NJ  1984 , 149

HOGE RAAD

1 juli 1983, nr. 12091.

(Mrs. Ras, Haardt, Martens, Van den Blink, Verburgh; A-G Mok; m.nt. PAS).

RvdW 1983, 132.
m.nt. PAS

Regeling

BW art. 1374 lid 3, 1623clid 1

Essentie

Huur van woonruimte. Beroep van huurder op art. 1623c lid 1 BW (ontbreken van huuropzegging) in strijd met de goede trouw? Beantwoording van die vraag door de HR.

Samenvatting

Het middel bevat de klacht dat het Hof niet is ingegaan op het betoog van Herzfeld dat, gelet op de omstandigheden van het geval, het beroep van Groen op het ontbreken van een huuropzegging als strijdig met de goede trouw terzijde moet worden gesteld.

Bij de beoordeling van de klacht moet ervan worden uitgegaan dat, zoals onder het regime van de Huurwet niet was uitgesloten dat een beroep op huurbescherming als strijdig met de goede trouw werd terzijde gesteld, evenmin is uitgesloten dat onder de thans geldende bepalingen een beroep van de huurder van woonruimte op de in die bepalingen vervatte bescherming van de huurder tegen beeindiging van de huurovereenkomst door opzegging, onder bepaalde omstandigheden als strijdig met de goede trouw wordt terzijde gesteld. Dit betekent in het bijzonder dat, zoals rechtens mogelijk was dat in bepaalde gevallen een beroep op art. 18 lid 1, eerste zin, Huurwet als strijdig met de goede trouw werd terzijde gesteld, ook rechtens mogelijk is dat in bepaalde gevallen een beroep op het met genoemde bepaling in wezen corresponderende art. 1623c lid 1 als strijdig met de goede trouw wordt terzijde gesteld. Wel zullen voor de aanvaarding van een zodanig beroep zware eisen moeten worden gesteld.

De in r.o. 3.6 onder a en b vermeld gezichtspunten, in onderling verband, brengen mee dat als de door Herzfeld gestelde feiten komen vast te staan, het beroep van Groen op het ontbreken van een opzegging als strijdig met de goede trouw moet worden terzijde gesteld. Dat betekent dat in dat geval de overeenkomst geacht moet worden een einde te hebben genomen op de daarin vermelde datum van 1 aug. 1981.

De klacht dat het Hof op dit punt een onderzoek had moeten instellen, is dus gegrond.

Partijen

John Herzfeld, te Arnhem, eiser tot cassatie, adv. Mr. R. Laret,

tegen

Andreas Martinus Maria Groen, destijds wonende te Arnhem, thans zonder bekende woon- of verblijfplaats zowel binnen als buiten het Koninkrijk, verweerder in cassatie, adv. Mr. R.V. Kist.

Tekst

1

Het geding in feitelijke instanties:

Herzfeld heeft bij exploot van 21 juli 1981 Groen gedagvaard door de Pres. Rb. Arnhem en gevorderd Groen te veroordelen het ter dagvaarding genoemde perceel, althans de tweede verdieping daarvan, voor 1 aug. 1981 te ontruimen, op verbeurte van een dwangsom.

Nadat Groen tegen die vordering verweer had gevoerd, heeft de Pres. bij vonnis van 31 juli 1981 de vordering toegewezen, met dien verstande dat de ontruiming werd bevolen voor 1 sept. 1981 en de dwangsom werd bepaald op ƒ 100 per dag.

Tegen dit vonnis heeft Groen hoger beroep ingesteld bij het Hof Arnhem.

Bij arrest van 22 febr. 1982 heeft het Hof het vonnis van de Pres. vernietigd en de vordering alsnog afgewezen.

Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2

Het geding in cassatie:

Tegen het arrest van het Hof heeft Herzfeld beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Groen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor pp. bepleit door hun advocaten.

De concl. van de A‑G Mok strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander Hof.

3

Beoordeling van het middel:

3.1

Blijkens ’s Hofs arrest staat, voor zover hier van belang, tussen pp. het volgende vast:

Herzfeld, eigenaar van het ten processe bedoelde pand, heeft dit pand in 1979 verhuurd aan Raspe, die eind 1979 aan Groen onzelfstandige woonruimte, bestaande uit een kamer op de tweede verdieping, heeft verhuurd; op 1 jan. 1980 trad Douwes met goedvinden der betrokkenen in de plaats van Raspe, enerzijds als huurder jegens Herzfeld en anderzijds als (onder)verhuurder jegens Groen; medio april 1981 bleek Herzfeld dat Douwes was vertrokken.

Het Hof stelt vast dat de Pres. uit dit laatste afleidt een feitelijke beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst, waardoor de onderhuur kwam te vervallen. Dit oordeel van de Pres. is, aldus het Hof, in appel onbestreden.

Voorts stelt het Hof vast dat op 23 april 1981 de door Groen op schrift gestelde overeenkomst tot stand kwam tussen Herzfeld en Groen, volgens welke overeenkomst Groen met ingang van 1 mei 1981 aan Herzfeld (lees: maandelijks) ƒ 250 zou overdragen ter betaling van de huur voor de bovenste etage, onder bepalingen als in ’s Hofs arrest (r.o. 6) omschreven en voorts onder de bepaling dat Groen de etage slechts tot 1 aug. 1981 zou kunnen blijven bewonen.

Het Hof releveert in r.o. 7 dat Herzfeld voor de overeenkomst van 23 april 1981 ‘geen rechtsband had met Groen’ en dat Groen jegens Herzfeld ‘geen beroep op een huurrecht kon doen’.

3.2

Het Hof heeft geoordeeld dat de overeenkomst van 23 april 1981 oplevert een huurovereenkomst waarop de bepalingen van art. 1623a e.v. BW van toepassing zijn. Van dit oordeel moet, als in cassatie niet bestreden, worden uitgegaan.

3.3

Het Hof vermeldt in r.o. 3 (tweede alinea) dat volgens Groen de consequentie van het standpunt dat hier sprake is van een huurovereenkomst, is ‘dat de in die overeenkomst opgenomen bepaling dat Groen de etage slechts tot 1 aug. 1981 zal kunnen blijven bewonen, niet tot beeindiging der huurovereenkomst per die datum kan leiden, daar die bepaling, anders dan art. 1623b lid 10 (…) voorschrijft, niet van na de huurovereenkomst dateert, zodat, nu geen huuropzegging heeft plaatsgevonden, de huur niet per 1 aug. 1981 is geexpireerd’.

Het Hof, dat kennelijk heeft aangenomen dat een huuropzegging inderdaad niet heeft plaatsgevonden, heeft geoordeeld dat Groen voormeld ‘standpunt kan innemen’, waarmee het Hof tot uitdrukking heeft gebracht dat Groen zich terecht op het ontbreken van een opzegging heeft beroepen.

Dit oordeel is kennelijk uitsluitend hierop gebaseerd dat de overeenkomst van 23 april 1981 als een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en dat huuropzegging niet heeft plaatsgevonden.

3.4

Het middel bevat de klacht dat het Hof, aldus oordelend, niet is ingegaan op het betoog van Herzfeld dat, gelet op de omstandigheden van het geval, het beroep van Groen op het ontbreken van een huuropzegging als strijdig met de goede trouw terzijde moet worden gesteld.

Daartoe verwijst het middel naar een reeks stellingen die, zoals uit de processtukken blijkt, door Herzfeld in de feitelijke instanties zijn aangevoerd. Verder is onmiskenbaar dat Herzfeld in dit verband zich erop heeft beroepen dat de houding van Groen in strijd is met de goede trouw. Het Hof is hierop niet ingegaan.

3.5

Bij de beoordeling van de klacht moet ervan worden uitgegaan dat, zoals onder het regime van de Huurwet niet was uitgesloten dat een beroep op huurbescherming als strijdig met de goede trouw werd terzijde gesteld, evenmin is uitgesloten dat onder de thans geldende bepalingen een beroep van de huurder van woonruimte op de in die bepalingen vervatte bescherming van de huurder tegen beeindiging van de huurovereenkomst door opzegging, onder bepaalde omstandigheden als strijdig met de goede trouw wordt terzijde gesteld. Dit betekent in het bijzonder dat, zoals rechtens mogelijk was dat in bepaalde gevallen een beroep op art. 18 lid 1 eerste zin Huurwet als strijdig met de goede trouw werd terzijde gesteld, ook rechtens mogelijk is dat in bepaalde gevallen een beroep op het met genoemde bepaling in wezen corresponderende art. 1623c lid 1 als strijdig met de goede trouw wordt terzijde gesteld. Wel zullen voor de aanvaarding van een zodanig beroep zware eisen moeten worden gesteld.

3.6

Voor de vraag of ook een beroep op het ontbreken van een opzegging als strijdig met de goede trouw kan worden terzijde gesteld, diene, voor wat het onderhavige geval betreft, het volgende.

a

Zoals Groen in deze procedure heeft aangevoerd, had Herzfeld op 1 mei 1981 tegen 1 aug. 1981 kunnen opzeggen. Het is duidelijk dat in de lezing van Herzfeld dit niet is gebeurd omdat hij erop vertrouwde dat Groen de overeenkomst zou uitvoeren en per 1 aug. 1981 zou vertrekken.

b

De vraag rijst of, als Herzfeld wel op 1 mei tegen 1 aug. had opgezegd, een beroep van Groen op art. 1623c lid 1 als strijdig met de goede trouw had moeten worden terzijde gesteld. De stellingen van Herzfeld komen erop neer dat Herzfeld Groen, hoewel deze geen huurrecht tegenover Herzfeld had en zich in ernstige mate had misdragen tegenover medebewoners en omwonenden, tegemoet is gekomen door hem in feite gelegenheid te geven nog enige tijd in de betreffende woonruimte te blijven teneinde andere woonruimte te zoeken. Onder die omstandigheden zou een beroep van Groen — in geval van opzegging door Herzfeld — op de bescherming van art. 1623c lid 1 als strijdig met de goede trouw moeten worden aangemerkt.

De onder a. en b. vermelde gezichtspunten, in onderling verband, brengen mee dat als de door Herzfeld gestelde feiten komen vast te staan, het beroep van Groen op het ontbreken van een opzegging als strijdig met de goede trouw moet worden terzijde gesteld. Dat betekent dat in dat geval de overeenkomst geacht moet worden een einde te hebben genomen op de daarin vermelde datum van 1 aug. 1981.

De klacht dat het Hof op dit punt een onderzoek had moeten instellen, is dus gegrond. Dit leidt tot vernietiging van ’s Hofs arrest.

4

Beslissing:

De HR:

vernietigt het arrest van het Hof Arnhem van 22 febr. 1982;

verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof ‘s‑Hertogenbosch;

veroordeelt verweerder in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser begroot op ƒ 379,65 aan verschotten en ƒ 2000 voor salaris.

’s Hofs arrest in bovenstaande zaak bevat de volgende r.o. (Red.):

1

Appellant heeft als grieven aangevoerd dat de Pres. ten onrechte:

I

geintimeerde in zijn vordering in k.g. ontvankelijk heeft verklaard;

II

heeft aangenomen dat appellant zich in het verleden aan wangedrag en aan het bezorgen van ernstige overlast jegens medebewoners en buren zou hebben schuldig gemaakt;

III

heeft aangenomen dat appellant de gehele tweede verdieping in bezit had genomen;

IV

heeft overwogen dat de overeenkomst van 23 april 1981 behalve enige nadere afspraken betreffende de resterende duur, de beeindiging van de huur met wederzijds goedvinden betreft en niet de door appellant voorgestane uitleg dat er een geheel nieuwe overeenkomst is gesloten heeft gevolgd.

2

De eerste grief, bestrijdend dat geintimeerde als eiser in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij de door hem gevorderde voorziening, dient te worden verworpen, daar het belang van geintimeerde, die de bovenste etage van het pand aan de Sweerts de Landasstraat 3 te Arnhem aan een derde op 15 juni 1981 met ingang van 1 aug. 1981 had verhuurd, er van uitgaande dat appellant die etage dan verlaten zou hebben, een onverwijlde voorziening bij voorraad vorderde.

De omstandigheid dat de Pres. appellant, hoewel deze daaromtrent niet had gevraagd, toch nog enig respijt met de ontruiming gunde, kan daaraan uiteraard niet af doen.

3

De vierde grief, die het Hof vervolgens zal onderzoeken, betreft de vraag of pp., toen zij op 23 april 1981 een door appellant op schrift gestelde overeenkomst met elkaar aangingen, een (nieuwe) huurovereenkomst met elkaar sloten, zoals appellant betoogt.

De consequentie van dit standpunt is, volgens appellant, dat de in die overeenkomst opgenomen bepaling dat appellant de etage slechts tot 1 aug. 1981 zal kunnen blijven bewonen, niet tot beeindiging der huurovereenkomst per die datum kan leiden, daar die bepaling, anders dan art. 1623b lid 10 BW voorschrijft, niet van na de huurovereenkomst dateert, zodat, nu geen huuropzegging heeft plaatsgevonden, de huur niet per 1 aug. 1981 is geexpireerd.

De Pres. heeft evenwel de huurovereenkomst niet als een (nieuwe) huurovereenkomst aangemerkt, doch als een die, behalve enige nadere afspraken betreffende de resterende duur, de beeindiging van de huur met wederzijds goedvinden betreft, hebbende deze overeenkomst, volgens de Pres., de strekking om de bestaande huurovereenkomst, nu met geintimeerde als verhuurder, nog enige tijd voort te zetten. Hieruit volgt dat appellant na 1 aug. 1981 geen bescherming aan een huurverhouding kan ontlenen.

4

Tussen pp. staat als niet of onvoldoende bestreden, vast dat geintimeerde, eigenaar van voormeld pand, dit pand in 1979 heeft verhuurd aan een zekere Raspe, die eind 1979 aan appellant onzelfstandige woonruimte, bestaande uit een kamer op de tweede verdieping, met medegebruik van een keuken, douche en toilet verhuurde tegen een maandelijkse huurprijs van ƒ 250 inclusief de kosten van verbruik van energie en water.

Op 1 jan. 1980 trad een zekere Douwes — klaarblijkelijk met goedvinden der betrokkenen — in de plaats van Raspe, enerzijds als huurder jegens geintimeerde en anderzijds als (onder)verhuurder jegens appellant. Medio april 1981 bleek geintimeerde dat Douwes zonder achterlating van adres, doch wel van een huurschuld, was vertrokken.

5

De Pres. leidt hieruit, in appel onbestreden, een feitelijke beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst af, waardoor de onderhuur kwam te vervallen.

6

Vervolgens kwam op 23 april 1981 de door appellant op schrift gestelde overeenkomst tot stand, tussen geintimeerde, ‘eigenaar van het pand’ en appellant, ‘huurder van dat pand’, volgens welke appellant met ingang van 1 mei 1981 aan geintimeerde ƒ 250 zou overdragen ter betaling van de huur voor de bovenste etage, onder bepaling dat de kosten van gas, licht en water in dat bedrag zijn begrepen en de centrale verwarming en de douche zullen worden gerepareerd c.q. aangesloten, en voorts onder de bepaling als hierboven vermeld.

7

De overeenkomst van 23 april 1981 die er op neer kwam dat geintimeerde, die, zoals volgt uit hetgeen door de Pres. onbestreden werd overwogen, als hierboven sub 5 vermeld, geen rechtsband had met appellant en jegens wie appellant geen beroep op een huurrecht kon doen, aan appellant het genot van de bewuste etage tegen betaling van een huurprijs tot 1 aug. 1981 afstond, dient, naar het voorlopig oordeel van het Hof, inderdaad als een (nieuwe) huurovereenkomst te worden gekwalificeerd.

Het kan heel wel zijn dat pp., zich onbewust van de juridische complicaties die het vertrek van Douwes met zich bracht, voor ogen heeft gestaan om de bestaande feitelijke en juridische toestand nog enige tijd zoveel mogelijk te continueren, maar pp. hebben dan iets gewild dat in de gegeven omstandigheden rechtens niet mogelijk was.

Nu de rechtsband die pp. met Douwes hadden, tengevolge van diens vertrek, als geeindigd moest worden beschouwd, viel er niets meer te continueren.

Het effect van een en ander is dat appellant, in weerwil van zijn, in de continuatie gedachte niet met de wet strijdige toezegging tot ontruiming, thans, met een beroep op het bepaalde in voormeld art. 1623b lid 10, het standpunt kan innemen als hierboven sub 3 omschreven.

De vierde grief acht het Hof derhalve gegrond.

8

De strekking van de derde grief is om te betogen dat de overeenkomst van 23 april 1981 betrekking heeft op de gehele etage, zulks terwijl de huurovereenkomst die appellant met Douwes had slechts voorzag in het gebruik van een kamer, met gebruik van keuken, toilet en douche. Daar de overeenkomst van 23 april 1981 spreekt over ‘de woonhuur van de bovenste etage’ moet ook deze grief gegrond worden geoordeeld.

9

De tweede grief behoeft geen bespreking daar deze geen de beslissing dragende overweging van de president betreft.

10

Uit het vorenstaande volgt dat het vonnis dient te worden vernietigd en de gevraagde voorziening alsnog moet worden geweigerd.

Het cassatiemiddel tegen ’s Hofs arrest luidt (Red.):

Schending van het recht en/of verzuim van vormen waarvan de niet inachtneming nietigheid met zich medebrengt doordat het Hof heeft overwogen en beslist als is vervat in de ten deze bestreden uitspraak, waarnaar hier wordt verwezen, zulks ten onrechte omdat ook indien en voorzover de overeenkomst tussen Herzfeld en Groen van 23 april 1981 moet worden gekwalificeerd als een (nieuwe) huurovereenkomst, daarmede niet is vastgesteld noch beslist of het beroep van Groen op die overeenkomst teneinde na 1 aug. 1981 in het genot van het onroerend goed te blijven te verenigen is met de eisen van de goede trouw dan wel of zodanige handhaving van Groen is dat genot na genoemd tijdstip naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, omtrent welk een en ander Herzfeld in eerste aanleg had gesteld:

i

dat Groen zodanige ernstige overlast aan medebewoners en omwonenden had veroorzaakt dat deze medebewoners en omwonenden aanleiding hadden gevonden Herzfeld te verzoeken aan de bewoning door Groen van het ten processe bedoelde perceelsgedeelte een einde te maken;

ii

dat Herzfeld gelet op de voormelde klachten besloot de etage/kamerverhuur van het huis pas zelf ter hand te nemen, zodra hij van gedaagde de toezegging had gekregen dat deze zou vertrekken en dat Herzfeld, vertrouwend op de correcte uitvoering door gedaagde van de overeenkomst van 23 april 1981 vervolgens de etage met ingang van 1 aug. 1981 aan een derde verhuurde;

iii

dat Groen zich eerst naderhand blijkens brief van zijn advocaat op het standpunt ging stellen dat op 23 april 1981 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd gesloten welke had behoren te worden opgezegd en dat, nu zulks niet was geschied, op 1 aug. 1981 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ingegaan;

al welke stellingen in hoger beroep door Herzfeld zijn gehandhaafd althans niet zijn prijsgegeven terwijl Herzfeld daaraan in hoger beroep nog heeft toegevoegd:

(iiii) dat Groen ook wist, althans had kunnen weten, dat Herzfeld met ingang van 1 aug. 1981 aan een ander zou verhuren en

(iiiii) dat Herzfeld goed vond dat Groen voor korte tijd de hele etage zou gebruiken voor dezelfde prijs als hij voordien voor een kamer had moeten betalen omdat Groen verklaard had per 1 aug. 1981 weg te zullen gaan,

zodat, voorzover ’s Hofs oordeel geacht moet worden in te houden dat het beroep van Groen op de overeenkomst van 23 april 1981 niet in strijd is met de goede trouw en niet naar eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dit oordeel rechtens onjuist is en voorzover het Hof zich niet heeft uitgelaten over de vraag of het beroep van Groen op de overeenkomst van 23 april 1981 in overeenstemming is met de goede trouw en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar, ’s Hofs oordeel is gegeven onder miskenning van zijn taak als appelrechter en aldus rechtens onjuist althans dit oordeel niet naar de eis der wet met redenen is omkleed.

Conclusie

A‑G Mr. Mok

1

Korte beschrijving

1.1

De oorsprong van deze procedure is een vordering in k.g. tot ontruiming van woonruimte.

Herzfeld, eiser tot cassatie, verhuurde in 1979 een hem in eigendom behorend woonhuis in Arnhem aan een zekere Raspe, met de bevoegdheid tot onderverhuur van kamers of etages. Raspe verhuurde aan Groen (verweerder in cassatie) een kamer op de tweede verdieping van het pand. Op 1 jan. 1980 trad een zekere Douwes in de plaats van Raspe als hoofdhuurder. Deze zette de onderhuurovereenkomst met Groen voort.

Herzfeld heeft, in eerste instantie niet in appel wel weersproken, gesteld dat Douwes zich in de loop van 1980 tot hem wendde met klachten over wangedrag en overlast, veroorzaakt door Groen. O.m. was sprake van harde, ’s avonds en ’s nachts voortgebrachte, muziek. Niet alleen Douwes, maar ook andere bewoners en buren zouden daar last van hebben gehad.

Medio april 1981 bleek Douwes vertrokken ‘zonder achterlating van een nader adres, doch met achterlating van een huurschuld’, zoals de inleidende dagvaarding het uitdrukt. Voorts bleek toen dat Groen sedert enkele maanden de gehele tweede verdieping in bezit had genomen. Herzfeld kreeg op dat moment klachten van andere bewoners van het pand en van buren over ernstige overlast die Groen zou veroorzaken.

Herzfeld heeft toen besloten zelf de etage‑ en kamerverhuur van het pand ter hand te nemen, zodra hij van Groen de toezegging zou hebben verkregen dat deze zou vertrekken.

Op 23 april 1981 kwamen pp. schriftelijk overeen dat Groen tot 1 augustus de tijd zou krijgen andere woonruimte te zoeken. Tot die datum mocht Groen de gehele etage blijven gebruiken voor de prijs waarvoor hij oorspronkelijk een kamer op die verdieping (met medegebruik van voorzieningen) had gehuurd. Per 1 aug. 1981 verhuurde Herzfeld de etage aan een derde.

Evenwel maakte Groen op 1 augustus aanspraak op voortzetting van de huur. Hij stelde zich op het standpunt dat op 23 april een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand was gekomen. Aangezien deze niet was opgezegd was op 1 augustus een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ingegaan.

1.2

Herzfeld stelde daarop een vordering in k.g. tot ontruiming in voor de Pres. Rb. Arnhem. Hij verdedigde daarbij dat Groen in strijd met de goede trouw had gehandeld door zijn weigering de etage per 31 juli 1981 te ontruimen.

De Pres. overwoog dat pp. op 23 april 1981 de kennelijke bedoeling hadden de bestaande huurovereenkomst nog enige tijd, met Herzfeld (in plaats van Douwes — M.) als verhuurder te continueren, waarbij tevens in onderlinge overeenstemming een tijdstip voor ontruiming is vastgesteld. De Pres. voegde daaraan toe dat aldus aan Groen een ‘terme de grace’ is gegund om elders onderdak te vinden. Door het verdwijnen van de hoofdhuurder was immers de hoofdhuurovereenkomst (Herzfeld-Douwes) feitelijk beeindigd, waarmee tevens de onderhuur was vervallen. Het vonnis kwalificeerde de overeenkomst van 23 april als een beeindiging van de huur met wederzijds goedvinden, met enkele andere afspraken betreffende de resterende duur. Aangezien er sprake was van een onderlinge overeenstemming als bedoeld in art. 1623b, lid 10 BW, golden de dwingende bepalingen van huurbescherming, waarop Groen zich beriep, i.c. niet.

De Pres. veroordeelde Groen om het perceel voor 1 september te ontruimen, op straffe van een dwangsom en uitvoerbaar bij voorraad.

1.3

Groen ging in hoger beroep. Het Hof te Arnhem overwoog:

‘Het kan heel wel zijn dat pp., zich onbewust van de juridische complicaties die het vertrek van Douwes met zich bracht, voor ogen heeft gestaan om de bestaande feitelijke en juridische toestand nog enige tijd zoveel mogelijk te continueren, maar pp. hebben dan iets gewild dat in de gegeven omstandigheden rechtens niet mogelijk was.

Nu de rechtsband die pp. met Douwes hadden, tengevolge van diens vertrek, als geeindigd moest worden beschouwd, viel er niets meer te continueren. Het effect van een en ander is dat appellant, in weerwil van zijn, in de continuatie gedachte niet met de wet strijdige toezegging tot ontruiming, thans, met een beroep op het bepaalde in voormeld art. 1623b lid 10 het standpunt kan innemen …’ (dat de in de overeenkomst opgenomen bepaling dat appellant de etage slechts tot 1 aug. 1981 zal kunnen blijven bewonen, niet tot beeindiging der huurovereenkomst per die datum zal leiden, daar die bepaling, anders dan art. 1623b lid 10 BW voorschrijft, niet van na de huurovereenkomst dateert, zodat, nu geen huuropzegging heeft plaatsgevonden, de huur niet per 1 aug. 1981 is geexpireerd).

Het Hof heeft de desbetreffende grief van Groen gegrond verklaard, het vonnis van de Pres. vernietigd en de gevraagde voorziening alsnog geweigerd.

1.4

Bij het arrest van het Hof maak ik een tweetal kanttekeningen.

De eerste is dat het Hof nog een tweede namens Groen voorgedragen grief gegrond heeft verklaard. Dit punt speelt in cassatie geen rol, zodat ik daarop niet inga.

De tweede luidt dat uit de stukken van het geding in hoger beroep niet blijkt of Groen toen het pand, al dan niet vrijwillig (het vonnis van de Pres. was uitvoerbaar bij voorraad), had ontruimd. Wel is mij opgevallen dat de dagvaarding in cassatie is betekend aan ‘… Groen, destijds wonende te Arnhem aan de Sweerts de Landasstraat nr. 3, thans zonder bekende woon‑ of verblijfplaats …’. Het genoemde adres is dat van het pand waarop het geschil betrekking heeft.

2

Het cassatieberoep

2.1

Herzfeld heeft beroep in cassatie ingesteld, op grond van een middel, dat ik als volgt samenvat. Indien de overeenkomst van 23 april 1981 moet worden gekwalificeerd als een (nieuwe) huurovereenkomst, dan is daarmee niet beslist of het beroep van Groen op die overeenkomst teneinde na 1 aug. 1981 in het genot van het onroerend goed te blijven, te verenigen is met de eisen van de goede trouw, dan wel of zodanige handhaving van Groen in dat genot na genoemd tijdstip naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Herzfeld heeft daarbij verwezen naar zijnerzijds in eerste instantie verdedigde en naar zijn mening in hoger beroep niet prijsgegeven stellingen.

Het middel mondt uit in twee alternatieve klachten:

a

voor zover het arrest van het Hof geacht moet worden in te houden dat het beroep van Groen op de overeenkomst van 23 april niet in strijd is met de goede trouw en niet naar eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, is dit oordeel rechtens onjuist;

b

voor zover het Hof zich niet heeft uitgelaten over de vraag of het beroep van Groen op de overeenkomst in overeenstemming is met de goede trouw en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar, is het oordeel van het Hof gegeven onder miskenning van zijn taak als appelrechter.

2.2

Het cassatiemiddel komt niet op tegen de kwalificatie door het Hof van de overeenkomst van 23 april als huurovereenkomst. In cassatie moet hiervan dan ook worden uitgegaan. Voorts is niet bestreden dat geen opzegging heeft plaatsgevonden.

2.3

Op de in prima door Herzfeld verdedigde stelling dat Groen in strijd heeft gehandeld met de goede trouw (waarover nader, hieronder par. 3) is het Hof niet ingegaan. Het gaat mij te ver om aan te nemen dat het Hof deze stelling impliciet verworpen heeft.

Ik interpreteer het middel zo dat met het beroep op onaanvaardbaarheid naar eisen van redelijkheid en billijkheid niet iets anders is bedoeld dan met dat op strijd met de goede trouw en dat de steller van het middel aldus terminologische aansluiting heeft willen zoeken bij art. 6.1.1.2 lid 2 NBW.

Een en ander betekent dat de hierboven met a. aangeduide klacht op een naar mijn oordeel onjuiste veronderstelling berust. Ik zal het middel daarom behandelen uitgaande van het met b. aangeduide alternatief.

3

Novum in cassatie?

3.1

Groen heeft bij pleidooi p.f. doen verdedigen dat het beroep van Herzfeld op strijd met de goede trouw een ongeoorloofd novum in cassatie inhoudt.

Wel wordt erkend dat Herzfeld bij inleidende dagvaarding heeft gesteld, dat Groen in strijd met de goede trouw handelt door zijn weigering om de etage per 31 juli te ontruimen, maar daaraan wordt toegevoegd:

Er bestaat verschil tussen:

1e

Groen handelt in strijd met de goede trouw door zijn weigering om de etage te ontruimen;

2e

Groen handelt in strijd met de goede trouw door zich op het standpunt te stellen, dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat deze niet opgezegd is, terwijl de overeenkomst niet is gesloten nadat de huur was ingegaan.

Inderdaad heeft Herzfeld in de inleidende dagvaarding het beroep op strijd met de goede trouw gekoppeld aan de weigering te ontruimen. Men moet deze passage echter lezen in het verband waarin hij is geplaatst. Onder nr. 7 vermeldt de dagvaarding dat Groen het standpunt heeft ingenomen dat op 23 april 1981 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd gesloten. Onder 8 vervolgt de dagvaarding dat eiser (Herzfeld) zich met die stelling allerminst kan verenigen. Na een tussenzin komt dan de stelling dat gedaagde door zijn weigering in strijd met de goede trouw handelt.

In ben, in de gegeven context, geneigd dit beroep op strijd met de goede trouw aldus uit te leggen: gesteld dat de overeenkomst van 23 april een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou zijn (hetgeen eiser primair ontkent), dan zou gedaagde in strijd met de goede trouw handelen door aan het eind van de overeengekomen periode, met een beroep op wettelijke bepalingen inzake huurbescherming, in strijd met het overeengekomene niet tot ontruimen over te gaan. Met andere woorden: Herzfeld beriep zich op derogerende werking van de goede trouw t.a.v. de dwingende bepalingen van huurbescherming.

In de primaire (door de Pres. Rb. wel, maar later door het Hof niet gedeelde) opvatting van Herzfeld was de afspraak van 23 april een beeindigingsovereenkomst. In die visie is de weigering tot ontruiming evidente wanprestatie en ligt het niet voor de hand een beroep op strijd met de goede trouw te doen.

Nu stelt de pleiter voor Groen in cassatie, op zichzelf terecht, dat het hier gaat om uitlegging van gedingstukken, hetgeen aan de feitenrechter is voorbehouden. Hij meent dat het Hof in de stukken van Herzfeld niet de feitelijke stelling heeft gelezen dat het beroep van Groen op de huurovereenkomst in strijd met de goede trouw of met de eisen van redelijkheid en billijkheid was. In dit verband heeft de pleiter voor Groen nog opgemerkt dat Herzfeld niet over onbegrijpelijke motivering heeft geklaagd.

Evenwel is in het bestreden arrest niets te lezen over het in prima gedane beroep op strijd met de goede trouw en op de eisen van redelijkheid en billijkheid. Mocht het Hof impliciet de opvatting gehuldigd hebben die Groen het toedenkt, dan is dit niet expliciet tot uitdrukking gekomen en daarmee in het geheel niet gemotiveerd. Het middel klaagt er over dat het Hof zijn oordeel niet naar de eis van de wet heeft gemotiveerd.

Samenvattend: er zijn twee mogelijkheden. Ofwel heeft het Hof niets vastgesteld over de uitleg van het in prima gedane beroep op strijd met de goede trouw. In dat geval is er geen grond voor de slotsom dat het beroep dat daarop in cassatie is gedaan iets anders inhoudt dat in prima, zodat men niet kan spreken van een novum in cassatie. Ofwel heeft het Hof impliciet beslist dat het beroep op strijd met de goede trouw betrekking heeft op de overeenkomst, opgevat als beeindigingsovereenkomst, maar niet in de kwalificatie van (nieuwe) huurovereenkomst van bepaalde duur. In dat geval lijdt het bestreden arrest aan een motiveringsgebrek, zodat de vraag naar aanwezigheid van een (ongeoorloofd) novum niet aan de orde komt. Ik zou kiezen voor de eerste mogelijkheid.

3.2

Ten overvloede stip ik nog de vraag aan of, in een andere opvatting dan hierboven onder 3.1. verdedigd, het beroep op strijd met de goede trouw voor het eerst in cassatie kan worden gedaan.

Het komt mij voor dat men die vraag ten hoogste bevestigend kan beantwoorden als voldaan is aan de in uw recente arrest HR 8 april 1983, RvdW 1983, 69 (Wever/Aruba Bank) genoemde voorwaarde, nl. dat de stelling onder alle omstandigheden opgaat (Enkele recente arresten over een voor het eerst in cassatie gedaan beroep op goede trouw: HR 17 sept. 1982, NJ 1983, 195, m.nt. J.M.M. Maeijer, r.o. 3.4., HR 8 okt. 1982, RvdW 1982, 174, r.o. 3.5. en HR 19 nov. 1982, NJ 1983, 102, r.o. 5.3. Zie overigens ook HR 21 sept. 1979, NJ 1980, 55, m.nt. G.J. Scholten ad middel 4.) . Zoals hierna (par. 4) nog zal blijken is dat hier niet het geval.

4

Derogerende werking van de goede trouw

4.1

Vervolgens dient te worden onderzocht of het voor het Hof, toen het gekozen had voor de kwalificatie van de overeenkomst van 23 april 1981 als huurovereenkomst, zin had na te gaan of het in de inleidende dagvaarding door Herzfeld gedane beroep op goede trouw betrekking kon hebben op die eventualiteit. Het Hof baseerde zijn beslissing om de gevraagde voorziening af te wijzen immers op dwingende bepalingen van huurrecht.

De vraag of een beroep op een wettelijke bepaling van dwingend recht onder omstandigheden in strijd met de goede trouw kan zijn is recentelijk enige malen door mijn ambtgenoot Franx behandeld. Hij beantwoordde de vraag in zijn algemeenheid bevestigend in zijn conclusie OM bij HR 5 nov. 1982, RvdW 1982, 190(NJ 1984, 125 m.nt. CJHB) (zie aldaar sub 6 voor nadere gegevens (Waaraan nog toe te voegen de beschouwingen van A.L. de Wolf in het sedertdien verschenen werk Capita Nieuw Burgerlijk Wetboek (1982), p. 156.)) en m.b.t. huurbescherming in zijn conclusie OM bij HR 29 april 1983, nr. 12074 ( NJ 1983, 627 m.nt. PAS; Red.). Mijn ambtgenoot trok uit een aantal door hem genoemde arresten de conclusie ‘dat met het terzijdestellen van dwingend recht met een beroep op de goede trouw grote terughoudendheid moet worden betracht’.

Ook in het genoemde arrest van 29 april 1983 zelf is overwogen dat onder omstandigheden tegen een beroep op dwingende bepalingen van huurrecht strijd met de goede trouw kan worden tegengeworpen; ‘voor het als juist aanvaarden van die tegenwerping (moeten) zware eisen (…) worden gesteld’. Dit komt overeen met wat Bloembergen schreef in zijn noot onder HR 26 nov. 1976, NJ 1978, 54 (waarin het ging om een beroep op huurbescherming dat mogelijk in strijd met de goede trouw was): (Bloembergen noemt een aantal precedenten. Z.i. heeft de HR in het arrest 12 febr. 1965, NJ 1965, 139, m.nt. D.J. Veegens, erkend dat een beroep op huurbescherming onder omstandigheden terzijde gesteld kan worden wegens strijd met de goede trouw.)

Wel kan men, als ik goed zie, uit de tot dusverre gewezen arresten afleiden dat de omstandigheden vrij kras moeten zijn, wil er sprake zijn van strijd met de goede trouw. M.i. terecht, want dwingend recht mag niet gauw terzijde geschoven worden.

Ik zie geen reden waarom de invoering van het nieuwe huurbeschermingsrecht op 1 juli 1979 (Wet van 21 juni 1979, Stb. 330. In het arrest van 29 april 1983 ging het om iets anders, nl. een (termijn)bepaling inzake huur van bedrijfsruimte.) in de geschetste situatie wijziging zou hebben gebracht.

4.2

De situatie die zich in appel voordeed, kan nu als volgt worden samengevat:

a

het Hof kwalificeerde de overeenkomst tussen pp. als een (niet opgezegde) huurovereenkomst voor een bepaalde tijd;

b

het Hof meende dat in verband daarmee het door Groen gedane beroep op het voortduren van de huurovereenkomst diende te worden gehonoreerd;

c

Herzfeld had in zijn inleidende dagvaarding een beroep op goede trouw gedaan, dat zeer wel zo gelezen kon worden dat het juist sloeg op de veronderstelling dat de overeenkomst (zoals Groen had gesteld) als huurovereenkomst moest worden opgevat;

d

aan dit beroep was de Pres. Rb. niet toegekomen, omdat hij de overeenkomst als beeindigingscontract opvatte;

e

Herzfeld had niet doen blijken dat hij het bedoelde beroep zou het weer actueel worden, niet handhaafde; (Vgl. HR 25 febr. 1983, nr. 12195. RvdW 1983, 54 en HR 18 maart 1983, nr. R. 6159, RvdW 1983, 60(NJ 1983, 632; Red.))

f

een beroep op huurbescherming kan onder ‘vrij krasse’ (Zie het eerder gegeven citaat uit een noot van Bloembergen.) omstandigheden in strijd zijn met de goede trouw;

g

de gestelde en vastgestelde feiten waren zodanig dat niet op voorhand uit te sluiten was, dat van ‘vrij krasse’ omstandigheden sprake was. Ik wijs op de klachten over door Groen veroorzaakte overlast, door de Pres. als vaststaand aangenomen, in appel bestreden, maar niet verder onderzocht. Verder wijs ik op het door Groen, als onderhuurder van een kamer, eigenmachtig in bezit nemen van een hele etage (Dat Herzfeld dit later tolereerde doet daaraan niet af. H. wilde na het vertrek van Groen de verhuurexploitatie rechtstreeks ter hand nemen. In zijn opvatting maakt het weinig uit wat er tot die tijd, gedurende de ‘terme de grace’ die Groen was toegekend, gebeurde. Het feit dat G. gedurende die periode de etage mocht blijven gebruiken voor dezelfde huur als waarvoor hij eerst een kamer in onderhuur had, kan in dit verband juist een relevante (‘krasse’) omstandigheid zijn.)

4.3

In de in de vorige subparagraaf geschetste situatie had het Hof naar mijn mening het eerder door Herzfeld gedane beroep op strijd met de goede trouw nader moeten onderzoeken. Het middel, dat aanvoert dat het Hof dit ten onrechte heeft nagelaten, is dus terecht voorgesteld.

5

Conclusie

Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden arrest, tot verwijzing van de zaak naar een Hof ter verdere behandeling en beslissing en tot veroordeling van Groen in de kosten van het geding in cassatie.

Noot

Toen de Huurwet tot stand kwam, werd in het Voorlopig Verslag de vraag opgeworpen of niet speciale wettelijke voorzieningen nodig zouden zijn met het oog op huur die een tijdelijk karakter draagt, zoals bijv. die van zomerhuisjes. Volgens de MvA was dat evenwel niet nodig. Het spreekt vanzelf, zo werd betoogd, dat de Huurwet alleen bescherming verleent aan bona fide huurders en het is onnodig dit uitdrukkelijk in de wet vast te leggen. Wie tijdelijk huurt en vervolgens in plaats van te ontruimen op huurbescherming beroep doet, is blijkbaar niet te goeder trouw. Men zie Vollmar-van den Heuvel, aant. 4b op art. 8 Huurwet. Aan het begrip goede trouw wordt daarbij een enigszins andere betekenis toegekend dan gewoonlijk. Volgens het derde lid van art. 1374 BW houdt de goede trouw in, dat redelijkheid en billijkheid de contractsinhoud beheersen, ongeacht hetgeen pp. zijn overeengekomen. Hier wordt evenwel het begrip goede trouw gebezigd om de huurder te verhinderen in strijd met zijn toezegging te handelen, ongeacht hetgeen in de wet is bepaald.

Met het oog op deze wetsgeschiedenis werd door de HR bij arrest van 12 febr. 1965, NJ 1965, 139 beslist, enerzijds dat de strekking van de Huurwet zou worden miskend indien een beroep op huurbescherming als in strijd met de goede trouw zou worden afgewezen op de enkele grond dat de huurder had toegezegd zodanig beroep niet te zullen doen; anderzijds dat er bijzondere omstandigheden kunnen zijn die maken dat het beroep op huurbescherming wegens strijd met de goede trouw niet opgaat. De Huurwet heeft inmiddels voor woonruimte geen gelding meer. In het bovenstaande arrest is nu de rechtspraak inzake goede trouw en huurbescherming gecontinueerd, hoewel er tegenwoordig minder aanleiding toe bestaat dan toen de Huurwet nog gold. In art. 1623a BW wordt immers uitdrukkelijk bepaald dat de bepalingen van de vierde afdeling van de zevende titel van boek 4 BW niet van toepassing zijn op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Men zie HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464.

Ook volgens het huidige recht zal niet als algemene regel mogen worden aanvaard dat een beroep op huurvoortzetting strijdig is met de goede trouw op de enkele grond dat de huurder heeft toegezegd op zeker tijdstip te zullen vertrekken. Ware dat anders, dan zou worden miskend dat van het recht op huurvoortzetting niet door middel van een beding in de overeenkomst kan worden afgeweken (lid 6 van art. 1623c BW).

Daardoor is er alle aanleiding tot de vraag, onder welke omstandigheden door de huurder niet te goeder trouw beroep op huurbescherming, c.q. huurvoortzetting wordt gedaan. Volgens HR 12 febr. 1965, NJ 1965, 139 zal de rechter daarbij moeten letten op de navolgende factoren:

de aard van het gehuurde;

de omstandigheden waaronder de huur is tot stand gekomen;

de gedragingen en de uitlatingen van de huurder ten opzichte van de verhuurder.

Een illustratie van deze omstandigheden kan men vinden in HR 8 maart 1968, NJ 1968, 142. Door bij de indiensttreding verkeerde inlichtingen omtrent zijn capaciteiten te verstrekken, kwam de gedaagde in het bezit van een zgn. oneigenlijke dienstwoning. Een beroep op huurbescherming werd hem ten aanzien daarvan evenwel niet toegestaan, toen de arbeidsovereenkomst op zijn verzoek tot een einde was gekomen. De aard van het gehuurde (oneigenlijke dienstwoning) en de omstandigheden waaronder de huur tot stand is gekomen (de arbeidsovereenkomst met de onwaarachtige mededelingen van de werknemer) werkten ertoe mee om het beroep op huurbescherming niet te goeder trouw te doen zijn. Men zie voorts HR 31 okt. 1969, NJ 1970, 25; 25 juni 1971, NJ 1971, 399; 26 nov. 1976, NJ 1978, 54.

Het is minder duidelijk op grond waarvan het beroep van de huurder op huurvoortzetting in de bovenstaande zaak niet in overeenstemming met de goede trouw werd geacht. Daartoe behoorden volgens het cassatiemiddel, welks betoog door de HR relevant werd geacht, de omstandigheid dat de omwonenden van de aanwezigheid van de huurder last ondervonden en dat de verhuurder, vertrouwend op de toezegging van de huurder om te vertrekken de woning al aan een ander had verhuurd. Dat zijn geenszins zo uitzonderlijke omstandigheden en men kan zich dan ook afvragen of de slotsom wel in overeenstemming is met het eveneens in het arrest uitgesproken uitgangspunt, dat aan de aanvaarding van zulk een beroep op goede trouw zware eisen moeten worden gesteld.