NJ  1999 , 380

HOGE RAAD

27 november 1998, nr. 16729, C97/208

(Mrs. Martens, Korthals Altes, Neleman, Herrmann, De Savornin Lohman; A-G Hartkamp; m.nt. PAS)

RvdW 1998, 224
m.nt. PAS
RVDW 1998, 224

Regeling

BW art. 6:74, 89, 7A:1600

Essentie

Huur. Verplichting tot teruggave in goede staat en ingebrekestelling; schadevergoeding.

De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven — een verplichting die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave en een verplichting die zaak in goede staat te brengen — kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt; bij niet nakoming is de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim. Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel dat gezien het ontbreken van een inspectie vóór ontruiming slechts die kosten als schadevergoeding kunnen worden gevorderd die de huurder zelf had moeten maken voor oplevering in goede staat.

Huur/verplichting tot teruggave in goede staat en ingebrekestelling; schadevergoeding

Samenvatting

Verhuurder maakt bij einde van de huur aanspraak op kosten van herstel van de woning in goede staat. Huurder betoogt dat het achterwege laten van een inspectie vóór de ontruiming meebrengt dat de verhuurder in het geheel geen aanspraak op schadevergoeding kan maken.

De huurder — die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming — is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 20 sept. 1996, NJ 1996, 748).

Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel van de rechtbank dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de verhuurder gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van huurder kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.* [1] 

Partijen

Rene Johannes Cornelis van der Meer, te Amsterdam, eiser tot cassatie, adv. mr. K.T.B. Salomons,

tegen

De vereniging Woningbouwvereniging Beter Wonen, te Zierikzee, verweerster in cassatie, niet verschenen.

Tekst

Rechtbank:

3 De beoordeling van het geschil in hoger beroep

3.1

In hoger beroep kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:

—

appellant heeft van geïntimeerde in huur gehad de woning Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk;

—

deze huur is geëindigd op 30 juni 1992 door de ontruiming van die woning wegens huurachterstand;

—

er is bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door appellant in huur is aanvaard;

—

de woning is vóór de ontruiming niet door geïntimeerde geïnspecteerd;

—

de staat waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst is weergegeven op de door geïntimeerde ter griffie gedeponeerde kleurenfoto’s.

3.2

Geïntimeerde heeft ƒ 21 517 gevorderd als vergoeding van de schade die door appellant in haar standpunt is veroorzaakt doordat appellant de woning niet in de oorspronkelijke goede staat waarin deze was aanvaard (geïntimeerde spreekt van een ‘erbarmelijke staat’ waarin de woning door appellant is achtergelaten) weer heeft opgeleverd. Tevens heeft geïntimeerde wettelijke rente en veroordeling van appellant in de proceskosten gevorderd.

3.3

Appellant heeft als primair verweer betwist dat hij de woning in erbarmelijke staat heeft achtergelaten. Volgens appellant dient geïntimeerde op dit punt bewijs te leveren.

Dit verweer gaat niet op. Appellant heeft niet betwist dat de in het geding gebrachte foto’s de staat weergeven waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst. De rechtbank is op grond van de eigen waarneming van de foto’s met geïntimeerde van oordeel dat deze staat als ‘erbarmelijk’ kan worden aangemerkt.

3.4

Het verweer van appellant hield echter tevens in dat hij de woning in dezelfde staat weer heeft opgeleverd als waarin hij die bij de aanvang van de huur had aanvaard. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat volgens appellant de woning bij de aanvang van de huur al verkeerde in de staat zoals die op de foto’s betreffende de toestand bij het einde van de huur is weergegeven.

Dit verweer wordt verworpen. Zoals appellant bij akte d.d. 1 april 1996 in eerste instantie zelf al met zoveel woorden heeft betoogd moet bij gebrek aan een beschrijving van het verhuurde worden voorondersteld dat appellant het gehuurde in goede staat heeft aanvaard (art. 7A:1599 BW). Dit wettelijk vermoeden wordt ondersteund door de producties die geïntimeerde in eerste instantie bij akte d.d. 14 maart 1996 heeft overgelegd.

Tegenover deze wettelijke vooronderstelling zou het dan aan appellant zijn geweest om te bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur al in voormelde ‘erbarmelijke staat’ verkeerde. Appellant heeft in het geheel geen bewijs aangeboden, laat staan een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod zoals in hoger beroep mag worden verlangd, zodat er geen aanleiding is voor een bewijsopdracht, maar uitgegaan moet worden van de vooronderstelling dat de woning bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde.

3.5

Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen.

Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen.

Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten. Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als ‘goed’ in de zin van art. 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.

3.6

Appellant heeft aangevoerd dat de vordering van geïntimeerde op meer betrekking heeft dan alleen de kosten die nodig waren om de woning in de oorspronkelijke staat te brengen. Volgens appellant heeft geïntimeerde de woning geheel laten opknappen c.q. renoveren.

Bij memorie van grieven heeft appellant de verrichte herstelwerkzaamheden omschreven als:

het schilderen van alle kozijnen, deuren en houtwerk, het sausen van alle wanden en plafonds, het behanggereed laten opleveren van de muren en het vernieuwen van alle stopcontacten, schakelaars, plinten en het toilet. Geïntimeerde heeft deze opsomming niet weersproken.

Aan de hand van de foto’s valt vast te stellen dat deze werkzaamheden voor het overgrote deel geen overbodige luxe zijn geweest. Twijfel kan er bestaan over de vraag of het noodzakelijk was alle stopcontacten, schakelaars en plinten te vernieuwen. Gezien het onder 3.5 overwogene komt deze twijfel voor risico van geïntimeerde.

3.7

Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat geïntimeerde in beginsel aanspraak kan maken op een vergoeding van de kosten die appellant zou hebben gehad indien hij genoemde werkzaamheden — uitgezonderd die betreffende de stopcontacten, schakelaars en plinten — zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren.

De rechtbank zal appellant in de gelegenheid stellen zich erover uit te laten welk bedrag hiermee gemoeid zou zijn geweest. Geïntimeerde mag daarop dan reageren.

3.8

Appellant heeft ook nog opgeworpen dat geïntimeerde de vordering niet te goeder trouw ruim drie jaar na de ontruiming meer kon instellen. Dit verweer treft geen doel. Het enkele feit dat geïntimeerde enige tijd heeft laten verstrijken om de onderhavige vordering in te stellen brengt niet met zich mee dat deze vordering daarna niet meer kan worden ingesteld. De vordering is nog niet verjaard. Dit wordt niet anders door de door appellant genoemde omstandigheden dat het hier gaat om een substantiële vordering, dat geïntimeerde appellant al voor of na de ontruiming had kunnen aanspreken of dat thans de staat van het gehuurde bij de ontruiming niet goed meer vast te stellen zou zijn.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht, in het bijzonder de art. 6:74 en 6:89 BW, dan wel verzuim van vormen waarvan het niet in acht nemen grond voor vernietiging vormt, doordat de rechtbank heeft overwogen als in het vonnis waarvan beroep, met name r.o. 3.5 daarvan, verwoord, en op grond daarvan heeft beslist als in het slot van r.o. 3.5 en 3.6 aangegeven, ten onrechte en in strijd met het recht op grond van de navolgende, voor zoveel nodig in onderling verband in aanmerking te nemen redenen.

Feitelijke inleiding

Van der Meer huurde een woning van de Woningbouwvereniging aan de Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk. Deze woning is op 30 juni 1992 vanwege huurachterstand ontruimd. Van der Meer stelt dat hij bij de ontruiming aanwezig is geweest en bij die gelegenheid de sleutels heeft overhandigd (zie o.m. conclusie van antwoord kantongerecht nr. 2 en 3 en conclusie van dupliek nr. 3). De Woningbouwvereniging betwist vorenstaande en stelt dat Van der Meer met de noorderzon vertrokken is. Dit laatste wordt door Van der Meer gemotiveerd betwist (zie o.m. conclusie van antwoord nr. 3). Voor de ontruiming is de woning niet geïnspecteerd door de Woningbouwvereniging als verhuurster. De Woningbouwvereniging vordert een vergoeding voor de schade die de huurder heeft veroorzaakt doordat de huurder de woning niet in een behoorlijke staat heeft opgeleverd. Bij de aanvang van de huur is er geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde.

De kantonrechter te Zierikzee heeft bij vonnis van 9 mei 1996 (rolnr. 95–790) Van der Meer veroordeeld om aan de Woningbouwvereniging te betalen ƒ 21 517, te vermeerderen met rente en kosten.

Van der Meer is van dit vonnis tijdig in hoger beroep gekomen. Nadat partijen de memorie van grieven en memorie van antwoord hebben gewisseld, heeft de arrondissementsrechtbank te Middelburg op 11 juni 1997 vonnis gewezen. Het dictum van het vonnis bevat de verwijzing naar de rolzitting van 20 augustus 1997. Het vonnis bevat de hiernavolgende eindbeslissing, waartegen dit cassatieberoep zich richt:

r.o. 3.5. Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen.

Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen. Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten.

Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als ‘goed’ in de zin van art. 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.

Middels vorenstaande overweging heeft de rechtbank over enig deel van het gevorderde onherroepelijk beslist. De verwijzing naar de rolzitting van 20 augustus 1997 dient daar enkel toe om partijen in de gelegenheid te stellen zich over een aspect van de kosten uit te laten. De kern van de zaak: te weten de schadeplichtigheid van Van der Meer, is middels dit vonnis door de rechtbank afgedaan. Vandaar dat Van der Meer ook ontvangen kan worden in zijn cassatieberoep.

Tegen de hierboven geciteerde overwegingen van de rechtbank, richt Van der Meer zijn middel in cassatie.

Toelichting op het middel

Aan de orde is een situatie waarbij een huurder een woning oplevert in een niet-gewenste staat; dit levert een niet-deugdelijke nakoming op. Het feit dat een huurder niet-deugdelijk nakomt, betekent (nog) niet dat er sprake is van wanprestatie. Dit laatste is eerst aan de orde, indien de huurder-schuldenaar, na in gebreke te zijn gesteld, in verzuim is. Eerst op dat moment treedt de schadeplichtigheid van de huurder-schuldenaar in. Vgl.: Hoge Raad 12 november 1993, NJ 1994, 155 (Verhage/Algemene wbv), waarin ten aanzien van de opleveringsplicht van de verhuurder geen verzuim van rechtswege werd aangenomen toen hij de zaak in gebrekkige toestand aan de huurder ter beschikking had gesteld (zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht 1994, p. 105).

Volgens art. 6:74 BW is schadevergoeding alleen verschuldigd wanneer eerst de debiteur in gebreke is gesteld en deze de termijn die hem daarbij werd gegeven ongebruikt heeft laten verstrijken. Niet altijd is een voorafgaande ingebrekestelling nodig; art. 6:83 BW geeft een niet-limitatieve opsomming van gevallen waarin ingebrekestelling overbodig is:

—

Wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn is verstreken, zonder dat de verbintenis is nagekomen.

—

Wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in art. 74 BW lid 1.

—

Wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten (valt slechts uit de gedragingen van de schuldenaar of uit diens mededelingen jegens derden af te leiden dat de schuldenaar niet zal nakomen, dan is een aansprakelijkheidstelling als bedoeld in art. 6:82 BW vereist).

Bij arrest van de Hoge Raad van 22 mei 1981, NJ 1982, 59, werd beslist dat in geval van een ondeugdelijke nakoming ingebrekestelling alleen dan overbodig is, als de fout definitief is en niet meer voor herstel vatbaar:

…, hetgeen in het onderdeel wordt betoogd is in zoverre juist dat zich het geval kan voordoen dat in verband met de eisen van de goede trouw het niet-behoorlijk presteren eerst door de schuldeiser als wanprestatie mag worden aangemerkt, nadat de schuldenaar tot herstel van het gebrek is aangemaand en hij verzuimd heeft binnen de hem gestelde termijn het gebrek op te heffen of alsnog tot behoorlijke prestatie over te gaan’.

Vergelijk ook:

Nu in de onderhavige zaak de mogelijkheid van herstel bestond, was ingebrekestelling vereist en had de kwestie beter aan de hand van de regels van verzuim na ingebrekestelling beslist kunnen worden’ (noot van PAS onder Hoge Raad 12 november 1993, NJ 1994, 155).

De rechtbank brengt aan het slot van r.o. 3.5 tot uitdrukking, dat het einde van de huurovereenkomst een fatale termijn is, waarin de woning in een goede staat moet worden opgeleverd. In zoverre zou het niet nodig zijn om een ingebrekestelling te sturen aan de huurder voor het doen intreden van het verzuim, aldus de rechtbank.

Vorenstaande opvatting is door Van der Meer uitdrukkelijk bestreden en is ook in strijd met het recht.

Vergelijk in de jurisprudentie:

—

rechtbank Zutphen, 16 september 1993, Praktijkgids 1994, 4175:

De verhuurder kan pas vergoeding van schade vorderen, indien hij de huurder in de gelegenheid heeft gesteld die schade te herstellen. De huurder behoeft ook niet een deel van de herstelkosten te vergoeden (omdat de huurder zelf niet heeft kunnen herstellen), aangezien dit zou impliceren dat het wezen van de ingebrekestelling miskend zou worden.

—

Kantongerecht Apeldoorn, 17 juli 1991, Praktijkgids 1991, 3534 met betrekking tot mutatieschade:

Dienaangaande geldt als vaste rechtspraak dat een verhuurder eerst vergoeding van schade aan het gehuurde ten tijde van het einde van de huurovereenkomst mag vorderen, indien hij de huurder in de gelegenheid heeft gesteld de schade te herstellen dan wel op eigen kosten te doen herstellen.

Volgens deze uitspraak doet het er niet toe hoe de huurovereenkomst beëindigd is.

—

Kantongerecht Amsterdam, 30 maart 1993, WR 1993, 51: In deze zaak was de huurder niet in gebreke gesteld en niet in de gelegenheid gesteld zelf de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Volgens de verhuurder had de huurder niet het nieuwe adres achtergelaten. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder naar het nieuwe adres had moeten informeren omdat de verhuurder er op bedacht had moeten zijn dat uit de inspectie zou kunnen voortvloeien dat herstelwerkzaamheden verricht zouden dienen te worden.

—

Kantongerecht Harderwijk, 22 februari 1989, WR 1989, 45: Ook deze kantonrechter is van mening dat een verhuurder geen mutatieschade kan verhalen op een (ex‑)huurder, wanneer de verhuurder heeft nagelaten om die gebreken te melden bij de huurder.

—

Kantonrechter Apeldoorn, 10 maart 1993, WR 1993, 50: Zelfs bij een ontruiming is een ingebrekestelling vereist. Het argument dat iemand die wegens overlast wordt ontruimd niet in de gelegenheid behoeft te worden gesteld eventuele gebreken zelf te verrichten gaat niet op. Het had op de weg van de verhuurder gelegen bij de aanzegging van de ontruiming tevens in gebreke te stellen:

Niet valt in te zien waarom de verhuurder niet enige tijd voor de geplande datum van de ontruiming aan huurder kon berichten dat zij — juist met het oog op het voorkomen van de thans gerezen problemen — de woning in het bijzijn van huurder wenst te inspecteren teneinde hem te verwittigen van datgene wat de verhuurder niet zinde en teneinde de huurder te sommeren de gebreken zelf vóór de ontruiming te verhelpen.

De kantonrechter zegt zelfs in deze zaak dat de verhuurder de huurder tijdig had kunnen sommeren een correspondentie-adres achter te laten.

Volgens art. 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Volgens de memorie van antwoord van de Tweede Kamer bij het wetsvoorstel is dit artikel ook van toepassing wanneer de schuldeiser de zaak van tevoren had kunnen inspecteren.

Men denke aan het geval dat … de schuldeiser in de gelegenheid wordt gesteld de verschuldigde zaak vóór de aflevering te inspecteren. De schuldeiser zal dan in de regel terzake van de door hem bij deze inspectie ontdekte gebreken terstond te hebben protesteren’ (Parlementaire geschiedenisboek 6 NBW, p. 317).

Volgens Dozy is een huurder die een woning niet in goede of afgesproken staat aan de verhuurder ter beschikking stelt, niet van rechtswege in verzuim (zie Handboek Huurrecht, art. 7A:1599. Aantekening 5b, p. 1599–4 (oktober 1996)). Even verder stelt zij:

Indien de verhuurder het gehuurde niet of niet-tijdig inspecteert, terwijl hij daartoe wel de gelegenheid heeft gehad, dan verliest hij zijn recht om zich na de oplevering te beroepen op gebreken’ (p. 1599–6).

Wiegman en Zuidema (Recht voor de huurder, 1996, p. 28) stellen:

De verhuurder die niet aldus te werk gaat loopt het risico dat een vordering tot vergoeding van de gemaakte herstelkosten op de huurder wordt afgewezen, omdat de verhuurder geen zorgvuldige procedure heeft gevolgd. Dit betekent niet dat een huurder een herstelkostenvordering van de verhuurder kan frustreren door voor het einde van de huur met de noorderzon te vertrekken. In dat geval is het de huurder toe te rekenen dat de opleveringsprocedure niet is gelopen zoals eigenlijk had gemoeten.

In de aan de orde zijnde procedure stelt de Woningbouwvereniging, dat de huurder na de ontruiming met de noorderzon is vertrokken. Dit is in de procedure geenszins feitelijk vastgesteld en zeer gemotiveerd door Van der Meer bestreden. Doch zelfs al zou Van der Meer na de ontruiming zonder achterlating van adres vertrokken zijn, dan nog bestaat er geen reden Van der Meer toe te rekenen dat hij geen ingebrekestelling heeft ontvangen omdat hij ‘weg’ was. De huurbeëindiging en de ontruiming is onmiskenbaar uitgegaan van de Woningbouwvereniging en derhalve wist de Woningbouwvereniging als verhuurster dat de huurder op een bepaalde tijd de woning zou hebben verlaten. Aldus heeft de Woningbouwvereniging voldoende tijd gehad de huurder te informeren over zijn plicht de woning in goede staat achter te laten.

De Woningbouwvereniging beroept zich er nog op dat na een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming een ingebrekestelling niet vereist is en verwijst daarbij naar NJ 1972, 40, te weten ‘gezien de aard van een zodanige wanprestatie’. Deze zinsnede heeft echter geen betrekking op de ontbinding en de ontruiming, maar op het gedrag van de nalatige huurder, te weten het telkens te laat betalen van de huur.

Hoge Raad:

1

Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie — verder te noemen: de woningbouwvereniging — heeft bij exploit van 27 september 1995 eiser tot cassatie — verder te noemen: Van der Meer — gedagvaard voor de kantonrechter te Zierikzee en gevorderd Van der Meer te veroordelen tot betaling van ƒ 21 517, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.

Van der Meer heeft de vordering bestreden.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 22 februari 1996 de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld de in dit vonnis gevraagde inlichtingen te verstrekken en bij eindvonnis van 9 mei 1996 haar vordering toegewezen.

Tegen het eindvonnis heeft Van der Meer hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.

Bij vonnis van 11 juni 1997 heeft de rechtbank — onder aanhouding van iedere verdere beslissing — partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten in voege als in het vonnis vermeld.

(…)

2

Het geding in cassatie

(…)

3

Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

i

Van der Meer heeft van de woningbouwvereniging de woning Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk in huur gehad, welke huur is geëindigd op 30 juni 1992. Op deze datum is de woning ontruimd.

ii

Bij de aanvang van de huur is geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door Van der Meer in huur is aanvaard. De woning is vóór de ontruiming niet door de woningbouwvereniging geïnspecteerd.

3.2

De woningbouwvereniging heeft in het onderhavige geding betaling van ƒ 21 517 gevorderd als vergoeding van de schade die Van der Meer heeft veroorzaakt doordat Van der Meer, naar de in cassatie niet bestreden vaststellingen van de rechtbank, de woning, die bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde, bij het einde van de huur in erbarmelijke staat heeft achtergelaten. Tegen deze vordering heeft Van der Meer als verweer aangevoerd, voor zover in cassatie nog van belang, dat de woningbouwvereniging de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren, dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden zelf de woning in de oorspronkelijke staat te brengen en dat de woningbouwvereniging pas na ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim had mogen gaan herstellen.

De rechtbank heeft in r.o. 3.5 van haar vonnis dit verweer in zoverre gehonoreerd dat de woningbouwvereniging, nu zij niet vooraf heeft geïnspecteerd en Van der Meer derhalve niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, geen aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten. Anderzijds, aldus de rechtbank, had het ook aan Van der Meer duidelijk moeten zijn dat hij de woning niet in erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die hij zelf had moeten maken om de woning in goede staat te brengen, kunnen door de woningbouwvereniging als schadevergoeding worden gevorderd, waaraan het ontbreken van een voorafgaande inspectie of van een ingebrekestelling niet afdoet.

3.3

Het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat Van der Meer tot betaling van schadevergoeding is gehouden, met het betoog dat het hier gaat om een ondeugdelijke nakoming die niet zonder meer wanprestatie oplevert, omdat van wanprestatie van de huurder-schuldenaar eerst sprake is indien hij in verzuim is, waartoe is vereist dat hij in gebreke is gesteld.

Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. De huurder — die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming — is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 20 september 1996, nr. 16004, NJ 1996, 748).

Voor zover het middel klaagt dat de rechtbank haar oordeel hierop heeft gegrond dat sprake is van een fatale termijn, mist het feitelijke grondslag. De rechtbank heeft blijkens het verband waarin zij het begrip ‘fatale termijn’ heeft gebezigd, slechts tot uitdrukking gebracht dat het hier gaat om een verplichting die naar haar aard op een bepaald tijdstip, te weten bij het einde van de huurovereenkomst, moet worden nagekomen.

Voor zover het middel aldus moet worden begrepen dat het ook de klacht inhoudt dat het achterwege laten van een inspectie vóór de ontruiming meebrengt dat de verhuurder in het geheel geen aanspraak op schadevergoeding kan maken, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. De rechtbank heeft geoordeeld dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de woningbouwvereniging gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van Van der Meer kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die Van der Meer zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Van der Meer in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de woningbouwvereniging begroot op nihil.

Conclusie

A‑G mr. Hartkamp

Feiten en procesverloop

1

Eiser in cassatie, Van der Meer, heeft van verweerster in cassatie, de woningbouwvereniging, in huur gehad de woning Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk.

Deze huur is geëindigd op 30 juni 1992 door de ontruiming van die woning wegens huurachterstand.

Er is bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door Van der Meer in huur is aanvaard.

De woning is voor de ontruiming niet door de woningbouwvereniging geïnspecteerd.

De staat waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst is weergegeven op de door de woningbouwvereniging ter griffie gedeponeerde kleurenfoto’s.

2

De woningbouwvereniging heeft Van der Meer gedagvaard voor de kantonrechter te Zierikzee; zij heeft daarbij ƒ 21 517 gevorderd als vergoeding van de schade die door Van der Meer is veroorzaakt doordat deze de woning niet in de oorspronkelijke goede staat waarin zij was aanvaard, weer heeft opgeleverd. Tevens heeft de woningbouwvereniging wettelijke rente en veroordeling van Van der Meer in de proceskosten gevorderd. Van der Meer heeft de vordering bestreden.

Bij tussenvonnis van 22 februari 1996 heeft de kantonrechter de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld informatie te verstrekken over de toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst.

Nadat de woningbouwvereniging zich bij akte hierover had uitgelaten heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 9 mei 1996 de vorderingen van de woningbouwvereniging toegewezen.

3

Van der Meer heeft tegen het eindvonnis hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Middelburg.

In haar tussenvonnis van 11 juni 1997 heeft de rechtbank beslist dat de woningbouwvereniging in beginsel aanspraak kan maken op een vergoeding van de kosten die Van der Meer zou hebben gehad indien hij de herstelwerkzaamheden zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren.

De rechtbank heeft Van der Meer in de gelegenheid gesteld zich erover uit te laten welk bedrag hiermee gemoeid zou zijn geweest.

4

Tegen dit tussenvonnis heeft Van der Meer cassatieberoep ingesteld onder aanvoering van een cassatiemiddel dat nog schriftelijk is toegelicht. Aan de woningbouwvereniging is verstek verleend.

Ontvankelijkheid in cassatie

5

Van der Meer kan in zijn cassatieberoep worden ontvangen, nu dit zich richt tegen een eindbeslissing in een tussenvonnis, d.w.z. een uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing omtrent het geschilpunt dat thans in cassatie aan de orde wordt gesteld; zie Hugenholtz/Heemskerk, 1998, nr. 88; Snijders/Wendels, Civiel appel, 1992, p. 39.

6

Het middel is gericht tegen r.o. 3.5 waarin de rechtbank overweegt:

Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen. Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen. Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten. Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als ‘goed’ in de zin van art. 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.

Het middel is met name gericht tegen het slot van deze alinea waarin het hof aanneemt dat sprake is van een fatale termijn, zodat een ingebrekestelling niet nodig is.

7

Het middel wordt m.i. tevergeefs voorgesteld. De huurder is verplicht de gehuurde zaak na afloop van de huurperiode in goede staat terug te geven; hij is aansprakelijk voor schade aan de gehuurde zaak die is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming. Zie de art. 7A:1599 en 1600 BW; vgl. de art. 7.4.3.1, 7.4.3.3, 7.4.3.6 en 7.4.3.15 van het voorontwerp van titel 7.4 en de art. 7:213, 215, 216, 218 en 224 volgens het in juli 1998 ingediende wetsvoorstel 26 089. Deze verplichting moet m.i. naar haar aard nagekomen worden op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt; een ingebrekestelling is daartoe niet vereist.

In het recht met betrekking tot verhuur van woonruimte wordt dat tijdstip — behoudens de in dit verband nauwelijks relevante uitzondering van een huurovereenkomst die naar haar aard slechts van korte duur is (art. 7A:1623a lid 1, aanvang) — hetzij gefixeerd door een opzegging zijdens de huurder, hetzij door een opzegging zijdens de verhuurder, die ofwel schriftelijk door de huurder wordt geaccepteerd, ofwel wordt gevolgd door een rechterlijke uitspraak waarbij de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst eindigt (art. 7A:1623c lid 1).

In casu staat vast dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten, waardoor schade is veroorzaakt. Op vergoeding van die schade kan de verhuurder zonder ingebrekestelling aanspraak maken; zie art. 6:83 onder b BW.

De wijze waarop de schade wordt begroot is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt (art. 6:97). In casu is de schade door de rechtbank vastgesteld met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval, met name a) de ernst van de schade (de woning is achtergelaten ‘in erbarmelijke staat’), b) het feit dat het op de weg van de verhuurder had gelegen de woning vóór de ontruiming te inspecteren en de huurder in de gelegenheid had moeten stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen, en c) het feit dat het aan de huurder duidelijk had moeten zijn dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen achterlaten. Op basis hiervan heeft de rechtbank de schade begroot — niet op de volledige door de verhuurder gemaakte herstelkosten, maar — op de kosten die de huurder had moeten maken om de woning zelf in goede staat te brengen.

8

Uit het bovenstaande vloeit voort dat ik niet zou willen accepteren de door het middel voorgestelde algemene regel, die overigens steun vindt in de literatuur en in de lagere rechtspraak (zie Dozy, Handboek Huurrecht, aant. 5b bij art. 1599 en voorts Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1994, p. 105/106, F.T. Oldenhuis c.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, 1995, p. 96, Wiegman/Zuidema, Recht voor de huurder, 1996, p. 28, en de daar geciteerde rechtspraak), dat de verhuurder geen recht op schadevergoeding terzake van verwaarlozing van het gehuurde heeft, indien hij de huurder niet in de gelegenheid heeft gesteld om, na inspectie van het gehuurde en ingebrekestelling, de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen. De huidige wet bevat een dergelijke regel niet, en hetzelfde geldt voor de ontwerpregeling van titel 7.4.

De stelling berust als ik het goed zie op de gedachte dat van de verplichtingen van de huurder er één afgezonderd kan worden die inhoudt dat de huurder de gehuurde zaak moet teruggeven zonder ernstige gebreken. In deze gedachtengang kan die verplichting worden gescheiden van de verplichting tot teruggave bij het einde van de huurovereenkomst op zichzelf, met als gevolg dat terzake van de niet-nakoming van de eerste een ingebrekestelling is vereist, en voor de niet-nakoming van de tweede niet. Zoals gezegd, is dat m.i. niet het wettelijke systeem. De wettelijke verplichting is: teruggeven in goede staat bij het einde van de huurovereenkomst.

Wel wil ik aannemen dat het sterk aanbeveling verdient dat de verhuurder vóór het einde van de huurovereenkomst in overleg treedt met de huurder omtrent het verhelpen van de geconstateerde tekortkomingen en dat de verhuurder de huurder daartoe vervolgens in de gelegenheid stelt. Daartoe bestaat immers zowel aanleiding omdat daardoor duidelijkheid ontstaat over wat de verhuurder precies van de huurder verlangt (c.q. in hoeverre sprake is van niet geoorloofde veranderingen of toevoegingen), als omdat het voor de huurder vaak mogelijk zal zijn de gewenste veranderingen zelf en dus tegen lagere kosten uit te voeren dan wanneer de verhuurder daartoe professionele uitvoerders moet inschakelen. Een dergelijke verplichting kan op de redelijkheid en billijkheid worden gebaseerd; men zie voor een vergelijkbaar geval (mededelingsplicht aan de zijde van de huurder) HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS.

De gevolgen van niet-nakoming van deze op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde verplichting worden door de omstandigheden van het geval bepaald. Dit kan betekenen dat niet-nakoming leidt tot het verlies van het recht op schadevergoeding, maar een noodzakelijk gevolg is dat niet. In een geval als het onderhavige, waarin de huurder ernstige wanprestatie heeft gepleegd en dus ernstig met een schadevergoedingsplicht rekening moet houden, is het m.i. onjuist noch onbegrijpelijk dat een dergelijk verval van het recht op schadevergoeding niet is aangenomen.

9

Ik merk nog op dat het beroep dat in de gedingstukken en ook bijv. door Dozy, Handboek Huurrecht (aant. 5b bij art. 1599) op enige uitspraken van de Hoge Raad wordt gedaan, mij niet beslissend voorkomt. Deze uitspraken (HR 12 november 1993, NJ 1994, 155 m.nt. PAS; HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451; HR 20 september 1996, NJ 1996, 748) hebben betrekking op de verplichting van de verhuurder om de zaak tijdig en in goede staat aan de huurder ter beschikking te stellen (doorgaans: op het afgesproken tijdstip) c.q. om de huurder in staat te stellen zijn wegnemingsrecht uit te oefenen. In hoeverre daarbij sprake is van een fatale termijn c.q. behoefte is aan een ingebrekestelling wordt m.i. door andere factoren bepaald dan de vraag hoe de opleververplichting van de huurder bij het einde van de huur moet worden opgevat.

Terzijde zij nog opgemerkt dat deze uitspraken alle op basis van het oude recht zijn gewezen, waarin de regel van art. 6:83 onder b niet gold (zie Asser-Hartkamp 4–I, nr. 369).

10

Aan de steller van het cassatiemiddel kan overigens worden toegewezen dat de door de rechtbank in de onderhavige zaak gebezigde volzin, waartegen het cassatiemiddel zich keert (zie de laatste zin van het citaat hierboven), ook mij niet juist voorkomt, althans indien de rechtbank daarbij aan een fatale termijn in de zin van art. 6:83 onder a heeft gedacht. Van een zodanige fatale termijn is m.i. alleen sprake indien de overeenkomst (of een andere rechtshandeling) een ‘voor de voldoening bepaalde termijn’ bevat (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 291 en 294), niet wanneer een dergelijke termijn gesteld wordt in een opzegging of in een rechterlijke uitspraak. Mogelijk moet die volzin opgevat worden in de door mij bedoelde zin, dat de verplichting van de huurder om het gehuurde in goede staat op te leveren naar haar aard (dus zonder ingebrekestelling) moet worden nagekomen op het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst.

Maar ook indien de rechtbank wel aan een fatale termijn in de zin van art. 6:83 onder a heeft gedacht, kan het middel niet tot cassatie leiden, omdat die volzin niet wezenlijk is voor de beslissing die de rechtbank in feite reeds daarvóór had bereikt. Die beslissing — denkt men de laatste zin weg — geeft m.i. op de boven ontwikkelde gronden geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk of anderszins onvoldoende gemotiveerd.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

Noot

Oplevering na het eindigen van de huur

De verplichting van de huurder om de woning bij het einde van de huur in goede staat op te leveren wordt beheerst door de artikelen 1596–1600 van boek 7A BW; bepalingen die op huur in het algemeen betrekking hebben en dus ook op woningen, zoals in dit geval. In art. 1596 wordt tot een van de hoofdverplichtingen van de huurder gerekend om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken. Blijkt na het einde van de huur dat er gebreken zijn, dan rust volgens art. 1600 op de huurder een aansprakelijkheid voor de aan herstel verbonden kosten, tenzij hij weet aan te tonen dat de gebreken er al waren bij de ingang van de huur of dat zij hem om andere redenen niet zijn toe te rekenen, zoals ingeval van overmacht of normale slijtage.

In de bovenstaande procedure hebben twee kwesties een rol gespeeld.

1

Is de huurder ingeval van gebrekkige oplevering van rechtswege in gebreke of dient hij eerst door de verhuurder in gebreke te worden gesteld?

2

Kan de verhuurder de kosten van herstel alleen de huurder in rekening brengen als hij vóór het einde van de huurovereenkomst de woning heeft geïnspecteerd en de huurder de gelegenheid heeft gegeven eventuele gebreken bij de oplevering tijdig en op eigen gelegenheid te herstellen?

1 Geen ingebrekestelling vereist

Van deze twee vragen wordt alleen die onder (1) in de wet geregeld en wel in art. 83 van boek 6 BW. Het verzuim treedt bij een verbintenis volgens dit artikel van rechtswege in wanneer een voor voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat nakoming plaats vindt alsmede wanneer de verbintenis strekt tot schadevergoeding. De bepaling geldt voor verbintenissen in het algemeen, dus ook voor woninghuur. Dat houdt in dat een ingebrekestelling niet is vereist om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan, ingeval deze bij het einde van de huur de gehuurde woning in gebrekkige toestand achterlaat.

2 Inspectie vóór ontruiming

De vraag als bedoeld onder (2) is niet in de wet geregeld. In de lagere rechtspraak werd aangenomen (zoals Ktg. Amsterdam 1 aug. 1995, Pr. 1995 nr. 4373; Asser-Abas, Huur 4 II nr. 53, dat de verhuurder zijn huurder eerst de gelegenheid moet geven om zelf te herstellen. De opvatting die uit het vorenstaande arrest blijkt is genuanceerder.

Zoals in de conclusie van de AG (nr. 8, al. 3) ten aanzien van de kwestie (2) wordt betoogd verdient het voor de verhuurder aanbeveling om nog vóór de ontruiming met de huurder de woning te inspecteren, zodat deze in staat wordt gesteld eventuele tekortkomingen te herstellen. Het maakt dan verschil of het kleine ongerechtigheden betreft die op eenvoudige wijze zijn te verhelpen dan wel fundamentele gebreken, zoals zich voordoen bij een oplevering in erbarmelijke staat: in laatstbedoelde situatie valt van overleg met de huurder niet veel baat te verwachten (nr. 8 van de concl., al. 4) en daarvan is ten dezen sprake geweest. De Hoge Raad heeft deze redenering overgenomen in al. 4 van RO 3.3. Ondanks het ontbreken van een voorafgaande inspectie kan de verhuurder herstelkosten vorderen, maar slechts in de omvang als zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld. Na een voorafgaande gezamenlijke inspectie kan door de verhuurder vergoeding worden verlangd van de kosten die hij zelf heeft gemaakt. Wordt de woning in erbarmelijke toestand opgeleverd, zodat de huurder deze niet met eigen middelen had kunnen herstellen, is het ontbreken van een voorafgaande gezamenlijke inspectie evenwel niet van belang.

De verplichting van voorafgaande inspectie in de daarvoor in aanmerking komende situatie (onder 2) verzacht de strenge leer van het van rechtswege in gebreke zijn van de huurder na gebrekkige oplevering (onder 1), maar zadelt de verhuurder ook op met een onzekerheid: hoe valt uit te maken welke gebreken gemakkelijk door de huurder hersteld kunnen worden. Daaromtrent verschaft ons het bovenstaande arrest nog geen aanwijzing.

Het arrest is besproken door Abas in NTBR 1999 blz. 112.