NJ 1980 , 290

HOGE RAAD

7 december 1979, nr 11491.

(Mrs Ras, Drion, Snijders, Haardt, De Groot).

RvdW 1980, nr 4.

Regeling

BW art. 1358; Ow art. 61

Essentie

Verkoop van een huis aan een gemeente, waartoe de verkoper is overgegaan in de, op een voorbereidingsbesluit gegronde, verwachting dat het huis zal worden gesloopt. Vraag of een door de verkoper gedaan beroep op dwaling gegrond is.
Misplaatst beroep op art. 61 Ow.

Samenvatting

Eiser tot cassatie (v. H.) heeft blijkens een daarvan opgemaakte akte een aanbod gedaan zijn pand voor ƒ 65 000 aan de gem. ‘s‑Gravenhage te verkopen, welk aanbod tot een perfecte koopovereenkomst kon leiden, indien de gemeente voor 31 dec. 1970 bij een raadsbesluit zou besluiten het pand te kopen. Nadat de gemeente tijdig had besloten het pand te kopen, heeft v. H. geweigerd aan transport mede te werken. In het onderhavige geding, waarin de gemeente een veroordeling tot het verlenen van die medewerking vordert, heeft v. H. beroep op dwaling gedaan, stellende dat hij tot verkoop was overgegaan omdat het pand bestemd was voor sloop en hij op grond van een door de raad genomen voorbereidingsbesluit verwachtte dat de gemeente tot die sloop zou overgaan, waarvan echter door de gemeente is afgezien.

HR: Het Hof is er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat voor v. H. de op het voorbereidingsbesluit gegronde verwachting dat het pand gesloopt zou worden, de beweegreden is geweest om het huis te verkopen.

Het Hof heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat deze verwachting niet werd bewaarheid omdat het voorbereidingsbesluit later op grond van gewijzigde inzichten of mogelijkheden werd gewijzigd, niet een beroep op dwaling rechtvaardigt, waartoe het Hof overweegt dat het v. H. bekend moest zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn en dat hij zich tegen het risico dat zulks zou gebeuren, kon wapenen door in de bereidverklaring tot verkoop een voorwaarde op te nemen. Het cassatiemiddel klaagt er terecht over dat het Hof, aldus oordelend, zijn beslissing omtrent het beroep op dwaling niet voldoende heeft gemotiveerd, omdat het Hof niet heeft beslist op de stelling van v. H. dat de gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de gemeente v. H. dienaangaande had moeten informeren (BW art. 1358).

De strekking van de in art. 61 Ow vervatte regeling, die de bescherming betreft van de onteigende tegen onnodige en ontijdige onteigening, heeft niet mede betrekking op het geval dat van onteigening geen sprake is maar tussen betrokkenen een koopovereenkomst is tot stand gekomen, ook al zou die zijn gesloten met het oog op bij de koper bestaande voornemens tot onteigening (Ow art. 61).*

*Zie de noot onder het arrest (Red.).

Partijen

van Hensbergen, te ‘s‑Gravenhage, eiser tot cassatie van een tussen pp. gewezen arrest van het Hof te ‘s‑Gravenhage van 6 dec. 1978, adv. Mr H.D.O. Blauw,

tegen

de gem. ‘s‑Gravenhage, verweerster in cassatie, adv. Mr F. Waardenburg.

Tekst

Gezien de bestreden uitspraak en de overige stukken van het geding, waaruit blijkt:

Verweerster (de gemeente) heeft eiser (Van Hensbergen) bij exploot van 21 mei 1974 gedagvaard voor de Rb. te ‘s‑Gravenhage. Zij heeft op gronden waarvan blijkt uit na te noemen uitspraken gevorderd ‘bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Van Hensbergen te bevelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de uitvoering van de tussen pp. in 1970 gesloten overeenkomst van koop en verkoop van het perceel kadastraal bekend als gem. ‘s‑Gravenhage sectie AD no. 876 door binnen die termijn voor de in dat exploot van betekening door de gemeente aan te wijzen notaris te verschijnen, en aldaar verschenen zijnde mede te werken aan het verlijden van een notariele akte van overdracht, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 1000 voor iedere dag, dat Van Hensbergen ook na voormelde termijn van veertien dagen in gebreke zal zijn aan het in deze door de Rb., hierboven beschreven, bevel te voldoen, t/m de dag waarop de transportakte, waarbij Van Hensbergen de eigendom van het perceel kadastraal bekend als gem. ‘s‑Gravenhage, sectie AD no. 876 aan de gemeente overdraagt, zal zijn verleden.’.

Van Hensbergen heeft deze vordering bestreden.

Bij vonnis van 26 mei 1976 heeft de Rb. de vordering toegewezen, daartoe overwegende:

Tussen pp. staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover thans van belang ten processe vast:

dat Van Hensbergen bij onderhandse akte van 3 juli 1970 zich bereid heeft verklaard het perceel Oranjeplein 46/47 te ‘s‑Gravenhage, kadastraal bekend als gem. ‘s‑Gravenhage, sectie AD no. 876, groot 259 centiaren, aan de gemeente te verkopen tegen een koopsom van ƒ 65 000, zulks onder de bepalingen en bedingen als in die akte nader vermeld;

dat bij die akte aan de gemeente (met uitsluiting van derden) het recht van koop van dit perceel is verleend, mits het betreffende raadsbesluit is genomen voor 31 dec. 1970;

dat dit raadsbesluit, waarbij de gemeente voren bedoeld aanbod heeft aanvaard, op 26 okt. 1970 is genomen;

dat de gemeente (het college van B en W) bij schrijven van 6 nov. 1970 daarvan aan Van Hensbergen mededeling heeft gedaan, met het gelijktijdig verzoek aan Van Hensbergen mede te delen ten overstaan van welke notaris hij de transportakte wenste te doen passeren;

dat Van Hensbergen dit schrijven op 16 nov. heeft ontvangen;

dat Van Hensbergen noch aan voormeld verzoek, noch aan soortgelijke verzoeken van de gemeente nadien heeft voldaan;

dat Van Hensbergen bij schrijven van 14 aug. 1973 zijdens de gemeente is verzocht en vervolgens bij deurwaardersexploot van 14 sept. 1973 is opgeroepen om op 20 sept. 1973 te 10 uur te verschijnen ten kantore van de inmiddels door de gemeente aangewezen notaris J.L. Neuteboom te ‘s‑Gravenhage, teneinde zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte;

dat de raadsman van Van Hensbergen hierop bij schrijven van 18 sept. 1973 aan de gemeente heeft doen weten, dat Van Hensbergen aan die oproeping geen gevolg zou geven;

dat notaris Neuteboom voornoemd toen op 20 sept. 1973 een akte van non-comparitie heeft opgemaakt.

Uit het vorenstaande volgt dat door de tijdige acceptatie door de gemeente van het door Van Hensbergen gedane aanbod de koopovereenkomst gelijk door de gemeente gesteld is tot stand gekomen, weshalve zulks eveneens in rechte vaststaat.

De gemeente vordert na daartoe verkregen toestemming bij besluit van de gemeenteraad van ‘s‑Gravenhage van 19 maart 1974 nakoming van die overeenkomst en vraagt daartoe Van Hensbergen te bevelen voor een door de gemeente aan te wijzen notaris te verschijnen, teneinde alsdan zijn medewerking aan het verlijden van de transportakte te verlenen, al zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 1000 per dag.

Van Hensbergen heeft tegen deze vordering verweer gevoerd allereerst met een beroep op dwaling hierin bestaande, dat er enerzijds was een ‘voorbereidingsbesluit Oranjeplein e.o. (ontwerpbestemmingsplan)’ van de gemeente hetwelk meebracht, dat het pand op de nominatie stond voor onteigening binnen afzienbare tijd, en wel ter sloping, terwijl anderzijds het pand in geval van voortgezet gebruik door Van Hensbergen een aantal betrekkelijk kostbare investeringen behoefde, waarvan de kosten volgens de regels van schade-uitkering bij onteigening niet voor vergoeding in aanmerking kwamen.

Van Hensbergen voegt hieraan nu wel toe, dat na het tot stand komen van de overeenkomst zich planologisch een wijziging van opvatting ten aanzien van het Oranjeplein en omstreken is gaan ontwikkelen met gevolg, dat de kans op daadwerkelijke sloping van het onderwerpelijke pand alsnog aanzienlijk is gedaald; Van Hensbergen stelt echter niet, dat die kans op sloping ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst niet inderdaad zo sterk was als hij deze toen zag, zodat de eigen stellingen van Van Hensbergen leiden tot afwijzing van zijn beroep op dwaling.

Ten aanzien van het verweer van Van Hensbergen dat de vordering van de gemeente strijdig is met de goede trouw resp. het beroep van Van Hensbergen op rechtsverwerking merkt de Rb. op dat niet valt in te zien, waarom de gemeente in maart 1973 (en thans nog steeds) niet te goeder trouw van Van Hensbergen nakoming zou kunnen verlangen en/of het recht verwerkt zou hebben alsnog nakoming te verlangen van deze aan het einde van 1970 tot stand gekomen overeenkomst: onvoldoende daartoe zijn de door Van Hensbergen ingeroepen omstandigheden:

dat de gemeente niet eerder een aanmaning tot nakoming heeft gestuurd;

dat het de gemeente zelve is, die thans (onder invloed van maatschappelijk/politieke veranderingen van opvatting omtrent stadsstructuren) aanstuurt op andere wijzigingen ten aanzien van het Oranjeplein en omstreken dan in 1970 voor ogen stonden;

dat Van Hensbergen inmiddels toch nog een belangrijk bedrag in verbouwingen van het pand heeft geinvesteerd.

Het beroep op detournement de pouvoir en op willekeurig optreden van de gemeente ten slotte, dient als onvoldoende feitelijk geadstrueerd te worden gepasseerd.

De vordering is mitsdien voor toewijzing vatbaar..

Van Hensbergen is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het Hof te ‘s‑Gravenhage. Hij heeft een aantal grieven aangevoerd, die door de gemeente zijn bestreden.

Bij arrest van 6 dec. 1978 heeft het Hof het vonnis van de Rb. bekrachtigd, daartoe overwegende:

De eerste grief houdt in dat de Rb. ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen pp. een koopovereenkomst is tot stand gekomen.

Deze grief faalt.

Uitgaande van de in het bestreden vonnis vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet zijn aangetast, heeft de Rb. terecht aangenomen dat door tijdige acceptatie door de gemeente van het door Van Hensbergen gedane aanbod de koopovereenkomst als door de gemeente gesteld, is tot stand gekomen.

Daaraan doet niet af de bewering van Van Hensbergen dat de gemeente-ambtenaar Van der Vlugt hem voordat hij zijn bereidverklaring tekende heeft medegedeeld (Van Hensbergen spreekt ook van gesuggereerd) dat die verklaring (Van Hensbergen spreekt ook van de overeenkomst) niet definitief was. Indien zulks zou komen vast te staan (Van Hensbergen heeft te dien aanzien geen specifiek bewijsaanbod gedaan) dan kon Van Hensbergen daaruit ten hoogste de concl. trekken dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen.

Van Hensbergen heeft het aanbod evenwel in stand gehouden en heeft ook nadat de gemeente bij brief van 6 nov. 1970 het aanbod accepteerde en bij brief van 11 dec. 1970 bij herhaling verzocht een notaris aan te wijzen daarop niet gereageerd met de mededeling dat hij zich aan zijn aanbod niet gebonden achtte.

De tweede grief houdt in dat de Rb. ten onrechte het beroep op dwaling heeft verworpen. Ook deze grief faalt.

Vaststaat dat er ten tijde van de bereidverklaring door Van Hensbergen een zogenaamd voorbereidingsbesluit bestond dat indien gehandhaafd ertoe zou leiden dat het huis van Van Hensbergen binnen afzienbare tijd diende te worden gesloopt. Ook indien aangenomen wordt dat deze op grond van het voorbereidingsbesluit op zichzelf gerechtvaardigde verwachting voor Van Hensbergen de beweegreden is geweest om het huis te verkopen dan rechtvaardigt de omstandigheid dat deze verwachting niet werd bewaarheid omdat het voorbereidingsbesluit later op grond van gewijzigde inzichten of mogelijkheden werd gewijzigd niet een beroep op dwaling. Het moest Van Hensbergen bekend zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon hij zich wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Hij heeft dit niet gedaan. Ook op de brieven van de gemeente van 6 nov. en 11 dec. 1970 heeft hij niet gereageerd.

De derde grief houdt in dat de Rb. ten onrechte het beroep op rechtsverwerking en de stelling dat de gemeente in strijd handelt met de goede trouw door nakoming van de overeenkomst te vorderen heeft verworpen, terwijl de vierde grief inhoudt dat de Rb. ten onrechte het beroep op detournement de pouvoir en/of willekeurig handelen van de gemeente heeft gepasseerd.

Van Hensbergen heeft gesteld dat hem eerst op 2 febr. 1973 een aanmaning is gestuurd de onderhavige overeenkomst na te komen, zulks nadat hijzelf aan de gemeente had gevraagd een deel van het onderhavige pand als bedrijfsruimte te mogen gebruiken. De gemeente heeft evenwel gesteld, en zulks is door Van Hensbergen niet weersproken, dat zij bij brieven van 6 nov. en 11 dec. 1970 Van Hensbergen heeft verzocht een notaris aan te wijzen welke brieven niet zijn beantwoord , dat zij nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met Van Hensbergen te krijgen en haar aangetekend schrijven van 2 febr. 1973 door Van Hensbergen niet is geaccepteerd. In die omstandigheden is van rechtsverwerking geen sprake.

Ook handelt de gemeente niet in strijd met de goede trouw door na wijziging van het voorbereidingsbesluit, waardoor het huis niet meer gesloopt behoeft te worden, niettemin nakoming van de eenmaal tot stand gekomen koopovereenkomst te vorderen. Ook andere oirbare motieven kunnen de gemeente er toe leiden om in een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is de eigendom van woningen te verkrijgen. Weliswaar stelt Van Hensbergen dat de gemeente thans poogt door het afdwingen van de levering van het huis, dat inmiddels aanmerkelijk in waarde is gestegen, winst te behalen, doch hij ziet daarbij over het hoofd dat deze waardestijging zijn beslag heeft gekregen in een periode waarin hijzelf nalatig was aan de uitvoering van de overeenkomst mede te werken. Dat hij thans een huis moet leveren dat een hogere waarde heeft dan ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst is aan hemzelf te wijten. Aan de gemeente kan niet worden verweten dat zij onbetamelijk handelt door hem thans aan het overeengekomene te houden.

Niet valt in te zien dat de gemeente, nakoming vorderend van een privaatrechtelijke overeenkomst, gebruik zou maken van een haar als overheid gegeven bevoegdheid en wel in strijd met het doel waartoe die bevoegdheid haar is gegeven. Evenmin kan aan de gemeente de eis worden gesteld dat zij slechts nakoming mag vorderen van een zodanige overeenkomst indien een belangenafweging zulks rechtvaardigt. Ook deze grieven kunnen derhalve niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden..

Van Hensbergen bestrijdt ’s Hofs arrest met het volgende middel van cassatie.

‘Schending van het recht en verzuim van vormen waarvan de niet-naleving nietigheid ten gevolge heeft, doordat het Hof het vonnis door de Rb. te ‘s‑Gravenhage op 26 mei 1976 tussen pp. gewezen heeft bekrachtigd, zulks ten onrechte om de navolgende zowel zelfstandig als in onderling verband te lezen redenen:

omdat het Hof bij zijn oordeel dat de Rb. terecht heeft aangenomen dat een koopovereenkomst als door de gemeente gesteld is tot stand gekomen, ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten de stelling van Van Hensbergen (‘Van H.’) dat tussen pp. geen wilsovereenstemming over de (onvoorwaardelijke) verkoop van het litigieuze pand (‘het pand’) door Van H. aan de gemeente bestond c.q. bestaat. Immers, Van H. heeft gesteld (te menen) slechts een geclausuleerd, voorwaardelijk aanbod tot verkoop te hebben gedaan te weten verkoop voor het geval dat het pand zou worden gesloopt welk voorwaardelijk aanbod, ook indien de gemeente dat, naar de gemeente stelt, als een onvoorwaardelijk aanbod heeft opgevat, niet — na acceptatie zijdens de gemeente — tot een onvoorwaardelijke overeenkomst tussen pp. kan leiden, doch slechts tot een overeenkomst met als stilzwijgende (ontbindende) voorwaarde, dat, wanneer het pand niet gesloopt zou worden, de overeenkomst zou zijn ontbonden. Aan die stelling Van H. en aan zijn stelling dat, nu pp. elkaar hebben misverstaan, het antwoord op de vraag of al dan niet een (onvoorwaardelijke) overeenkomst tussen pp. tot stand is gekomen, in beginsel afhangt van wat beide pp. over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid, kon en mocht het Hof bij zijn voormelde oordeel en zijn uitleg van het door Van H. gestelde niet definitieve karakter van de door Van H. op 3 juli 1970 getekende bereidverklaring niet, althans niet zonder (nadere) motivering voorbijgaan, althans had het Hof nu pp. elkaar blijken te hebben misverstaan, aan de hand van de voormelde criteria dienen te onderzoeken of een overeenkomst tussen pp. is tot stand gekomen en is ’s Hofs beslissing nu een dergelijk onderzoek niet heeft plaatsgevonden, onvoldoende met redenen omgeven;

omdat het Hof het door Van H. (subs., te weten voor het geval er van uit moet worden gegaan dat een koopovereenkomst als door de gemeente gesteld tot stand is gekomen) gedane beroep op dwaling ten onrechte heeft verworpen, althans niet c.q. onvoldoende gemotiveerd heeft beslist op hetgeen Van H. ten processe ter ondersteuning van zijn stelling dat hij heeft gedwaald, heeft aangevoerd.

Van H. heeft gesteld dat toen hij in juli 1970 door de gemeente werd bewogen de bereidverklaring van 3 juli 1970 te tekenen, pp. een onjuiste voorstelling hadden omtrent de kenmerkende eigenschap die het pand voor hen had (‘de zelfstandigheid der zaak’ ex art. 1358 BW), dat wil zeggen het zijn van een slooppand en dat de gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de gemeente Van H. dienaangaande had dienen te informeren. Voorts heeft Van H. gesteld dat het in 1970 ter plaatse vigerende Voorbereidingsbesluit ex art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening en dus ook Van H. de zekerheid gaf dat het pand zou worden gesloopt en dat de essentie van de dwalingsregeling is de bescherming van die partij (i.c.: Van H.) welke psychologisch niet de gelegenheid heeft gehad om ter zake van voor hem essentiele omstandigheden een voorwaarde in de overeenkomst op te nemen, zulks omdat er bij hem geen enkele twijfel met betrekking tot die omstandigheden bestond.

Indien ’s Hofs beslissing naar aanleiding van de tweede grief zo moet worden gelezen, dat het Hof er veronderstellenderwijs van uitgaat, dat het bestemd zijn van het pand voor de sloop voor pp. althans voor Van H. ‘de zelfstandigheid der zaak’ als bedoeld in art. 1358 BW vormde, zonder welke omstandigheid pp. althans Van H. de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan, doch dat Van H. niettemin geen beroep op dwaling toekomt omdat het Van H. bekend moest zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn en hij zich tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen, dan berust die beslissing op een onjuiste interpretatie van het begrip dwaling en is onjuist, althans onvoldoende met redenen omgeven;

omdat het Hof aldus beslissende voormelde door Van H. gestelde essentie van de dwalingsregeling miskent, nu bij Van H., mede gezien het feit dat (als door Van H. gesteld en door het Hof in het midden gelaten, zodat van de juistheid van die stelling in cassatie veronderstellenderwijs mag worden uitgegaan), de gemeente zelve Van H. over de bestemming van het pand voor de sloop heeft geinformeerd en Van H. in uitvoerige perspublikaties die ‘sloopbestemming’ bevestigd zag, geen enkele twijfel bestond c.q. behoefde te bestaan dat het pand inderdaad voor de sloop bestemd was en het Hof van een onjuiste betekenis van voorbereidingsbesluiten in de zin van art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening uitgaat wanneer het dergelijke besluiten niet ziet als besluiten waarop een burger en meer in het bijzonder i.c. Van H. (onvoorwaardelijk) mag afgaan en vertrouwen indien het gaat om de bestemming van een pand dat door een voorbereidingsbesluit wordt getroffen;

omdat het geenszins van algemene bekendheid is, althans in 1970 niet was en het Van H. derhalve niet bekend hoefde te zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn, terwijl voorts het door het Hof als (algemeen) bekend verondersteld feit dat voorbereidingsbesluiten in beginsel voor wijziging vatbaar zijn, niet, althans niet noodzakelijk impliceert dat Van H. met de mogelijkheid rekening diende te houden dat aan het onderhavige voorbereidingsbesluit geen gevolg zou worden gegeven en het pand niet zou worden gesloopt;

omdat, indien het bestemd zijn van het pand voor de sloop voor pp., althans voor Van H., de zelfstandigheid der zaak vormde (en zulks voor de gemeente kenbaar was), nu het pand niet (meer) voor de sloop bestemd blijkt te zijn, Van H. alleen een beroep op dwaling kan worden onthouden indien gerechtvaardigde belangen van de gemeente daardoor werden geschaad en door de gemeente niet is gesteld noch anderszins ten processe is gebleken of en zo ja welke (gerechtvaardigde) belangen van de gemeente door een beroep op dwaling zijdens Van H. worden geschaad;

omdat het Hof aangaande de door Van H. gestelde mededelingsplicht van de gemeente omtrent de (de gemeente op het moment van aanvaarding van het aanbod bekende) wijziging van de bestemming van het pand des dat het niet meer voor de sloop bestemd was, als relevant voor de vraag of Van H. zich op dwaling kan beroepen, niet heeft beslist;

omdat het Hof het door Van H. (eveneens subs.) gedane beroep op rechtsverwerking zijdens de gemeente ten onrechte, althans op onvoldoende gemotiveerde gronden heeft verworpen.

Onjuist, onbegrijpelijk en niet redengevend voor ’s Hofs oordeel dat de gemeente haar recht om nakoming van de overeenkomst te verlangen niet heeft verwerkt, is met name ’s Hofs overweging dat door de gemeente is gesteld en door Van H. niet is weersproken, dat de gemeente ‘nadien’, dat wil zeggen na 6 nov. en 11 dec. 1970, ‘herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met Van H. te krijgen’ voor zij Van H. bij aangetekende brief van 2 febr. 1973 liet weten dat zij nakoming van de overeenkomst verlangde, omdat, ook al zou die bij memorie van antwoord door de gemeente geponeerde stelling door Van H. niet zijn weersproken en derhalve in cassatie vaststaan (hetgeen niet het geval is), tevergeefs pogingen van de gemeente om (mondeling of telefonisch) in de periode tussen nov./dec. 1970 en febr./maart 1973 met Van H. in contact te komen, niet afdoen aan Van H.’s stelling dat hij na het pretense tot stand komen van de overeenkomst in nov./dec. 1970, ruim twee jaar, nl. tot febr./maart 1973, niet meer van de gemeente heeft vernomen en er derhalve op mocht vertrouwen temeer nu in de bereidverklaring van 3 juli 1970 een strak tijdschema was opgenomen waarbinnen de daadwerkelijke eigendomsoverdracht en ontruiming van het pand moest zijn geeffectueerd dat de gemeente, nu, naar ook Van H. bekend was, het pand niet langer de bestemming slooppand had, evenals Van H. dat deed de koopovereenkomst als ontbonden beschouwde, althans van die overeenkomst geen nakoming zou verlangen en dat de gemeente door het aldus door haar opgewekte vertrouwen het recht had verwerkt om nakoming van de overeenkomst te verlangen, nu Van H. in het gerechtvaardigde vertrouwen dat de gemeente geen nakoming zou verlangen, (reeds voor febr./maart 1973) aanzienlijk in het pand heeft geinvesteerd en ernstig nadeel lijdt indien de gemeente alsnog nakoming van de overeenkomst kan verlangen;

om het Hof de (evenzeer subs.) stelling van Van H. dat de gemeente in strijd met de goede trouw handelt door (in 1973) nakoming van de in 1970 volgens de gemeente tot stand gekomen koopovereenkomst te verlangen, ten onrechte heeft verworpen, althans zijn beslissing ten aanzien van die stelling onvoldoende met redenen heeft omgeven.

Door Van H. is gesteld dat de omstandigheden sedert pp. in 1970 contracteerden ingrijpend zijn veranderd, o.a.

dat het pand in 1973 en ten tijde van ’s Hofs arrest niet meer voor de sloop bestemd was en dat die verandering in bestemming door de gemeente, in haar hoedanigheid van ‘ruimtelijke ordenaar’, is teweeggebracht;

dat de waarde van het pand toen de gemeente het kocht door de door de gemeente zelve aan het pand gegeven (sloop‑) bestemming een andere was dan de waarde die het pand had toen de bestemming van de sloop nog niet bestond c.q. van de baan was en dat alleen de (door de gemeente gecreeerde) bestemming voor de sloop voor Van H. aanleiding is geweest de bereidverklaring van 2 juli 1970 te tekenen en de koopovereenkomst aan te gaan.

Onder die (en de overige ten processe gereleveerde) omstandigheden, heeft Van H. gesteld, handelt de gemeente in strijd met de goede trouw door nakoming van de overeenkomst te vorderen, waarbij Van H. zich voorts uitdrukkelijk op de analogie met art. 61 Ow heeft beroepen.

Het Hof motiveert zijn verwerping van die stelling, met grotendeels voorbijgaande van voormelde door Van H. gestelde (gewijzigde) omstandigheden, met de overweging:

Ook ander oirbare motieven kunnen de gemeente er toe leiden om in een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is de eigendom van woningen te verkrijgen.

Blijkens die overweging gaat het Hof er van uit dat in 1973 en/of ten tijde van ’s Hofs arrest voor het Oranjeplein te ‘s‑Gravenhage waar het pand is gelegen nog een voorbereidingsbesluit van kracht was/is, waarbij het Hof er van uit lijkt te gaan gezien zijn aan de hiervoor geciteerde overweging voorafgaande overweging dat het om hetzelfde, doch gewijzigde voorbereidingsbesluit als in 1970 vigeerde (en het pand voor de sloop bestemde), gaat.

Die motivering is in ieder geval onvoldoende en reeds daarom onbegrijpelijk omdat ten processe gesteld noch anderszins gebleken is dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 c.q. ten tijde van ’s Hofs arrest, nog van kracht was (en het gezien de beperkte duur die voorbereidingsbesluiten ex art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening in beginsel hebben, niet waarschijnlijk is dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 c.q. ten tijde van ’s Hofs arrest nog van kracht was). Evenmin is ten processe komen vast te staan dat voor het Oranjeplein te ‘s‑Gravenhage en meer in het bijzonder voor het pand, in 1973 c.q. ten tijde van s Hofs arrest een ander (nieuw) voorbereidingsbesluit gold.

Voorts laat het Hof ten onrechte na te motiveren welke oirbare motieven voor de gemeente aanleiding zouden kunnen zijn om, indien ter plaatse al een voorbereidingsbesluit zou vigeren, de eigendom van het pand dat zij als slooppand kocht te verwerven, hebbende Van H. gesteld dat de gemeente i.c. geen redelijke (oirbare) motieven daarvoor had, immers het pand thans blijkens de ‘doelstellingennota Oranjeplein en omgeving 1977’ van de raad van de gemeente voor renovatie bestemd is en het voor renovatie van het pand geenszins noodzakelijk of gewenst is dat de gemeente eigenaar van de te renoveren panden is, de gemeente het pand derhalve niet meer nodig heeft om de bestaande plannen voor het Oranjeplein te realiseren, hetgeen uitdrukkelijk bevestigd wordt door het aanbod van de gemeente om het pand nadat zij de eigendom daarvan verworven zou hebben, aan Van H. te verhuren (welk aanbod Van H. is gesteld en door het Hof in het midden is gelaten, zodat in cassatie veronderstellenderwijs van het bestaan van dat aanbod mag worden uitgegaan).

Ten onrechte heeft het Hof geoordeeld dat de gemeente ondanks de gewijzigde omstandigheden en in het bijzonder de gewijzigde ‘bestemming’ van het pand, niet in strijd met de goede trouw handelt door nakoming van de overeenkomst te verlangen. Het Hof had Van H.’s desbetreffende verweer tegen de vordering van de gemeente, al dan niet met analoge toepassing van art. 61 Ow, gegrond dienen te oordelen.’;

daaromtrent:

Onderdeel a richt zich tegen ’s Hofs verwerping van de eerste grief. Blijkens ’s Hofs arrest heeft Van Hensbergen die grief, inhoudende dat de Rb. ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen pp. een koopovereenkomst is tot stand gekomen, gebaseerd op de stelling dat de gemeente-ambtenaar Van der Vlugt hem voordat Van Hensbergen zijn bereidverklaring tekende, heeft medegedeeld dat die verklaring ‘niet definitief’ was. Het Hof heeft die grief verworpen, oordelend dat indien zulks zou komen vast te staan Van Hensbergen daaruit ten hoogste mocht concluderen dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen. Daarin ligt besloten dat naar ’s Hofs oordeel de gestelde woorden van Van der Vlugt, indien gebezigd, niet meebrengen dat de bereidverklaring slechts kan gelden als een voorwaardelijk aanbod tot verkoop te weten voor het geval het pand zou worden gesloopt dan wel dat de overeenkomst zou zijn ontbonden wanneer het pand niet gesloopt zou worden, en voorts dat naar ’s Hofs oordeel niet kan worden aangenomen dat pp. elkaar op dit punt hebben misverstaan. De klacht dat het Hof aan een en ander zou zijn voorbijgegaan, mist dus feitelijke grondslag. ’s Hofs oordeel kan, als van feitelijke aard, in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst. Het is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Onderdeel a faalt dus.

Onderdeel b heeft betrekking op ’s Hofs verwerping van de tweede grief, blijkens het arrest inhoudende dat de Rb. ten onrechte het beroep op dwaling heeft verworpen. Bij de bespreking van deze grief is het Hof er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat voor Van Hensbergen de op het voorbereidingsbesluit gegronde verwachting dat het pand gesloopt zou worden, de beweegreden is geweest om zijn huis te verkopen. Het Hof heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat deze verwachting niet werd bewaarheid omdat het voorbereidingsbesluit later op grond van gewijzigde inzichten of mogelijkheden werd gewijzigd, niet een beroep op dwaling rechtvaardigt, waartoe het Hof overweegt dat het Van Hensbergen bekend moest zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn en dat hij zich tegen het risico dat zulks zou gebeuren, kon wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Het onderdeel bevat o.m. de klacht (punt 4) dat het Hof, aldus oordelend, zijn beslissing omtrent het beroep op dwaling niet voldoende heeft gemotiveerd, omdat het Hof niet heeft beslist op de stelling van Van Hensbergen dat de gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de gemeente Van Hensbergen dienaangaande had moeten informeren. Deze klacht is gegrond. Gemelde stelling wierp de vraag op of — aangenomen dat het Van Hensbergen vrijstond, zolang zijn in de ‘bereidverklaring’ gelegen aanbod niet door de gemeente was aanvaard, dit aanbod in te trekken (welk punt het Hof blijkens het bovenstaande onbeslist heeft gelaten) — de gemeente, indien de plannen met betrekking tot het pand reeds voor de acceptatie zo waren gewijzigd dat het niet gesloopt zou worden, Van Hensbergen daaromtrent had behoren in te lichten teneinde te voorkomen dat hij door een onjuiste voorstelling van zaken op dit punt ervan zou worden weerhouden tijdig gebruik te maken van vorenbedoelde bevoegdheid om zijn aanbod in te trekken. Deze vraag had bij de beoordeling van het beroep van Van Hensbergen op dwaling niet terzijde mogen worden gelaten. Zij moet worden beoordeeld in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij is, behalve het feit dat de wijziging der plannen in de sfeer van de gemeente lag, in het bijzonder van belang of de gemeente onder de gegeven omstandigheden rekening moest houden met de mogelijkheid dat de eerder bestaande sloopplannen voor Van Hensbergen de beweegreden waren om tot verkoop over te gaan. Met een dergelijke mogelijkheid zou zij te eerder rekening moeten houden als zij zelf Van Hensbergen naar hij heeft gesteld onder mededeling van de sloopplannen tot het tekenen van de ‘bereidverklaring’ zou hebben bewogen.

Uit het vorenstaande volgt dat de klacht onder punt 4 gegrond is, voor zover daarin wordt betoogd dat de in die klacht bedoelde stelling voor het beroep op de dwaling relevant kan zijn en dat het Hof daarom op die stelling had moeten beslissen.

De klachten onder 1 en 2 falen. Het Hof behoefde zijn oordeel dat het Van Hensbergen bekend moest zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn, niet nader te motiveren. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en het Hof heeft, aldus oordelend, geen rechtsregel geschonden. De stelling dat een voorbereidingsbesluit als bedoeld in art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening moet worden gezien als een besluit ‘waarop een burger en meer in het bijzonder Van Hensbergen (onvoorwaardelijk) mag afgaan en vertrouwen indien het gaat om de bestemming van een pand dat door een voorbereidingsbesluit wordt getroffen’ vindt geen steun in enige rechtsregel.

Het onder 3 aangevoerde faalt, omdat geen rechtsregel meebrengt dat de gemeente had moeten stellen dat zij een gerechtvaardigd belang bij nakoming van de overeenkomst door Van Hensbergen heeft.

Onderdeel c richt zich tegen de verwerping door het Hof van Van Hensbergens beroep op rechtsverwerking. Het Hof heeft dit beroep verworpen met de overweging dat de gemeente heeft gesteld en door Van Hensbergen niet is weersproken dat de gemeente bij brieven van 6 nov. en 11 dec. 1970 Van Hensbergen heeft verzocht een notaris aan te wijzen welke brieven niet zijn beantwoord en dat zij ‘nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met Van Hensbergen te krijgen’ en haar aangetekend schrijven van 2 febr. 1973 door Van Hensbergen niet is geaccepteerd. Het Hof oordeelt dat in die omstandigheden van rechtsverwerking geen sprake is. Het onderdeel richt zich tegen de tussen aanhalingstekens gezette zinsnede, die het onderdeel ‘onjuist, onbegrijpelijk en voor dit oordeel niet redengevend’ noemt. Het Hof bedoelt kennelijk dat het aan Van Hensbergen is te wijten dat de pogingen van de gemeente om met hem contact te krijgen, geen resultaat hebben gehad. Dit oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en het Hof heeft door, daarvan uitgaande, te oordelen dat van rechtsverwerking geen sprake is, geen rechtsregel geschonden en laatstbedoeld oordeel naar de eis der wet met redenen omkleed. Voor zover het onderdeel zich ook richt tegen ’s Hofs oordeel dat ‘zulks door Van Hensbergen niet is weersproken’, faalt het omdat het hier een uitlegging van de gedingstukken betreft, die niet onbegrijpelijk is en in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst. Onderdeel c is dus tevergeefs voorgesteld.

Onderdeel d strekt ten betoge dat, als men ervan uitgaat dat de overeenkomst niet aantastbaar is op grond van dwaling, de gemeente in strijd met de goede trouw handelt door (in 1973) nakoming van de in 1970 tot stand gekomen koopovereenkomst te vorderen. Dit betoog faalt. Van Hensbergen beroept zich op de in de aanhef van het onderdeel vermelde verandering van omstandigheden, daarop neerkomende dat het pand in 1973 en ten tijde van ’s Hofs arrest niet meer voor de sloop bestemd was en dat die verandering door de gemeente is teweeggebracht, en dat de waarde van het pand toen de gemeente het kocht door de door de gemeente aan het pand gegeven sloopbestemming een andere was dan de waarde die het pand had toen de bestemming voor de sloop nog niet bestond dan wel van de baan was. Ook al zou juist zijn naar in het onderdeel wordt gesteld dat alleen de door de gemeente gecreeerde bestemming voor de sloop voor Van Hensbergen aanleiding is geweest de bereidverklaring van juli 1970 te tekenen en de koopovereenkomst aan te gaan, dan brengt de door Van Hensbergen bedoelde wijziging van omstandigheden op zichzelf niet mee dat de gemeente in strijd zou handelen met de goede trouw door in 1973 nakoming te verlangen van de in 1970 tot stand gekomen koopovereenkomst. De door het Hof voor de verwerping van het desbetreffend verweer van Van Hensbergen gebezigde motivering, die in het onderdeel wordt aangevallen, kan dus onbesproken blijven.

Het in het onderdeel gedane beroep op art. 61 Ow faalt. De strekking van de in dit artikel vervatte regeling, die de bescherming betreft van de onteigende tegen onnodige en ontijdige onteigening, heeft niet mede betrekking op het geval dat van onteigening geen sprake is maar tussen betrokkenen een koopovereenkomst is tot stand gekomen, ook al zou die zijn gesloten met het oog op bij de koper bestaande voornemens tot onteigening. Onderdeel d faalt derhalve.

Uit het hierboven met betrekking tot punt 4 van onderdeel b betoogde volgt dat ’s Hofs arrest niet in stand kan blijven en dat de rechter naar wie de zaak wordt verwezen alsnog de aldaar bedoelde stelling van Hensbergen moet onderzoeken;

Vernietigt ’s Hofs arrest;

Verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof te Amsterdam;

Veroordeelt de gemeente in de kosten op de voorziening gevallen, aan de zijde van Van Hensbergen tot aan deze uitspraak begroot op ƒ 313,75 aan verschotten en ƒ 2000 voor salaris.

Conclusie

Adv.-Gen. Mr Franx

Bij door het Hof in het bestreden arrest d.d. 6 dec. 1978 bekrachtigd vonnis heeft de Rb. thans eiser tot cassatie (Van Hensbergen) veroordeeld medewerking te verlenen aan de uitvoering van de tussen pp. in 1970 gesloten overeenkomst van koop en verkoop (met Van Hensbergen als verkoper en thans verweerster in cassatie, de gemeente, als koper) van het perceel Oranjeplein 46/47 te ‘s‑Gravenhage tegen een koopsom van ƒ 65 000. Van Hensbergen bestrijdt ’s Hofs arrest met een cassatiemiddel, samengesteld uit de onderdelen a tot en met d.

Het Hof is kennelijk uitgegaan van de door de Rb. gedane feitelijke vaststellingen, weergegeven op p. 2–3 van de grosse van ’s Hofs arrest (1 t/m 9).

Onderdeel a keert zich tegen de verwerping door het Hof van de eerste appelgrief, inhoudende dat de Rb. ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen pp. een koopovereenkomst is tot stand gekomen. Volgens het onderdeel zou het Hof ten onrechte de stelling van Van Hensbergen, dat hij slechts een geclausuleerd, voorwaardelijk aanbod tot verkoop had gedaan nl. onder de voorwaarde dat het pand zou worden gesloopt en dat er tussen pp. een misverstand heeft bestaan, buiten beschouwing hebben gelaten bij de beantwoording van de vraag of tussen pp. wilsovereenstemming over de verkoop tot stand is gekomen. Reeds in eerste instantie heeft Van Hensbergen zich beroepen op het voorwaardelijk karakter van zijn aanbod. Hij voerde in dit verband aan dat de namens de gemeente optredende ambtenaar Van der Vlugt hem had gezegd dat het ondertekenen van de akte d.d. 3 juli 1970 noch de gemeente noch hem, Van Hensbergen, definitief bond (concl. van antwoord p. 3 onder 4, concl. van dupliek p. 7; pleitnota p. 5–6). Dat de voorwaarde waaronder Van Hensbergen zich als gebonden beschouwde, inhield het doorgaan van de sloop overeenkomstig de bestaande plannen van de gemeente met betrekking tot de bebouwing rond het Oranjeplein, is door Van Hensbergen voor het eerst in hoger beroep aangevoerd: memorie van grieven p. 6; pleitnota p. 6. Blijkens de hier vermelde stellingen van Van Hensbergen heeft Van der Vlugt hem dat niet zo letterlijk meegedeeld: laatstgenoemde heeft slechts gezegd dat de koop ‘niet definitief’ was en Van Hensbergen heeft daaruit de concl. getrokken dat de koop zou vervallen indien de sloop niet zou doorgaan. Als ik het goed zie heeft het Hof deze stellingen van Van Hensbergen geenszins buiten beschouwing gelaten, weshalve de onderhavige klacht feitelijke grondslag mist. Het Hof heeft, overwegende: ‘Indien zulks zou komen vast te staan … dan kon Van Hensbergen daaruit ten hoogste de concl. trekken dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen’, geoordeeld dat Van Hensbergen de door hem ingeroepen concl. niet heeft ‘kunnen’ trekken. Aldus heeft het Hof tot uiting gebracht dat de geciteerde woorden ‘niet definitief’ in de gegeven omstandigheden van het geval niet voor misverstand vatbaar waren en dat Van Hensbergen aan die woorden redelijkerwijs niet de zin mocht toekennen van: ‘onder voorbehoud (voorwaarde) van het doorgaan van de sloop’. Mocht deze uitlegging van ’s Hofs arrest onjuist zijn in dier voege, dat het Hof misverstand niet heeft willen uitsluiten, dan geldt m.i. dat naar ’s Hofs oordeel de enige voor de hand liggende betekenis van de woorden ‘niet definitief’ was dat het aanbod niet bindend was, immers kon worden ingetrokken zolang het niet was geaccepteerd. M.i. heeft het Hof, in die veronderstelling, HR 17 dec. 1976, NJ 1977, 241 (G.J.S.), AA okt. 1977, p. 654 (P. van Schilfgaarde), het ‘misverstand’-arrest, gevolgd. De toepassing die het Hof alsdan aan de misverstand-regels van dat arrest (voor zover het regels zijn, zie Scholtens noot onder 5) heeft gegeven, is naar mijn mening juist. De mededeling van Van der Vlugt dat de affaire ‘niet definitief’ was, is door hem blijkbaar niet toegelicht. De vraag is in welke zin Van Hensbergen die mededeling in de gegeven omstandigheden heeft mogen opvatten en wat de gemeente (c.q. Van der Vlugt) uit Van Hensbergens ‘verklaringen en gedragingen’ naar aanleiding van de woorden ‘niet definitief’ heeft mogen (moeten) afleiden. Welnu, wat het eerste betreft, het ligt toch het meest voor de hand, ook voor een leek als Van Hensbergen, vooral te rade te gaan bij de bewoordingen van de schriftelijke akte (prod. bij concl. van antwoord in prima) zelf. Die akte biedt geen enkele steun aan Van Hensbergens interpretatie van de woorden ‘niet definitief’, maar is ingekleed als een niet onherroepelijke ‘aanbieding’ van Van Hensbergen die slechts tot een perfecte koopovereenkomst zal kunnen leiden indien de gemeente voor 31 dec. 1970 door middel van een raadsbesluit beslist tot koop over te gaan. Als ik het goed zie is ook het Hof hiervan uitgegaan. Dat betekent dat ’s Hofs beantwoording van de vraag, welke concl. Van Hensbergen uit de woorden ‘niet definitief’ kon trekken, verweven is met feitelijke elementen zoals de uitlegging van de akte en daarom, als niet onbegrijpelijk, in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst. Wat het tweede punt betreft, het Hof heeft kennelijk aan zijn beslissing ten grondslag gelegd en mocht, nu het tegendeel niet is gesteld of gebleken, aan zijn beslissing ten grondslag leggen zonder dat met zoveel woorden te zeggen dat Van der Vlugt uit Van Hensbergens reactie(s) op de woorden ‘niet definitief’ niet heeft afgeleid noch heeft behoren af te leiden, dat die woorden bij Van Hensbergen de gedachte deden postvatten dat de koopovereenkomst zou vervallen bij niet‑ doorgaan van de sloop. Ten aanzien van de vraag of genoemd misverstand-arrest van Uw Raad in overeenstemming is met art. 3.2.2. NBW, moge ik verwijzen naar de noten van Scholten (onder 2) en Van Schilfgaarde (onder 3). Vergelijke voorts de losbladige uitgave ‘Contractenrecht’ II nrs 105 e.v. en de aldaar vermelde rechtspraak en literatuur.

Een en ander zo zijnde kan noch de materiele klacht noch de motiveringsklacht van onderdeel a tot cassatie leiden.

De door de gemeente gestelde koopovereenkomst is derhalve tot stand gekomen. Onderdeel b klaagt, voor dit geval, over de verwerping door het Hof van Van Hensbergens beroep op dwaling (tweede appelgrief). Het onderdeel doet de vraag rijzen op welke gronden het Hof heeft beslist dat aan Van Hensbergen een beroep op dwaling niet toekomt. Heeft het Hof, reppend van een ‘verwachting’, het oog gehad op teleurgestelde toekomstverwachtingen die, anders dan ‘dwaling omtrent de zelfstandigheid der zaak’, niet de grondslag van een vordering uit art. 1358 BW kunnen vormen? Of is het Hof, zoals het onderdeel tevens onderstelt, er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat de in juli 1970 bestaande bestemming van het pand, nl. als slooppand, voor Van Hensbergen de zelfstandigheid der zaak als bedoeld in art. 1358 BW vormde en dat hij de akte van 3 juli 1970 niet zou hebben ondertekend en het pand niet zou hebben verkocht aan de gemeente, indien hij zou hebben geweten dat de toen bestaande sloopplannen niet zouden worden gerealiseerd? Het Hof overweegt vervolgens: ‘Het moest Van Hensbergen bekend zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon hij zich wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Hij heeft dit niet gedaan. Ook op de brieven van de gemeente van 6 nov. en 11 dec. 1970 heeft hij niet gereageerd’. Deze overwegingen m.i. met uitzondering van de laatste zijn redengevend voor ’s Hofs oordeel dat aan Van Hensbergen een beroep op dwaling niet toekomt. Zij duiden er op dat het Hof van oordeel is geweest dat Van Hensbergen de door hem gestelde dwaling aan zichzelf te wijten heeft en dat hem reeds op die grond een beroep op art. 1358 BW niet toekomt. Vergelijke Asser-Rutten 4-II (1979) p. 118–119 met de aldaar vermelde jurisprudentie. Als ik mij niet vergis heeft het Hof daarbij in het midden gelaten of ten deze rechtens sprake is van dwaling in de zelfstandigheid der zaak, dan wel zoals in het bekende Marktcafe-arrest, HR 10 juni 1932, NJ 1933, p. 5, m.nt. E.M.M. slechts van teleurgestelde toekomstverwachtingen. In cassatie moet er dan ook veronderstellenderwijs van uitgegaan worden dat het Hof dwaling in de zelfstandigheid der zaak, in de zin van art. 1358 BW, aanwezig heeft geoordeeld. Het komt mij voor dat onderdeel b terecht klaagt over gebrekkige motivering van ’s Hofs oordeel dat Van Hensbergen zich niet op dwaling kan beroepen. Hij heeft inderdaad, zoals het onderdeel aanvoert, gesteld dat de gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist, dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de gemeente Van Hensbergen dienaangaande had dienen te informeren; vergelijke de memorie van grieven p. 6 en 8 en de door Van Hensbergen bij akte in het geding gebrachte pleitnota in hoger beroep p. 9–10. Het Hof had, dunkt me, aan deze essentiele stellingen van Van Hensbergen niet zonder meer voorbij mogen gaan, omdat ze voor de beoordeling van de gegrondheid van het beroep op dwaling van betekenis zijn. Van Hensbergen heeft immers kennelijk bedoeld te stellen dat de gemeente reeds voor het tot stand komen van de litigieuze koopovereenkomst door of na het raadsbesluit d.d. 26 okt. 1970 houdende aanvaarding van Van Hensbergens aanbod wist van het niet-doorgaan van de sloop en Van Hensbergen daaromtrent had dienen te informeren alvorens zijn aanbod, dat hij in dat stadium nog steeds kon intrekken, te aanvaarden. Een dergelijke, uit de goede trouw voortvloeiende informatieplicht ertoe strekkende te voorkomen dat de wederpartij, Van Hensbergen, zijn aanbod handhaaft onder invloed van onjuiste voorstellingen betreffende omstandigheden die voor hem de eigenlijke grond voor het sluiten van de overeenkomst opleverden (HR 30 mei 1924, NJ 1924, p. 835, en HR 28 febr. 1930, NJ 1930, p. 1258, m.nt. E.M.M.) kan inderdaad blijken te bestaan (zie HR 25 april 1947, NJ 1947, 270, M.nt. E.M.M.; HR 19 juni 1959, NJ 1960, 59, m.nt. H.B., met name onder 7; HR 30 nov. 1973, NJ 1974, 97; Toel. ontwerp NBW p. 755–756 ad art. 6.5.2.11 van het oorspronkelijke ontwerp; art. 6.5.2.11 lid 1 sub b gewijzigd ontwerp en de MvA, p. 208–209, waarover H. Drion in WPNR 5361 (jrg 1976) p. 572). Zo’n informatieplicht veronderstelt dat Van Hensbergen, na het ontvangen van de informatie, de gelegenheid krijgt zich te beraden over al dan niet tijdig intrekken van zijn aanbod voordat dat door de gemeente wordt geaccepteerd. Het zwijgen door de gemeente waar spreken plicht was, kan het risico van de dwaling verplaatsen van Van Hensbergen naar de gemeente. Naar ik meen moet gegrondbevinding van de onderhavige klacht leiden tot vernietiging van het aangevallen arrest en tot verwijzing.

Het onderdeel bevat vervolgens de grief dat het Hof ten onrechte niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft beslist op de stelling van Van Hensbergen dat het in 1970 ter plaatse vigerende voorbereidingsbesluit ex art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening pp. en dus ook Van Hensbergen de zekerheid gaf dat het pand zou worden gesloopt. Het komt mij voor dat deze grief feitelijke grondslag mist voor zover daarin wordt miskend, dat het Hof op bedoelde stelling klaarblijkelijk wel heeft beslist, nl. door die te verwerpen, en wel in de overweging dat het Van Hensbergen bekend moest zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Daarmee heeft het Hof immers de door Van Hensbergen ingeroepen ‘zekerheid’ van de hand gewezen. De motivering door het Hof van deze verwerping, nl. dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn, behoefde als zuiver rechtsoordeel geen nadere motivering. Wat betreft het mogen vertrouwen op voorbereidingsbesluiten als het ten processe bedoelde, zie HR 11 juni 1976, Bouwrecht 1976, p. 771, m.nt. Crince Le Roy, met name onder 3 en 4, en diens bewerking van de losbladige ‘Ruimtelijke ordening’, aant. 1, 5 en 8 op art. 21 Wet op de Ruimtelijke Ordening. Hetgeen het onderdeel hieraan toevoegt omtrent ‘de essentie van de dwalingsregeling’ doet aan het vorenstaande niet af.

Op p. 5 van de cassatiedagvaarding klaagt het onderdeel over een onjuiste interpretatie door het Hof van het begrip dwaling, althans over een onvoldoende motivering van zijn beslissing dienaangaande, welke klacht wordt toegelicht met een viertal onder 1 t/m 4 weergegeven stellingen. Naar mijn mening is de onder 4 vermelde stelling juist en doeltreffend op grond van het door mij betoogde inzake de reeds gegrond bevonden motiveringsklacht. De stelling onder 3 verliest m.i. uit het oog dat het Hof klaarblijkelijk is uitgegaan van de juiste opvatting dat een afzonderlijk belang van de gemeente bij nakoming door Van Hensbergen van zijn leveringsverplichting rechtens niet is vereist; het belang, aldus de eigendom van het verkochte pand te kunnen verwerven, is voldoende. Voor het overige meen ik de stellingen van onderdeel b dat mitsdien ten dele gegrond voorkomt te kunnen laten rusten.

Ook op de onderdelen c en d zou in beginsel niet behoeven te worden beslist, nu immers onderdeel b doel treft. Niettemin zal ik, zij het betrekkelijk kort, op die onderdelen ingaan.

Onderdeel c herhaalt het reeds in appel gedane beroep op rechtsverwerking. Het Hof heeft het volgende overwogen:

‘Van Hensbergen heeft gesteld dat hem eerst op 2 febr. 1973 een aanmaning is gestuurd de onderhavige overeenkomst na te komen, zulks nadat hijzelf aan de gemeente had gevraagd een deel van het onderhavige pand als bedrijfsruimte te mogen gebruiken. De gemeente heeft evenwel gesteld, en zulks is door van Hensbergen niet weersproken, dat zij bij brieven van 6 nov. en 11 dec. 1970 Van Hensbergen heeft verzocht een notaris aan te wijzen welke brieven niet zijn beantwoord , dat zij nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met Van Hensbergen te krijgen en haar aangetekend schrijven van 2 febr. 1973 door Van Hensbergen niet is geaccepteerd. In die omstandigheden is van rechtsverwerking geen sprake.’ Kennelijk heeft het Hof als iudex facti Van Hensbergens desbetreffende derde appelgrief in het licht van de memorie van grieven, p. 8 e.v., uitleggende het beroep op rechtsverwerking aldus verstaan dat de gemeente (volgens Van Hensbergen) tussen dec. 1970 en febr. 1973 heeft stilgezeten en aldus bij Van Hensbergen het vertrouwen heeft gewekt dat de gemeente op nakoming van de koopovereenkomst geen prijs meer stelde. De stelling dat de gemeente heeft stilgezeten, heeft het Hof in de geciteerde rechtsoverwegingen gemotiveerd verworpen. Het Hof heeft daarmee tevens tot uiting gebracht dat het risico van de mislukking van de pogingen van de gemeente om contact met Van Hensbergen te krijgen, bij laatstgenoemde lag, zodat het door hem ingeroepen vertrouwen onvoldoende basis had en zijn investeringen, gedaan in dat vertrouwen, eveneens voor zijn eigen rekening en risico moeten blijven. Ik leid dat mede af uit ’s Hofs overweging omtrent de waardestijging van het huis, ‘…dat deze waardestijging zijn beslag heeft gekregen in een periode waarin hijzelf nalatig was aan de uitvoering van de overeenkomst mede te werken.’ Het Hof achtte Van Hensbergen ‘nalatig’, klaarblijkelijk in het tijdvak dec. 1970 febr. 1973. Zie over rechtsverwerking en negatief belang mijn concl. voor HR 5 april 1978, NJO 1978, 5, p. 15–16, en de daarin genoemde rechtspraak en literatuur.

Het onderdeel kan, als ik het goed zie, niet tot cassatie leiden.

Naar ik meen is onderdeel d voor zover het de reeds gegrond bevonden klacht van onderdeel b herformuleert, eveneens gegrond. Voorts roept onderdeel d analogie met art. 61 Ow in. Dat beroep is door het Hof impliciet verworpen in de rechtsoverwegingen die onmiddellijk volgen op de in de aanvang van de bespreking van onderdeel c geciteerde passages uit ’s Hofs arrest. Het standpunt van het Hof dat art. 61 voornoemd ten deze niet analogisch toepasselijk is, lijkt mij juist. De ratio van die wetsbepaling is, de onteigende te beschermen tegen onnodige en voortijdige onteigening, zie NJO 1978, p. 16, rechts. Daarvan is geen sprake bij ‘minnelijke onteigening’, dat wil zeggen vrijwillige verkoop door de eigenaar aan de zich als a.s. onteigenaar presenterende instantie, met het oog op diens bestaande voornemens tot onteigening. De verkoper bij minnelijke onteigening wil een procedure voorkomen en contracteert om die reden vrijwillig met de wederpartij. De zodoende tot stand gekomen verkoopovereenkomst heeft als zodanig geen bijzondere kenmerken en is slechts aantastbaar met de voor koopovereenkomsten in het algemeen door de wet aangereikte wapens, zoals die van de wilsgebreken. Een extra ‘rechtsmiddel’ in de vorm van analogische toepassing van art. 61 Ow zou daarbij m.i. niet aanpassen.

Het onderdeel klaagt over onbegrijpelijkheid van ’s Hofs overweging dat ook andere oirbare motieven de gemeente ertoe kunnen leiden om in ‘…een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is’, de eigendom van woningen te verkrijgen. Ten processe is, aldus deze klacht, gesteld noch gebleken dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 c.q. ten tijde van ’s Hofs arrest, nog van kracht was, en evenmin dat voor het litigieuze pand toen een ander (nieuw) voorbereidingsbesluit gold. Deze klacht verliest uit het oog dat het Hof zich kennelijk heeft gebaseerd op de stelling van de gemeente in haar repliek in eerste aanleg, onder 3 (slot), dat ‘…telkenjare een nieuw voorbereidingsbesluit met betrekking tot dat gebied (wordt) genomen.’ In hoger beroep is over dit punt geen discussie geweest, zodat het Hof tot nadere motivering niet was gehouden.

Over de door het Hof bedoelde ‘oirbare motieven’ behoefde het Hof zich, dunkt me, niet nader uit te laten nu immers hetgeen Van Hensbergen had aangevoerd ter adstructie van zijn stelling, dat de gemeente geen oirbare motieven had, in het bestreden arrest uitdrukkelijk is behandeld en verworpen. Het betreft hier het verwijt dat de gemeente slechts winst beoogt te maken met haar nakomingsvordering. Het Hof heeft kennelijk geoordeeld dat de veronderstellenderwijs aanwezig geachte wens van de gemeente om winst te maken, dat wil zeggen door het verwerven van de eigendom te profiteren van inmiddels ingetreden waardestijgingen, op zichzelf niet oirbaar is. Dat oordeel en de daarvoor gegeven motivering lijkt me juist. Niet valt in te zien waarom de gemeente niet, net als iedere willekeurige koper, de eigen belangen materiele daaronder begrepen binnen de grenzen van redelijkheid en beginselen van behoorlijk bestuur zou mogen behartigen door te insisteren op levering in de door het Hof geschetste omstandigheden. De gemeente behoeft als privaatrechtelijke koper niet een afzonderlijk belang om haar recht op nakoming, opleverende eigendomsverwerving, te realiseren. Derhalve is voor dat recht niet fataal dat de gemeente het litigieuze pand niet meer nodig heeft om de bestaande plannen voor het Oranjeplein te verwezenlijken.

Naar mijn inzicht mist onderdeel d voor het overige zelfstandige betekenis.

Gegrondbevinding van de onderdelen b en d (beide ten dele) brengt mij tot de conclusie dat ’s Hofs arrest worde vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en afdoening, met inachtneming van het door de HR te wijzen arrest, worde verwezen naar een ander hof, zulks met verwijzing van verweerster in cassatie (de gemeente) in de op de voorziening gevallen kosten.

Noot

Informatieplicht ter voorkoming van dwaling?

HR 19 juni 1959, NJ 1960, 59, n.H.B. inzake de Kantharos van Stevensweert neemt zo’n informatieplicht bij de wederpartij aan ‘als de koper den verkoper der zaak had kunnen inlichten en daartoe naar de eisen van goede trouw, gehouden was.’

Art. 6.5.2.11 lid 1, sub b, neemt vernietigbaarheid wegens dwaling aan ‘indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.’

Drion schreef daarover in WPNR 5361 dat deze bepaling niets zegt over de vraag wanneer een dergelijke inlichtingsplicht moet worden aangenomen.

Over deze vraag zegt de HR sub 2 wel het een en ander. Van belang is (opnieuw wijs ik er op dat de HR aanwijzingen geeft, niet strikte regels):

de wijziging der plannen ligt in de sfeer der gemeente, met andere woorden de gemeente kan inlichten. Dit is van zelfsprekend wel een eis. Vgl. het Kantharosarrest;

Sterker onderstreept de HR (‘in het bijzonder’ is van belang) de vraag of de gemeente met de mogelijkheid moest rekening houden dat de eerder bestaande sloopplannen voor v.H. de beweegreden waren om tot verkoop over te gaan;

en nog sterker (‘te eerder’) de vraag of het de gemeente was die v.H. onder mededeling van de sloopplannen tot tekenen heeft bewogen.

Dit laatste lijkt mij des Pudels Kern. Als een verkoper een kans op een achteraf ondeugdelijk motief heeft veroorzaakt, behoort hij ook het mogelijk effect daarvan weer weg te nemen zodra hij weet dat die mogelijkheid niet (meer) bestaat. De goede trouw brengt dan die informatieplicht mee.

Als een verkoper daar niet voor voelt dan is het juist omdat hij weet of vreest dat dit het hoofdmotief was. De verkoper moet echter het risico dragen van de omstandigheid dat hij mogelijk een achteraf ondeugdelijk motief heeft aangedragen. Het behoeft volstrekt niet zeker in werkelijkheid een motief of het hoofdmotief geweest te zijn. Als het dat niet was, zal het wegnemen daarvan ook geen gevolg hebben. Het veroorzaken van die kans brengt mee de plicht die kans ook weer weg te nemen.

G.J.S

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 07-12-1979, NJ 1980, 290 Slooppand