NJ  1999 , 495

HOGE RAAD

8 januari 1999, nr. 16.646, C97/125

(Mrs. Mijnssen, Neleman, Heemskerk, Herrmann, Van der Putt-Lauwers;)

A-G De Vries Lentsch-Kostense; m.nt. PAS)

RvdW 1999, 4
m.nt. PAS
RVDW 1999, 4

Regeling

BW art. 7A:1623a

Essentie

Huurbescherming; gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.

Art. 7A:1623a lid 1 maakt een onderscheid tussen huur van woonruimte ten aanzien waarvan huurbescherming geldt en huur van woonruimte die van huurbescherming wordt uitgesloten omdat de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het laatste (uitzonderings)geval voordoet past gezien de wettekst en de wetsgeschiedenis terughoudendheid; gelet moet worden op de aard van het gebruik van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

Huurbescherming; gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is

Samenvatting

Huurders huren van jaar tot jaar (sommigen al 38 jaar) ‘vakantiewoningen’. Zij mogen deze niet permanent bewonen. Zij wonen allen elders. Het huurcontract bevat de bepaling dat het onderhoud van de zomerwoningen voor rekening van de verhuurder dan wel de huurder is ‘op overeenkomstige wijze zoals dit voor permanent bewoonde woningen is omschreven in het burgerlijk wetboek’. De verhuurder beëindigt de huur tegen het einde van het lopende jaar, stellende dat sprake is van het in art. 7A:1623a lid 1 bedoelde uitzonderingsgeval van verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Huurders stellen zich op het standpunt dat aan hen ten aanzien van deze ‘tweede woning’ wel huurbescherming toekomt.

Uit de tekst van art. 1623a lid 1 en uit de bij de totstandkoming van die bepaling gegeven toelichtingen moet worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in art. 7A:1623a lid 1 BW bedoelde uitzonderingsgeval voordoet. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

De omstandigheden van het onderhavige geval (zie r.o. 3.1), laten geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen van jaar tot jaar ter beschikking van de huurders zouden staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat het gebruik dat de huurders op grond van de huurovereenkomsten van de woningen konden maken, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7A:1623a lid 1. Daaraan kan niet afdoen dat het de huurders niet is toegestaan de woningen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder permanent als zodanig te gebruiken. Dit laat immers onverlet dat de huurders overigens naar eigen goeddunken van de woningen gebruik kunnen maken. Evenmin is doorslaggevend dat de huurders hun woonplaats elders hebben. Het valt immers niet in te zien dat de omstandigheid dat de huurders elders onderdak hebben, tot de gevolgtrekking moet leiden dat hun de bescherming, die de art. 7A:1623a e.v. aan huurders van woonruimte biedt, zou moeten worden onthouden* [1] .

Partijen

Pieter Abbo, te Wateringen, e.a., eisers tot cassatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

tegen

De stichting ‘Stichting Renesse’, te Renesse, gemeente Westerschouwen, verweerster in cassatie, adv. mr. R.A.A. Duk.

Tekst

Rechtbank:

2 De beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.1

Ten aanzien van de vier geïntimeerden die geen verweer hebben gevoerd geldt, dat zij desalniettemin partij zijn in het geding nu zij als zodanig gedagvaard zijn, en dat het door de rechtbank thans te wijzen vonnis ook jegens hen als op tegenspraak gewezen vonnis geldt.

2.2

De grieven richten zich niet tegen de feitenvaststelling in het vonnis van de kantonrechter in paragraaf 1 van diens vonnis onder a t/m h; zodat deze feiten ook in hoger beroep tussen partijen vaststaan.

Aan deze feitenvaststelling kan nog worden toegevoegd, dat het huurcontract bedoeld in punt c, d en e van deze feitenopsomming ook nog de volgende bepaling bevat:

3

Het onderhoud van de zomerwoning is voor rekening van de verhuurster, c.q. de huurder op overeenkomstige wijze zoals dit voor permanent bewoonde woningen is omschreven in het Burgerlijk Wetboek;

2.3

De grieven luiden als volgt:

Grief I

Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen, onder nr. 6 van het bestreden vonnis:

Als maatstaf voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is, geldt:

—

in beginsel is bepalend de bedoeling van partijen;

—

indien uit de partij-bedoeling blijkt dat geen korte duur is beoogd, dan is de aard van het concrete gebruik, de aard van de woning en de duur van het gebruik niet meer van belang;

—

blijkt niet dat partijen korte duur bedoeld hebben, dan kan uit de aard van het concrete gebruik, de aard van de woning en de (korte) duur van het gebruik volgen dat partijen een korte duur voor ogen stond althans dat partijen de overeenkomst feitelijk hebben uitgevoerd op een wijze die aangemerkt kan worden als huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is.

en onder nr. 8:

Na het voorgaande zouden de andere factoren geen bespreking meer behoeven, maar de Kantonrechter zal ten overvloede hierop nog ingaan. Met betrekking tot de aard van het concrete gebruik is komen vast te staan dat eisers een verschillend aantal dagen in de woningen hebben verbleven en dat geen enkele eiser permanent de woning bewoont. Voorts is door eisers gesteld (voor zover van belang) dat de woning (anders dan bij een seizoen‑ of vakantiewoning), het gehele jaar ter beschikking van de huurders staat, dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage als bedoeld in de Huurprijzenwet Woonruimte, dat voor de huurders de onderhoudsverplichting geldt volgens het systeem van het Burgerlijk Wetboek, dat de huurders de woning hebben gemeubileerd en gestoffeerd, dat de huurders op jaarbasis verschuldigd zijn energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende‑ en forensenbelasting en dat elke huurder zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud moet zorgen. Gedaagde heeft deze stellingen niet weersproken, zodat van de juistheid hiervan kan worden uitgegaan.

De aard van de woning is zodanig dat deze permanent bewoond zou kunnen worden.

De duur van de huurovereenkomsten is van jaar tot jaar bepaald op 1 jaar, zij het dat uit het verbod van permanente bewoning voortvloeit dat eisers de woningen niet het gehele jaar mogen bewonen.

De Kantonrechter is van oordeel dat uit het vorenstaande niet blijkt dat partijen een korte duur voor ogen stond dan wel de overeenkomst feitelijk hebben uitgevoerd op een wijze die aangemerkt kan worden als huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is. Integendeel het feitelijk gebruik wijst op een gebruik dat nagenoeg (de enige uitzondering is het verbod van permanente bewoning) overeenkomt met dat van woonruimte waarvoor de huurbeschermingsbepalingen gelden.

Grief II

Ten onrechte heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis overwogen onder nr. 7:

Met betrekking tot de bedoeling van partijen geldt dat uit het huurcontract niet blijkt dat het gebruik verder is beperkt dan tot een verbod van permanente bewoning door de huurder of door een derde. De woningen worden in het huurcontract weliswaar aangeduid als zomerwoning, maar niet is gesteld of gebleken dat het gebruik beperkt tot de zomermaanden is beoogd.

Nu uit de parlementaire geschiedenis (mondelinge behandeling, Handelingen II, 1978–1979, p. 5026) blijkt dat met het opnemen van de uitzonderingsbepalingen door de wetgever is beoogd een uitzondering van heel beperkte betekenis in de wet op te nemen, welke bepaling volgens de minister dan ook zeer restrictief moet worden opgevat, is de Kantonrechter van oordeel dat uit het huurcontract niet afgeleid kan worden dat partijen bedoeld hebben een gebruik van korte duur overeen te komen. Hieruit volgt reeds dat het gebruik niet valt onder de uitzonderingsbepaling en dat eisers aanspraak kunnen maken op huurbescherming.

Grief III

Ten onrechte overweegt de kantonrechter onder nr. 9:

De slotsom is dan ook dat de gevorderde verklaring van recht dat op de huurovereenkomsten de artikelen 7A:1623a tot en met 1623o BW van toepassing zijn kan worden uitgesproken, evenals de verklaring voor recht dat indien die huurovereenkomsten bij brief van 7 december 1994 zijn opgezegd die opzegging nietig is nu niet is weersproken dat die opzegging niet voldoet aan het bepaalde in art. 7A:1623b BW, dat de overige vorderingen dienen te worden afgewezen en dat gedaagde als de partij die in het ongelijk wordt gesteld de proceskosten dient te betalen.

Grief IV

Ten onrechte overweegt de kantonrechter derhalve onder 8:

Het verweer dat het beroep op huurbescherming in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid omdat die bescherming niet is bedoeld voor huurders die niet permanent in de woningen wonen faalt. De strekking van de huurbeschermingsbepaling is inderdaad de huurder te beschermen in zijn woonbelang; dat woonbelang betreft echter niet alleen de woningen die eisers elders aanhouden en waarvoor zij staan ingeschreven bij de gemeente, maar ook woningen als de onderhavige die bewoond kunnen worden met de enige restrictie dat deze niet permanent bewoond mogen worden, waardoor deze woningen het karakter van een tweede woning hebben verkregen. Nu gedaagde geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd ter ondersteuning van haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, gaat dit beroep niet op.

2.4

Geïntimeerden hebben deze grieven weersproken.

2.5

Zoals ook door de kantonrechter in diens vonnis onder 5 overwogen gaat het geschil tussen partijen in de kern over de vraag of op de huurovereenkomsten tussen partijen de art. 7A:1623a tot en met 1623o BW van toepassing zijn, waardoor aan eisers huurbescherming toekomt (het standpunt van geïntimeerden), danwel of de uitzondering van art. 7A:1623a lid 1 eerste zin BW zich voordoet, te weten dat er sprake is van een overeenkomst welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waardoor er geen recht is op deze huurbescherming (het standpunt van appellante).

Anders dan geïntimeerden hebben gesteld gaat het er derhalve niet om of de onderhavige zomerwoningen wel als woonruimte kunnen worden aangeduid — daarover kan in redelijkheid geen twijfel bestaan —, maar of het hierbij gaat om woonruimte die wordt verhuurd voor een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is (voor welke woonruimte de gewone regels van het huurrecht zoals neergelegd in titel 7 van boek 7A BW gelden) dan wel van woonruimte waarbij dat niet het geval is.

De rechtbank zal voor de vraag hoe het onderscheid tussen beide categorieën moet worden gemaakt in de eerste plaats te rade gaan bij de ontstaansgeschiedenis van 7A:1623a BW.

2.6

Blijkens de Memorie van Toelichting op het wetsontwerp inzake bepalingen met betrekking tot het einde van de huur en verhuur van woonruimte (TK 1969–70 nr. 10451) zijn de art. 1623a tot en met 1623f toen ingevoerd omdat de wetgever, hoewel er geleidelijk aan werd gekomen tot een vrijer regime op het stuk van huurprijsregeling en huurbescherming, van oordeel was dat niet kon worden volstaan met een simpele terugkeer naar de nog uit 1838 stammende regels van het Burgerlijk Wetboek, maar dat de in de maatschappij levende opvattingen over de positie van de huurder van woonruimte en de functie van diens woning zodanig waren geëvolueerd dat gelet daarop deze artikelen (ook wel aangeduid als ‘sociaal huurrecht’) moesten worden ingevoerd. De wetgever overwoog hierbij (MvT pag. 4):

De vijf voorgestelde artikelen van wat men het ‘sociaal huurrecht’ zou kunnen noemen, houden zich dus bezig met de situatie die ontstaat bij het einde van de overeenkomst van huur en verhuur van een woning. Zij bedoelen in deze situatie verbetering te brengen enerzijds door een regeling te geven van de opzegging en de daarbij in acht te nemen termijnen, anderzijds door de introductie van een speciale bescherming van de huurder, van wie om bijzondere redenen geen ontruiming mag worden gevergd. In het bijzonder wanneer het gaat om de huur van woonruimte is het van groot belang dat de huurder zich geruime tijd op die situatie kan voorbereiden en de maatregelen kan nemen die de situatie vereist. Niet zelden zal het enige tijd vergen, voordat hij een andere hem passende woning heeft gevonden. Hij heeft er aanspraak op, dat hem deze tijd wordt gegeven.

Wat betreft de zinsnede in lid 1 van art. 1623a die toepasselijkheid van de bepalingen van het sociaal huurrecht uitsluit voor huurovereenkomsten betreffende ‘een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ wordt in de Memorie van Toelichting overwogen:

Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vakantie‑ en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook alweer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar, het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a–f BW wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, mede gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp voldoende zijn voor de wetstoepasser.

De rechtbank begrijpt het beroep dat in dit citaat gedaan wordt op de strekking van het wetsontwerp als een verwijzing naar hetgeen zij hiervoor heeft geciteerd inzake het sociaal huurrecht; de strekking van het wetsontwerp is dan dat beëindiging van de huur door de verhuurder er niet zomaar toe kan leiden dat de huurder op straat komt te staan zonder dat hij nog een dak boven zijn hoofd heeft; bij de vraag of een bepaalde huurovereenkomst door de art. 1623a–f wordt beheerst is dan derhalve maatstaf of de overeenkomst betrekking heeft op een woning waarzonder de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben.

In het licht daarvan is dan ook duidelijk waarom de categorie van vakantie‑ en zomerwoningen ‘zeker behoort te worden uitgesloten’; wanneer de huur van een dergelijke woning wordt opgezegd komt men immers niet op straat te staan, maar kan men nog altijd terugkeren naar zijn eigenlijke woning.

Dat de bepalingen juist betrekking hebben op eerste, en niet ook op tweede woningen blijkt ook uit de later in deze afdeling ingevoegde art. 1623g en 1623h, welke artikelen de bescherming van het zogenoemde ‘sociaal huurrecht’ ook toepasselijk verklaren op de echtgenoot of partner van de huurder, doch alleen ingeval deze zijn of haar hoofdverblijf in de woning heeft.

2.7

De vraag of — zoals dat namens geïntimeerden ten pleidooie is geformuleerd — de artt. 1623a e.v. ook ‘bescherming van het tweede dak’ bieden, moet naar het oordeel van de rechtbank derhalve, in het licht van de strekking van het wetsontwerp, ontkennend worden beantwoord. Daaraan doet niet af dat thans wellicht voor langere perioden dan ten tijde van het tot stand komen van deze wetsbepalingen gebruik wordt gemaakt van vakantie‑ en seizoenwoningen, omdat ook dan nog steeds geldt dat, indien de huur van deze tweede woning wegvalt, deze huurder niet wordt beroofd van zijn ‘eerste dak’, zodat op de bijzondere bescherming die het sociale huurrecht biedt voor dergelijke woningen redelijkerwijs geen beroep kan worden gedaan; in dat geval ontbreekt immers de in het wetsontwerp genoemde reden de huurder de speciale bescherming te geven die de artt. 1623a e.v. bieden.

2.8

Op grond van de tussen partijen vaststaande feiten kan er geen twijfel over bestaan dat het bij de onderhavige woningen gaat om tweede woningen; het huurcontract spreekt steeds over ‘zomerwoningen’, terwijl ook overigens in de artt. 3 en 5, zoals onder 2.2. genoemd resp. geciteerd, uitdrukkelijk de bewoning van deze zomerwoningen wordt gesteld tegenover permanente bewoning. Daar komt bij dat voor alle geïntimeerden geldt dat zij volgens hun eigen verklaring elders zijn ingeschreven volgens de gemeentelijke basisadministratie dan ter plaatse van de zomerwoningen waar het hier om gaat.

2.9

Het bovenstaande betekent dat grief II gegrond is, nu juist uit het door de kantonrechter vastgestelde verbod van permanente bewoning voortvloeit dat de huurbescherming van art. 7A:1623a e.v. voor de onderhavige zomerwoningen niet geldt. Dat geïntimeerden hun gebruik van de woningen niet hoeven te beperken tot de zomermaanden doet daar dus niet aan af.

Voorzover de overige (primaire) grieven zelfstandige betekenis hebben, behoeven zij hierna geen bespreking meer.

2.10

Gelet op het bovenstaande moet de gevorderde verklaring voor recht dat op de huurovereenkomsten als hier bedoeld de artt. 7A:1623a t/m 1623o van toepassing zijn worden afgewezen, waardoor de rechtbank niet toekomt aan de voorwaardelijk gevraagde tweede verklaring voor recht.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming met nietigheid is bedreigd — in het bijzonder van de art. 7A:1623a t/m 1623o BW, 48, 59, 181, 332, 343–357 Rv, alsmede art. 20 Wet RO en 121 Grw. — doordien de rechtbank heeft overwogen en beslist als vermeld in het hier als ingelast en herhaald te beschouwen vonnis waarvan beroep, meer in het bijzonder de rechtsoverwegingen 2.5–2.9 en de daarop voortbouwende r.o. 2.10 en 2.11 van het vonnis van 22 januari 1997, en op die gronden heeft rechtgedaan als in het dictum van voormeld vonnis, rolnr. 96/281, van 22 januari 1997 is omschreven (welk dictum als hier tevens herhaald en ingelast dient te worden beschouwd), ten onrechte om één of meer van de navolgende, waar nodig in onderling verband en samenhang te beschouwen, redenen:

1 Rechtsstrijd in appel

1.1 Indien en voorzover de rechtbank in r.o. 2.5.2 tot de rechtsstrijd in appel (ook) rekent de vraag of de onderhavige zomerwoningen (überhaupt) wel als woonruimte kunnen worden gekwalificeerd, dan is de rechtbank buiten de door partijen in appel getrokken grenzen van de rechtsstrijd getreden en heeft zij haar taak van appelrechter miskend. De huurders hebben een stelling van die strekking niet betrokken, zij hebben daarbij ook geen belang en in zoverre is de bestreden rechtsoverweging in het licht der gedingstukken onbegrijpelijk. De verhuurder heeft weliswaar een betoog van deze strekking eerst bij pleidooi in appel gevoerd (pleitnota appel pag. 4–6, p.v. d.d. 28 november 1996 pag. 2 onderaan), doch de rechtbank had dit geheel nieuwe betoog, dat niet anders kan worden beschouwd dan als een nieuwe grief bij pleidooi — beide partijen gingen in eerste aanleg en tot aan het pleidooi in appel uit van woonruimte —, als een eerst bij pleidooi opgeworpen grief buiten beschouwing moeten laten nu de huurders er niet ondubbelzinnig in hebben toegestemd dat deze alsnog in de rechtsstrijd zou worden betrokken.

Indien en voorzover de rechtbank in één van de grieven I-IV van de verhuurder dan wel de daarop gegeven toelichting een betoog van die strekking heeft gelezen, dan is haar uitleg onbegrijpelijk, omdat de tegen de toewijzende beslissing van de kantonrechter aangevoerde grieven van de verhuurder — voorzover hier van belang — niet anders kunnen worden verstaan — en ook zo door de huurders zijn begrepen — dan dat zij, uitgaande van de zomerwoningen als woonruimte, de uitzondering in art. 7A:1623a lid 1 bepleiten, te weten gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (vgl. MvG par. 3). Daar komt bij dat de rechtbank heeft miskend dat de verhuurder ten pleidooie in eerste aanleg (pag. 8) heeft erkend dat een zomerwoning in de zin van de wet woonruimte is, en de verhuurder op deze gerechtelijke erkentenis in verband met art. 181 Rv niet kan terugkomen.

2 Strekking van het wetsontwerp 10 451 (wet van 15 juni 1972, Stb. 1972, 305)

2.1

Door in r.o. 2.6 de strekking van het wetsontwerp nr. 10 451 aldus te verstaan dat beëindiging van de huur door de verhuurder er niet zomaar toe kan leiden dat de huurder op straat komt te staan zonder dat hij nog een dak boven zijn hoofd heeft, en dat bij de vraag of een bepaalde huurovereenkomst door de art. 1623a–f wordt beheerst dan derhalve maatstaf is of de overeenkomst betrekking heeft op een woning waarzonder de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben, en door in r.o. 2.7 de vraag of de artt. 1623a e.v. ook ‘bescherming van het tweede dak’ bieden in het licht van de strekking van het wetsontwerp ontkennend te beantwoorden, en te overwegen dat door de huurder, die niet wordt beroofd van zijn ‘eerste dak’, op de bijzondere bescherming die het sociale huurrecht biedt voor dergelijke (‘tweede’) woningen redelijkerwijs geen beroep kan worden gedaan, omdat in dat geval de in het wetsontwerp genoemde reden ontbreekt de huurder de speciale bescherming te geven die de artt. 1623a e.v. bieden, heeft de rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, meer in het bijzonder omtrent de woonruimtebepalingen in het BW, die immers beogen (in beginsel) stééds aan alle huurders van woonruimte in de zin van art. 7A:1623a lid 2 BW huur(prijs)bescherming te geven tenzij zich een van de in het eerste lid van art. 7A:1623a BW enumeratief opgesomde categorieën voordoet (kort aangeduid: gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, voor afbraak bestemde woonruimte van gemeenten, onzelfstandige woonruimte verhuurd door een verhuurder die zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft, en tijdelijke verhuur met toepassing van de art. 15 en 16 Leegstandswet).

Noch in de woonruimtebepalingen noch in enige andere relevante regelgeving wordt als uitgezonderde categorie woonruimte genoemd die woonruimte, die de huurder niet tot hoofdverblijf strekt (de door de rechtbank in r.o. 2.6 slotalinea veronderstelde strekking blijkt evenmin uit de art. 1623g en h BW, die voor mede-huurderschap een bijzondere regeling geven omdat de verhuurder, ook tegen diens wil in, een — extra — contractspartij wordt opgedrongen), terwijl ook overigens de ‘tweede woning’ als zodanig en in generali niet is uitgezonderd van huur(prijs)bescherming. De rechtbank heeft voorts miskend dat niet (snel) mag worden aangenomen dat de huurder van woonruimte, niet behorend tot de in het eerste lid van art. 7A:1623a BW uitgezonderde categorieën, zich niet op huur(prijs)bescherming zal kunnen beroepen.

Indien en voorzover de wet en de wetsgeschiedenis aanwijzingen zouden opleveren dat de wetsbepalingen in de vierde afdeling, titel 7 van Boek 7A juist betrekking hebben op de eerste en niet ook op de tweede woningen, dan is deze strekking, die in de betrokken wetsbepalingen niet, laat staan ondubbelzinnig, is tot uitdrukking gebracht, niet bepalend laat staan doorslaggevend voor de beoordeling van een beroep van de huurder van woonruimte op huur(prijs‑)bescherming, zulks vanwege de aard en (maatschappelijke) betekenis van de regelgeving, die in zijn, op dit punt duidelijke tekst, geen (directe)aanwijzing geeft dat de bewuste bepalingen niet zien (ook) op tweede woningen, en omdat de toelichting op wetsartikelen voor de toepassing, in beginsel en met name ingeval het de reikwijdte van een sociaal recht betreft, alleen dan richtinggevend kan zijn indien daarvoor ook in de tekst (voldoende) aanknopingspunten vallen te vinden.

2.2

Althans resp. in ieder geval vindt het oordeel van de rechtbank dat de artt. 7A:1623a e.v. geen bescherming van het ‘tweede dak’ bieden in zijn algemeenheid geen steun in het recht en is het onvoldoende duidelijk en onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Er doen zich tal van gevallen van tweede woningen voor waarin de speciale bescherming, die de artt. 7A:1623a e.v. BW bieden, redelijkerwijs onmisbaar is (bijv. in geval van onderverhuur, arbeid op grote afstand van de woonplaats, kamerverhuur aan iemand met afhankelijk domicilie of aan een student, woningverhuur aan iemand die elders pleegt te overwinteren).

3 Gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is

3.1

Door in r.o. 2.6 de categorie van vakantie‑ en zomerwoningen over de gehele linie als ‘tweede woningen’ uit te sluiten van toepassing, en daarmee bijzondere bescherming, van de art. 7A:1623a e.v., omdat men niet op straat komt te staan wanneer de huur van een dergelijke woning wordt opgezegd, maar men nog altijd kan terugkeren naar zijn eigenlijke woning, en door in r.o. 2.7 te overwegen dat daaraan niet afdoet dat thans wellicht voor langere periode dan ten tijde van het tot stand komen van deze wetsbepalingen gebruik wordt gemaakt van vakantie‑ en seizoenwoningen, omdat ook dan nog steeds geldt dat, indien de huur van deze tweede woning wegvalt, deze huurder niet wordt beroofd van zijn ‘eerste dak’, heeft de rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel haar uitspraak tegenover de stellingen van huurders niet naar behoren gemotiveerd.

3.2

Door voor het toepassingsgebied van de artt. 7A:1623a e.v. BW in verband met vakantie‑ en zomerwoningen als maatstaf aan te leggen of de overeenkomst betrekking heeft op een woning waarzonder de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben, heeft de rechtbank een niet bestaand criterium gehanteerd, althans een dat — in zijn algemeenheid — geen steun vindt in het recht, meer in het bijzonder niet in art. 7A:1623a lid 1 BW. De rechtbank heeft althans resp. in ieder geval miskend dat noch de strekking van het wetsontwerp nr. 10 451 noch de beleving van het sociaal huurrecht noodzakelijkerwijs meebrengt de huurder van een vakantie‑ of zomerwoning de bijzondere/speciale bescherming die de artt. 1623a e.v. bieden te onthouden op de énkele grond dat een dergelijke woning een tweede woning is. Althans resp. in ieder geval heeft de rechtbank voor wat betreft de toepassing van de in art. 7A:1623a lid 1 BW (eerste volzin) opgenomen (eerste) uitzondering een onjuiste maatstaf aangelegd omdat gebruik van een tweede woning niet reeds vanwege de mogelijkheid van terugkeer naar de eigenlijke (‘eerste’) woning naar zijn aard van korte duur is.

3.3

Door met betrekking tot de uitzonderingsbepaling ‘naar zijn aard slechts van korte duur’ in verband met de vakantie‑ en zomerwoningen als beslissend (en enig) criterium aan te houden of de woonruimte een zgn. ‘tweede woning’ betreft, heeft de rechtbank een ander criterium aangelegd dan het globaal en zuiver feitelijk criterium voorgeschreven in lid 1 van art. 7A:1623a BW (eerste volzin): gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Zo al de parlementaire stukken van de Wet van 15 juni 1972, Stb. 1972, 305 (wetsvoorstel nr. 10 451) mochten wettigen bij de invulling van dit criterium aan het karakter van de vakantie‑ of zomerwoning als tweede woning rechtens relevante betekenis toe te kennen, dan heeft de rechtbank miskend niet alleen dat die omstandigheid niet de enige laat staan doorslaggevende is, maar (hoogstens) een van de vele (omliggende) omstandigheden, maar ook dat blijkens de (latere) parlementaire stukken van de wet van 21 juni 1979, Stb. 1979, 330 (wetsvoorstel nr. 14 249) evengenoemde uitzondering van heel beperkte betekenis is en zeer restrictief moet worden opgevat, waarbij — juist met betrekking tot vakantiehuisjes — slechts het concrete gebruik en de daarbij passende duur bepalend worden geacht en niet het type woning en/of de beschikbaarheid van een andere woning voor de huurder.

3.4

Althans resp. in ieder geval heeft de rechtbank miskend dat van geval tot geval moet worden beslist of een huurovereenkomst in verband met de uitzondering in de eerste volzin van art. 7A:1623a lid 1 BW wel of niet door de artt. 7a:1623a e.v. BW wordt beheerst, en dat daarbij beslissend is of partijen, mede in aanmerking genomen de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik, een korte duur voor ogen stond en het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt.

Door met voorbijgaan aan de door de huurders in verband met evengenoemde beslissingsfactoren gestelde en door de verhuurder niet weersproken relevante feiten en omstandigheden (permanente verhuur van jaar tot jaar voor de duur van één (kalender)jaar op basis van een huurcontract met voorkeursrecht van huur dat jaarlijks voor het volgende jaar ongevraagd aan de huurder wordt gestuurd, gedurende inmiddels tussen de 1.5 en 38 jaar, tegen huurprijzen die jaarlijks worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage als bedoeld in de HPW, welke huurprijs op jaarbasis vermeerderd wordt met energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak‑ en forensenbelasting; de huurders hebben zelf de woning gemeubileerd en gestoffeerd, zij moeten zelf zorgen voor tuinaanleg en tuinonderhoud en voor hen geldt de onderhoudsverplichting als bij permanente bewoning volgens het systeem van het BW; de aard van de woning, veelal voorzien van centrale verwarming, is zodanig dat deze permanent bewoond zou kunnen worden en deze woning staat ook het gehele jaar ter beschikking van de huurders; in de gemeente Westerschouwen geldt geen verordening met betrekking tot het gebruik van (vakantie)woningen; de woningen zijn gelegen in een gebied dat in het bestemmingsplan de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’ heeft te beslissen dat voor de onderhavige zomerwoningen de huurbescherming van art. 7A:1623a e.v. BW niet geldt, heeft de rechtbank ten onrechte bij zijn eindoordeel niet die voor de beslissing essentiële omstandigheden mee laten wegen die ingevolge het wettelijk voorgeschreven criterium (mede) bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of aan de huurders van vakantie‑ en seizoenwoningen de huurbescherming van de artt. 7A:1623a e.v. BW toekomt. Althans resp. in ieder geval heeft de rechtbank daarmee zo onvoldoende inzicht gegeven in de door haar gevolgde gedachtegang, dat aan partijen en de cassatierechter de mogelijkheid wordt onthouden haar op juistheid en begrijpelijkheid te controleren.

4 De Oostenrijkse Zomerwoning

4.1

Door in r.o. 2.8 het karakter van tweede woningen af te leiden uit de contractuele benaming van de woonruimte (‘zomerwoningen’), de contractueel vastgelegde tegenstelling tussen bewoning van deze zomerwoningen tegenover permanente bewoning en de omstandigheid dat huurders elders zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie, en door in r.o. 2.9 het verbod van permanente bewoning doorslaggevend (‘juist’) te achten voor het ontbreken van de huurbescherming ingevolge de artt. 7A:1623a e.v. BW op de onderhavige zomerwoningen en op grond daarvan (‘dus’) geen betekenis toe te kennen aan de omstandigheid dat de huurders hun gebruik van de woningen niet hoeven te beperken tot de zomermaanden, en (r.o. 2.7) in verband met de hoedanigheid van tweede woning (evenzeer) de omstandigheid dat voor langere periode gebruik wordt gemaakt van vakantie‑ en seizoenwoningen betekenis te ontzeggen, heeft de rechtbank hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij nagelaten haar oordeel begrijpelijk te motiveren.

4.2

Zo de rechtbank heeft bedoeld het in art. 7A:1623a lid 1 BW (eerste volzin) neergelegde criterium aan te leggen en heeft bedoeld te toetsen op de in dat kader ontwikkelde vier beslissingsfactoren, dan heeft de rechtbank eraan voorbij gezien niet alleen dat een zomerwoning niet noodzakelijk (ook) een tweede woning is, ook niet als de bewoner elders staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie, maar ook dat de benaming als zomerwoning, het elders ingeschreven staan en laat staan het — enkele — verbod van permanente bewoning niet, althans niet zonder meer, bepalend zijn voor de aard van het gebruik, de aard van de woning, de partijbedoeling en de korte duur. Zulks geldt temeer resp. althans waar de woning geschikt is voor permanente bewoning (aard van de woning), deze woning als woonruimte wordt gebruikt en daartoe het gehele jaar ter beschikking staat (aard van het gebruik), de huurders een voorkeursrecht van huur hebben en ongevraagd het huurcontract voor het volgende jaar krijgen toegestuurd (partijbedoeling) en de huurders, die worden aangeslagen voor onroerende zaak‑ en forensenbelasting, deze woningen inmiddels huren tussen de 1.5 en 38 jaar (korte duur). Althans resp. in ieder geval heeft de rechtbank miskend dat gebruik van de woning alsmede partijbedoeling hun gewicht verliezen of hoogstens bijkomstige betekenis kunnen krijgen, indien het gebruik langer duurt dan bij het aangaan van de huur was voorzien of naar achteraf blijkt, lang heeft geduurd, tot welke conclusie de vaststaande feiten in het onderhavige geval dwingen.

Door niettegenstaande vorenstaande vaststaande feiten en omstandigheden, impliciet, te beslissen dat het gebruik van de zomerwoningen naar zijn aard slechts van korte duur is, heeft de rechtbank geen of onvoldoende inzicht gegeven in de door haar gevolgde gedachtegang.

4.3

De rechtbank heeft voorts miskend dat permanente bewoning niet essentieel is voor toepasselijkheid van de artt. 7A:1623a BW in het algemeen en de huurbescherming ingevolge deze bepalingen voor zomerwoningen als de onderhavige in het bijzonder. Met het enkel ontbreken van permanente bewoning is de aard van korte duur niet gegeven, al was het reeds omdat de terzake gegeven wettelijke maatstaf meerdere beslissingsfactoren kent. Wel zal de door partijen beoogde duurzaamheid van de bewoning een factor van belang (kunnen) zijn, in welk verband stellig betekenis toekomt aan de omstandigheid dat de huurders hun gebruik van de woningen niet hoeven te beperken tot de zomermaanden en voor langere perioden gebruik maken van hun zomerwoning.

Daar komt bij dat aan het contractuele verbod van permanente bewoning geen rechtens relevante betekenis (meer) toekomt voor de kwalificatie van het gehuurde als woonruimte waarop de artt. 7A:1623a e.v. BW toepasselijk zijn, indien partijen, mede in aanmerking genomen de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik, niet een korte duur voor ogen stond en het feitelijk gebruik daartoe ook niet hebben beperkt. Ook in zoverre is de beslissing van de rechtbank onjuist althans onvoldoende (begrijpelijk en duidelijk) gemotiveerd. Onjuist, althans niet concludent is ten slotte de redenering waarmee de rechtbank het gebruik voor langere periode van vakantie‑ en seizoenwoningen dan ten tijde van de totstandkoming van de betrokken wetsbepalingen voor het antwoord op de vraag of huurbescherming voor dergelijke woningen geldt, betekenis ontzegt.

Niet alleen is blijkens de wetsgeschiedenis — trouwens ook onder de Huurwet — steeds de korte duur van het gebruik als typerend voor de vakantie‑ en seizoenwoning beschouwd, de wetsgeschiedenis bevat ook geen enkele aanwijzing dat het karakter van tweede woning kenmerkend moet zijn voor dergelijke woningen met als logische consequentie dat huurbescherming ontbreekt. Onjuist en onbegrijpelijk is de redenering bovendien, omdat ten processe vaststaat, dat ten tijde van de totstandkoming van de betrokken wetsbepalingen meerdere zomerhuizen toen reeds vele jaren achtereen voor langere perioden werden gebruikt.

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Eisers tot cassatie en nog 14 anderen — verder te noemen: Abbo c.s. — hebben bij exploit van 9 oktober 1995 verweerster in cassatie — verder te noemen: de Stichting — gedagvaard voor de Kantonrechter te Zierikzee en gevorderd:

1

te verklaren voor recht dat op de huurovereenkomsten tussen de Stichting en Abbo c.s. de art. 7A:1623a tot en met 1623o (oud) BW van toepassing zijn;

en indien deze vraag positief wordt beantwoord:

2

te verklaren voor recht dat indien bedoelde huurovereenkomsten door de respectievelijke brieven van 7 december 1994 zijn opgezegd, die opzegging nietig is, althans dat de brieven van 7 december 1994 geen rechtens relevante werking hebben en dat derhalve bedoelde huurovereenkomsten vanaf 1 januari 1996 contractueel en/of van rechtswege van kracht blijven.

De Stichting heeft de vordering gemotiveerd bestreden.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 januari 1996 de vordering toegewezen.

Tegen dit vonnis heeft de Stichting hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.

Bij vonnis van 22 januari 1997 heeft de rechtbank voormeld vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering van Abbo c.s. afgewezen.

(…)

2 Het geding in cassatie

(…)

3 Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.

i

Abbo c.s. huren van de Stichting woningen die zijn gelegen te Renesse, gemeente Westerschouwen. Deze woningen zijn na de watersnoodramp in 1953 door de Oostenrijkse vakbeweging als bouwpakket geschonken aan de toenmalige gemeente Renesse voor de huisvesting van onder andere bewoners van Schouwen-Duiveland.

ii

Abbo c.s. huurden deze woningen — ten tijde van het vonnis van de kantonrechter — gedurende perioden variërend van 1,5 tot 38 jaar.

iii

De huurovereenkomsten zijn schriftelijk aangegaan. De tekst van de overeenkomsten is in de loop der jaren gewijzigd. Sedert 1986 geldt een huurcontract dat jaarlijks door partijen wordt gesloten, steeds voor de periode van 1 januari tot en met 31 december. In het huurcontract wordt het gehuurde aangeduid als ‘de Oostenrijkse Zomerwoning’.

iv

Het huurcontract voor het volgende jaar wordt door de Stichting jaarlijks ongevraagd, aan de huurders toegezonden.

v

Het huurcontract bevat onder meer de bepaling:

5

Het is de huurder niet toegestaan, de zomerwoning zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster als permanent woonverblijf te gebruiken of al dan niet tegen vergoeding, aan derden een zodanig gebruik toe te staan.

vi

In de gemeente Westerschouwen geldt geen verordening met betrekking tot het gebruik van vakantiewoningen. De woningen zijn gelegen in een gebied dat volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’ heeft. Krachtens art. 18 van dat bestemmingsplan is het verboden om woningen te gebruiken in strijd met de bestemming.

vii

Abbo c.s. wonen allen elders en staan daar ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Geen van hen bewoont de door hem gehuurde zomerwoning permanent. De woningen zijn wel geschikt voor permanente bewoning.

viii

Het huurcontract bevat de bepaling dat het onderhoud van de zomerwoningen voor rekening van de verhuurder dan wel de huurder is ‘op overeenkomstige wijze zoals dit voor permanent bewoonde woningen is omschreven in het burgerlijk wetboek’.

ix

De huurders zijn op jaarbasis energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak‑ en forensenbelasting verschuldigd. Elke huurder moet zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud zorgen. De huurders hebben de woningen gemeubileerd en gestoffeerd.

x

De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage als bedoeld in de Huurprijzenwet Woonruimte.

xi

De Stichting heeft Abbo c.s. bij brief van 7 december 1994 meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 1995 wordt beëindigd.

In dit geding hebben Abbo c.s. gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat, zo de huurovereenkomsten zijn opgezegd bij de brief van 7 december 1994, die opzegging nietig is. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de art. 7A:1623a tot en met 7A:1623o BW van toepassing zijn. De Stichting heeft daartegen verweer gevoerd. Dat komt hierop neer dat de huurovereenkomsten vallen onder de uitzondering van art. 7A:1623a, omdat in het onderhavige geval sprake is van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat huurbescherming is uitgesloten.

De kantonrechter heeft de vordering van Abbo c.s. toegewezen; de rechtbank heeft de vordering van Abbo c.s. echter alsnog afgewezen. Hetgeen de rechtbank hiertoe heeft overwogen laat zich als volgt beknopt weergeven. Uit de memorie van toelichting bij art. 1623a blijkt dat huurbescherming onderdeel is van een sociaal huurrecht. De strekking daarvan is te voorkomen dat de huurder door beëindiging van de huur op straat komt te staan zonder dak boven zijn hoofd. Het antwoord op de vraag of een bepaalde huurovereenkomst wordt beheerst door de art. 7A:1623a−1623o hangt ervan af, of de huurovereenkomst betrekking heeft op een woning zonder welke de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben. In het licht hiervan is dan ook duidelijk waarom de categorie van vakantie‑ en zomerwoningen zeker behoort te worden uitgesloten (Kamerstukken II 1978/1979, 10 451 nr. 3, p. 1) omdat de huurder in geval van opzegging van de huur van een dergelijke woning nog altijd kan terugkeren naar zijn eigenlijke woning. De vraag of de art. 7A:1623a e.v. ook ‘bescherming van het tweede dak’ bieden, moet naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van de strekking van het wetsontwerp, ontkennend worden beantwoord.

Het middel keert zich tegen de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop zij berust.

3.3

Onderdeel 1, dat uitgaat van de opvatting dat de rechtbank zich zou hebben begeven in de vraag of de zomerwoningen als woonruimte — in de zin van art. 7A:1623a — kunnen worden beschouwd, kan, voorzover het al feitelijke grondslag heeft, niet tot cassatie leiden. In overeenstemming met hetgeen Abbo c.s. hebben aangevoerd, is de rechtbank blijkens haar r.o. 2.5 ervan uitgegaan dat de zomerwoningen als woonruimte moeten worden aangemerkt. Abbo c.s. hebben derhalve geen belang bij dit onderdeel.

3.4

De Hoge Raad zal de onderdelen 2–4 gezamenlijk behandelen. Bij de beoordeling daarvan moet het volgende worden vooropgesteld. Waar art. 7A:1623a lid 1 een onderscheid maakt tussen huur van woonruimte ten aanzien waarvan de in de art. 7A:1623a−1623o uitgewerkte huurbescherming geldt, en huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, wordt daarover in de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1969/1970, 10 451, nr 3, blz. 2) het volgende opgemerkt:

Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vacantie‑ en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. (…) De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de art. 1623a–f BW wordt beheerst.

Bij de behandeling van het wetsontwerp in de Tweede Kamer is door de Minister van Justitie over dit onderscheid opgemerkt (Handelingen II 1978/1979, p. 5026):

Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. Iedereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van die paar weken op huurbescherming te beroepen. Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuis zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende huur.

Uit de tekst van art. 1623a lid 1 en uit de bij de totstandkoming van die bepaling gegeven toelichtingen zoals hiervoor vermeld, moet worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in die bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

De hiervoor onder 3.1 vermelde omstandigheden en met name de omstandigheid dat de huur van jaar tot jaar werd verlengd, dat een deel van het onderhoud van de woningen voor rekening van de huurders komt, dat zij op jaarbasis energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging alsmede onroerende zaakbelasting en forensenbelasting verschuldigd zijn en dat elke huurder zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud moet zorgen, laten geen andere conclusie toe dan dat partijen in het onderhavige geval voor ogen heeft gestaan dat de woningen van jaar tot jaar ter beschikking van de huurders zouden staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat het gebruik dat de huurders op grond van de huurovereenkomsten van de woningen konden maken, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7A:1623a lid 1. Daaraan kan niet afdoen dat het de huurders niet is toegestaan de woningen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder permanent als zodanig te gebruiken. Dit laat immers onverlet dat de huurders overigens naar eigen goeddunken van de woningen gebruik kunnen maken. Evenmin is doorslaggevend dat de huurders hun woonplaats elders hebben. Het valt immers niet in te zien dat de omstandigheid dat de huurders elders onderdak hebben, tot de gevolgtrekking moet leiden dat hun de bescherming, die de art. 7A:1623a e.v. aan huurders van woonruimte biedt, zou moeten worden onthouden.

Het voorgaande leidt tot de gevolgtrekking dat de rechtbank met haar hiervoor weergegeven oordeel blijk heeft gegeven van een onjuiste opvatting omtrent het begrip ‘gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ in art. 1623a lid 1. De daarop gerichte klachten van de onderdelen 2–4 zijn derhalve gegrond. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen.

4 Beslissing:

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Middelburg van 22 januari 1997;

bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te Zierikzee van 25 januari 1996;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van Abbo c.s. begroot op ƒ 2600;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Abbo c.s. begroot op ƒ 590 aan verschotten en ƒ 3500 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Herrmann en Van der Putt-Lauwers, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 8 januari 1999.

Conclusie

A‑G mr. De Vries Lentsch-Kostense

Inleiding

1

Thans eisers tot cassatie, verder: Abbo c.s, huren van thans verweerster in cassatie, verder: de Stichting, ‘Oostenrijkse Zomerwoningen’, houten woningen die na de watersnoodramp van 1953 als bouwpakket door de Oostenrijkse vakbeweging aan de toenmalige gemeente Renesse zijn geschonken ter huisvesting van, onder anderen, bewoners van Schouwen-Duiveland. Abbo c.s. huren deze woningen in aaneengesloten reeksen van jaren, steeds van jaar tot jaar. Zij hebben allen elders woningen. In dit geding gaat het om de vraag of de huurovereenkomsten — zoals de Stichting stelt — vallen onder de uitzondering van art. 7A:1723a lid 1 BW dat van huurbescherming uitsluit de huur ‘welke het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.’ De Kantonrechter te Zierikzee heeft deze vraag ontkennend beantwoord, De Rechtbank te Middelburg bevestigend. Tegen die laatste beslissing komen Abbo c.s. in cassatie. Voordat ik het middel bespreek, geef ik een overzicht van de feiten en het verloop van het geding.

2

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan (zie de rechtsoverwegingen 1 en 8 (in zoverre niet bestreden) van het vonnis in eerste aanleg alsmede rechtsoverweging 2.2 van het vonnis in appel):

—

Abbo c.s. huren van de Stichting de te Renesse, gemeente Westerschouwen, gelegen woningen ten tijde van het vonnis van de Kantonrechter reeds tussen de 1,5 en 38 jaar.

—

De tekst van de schriftelijk vastgelegde huurcontracten is in de loop der jaren gewijzigd. Sedert 1986 geldt een huurcontract dat jaarlijks door partijen wordt afgesloten voor de periode van een vol kalenderjaar.

—

Het huurcontract voor het volgende jaar wordt door de Stichting steeds ongevraagd aan de huurders toegezonden.

—

Het huurcontract bevat onder meer de bepaling dat het de huurder niet is toegestaan zonder toestemming van de Stichting de zomerwoning als permanent woonverblijf te gebruiken of aan derden al dan niet tegen vergoeding een zodanig gebruik toe te staan.

—

In de gemeente Westerschouwen geldt geen verordening met betrekking tot het gebruik van (vakantie)woningen. De woningen zijn gelegen in een gebied dat in het bestemmingsplan de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’ heeft. Krachtens art. 18 van dat bestemmingsplan is het verboden om woningen te gebruiken in strijd met de bestemming.

—

Abbo c.s. hebben allen elders woningen en staan daar ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.

—

Geen van de huurders bewoont de woning permanent; de aard van de woningen is wel zodanig dat deze permanent bewoond zouden kunnen worden.

—

Het huurcontract bevat voorts de bepaling dat het onderhoud van de zomerwoningen voor rekening van de verhuurder dan wel de huurder is ‘op overeenkomstige wijze zoals dit voor permanent bewoonde woningen is omschreven in het Burgerlijk Wetboek’.

—

De huurders zijn op jaarbasis energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak‑ en forensenbelasting verschuldigd en elke huurder moet zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud zorgen. De huurders hebben de woningen gemeubileerd en gestoffeerd.

—

De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met een percentage dat overeenkomst met het percentage als bedoeld in de Huurprijzenwet Woonruimte.

—

De Stichting heeft haar huurders bij brief van 7 december 1994 laten weten dat het contract per 31 december 1995 wordt beëindigd.

3

Stellende dat op de huurovereenkomsten de artt. 7A:1623a tot en met 1623o BW van toepassing zijn waardoor aan hen huurbescherming toekomt, vorderen Abbo c.s. een verklaring voor recht van die strekking alsmede een verklaring voor recht dat, indien de huurovereenkomsten bij brief van 7 december 1994 zijn opgezegd, die opzegging nietig is. De Stichting betoogt — voor zover thans nog van belang — dat de huurovereenkomsten vallen onder de uitzondering van art. 7A:1623a lid 1 BW dat van huurbescherming uitsluit de huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is.

4

De kantonrechter wijst deze vorderingen toe bij vonnis van 25 januari 1996. Oordelend dat uit het huurcontract niet valt af te leiden dat partijen bedoeld hebben een gebruik van korte duur overeen te komen, concludeert de kantonrechter dat hieruit volgt dat het gebruik niet valt onder de uitzonderingsbepaling van art. 7A:1623a, die blijkens de parlementaire geschiedenis zeer restrictief moet worden uitgelegd.

5

De rechtbank heeft deze beslissing in haar vonnis van 22 januari 1997 vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Zij overwoog daartoe — kort samengevat — het volgende.

Dit geding betreft de vraag of het bij de onderhavige zomerwoningen, die zonder enige twijfel als woonruimte kunnen worden aangeduid, gaat om woonruimte die wordt verhuurd voor een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is dan wel om woonruimte waarbij dat niet het geval is. Uit de ontstaansgeschiedenis van art. 7A:1623a BW blijkt het volgende. De artt. 1623a t/m f, ook wel aangeduid als ‘sociaal huurrecht’, zijn ingevoerd met het oog op de in de maatschappij levende opvattingen omtrent de positie van de huurder van woonruimte en de functie van diens woning.

De wetgever overwoog daarbij in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel inzake bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte (Kamerstukken 1969–70, 10 452, nr. 3, p. 4) dat bedoelde artikelen een introductie beogen van een speciale bescherming van de huurder van wie om bijzondere redenen geen ontruiming mag worden gevergd en die er aanspraak op heeft dat hem de tijd wordt gegeven om een andere passende woning te vinden. Wat betreft de zinsnede in lid 1 van art. 1623a die de toepasselijkheid van het sociaal huurrecht uitsluit voor huurovereenkomsten betreffende een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, wordt in de memorie van toelichting (p. 5) overwogen:

Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vakantie‑ en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook alweer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar, het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a–f BW wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, mede gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp voldoende zijn voor de wetstoepasser.

Het in dit citaat gedane beroep op de strekking van het wetsontwerp beschouwt de rechtbank als een verwijzing naar hetgeen eerder is opgemerkt inzake het sociaal huurrecht; de strekking van het wetsontwerp is dan dat beëindiging van de huur door de verhuurder niet zomaar ertoe kan leiden dat de huurder op straat komt te staan zonder dat hij nog een dak boven zijn hoofd heeft. Bij de vraag of een bepaalde huurovereenkomst door de artt. 1623a–f wordt beheerst is derhalve de maatstaf of de overeenkomst betrekking heeft op een woning zonder welke de huurder in het geheel geen passende huisvesting meer zou hebben. De vraag of de artt. 1623a e.v. ook ‘bescherming van het tweede dak’ bieden, moet derhalve in het licht van de strekking van het wetsontwerp ontkennend worden beantwoord. Op grond van de tussen partijen vaststaande feiten kan er geen twijfel over bestaan dat het bij de onderhavige woningen gaat om tweede woningen; het huurcontract spreekt steeds over ‘zomerwoningen’, terwijl het contract ook overigens uitdrukkelijk de bewoning van deze zomerwoningen stelt tegenover permanente bewoning. Daarbij komt dat voor alle huurders geldt dat zij elders zijn ingeschreven. Juist uit het vastgestelde verbod van permanente bewoning vloeit voort dat de huurbescherming voor de onderhavige woningen niet geldt. Dat huurders het gebruik van hun woningen niet hoeven te beperken tot de zomermaanden doet daaraan niet af.

6

Abbo c.s. stellen tijdig cassatieberoep in. De Stichting concludeert tot verwerping. Beide partijen hebben de zaak van een uitvoerige schriftelijke toelichting voorzien, waarna de Stichting nog heeft gedupliceerd.

Het cassatiemiddel

7

Het eerste middelonderdeel bevat de klacht dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appel is getreden voor zover zij tot deze rechtsstrijd ook rekent de vraag of de onderhavige zomerwoningen wel als woonruimte kunnen worden gekwalificeerd; het middel betoogt dat de rechtbank ervan had dienen uit te gaan dat niet ter discussie stond dat de zomerwoningen zonder meer als woonruimte moeten worden aangeduid.

8

Voor zover dit middelonderdeel al geen feitelijke grondslag mist, faalt het wegens gebrek aan belang aangezien de rechtbank immers expliciet ervan is uitgegaan dat de onderhavige zomerwoningen als woonruimte moeten worden aangeduid.

9

De overige middelonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij komen alle op tegen het oordeel van de rechtbank dat de artt. 1623a e.v. BW niet van toepassing zijn op de onderhavige overeenkomsten omdat deze vallen onder de — van toepassing uitgesloten — categorie overeenkomsten van verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Ik vat het in deze middelonderdelen vervatte betoog dan 8 pagina’s beslaat, kort samen.

Middelonderdeel 2.1 klaagt dat de rechtbank met haar overwegingen omtrent de strekking van de woonruimtebepalingen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting aangezien deze bepalingen niet van huurbescherming uitsluiten huurders van woonruimte die de huurder niet tot hoofdverblijf strekt terwijl ook overigens de ‘tweede woningen’ als zodanig niet in generali zijn uitgezonderd van huurbescherming. Geklaagd wordt dat de rechtbank voorts heeft miskend dat indien en voor zover de wetsgeschiedenis aanwijzingen zou opleveren dat bedoelde bepalingen juist betrekking hebben op eerste woningen, deze strekking vanwege de aard en de (maatschappelijke) betekenis van de onderhavige regelgeving niet richtinggevend kan zijn omdat zij in de betrokken wetsbepalingen niet, laat staan ondubbelzinnig, tot uitdrukking is gebracht. Middelonderdeel 2.2 betoogt dat het oordeel van de rechtbank dat de artt. 7A:1623a e.v. geen bescherming van het ‘tweede dak’ bieden in zijn algemeenheid geen steun vindt in het recht en onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd aangezien zich tal van gevallen van tweede woningen voordoen waarin de speciale bescherming redelijkerwijs onmisbaar is.

Middelonderdeel 3 klaagt in al zijn onderdelen dat de rechtbank ter beantwoording van de vraag of de onderhavige huurovereenkomsten een gebruik betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is een onjuist criterium heeft aangelegd. Middelonderdeel 3.1 stelt in dat verband dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de categorie vakantie‑ en zomerwoningen over de gehele linie als ‘tweede woningen’ uit te sluiten van toepassing van de artt. 7A:1623a e.v. op de grond dat huurders van deze woningen niet worden beroofd van hun ‘eerste dak’ zonder welk ‘dak’ de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben. Middelonderdeel 3.2 klaagt dat de rechtbank aldus een niet bestaand criterium heeft gehanteerd, althans dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd omdat gebruik van een tweede woning niet reeds vanwege de mogelijkheid van terugkeer naar de eigenlijke (‘eerste’) woning naar zijn aard van korte duur is.

Middelonderdeel 3.3 klaagt dat rechtbank heeft miskend dat met het door haar gehanteerde criterium een andere maatstaf heeft aangelegd dan het globaal en zuiver feitelijk criterium voorgeschreven in lid 1 van art. 7A:1623a. Middelonderdeel 3.4 betoogt dat de rechtbank althans heeft miskend dat van geval tot geval moet worden beslist of een huurovereenkomst wel of niet door de artt. 7A:1623a e.v. BW wordt beheerst en dat daarbij beslissend is of partijen, mede in aanmerking genomen de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik, een korte duur voor ogen stond en de aard van het gebruik daartoe hebben beperkt. Betoogd wordt dat de rechtbank bij haar eindoordeel niet de voor haar beslissing essentiële omstandigheden heeft laten meewegen, althans dat zij onvoldoende inzicht heeft gegeven in haar gedachtengang.

Middelonderdeel 4 bouwt als ik het goed zie voort op dit betoog. Gesteld wordt — in middelonderdeel 4.1 — dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd door de contractuele benaming van de woonruimte, naast de contractueel vastgelegde tegenstelling tussen bewoning van deze ‘zomerwoningen’ tegenover permanente bewoning, de omstandigheid dat de bewoners elders ingeschreven staan in de gemeentelijke basisadministratie en het verbod van permanente bewoning doorslaggevend te achten voor het ontbreken van huurbescherming. Gesteld wordt — in middelonderdeel 4.2 — dat de rechtbank eraan heeft voorbijgezien dat niet elke zomerwoning noodzakelijkerwijs ook een tweede woning is, ook niet als de bewoner elders staat ingeschreven, en voorts dat de door haar doorslaggevend geachte factoren niet, althans niet zonder meer, bepalend zijn voor de aard van het gebruik, de aard van de woning, de partijbedoeling en de korte duur.

Geklaagd wordt dat de rechtbank heeft miskend dat gebruik van de woning alsmede partijbedoeling hun gewicht verliezen indien het gebruik langer duurt dan bij het aangaan van de huur was voorzien. Betoogd wordt — in middelonderdeel 4.3 — dat de rechtbank heeft miskend dat met het enkel ontbreken van permanente bewoning de aard van korte duur niet is gegeven, al was het reeds omdat de terzake gegeven wettelijke maatstaf meerdere beslissingsfactoren kent. Gesteld wordt dat aan het contractuele verbod van permanente bewoning geen rechtens relevante betekenis toekomt indien partijen, mede in aanmerking genomen de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik niet een korte duur voor ogen stond en het feitelijk gebruik daartoe ook niet hebben beperkt.

10

De door de rechtbank geciteerde passage uit de memorie van toelichting (hiervoor onder 5 aangehaald) maakt duidelijk dat de positie van huurders van ‘vakantie‑ en seizoenwoningen’ destijds reeds aan de orde is gekomen. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat deze categorie ‘zeker behoort te worden uitgesloten’ van huurbescherming. Uit de betreffende passages blijkt dat daarbij is gedacht aan vakantie‑ en seizoenwoningen die slechts voor een vakantieperiode of voor een seizoen en daarmede duidelijk voor een tijdelijk gebruik worden verhuurd. Dat in dergelijke gevallen geen huurbescherming wordt verleend spreekt inderdaad voor zichzelf. Zie ook Minister De Ruiter tijdens de openbare behandeling van wetsvoorstel 14 249 (Handelingen II, 1978–79, p. 5026). In het onderhavige geding gaat het om ‘vakantiewoningen’ die voor een vol jaar worden verhuurd terwijl de huurovereenkomst steeds ook gedurende een meer of minder lange reeks van jaren wordt verlengd. Het antwoord op de vraag of hier sprake is van overeenkomsten die van huurbescherming moeten worden uitgesloten is niet zo eenvoudig te geven. In zoverre gaat ook niet op de in bedoelde passage uitgesproken verwachting dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning en woonruimte die slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd niet veel moeilijkheden zal baren.

11

Terecht heeft de rechtbank vooropgesteld dat het bij de beantwoording van de vraag of de onderhavige huurovereenkomsten van toepassing van de artt. 7A:1623 e.v. moeten worden uitgesloten gaat om de vraag of de onderhavige woonruimte wordt verhuurd voor een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Evenzeer terecht is de rechtbank voor de beantwoording van deze vraag te rade gegaan bij de wetsgeschiedenis en de daaruit blijkende strekking van deze bepalingen. De omstandigheid dat deze strekking niet ondubbelzinnig in de wettekst zelf tot uitdrukking is gebracht behoefde de rechtbank daarvan geenszins te weerhouden. In zoverre faalt middelonderdeel 2.

Uit deze wetsgeschiedenis valt inderdaad af te leiden — zoals de rechtbank deed — dat de strekking van deze bepalingen is de bescherming van de huurder van woonruimte van wie geen ontruiming kan worden gevergd omdat hij zonder die woonruimte geen ‘passende’ woning meer zou hebben; de bepalingen strekken anders gezegd tot bescherming van de primaire woonfunctie. In zoverre faalt middelonderdeel 3. Het begrip ‘passende woning’ en het begrip ‘primaire woonfunctie’ zijn overigens ook maatstaven die ruimte bieden voor een beoordeling van geval tot geval. Niet kan worden geconcludeerd dat bescherming van het ‘tweede dak’ in alle gevallen zonder meer is uitgesloten. Onder ogen moet worden gezien om wat voor soort ‘tweede dak’ het gaat. Wordt het ‘tweede dak’ gehuurd als vast ‘pied à terre’ in verband met arbeid op grote afstand van het ‘eerste dak’ of voor studiedoeleinden, dan kan mijns inziens bepaald niet worden gezegd dat de huurder bij opzegging zonder meer nog over een passende woonruimte beschikt nu het ‘tweede dak’ voor deze categorie huurders van wezenlijk belang is en in dat opzicht ook een primaire woonfunctie vervult. In zoverre acht ik het in het middelonderdeel 2 betoogde ook juist.

Anders dan het middel, begrijp ik echter uit de overwegingen van de rechtbank niet dat zij van oordeel is dat in alle gevallen bescherming van een ‘tweede dak’ is uitgesloten. In zoverre mist het middel dan ook feitelijke grondslag. Tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven strekking van de betrokken wetsbepalingen heeft de rechtbank de vraag beantwoord of het bij de onderhavige overeenkomsten gaat om een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Op grond van de tussen partijen vaststaande feiten is de rechtbank tot de slotsom gekomen dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en dat de onderhavige woonruimte een ‘tweede dak’ betreft dat niet valt onder de speciale bescherming die de artt. 1623a e.v. de huurder bieden. Daarbij heeft de rechtbank — zo blijkt uit haar vonnis — met name betekenis toegekend aan de omstandigheid dat het huurcontract spreekt van ‘zomerwoningen’, de omstandigheid dat in het huurcontract uitdrukkelijk de bewoning van de zomerwoningen wordt gesteld tegenover permanente bewoning doordat permanente bewoning is verboden, althans zonder toestemming, en de omstandigheid dat voor alle huurders geldt dat zij volgens eigen verklaring elders zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie dan ter plaatse van de zomerwoningen waarom het hier gaat. Daarbij komt dat de woningen zijn gelegen in een gebied dat in het bestemmingsplan de bestemming ‘verblijfsrecreatie’ heeft.

Gesteld noch gebleken is dat de woningen voor een ander doel werden gebruikt. Aldus kan niet worden gezegd dat de rechtbank geen betekenis heeft toegekend aan de aard van de woning, de aard van het gebruik, aan hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen en aan het gebruik dat feitelijk van de woonruimte wordt gemaakt. Dat de rechtbank de door haar genoemde omstandigheden zwaarder heeft laten wegen dan de door het middel genoemde, maakt het oordeel van de rechtbank niet onbegrijpelijk. Voor het overige is haar oordeel in cassatie niet op zijn juistheid te toetsen verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard. Nadere motivering behoefde het evenmin. Daarop stuiten met name de middelonderdelen 3 en 4 af.

Ik verwijs in dit verband naar Uw arrest van 14 oktober 1988, NJ 1989, 77. Het geding betrof huur van een zomerwoning die volgens publiekrechtelijke, ook daadwerkelijk gehandhaafde, regelgeving niet permanent bewoond mocht worden; de huurder stond elders ingeschreven. De rechtbank oordeelde dat in casu sprake was van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 7A:1623a BW. Uw Raad sanctioneerde deze beslissing, overwegende dat de rechtbank bij het vormen van haar oordeel rekening heeft gehouden met het door de huurder van de woning gemaakte gebruik en dat zij kennelijk uit de aard van de woning, in samenhang met de gemeentelijke bepalingen, de korte duur van het gebruik heeft afgeleid. Zie over woonruimte waarvan het gebruik in de zin van art. 7A:1623a lid 1 BW naar zijn aard slechts van korte duur is ook: Asser-Abas, 5-II, Huur, suppl. 1997, nr. 110 e.v.; De Wijkerslooth-Vinke, (losbladige) Huurrecht, art. 1623a, aantek. 40 e.v.; Pitlo-Croes, Bijzondere overeenkomsten, 1995, p. 128; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1994, p. 140 e.v.; Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 11 e.v.; Bockwinkel, De twee uitzonderingen van art. 1623a lid 1 BW, WPNR 1988, p. 202 e.v.

Op grond van het bovenstaande kom ik tot de slotsom dat de middelonderdelen 2–4 falen.

12

De Wijkerslooth-Vinke heeft het vonnis besproken dat de kantonrechter in de onderhavige procedure wees. Zie NJB 1996, p. 1585–1586, ‘Wat was ook al weer woonruimte?’ Zij is van oordeel dat de vraag is of het begrip woonruimte zich uitstrekt tot woningen die zijn gehuurd om er de vrije tijd in door te brengen. Zij meent dat de tweede woning volgens de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever niet gauw als woonruimte aangemerkt zal mogen worden omdat destijds voor woonruimte wezenlijk werd geacht dat ‘de bewoner er, althans meestentijds, de nachtrust geniet.’ Zoals gezegd dient in de onderhavige zaak in cassatie ervan te worden uitgegaan dat de onderhavige zomerwoningen als woonruimte moeten worden aangemerkt.

Schrijfster benadrukt dat afgezien van deze kwestie het civielrechtelijk woonruimterecht naar aard en strekking steeds nauw verbonden is geweest met begrippen als woningnood en eerste levensbehoefte, zodat de vrijetijdswoning niet zonder meer op een lijn is te stellen met een woning die de primaire woonfunctie van een ‘dak boven het hoofd’ vervult. Het lijkt — zo vervolgt zij — verleidelijk om terwille van de tweede woning bij de invulling van het begrip wonen afstand te nemen van de ontstaansgeschiedenis van de wet. Dat zou echter tot rechtsongelijkheid leiden aangezien de meeste ‘vrijetijdswoningen’ buiten het huurbeschermingsrecht zullen vallen omdat dit alleen geldt voor ‘gebouwde onroerende zaken’, een vereiste waaraan de duurdere vrijetijdswoning in de regel wel voldoet, doch haar over het algemeen goedkopere tegenhanger niet. Zij concludeert dat er weinig reden is om vrijetijdswoningen onder de huurbeschermingsbepalingen te laten vallen die gelden voor ‘het dak boven het hoofd’ aangezien het geldende huurbeschermingsstelsel te veel is geïnspireerd door de wens tot bescherming van de eerste levensbehoefte terwijl huurders die vallen buiten het bereik van de huurbescherming bescherming kunnen vinden in de regels van de redelijkheid en billijkheid. Schrijfster zal zich — naar ik aanneem — kunnen vinden in het thans bestreden vonnis van de Rechtbank Middelburg.

Conclusie

Nu ik het middel in al zijn onderdelen ongegrond acht, concludeer ik tot verwerping van het beroep.

Noot

Gebruik woonruimte van korte duur

Van de regeling in het BW inzake huur en verhuur van woonruimte (boek 7A, vierde afdeling van de zevende titel), waartoe met name die inzake huurbescherming behoort (art. 1623c–f), is door art. 1623a lid 1 uitgezonderd ‘de huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is’. Men moet daarbij denken aan wisselhuur (tijdelijke huur in verband met verbouwing), tijdelijke verhuur in afwachting van ontruiming zoals bij een woning die bestemd is om te worden afgebroken en met name huur van een vakantiewoning. Blijkens het bovenstaande arrest moet men van een vakantiewoning de tweede woning onderscheiden. Een vakantiewoning wordt voor een korte periode gehuurd, terwijl de huur van een tweede woning een meer permanent karakter draagt; deze kan van jaar tot jaar worden gecontinueerd. Omdat de huur van de woningen waar het in deze zaak over ging, het karakter droeg van een tweede woning en niet van een vakantiewoning, was de uitzondering niet van toepassing: de huur werd door de HR onderworpen geacht aan de wettelijke regeling inzake huur en verhuur van woonruimte. Het feitelijk gebruik dat van de woning wordt gemaakt speelt een beslissende rol bij de beoordeling van de vraag of dit als kortstondig dan wel permanent mag worden aangemerkt. Aldus reeds, zij het minder expliciet, HR 14 okt 1988, NJ 1989, 77. Omdat het hier om een tweede woning en niet een vakantiewoning ging, werd het beroep op huurbescherming gehonoreerd en het vonnis van de kantonrechter te Zierikzee (25 jan. 1996, Prg. 1996, 4615, blz. 689) bevestigd.

De rb. was tot een ander oordeel gekomen. Het oogmerk van huurbescherming, zo mogen wij de redenering van de rechtbank weergeven, is om de bewoner ervoor te behoeden dat hij op straat komt te staan zonder een dak boven zijn hoofd te hebben (J.A. de Mol, Huurrecht, tweede herziene druk blz. 84). Dat motief kan bij een tweede woning geen rol spelen. In deze redenering is voor huurbescherming bij een tweede woning geen aanleiding.

Wetshistorische interpretatie

Op de boven weergegeven redenering in het vonnis van de rb., waarbij het motief voor de wetgeving als criterium werd gebruikt, valt veel af te dingen. Het is dikwijls moeilijk om een bepaald motief aan te wijzen als de eigenlijke grondslag van een wettelijke regeling, zeker wanneer deze met enige duurzaamheid wordt gehandhaafd. Alleen al bij de totstandkoming kunnen diverse motieven een rol hebben gespeeld en niet zelden komt het voor dat in de loop der tijden voor handhaving van de wetgeving andere motieven komen te gelden dan aanvankelijk. Zo is bijv. de ontslagbescherming via het BBA in arbeidszaken, aanvankelijk ingevoerd als maatregel tot instandhouding van het productieproces na de oorlog (H. Naber, Van een preventief ontslagverbod blz. 65), uitgegroeid tot een berschermingsregime van de werknemer tegen onredelijk ontslag zoals blijkt uit art. 8 van het besluit van de Min.v.SZW van 20 dec. 1990, afgedr. Losbl.ed. Arb.ov. BBA blz. 42: ‘De Regionaal Directeur beoordeelt of het voorgenomen ontslag redelijk is, in aanmerking nemende de mogelijkheden en belangen van de betrokken werkgever en werknemer, en andere belangen voor zover de navolgende regels zulks inhouden’. Bij huurbescherming heeft zich ook een dergelijke ontwikkeling voorgedaan. Werd deze aanvankelijk gebaseerd op de gedachte die hier door de rechtbank werd gememoreerd, dan gelden tegenwoordig daarvoor allerlei andere motieven naast de oorspronkelijke, zoals de gewenning van de huurder aan een bepaalde buurt of streek. De mem.v.toel. bij het wetsontwerp 10451 bracht die gedachte onder woorden: ‘Het stelsel van automatische verlenging van de opzegtermijn (waarvan de invoering toen werd voorgesteld) berust op de gedachte, dat het in het algemeen zo is, dat de huurder, naarmate hij langere tijd in het huurhuis woont veelal ook gebonden wordt of gehecht raakt aan de plaats waar ‘zijn’ woning staat en, wanneer de verhuurder hem de huur opzegt, gewoonlijk een soortgelijke woning in diezelfde plaats of wijk zal zoeken. Door deze beperking in zijn keuzemogelijkheid zal hij ook behoefte hebben aan langere tijd om uit te zien naar een passende woning’. Dat alles maakt dat er bezwaren zijn verbonden als de toepassing van een wettelijke regeling afhankelijk wordt gesteld van het motief waarvoor deze voorheen in het leven werd geroepen. Dat zal mogelijk de achtergrond zijn van het oordeel van de Hoge Raad in afwijking van dat van de rb.

De Hoge Raad greep eveneens terug op de wetsgeschiedenis, maar deed dat op andere wijze dan de rechtbank. Daartoe werden de uitlatingen van de minister ten aanzien van het begrip kortstondig gebruik aangehaald; zulks ondanks de bezwaren die door J.B.M. Vranken in Algemeen Deel nr. 141–154 tegen deze interpretatiemethode heeft aangevoerd. Het motief dat bij de wetgever voor de regeling mag worden verondersteld speelde voor de Hoge Raad geen rol. Deze methode van wetshistorische interpretatie is overtuigender dan die welke door de rb. werd gehanteerd.

Men treft een bespreking van het arrest aan bij J.K. Six-Hummel in Woonrecht 1999 blz. 108.