NJ  1998 , 128

HOGE RAAD

6 juni 1997, nr. 16312

(Mrs. Snijders, Mijnssen, Neleman, Herrmann, De Savornin Lohmann; A-G Hartkamp; m.nt. PAS)

RvdW 1997, 139
m.nt. PAS
RVDW 1997, 139

Regeling

BW art. 6:262, 265, 7A:1586, 1588; NBW art. 7.4.2.5, 7.4.2.7, 7.4.3.12

Essentie

Huur woning. Opschortingsrecht en recht tot ontbinding van huurder m.b.t. huurbetaling i.v.m. gebreken gehuurde. Geen ingebrekestelling vereist, maar verplichting gebreken te melden; stelplicht en bewijslast.

Huur woning / opschortingsrecht en recht tot ontbinding huurder m.b.t. huurbetaling i.v.m. gebreken gehuurde/geen ingebrekestelling vereist, maar verplichting gebreken te melden; stelplicht en bewijslast

Samenvatting

Uit de art. 7A:1586 aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.

Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Zonder dat kan de huurder zich m.b.t. zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het opschortingsrecht van art. 6:262. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.* [1] 

Partijen

Elisabeth Theodora van Bommel, te Voorburg, eiseres tot cassatie, adv. mr. M.Ph. de Witte,

tegen

Maria Josephina Ruijgrok-Ballering, te ‘s‑Gravenhage, verweerster in cassatie, niet verschenen.

Tekst

Rechtbank:

5 Beoordeling van het geschil

5.1

Het geschil tussen partijen betreft in de kern de vraag of Van Bommel al dan niet gerechtigd was betaling van de huurpenningen over de periode januari 1993 tot en met juli 1993 achterwege te laten in verband met de onderhoudstoestand van de woning, alsmede de vraag of zij de door haar ingehouden huurpenningen over die periode alsnog aan Ruijgrok dient te voldoen.

5.2

Vast staat dat de huurovereenkomst door Van Bommel is opgezegd per 1 augustus 1993, zodat in beginsel de huurbetalingen dienen te worden verricht tot die datum. In casu heeft Van Bommel gebruik gemaakt van een — haar naar haar mening toekomend — opschortingsrecht. Hiermee vervalt de verplichting tot huurbetaling over de periode januari 1993 tot en met juli 1993 echter niet.

5.3

Gelet op het voorgaande is de voorwaarde voor de reconventionele vordering vervuld.

5.4

Van Bommel heeft in reconventie ontbinding van de overeenkomst gevorderd, voorzover het betreft de verplichting de huurpenningen over de periode januari 1993 tot en met juli 1993 te betalen. Nu echter die gevorderde ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, kan dat niet tot het door Van Bommel gewenste resultaat (dat zij onder haar betalingsverplichting over genoemde periode uitkomt) leiden. De vraag of Van Bommel in casu al dan niet terecht haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort is dan ook voor de beslissing van het geschil niet relevant.

5.5

Ten overvloede overweegt de rechtbank dienaangaande echter nog dat Van Bommel niet heeft aangetoond dat een telegram aan Ruijgrok is verzonden noch wat de inhoud daarvan dan was. Voorts heeft Van Bommel, blijkens de overgelegde enveloppe, de brief van 19 november 1992 omstreeks 15 december 1992 terug ontvangen, waaruit zij kon afleiden — nu gesteld noch gebleken is dat die brief ook per gewone post was verzonden — dat van haar dreigement geen huur meer te betalen door Ruijgrok (althans haar beheerder) geen kennis was genomen. Het had onder die omstandigheden op de weg van Van Bommel gelegen in ieder geval verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan (bijvoorbeeld telefonisch contact opnemen met Ruijgrok of haar beheerder), in welk laatste geval haar de blijkbaar onjuiste adressering van de brief zou zijn gebleken.

5.6

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter de vordering van Ruijgrok in conventie terecht heeft toegewezen en de vordering van Van Bommel in reconventie terecht heeft afgewezen. Het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 13 april 1995 dient dan ook, met verbetering van gronden, zowel in conventie als in reconventie te worden bekrachtigd. De rechtbank zal een beslissing ten aanzien van het tussenvonnis van de kantonrechter d.d. 28 juli 1994 achterwege laten, nu partijen daarbij verder geen belang hebben.

Van Bommel zal tenslotte, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld.

(enz.)

Cassatiemiddelen:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen en op grond daarvan recht te doen als in voormeld vonnis waarvan beroep is omschreven (en als hier ingelast dient te worden beschouwd), ten onrechte om een of meer van de navolgende, voorzover nodig in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Eerste middel:

In strijd met het recht en/of verzuim van vormen heeft de rechtbank in r.o. 5.2 overwogen dat Van Bommel in casu gebruik heeft gemaakt van een — haar naar haar mening toekomend — opschortingsrecht waardoor de verplichting tot huurbetaling over de periode januari 1993 tot en met juli 1993 echter niet vervallen is.

Toelichting:

Van Bommel heeft in de procedure bij de rechtbank, en ook daarvoor bij de kantonrechter, aangevoerd dat zij gerechtigd was de huurbetalingen onbetaald te laten nu de woning sinds einde 1992 dermate grote onderhoudsgebreken vertoonde dat Van Bommel er niet meer in kon wonen. Op grond daarvan acht zij de verplichting tot huurbetaling over de periode januari 1993 tot en met juli 1993 vervallen. Dit verweer jegens de vordering van Ruijgrok tot betaling van de huur over de genoemde periode is derhalve gebaseerd op schuldeisersverzuim van de kant van Ruijgrok op grond waarvan Van Bommel gezien artikel 6:59 BW haar huurbetalingen heeft opgeschort en in het kader van de procedure aan de rechter heeft verzocht te bepalen dat haar verplichting tot huurbetaling op grond van artikel 6:60 BW is vervallen, zodoende dat zij van de verbintenis tot het betalen van de huur over deze periode bevrijd is.

Tweede middel:

In strijd met het recht en/of verzuim van vormen heeft de rechtbank in r.o. 5.4 bepaald dat de door Van Bommel gevorderde gedeeltelijke ontbinding geen terugwerkende kracht heeft en niet tot het door Van Bommel gewenste resultaat (dat zij onder haar betalingsverplichting over genoemde periode uitkomt) kan leiden.

Toelichting:

Het verzoek tot gedeeltelijke ontbinding is primair gegrond op artikel 6:60 BW, wat bepaalt dat, als de schuldeiser in verzuim is, de rechter op vordering van de schuldenaar kan bepalen dat deze van zijn verbintenis bevrijd zal zijn. Deze bevrijding heeft wel degelijk terugwerkende kracht, aangezien deze immers direct samenhangt met de opschorting door de schuldenaar van zijn verplichtingen of een gedeelte daarvan op grond van art. 6:59 BW.

Ook het verzoek tot gedeeltelijke ontbinding op grond van artikel 6:270 BW heeft bij duurovereenkomsten zoals de onderhavige wel degelijk terugwerkende kracht. In deze gevallen, zoals bij huur‑ en leverantiecontracten is vaak immers gedeeltelijke ontbinding in de tijd aangewezen. Mogelijk is ontbinding alleen voor de toekomst, alleen voor het verleden, voor de toekomst en een gedeelte van het verleden of voor het verleden en een gedeelte van de toekomst. In casu gaat het dan om ontbinding alleen voor het verleden. Analoog aan artikel 6:258 BW kan aan de wijziging c.q. gedeeltelijke ontbinding terugwerkende kracht worden verleend.

Zelfs al zou het verzoek tot gedeeltelijke ontbinding geen terugwerkende kracht hebben en niet kunnen gelden voor het verleden, doch nog heeft Van Bommel tijdig de gedeeltelijke ontbinding ingeroepen nu zij immers reeds bij aangetekende brief van 19 november 1992 aan Ruijgrok heeft laten weten de huurbetaling te staken (en dus de overeenkomst voor wat dat gedeelte betreft te ontbinden) zolang de onderhoudsgebreken niet waren opgelost. De gevorderde partiële ontbinding is derhalve slechts een bekrachtiging van de buitengerechtelijke ontbinding, die tijdig heeft plaatsgevonden.

Derde middel:

In strijd met het recht en/of verzuim van vormen heeft de rechtbank in r.o. 5.5 overwogen dat het op de weg van Van Bommel had gelegen om, daar de aangetekende brief retour was ontvangen, verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan.

Toelichting:

Van Bommel had reeds lang geklaagd over de onderhoudstoestand. Na het verzenden van een telegram, waarop geen reactie is gekomen heeft zij een aangetekende brief gezonden naar het aan haar verstrekte adres van de beheerder van Ruijgrok. Deze aangetekende brief is geretourneerd met de aantekening: ‘bericht van ontvangst achtergelaten d.d. 23–11–1992’ en ‘niet afgehaald’. Aangezien tot dat moment op de onderhoudsklachten in het geheel niet werd gereageerd versterkte dit Van Bommel uitsluitend in haar mening dat Ruijgrok haar klachten niet serieus nam en geen enkele actie wou ondernemen, reden waarom Van Bommel geen andere mogelijkheid zag dan het niet meer betalen van de huur voor een woning waar zij ook feitelijk niet meer in kon wonen. Van Van Bommel hoefde en kon ook niet meer worden verwacht.

Voorts wordt voor het intreden van schuldeisersverzuim geen aanmaning vereist. Zodoende is het voor de beoordeling of Van Bommel terecht de huurbetalingen heeft opgeschort niet van belang of zij schuldeiser Ruijgrok al dan niet formeel in gebreke heeft gesteld. Voldoende is immers de feitelijke vaststelling dat Ruijgrok tekort geschoten is in haar verplichtingen als verhuurster.

Vierde middel:

In strijd met het recht en/of verzuim van vormen heeft de rechtbank in r.o. 5.4 overwogen dat de vraag of Van Bommel in casu al dan niet terecht haar betalingsverplichting heeft opgeschort voor de beslissing van het geschil niet relevant is.

Toelichting:

Centraal staat wel degelijk de vraag of Van Bommel terecht haar betalingsverplichting heeft opgeschort. Indien dat het geval is, dan kan de rechter immers vervolgens bepalen dat Van Bommel van haar verplichting tot betalen van de huur bevrijd is, c.q. dat de overeenkomst wat betreft het betalen van de huur over de periode dat er sprake is van schuldeisersverzuim is ontbonden. Ten onrechte is de rechtbank niet toegekomen aan deze — in casu — essentiële vraag.

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie — verder te noemen: Ruijgrok — heeft bij exploit van 6 december 1993 eiseres tot cassatie — verder te noemen: Van Bommel — gedagvaard voor de Kantonrechter te ‘s‑Gravenhage en gevorderd Van Bommel te veroordelen om aan Ruijgrok te betalen een bedrag van ƒ 2584,38 met de wettelijke rente over ƒ 2197,14 vanaf 6 december 1993.

Van Bommel heeft de vordering bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd tussen partijen gedeeltelijk de overeenkomst te ontbinden in die zin dat Van Bommel wordt ontslagen van haar verplichting tot huurbetaling over de periode januari/juli 1993.

De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 juli 1994 Van Bommel opgedragen te bewijzen dat de litigieuze woning niet bewoonbaar was in de periode januari 1993 tot en met juni 1993. Na enquête heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 13 april 1995 in conventie de vordering toegewezen en in reconventie de vordering afgewezen.

Tegen het eindvonnis heeft Van Bommel hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage.

Bij vonnis van 14 februari 1996 heeft de Rechtbank in conventie en in reconventie het bestreden vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.

(…)

2 Het geding in cassatie

(…)

3 Beoordeling van de middelen

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

i

Van Bommel is gedurende twintig jaren huurster geweest van de woning aan de Koningin Wilhelminalaan 311 te Voorburg, die haar door Ruijgrok werd verhuurd.

ii

De huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 1993, doordat zij door Van Bommel tegen die datum is opgezegd.

iii

Van Bommel heeft de huurpenningen over de periode van 1 januari 1993 tot en met 1 juli 1993 tot een bedrag van ƒ 2197,14 onbetaald gelaten.

iv

In conventie heeft Ruijgrok betaling van dit bedrag gevorderd, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten. Van Bommel heeft tot haar verweer aangevoerd dat de woning sinds het einde van 1992 dermate grote onderhoudsgebreken vertoonde dat zij er niet meer kon wonen. Van Bommel heeft op grond van dezelfde stelling voorwaardelijk in reconventie, zulks voor wat betreft de verplichting tot huurbetaling over de periode van 1 januari 1993 tot en met juli 1993, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd.

3.2

De Kantonrechter heeft de vordering in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen op de grond, kort gezegd, dat Van Bommel er niet in is geslaagd te bewijzen dat de woning gebreken vertoonde die haar onbewoonbaar maakten. De Rechtbank heeft het eindvonnis van de Kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd. Zij heeft zulks gegrond op de overwegingen a. dat het in conventie door Van Bommel ingeroepen opschortingsrecht niet tot verval van de verplichting tot huurbetaling leidt en b. dat de in reconventie gevorderde ontbinding evenmin tot dit door Van Bommel gewenste resultaat kan leiden, nu die ontbinding ‘geen terugwerkende kracht heeft’. In haar gedachtengang ten overvloede heeft de Rechtbank tevens een oordeel gegeven over de vraag of de door Van Bommel gestelde mededelingen aan Ruijgrok deze ook hebben bereikt. Tegen een en ander richten zich de middelen.

3.3

Middel I strekt ten betoge dat het verweer van Van Bommel ter zake van het in conventie gevorderde was gegrond op schuldeisersverzuim in de zin van art. 6:59 BW en dat zij in het kader daarvan de rechter heeft verzocht te bepalen dat haar verplichting tot huurbetaling op grond van art. 6:60 is vervallen. Het middel mist feitelijke grondslag, voor zover het ervan uitgaat dat zulks reeds in de feitelijke instanties aan het verweer ten grondslag is gelegd. Het kan voorts niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd, nu een beoordeling ervan mede een onderzoek van feitelijke aard zou vergen.

3.4

Bij de beoordeling van de middelen II-IV moet het volgende worden vooropgesteld.

Uit de art. 7A:1586, aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd, zulks — behoudens hetgeen hierna zal worden overwogen — met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Dit strookt met het feit dat in elk geval in de periode tussen het ontstaan van de verhindering van het gebruik en het tijdstip dat de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het volledige gebruik van de zaak te verschaffen, nakoming door de verhuurder van zijn in art. 7A:1588 bedoelde verplichting ‘tijdelijk onmogelijk’ is in de zin van art. 6:265 lid 2. In die periode komt de verhindering van het gebruik door het gebrek derhalve voor risico van de verhuurder. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.

Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.

Het voorgaande strookt ook met de gedachten die ten grondslag liggen aan hetgeen wordt voorgesteld in het voorontwerp voor titel 7.4 betreffende huur, in het bijzonder de art. 7.4.2.5, 7.4.2.7 en 7.4.3.12. Daarbij verdient nog aantekening dat in deze zaak niet door de verhuurder is betoogd dat het ontstaan van de gebreken aan de huurder zelf is toe te rekenen.

3.5

Uit het voorgaande volgt dat middel II gegrond is, voor zover het erover klaagt dat de Rechtbank in haar rov. 5.4 uit het ontbreken van terugwerkende kracht als bedoeld in art. 6:269 heeft afgeleid dat ontbinding van de huurovereenkomst de huurder niet over een reeds afgelopen periode van zijn verplichting tot huurbetaling kan bevrijden. Dat dit wel kan, volgt immers uit de tweede zin van art. 6:271.

Zulks kan evenwel niet tot cassatie leiden. In rov. 5.5 van de Rechtbank ligt immers besloten dat de Rechtbank tot het feitelijk oordeel is gekomen dat niet is komen vast te staan dat in dit geval de verhuurder op afdoende wijze van de gebreken op de hoogte is gesteld. De Rechtbank is daarbij kennelijk ervan uitgegaan dat de stellingen van Van Bommel ter zake van de bekendheid van de verhuurder met de door haar gestelde gebreken slechts inhielden dat zij aan Ruijgrok eerst een telegram en vervolgens een aangetekende brief heeft gestuurd, die evenwel onafgehaald is teruggekomen. Het verzenden van een telegram van de gestelde inhoud heeft de Rechtbank niet aangetoond geacht. Ter zake van de aangetekende brief heeft de Rechtbank geoordeeld dat, nu deze onafgehaald was teruggekomen, Van Bommel verdere actie had moeten ondernemen en dat haar dan de blijkbaar onjuiste adressering van de brief zou zijn gebleken. Een en ander is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

Het gevolg daarvan is dat er in deze zaak van moet worden uitgegaan dat geen mededeling betreffende de gebreken de verhuurder heeft bereikt. Door Van Bommel is voorts niet gesteld dat de verhuurder de gebreken reeds uit anderen hoofde kende. In deze omstandigheden is een ontbinding als hier gevorderd blijkens het voorgaande uitgesloten.

3.6

Het voorgaande brengt tevens mee dat alle klachten van de middelen III en IV falen. Voor zover middel III ervan uitgaat dat reeds lang over de onderhoudstoestand was geklaagd, mist het feitelijke grondslag, nu de Rechtbank dit kennelijk en in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk niet in de stellingen van Van Bommel, zoals deze in hoger beroep waren gepreciseerd, heeft gelezen.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Van Bommel in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Ruijgrok begroot op nihil.

Conclusie

A‑G mr. Hartkamp

Feiten en procesverloop

1

Eiseres tot cassatie, Van Bommel, is gedurende 28 jaar huurster geweest van de woning aan de Koningin Wilhelminalaan 311 te Voorburg. Verhuurster van deze woning was laatstelijk de verweerster in cassatie, hierna Ruijgrok te noemen.

De huurovereenkomst is door opzegging zijdens Van Bommel geëindigd op 31 juni 1993.

Van Bommel heeft de huurpenningen over de periode vanaf januari tot en met juni 1993 onbetaald gelaten; het betreft een bedrag van in totaal ƒ 2197,14.

2

Bij dagvaarding van 6 december 1993 heeft Ruijgrok Van Bommel gedagvaard voor de Kantonrechter te ‘s‑Gravenhage en gevorderd haar op grond van de voorgaande feiten te veroordelen tot betaling van voornoemd bedrag van ƒ 2197,14, alsmede de wettelijke rente hierover en de door haar gemaakte incassokosten ad ƒ 387,24.

Van Bommel verweerde zich tegen deze vordering met het betoog dat de woning onderhoudsgebreken vertoonde, waardoor de woning voor haar niet bewoonbaar was, mede gezien haar gevorderde leeftijd en haar longkwaal. Derhalve was zij genoodzaakt geweest gedurende de periode januari tot en met juni 1993 elders te verblijven. Voorts stelde Van Bommel dat zij in december 1992 de beheerder van de woning, Continent BV, middels een telegram en een aangetekende brief van deze situatie op de hoogte had gesteld, waarbij zij had aangekondigd haar huurbetalingen te zullen staken indien geen maatregelen zouden worden getroffen.

Nu zij in de genoemde periode vanaf januari 1993 geen huurgenot had gehad, achtte zij zich ontslagen van haar verplichting tot betaling van huurpenningen, althans stelde zij gerechtigd te zijn deze betaling op te schorten. In (voorwaardelijke) reconventie vorderde zij op grond van het voorgaande gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voorzover het haar betalingsverplichting in voornoemde periode betrof.

Ruijgrok betwistte dat sprake was van onderhoudsgebreken. Daarnaast betwistte zij dat Van Bommel haar op enigerlei wijze had geïnformeerd of gesommeerd met betrekking tot haar klachten over de staat van de woning.

3

Bij tussenvonnis van 28 juli 1994 werd Van Bommel toegelaten tot het bewijzen van haar stelling dat de woning in de periode januari tot en met juni 1993 niet bewoonbaar was. Vervolgens wees de kantonrechter in zijn eindvonnis van 13 april 1995 de vordering toe, aangezien hij van oordeel was dat Van Bommel niet in het haar opgedragen bewijs was geslaagd. Terloops overwoog de kantonrechter daarbij nog aangaande het telegram en de aangetekende brief (r.o. 2, tussen haakjes):

Wat dit laatste betreft is de stelling van Ballering (= Ruijgrok, ASH) juist dat niet gebleken is dat het door Van Bommel gestelde telegram d.d. 12 november 1992 en de genoemde brief van 19 november 1992 Ballering hebben bereikt.

4

Vergeefs stelde Van Bommel hoger beroep in. Haar grieven richtten zich tegen de bewijsopdracht (1), tegen het oordeel dat zij niet in haar bewijsopdracht was geslaagd (2), tegen het hiervoor geciteerde oordeel dat van ontvangst van een telegram of brief niet was gebleken (3) en tegen de kostenveroordeling in voorwaardelijke reconventie (4).

5

In het bestreden vonnis van 14 februari 1996 overwoog de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage allereerst dat vaststaat dat de huurovereenkomst eerst op 1 augustus 1993 is geëindigd en dat daaruit volgt dat Van Bommel in beginsel huur diende te betalen tot die datum. Wat er ook zij van het gepretendeerde opschortingsrecht, Van Bommels betalingsverplichting was daarmee niet vervallen, aldus de rechtbank (r.o. 5.2).

Vervolgens verwierp de rechtbank Van Bommels beroep op de in reconventie gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding. Daarbij overwoog zij (r.o. 5.4):

Nu echter die gevorderde ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, kan dat niet tot het door Van Bommel gewenste resultaat (dat zij onder haar betalingsverplichting over genoemde periode uitkomt) leiden. De vraag of Van Bommel in casu al dan niet terecht haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort is dan ook voor de beslissing van het geschil niet relevant.

Ten overvloede overwoog de rechtbank (r.o. 5.5) nog dat:

… Van Bommel niet heeft aangetoond dat een telegram aan Ruijgrok is verzonden noch wat de inhoud daarvan dan was. Voorts heeft Van Bommel, blijkens de overgelegde enveloppe, de brief van 19 november 1992 omstreeks 15 december 1992 terug ontvangen, waaruit zij kon afleiden — nu gesteld noch gebleken is dat die brief ook per gewone post was verzonden — dat van haar dreigement geen huur meer te betalen door Ruijgrok (althans haar beheerder) geen kennis was genomen. Het had onder die omstandigheden op de weg van Van Bommel gelegen in ieder geval verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan (bijvoorbeeld telefonisch contact opnemen met Ruijgrok of haar beheerder), in welk laatste geval haar de blijkbaar onjuiste adressering van de brief zou zijn gebleken.

Vervolgens bekrachtigde de rechtbank het eindvonnis van de kantonrechter.

6

Tegen dit vonnis stelde Van Bommel — tijdig — beroep in cassatie in, waarbij zij een viertal middelen formuleerde. Tegen Ruijgrok is verstek verleend. Daarop heeft Van Bommel, zonder nadere schriftelijke toelichting van haar stellingen, arrest gevraagd.

Bespreking van het cassatiemiddel

5

Middel I is gericht tegen r.o. 5.2, waar de rechtbank overweegt dat de verplichting van Van Bommel niet is vervallen door hantering van het opschortingsrecht. Het middel acht deze beslissing onjuist, omdat Van Bommel de opschorting zou hebben gebaseerd op art. 6:59 BW (schuldeisersverzuim zijdens Ruijgrok) en in overeenstemming daarmee bevrijding van haar verplichting op grond van art. 6:60 zou hebben verzocht. Het middel wordt tevergeefs voorgesteld. De stelling dat Van Bommel haar bevoegdheid tot opschorting zou hebben gebaseerd op schuldeisersverzuim is in de procedure niet eerder geformuleerd; het is niet onbegrijpelijk dat de rechtbank in de stellingen van Van Bommel geen beroep op schuldeisersverzuim heeft gelezen. Bovendien zou zulks niet afdoen aan het oordeel van de rechtbank: het is duidelijk dat art. 6:60 door de rechter niet is toegepast, zodat de verplichting van Van Bommel is blijven bestaan.

6

Middel II komt op tegen r.o. 5.4, eerste zin. De eerste klacht (betreffende art. 6:60) bouwt voort op middel I, en behoeft dus geen behandeling. Volgens de tweede klacht heeft de rechtbank miskend dat het feit dat de ontbinding wegens niet-nakoming geen terugwerkende kracht heeft (art. 6:269), niet wegneemt dat gedeeltelijke ontbinding (art. 6:270) in dier voege mogelijk is dat een partij wordt bevrijd van haar verplichting over een periode voorafgaand aan het ontbindingsvonnis. Deze klacht wordt m.i. terecht voorgesteld; zie Asser-Hartkamp II, nrs. 525 en 529.

In verband met het voorgaande behoeft hetgeen in de derde alinea van de toelichting wordt opgemerkt geen behandeling. Het omtrent de brief van 19 november 1992 opgemerkte stuit overigens af op r.o. 5.5, zie hierna.

De gegrondheid van de tweede klacht kan niet tot cassatie leiden, aangezien de beslissing van de rechtbank zelfstandig wordt gedragen door r.o. 5.5, welke rechtsoverweging in cassatie tevergeefs wordt bestreden. Zie hierna, nr. 7.

7

Middel III bestrijdt r.o. 5.5, voorzover daarin is beslist dat het op de weg van Van Bommel had gelegen om nadat zij de brief van 19 november 1992 terug had ontvangen, verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan. Het middel voert daartegen aan dat het terug ontvangen van de brief van Van Bommel in haar mening versterkte dat Ruijgrok haar klachten niet serieus nam, aangezien ‘tot dat moment op de onderhoudsklachten in het geheel niet werd gereageerd’.

Dit laatste mist echter grondslag in de gedingstukken. In de vonnissen van de feitenrechters is niet vastgesteld dat Van Bommel eerder bij Ruijgrok of bij de beheerder over de onderhoudstoestand van het gehuurde heeft geklaagd. Van Bommel heeft dat wel gesteld (conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie nr. 4), maar het is door Ruijgrok ontkend (conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie nr. 4; conclusie van antwoord na enquête nrs. 2 en 3). Na de conclusie van antwoord heeft Van Bommel haar stelling niet herhaald, maar integendeel in haar conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie nr. 5 doen opmerken dat zij pas actie heeft ondernomen nadat Bouw‑ en Woningtoezicht haar had verteld (hetgeen in de herfst van 1992 is geweest) dat zij als huurster ook rechten had. Onder deze omstandigheden kan in cassatie niet — ook niet veronderstellenderwijs — van de juistheid van de stelling worden uitgegaan.

Hetgeen voorts wordt opgemerkt over schuldeisersverzuim behoeft om de voormelde reden geen behandeling.

8

Middel IV is gericht tegen de tweede zin van r.o. 5.4, waar de rechtbank heeft overwogen dat voor de beslissing van het geschil niet relevant is of Van Bommel al dan niet terecht haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort. Voor de rechtbank was dit de conclusie uit haar opvatting over de mogelijkheid van ontbinding, welke opvatting terecht door middel II wordt bestreden (zie hiervóór, nr. 6). Toch kan het middel niet tot cassatie leiden, omdat de klacht tegen r.o. 5.5 faalt. Als gevolg daarvan moet er immers in cassatie van worden uitgegaan dat het aan Van Bommel is toe te rekenen dat Ruijgrok onkundig is gebleven van haar klachten, zodat de rechtbank — bij gebreke van de ingevolge art. 6:265 lid 2 vereiste ingebrekestelling — niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kon komen.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

Noot

Gebreken van de gehuurde zaak

De huurovereenkomst ondergaat niet alleen de invloed van de speciale bepalingen die op huur en verhuur betrekking hebben; het is een wederkerige overeenkomst en de algemene regels die het zesde boek BW daarvoor inhoudt, gelden tevens voor de huurovereenkomst, voor zover in de bijzondere bepalingen daarvan niet wordt afgeweken. Zo heeft het kunnen gebeuren dat een opschorting van de huurbetaling door de huurder wegens gebreken van de gehuurde woning de Hoge Raad heeft genoodzaakt tot een uitspraak op het gebied van de wederkerige overeenkomst in het algemeen.

De voornaamste vragen

Ik geef eerst een overzicht van de voornaamste vragen die in het bovenstaande arrest moesten worden beslist.

1

Is de huurder gerechtigd eigenmachtig de betaling van de huurpenningen in te houden, als de gehuurde zaak fundamentele gebreken vertoont?

2

Kan de huurder, ook als hij met minder ernstige gebreken van het huurpand wordt geconfronteerd, daaraan het recht ontlenen om betaling van de huurpenningen in te houden?

3

Maakt het voor de beantwoording van de vragen onder (1) en (2) nog verschil wat de oorzaak is van de door de huurder aangevoerde gebreken?

4

Dient de huurder, die tot stopzetting van de betaling van de huurtermijnen overgaat, de verhuurder eerst in gebreke te stellen?

Opschorting en ontbinding vroeger en nu

Al deze vragen dienen te worden beantwoord aan de hand van de nieuwe bepalingen inzake opschortingsrechten in boek 6 BW, die in veel opzichten anders zijn dan die van het vroegere wetboek. Ik wil hier alleen de meest belangrijke wijzigingen vermelden. Vroeger (volgens de gebruikelijke interpretatie van art. 1302 BWoud) was wanprestatie grond tot ontbinding van wederkerige overeenkomsten; tegenwoordig (volgens art. 6:265 lid 1 BW) is dat de tekortkoming, zodat ontbinding ook mogelijk is als de debiteur door overmacht niet aan zijn prestatieplicht kan voldoen (Asser-Hartkamp, Verb.r. II nr. 514; C.C. van Dam en E.H. Hondius, Het NBW in 400 trefwoorden, Kluwer Deventer 1990, blz. 259). Volgens de vroegere wet (wederom: art. 1302 BWoud) was voor ontbinding van een wederkerige overeenkomst een rechterlijk vonnis vereist; volgens de tegenwoordige wet (art. 6:267 BW) is de buitengerechtelijke ontbinding door een schriftelijke verklaring mogelijk naast de ontbinding door rechterlijk vonnis (Asser-Hartkamp, Verb.r. II nr. 518). Tegenwoordig is in het wetboek (art. 6:52 en 262 BW) uitdrukkelijk geregeld dat de debiteur van een wederkerige overeenkomst — zoals hier de huurder — zich van een opschortingsrecht kan bedienen, wanneer de wederpartij — de verhuurder — haar verbintenis niet is nagekomen. In de vroegere wet kwam een zo algemene bepaling niet voor, al werd de exceptio non adimpleti contractus wel in de rechtspraak erkend. Aan de andere kant heeft de wet de terugwerkende kracht van de ontbinding, die vroeger gekoppeld was aan de ontbindende voorwaarde als grondslag voor de bevoegdheid tot ontbinding, laten vervallen (art. 6:269 BW). Tenslotte kent het huidige wetboek de gedeeltelijke ontbinding van een wederkerige overeenkomst in die vorm, dat de overeenkomst in stand blijft maar de prestaties worden verminderd (art. 6:270 BW).

Beantwoording van de vragen

Wij komen nu tot een beantwoording van de vorenbedoelde vragen op de grondslag van het bovenstaande arrest van de Hoge Raad.

ad 1. De huurder is krachtens het hem toekomende opschortingsrecht gerechtigd om de betaling van de huurpenningen op te schorten ingeval de verhuurde zaak zo ernstige gebreken vertoont dat deze voor hem in feite onbruikbaar is geworden; zulks in afwachting van de gerechtelijke of buitengerechtelijke ontbinding (RO 3.4, tweede al., aan het einde).

ad 2. Mocht het gebrek het gebruik van de gehuurde zaak slechts gedeeltelijk aantasten, is de huurder gerechtigd om de betaling van een deel van de huurpenningen in te houden en de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, al naar gelang de ernst van het gebrek; ingeval van gedeeltelijke ontbinding wordt de huursom verlaagd (art. 270 BW). Op grond van het vorenstaande arrest valt voorts aan te nemen dat de huurder bevoegd is, in afwachting van de ontbinding van de huurovereenkomst de betaling van de huurpenningen gedeeltelijk in te houden. In zijn arrest van 30 juni 1978, NJ 1978, 693 (GS) en AA 1978, 647 (PAS) heeft de Hoge Raad nog beslist dat de huurder die niet met fundamentele gebreken te maken heeft, van de exceptio non adimpleti contractus geen gebruik kan maken. Toen was nog het vroegere wetboek van kracht, waarin een gedeeltelijke ontbinding op de voet van art. 270 (instandhouding van de overeenkomst met vermindering van de prestaties) niet voorkwam.

ad 3. De verhindering van het gebruik door de huurder ligt in de risicosfeer van de verhuurder, ook al ontstond het gebrek door overmacht, zoals de bekende blikseminslag, aardbeving of watersnood, zodat ook onder die omstandigheden opschorting van de huurbetaling kan plaatsvinden (RO 3.4, tweede al.). Risicosfeer betekent hier dat door het gebrek de gehoudenheid van de huurder tot betaling van de huursom geheel of gedeeltelijk vervalt.

ad 4. Voor de hantering van het opschortingsrecht in afwachting van de ontbinding is een ingebrekestelling niet vereist; dat vloeit voort uit de omstandigheid dat het gebrek een tekortkoming oplevert, ook als deze buiten schuld of toedoen van de verhuurder is ontstaan. Het begrip tekortkoming heeft in het BW een neutrale inhoud; het duidt op elke vorm van niet presteren, ongeacht de oorzaak (RO 3.4; tweede al., aanhef). Wel heeft de Hoge Raad de wettelijke regeling aangevuld en in het vorenstaande arrest beslist dat de huurder, alvorens de huurbetaling op te schorten, eerst de verhuurder van het gebrek op de hoogte dient te stellen (RO 3.4, derde al.) en dit geldt zowel wanneer de inhouding van de huurbetaling plaats vindt krachtens het opschortingsrecht van de huurder als wanneer dat geschiedt in het kader van een volledige of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Alleen wanneer de huurder kan aantonen dat de verhuurder met het gebrek bekend was is die mededeling overbodig. Deze mededelingsplicht ontleende de Hoge Raad aan art. 7.4.2.5 van het NBW. De huurder kan volgens deze bepaling ingeval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze nog niet ingevoerde regel van het huurrecht werd in het vorenstaande arrest tot algemeen beginsel van verbintenissenrecht verheven.

De oudste tekortkoming

Veronderstellen wij tenslotte dat de huurder, die met een ernstig gebrek van de gehuurde woning te maken heeft en de verhuurder daarvan heeft verwittigd, de huurbetalingen eigenmachtig stopzet, waarna de verhuurder hem aanspreekt tot betaling. De rechtbank meende dat de huurder niet aan een veroordeling tot betaling kan ontkomen door in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, omdat de regel dat de oudste tekortkoming of wanprestatie (die van de verhuurder) de overeenkomst ontbindt, in ons recht niet meer geldt door de afschaffing van de terugwerkende kracht van de ontbinding; evenzo Dozy-Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, blz. 70. Dit oordeel is evenwel door de Hoge Raad onjuist bevonden: de afschaffing van de terugwerkende kracht belet niet om aan te nemen dat door de ontbinding de verplichting van de huurder tot huurbetaling vervalt vanaf het moment van het ontstaan van het gebrek (RO 3.4, tweede al.). De opvatting van de rechtbank, logisch als zij is, laat de huurder in de kou die ondanks de geconstateerde gebreken doorgaat met huurbetaling, terwijl hij nadien ontbinding van de huurovereenkomst verkrijgt. Hij is nu gerechtigd tot ongedaanmaking van de verrichte betalingen overeenkomstig art. 6:271 BW.

Schuldeisersverzuim

De huurder heeft in het huidige wetboek nog een andere methode gekregen om de eis tot huurbetaling van de verhuurder, wiens tekortkoming van eerdere datum was, te doen stranden. Het gebrek levert voor de verhuurder volgens art. 6:59 BW een vorm van schuldeisersverzuim op ten aanzien van de contraprestatie (de huur): zolang de schuldeiser (de verhuurder) in verzuim verkeert, is de schuldenaar (de huurder) de contraprestatie niet verschuldigd (art: 6:61 lid 2 BW). Zo kan de huurder de vordering van de verhuurder afweren zonder een reconventionele vordering tot ontbinding in te stellen. Dit aspect heeft in de onderhavige procedure geen rol gespeeld, omdat er pas in cassatie een beroep op werd gedaan (middel I en RO 3.3). Aannemelijk is op grond van het besproken arrest van de Hoge Raad dat het schuldeisersverzuim als bedoeld in art. 59, in navolging van hetgeen in het vorenstaande arrest werd beslist, pas kan intreden als de wederpartij van de in verzuim geraakte schuldeiser deze op het intreden van het gebrek attent heeft gemaakt.

Het arrest is besproken door J.P. Jordaans in Bb 1997, blz. 189; C.A. Streefkerk in NTBR 1998, blz. 1; M.H. Wissink in NbBW 1998, blz. 2; A.S. Rueb in NJB 1998, blz. 157.