NJ 1981 , 532

HOGE RAAD

10 april 1981, nr 11632.

(Mrs Drion, Snijders, Haardt, Martens, De Groot).

RvdW 1981, nr 62.
m.nt. CJHB
RVDW 1981, 62

Regeling

BW art. 1356

Essentie

Bij advertentie in woninggids voor een bepaalde prijs te koop aangeboden huis. Vraag of door enkele aanvaarding van dit aanbod een koopovereenkomst tot stand komt.

Aanbod of uitnodiging om in onderhandeling te treden?

Samenvatting

In een woninggids is een advertentie geplaatst, waarbij een aan eiser tot cassatie, Hofland, toebehorende woning voor een bepaalde vraagprijs te koop werd aangeboden. Dit aanbod is enige tijd later namens verweerder, Hennis, zonder meer aanvaard. Het geschil betreft de vraag, of door die aanvaarding een koopovereenkomst is tot stand gekomen. Deze vraag is door de Rb. ontkennend, door het Hof bevestigend beantwoord.

HR: De beslissing van het Hof is gegrond op het terecht in cassatie bestreden oordeel dat de advertentie in de gegeven omstandigheden moet worden opgevat als een aanbod tot verkoop van dat onroerend goed, gedaan met het voorbehoud ‘vrijblijvend’, in dier voege dat Hofland na aanvaarding door Hennis van dat aanbod, behoudens onverwijlde herroeping daarvan, aan de koop zou zijn gebonden.

Advertentie ten aanzien waarvan het Hof is uitgegaan van de onjuiste rechtsopvatting dat ze eventueel door gegadigden mag worden opgevat als een aanbod met de clausule ‘vrijblijvend’, dat alleen maar behoeft te worden aanvaard om de verkoper te binden tenzij deze onverwijld na de aanvaarding dit aanbod herroept. Dit wordt niet anders doordat de makelaars van pp., nadat het geschil was gerezen, zich tegenover de advocaat van Hennis op het standpunt hebben gesteld dat het huis ‘vrijblijvend aangeboden’ was.* [1]

Partijen

Hofland, te Bussum, eiser tot cassatie van de tussen pp. gewezen arresten van het Hof te Amsterdam van 28 maart 1979 en 7 nov. 1979, adv. Mr E. Korthals Altes,

tegen

H.C. Hennis, te Bussum, verweerder in cassatie, adv. Mr R. Laret.

Tekst

Hofland, te Bussum, eiser tot cassatie van de tussen pp. gewezen arresten van het Hof te Amsterdam van 28 maart 1979 en 7 nov. 1979, adv. Mr E. Korthals Altes,

tegen H.C. Hennis, te Bussum, verweerder in cassatie, adv. Mr R. Laret.

De Hoge Raad, enz.;

Gezien de bestreden arresten en de stukken van het geding, waaruit blijkt:

De verweerder in cassatie — hierna te noemen Hennis — heeft bij exploit van 12 nov. 1976 de eiser tot cassatie — hierna te noemen Hofland — gedagvaard voor de Rb. te Amsterdam en gevorderd — kort samengevat en voor zover thans nog van belang — dat de Rb. Hofland zal veroordelen om het ten processe bedoelde onroerend goed aan Hennis binnen vier weken na de betekening van het te wijzen vonnis te leveren op verbeurte van een dwangsom van ƒ 1000 per dag en om aan Hennis de schade te vergoeden, voor hem voortgevloeid en/of voortvloeiend uit Hoflands nalatigheid het onroerend goed te leveren, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Bij vonnis van 3 mei 1977 heeft de Rb. Hennis toegelaten te bewijzen dat tussen pp. een overeenkomst van koop en verkoop betreffende het onroerend goed aan de Elizabethgaarde nr 7 te Bussum voor de koopsom van ƒ 215 000 is tot stand gekomen. Nadat getuigen waren gehoord heeft de Rb. vervolgens bij vonnis van 29 nov. 1977 aan Hennis zijn vordering ontzegd, daartoe o.m. overwegende:

Uit de door Hennis overgelegde brieven, gericht aan Hennis’ raadsman door makelaarskantoor J.D.R. Nienaber & Zn. BV (van 17 aug. 1976) en door makelaarskantoor H.E. Wolthuis (van 26 aug. 1976), waarvan de inhoud door Hennis in dit opzicht niet bestreden is, blijkt dat de aanbieding door Hofland van het onderhavige onroerend goed ‘vrijblijvend’ was. Dit houdt in dat voor het tot stand komen van een overeenkomst van koop en verkoop met betrekking tot dit onroerend goed niet voldoende was dat de aspirant-koper een bod deed, gelijk aan de vraagprijs, maar dat na ieder bod, ongeacht de inhoud daarvan, eerst nog een acceptatie door of namens de eigenaar moest volgen.

Uit de getuigenverklaringen is niet gebleken dat door of namens Hofland enig bod van Hennis is geaccepteerd. Weliswaar heeft getuige R. Wolthuis, werkzaam op het voor Hennis optredende makelaarskantoor, verklaard — zakelijk weergegeven — dat hij uit een opmerking van Hennis, die toen juist, buiten aanwezigheid van iemand van dat makelaarskantoor, het onroerend goed bezichtigd had, heeft begrepen dat Hennis het onroerend goed had gekocht voor ƒ 215 000 en zelfs dat zulks op grond van die mededeling voor hem vaststond; in de eerste plaats wordt deze mededeling echter door geen der andere getuigen (zelfstandig) bevestigd — immers getuige H.E. Wolthuis (Hennis’ makelaar) ontleent zijn wetenschap op dit punt alleen aan getuige R. Wolthuis en de verklaringen van de overige twee getuigen zijn er zelfs mee in strijd — en in de tweede plaats wijzen de bewoordingen waarin deze mededeling was vervat ‘Het is verkocht voor ƒ 215 000. Ik kan wel gaan bieden maar het is een mooi huis’ niet eenduidig in de richting van de conclusie die Hennis eraan verbindt.

Voorts zou uit de verklaring van getuige H.E. Wolthuis — zakelijk weergegeven — dat door het makelaarskantoor van Hofland, in twee op voormelde mededeling volgende telefoongesprekken met hem, zou zijn gevraagd om bewilliging van de zijde van Hennis in een opleveringstermijn van een half jaar, resp. een jaar, kunnen worden afgeleid dat pp. in hun onderhandelingen reeds verder waren gevorderd dan Hofland ten processe doet blijken maar deze verklaring — waaruit overigens ook niet blijkt met welke persoon van Hoflands makelaarskantoor ze zijn gevoerd — wordt door geen der andere getuigen bevestigd..

Hennis is van voormelde vonnissen van de Rb. in hoger beroep gekomen bij het Hof te Amsterdam. Het Hof heeft bij arrest van 28 maart 1979 Hennis niet-ontvankelijk verklaard in zijn appel tegen het vonnis van 3 mei 1977 en voorts Hofland toegelaten tot het bewijs dat het vrijblijvend aanbod tot verkoop van het huis Elizabethgaarde nr 7 te Bussum, zoals gepubliceerd op pagina 6 van de Woninggids voor het Gooi en omstreken, editie dec./jan. 1975 nog onverwijld na de aanvaarding door althans namens Hennis, is herroepen door of namens Hofland. Daartoe heeft het Hof o.m. overwogen:

‘Tegen het eindvonnis van 29 nov. 1977 heeft Hennis de navolgende grieven aangevoerd:

Ten onrechte overweegt de Rb., dat de aanbieding door Hofland van het onroerend goed ‘vrijblijvend’ was, en dat dit inhoudt dat voor het tot stand komen van een overeenkomst van koop en verkoop met betrekking tot het onroerend goed niet voldoende is dat een aspirantkoper een bod deed, gelijk aan de vraagprijs, maar dat na ieder bod, ongeacht deszelfs inhoud eerst nog acceptatie door of namens de eigenaar moest volgen.

Ten onrechte overweegt de Rb.:

Uit de getuigenverklaringen is niet gebleken dat door of namens Hofland enig bod van Hennis is geaccepteerd.

Weliswaar heeft getuige R. Wolthuis, werkzaam op het voor Hennis optredende makelaarskantoor, verklaard — zakelijk weergegeven — dat hij uit een opmerking van Hennis, die toen juist, buiten aanwezigheid van iemand van dat makelaarskantoor, het onroerend goed bezichtigd had, heeft begrepen dat Hennis het onroerend goed had gekocht voor ƒ 215 000, en zelfs dat zulks op grond van die mededeling voor hem vaststond; in de eerste plaats wordt deze mededeling echter door geen der andere getuigen (zelfstandig) bevestigd — immers getuige H.E. Wolthuis (Hennis’ makelaar) ontleent zijn wetenschap op dit punt alleen aan getuige R. Wolthuis en de verklaringen van de overige twee getuigen zijn er zelfs mee in strijd — en in de tweede plaats wijzen de bewoordingen waarin deze mededeling was vervat ‘Het is verkocht voor ƒ 215 000. Ik kan wel gaan bieden maar het is een mooi huis’ niet eenduidig in de richting van de conclusie die Hennis eraan verbindt.

III

Ten onrechte overweegt de Rb., dat uit de verklaring van de getuige H. E. Wolthuis, inhoudende dat door makelaarskantoor Nienaber twee malen gevraagd is om bewilliging in een lange opleveringstermijn, (slechts) kan worden afgeleid dat pp. in hun onderhandelingen verder waren gevorderd dan Hofland ten processe doet blijken.

Ten onrechte wees de Rb., op grond dat de door Hennis gestelde overeenkomst niet was komen vast te staan, niet de eis toe.

Ten onrechte heeft de Rb. geen termen aanwezig geacht Hennis toe te laten tot het afleggen van de door hem aangeboden aanvullende eed.

Bij tussenvonnis van 3 mei 1977 werd Hennis toegelaten tot het bewijs;

dat tussen pp. (Hennis en Hofland) een overeenkomst van koop en verkoop betreffende het onroerend goed aan de Elizabethgaarde nummer 7 te Bussum voor de koopsom van ƒ 215 000 tot stand is gekomen.

In eerste instantie zijn daarna getuigen gehoord.

Getuige H.W. van der Hulst, makelaar van beroep, heeft verklaard, dat Hofland een woning aan de Elizabethgaarde nummer 7 te Bussum ten verkoop in handen heeft gegeven aan de makelaarsvennootschap, geheten J.D.R. Nienaber & Zonen BV — hierna ook wel kantoor Nienaber te noemen —, waar hij mededirecteur van is, en dat bedoeld huis vermeld is in de Centrale Woninggids.

Bedoelde, in eerste instantie bij conclusie na enquete door Hennis overgelegde, woninggids voor het Gooi en omstreken, van dec./jan. 1975 is een uitgave van de Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen NBM. De gids vermeldt op pagina 1 o.m.:

‘Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan een van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afd. ‘t Gooi’, voorts

Wilt U een van de aangeboden woningen van binnen bezichtigen? Maak dan een afspraak via uw NBM-makelaar.

Deze gedrukte gids vermeldt op pagina 6:

Bussum, Elizabethgaarde, ƒ 215 000, hoekhuis met garage, schuur, gas c.v., woon-eetkamer, keuken, kelder waarin hobbyruimte, provisiekelder; boven: 3 kamers, badkamer, apart toilet, zolder met kamer.

Getuige R. Wolthuis heeft verklaard, dat hij op een dag bij afwezigheid van zijn zoon H.E. Wolthuis op zijn kantoor te Naarden aanwezig was, en dat toen de hem bekende Hennis binnenkwam met de mededeling dat hij in de woninggids voor het Gooi en omstreken had gelezen dat het huis Elizabethgaarde te Bussum te koop stond met een vraagprijs van ƒ 215 000, en dat hij dit huis wilde kopen, voorts dat hij, Wolthuis, toen telefonisch gesproken heeft met de heer van Balen Blanken van het makelaarskantoor Nienaber, die zei dat er van de zijde van de eigenaar van het huis geen bezwaar bestond het huis te bezichtigen, waarna Hennis vertrok, en na korte tijd weer terugkwam met de mededeling: ‘Het is verkocht voor ƒ 215 000. Ik kan wel gaan bieden, maar het is een mooi huis’, uit welke woorden hij, Wolthuis opmaakte dat hij het huis had gekocht, althans dat hij het aanbod het huis te kopen voor de vraagprijs van ƒ 215 000 had aanvaard. Ook heeft getuige Wolthuis verklaard, dat hij daarna de heer van Balen Blanken heeft opgebeld, hem mededelend dat het huis was verkocht en dat hij in een telefoongesprek met genoemde Van Balen Blanken ook heeft gevraagd de gegevens van de koper op te nemen ten behoeve van de voorlopige koopakte, voorts dat zich in het kaartregister van zijn kantoor omtrent bedoeld huis een kaart bevond met de gegevens van dat huis en betreffende de aanvaarding van dat huis de mededeling: ‘Aanvaarding in overleg’.

Getuige G.C. van Balen Blanken heeft verklaard, dat hij op een dag in juli 1976 op het makelaarskantoor Nienaber te Bussum werd opgebeld door de heer Wolthuis Sr met de mededeling dat een client van de heer Wolthuis het huis wilde kopen, dat Hofland aan het kantoor Nienaber ten verkoop in handen had gegeven, voorts dat Wolthuis Sr toen ook verklaard had, dat ‘het huis verkocht was en dat zijn zoon de volgende morgen met ons (bedoeld is het kantoor Nienaber) contact zou opnemen’, waarna hij, G.C. van Balen Blanken, Hofland had opgebeld die hem zei niets van een verkoop te weten, en dat hij, Van Balen Blanken, toen het bericht van Wolthuis Jr had afgewacht, voorts dat Wolthuis Sr een of twee dagen later opbelde met het verzoek de personalia van de koper te noteren, waarna hij, Van Balen Blanken, dat had gedaan, ofschoon zeggende dat pp. het nog moesten zien eens te worden, met name over de levering.

Getuige van der Hulst voornoemd heeft voorts verklaard, dat hij, als mededirecteur van het kantoor Nienaber, een telefoongesprek van de heer van Balen Blanken had gehoord, dat laatstgenoemde voerde met de heer Wolthuis, tijdens welk gesprek Van Balen Blanken had gezegd, dat aan het noteren van personalia geen recht tot koop kon worden ontleend.

Getuige H.E. Wolthuis Jr heeft verklaard, dat zijn vader Wolthuis Sr hem op een dag vertelde, dat Hennis het huis aan de Elizabethgaarde nummer 7 te Bussum had gekocht, dat de prijs in orde was, en dat zijn vader dit aan het makelaarskantoor Nienaber had doorgegeven, voorts dat hij, Wolthuis Jr, op die zelfde dag of een dag daarna door het kantoor Nienaber is gebeld ‘met de vraag of het voor de koper bezwaarlijk was dat de oplevering van het huis aan de Elizabethgaarde eerst over een half jaar zou plaatsvinden’. Getuige Wolthuis Jr verklaart vervolgens: ‘Die vraag werd gesteld in verband met het opmaken van de voorlopige koopakte. Door de vroegere mededelingen van de heer Hennis wist ik, dat deze daartegen geen bezwaar zou hebben, hetgeen ik aan de firma Nienaber heb medegedeeld. Naar ik denk een dag daarna deelde die makelaarsfirma mij mee, dat het ook mogelijk zou zijn dat de oplevering eerst over een jaar zou plaatsvinden. Ik heb daarop gezegd, dat van de zijde van de koper ook daartegen geen bezwaar was’.

Door Hennis is bij akteverzoek en bij conclusie na enquete in eerste instantie, alsmede bij memorie van grieven, steeds onweersproken gesteld, dat hij bij de bezichtiging van het huis aan de Elizabethgaarde nummer 7 te Bussum met Hofland en diens echtgenote heeft gesproken, en dat Hofland althans zijn echtgenote zei, dat er eerder gegadigden voor het huis waren geweest, terwijl mevrouw Hofland verklaarde, dat zij het vijvertje uit de tuin zou meenemen en dat dit dus niet onder de verkoop zou vallen.

Het Hof is van oordeel, dat op grond van het vorenstaande het navolgende vaststaat:

Hofland heeft diens huis aan de Elizabethgaarde te Bussum ten verkoop in handen gegeven van het makelaarskantoor Nienaber. Gemeld huis is voor een vraagprijs van ƒ 215 000 te koop aangeboden in de gedrukte woninggids voor het Gooi en omstreken, editie dec./jan. 1975, waarvan een exemplaar in handen is gekomen van Hennis, die op pagina 6 van deze gids de advertentie, als onder 4 is vermeld, heeft gelezen. Hennis heeft zich gewend tot ‘zijn’ makelaarskantoor H.E. Wolthuis teneinde bedoelde woning te bezichtigen. Het makelaarskantoor Wolthuis heeft bij monde van Wolthuis Sr de bezichtiging geregeld door inschakeling van het makelaarskantoor Nienaber, aan wie Hofland — zoals reeds vermeld — de woning ten verkoop in handen had gegeven. Hennis heeft vervolgens de woning bezocht en gesproken met Hofland en diens echtgenote, die verklaarde(n), dat er meer gegadigden waren geweest, en dat het tuinvijvertje niet bij de koopprijs was inbegrepen. Hierna is Hennis, die niet vergezeld was van iemand van het door hem ingeschakelde makelaarskantoor, en ook niemand van het kantoor Nienaber aantrof bij het gesprek met Hofland en diens echtgenote, teruggekeerd naar het makelaarskantoor Wolthuis, Wolthuis Sr aldaar mededelend dat het huis ‘verkocht was voor ƒ 215 000’.

Uit de afgelegde getuigenverklaringen zoals vermeld onder 4 hiervoor in onderling verband en samenhang gezien, leidt het Hof voorts af, dat tussen Wolthuis Sr en Van Balen Blanken van het makelaarskantoor Nienaber omtrent bedoeld huis vervolgens drie althans enige malen telefonisch contact met elkaar is geweest.

De eerste keer heeft Wolthuis Sr Van Balen Blanken opgebeld op een dag in juli 1976 met de vraag of het huis alsnog bezichtigd kon worden door een potentiele koper (zie de verklaringen van Wolthuis Sr en van Van Balen Blanken). Het Hof neemt aan, dat Wolthuis Sr bij dat gesprek niet reeds verklaard heeft dat bedoelde woning was verkocht. Veeleer leidt het Hof uit de verklaringen van Wolthuis Sr en Van Balen Blanken af, dat Wolthuis Sr Van Balen Blanken niet lange tijd na het eerste gesprek op die zelfde dag in juli 1976 na terugkeer van Hennis (na de bezichtiging door laatstgenoemde van de woning) wederom heeft opgebeld, thans met de mededeling dat het huis was verkocht, en dat zijn zoon, Wolthuis Jr de ochtend daarop contact zou opnemen met Van Balen Blanken (zie de verklaring van Van Balen Blanken), welke laatstgenoemde, naar het Hof voorshands aanneemt, toen niet het bericht van Wolthuis Sr heeft weersproken, doch heeft besloten het bericht van Wolthuis Jr daags daarna af te wachten, nadat hij, Van Balen Blanken, van Hofland had vernomen dat deze van een verkoop niets zou weten.

Voorts neemt het Hof aan, dat daarna een telefoongesprek tussen Wolthuis Sr en Van Balen Blanken heeft plaatsgevonden (hetgeen afgeleid kan worden uit de verklaringen van de van de zijde van Hofland naar voren gebrachte getuigen Van Balen Blanken en Van der Hulst in onderling verband en samenhang gezien) een of twee dagen na eerdergenoemde dag in juli 1976, tijdens welk gesprek Wolthuis Sr heeft verzocht de personalia van Hennis op te nemen voor de voorlopige koopakte, en tijdens welk gesprek Van Balen Blanken gezegd zou hebben dat pp. het nog eens moesten zien te worden, met name over de oplevering.

Niet staat vast hetgeen Hofland en/of diens echtgenote nog meer of anders dan onder 5 is vermeld hebben gezegd, toen Hennis het huis bezichtigde.

Uit het onder 4 en 5 overwogene rijst een vermoeden, dat Hofland en/of diens echtgenote het aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215 000 toen niet hebben herroepen.

Ook van Balen Blanken heeft, naar het Hof voorshands aanneemt, nadat hem was bericht dat het huis was verkocht, dit niet onverwijld weersproken. Na van Hofland te hebben vernomen dat ‘deze van een verkoop niets zou weten’ heeft hij immers niet het makelaarskantoor Wolthuis teruggebeld, doch besloot hij het, voor de ochtend daarna aangekondigde, gesprek van Wolthuis Jr af te wachten. Steun voor een en ander is te vinden in de verklaring van Wolthuis Jr, dat hij tot tweemaal toe (met tussenruimte van een dag) door het makelaarskantoor Nienaber zou zijn benaderd met een vraag, althans mededeling over de opleveringstermijn van het huis.

In eerste instantie is (door Hennis) overgelegd een brief van 17 aug. 1976 van het makelaarskantoor Nienaber aan Mr Santen, waarin de volgende zin staat vermeld: ‘Alle door ons namens clienten aangeboden percelen worden vrijblijvend aangeboden’, alsmede een gedeelte van een brief van makelaarskantoor H.E. Wolthuis aan Mr Santen van 26 aug. 1976, waarin o.m. staat vermeld, ‘dat de aanbieding van het perceel Elizabethgaarde 7 te Bussum door collega Nienaber inderdaad vrijblijvend is’. De inhoud van deze brieven is in zoverre niet weersproken door Hofland.

Het Hof gaat ervan uit, dat nu zowel het voor Hennis optredende als het voor Hofland optredende makelaarskantoor in zoverre niet van mening met elkaar verschillen, en gelet op de aard van de materie waarop het onderhavige aanbod betrekking heeft (verkoop van onroerend goed) mede in aanmerking genomen de wijze van publikatie (in een door makelaars verzorgde voor hen en hun clienten bestemde enkele malen ’s jaars verschijnende woninggids), het aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215 000 een en ander zoals vermeld in de onder 4 vermelde advertentie, een vrijblijvend aanbod is.

Pp. verschillen van mening omtrent de (rechts‑)gevolgen van de aanvaarding van het onderhavige vrijblijvende aanbod. Gegeven de onder 4 en 5 vermelde feiten en omstandigheden, en voor de onderhavige situatie daarbij, gelet op vermelde aard van de materie waarop het aanbod betrekking heeft, en mede in aanmerking genomen voornoemde wijze van publikatie van dat aanbod, aansluiting zoekend bij het in art. 6.5.2.2. lid 2 van het — in jan. 1976 ingediend — Gewijzigd Ontwerp van Wet, houdende vaststelling van Boek 6 van het nieuw BW, bepaalde, dat in latere ontwerpen is gehandhaafd, acht het Hof de overeenkomst tot koop en verkoop van het huis tot stand te zijn gekomen door aanvaarding door althans namens Hennis van het vrijblijvende aanbod, zoals gepubliceerd in de eerdervermelde advertentie, tenzij dat aanbod door of namens Hofland nog onverwijld na de aanvaarding is herroepen.

Uit het vorenstaande volgt, dat het Hof de eerste door Hennis opgeworpen grief verwerpt voor zover die grief zich richt tegen de overweging van de Rb. dat het aanbod van het huis vrijblijvend geschiedde, doch terecht opgeworpen acht voor het overige.’.

Nadat getuigen waren gehoord, heeft het Hof vervolgens het vonnis van de Rb. van 29 nov. 1977 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, Hofland veroordeeld het voormelde onroerend goed binnen vier weken na de betekening van ’s Hofs arrest aan Hennis te leveren, zulks op verbeurte van een dwangsom van ƒ 1000 per dag en met veroordeling tevens van Hofland schadevergoeding op te maken bij staat ter zake van diens nalatigheid ter zake van deze levering. Daartoe heeft het Hof, met overneming van de rechtsoverwegingen van zijn tussenarrest, voor zover nog van belang en kort samengevat, overwogen dat door de getuigenverklaringen het bewijs waartoe Hofland werd toegelaten, niet is geleverd;

dat Hofland tegen de voormelde arresten van het Hof het navolgende middel van cassatie heeft gericht:

‘Schending van het recht en verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt, doordien het Hof op de in de bestreden arresten omschreven en hier als herhaald en ingelast te beschouwen gronden het vonnis van de Rb. te Amsterdam van 29 nov. 1977 heeft vernietigd en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Hennis in voege als in het eindarrest omschreven alsnog heeft toegewezen, zulks ten onrechte op de navolgende zo nodig in onderling verband en samenhang te beschouwen gronden:

Rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk althans niet naar de eis der wet met redenen omkleed is ’s Hofs beslissing in r.o. 7 tweede alinea van zijn tussenarrest dat de ten processe bedoelde advertentie in de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’ van dec. (1974)/jan. 1975, blz. 6 luidende:

Bussum, Elizabethgaarde, ƒ 215 000, hoekhuis met garage, schuur, gas c.v., woon-eetkamer, keuken, kelder waarin hobbyruimte, provisiekelder, boven: 3 kamers, badkamer, apart toilet, zolder met kamer

moet worden beschouwd als een aanbod tot verkoop van het vorenbedoelde huis voor een vraagprijs van ƒ 215 000 (met dien verstande dat het Hof aanneemt dat er te dezen sprake was van een zogenaamd vrijblijvend aanbod).

Met name heeft het Hof miskend dat de inhoud van vorenbedoelde advertentie (mede) gelet op het voorwerp waarop zij betrekking heeft, te weten een woonhuis waarvan het straatnummer niet is vermeld, niet zodanig was bepaald dat het enkele feit dat een gegadigde (gelijk Hennis) bereid blijkt de vraagprijs te betalen en zulks al dan niet door tussenkomst van een makelaar aan de potentiele verkoper te kennen geeft, een koopovereenkomst met betrekking tot het in de advertentie bedoelde woonhuis tot stand doet komen. Een advertentie gelijk hierboven weergegeven kan naar haar aard en inhoud slechts worden aangemerkt als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, nu daarin o.m. niet is aangeduid op welke termijn de juridische en feitelijke levering kan plaatsvinden en wie van pp. de kosten van transport voor haar rekening zou moeten nemen, welke punten van essentieel belang zijn voor het tot stand komen van een koopovereenkomst met betrekking tot een woonhuis, althans met betrekking tot een woonhuis dat door de potentiele verkoper gelijk i.c. Hofland wordt bewoond. Bovendien kan een potentiele verkoper gelijk Hofland velerlei redenen hebben om de ene bieder te prefereren boven de andere, waarbij te denken valt aan redenen gelegen in de solvabiliteit en/of de persoon van een bepaalde bieder en/of gelegen in de bereidheid van een bieder om te betalen resp. meer te betalen voor de overname van stoffering en dergelijke. Althans is ’s Hofs beslissing dat de advertentie moet worden beschouwd als een (vrijblijvend) aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215 000 onbegrijpelijk en niet naar de eis der wet met redenen omkleed, nu het Hof niets heeft vastgesteld omtrent de bovenvermelde punten, welke van essentieel belang voor het tot stand komen van een koopovereenkomst zijn.

’s Hofs opvatting met betrekking tot de betekenis van de ten processe bedoelde advertentie in de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’ van dec. (1974)/jan. 1975 is ook daarom onjuist althans onbegrijpelijk, omdat Hofland naar hij bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquete heeft aangevoerd en door Rb. en Hof onbehandeld en derhalve in het midden is gelaten het makelaarskantoor J.D.R. Nienaber & Zn. BV resp. de aldaar werkzame heren Van Balen Blanken en Van der Hulst slechts een opdracht tot bemiddeling had verstrekt en geen volmacht tot verkoop, hetgeen bevestiging vindt in de door het Hof in r.o. 4 tweede alinea geciteerde mededeling op blz. 1 van de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’: ‘Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan een van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afd. ‘t Gooi’, welke mededeling voor derden gelijk Hennis kenbaar moet zijn geweest.

In ieder geval heeft het Hof voormelde stelling(en) van Hofland ten onrechte niet althans onvoldoende in zijn onderzoek en oordeelsvorming betrokken, zodat ’s Hofs arrest(en) niet naar de eis der wet met redenen zijn omkleed.

Mocht het Hof met zijn overweging in r.o. 5 van zijn tussenarrest, dat (op grond van hetgeen door de in eerste aanleg gehoorde getuigen was verklaard), vaststond dat Hofland zijn huis aan de Elizabethgaarde te Bussum ten verkoop in handen had gegeven van het makelaarskantoor Nienaber te Bussum, hebben bedoeld te overwegen dat Hofland het makelaarskantoor Nienaber een volmacht tot verkoop van het ten processe bedoelde huis heeft gegeven, dan is zulks onbegrijpelijk in het licht van de hierboven sub b omschreven stellingen van Hofland, door deze bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquete aangevoerd, hetwelk te meer klemt gelet op de door het Hof in r.o. 4 tweede alinea geciteerde mededeling op blz. 1 van de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’, terwijl bij deze uitleg vorenbedoelde overweging in ieder geval niet naar de eis der wet met redenen is omkleed.

Indien de onderdelen 1a en 1b niet tot cassatie mochten leiden, heeft het Hof, ervan uitgaande dat de litigieuze woning vrijblijvend te koop is aangeboden voor ƒ 215 000, ter bepaling van de rechtsgevolgen van zodanig aanbod ten onrechte geoordeeld dat aanvaarding daarvan door of namens Hennis een overeenkomst van koop en verkoop tussen pp. deed tot stand komen, tenzij het aanbod door of namens Hofland nog onverwijld na de aanvaarding was herroepen, aangezien een vrijblijvend aanbod althans een vrijblijvend aanbod met betrekking tot verkoop van een woonhuis rechtens en/of naar verkeersopvattingen dient te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, hetgeen medebrengt dat wanneer een gegadigde (gelijk Hennis) bereid blijkt de vraagprijs te betalen en zulks al dan niet door tussenkomst van een makelaar aan de potentiele verkoper te kennen geeft, een koopovereenkomst eerst tot stand komt indien de potentiele verkoper te kennen geeft die overeenkomst tot stand te willen doen komen. Het Hof heeft voor zijn oordeel aansluiting gezocht bij het bepaalde in art. 6.5.2.2. lid 2 Gewijzigd Ontwerp BW, welke bepaling zich echter niet leent voor anticiperende toepassing zolang zij niet als wetsbepaling is tot stand gekomen en ingevoerd. Dit geldt in het bijzonder in een geval als het onderhavige geval, waarin niet ten processe vaststaat en het Hof ook niet heeft onderzocht, of de bepaling van het Gewijzigd Ontwerp overeenstemt met de bestaande verkeersopvattingen in Nederland, met name voor zover die betrekking hebben op vrijblijvende aanbiedingen van een woonhuis.

Zou een advertentie als de onderhavige al op zich zelve kunnen worden aangemerkt als een vrijblijvend aanbod, waaraan rechtsgevolgen als het Hof daaraan toekent zijn verbonden, dan kan aanvaarding van dat aanbod toch niet — behoudens onverwijlde herroeping van dat aanbod — een koopovereenkomst doen tot stand komen, indien die aanvaarding plaatsvindt nadat sedert plaatsing en publikatie der advertentie geruime tijd is verstreken.

Uit ’s Hofs arrest en de processtukken valt op te maken dat de onderhavige advertentie was geplaatst in de aflevering van dec. 1974/jan. 1975 van de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’ en dat daarop door of namens Hennis eerst is gereflecteerd in juli 1976. Gelet op fluctuaties in de prijzen van woningen in het algemeen en meer in het bijzonder op de aanzienlijke prijsstijging welke zich juist tussen jan. 1975 en juli 1976 op de Nederlandse woningmarkt heeft voorgedaan, kon in juli 1976 de onderhavige advertentie in geen geval meer gelden als een aanbod dat door enkele aanvaarding ervan een koopovereenkomst kon doen tot stand komen, nu dat aanbod niet voor of onverwijld na aanvaarding is herroepen.

’s Hofs beslissing in r.o. 7 laatste alinea is ook hierom onjuist, omdat naar Hofland bij conclusie van dupliek en conclusie van antwoord na enquete heeft aangevoerd en door Rb. en Hof in het midden is gelaten, er tussen pp. geen wilsovereenstemming bestond of is ontstaan met betrekking tot — o.m. — het tijdstip van feitelijke en juridische levering van het ten processe bedoelde woonhuis, hetgeen een zo essentieel onderdeel uitmaakt van een overeenkomst van koop en verkoop van een woonhuis — althans indien dit zoals i.c. door de potentiele verkoper wordt bewoond — dat het Hof niet althans niet zonder meer tot het oordeel had mogen komen dat de overeenkomst tot koop en verkoop van het litigieuze huis geacht moest worden tot stand te zijn gekomen door aanvaarding door althans namens Hennis van — wat het Hof noemt — het vrijblijvende aanbod zoals gepubliceerd in de eerder vermelde advertentie, nu dat aanbod — althans in de visie van het Hof — niet onverwijld na de aanvaarding ervan door of namens Hennis is herroepen.

Indien een advertentie als de onderhavige op zich al zou mogen worden aangemerkt als een vrijblijvend aanbod waaraan rechtsgevolgen als het Hof daaraan toekent zijn verbonden, dan heeft het Hof niettemin miskend dat aanvaarding van dat aanbod door of althans namens Hennis ook daarom geen overeenkomst tot koop en verkoop van het ten processe bedoelde huis tot stand deed komen, omdat Hofland naar hij bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquete heeft aangevoerd en door Rb. en Hof onbesproken en derhalve in het midden gelaten is het makelaarskantoor J.D.R. Nienaber & Zn. BV te Bussum althans de aldaar werkzame heren Van Balen Blanken en Van der Hulst slechts een opdracht tot bemiddeling had verstrekt en geen volmacht tot verkoop, hetgeen bevestiging vindt in de door het Hof in r.o. 4 tweede alinea geciteerde mededeling op blz. 1 van de ‘Woninggids voor het Gooi en omstreken’: ‘Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan een van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afd. ‘t Gooi’, welke mededeling voor derden gelijk Hennis kenbaar moet zijn geweest.

Althans is Hofland, indien er niettegenstaande hij slechts een opdracht tot bemiddeling aan bedoeld makelaarskantoor had verstrekt toch een koopovereenkomst tot stand is gekomen, onder deze door hem gestelde en in het midden gelaten omstandigheden aan zulk een koopovereenkomst niet althans niet zonder meer gebonden, al hetgeen het Hof ten onrechte niet althans onvoldoende in zijn onderzoek en oordeelsvorming heeft betrokken.

Aan het in de onderdelen 2a t/m 2d gestelde doen niet af/kunnen niet afdoen de in rechtsoverwegingen 4 en 5 van het tussenarrest vermelde feiten en omstandigheden waarop het Hof naar het in r.o. 7 laatste alinea althans overweegt zijn oordeel dat het een overeenkomst tot koop en verkoop van het ten processe bedoelde huis tot stand acht te zijn gekomen, mede heeft doen steunen.

In r.o. 4 van zijn eindarrest heeft het Hof overwogen dat (uit de verklaringen van de getuigen Van Balen Blanken, Van der Hulst en Wolthuis Jr) niet is gebleken dat, nadat Wolthuis Sr aan Van Balen Blanken mededeling had gedaan van de aanvaarding door Hennis van het voornoemde aanbod en nadat Van Balen Blanken die zelfde middag daarvan mededeling had gedaan aan Hofland, Hofland zelf of iemand namens hen onverwijld mededeling heeft gedaan aan Hennis of het voor deze optredende kantoor Wolthuis dat genoemd aanbod werd herroepen gelijk op hun weg had gelegen, maar integendeel dat met enige reactie op voormelde aanvaarding is gewacht totdat een of twee dagen nadien het kantoor Wolthuis wederom contact zocht met Van Balen Blanken. In r.o. 5 van zijn eindarrest heeft het Hof overwogen dat een dergelijke wijze van reageren, daargelaten wat alstoen tussen Van Balen Blanken en het kantoor Wolthuis is besproken, nimmer als een ‘onverwijlde herroeping’ van het gedane aanbod kan worden beschouwd.

Deze beslissing is rechtens onjuist althans onbegrijpelijk, omdat niet valt in te zien waarom de enkele omstandigheid dat met enige reactie op de — wat het Hof noemt — aanvaarding van het vrijblijvende aanbod door Hennis is gewacht totdat een of twee dagen nadien het kantoor Wolthuis wederom contact zocht met Van Balen Blanken — waarbij het Hof daarlaat wat alstoen tussen Van Balen Blanken en het kantoor Wolthuis is besproken — uitsluit dat een onverwijlde herroeping van het gedane aanbod heeft plaatsgevonden.’;

omtrent dit middel:

Blijkens r.o. 7 van ’s Hofs tussenarrest is de beslissing van het Hof gegrond op het oordeel dat de advertentie betreffende het ten processe bedoelde onroerend goed in de woninggids van het Gooi en omstreken, editie dec. 1974/jan. 1975, in de gegeven omstandigheden moet worden opgevat als een aanbod tot verkoop van dat onroerend goed, gedaan met het voorbehoud ‘vrijblijvend’, in dier voege dat Hofland na aanvaarding door Hennis van dat aanbod, behoudens onverwijlde herroeping daarvan, aan de koop zou zijn gebonden. Het eerste onderdeel van het middel komt in zijn subonderdelen a en b terecht tegen dit oordeel op.

Vooropgesteld moet worden dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Het antwoord op de vraag, wanneer, als inderdaad onderhandelingen volgen, de koop geacht moet worden tot stand te zijn gekomen en of dit wellicht moet worden aangenomen op grond van het uitblijven van een tijdige reactie op een uiting van de wederpartij dat volgens haar overeenstemming is bereikt, hangt in een zodanig geval niet daarvan af, of de advertentie als een vrijblijvend aanbod mocht worden opgevat.

De onderhavige advertentie vermeldde naar ’s Hofs vaststelling geen andere details dan de indeling van het huis en een vraagprijs. Voorts bevatte de woninggids omtrent de betekenis van deze advertentie blijkens ’s Hofs tussenarrest geen andere mededelingen dan: ‘Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan een van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afd. ‘t Gooi’, alsmede: ‘Wilt U een van de aangeboden woningen van binnen bezichtigen? Maak dan een afspraak via Uw NBM-makelaar’.

In het licht van het voorgaande heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door er van uit te gaan dat een zodanige advertentie eventueel door gegadigden mag worden opgevat als een aanbod met de clausule ‘vrijblijvend’ dat alleen maar hoeft te worden aanvaard om de verkoper te binden tenzij deze onverwijld na de aanvaarding dit aanbod herroept. Dit wordt niet anders doordat de makelaars van pp., nadat het geschil was gerezen, zich tegenover de advocaat van Hennis op het standpunt hebben gesteld dat het huis ‘vrijblijvend aangeboden’ was.

Het bovenstaande brengt mee dat ’s Hofs arresten niet in stand kunnen blijven en dat de grieven van Hennis tegen het eindvonnis van de Rb. na verwijzing opnieuw zullen moeten worden onderzocht. Daarbij zullen mede moeten worden betrokken de omstandigheden die het Hof in de rechtsoverwegingen 4 en 5 van zijn tussenarrest heeft vastgesteld en waarnaar het in zijn r.o. 7 heeft verwezen.

Het middel kan voor het overige buiten bespreking blijven;

Vernietigt de bestreden arresten van het Hof te Amsterdam;

Verwijst de zaak naar het Hof te ‘s‑Gravenhage teneinde de behandeling daarvan voort te zetten en te beslissen;

Veroordeelt Hennis in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot op deze uitspraak aan de zijde van Hofland begroot op ƒ 304,55 aan verschotten en ƒ 2000 voor salaris.

Conclusie

Proc.-Gen. Mr Berger

(post alia):

In onderdeel 1a van het middel van cassatie wordt gesteld:

‘Rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk althans niet naar de eis der wet met redenen omkleed is ’s Hofs beslissing in r.o. 7 tweede alinea van zijn tussenarrest dat de ten processe bedoelde advertentie in de ‘Woninggids voor het Gooi en Omstreken’ van dec. (1974)/jan. 1975, blz. 6, luidende:

Bussum, Elizabethgaarde, ƒ 215 000, hoekhuis m. garage, schuur, gas c.v., woon-eetkamer, keuken, kelder waarin hobbyruimte, prov. kelder, boven: 3 kam. badkam. apart toilet, zolder m. kam.

moet worden beschouwd als een aanbod tot verkoop van het vorenbedoelde huis voor een vraagprijs van ƒ 215 000 (met dien verstande dat het Hof aanneemt dat er ten deze sprake was van een zgn. vrijblijvend aanbod).’

Naar mijn mening mist dit onderdeel van het middel feitelijke grondslag in het bestreden arrest. In vorenbedoelde r.o., die ik hoger heb geciteerd, heeft het Hof niet beslist, dat de advertentie moet worden beschouwd als een (vrijblijvend) aanbod tot verkoop van het litigieuze huis. In de betreffende overweging heeft het Hof vastgesteld, dat zowel het voor Hennis optredende als het voor Hofland optredende makelaarskantoor in zoverre niet van mening met elkaar verschillen, te weten, aldus begrijp ik ’s Hofs overweging, dat Hennis een (vrijblijvend) aanbod tot verkoop van zijn huis heeft gedaan voor de prijs van ƒ 215 000. Bij die mening heeft het Hof zich aangesloten ‘gelet op de aard van de materie waarop het onderhavige aanbod betrekking heeft (verkoop van onroerend goed) mede in aanmerking genomen de wijze van publikatie’ (cursivering door onderget.).

Maar zelfs indien de betreffende overweging van het Hof moet worden gelezen, zoals zij in dit onderdeel van het middel wordt gelezen, moet de daarin vervatte grief falen. Immers in dat geval berust de bestreden beslissing van het Hof op een uitleg van het betreffende gedingstuk, welke uitleg in cassatie niet ten toets kan komen. Immers het Hof heeft dan aan de hand van de inhoud van de advertentie feitelijk vastgesteld, dat Hofland met die publikatie zijn huis te koop aanbood voor de daarin genoemde prijs, zij het dat dit aanbod als een vrijblijvend aanbod aan te merken was. ’s Hofs beslissing te dezen is bepaald niet onbegrijpelijk, omdat de wijze waarop en de weg waarlangs Hofland zijn huis ‘in de verkoop heeft gebracht’ of ‘op de markt heeft gebracht ‘hier te lande als de gebruikelijke vermag te gelden.

Iets anders is wat verstaan moet worden onder het door Hofland gedane vrijblijvend aanbod. Daar zal ik naar aanleiding van het tweede onderdeel van het middel op ingaan.

Hoe en of op dat door Hofland gedane aanbod een koopovereenkomst tot stand kon komen zijn vragen, die de vaststelling van het Hof, dat Hofland zijn huis te koop heeft aangeboden voor de prijs van ƒ 215 000 niet raken. Daarom doet niet ter zake hetgeen in onderdeel 1b wordt gesteld omtrent de inhoud van de opdracht van Hofland aan het makelaarskantoor J.D.R. Nienaber & Zn BV resp. de aldaar werkzame heren Van Balen Blanken en Van der Hulst, zodat dit onderdeel faalt evenals het daarop voortbouwend onderdeel 1c.

Het tweede onderdeel van het middel raakt de kern van de zaak. Wat is in een geval als het onderhavige te verstaan onder een vrijblijvend aanbod en wat zijn de rechtsgevolgen van de aanvaarding van het onderhavige vrijblijvend aanbod?

Vooropgesteld kan worden, dat in het algemeen vele meningen gehuldigd worden met betrekking tot de betekenis en de strekking van het vrijblijvend aanbod al naar gelang de materie, waarop dat aanbod betrekking heeft (zie: Troelstra ‘Het vrijblijvend aanbod’ diss. 1925).

Ik zal mij beperken tot het vrijblijvend aanbod als het onderhavige.

Zoals ook in dit geding aan de dag is getreden heersen te dien aanzien twee meningen:

een vrijblijvend aanbod houdt in, dat voor het tot stand komen van een overeenkomst van koop en verkoop van een onroerend goed de aanvaarding door de potentiele koper van een zodanig aanbod door of namens de verkoper moet worden geaccepteerd (op welke grondslag de Rb. haar beslissing heeft gegeven);

de aanvaarding van een vrijblijvend aanbod doet de overeenkomst van koop en verkoop van een onroerend goed tot stand komen, met dien verstande dat het aanbod na die aanvaarding kan worden herroepen mits onverwijld na die aanvaarding (bij welke opvatting het Hof zich heeft aangesloten).

Het Hof heeft zich te dezen met zoveel woorden gericht naar art. 6.5.2.2, lid 2 van de (nog niet ingevoerde) Wet van 9 mei 1980, houdende vaststelling van Boek 6 nieuw BW.

Gemeld art. 2 luidt:

Een aanbod kan worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt.

De herroeping kan slechts geschieden, zolang het aanbod niet is aanvaard en evenmin een mededeling, houdende de aanvaarding is verzonden.

Bevat het aanbod de mededeling dat het vrijblijvend wordt gedaan, dan kan de herroeping nog onverwijld na de aanvaarding geschieden.

Een beding waarbij een der pp. zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, geldt als een onherroepelijk aanbod.

Na ten aanzien van de eerste zin van het tweede lid van voormeld artikel te hebben opgemerkt, dat die de ook in het ontwerp reeds gehuldigde verzendtheorie handhaaft, zulks in overeenstemming met art. 5 lid 4 LUF, vervolgt de MvA (Bijl. Hand. IIde K. zi. 1975–1976/7729, nr 6, blz. 201):

Aan deze zin is een tweede zin toegevoegd betreffende het vrijblijvend aanbod. Daarbij is er van uitgegaan dat het hierbij gaat om een verklaring die als aanbod moet worden opgevat. Voor het huidige recht wordt door sommigen verdedigd dat het vrijblijvend aanbod moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een aanbod.

Het gewijzigd ontwerp sluit deze figuur die geen nadere regeling behoeft, niet uit, maar maakt het onnodig naar deze constructie te grijpen om het resultaat te verkrijgen dat door de hier besproken zin rechtstreeks wordt bepaald.

Met deze toelichting is, naar mijn mening, de betreffende bepaling niet veel duidelijker geworden. Zij laat ruimte voor de opvatting hiervoren sub a weergegeven. Schut (‘Rechtshandeling, overeenkomst en verbintenis’ — 1977 — blz. 50) merkt met betrekking tot gemelde bepaling op:

Het tweede lid geeft een bijzondere regel voor het geval dat een aanbieding ‘vrijblijvend’ is gedaan. Alsdan kan de herroeping nog onverwijld na de aanvaarding geschieden. Het karakter van het vrijblijvend aanbod is betwist. Sommigen zien daarin niet meer dan een uitnodiging tot het doen van een aanbod, anderen vatten de figuur zwaarder op en beschouwen haar als een echt aanbod met een verzwakte binding: in beginsel komt door aanvaarding een overeenkomst tot stand, maar de aanbieder kan die overeenkomst eenzijdig annuleren door zijn aanbod alsnog te herroepen.

Blijkens de MvA, p. 201, moet met beide mogelijkheden rekening worden gehouden (de strekking van het woord ‘vrijblijvend’ dient derhalve van geval tot geval te worden vastgesteld), maar was het alleen nodig een voorziening te treffen voor de zwaardere figuur.

Rutten (Asser-Rutten II-1979-blz. 95), die zich, naar hij schrijft, met de heersende jurisprudentie op het standpunt stelt, dat de acceptatie van het vrijblijvend aanbod niet zonder meer de overeenkomst doet ontstaan, doch eerst wanneer de aanbieder na de aanvaarding te kennen geeft dat hij de overeenkomst wil doen tot stand komen, betreurt de nieuwe wetsbepaling en meent, dat in de praktijk voor de door hem voorgestane opvatting nog maar weinig plaats kan blijven. Vaststaat evenwel dat de wetgever aan de verwachting van Van Dunne (‘Normatieve uitleg van rechtshandelingen’ — 1971 — blz. 126) dat hij zijn standpunt ten aanzien van het vrijblijvend aanbod zou bepalen, niet heeft voldaan.

De wetgever heeft de heersende leer niet tot wet verheven doch ook niet ondubbelzinnig bij uitsluiting voor de door Schut genoemde ‘zwaardere figuur’ gekozen. Terecht wordt dan ook m.i. in Pitlo/Bolweg ‘Verbintenissenrecht’ — 1979 — opgemerkt: ‘Naar mijn mening zal het woord vrijblijvend nu eens dit, dan dat betekenen’. (Zie voor rechtspraak en litteratuur: ‘Contractenrecht’ II, Blei Weissmann nr 545).

Nu dan de door onderdeel 2a aan de orde gestelde vraag of het Hof terecht heeft beslist, dat de aanvaarding van het vrijblijvend aanbod de koopovereenkomst tot stand heeft doen komen, nu Hofland zijn aanbod niet onverwijld na de aanvaarding heeft herroepen. Naar mijn mening is de beslissing van het Hof niet juist. Ik zou mij te dezen willen aansluiten bij het oordeel van de Rb. Wat er zij van de opvattingen omtrent het vrijblijvend aanbod in het algemeen, is het, naar mijn oordeel, toch wel communis opinio, dat het bod van een gegadigde (eventueel gelijk of zelfs hoger dan de vraagprijs) voor een per advertentie vrijblijvend te koop aangeboden woonhuis eerst door de verkoper moet zijn aanvaard om de koopovereenkomst tot stand te brengen, waarbij zij aangetekend, dat die aanvaarding ook uit de omstandigheden kan worden afgeleid, waaronder stilzwijgen kan worden gerekend.

Een vrijblijvend aanbod als het onderhavige kan, naar mijn oordeel, slechts worden geduid als een uitnodiging aan gegadigden om zich te melden en de vraagprijs te bieden. Melden zich meer van zulke gegadigden dan zal het de verkoper vrijstaan het huis te verkopen aan wie hem goeddunkt. Daarbij kunnen vele elementen een rol spelen.

Middag (‘Vastgoed’, 1977, nr 11, blz. 390) schrijft naar aanleiding van de door sommigen verdedigde stelling, dat ingaan op de vraagprijs (voor een huis) de totstandkoming van een koop inhoudt:

‘In zijn algemeenheid lijkt mij deze opvatting niet juist. Die overeenstemming moet op meer gericht zijn dan alleen de prijs en de zaak. Ook de wederpartij speelt er een rol in. Trouwens ook allerlei bijkomende voorwaarden kunnen van belang zijn, zelfs een beslissende rol spelen. Wie zijn huis te koop aanbiedt en daarbij een bepaalde (vraag)prijs noemt heeft in de regel niet de bedoeling om aan willekeurig wie of onder willekeurig welke voorwaarden te verkopen Hij beoogt er in eerste instantie niet meer mee dan in contact te komen met gegadigden. Eerst de daarop aansluitende verdere gang van zaken brengt al dan niet een koop te weeg, waarbij het om veel meer gaat dan de prijs en het object. In deze visie maakt het weinig verschil hoe het ‘aanbod’ van de verkoper wordt gedaan: per advertentie, door middel van een makelaar of hoe dan ook.’ (Zie dezelfde schrijver in ‘Vastgoed’, 1976, nr 11, blz. 400 e.v.).

Ten onrechte heeft dan ook het Hof beslist, dat het onderhavige aanbod een aanbod was in dien zin, dat het bij aanvaarding zonder meer tot rechtsgevolg had, dat een overeenkomst tussen de aanbieder en de aanvaarder tot stand was gekomen, zij het dat nu het aanbod vrijblijvend was gedaan, de aanbieder zijn aanbod mits onverwijld na de aanvaarding had kunnen herroepen. Het onderhavig aanbod was geen aanbod in de juridische zin, die het Hof er met anticiperende wetstoepassing aan heeft willen geven.

Het vorenstaande brengt mede, dat onderdeel 2a van het middel terecht is voorgesteld en de bestreden arresten niet in stand kunnen blijven, terwijl de overige onderdelen van het middel onbesproken kunnen blijven.

Ten overvloede moge ik daaromtrent nog het navolgende opmerken. Onderdeel 2b is bij pleidooi ingetrokken. Onderdeel 2c verliest, naar het mij voorkomt, uit het oog, dat ten processe niet is gesteld of gebleken, dat het tijdstip van de feitelijke of juridische levering tussen pp. in geschil was. Onderdeel 2b gaat langs de beslissing van het Hof heen. Het Hof heeft vastgesteld, dat de aanvaarding door Hennis van het aanbod van Hofland ter kennis van Hofland is gebracht. In de visie van het Hof is daarmede de koopovereenkomst tot stand gekomen en in stand gebleven nu Hofland zijn aanbod niet onverwijld had herroepen. Hierbij kwam enige volmacht tot verkoop bij de makelaar van Hofland niet aan de orde. In de visie van het Hof heeft Hofland zelf verkocht door zijn aanbod niet onverwijld te herroepen na kennis gekregen te hebben van de aanvaarding. Onderdeel e mist zelfstandige betekenis. Onderdeel 3 tenslotte richt zich, naar het mij voorkomt, tevergeefs tegen een feitelijke beslissing van het Hof: een of twee dagen afwachten van een telefonisch contact van de zijde van de makelaar van de het aanbod aanvaard hebbende koper is geen onverwijlde reactie op die aanvaarding. M.i. is die beslissing niet onbegrijpelijk.

Ik moge concluderen tot vernietiging van de arresten van het Hof op 28 maart 1979 en 7 nov. 1979 tussen pp. gewezen en tot verwijzing van het geding naar een ander Hof met de veroordeling van de verweerder in cassatie in de kosten op de voorziening gevallen.

Noot

Of een advertentie waarin een huis te koop wordt aangeboden voor een bepaalde prijs, een aanbod, een vrijblijvend aanbod, dan wel alleen maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod of tot het beginnen van onderhandelingen oplevert, moet door uitlegging van de in de advertentie vervatte mededeling worden vastgesteld. Dat is een taak voor de feitenrechter die, behalve op de tekst van de advertentie acht zal slaan op de verkeersopvatting. In deze zaak oordeelden zowel de Rb. als het Hof, dat sprake was van een vrijblijvend aanbod. Zij verschilden echter van mening over de rechtsgevolgen die aan een vrijblijvend aanbod zijn verbonden. De Rb. huldigde het klassieke standpunt dat een vrijblijvend aanbod niet een echt aanbod is, maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Voor het tot stand komen van een overeenkomst is dan nodig, dat de eigenaar het bod van de koper aanvaardt. Het Hof zoekt aansluiting bij art. 6.5.2.2 lid 2 NBW en meent dat door aanneming van het vrijblijvend aanbod een overeenkomst tot stand is gekomen, tenzij het aanbod onverwijld na de aanneming is herroepen. Voor een opgave van literatuur en rechtspraak over de betekenis van een vrijblijvend aanbod, zie Contractenrecht II (Blei Weissmann) nrs 540–550 en de verhelderende concl. van de Proc.-Gen. De HR casseert, omdat hij de subonderdelen a en b van het eerste onderdeel van het middel gegrond acht. Daarin wordt betoogd, dat het Hof ten onrechte de advertentie als een vrijblijvend aanbod tot verkoop van het huis heeft beschouwd. Hoewel die uitleg van de rechtsbetekenis van de advertentie in beginsel feitelijk van aard is en volgens de Proc.-Gen. om die reden de klachten falen, berust de uitleg van het Hof naar het oordeel van de HR op een onjuiste rechtsopvatting. Die vaststelling kon de HR doen, nadat hij eerst een ongeschreven en in die vorm nieuwe regel van uitleg van advertenties had geformuleerd, die als volgt luidt: ‘Een advertentie waarin een bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, leent zich in beginsel er niet toe door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden’. Door deze regel voorop te stellen, behoefde de HR niet een uitspraak te doen over de vraag of, naar huidig recht, een vrijblijvend aanbod bindt, tenzij het na aanvaarding onverwijld is herroepen. Ook in gevallen waarin pp. spreken van een vrijblijvend aanbod (in dit geval waren de wederzijdse makelaars het achteraf erover eens dat sprake was van een vrijblijvend aanbod), staat het de rechter vrij te beslissen, dat geen aanbod is gedaan, maar slechts een uitnodiging tot het doen van een aanbod of tot het beginnen van onderhandelingen. Het lijkt me niet uitgesloten, dat ook het NBW die mogelijkheid open laat. De bij MvA in art. 6.5.2.2 lid 2 toegevoegde interpretatieregel ten aanzien van het vrijblijvend aanbod wordt toegelicht als volgt (Zie Van Zeben en Du Pon, Parl.Gesch. NBW, Boek 6, p. 883):

Aan deze zin is een tweede zin toegevoegd betreffende het vrijblijvend aanbod. Daarbij is er van uitgegaan dat het hierbij gaat om een verklaring die als een aanbod moet worden opgevat. Voor het huidige recht wordt door sommigen verdedigd dat het vrijblijvend aanbod moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Het gewijzigd ontwerp sluit deze figuur die geen nadere regeling behoeft, niet uit, maar maakt het onnodig naar deze constructie te grijpen om het resultaat te verkrijgen dat door de hier besproken zin rechtstreeks wordt bepaald’. Deze toelichting wekt de suggestie, dat het voor het resultaat geen verschil maakt of men het vrijblijvend aanbod als een aanbod met vrijheid tot onverwijlde herroeping, dan wel als een uitnodiging tot het doen van een aanbod opvat. Het resultaat is echter alleen gelijk, indien de aanvaarding, resp. het uitgelokte aanbod onverwijld is afgewezen. Zoals de onderhavige zaak leert, kan het echter bij stilzwijgen van degeen die het vrijblijvend aanbod deed, verschil in uitkomst geven of men dat stilzwijgen toetst aan het criterium van de onverwijlde herroeping of aan dat van de stilzwijgende aanvaarding. Immers, indien het niet onverwijld herroepen van het vrijblijvend aanbod in alle gevallen de betekenis zou hebben van het stilzwijgend aanvaarden van het bod van de wederpartij, zou het arrest van het Hof slechts aantastbaar kunnen zijn geweest door gegrondbevinding van de motiveringsklacht van het derde onderdeel van het middel, waarin wordt opgekomen tegen de — door de Proc.-Gen. feitelijk en niet onbegrijpelijk genoemde — beslissing dat i.c. geen sprake was van een onverwijlde herroeping van het aanbod.

Wanneer ook onder het NBW een vrijblijvend aanbod niet altijd een aanbod is in de technische betekenis die daaraan in art. 6.5.2.2 lid 2 wordt gehecht, maar soms ook geduid kan worden als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, verliest de interpretatieregel van art. 6.5.2.2 veel van zijn betekenis. Het praktische probleem of een mededeling als een vrijblijvend aanbod of als een uitnodiging tot het doen van een aanbod moet worden opgevat, blijft dan in dezelfde omvang als thans bestaan.

De HR heeft zelf aangegeven hoe advertenties in de rubriek ‘te koop aangeboden’ moeten worden verstaan. Voor zover de regel een weergave is van de verkeersopvatting die over het karakter van dergelijke advertenties bestaat, rijst de bekende vraag (door Scholten aan de orde gesteld in zijn noot onder HR 26 maart 1936, NJ 1936, 757) of de rechter de verkeersopvatting kent en of het daarbij niet om een feitelijke vraag gaat. Zie J. Drion onder HR 11 dec. 1953, NJ 1954, 115. Uit het feit dat de HR niet schroomt een algemene regel te geven die niet beperkt is tot advertenties waarin huizen te koop worden aangeboden, waartoe het debat tussen pp. en Rb. en Hof zich bepaalde, mag waarschijnlijk worden afgeleid, dat de HR die vraag niet als een zuiver feitelijke beschouwt. Aldus ook Veegens, noot onder HR 27 mei 1950, NJ 1951, 197, die schreef dat de toetsing aan de verkeersopvattingen soms wel, soms niet op de weg van de cassatierechter ligt. Ook is mogelijk, dat de HR de nu geformuleerde regel als plaatsvervangend wetgever geeft, ongeacht de verkeersopvattingen. In art. 7 Obligationenrecht heeft het Zwitserse recht een vergelijkbare bepaling opgenomen, luidende: ‘Die Versendung von Tarifen, Preislisten und dergleichen bedeutet an sich keinen Antrag’. In het Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Deel VI, Obligationenrecht (Becker) wordt gezegd, dat met de toezending van tarieven en prijslijsten de ‘offenbare Auskundung durch Inserate’ gelijkgesteld mag worden.

Over de betekenis die aan koopadvertenties moet worden gehecht, is in ons recht weinig geschreven. Hofmann-Abas I, 2, p. 61, schrijft, dat wanneer iemand per advertentie enig voorwerp voor een bepaalde prijs te koop aanbiedt, daarin een aanbod is te zien, omdat in een dergelijk geval voor de koper gewoonlijk onverschillig zal zijn wie de zaak koopt. Hij oordeelt echter anders over de advertentie waarin een huis te koop wordt aangeboden. Hij sluit zich aan (WPNR 5423, p. 128) bij de opvatting van Rb. Utrecht 19 nov. 1975, NJ 1976, 480, dat ‘een advertentie waarin een huis voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een aanbod’, omdat daar de persoon van de koper van belang kan zijn. De Proc.-Gen. merkt op, dat het ‘communis opinio is, dat het bod van een gegadigde (eventueel gelijk of hoger dan de vraagprijs) voor een per advertentie vrijblijvend te koop aangeboden woonhuis eerst door de verkoper moet zijn aanvaard om de koopovereenkomst tot stand te brengen’. Dat is ook het standpunt van Middag, Vastgoed 1977, p. 390, geciteerd door de Proc.-Gen., die de nadruk legt op het feit dat bij de koop van woonhuizen de persoon van de wederpartij en allerlei bijkomende voorwaarden van belang kunnen zijn. In zijn visie maakt het daarbij weinig verschil hoe het aanbod wordt gedaan, per advertentie, door middel van een makelaar of hoe ook. In feite beschouwt hij het aanbod tot verkoop van een huis voor een bepaalde prijs als een onvolledig aanbod, ook indien het niet openbaar, maar tot een of meer bepaalde personen is gericht. Anders oordeelde echter Rb. Breda 21 sept. 1976, NJ 1977, 454, waarin de verkoper gebonden werd geacht door bieding van de vraagprijs, nu niet bleek, dat het via een makelaar te koop aangeboden huis vrijblijvend te koop was aangeboden, noch dat de verkoper bijzondere bedingen als voorwaarde voor het tot stand komen van de overeenkomst had gesteld. Ktg. Groningen 25 juli 1957, NJ 1958, 164, merkte echter een advertentie waarin een piano voor een bepaalde prijs te koop werd aangeboden, niet aan als een aanbod. Argumenten voor dat oordeel waren, dat de steller van de advertentie op zijn voornemen om te verkopen kan terugkomen zonder dat hij daarvan per advertentie doet blijken en dat hij zich de keus uit eventuele gegadigden voorbehoudt.

In de rechtstelsels van de ons omringende landen wordt de vraag of een advertentie een aanbod inhoudt getoetst aan het criterium van volledigheid van de voorwaarden, zodat door aanvaarding de overeenkomst tot stand komt en bovendien aan de vraag of uit de advertentie blijkt, dat de steller zich wil binden. Die criteria vindt men ook in art. 4 Eenvormige wet totstandkoming int. koopov. roerende lichamelijke zaken (L.U.F.), S. 1971, 781. Zo voor Duitsland Palandt, BGB, aant. 1 op par. 145: ‘Mangels genugender Bestimmtheit des Gegenstandes oder erkennbaren Bindungswillens sind offentliche Angebote in Zeitungen, Plakaten u.s.w., Versendung von Preislisten, Ankundigung einer Theatervorstellung (R.G. 133, 391) meist keine Vertragsantrage, sondern Aufforderungen zu deren Abgabe; sie konnen unter Umstanden auch Vertragsangebote an jedermann unter Vorbehalt zwischenzeitlicher Verausserung oder Anderung wegen veranderter Umstande oder Ablehnung aus besonderen Grunden sein’. Voor Engeland en de VS geldt, dat advertenties waarin zaken te koop worden aangeboden — speciaal als het soortgoederen zijn — niet spoedig als een bindend aanbod worden aangemerkt. Zie Cheshire & Fifoot, The law of contract, 9th ed. (1976), p. 29 e.v. en Chitty, On Contracts, 24th ed. (1977), Par. 46, die schrijft dat ‘advertisements of bilateral contracts are not often held to be offers’. Uitlegging van de advertentie kan echter leiden tot het oordeel, dat wel van een aanbod sprake is. Zo werd in de VS een winkelbedrijf gebonden geacht aan een lokadvertentie waarin een bontjas en een bontstola voor 1 dollar te koop werd aangeboden. Zie Morris Lefkowitz v. Great Minneapolis Surplus Store Inc. (251 Minn. 188, 86 N.W. 2 d. 689, te vinden in Kessler & Gilmore, Contracts, cases and materials, 2nd. ed. (1976), p. 147), waarin de rechter overwoog: ‘There are numerous authorities which hold that a particular advertisement in a newspaper or circular letter relating to a sale of articles may be construed by the court as constituting an offer, acceptance of which would complete a contract:… The authorities above cited emphasize that, where the offer is clear, definite, and explicit and leaves nothing open for negotiation, it constitutes an offer, acceptance of which will complete the contract.

Door dit arrest van de HR is de mogelijkheid voor de rechter om een advertentie waarin een bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, uit te leggen als een aanbod, m.i. niet geheel afgesneden. Zo strikt is de geformuleerde regel niet, getuige de woorden ‘in beginsel’ en de zinsnede waarin wordt gezegd, dat niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Wel zullen rechters die in een advertentie een aanbod zien en niet slechts een vrijblijvende uitnodiging om in onderhandeling te treden, moeten motiveren waarom in het voorliggende geval ‘de verdere voorwaarden’ en ‘de persoon van de gegadigde’ geen rol van betekenis spelen. Een advertentie waarin een woonhuis te koop wordt aangeboden, zal wel bijna steeds als een uitnodiging tot onderhandelen moeten worden geduid. Daarentegen zou ik denken, dat een advertentie waarin een autohandelaar een ‘occasion’ aanbiedt, ondanks de uitspraak van de HR, toch veelal als een aanbod zal mogen worden uitgelegd, omdat daar krachtens gebruik contante betaling en directe levering de enige voorwaarden van het aanbod zijn en de persoon van de koper niet van belang. Uit art. 4 L.U.F., dat aan het aanbod de eis stelt, dat het tot een of meer bepaalde personen is gericht, mag niet worden afgeleid, dat een openbaar aanbod nooit een aanbod is, noch dat de persoon van de gegadigde altijd een rol speelt. Zie Van der Velden, De eenvormige koopwetten van 1964, p. 242. De aanbieder die een gegadigde afwijst met het oog op diens persoon, zal m.i. die afwijzing op aanvaardbare wijze moeten kunnen motiveren. Niet aanvaardbaar lijkt me bijv. de afwijzing op de grond, dat de gegadigde behoort tot een bepaalde bevolkingsgroep. Vgl. art. 90quater en 249quater Sr.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 10-04-1981, NJ 1981, 532 Hofland/Hennis