’ in art. 1623a lid 3 heeft uitgelegd als ‘een eigen voordeur’ of ‘een eigen voordeur aan de straatkant’, mist het feitelijke grondslag.

Middel I betoogt dat uit de wetsgeschiedenis volgt, dat sprake is van een zelfstandige woning als men in die woning beschikt over wezenlijke voorzieningen, en dat ‘een eigen toegang’ tot de woning daarbij niet als essentieel criterium geldt.

Dit betoog berust op een onjuiste rechtsopvatting, zodat het middel faalt. De omschrijving van het begrip ‘zelfstandige woning’ in art. 1623a lid 3 bevat een tweeledige maatstaf. Het moet gaan om een woning ‘welke een eigen toegang heeft’ en ‘welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning’, in dier voege dat de woning aan beide criteria moet voldoen om een zelfstandige woning in de zin van deze wetsbepaling te zijn. Dit strookt ook met de wetsgeschiedenis.

3.5

Middel II keert zich tegen r.o. 7, gelezen in verband met r.o. 6 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank motiveert waarom in de situatie van het onderhavige geval de toegang tot de tweede etage met zolder niet ‘een eigen toegang’ is, namelijk omdat die ruimte alleen te bereiken is via de met bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en diens overloop, hetgeen betekent dat de opvolger van de oorspronkelijke (hoofd)huurder in de bewoning ‘binnenshuis’ te maken krijgt met een onderhuurder die hij niet heeft uitgezocht.

De rechtbank geeft in de bestreden rechtsoverwegingen niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.6

Middel III mist zelfstandige betekenis en deelt daarom het lot van de overige middelen.

Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Bronkhorst c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Eijk begroot op ƒ 457,20 aan verschotten en ƒ 2500 voor salaris.

Conclusie

A‑G mr. De Vries Lentsch-Kostense

Feiten en verloop van het geding

Inzet van het onderhavige geding is de vraag of de door eisers tot cassatie (verder: Bronkhorst c.s.) bewoonde tweede etage (met zolder) van de aan verweerster in cassatie (verder: Van Eijk) toebehorende bovenwoning aan de Borneostraat 215 te ‘s‑Gravenhage, een zelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1623k jo art. 7A:1623a lid 3 BW.

Bronkhorst c.s., die deze woonruimte huurden van de hoofdhuurder Ten Pas, hebben zich namelijk tegenover de ontruimingsvordering van Van Eijk beroepen op art. 7A:1623k, dat de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte beschermt door te bepalen dat de onderhuurovereenkomst met betrekking tot een zodanige woonruimte na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder wordt voortgezet.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (Zie de in cassatie niet bestreden derde rechtsoverweging van het vonnis van de rechtbank.)

De vanaf 1984 aan Van Eijk toebehorende bovenwoning aan de Borneostraat 215 bestaat uit de voorheen door Ten Pas bewoonde eerste etage en de door Bronkhorst c.s. bewoonde tweede etage met daarboven gelegen zolder. De bovenwoning heeft een eigen voordeur; daarachter bevindt zich de trap naar de eerste etage. Vanaf de gang van die eerste etage, op welke gang ook de deuren van de vertrekken op de eerste etage uitkomen, is de tweede etage met zolder bereikbaar via een afsluitbare toegangsdeur. Op de tweede etage met zolder bevinden zich — naast woonvertrekken — een toilet, een douche en een keuken met eigen gas‑ en watervoorzieningen. Ten Pas huurde de bovenwoning aan de Borneostraat, vanaf 1984 van Van Eijk; hij verhuurde op zijn beurt — vanaf 1985 — de tweede etage met zolder aan Bronkhorst, bij wie Bastiaans nadien is ingetrokken. De huurovereenkomst tussen Van Eijk en Ten Pas is per 1 mei 1991 geëindigd.

Van Eijk vorderde bij inleidende dagvaarding ten aanzien van Ten Pas ontruiming van de tweede etage en de daarboven gelegen zolderruimte, en ten aanzien van Bronkhorst c.s. het gehengen en gedogen van deze ontruiming. De kantonrechter wees deze vorderingen bij verstekvonnis van 7 mei 1991 toe. Bronkhorst c.s. kwamen in verzet en beriepen zich, zoals gezegd, op art. 1623k BW, thans art. 7A:1623k BW.

De kantonrechter kwam, na een descente, tot de conclusie dat de door Bronkhorst c.s. bewoonde ruimte aangemerkt moet worden als een zelfstandige woonruimte in de zin van art. 1623k BW. Hij vernietigde zijn eerdere verstekvonnis — voor zover gewezen tegen Bronkhorst c.s. — en wees Van Eijk’s vordering jegens Bronkhorst c.s. tot gehengen en gedogen van de ontruiming van de tweede etage met zolderruimte alsnog af.

De rechtbank was — anders dan de kantonrechter — van oordeel dat het door Bronkhorst c.s. bewoonde gedeelte van de bovenwoning niet kan worden beschouwd als een zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1623k jo 1623a lid 3 BW. Zij overwoog in dat verband in r.o. 6 en 7 met name het volgende:

Bronkhorst c.s. kunnen de tweede etage met zolder weliswaar bewonen zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, doch de toegangsdeur op de gang van de eerste etage kan niet gelden als een eigen toegang in de zin van de wet ook al is deze deur afsluitbaar. Het begrip ‘zelfstandig’ moet immers in enge zin worden uitgelegd. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft men met het begrip zelfstandige woning willen aanhaken bij het ontwerp Huurprijzenwet woonruimte, waarin sprake is van ‘een eigen voordeur’ in plaats van ‘een eigen toegang’; dat zou taalkundig al op een enge opvatting kunnen duiden. In dit opzicht spreekt voor zich de argumentatie die destijds bij de totstandkoming van de wettelijke bepalingen is gebezigd als rechtvaardiging voor het bieden van bescherming aan de zelfstandige en niet aan de onzelfstandige onderhuurder; deze argumentatie komt daarop neer dat bescherming van de geheel op zichzelf wonende, zelfstandige, onderhuurder niet stuit op bezwaar voor de verhuurder bij het zelf in gebruik nemen of weer in gebruik geven van de overige woonruimte, terwijl bescherming van de onzelfstandige huurder er daarentegen toe zou leiden dat de opvolger van de oorspronkelijke huurder in de bewoning ‘binnenshuis’ te maken krijgt met een onderhuurder de hij niet heeft uitgezocht. Juist deze laatste, blijkens de wetgeschiedenis geen bescherming verdienende, situatie doet zich hier voor nu Bronkhorst c.s. geen eigen opgang hebben doch het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning alleen kunnen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap, en ‘diens’ overloop. Juist daardoor is de eerste etage een ‘onvrije etage’, wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als zelfstandige woning is aan te merken.

Aldus de rechtbank.

Bronkhorst c.s. hebben (tijdig) cassatieberoep ingesteld. Van Eijk heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak van een schriftelijke toelichting voorzien.

De cassatiemiddelen

Middel I komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat de tweede etage met zolder als onzelfstandig moet worden aangemerkt omdat de toegangsdeur op de gang van de eerste etage niet kan gelden als een eigen toegang in de zin van de wet. De rechtbank gaat er kennelijk vanuit, aldus het middel, dat eerst sprake kan zijn van een zelfstandige woonruimte indien wordt beschikt over een voordeur aan de straatkant met een eigen trap. Daarmee miskent de rechtbank, aldus Bronkhorst c.s., dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat slechts het beschikken over alle wezenlijke voorzieningen essentieel is voor het zelfstandige karakter van een woonruimte, en niet het beschikken over een eigen toegang of aparte deur (laat staan over een eigen voordeur).

De rechtbank is er terecht van uitgegaan dat een woonruimte eerst een zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1623a e.v. BW kan zijn indien de woonruimte beschikt over alle wezenlijke voorzieningen en over ‘een eigen toegang’. Middel I moet mijns inziens dan ook falen.

Dat hier sprake is van cumulatieve vereisten blijkt reeds uit de tekst van de wet nu in art. 7A:1623a lid 3 BW de volgende omschrijving van het begrip zelfstandige woning wordt gegeven: ‘Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en (cursivering van mij; DVL) welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning’.

Het blijkt ook uit de wetsgeschiedenis, waar wordt vermeld dat aansluiting is gezocht bij het begrip zelfstandige woning van de Huurprijzenwet woonruimte, waar zelfs wordt gesproken over het beschikken over ‘een eigen voordeur’. Ik citeer uit de memorie van antwoord bij de Wet van 21 juni 1979, Stb. 330 (het derde lid van art. 1623a werd eerst bij deze wet in het BW opgenomen, terwijl art. 1623a (zonder omschrijving van het begrip zelfstandige woonruimte) reeds bij Wet van 15 juni 1971 (Stb. 305) in het BW was geïncorporeerd) (Tweede Kamer, zitting 1978–1979, wetsvoorstel 14 249, nr. 6, p. 2):

Van het begrip ‘zelfstandige woning’ is in de MvA op het ontwerp Huurprijzenwet woonruimte (p. 47) een omschrijving gegeven, die ons ook hier bruikbaar lijkt. Deze luidt als volgt: ‘Onder een zelfstandige woning moet worden begrepen de woning, al dan niet deel uitmakend van een complex woningen, die een eigen voordeur heeft, en (cursivering van mij; DVL) voorzien is van keuken, toilet en wasruimte, kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor, naar de huidige opvattingen kenmerkende, woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning’.

Met de zinswending ‘kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor (…) kenmerkende woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning’ wordt kennelijk slechts een samenvattende omschrijving gegeven van de voorzieningen die in de woning aanwezig moeten zijn, en niet van het begrip zelfstandige woning zelf. Anders dan Bronkhorst c.s. kennelijk menen kan uit deze zinswending dan ook niet worden afgeleid dat het vereiste van de eigen toegang/voordeur niet langer zou gelden.

Ik verwijs hier verder nog naar Asser-Abas (Huur), 1990, nr. 195 en 379, en naar A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 7 e.v.

Middel II betoogt dat het oordeel van de rechtbank daarop neerkomt dat ‘als de eerste etage ‘onvrij’ is, dáárom de tweede etage (welke op zich de kenmerken van een zelfstandige woonruimte in zich draagt) dat ook is’. Gesteld wordt dat de rechtbank aldus miskent dat uitgangspunt van de betreffende wettelijke bepaling is of de ruimte waar de onderhuurder verblijft, zelfstandig is.

Voorts wordt aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat zich in casu de situatie voordoet dat uit het voortduren van de onderhuurovereenkomst een belemmering voor de hoofdverhuurder zou voortvloeien om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren. In dit verband wordt betoogd dat het enkele elkaar tegenkomen op de trap of de gang welke toegang geeft naar de bovengelegen tweede etage, niet kan leiden tot het oordeel dat sprake is van een nauw of ‘binnenshuis’ contact.

Ook dit middel kan naar het mij voorkomt niet slagen. Ik stel hier voorop dat het middel er kennelijk van uitgaat dat geen sprake kan zijn van een zelfstandige woning indien zich de situatie voordoet dat het voortduren van de onderhuurovereenkomst een belemmering zou opleveren voor het opnieuw verhuren van het vrijgekomen gedeelte van de woning. Ook de rechtbank is daarvan uitgegaan.

Dit uitgangspunt is juist. Ik teken hierbij het volgende aan. Een over alle wezenlijke voorzieningen beschikkende woonruimte kan ook ingeval zij geen eigen buitendeur heeft, een zelfstandige woning zijn in de zin van art. 7A:1623a BW. Zij moet dan wel toegankelijk zijn via een ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’; men spreekt in dat geval van een ‘onvrije woning’. Ik verwijs in dit verband naar de toelichting bij bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte, waar het volgende wordt vermeld:

Binnen het in artikel 1623a van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.

De vraag of sprake is van een gemeenschappelijke verkeersruimte en daarmee van een onvrije zelfstandige woning met een ‘eigen toegang’, is feitelijk van aard. Veel zal afhangen van de waardering van de omstandigheden van het geval.

Uit de zojuist geciteerde toelichting lijkt te volgen dat eerst van een gemeenschappelijke verkeersruimte sprake kan zijn indien ook de onderhuurder die de ruimte moet gebruiken als toegang voor zijn woonruimte — naast het recht van feitelijk gebruik — enige medezeggenschap over die verkeersruimte heeft.

Hoe dit ook zij, bij de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke verkeersruimte en daarmee van een zelfstandige woning met een eigen toegang, moet in ieder geval meewegen hetgeen uit de parlementaire geschiedenis blijkt met betrekking tot de ratio van het beschermen van de onderhuurder. Ik citeer hier uit de MvA en de nadere MvA bij de reeds genoemde Wet van 21 juni 1979 (Tweede Kamer, zitting 1978–1979, wetsvoorstel 14249, nr. 6 p. 2 resp. nr. 11, p. 20):

Bij de beoordeling van het vraagstuk van de onderhuur moet met verschillende situaties rekening gehouden worden. Gaat het om onderverhuur van een zelfstandige woning, dan achten wij het gerechtvaardigd, dat, ingeval de huurovereenkomst komt te eindigen, de overeenkomst van de onderhuurder door deze als huurder met de hoofdverhuurder kan worden voortgezet. De bezwaren die kunnen voortvloeien uit het nauwe contact, dat de nieuwe huurder in zijn woning met de onderhuurder zou hebben, doen zich dan niet voor.

Over de ratio van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte hebben wij uitvoerig gesproken in de memorie van antwoord (blz. 1 en 2). Wij hebben daar gezegd dat het ons te ver zou gaan wanneer de onderhuurder van bijvoorbeeld een kamer steeds zou kunnen blijven, indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De belemmering die daaruit in het algemeen voor de hoofdverhuurder zou voortvloeien om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren, achten wij niet aanvaardbaar.

Uit de hier geciteerde passages moet mijns inziens worden afgeleid dat eerst sprake kan zijn van een zelfstandige woning met een eigen toegang indien het voortduren van de onderhuurovereenkomst bij de beëindiging van de hoofdhuur geen reële belemmering voor de hoofdverhuurder oplevert om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren. Zoals gezegd, zijn ook de rechtbank en Bronkhorst c.s. daarvan uitgegaan.

Zie over het criterium van de reële belemmering voorts ook Asser-Abas (Huur), 1990, nr. 195 met verdere verwijzingen.

Of sprake is van een ‘reële belemmering’, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij zal met name van belang zijn welke voorzieningen zijn getroffen ter bescherming van de privacy van de hoofdhuurder. Dat verklaart ook waarom een woonruimte die slechts te bereiken is via een gang die zowel bij de huurder als de onderhuurder in gebruik is, nu eens wel en dan weer niet als zelfstandige woonruimte wordt gekwalificeerd; ik verwijs hier naar R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 1992, par. 2.4.

De rechtbank is van oordeel dat in casu het voortduren van de onderhuurovereenkomst met betrekking tot de tweede etage een reële belemmering voor de hoofdverhuurder oplevert om het vrijgekomen gedeelte van de woning (de door Ten Pas bewoonde eerste etage) te verhuren. Het middel ziet eraan voorbij dat de rechtbank juist in dat verband spreekt over een eerste etage die ‘onvrij’ is doordat Bronkhorst c.s. hun woonruimte alleen kunnen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en ‘diens’ overloop. Ik voeg hier nog aan toe dat de rechtbank met de woorden ‘diens overloop’ kennelijk beoogt aan te geven dat Bronkhorst c.s. in feite geen enkele zeggenschap over de overloop hadden, zodat die overloop — gemeten naar het criterium van de hiervoor geciteerde toelichting bij bijlage I van het Besluit Huurprijzen Woonruimte — geen ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’ kan zijn en de woonruimte van Bronkhorst c.s. geen zelfstandige woning met een eigen toegang.

Het oordeel van de rechtbank getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk; nadere motivering behoefde het evenmin. Voor een verdere toetsing is in cassatie geen plaats. Daarop loopt het tweede middel vast.

Middel III bevat geen zelfstandige klacht en zal derhalve het lot van de overige middelen moeten delen.

Conclusie

De middelen ongegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 28-01-1994, NJ 1994, 363 Bronkhorst/Van Eijk

NJ 1994 , 363

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Conclusie