NJ 2005 , 467

Hoge Raad

12 augustus 2005, nr. C04/163HR

(Mrs. J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, P.C. Kop, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel; P-G Hartkamp)
RVDW 2005, 93
JOL 2005, 440

Regeling

BW art. 6:248

Essentie

Afgebroken onderhandelingen; schadevergoedingsplicht?; maatstaf.

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan.

Afgebroken onderhandelingen; schadevergoedingsplicht?; maatstaf.

Samenvatting

Het hof heeft geoordeeld dat thans eiseres tot cassatie onrechtmatig heeft gehandeld jegens thans verweerster in cassatie door de met haar gevoerde onderhandelingen af te breken en het heeft eiseres veroordeeld tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door verweerster geleden en nog te lijden schade. Het cassatiemiddel klaagt erover dat het hof heeft miskend dat eiseres eerst tot schadevergoeding verplicht is indien het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en dat eerst plaats is voor vergoeding van positief contractsbelang indien door eiseres bij verweerster het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een overeenkomst zal totstandkomen, en voorts dat het hof zijn oordeel dat aan deze regels is voldaan, niet of ontoereikend heeft gemotiveerd.

Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen — die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen — vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017; HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 65; HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481). Indien het hof heeft nagelaten te onderzoeken of het afbreken van de onderhandelingen door eiseres onaanvaardbaar was en of verweerster gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat een overeenkomst als door haar gesteld zou zijn totstandgekomen, heeft het voormelde maatstaf miskend en aldus blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het hof heeft bedoeld de juiste maatstaf toe te passen — het arrest is in dit opzicht niet duidelijk nu een verwijzing naar de hier toepasselijke maatstaf ontbreekt — is zijn oordeel niet toereikend gemotiveerd.

Partijen

Centraal Bureau Bouwtoezicht BV, te Arnhem, eiseres tot cassatie, adv. mrs. R.S. Meijer en F.E. Vermeulen,

tegen

JPO Projecten BV, te Elst (Gld.), verweerster in cassatie, niet verschenen.

Tekst

Hof:

4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep

4.1

In conventie vordert CBB schadevergoeding op grond van beweerdelijk onrechtmatig handelen van JPO. In reconventie heeft JPO — voorzover thans nog van belang — gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat CBB jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken, alsmede veroordeling van CBB tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering in conventie afgewezen en de zojuist weergegeven vorderingen in reconventie toegewezen. Tegen beide beslissingen en tegen de aan die beslissingen door de rechtbank ten grondslag gelegde overwegingen, richt zich het hoger beroep van CBB.

4.2

Het debat in reconventie spitst toe op de vraag of het aan CBB vrijstond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen met JPO af te breken. Het hof zal die vraag, en in dat verband de grieven VI, VII, VIII en IX, eerst bespreken.

4.3

CBB heeft ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep JPO met nadruk verweten dat zij niet adequaat heeft gereageerd op haar brief van 20 maart 2000. In de memorie van grieven is dit verwijt hooguit impliciet te onderkennen. JPO is op bedoeld verwijt echter inhoudelijk en zonder enig voorbehoud ingegaan. In die gang van zaken ligt ondubbelzinnig besloten dat JPO bedoeld verwijt aanvaardt als onderdeel van de rechtsstrijd in hoger beroep.

4.4

CBB heeft met haar brief van 20 maart 2000 van JPO duidelijkheid verlangd wat betreft de termijn waarop het perceel Burg. Matsersingel aan CBB zou kunnen worden geleverd. JPO erkent dat haar van de aanvang af bekend was dat CBB haast had; die haast volgt ook uit de termijnen van 1 september 1999 en 1 oktober 1999, zoals die in de hiervoor onder 3.4 bedoelde concepten zijn opgenomen. Tegen de achtergrond van die haast en het als gevolg daarvan bij CBB ontstaan ongeduld, is bedoeld verlangen van CBB alleszins begrijpelijk. Van JPO mocht dan ook worden gevergd dat zij op de brief van CBB van 20 maart 2000 adequaat zou reageren, in die zin dat zij zo concreet mogelijk zou aangeven op welke termijn een definitieve grondaanbieding te verwachten viel en ook overigens zo nauwkeurig mogelijk het (waarschijnlijke) tijdspad zou beschrijven.

4.5

Het hof heeft zich de vraag gesteld of de brief van CBB van 24 maart 2000 — die werd verzonden en ontvangen vóórdat de in de brief van 20 maart 2000 door CBB aan JPO gestelde termijn was verstreken — aan de zojuist bedoelde gehoudenheid van JPO afdeed. Die brief betreft immers uitsluitend de voorwaarden waaronder en de vorm waarin CBB — ervan uitgaande dat er een grondaanbieding met betrekking tot de Burg. Matsersingel zou komen — met JPO zou willen samenwerken; het verzoek om duidelijkheid wat betreft de termijn waarop het perceel Burg. Matsersingel zou kunnen worden geleverd, wordt in de brief niet herhaald. Het hof beantwoordt bedoelde vraag ontkennend. Omdat JPO van de aanvang af bekend was met de haast van CBB — en met de met die haast in verband staande belangen van CBB ter zake van de huisvesting van haar onderneming — heeft JPO de brief van 24 maart 2000 in redelijkheid niet zo kunnen opvatten, dat CBB van haar alleen nog een reactie verwachtte wat betreft de voorwaarden voor samenwerking en dat het verzoek om duidelijkheid over de bedoelde termijn was komen te vervallen.

4.6

Vervolgens staat ter beoordeling of JPO inderdaad op de brief van CBB van 20 maart 2000 adequaat heeft gereageerd in de onder 4.4 bedoelde zin. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. De faxbrief van 31 maart 2000 gaat uitvoerig in op de voorwaarden waaronder volgens JPO de samenwerking diende plaats te vinden, waarmee JPO reageerde op de brief van CBB van 24 maart 2000, maar wat betreft de termijn waarop een definitieve grondaanbieding te verwachten viel en ook overigens wat betreft het tijdspad is de brief onvoldoende concreet. In de brief is wel sprake van een toezegging van de gemeente Arnhem voor de definitieve grondaanbieding en de essentialia van die te verwachten aanbieding worden in de brief ook omschreven, maar wat betreft de termijn waarop die aanbieding viel te verwachten, houdt de brief niet meer in dan dat die kort zou zijn. In plaats van de vage aanduiding ‘op korte termijn’ had de brief nauwkeurig moeten omschrijven wat met betrekking tot het tijdspad tussen de gemeente en JPO was besproken. Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft de raadsman van CBB aan JPO nadrukkelijk de vraag voorgelegd, waarom dit niet is geschied. (De raadsman van) JPO heeft daartegenover aangevoerd dat JPO werd geconfronteerd met een klant die zij steeds mondeling goed op de hoogte had gehouden maar die het niettemin ‘beu’ was; daarom wilde JPO CBB niet onnodig met details vermoeien. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat deze overwegingen JPO niet kunnen verontschuldigen.

4.7

Dat JPO op de brief van CBB van 20 maart 2000 niet adequaat heeft gereageerd, betekent niet zonder meer dat het aan CBB vrijstond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen met JPO af te breken. Gelet op de concrete omschrijving van de voorwaarden van de volgens de brief van JPO te verwachten grondaanbieding, had CBB rekening moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was. Daarom had CBB haar verzoek om duidelijkheid wat betreft de termijn waarop het perceel Burg. Matsersingel zou kunnen worden geleverd, moeten herhalen of meer geduld moeten betrachten. Dat heeft CBB niet gedaan, maar zij heeft de onderhandelingen met JPO op 31 maart 2000 afgebroken.

4.8

Het afbreken van de onderhandelingen werd niet gerechtvaardigd door de omstandigheid dat tussen partijen debat was ontstaan over de hoogte van het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking. Daargelaten of CBB zich terecht op het standpunt had gesteld dat aanleiding bestond voor een verlaging van het honorarium van JPO en terecht ook op andere punten wijzigingen in de opzet van de samenwerking tussen partijen had voorgesteld, mocht CBB — gelet op het lange traject dat partijen daarvoor met elkaar waren gegaan — niet reeds op 31 maart 2000 de conclusie trekken dat overeenstemming over het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking onbereikbaar was. Hieruit volgt dat grief VII niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden.

4.9

Met een beroep op een met name de getuigenverklaringen van onder meer Van der Wagen en Joosten, heeft CBB zich met grief VI op het standpunt gesteld dat eind maart 2000 niet op korte termijn een grondaanbieding viel te verwachten, in verband met een tussen de gemeente en JPO ontstane ‘ernstige vertrouwenscrisis’. Uit de verklaring van Van der Wagen blijkt echter dat deze op 24 maart 2000 wel degelijk aan JPO een grondaanbieding in het vooruitzicht had gesteld, zij het ook dat hij — kennelijk in verband met wat CBB als een vertrouwenscrisis aanduidt — niet verwachtte dat hij die aanbieding ‘met een handtekening erop’ terug zou krijgen. Deze verwachting van de getuige is niet van belang, omdat zij niet wegneemt dat JPO, na overleg met CBB, de grondaanbieding wel zou hebben kunnen accepteren. Grief VI faalt derhalve.

4.10

Uit hetgeen is overwogen, volgt dat het hof — met de rechtbank — het afbreken van de onderhandelingen door CBB als onrechtmatig beoordeelt. Inzoverre faalt grief VIII. In het verwijt van CBB aan JPO dat JPO niet adequaat op de brief van CBB van 20 maart 2000 heeft gereageerd, ligt — naar het hof begrijpt — echter tevens besloten dat CBB aan JPO tegenwerpt dat zij de escalatie zoals die eind maart 2000 tussen partijen is opgetreden, mede heeft veroorzaakt, wat neerkomt op een beroep op eigen schuld aan de zijde van JPO. Dit beroep op eigen schuld slaagt. De inadequate reactie van JPO op de brief van CBB van 20 maart 2000 is een aan JPO toe te rekenen omstandigheid, die bij heeft gedragen aan de escalatie in de verhoudingen tussen partijen en daarmee de door JPO geleden schade mede heeft veroorzaakt. Het hof stelt de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden aan de schade van JPO hebben bijgedragen, op 1:1, zodat de helft van de door JPO geleden schade voor haar rekening moet blijven. In zoverre slaagt grief VIII.

4.11

Grief IX heeft betrekking op rechtsoverweging 14 van het bestreden vonnis, waar de rechtbank CBB verwijt dat zij (1) buiten JPO om contact met de gemeente heeft gezocht en (2) aan de gemeente heeft bericht dat er geen overeenstemming was tussen haar en JPO (de brief van 3 april 2000). Wat betreft het eerste punt geldt dat CBB bij haar brief geen belang heeft, omdat het hof hiervoor tot het oordeel is gekomen dat het afbreken van de onderhandelingen met JPO onrechtmatig was, geheel los van de vraag of het aan CBB vrijstond om buiten JPO om contact met de gemeente te zoeken. Wat betreft het tweede punt faalt de grief omdat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat CBB op 3 april 2000 niet aan de gemeente had mogen berichten dat er geen overeenstemming was tussen haar en JPO, zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, met name onder 4.7 en 4.8.

4.12

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het bestreden vonnis, voorzover in reconventie gewezen, behoort te worden vernietigd, omdat CBB gehouden is tot vergoeding van niet meer dan de helft van de door JPO als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen geleden schade.

4.13

De grieven I, II, III, IV en V hebben betrekking op hetgeen de rechtbank ter zake van de vordering in conventie heeft overwogen en beslist.

4.14

Met grief I beklaagt CBB zich over een onvolledigheid in de weergave van haar standpunt. Bij die grief heeft CBB slechts in zoverre belang, dat bij de beoordeling van de vordering in conventie mede behoort te worden betrokken het verwijt van CBB aan JPO dat JPO haar ten onrechte niet heeft geïnformeerd over de problemen tussen haar en de gemeente over de zogenaamde 1:1 norm. Het hof zal dat hierna, naar aanleiding van grieven IV en V, doen.

4.15

Grief II heeft betrekking op hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 5 heeft overwogen en beslist. De grief faalt. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat CBB uit de term ‘gereserveerd’ in de brief van JPO van 17 juni 1999 niet heeft mogen afleiden dat JPO op dat moment al een verregaande mate van overeenstemming met de gemeente had bereikt. Uit het vervolg van de brief, zoals hiervoor onder 3.3 geciteerd, volgt immers dat de uitkomst van de onderhandelingen met de gemeente nog onzeker was. De rechtbank heeft eveneens terecht geoordeeld dat CBB zulks evenmin heeft kunnen afleiden uit de bewoordingen van de conceptovereenkomst van 1 september 1999. In het gebruik van het woordje ‘principe’ (hiervoor onder 3.4), ligt een afdoende voorbehoud besloten. Aanvullende feiten of omstandigheden die meebrengen dat CBB, niettegenstaande de bewoordingen van bedoelde brief en conceptovereenkomst, wel heeft mogen afleiden dat JPO reeds een verregaande mate van overeenstemming met de gemeente had bereikt, zijn door CBB niet gesteld en volgen ook niet uit de gedingstukken. Grief II faalt derhalve.

4.16

Ten overvloede overweegt het hof nog dat CBB niet aangeeft op welke wijze zij schade zou hebben geleden als gevolg van de — volgens haar standpunt — door JPO gegeven te gunstige voorstelling van zaken omtrent het stadium van de onderhandelingen met de gemeente. Ook om die reden kunnen de stellingen van CBB omtrent de bedoelde brief en conceptovereenkomst niet tot toewijzing van de vordering in conventie leiden.

4.17

Op hetgeen in de vorige alinea is overwogen, stuit ook grief III af. Voorzover CBB door JPO al op het verkeerde been zou zijn gezet door de toezending van de conceptovereenkomst van 7 september 1999, in verband met de in dat concept genoemde datum van 1 oktober 1999, is dat slechts van belang voorzover CBB als gevolg daarvan schade heeft geleden. Uit haar stellingen volgt dat niet.

4.18

Ten overvloede overweegt het hof dat door CBB ook onvoldoende is toegelicht waarom zij uit de opneming van een opschortende voorwaarde, namelijk dat de gemeente Arnhem het perceel Burg. Matsersingel aan het CBB vóór 1 oktober 1999 zou aanbieden, mocht afleiden dat er (naar kennelijk door CBB wordt bedoeld: met zekerheid) vóór 1 oktober 1999 een grondaanbieding zou komen. Uit de opneming van die voorwaarde volgt dat immers op zichzelf niet en daaruit laat zich zelfs het tegendeel afleiden. Ook om die reden faalt grief III.

4.19

Het hof zal de grieven IV en V gezamenlijk bespreken. Tegen de achtergrond van hetgeen de memorie van grieven overigens inhoudt (zie met name de alinea’s 31 en 32 van die memorie), begrijpt het hof die grieven aldus dat CBB aan JPO de volgende verwijten maakt:

JPO had de grondaanbieding van 6 september 1999 moeten accepteren en had niet in plaats daarvan met de gemeente mogen onderhandelen over de condities van de verkoop.

JPO heeft CBB niet meegedeeld dat zij de grondaanbieding van 6 september 1999 niet had geaccepteerd in verband met het in die aanbieding vermelde maximum brutovloeroppervlak (resultaat van de zogenaamde 1:1 norm) en dat zij dit probleem wilde oplossen door een verwijzing naar het nieuwe bestemmingsplan.

JPO heeft, hoewel dit voor CBB zeer vertragend was, een koppeling met het nieuwe bestemmingsplan bevorderd.

JPO heeft CBB ten onrechte voorgehouden dat er niet kon worden verkocht zolang er geen nieuw bestemmingsplan in procedure zou zijn gebracht en dat de grondaanbieding dáárdoor werd vertraagd.

JPO heeft het concept-voorstel van 11 oktober 1999 niet aan CBB doorgestuurd en heeft aan CBB ook niet gemeld dat zij daarna weer met de gemeente-ambtenaar Van Pommeren over die aanbieding is gaan praten.

4.20

Het hiervoor onder a bedoelde verwijt is ten onrechte. Zoals blijkt uit de hiervoor onder 3.4 bedoelde concepten, was het van de aanvang af de bedoeling dat behalve CBB ook een andere partij ter plaatse van het perceel Burg. Matsersingel zou worden gevestigd. Met het oog op de mogelijkheden daarvoor en de daarmee verband houdende belangen van JPO als projectontwikkelaar, stond het JPO vrij om met de gemeente nader te onderhandelen over met name het maximum bruto vloeroppervlak.

4.21

Voorzover CBB aan JPO verwijt dat zij over het verloop van de besprekingen met de gemeente niet of onvoldoende is geïnformeerd, zoals hiervoor onder b en e weergegeven, geldt daarvoor — daargelaten de betwisting van de feitelijke juistheid van dat verwijt door JPO (JPO stelt dat zij CBB steeds telefonisch en mondeling op de hoogte heeft gehouden) — dat dit verwijt niet van belang is, omdat CBB niet (gemotiveerd) heeft gesteld dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden.

4.22

Wat betreft de hiervoor onder c en d bedoelde verwijten overweegt het hof als volgt.

4.23

CBB baseert bedoelde verwijten in eerste plaats op de getuigenverklaring van Van der Wagen. Op de vraag of er een koppeling was tussen het oplossen van bestemmingsplanperikelen en de verkoop van de grond, heeft deze getuige geantwoord dat dit niet het geval was, omdat er immers een ontbindende voorwaarde was voor het geval het bestemmingsplan niet zou toelaten om een bouwvergunning te verlenen.

4.24

CBB had uiteraard alleen belang bij de aankoop van het perceel Burg. Matsersingel indien zekerheid bestond dat het plan waarvan de nieuwbouw ten behoeve van CBB deel uit zou maken, ook daadwerkelijk zou kunnen worden gerealiseerd, waarvoor onder meer een bouwvergunning benodigd was. Hieruit volgt dat uit de enkele mededeling van Van der Wagen dat er geen koppeling was tussen het oplossen van bestemmingsplanperikelen en de verkoop van de grond, niet kan worden afgeleid dat CBB er beter zou hebben voorgestaan wanneer JPO zo snel mogelijk op een definitieve grondaanbieding had aangestuurd. Dat de gemeente wat betreft de vraag of een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen, geen uitsluitsel kon geven — ook niet in geval van een op het oude bestemmingsplan te baseren bouwvergunningaanvraag — volgt uit hetgeen Van der Wagen als getuige eerder had verklaard, namelijk dat de gemeente ervan uitging dat naar aanleiding van een door JPO in te dienen bouwplan een uitwerking van het bestemmingsplan nodig was, dat eind 1990 bleek dat de afdeling ruimtelijke ordening aankoerste op een nieuw bestemmingsplan voor het gehele gebied Elderveld en dat hij vermoedt dat zijn college Van Pommeren dat in de besprekingen met JPO heeft ingebracht. Ook de brief van de gemeente aan JPO van 28 april 2000 spreekt wat betreft ‘de primaire gesprekken’ over ‘de nog op te lossen bestemmingsplan-problematiek’.

4.25

CBB baseert zich voor de hiervoor onder c en d bedoelde verwijten in de tweede plaats op de omstandigheid dat uiteindelijk een bouwvergunning is verleend op basis van het oude bestemmingsplan, zonder dat een uitwerking van dat plan is gemaakt. Partijen zijn het niet eens over de vraag of het oude bestemmingsplan dit toeliet of niet. Volgens CBB is dit wel het geval en volgens JPO niet. Van onrechtmatig handelen van JPO is echter slechts dan sprake indien een eventuele vergissing van JPO omtrent de mogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan, als een fout van JPO kan worden aangemerkt. CBB heeft in zoverre haar standpunt niet voldoende gemotiveerd. Uit de enkele omstandigheid dat uiteindelijk zonder uitwerking van het bestemmingsplan een bouwvergunning is verleend, volgt dat niet, mede in verband met het standpunt dat de gemeente eerder ten opzichte van JPO had ingenomen.

4.26

Uit hetgeen is overwogen, volgt dat ook de grieven IV en V geen doel treffen.

4.27

Grief X bouwt voort op de overige grieven en mist ten opzichte van die grieven zelfstandige betekenis.

4.28

Partijen hebben elk slechts in algemene zin bewijs aangeboden. Mede in verband met de omstandigheid dat reeds een voorlopig getuigenverhoor heeft plaatsgevonden, konden zij met een dergelijk ongespecificeerd bewijsaanbod niet volstaan. Het hof gaat aan beide bewijsaanbiedingen dan ook voorbij.

4.29

De slotsom is dat het bestreden vonnis in conventie dient te worden bekrachtigd en dat dit vonnis in reconventie dient te worden vernietigd als onder 4.12 aangegeven, met veroordeling van CBB tot vergoeding van de helft van de door JPO geleden schade. Het hof zal de proceskosten wat betreft het geding in eerste aanleg in reconventie compenseren. Duidelijkheidshalve zal het hof het vonnis in reconventie niet slechts gedeeltelijk vernietigen maar een geheel nieuw dictum formuleren. Wat betreft de kosten van het hoger beroep zal het hof CBB veroordelen in de helft van de kosten van JPO, met compensatie van de proceskosten voor het overige.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Het Hof heeft in zijn voormelde arrest het recht geschonden en/of wezenlijke vormen verzuimd door te overwegen en op grond daarvan te beslissen als in zijn arrest is weergegeven, zulks om de navolgende, mede in hun onderlinge samenhang te lezen, redenen:

Inleiding

In r.o. 4.7 oordeelt het Hof dat CBB — ondanks (1e) de voor JPO van meet af aan bekende spoedeisendheid van CBB’s huisvestingsbelang (zie o.a. r.o. 4.4) en (2e) de ontoereikendheid van JPO’s reactie op het door CBB bij brief d.d. 20 maart 2000 gedane verzoek om vóór 1 april 2000 duidelijkheid te krijgen over de termijn waarop het betreffende perceel zou worden geleverd (zie o.a. r.o. 4.6) — de contractsonderhandelingen met JPO niet had mogen afbreken. Volgens het Hof had CBB — vanwege de concrete omschrijving in JPO’s faxbrief d.d. 31 maart 2000 aan CBB van de voorwaarden van de volgens JPO te verwachten gemeentelijke grondaanbieding — rekening moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was en daarom haar verzoek moeten herhalen of meer geduld moeten betrachten. In r.o. 4.8 oordeelt het Hof dat het afbreken van de onderhandelingen niet werd gerechtvaardigd door het tussen partijen ontstane debat over de hoogte van JPO’s honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking, omdat CBB op 31 maart 2000 nog niet mocht aannemen dat overeenstemming daarover onbereikbaar was. In r.o. 4.9 oordeelt het Hof dat niet van belang is de verwachting bij (de behandelaar en getuige zijdens) de Gemeente een (gemeentelijke) grondaanbieding niet met een handtekening (van JPO) terug te krijgen, omdat dit onverlet laat dat JPO een grondaanbieding, na overleg met CBB, wel zou hebben kunnen accepteren. In r.o. 4.10 concludeert het Hof dat CBB, door de onderhandelingen met JPO af te breken onrechtmatig heeft gehandeld en JPO’s (gehele) door dat afbreken geleden schade moet vergoeden, behoudens een aftrek van 50% voor ‘eigen schuld’ vanwege JPO’s inadequate reactie bij brief d.d. 31 maart op CBB’s verzoek om duidelijkheid d.d. 20 maart 2000.

Klachten

a Algemene klachten

’s Hofs oordelen in r.o. 4.7 t.m 4.10 geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting en/of zijn onbegrijpelijk dan wel ontoereikend gemotiveerd.

Immers, het afbreken van contractsonderhandelingen staat in beginsel vrij en kan slechts tot aansprakelijkheid van de afbrekende partij leiden, indien dat afbreken in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Zodanige — uitzonderlijke — aansprakelijkheid is bovendien in beginsel beperkt tot het zgn. ‘negatieve contractsbelang’. Voor een (ongeclausuleerde) verplichting tot vergoeding van (derhalve) de gehele schade, dus op basis van het zgn. ‘positieve contractsbelang’, is namelijk in de regel slechts plaats op grond van het door de afbrekende partij gewekte gerechtvaardigd vertrouwen van de wederparij in het in elk geval totstandkomen van de betreffende overeenkomst, terwijl ook dan met de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij en met onvoorziene, in de loop van de onderhandelingen opgekomen omstandigheden rekening moet worden gehouden. Het Hof heeft deze regels en/of maatstaven miskend.

Het Hof heeft immers niet — althans niet kenbaar, laat staan toereikend gemotiveerd — vastgesteld dat bij JPO door CBB gewekt gerechtvaardigd vertrouwen bestond in de totstandkoming van de overeenkomst tot (door)verkoop aan CBB van het — door JPO van de Gemeente te verwerven — perceel. Voorts heeft het Hof geen — althans niet kenbaar, laat staan toereikend gemotiveerd — andere in JPO’s sfeer liggende omstandigheden vastgesteld op grond waarvan afbreking van de contractsonderhandelingen door CBB in dit geval onaanvaardbaar was. Het Hof heeft evenmin, laat staan toereikend, gemotiveerd waarom CBB — afgezien van de 50%-aftrek voor JPO’s ‘eigen schuld’ — (tenminste) het zgn. ‘negatieve contractsbelang’ aan JPO zou moeten vergoeden, over de aard en omvang waarvan het Hof bovendien niets heeft overwogen. Het Hof heeft ‘ten slotte’ het beroep van CBB op in de loop van de overeenkomst opgekomen onvoorziene omstandigheden en/of op haar de afbreking (anderszins) rechtvaardigende belangen op onjuiste, althans ontoereikend gemotiveerde wijze afgedaan.

Deze algemene klachten worden hieronder nader uitgewerkt en toegelicht.

b Omstandigheden aan de zijde van JPO

Onjuist, onbegrijpelijk, althans ontoereikend gemotiveerd is ’s Hofs oordeel in r.o. 4.7 dat het CBB op 31 maart 2000 niet vrijstond om de onderhandelingen met JPO af te breken, omdat zij gelet op de concrete omschrijving van de voorwaarden van de volgens JPO’s brief d.d. 31 maart 2000 te verwachten grondaanbieding, rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was, en daarom haar verzoek om duidelijkheid had moeten herhalen of meer geduld had moeten betrachten.

Immers, uit de omstandigheid dat CBB rekening moest houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding eindelijk aanstaande was, volgt niet — althans niet zonder nadere motivering, die echter ontbreekt — dat JPO er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen, laat staan dat CBB zulks had moeten begrijpen uit JPO’s eigen weergave van de voorwaarden ervan, dat de volgens JPO te verwachten grondaanbieding van de Gemeente qua voorwaarden en termijn voor zowel JPO als CBB aanvaardbaar zou zijn.

Bovendien heeft het Hof miskend (en klemt daarom bovenstaande klacht temeer) dat JPO’s faxbrief d.d. 31 maart 2000 — naar JPO had moeten begrijpen — geen voor CBB genoegzame, tot doorverkoop aan haar leidende grondaanbieding in het vooruitzicht stelde. Immers, (i) twee voor de Gemeente wezenlijke ‘voorwaarden’ voor die grondaanbieding waren volgens die brief van JPO de toepasselijkheid van de zgn. ‘1:1-norm’ en onzeker verder uitstel voor de aanpassing van het bestemmingsplan, waarbij komt dat (ii) JPO in deze brief eiste dat CBB de nadelige financiële gevolgen van die norm zou dragen, terwijl (iii) blijkens o.a. CBB’s brieven d.d. 20 en 24 maart 2004 aan JPO nog verder uitstel voor CBB onaanvaardbaar was en (iv) doorbelasting van die kosten aan CBB geheel onverenigbaar was met zowel de prijsvoorwaarden van het door CBB — via JPO — reeds bij brief d.d. 13 september 1999 aanvaarde bod van de Gemeente, als met de door CBB bij haar brief d.d. 24 maart 2000 aan JPO gestelde — maar door JPO in dezelfde brief van 31 maart 2000 afgewezen — eis dat die prijs zou blijven gelden en alle meerkosten in mindering zouden worden gebracht op JPO’s honorarium. Kortom, JPO had al op voorhand moeten begrijpen dat haar eigen, op de aldus omschreven gemeentelijke aanbieding te baseren aanbod aan CBB nimmer door CBB zou zijn aanvaard.

Daarom is tevens onjuist, onbegrijpelijk althans ontoereikend gemotiveerd ’s Hofs verwerping van CBB’s grief VI in r.o. 4.9 op de grond dat, ondanks Van der Wagens verwachting een grondaanbieding niet ‘met een handtekening erop’ (van JPO) terug te krijgen, JPO die aanbieding, indien gedaan, na overleg met CBB wel had kunnen accepteren. Aldus heeft het Hof ten onrechte niet (kenbaar), althans ontoereikend gerespondeerd op CBB’s uitdrukkelijke en essentiële stellingen in onder meer haar toelichting op grief VI en MvG § 19 en Plta II § 6–10, dat JPO de grondaanbieding, indien gedaan, juist op grond van de daarin door de Gemeente toepasselijk verklaarde ‘1:1-norm’ niet zou accepteren. Aldus zijn — anders dan het Hof oordeelt — de t.a.p. door CBB weergegeven getuigenverklaringen wel degelijk relevant, nu zij de conclusie dragen — die bevestiging heeft gekregen in JPO’s faxbrief d.d. 31 maart 2000 — dat JPO een door die ‘1:1-norm’ beheerste grondaanbieding van de Gemeente niet zou accepteren, aangezien CBB — gelet op haar brieven d.d. 13 september 1999 en 24 maart 2000 — de daaruit voortvloeiende veel hogere ㎡-prijs niet zou willen of moeten dragen.

Gezien de in onderdeel a. weergegeven regels en maatstaven (i) dat schadeplichtigheid van de afbrekende partij uitsluitend ontstaat indien haar afbreking onaanvaardbaar is, (ii) dat voor een vergoeding op basis van het zgn. ‘positief contractsbelang’ vereist is door de afbrekende partij bij de wederpartij gewekt gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst en (iii) alle klachten vervat onder b (1 t/m 3) supra, kan ook ’s Hofs oordeel in r.o. 4.8 dat partijen ‘al een lang traject met elkaar waren gegaan’ niet — althans niet zonder nadere motivering, die echter ontbreekt — ’s Hofs conclusie dragen dat CBB aansprakelijk is voor (de gehele) door JPO geleden schade. Immers, (ook) daaruit blijkt noch voldoende van door CBB bij JPO gewekt gerechtvaardigd vertrouwen op het totstandkomen van een overeenkomst tot (door)verkoop met CBB, noch van àndere omstandigheden aan de zijde van JPO, die het afbreken van de onderhandelingen door CBB in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zouden maken, zoals het door JPO — toerekenbaar aan CBB — opgeven van voordelige alternatieven of het doen van investeringen in verband met onderhandelingen.

Voor de nadere uitwerking en onderbouwing van de bovenstaande klachten tegen ’s Hofs oordeel in r.o. 4.7 e.v. dat CBB, alvorens te mogen afbreken, eerst een herhaald verzoek om uitsluitsel had moeten doen dan wel meer geduld had moeten betrachten, zij kortheidshalve verwezen naar onderdeel c. hierna.

c Omstandigheden aan de zijde van CBB

Door in r.o. 4.7 e.v. te oordelen dat CBB alvorens de onderhandelingen te mogen afbreken — ondanks (i) haar voor JPO van meet af aan bekende spoedbelang (zie o.a. r.o. 4.4), (ii) JPO’s inadequate reactie op CBB’s verzoek om spoedig uitsluitsel (zie o.a. rov. 4.6 en 4.10) en (iii) de onenigheid over JPO’s honorarium en de overige samenwerkingsvoorwaarden (zie o.a. r.o. 4.8) — haar verzoek om spoedig uitsluitsel had moeten herhalen of meer geduld had moeten betrachten, heeft het Hof CBB’s betoog miskend dat van haar, — op grond van verschillende, elkaar onderling aanvullende en versterkende, in de loop van de onderhandelingen opgekomen onvoorziene omstandigheden, voortzetting van de onderhandelingen van CBB in redelijkheid niet meer kon worden gevergd.

Zo heeft het Hof ten onrechte, althans niet op toereikend gemotiveerde wijze, verdisconteerd dat CBB — behalve in haar brief d.d. 20 maart — óók al in de bouwvergaderingen van 24 februari en 23 maart en tevens in haar brieven d.d. 15, 22 en 24 maart 2000 op ondubbelzinnige wijze aan JPO te kennen had gegeven het wachten, na een jaar zonder concrete vooruitgang, beu te zijn, zulks mede in het licht van de door de vertraging voor haar oplopende bouw‑ en financieringskosten en van de — wegens CBB’s spoedbelang — oorspronkelijk over en weer als fataal gepresenteerde data van 1 september (CBB) resp. 1 oktober 1999 (JPO); zie o.a. r.o. 3.4 en MvG § 10, 12, 17, 30 en 44; Plta II § 5. CBB’s brief d.d. 24 maart 2000 en JPO gedane verzoek om duidelijkheid vóór 1 april betrof dus weer c.q. reeds een herhaling van die eerdere mondeling (24.02 en 23.03) en schriftelijke (15.03, 20.03 en 22.03) gedane verzoeken, waarop JPO in haar brief d.d. 31 maart 2000 andermaal geen adequate respons gaf.

Bovendien heeft het Hof bij zijn oordeel dat het CBB niet vrijstond om de onderhandelingen af te breken ten onrechte niet, althans niet op toereikend gemotiveerde wijze, gerespondeerd op CBB’s essentiële stellingen bij onder meer grief VIII (§ 4.4) — gericht tegen de kernoverweging van de Rechtbank in reconventie — en in haar toelichting op grief IX (m.n. § 45), in verbnd met de daarin (óók) aan haar verweer in reconventie ten grondslag gelegde (toelichting op) grieven I, V en VI (§ 34, 41 en 42), een en ander tegen de achtergrond van CBB’s algemene feitelijke inleiding (MvG § 20 t/m 32); zie ook Plta II § 6–10 en 20–22. Daarin heeft CBB immers uitdrukkelijk gesteld:

dat het afbreken van de onderhandelingen door CBB — behalve door JPO’s achterwege laten van een voldoende concrete tijdindicatie — vooral werd gerechtvaardigd door een aan JPO te wijten vertrouwensbreuk, zoals door CBB ook op 23 maart 2000 expliciet aan JPO meegedeeld;

dat deze vertrouwensbreuk ontstond doordat CBB van een derde (de architect Van Ede) moest vernemen dat JPO — ondanks de van meet af aan door CBB bij JPO benadrukte spoedeisendheid — uitsluitend in haar eigen belang met de Gemeente was gaan dooronderhandelen over méér realiseerbare BVO voor dezelfde ㎡-prijs;

iii

dat JPO CBB van dit tot vertraging leidende probleem niet op de hoogte heeft gesteld, terwijl CBB bovendien (na inzage van het Gemeente-dossier) bekend werd met het feit dat JPO haar onjuist en/of onvolledig had geïnformeerd door haar geen kopieën toe te zenden van JPO’ brief d.d. 15 september 1999 aan de Gemeente en van de concept-koopovereenkomst van de Gemeente d.d. 11 oktober 1999;

dat JPO bovendien in maart 2000 (onder meer tijdens de bouwvergadering van 23 maart 2000) — contrair aan de werkelijke opstelling van de Gemeente — bleef volhouden dat de Gemeente een voor partijen aanvaardbare aanbieding zou doen (lees: geen ‘1:1-norm’);

dat JPO daarenboven onjuiste en/of onvolledige informatie aan CBB heeft verstrekt over het (beweerdelijk) niet realiseerbaar zijn van CBB’s kantoorplan onder het vigerende bestemmingsplan, zodat daarom sowieso eerst de aanpassing c.q. wijziging daarvan zou moeten worden afgewacht.

Van een onjuiste rechtsopvatting getuigt, althans is ontoereikend gemotiveerd, ’s Hofs oordeel in r.o. 4.8 dat daar gelaten of CBB (tentatief bij brief d.d. 15 maart en uitdrukkelijk bij brief d.d. 24 maart 2000) zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat er aanleiding was voor verlaging van JPO’s honorarium en voor andere wijzigingen in de opzet van de samenwerking tussen partijen — CBB vanwege het lange traject dat partijen reeds met elkaar waren gegaan niet reeds op 31 maart 2000 de conclusie mocht trekken dat overeenstemming over het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking onbereikbaar was. Immers, gegeven (i) het nog niet bestaan van een overeenkomst tussen partijen, (ii) CBB’s al van meet af aan bij JPO bekende spoedbelang, (iii) CBB’s (hypothetisch) vaststaande bevoegdheid om — conform haar brief d.d. 24 maart 2000 — op JPO’s in september/oktober 1999 — onverbindend — voorgestelde honorarium een bedrag van ƒ 225 000 voor vertragingskosten in mindering te brengen en (iv) JPO’s ondubbelzinnige en voorbehoudloze afwijzing hiervan bij haar brief van 31 maart 2000, lag hierin voor CBB reeds een rechtens zelfstandig toereikende, althans de bovenbedoelde redenen (een jaar wachten zonder concrete voortgang; geen adequaat tijdpad-uitsluitsel van JPO; vertrouwensbreuk vanwege onjuiste/onvolledige informatie zijdens JPO) completerende, rechtvaardiging om haar vrijheid te hernemen, zoals ook expliciet is vermeld in CBB’s ‘afbreek’-brief d.d. 31 maart 2000. ’s Hofs anders luidende oordeel dat louter verwijst naar (a) ‘het lange traject dat partijen al met elkaar waren gegaan’ en (b) het niet ‘onbereikbaar zijn van overeenstemming over het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking’, is daarom onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd. De (a)-motivering miskent bovendien dat juist de onvoorziene lengte van dit traject (in combinatie met de vertrouwensbreuk en de nog voortdurende onzekerheid) de samenwerking voor CBB niet langer aanvaardbaar maakte, terwijl de (b)-motivering bovendien miskent dat gesteld noch gebleken is dat JPO bereid zou zijn geweest om alsnog (goeddeels) met de door CBB gewenste aanpassing van het honorarium en van de overige voorwaarden in te stemmen.

d Aanvullende klachten bij de onderdelen a, b en c

De bovenstaande klachten klemmen temeer resp. althans, gelet op CBB’s bij Akte d.d. 14 oktober 2003 en Plta II § 24 gedane bewijsaanbod. Het Hof heeft dit bewijs-aanbod in r.o. 4.28, gezien al CBB’s in onderdelen b en c weergegeven stellingen ten onrechte en/of zonder toereikende motivering als ongespecificeerd gepasseerd. Dit bewijsaanbod was immers, waar het JPO’s vordering in reconventie betrof, gericht op het leveren van tegenbewijs door CBB, waarvoor niet de eis geldt dat het aanbod gespecificeerd moet zijn.

Het Hof had niet de vaststelling van de volgens r.o. 4.10 en het dictum door CBB aan JPO te vergoeden, ten gevolge van CBB’s afbreken van de onderhandelingen door JPO geleden en nog te lijden schade aan de rechter in de schadestaatprocedure mogen overlaten, zonder eerst zelf te beslissen of die schade(vergoeding) bepaald zou moeten worden volgens de maatstaven van (kort gezegd) JPO’s ‘negatieve’ dan wel ‘positieve contractsbelang’, nu dit onderscheid betrekking heeft op de vraag op welke punten en in hoeverre CBB (zoals door haar in de feitelijke instanties en hierboven weer bestreden) in de op haar jegens JPO rustende zorgvuldigheidsplicht tekort is geschoten, en dus niet slechts het causaal verband van bepaalde schadeposten of de begroting van de schade-omvang maar de — in de zgn. ‘hoofdprocedure’ vast te stellen — grondslag van de aansprakelijkheid betreft.

De hierboven geformuleerde klachten tasten ook de op ’s Hofs daarbij bestreden beslissingen voortbouwende oordelen van r.oo. 4.11 en 4.12 alsmede het dictum in reconventie aan, zodat die bij het slagen van een of meer van de bovenstaande klachten evenmin in stand kunnen blijven.

(…)

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Eiseres tot cassatie — verder te noemen: CBB — heeft bij exploot van 16 oktober 2000 verweerster in cassatie — verder te noemen: JPO — gedagvaard voor de rechtbank te Arnhem en, na wijziging van eis bij conclusie van repliek, gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, JPO te veroordelen aan CBB te voldoen primair ƒ 2 667 497, subsidiair ƒ 2 037 825, telkens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding en de kosten van buitengerechtelijke juridische bijstand, tot heden begroot op ƒ 8699,48, met veroordeling van JPO in de kosten van deze procedure.

JPO heeft de vorderingen bestreden, zich niet tegen de vermeerdering van eis verzet, en van haar kant in reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

voor recht te verklaren dat tussen partijen een overeenkomst bestaat in het kader waarvan JPO jegens CBB op de condities zoals neergelegd in de vaststellingsovereenkomsten van 5 augustus 1999 en 7 september 1999 heeft verplicht tot het afnemen van de door haar voor de door haar beoogde ontwikkeling van kantoor‑/bedrijfsruimte benodigde bouwgrond, deel uitmakend van het perceel bouwgrond aan de Burgemeester Matsersingel te Arnhem;

CBB, op verbeurte van een dwangsom van ƒ 25 000 per dag dat zij in gebreke blijft na het door de rechtbank te wijzen vonnis aan haar verplichtingen jegens JPO te voldoen, te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met JPO gesloten overeenkomst;

Subsidiair:

indien en voor zover het gevorderde onder a/b zich niet voor toewijzing leent, CBB te veroordelen, op verbeurte van een dwangsom van ƒ 25 000 per dag dat CBB in gebreke blijft aan de door de rechtbank te wijzen vonnis te voldoen, met JPO voort te onderhandelen teneinde te komen tot een perfecte overeenkomst inzake de verkoop en levering van het registergoed, staande en gelegen te Arnhem, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AC AC, nummer 6769, gedeeltelijk groot 6600 ㎡ tegen een koopprijs van ƒ 440 per ㎡.

CBB heeft in reconventie de vorderingen bestreden.

De rechtbank heeft bij vonnis van 14 februari 2002 in conventie de vorderingen van CBB afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken en CBB veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Tegen dit vonnis heeft CBB hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.

Bij arrest van 24 februari 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank, voor zover in conventie gewezen, bekrachtigd, het vonnis van de rechtbank, voor zover in reconventie gewezen, vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende, voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken, CBB veroordeeld tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en het meer of anders in reconventie gevorderde afgewezen.

(…)

2 Het geding in cassatie

(…)

De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaten van CBB hebben bij brief van 21 april 2005 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1

Voor de feiten waarvan in cassatie kan worden uitgegaan, verwijst de Hoge Raad naar de rov. 3.2–3.23 van het hof.

3.2

JPO heeft, voorzover thans nog van belang, in reconventie subsidiair gevorderd (a) een verklaring voor recht dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken, terwijl bij JPO de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt inzake de verwerving van bouwgrond aan de Burgemeester Matsersingel te Arnhem van de gemeente Arnhem door JPO en de verkoop en doorlevering van een gedeelte daarvan door JPO aan CBB, en CBB aldus de belangen van JPO heeft geschaad, alsmede (b) veroordeling van CBB tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

3.3

De rechtbank heeft in reconventie de subsidiaire vorderingen van JPO toegewezen. In hoger beroep heeft het hof het vonnis in reconventie vernietigd, voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken en CBB veroordeeld tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.

3.4

Het hof heeft als kernvraag aangemerkt of het CBB vrijstond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen met JPO af te breken en heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Kort samengevat heeft het hof daartoe het volgende overwogen.

Bij brief van 20 maart 2000 heeft CBB van JPO duidelijkheid verlangd wat betreft de termijn waarop het ten processe bedoelde perceel aan CBB zou kunnen worden geleverd. Van JPO mocht worden gevergd dat zij op deze brief adequaat zou reageren (rov. 4.4–4.5). Dat heeft JPO niet gedaan (rov. 4.6), maar dat betekent niet dat het CBB vrijstond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen af te breken. Gelet op de concrete omschrijving van de voorwaarden van de volgens de brief van JPO te verwachten grondaanbieding, had CBB rekening moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was. Daarom had CBB haar verzoek om duidelijkheid wat betreft de opleveringstermijn moeten herhalen of meer geduld moeten betrachten (rov. 4.7). Het afbreken van de onderhandelingen werd niet gerechtvaardigd door het debat tussen partijen omtrent de hoogte van het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking; CBB mocht — gelet op het lange traject dat partijen daarvoor met elkaar waren gegaan — niet reeds op 31 maart 2000 de conclusie trekken dat overeenstemming over het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking onbereikbaar was (rov. 4.8). Daargelaten de door CBB gestelde vertrouwenscrisis tussen de gemeente en JPO, is er, anders dan CBB heeft gesteld, wel een grondaanbieding aan JPO in het vooruitzicht gesteld, welke aanbieding JPO, na overleg met CBB, zou hebben kunnen accepteren (rov. 4.9). Het afbreken van de onderhandelingen door CBB is derhalve onrechtmatig. De inadequate reactie van JPO op de brief van CBB van 20 maart 2000 is een aan JPO toe te rekenen omstandigheid die heeft bijgedragen aan de escalatie in de verhoudingen tussen partijen en daarmee de door JPO geleden schade mede heeft veroorzaakt, waarbij de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, moet worden gesteld op 1:1 (rov. 4.10).

3.5

Het middel richt zich in het bijzonder tegen rov. 4.7–4.10 van de bestreden uitspraak. Het middel behelst onder meer rechtsklachten die erop neerkomen dat het hof heeft miskend dat CBB eerst tot schadevergoeding verplicht is indien het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en dat eerst plaats is voor vergoeding van positief contractsbelang indien door CBB bij JPO het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een overeenkomst zal totstandkomen, en bevat voorts (subsidiaire) klachten dat het hof zijn oordeel dat aan deze regels is voldaan niet of ontoereikend heeft gemotiveerd.

3.6

Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen — die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen — vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6).

3.7

De desbetreffende klachten treffen doel.

Het hof had, voor zover hier van belang, te oordelen over de vordering van JPO die — zakelijk weergegeven — strekte tot vergoeding van schade ter zake van het feit dat tussen partijen geen overeenkomst was totstandgekomen, in het middel aangeduid als vergoeding van ‘positief contractsbelang’.

De bestreden overwegingen maken er geen melding van dat het hof bij zijn beoordeling van deze vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen de in 3.6 vermelde — strenge en tot terughoudendheid nopende — maatstaf heeft aangelegd.

Indien het hof heeft nagelaten te onderzoeken of het afbreken van de onderhandelingen door CBB onaanvaardbaar was en of JPO gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat een overeenkomst als door haar gesteld zou zijn totstandgekomen, heeft het voormelde maatstaf miskend en aldus blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.

Indien het hof heeft bedoeld de juiste maatstaf toe te passen — het arrest is in dit opzicht niet duidelijk nu een verwijzing naar de hier toepasselijke maatstaf ontbreekt — is zijn oordeel niet toereikend gemotiveerd. De door het hof gebezigde argumenten (hiervoor samengevat in 3.4) maken wel kenbaar dat CBB naar het oordeel van het hof de onderhandelingen toen niet heeft mogen afbreken — naar de kern genomen omdat CBB nog niet mocht aannemen dat overeenstemming met JPO niet meer op korte termijn te verwachten was — maar geven geen inzicht erin waarom het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en waarom JPO gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de door haar gestelde overeenkomst zou zijn totstandgekomen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet, zodat een voldoende redengeving ontbreekt voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van de schade ter zake van het feit dat geen overeenkomst was totstandgekomen.

3.8

Het bestreden arrest kan derhalve niet in stand blijven. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling meer.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 februari 2004;

verwijst het geding naar het gerechtshof te ‘s‑Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt JPO in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van CBB begroot op € 5820,58 aan verschotten en op € 2600 voor salaris.

Conclusie

P‑G mr. Hartkamp

Feiten en procesverloop

In cassatie dient te worden uitgegaan van de volgende feiten.

Eiseres tot cassatie, CBB, en verweerster in cassatie, JPO, hebben vanaf mei 1999 onderhandeld over de ontwikkeling van een kantoorgebouw voor CBB op een locatie aan de Burgemeester Matsersingel te Arnhem.

JPO heeft bij brief van 17 juni 1999 onder meer aan CBB bericht:

Op de besproken locatie aan de Burgemeester Matsersingel is voor u circa 3000 ㎡ grond gereserveerd. Op dit moment komt deze locatie voor de gemeente Arnhem niet in aanmerking voor een kantoorontwikkeling. Naar aanleiding van de door JPO Projecten (zusterbedrijf van JPO Vastgoed) aangevoerde argumenten en de afgegeven stukken d.d. 01–06–1999, heeft de gemeente Arnhem echter te kennen gegeven het beleid ten aanzien van deze locatie mogelijk te herzien.

Tussen partijen zijn twee concepten van een ‘vaststellingsovereenkomst’ uitgewisseld, één d.d. 5 augustus 1999 opgesteld door CBB, en één d.d. 7 september 1999 opgesteld door JPO. Geen van beide concepten is door de wederpartij van de opsteller ondertekend. In het concept van CBB staat als opschortende voorwaarde dat de gemeente Arnhem aan CBB voor 1 september 1999 een kavel bouwgrond verkoopt voor een prijs minder dan ƒ 405 per ㎡; het vermeldt voorts een honorarium voor JPO van in beginsel ƒ 300 000. In het concept van JPO staat de al genoemde opschortende voorwaarde, maar dan met 1 oktober als datum. Ook overigens zijn er inhoudelijke verschillen. Beide gaan uit van een voor CBB te realiseren kantoor van ongeveer 3.750 ㎡ bruto vloeroppervlak en een grondprijs van ƒ 405 per ㎡. In beide concepten is sprake van de ontwikkeling van een tweede kantoorpand, naast de beoogde nieuwbouw ten behoeve van CBB. In het concept van JPO komt voorts in de considerans onder meer de volgende passage voor:

JPO heeft bemiddeld inzake de verwerving van bouwgrond aan de Burgemeester Matsersingel te Arnhem. (…) JPO heeft de stedenbouwkundige inpassing verzorgd en heeft een principe akkoord met de Gemeente Arnhem bereikt om het beoogde CBB kantoor met de vereiste parkeervoorzieningen e.d. op locatie aan de Burgemeester Matsersingel te kunnen realiseren.

Bij brief van 6 september 1999 heeft de heer R.M. van der Leeden namens de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Arnhem aan JPO het volgende medegedeeld:

In aansluiting op de diverse contacten tussen u en de heer Van Pommeren bericht ik u het volgende.

Ik ben bereid het gemeentebestuur voor te stellen de bovenbedoelde locatie groot globaal 6.500 ㎡, gelegen aan de B. Matsersingel, oostelijk van de voetgangerstraverse, ten behoeve van een kantoorontwikkeling aan u te verkopen tegen een grondprijs van ƒ 440 ㎡ exclusief BTW. Deze prijs doe ik gestand tot de in de laatste alinea genoemde datum en is gebaseerd op een maximaal te realiseren bruto vloeroppervlak van 6600 ㎡. De kantoorontwikkeling dient in ieder geval ter huisvesting van het Centraal Bureau Bouwtoezicht, thans nog gevestigd aan de Kastanjelaan in Arnhem. (…)

Voor de goede orde wijs ik er nog op, dat voor het tot stand komen van een transactie de medewerking van het gemeentebestuur vereist is.

Graag verneem ik voor 15 september a.s. of u met bovenstaande uitgangspunten kunt instemmen. In het bevestigende geval zal ik u een uitgewerkt verkoopvoorstel doen toekomen.

De brief van 6 september 1999 is door JPO ter kennis van CBB gebracht. Vervolgens heeft CBB bij brief van 13 september 1999 aan JPO laten weten akkoord te gaan met een grondprijs van ƒ 440 per ㎡ exclusief BTW, ervan uitgaande dat zij 80 parkeerplaatsen en 3.750 ㎡ bruto vloeroppervlak zou kunnen realiseren.

Op 15 september 1999 heeft JPO aan de heer R.H. van Pommeren van de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Arnhem geschreven dat zij akkoord ging met de grondprijs van ƒ 440 per ㎡, maar dat er nog onduidelijkheid was over het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak.

Op 11 oktober 1999 heeft Van Pommeren aan JPO een conceptvoorstel tot verkoop van het perceel Burg. Matsersingel van circa 6.500 ㎡ grond doen toekomen. Artikel 1 van de Bijzondere bepalingen van het voorstel luidt als volgt:

Het verkochte mag uitsluitend worden gebruikt voor het bouwen en hebben van opstallen en inrichtingen, conform het voor het stadsdeel Elderveld in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Wat onder het vorenstaande wordt verstaan staat uitsluitend ter beoordeling van burgemeester en wethouders.

Artikel 6 van de Bijzondere bepalingen luidt:

De gemeente bereidt een wijziging van het bestemmingsplan voor. Deze overeenkomst kan tot het tijdstip van eigendomsoverdracht zonder rechterlijke tussenkomst worden ontbonden indien en zodra burgemeester en wethouders aan kopers berichten, dat in verband met planologische beletselen geen bouwvergunning voor het door koper beoogde bouwplan op het verkochte kan worden afgegeven.

Partijen zullen zich, voor zover dat binnen ieders vermogen ligt, inspannen, eventueel via een anticipatieprocedure, om vorenbedoelde planologische beletselen op te heffen.

Op 12 november 1999 heeft de gemeente aan JPO medegedeeld dat de procedure inzake de uitwerking van het bestemmingsplan Elderveld vooralsnog even was stilgelegd, zodat zij JPO niet kon informeren omtrent het tijdsbestek van de bestemmingsplanprocedure.

In december 1999 heeft CBB op voorstel van JPO architectenbureau Van Ede ingeschakeld om een bouwplan te ontwikkelen.

Bij brief van 2 maart 2000 heeft CBB zich rechtstreeks tot burgemeester en wethouders van Arnhem gewend en verzocht om uitsluitsel over de status van de grondtransactie.

Bij brief van 15 maart 2000 heeft JPO aan CBB onder meer bericht:

Op 2 maart jl. heeft de gemeente Arnhem ons het procedurele tijdspad van het voorbereidingsbesluit doorgegeven. Wij hebben u daarvan onmiddellijk op de hoogte gesteld. Aangezien dit voorbereidingsbesluit noodzakelijk is om de grondaanbieding nader te kunnen uitwerken, hebben wij direct een bespreking met de gemeente belegd. Dit gesprek heeft gisteren plaatsgevonden.

Zoals u weet heeft de gemeente Arnhem in haar schrijven d.d. 6 september 1999 voor het eerst een verband gelegd tussen de prijs per ㎡ en het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO).

(…) Inmiddels hadden we bereikt dat in de concept grondaanbieding alleen nog gerefereerd werd aan het in procedure zijnde ontwerp bestemmingsplan. Dit plan biedt op de onderhavige locatie namelijk meer mogelijkheden t.a.v. het aantal te realiseren BVO.

Tijdens onze bespreking d.d. 14 maart werden wij geconfronteerd met uw brief van 2 maart jl. Helaas heeft de afdeling Grondzaken in uw brief aanleiding gevonden om opnieuw een maximaal realiseerbare BVO van 6600 ㎡ voor te stellen. Dit komt niet overeen met eerder gemaakte afspraken en zowel voor u als voor ons is dit een ongunstige ontwikkeling.

Bij brief van 20 maart 2000 heeft CBB aan JPO onder meer medegedeeld:

Waar het om gaat is wanneer u de grond kunt leveren. Ik verzoek u voor 1 april 2000 aan te geven of en wanneer dit kan plaatsvinden.

Deze brief is op 24 maart 2000 gevolgd door een brief waarin CBB stelt:

De opgelopen vertraging betekent per saldo een verhoging van de totale kosten voor het CBB doordat de bouwkosten, waarin tevens de financieringskosten zijn begrepen, in de tussenliggende periode zijn gestegen. Het CBB is niet bereid deze verhoging te dragen. Hiermee dient een en ander in mindering te worden gebracht op het honorarium van JPO. Voor de rol van JPO is het CBB op dit moment bereid ƒ 75 000 te betalen indien u kunt garanderen dat het huidige plan ook daadwerkelijk op de locatie gerealiseerd kan worden en de overdracht van de grond aan het CBB binnen drie maanden na de datum van indiening van het bouwplan voor de bouwvergunning zal plaatsvinden.

Desgewenst kan JPO zich als ‘de ontwikkelaar van het plan’ ‘blijven’ manifesteren met betrekking tot reklame-uitingen en dergelijke. Het CBB zal dit honoreren en uitdragen. Voor het overige is voor JPO geen rol weggelegd.

Met het verstrijken van de tijd neemt de noodzaak voor het CBB om extra kantoorruimte te realiseren toe. Ook de kostprijsverhoging noodzaakt een herziening van het honorarium. De aangegeven condities van de transactie zijn niet open voor onderhandelingen.

Indien het bovenstaande voor u acceptabel is dan is het een vereiste om op zeer korte termijn tot heldere contractuele afspraken te komen. Is dit niet mogelijk dan moet het CBB andere wegen gaan bewandelen. Voor de goede orde kunnen wij u berichten dat er alsdan op korte termijn een oplossing zal worden gecreëerd door extra kantoorruimte aan de Kastanjelaan te verwerven.

Wij verwachten dat u voor 1 april 2000 aangeeft of de ontwikkeling in de geschetste opzet doorgang kan vinden.

JPO heeft in de bouwteamvergadering van 23 maart 2000 medegedeeld dat de voorbereiding van de grondverwerving in de laatste fase verkeert.

Bij faxbrief van 31 maart 2000 heeft JPO op de brief van CBB van 24 maart 2000 gereageerd. De brief houdt onder meer het volgende in:

Het overleg respectievelijk de onderhandelingen met de gemeente Arnhem zijn recentelijk afgerond. JPO is de toezegging gedaan dat zij op korte termijn de definitieve grondaanbieding tegemoet kan zien, Deze grondaanbieding gaat uit van een grondprijs van ƒ 440 excl. BTW, per ㎡ alsook wordt daarin vastgehouden aan de door de gemeente Arnhem gehanteerde 1:1 norm. Het feit dat de gemeente Arnhem vasthoudt aan de 1:1 norm is, daar waar u op 3000 ㎡ grond een kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 ㎡ — en volgens de laatste tekeningen van de architect ruim 4300 ㎡ — beoogt te realiseren, een constatering met financieel gevolg. Het tussen JPO en u besproken uitgangspunt inzake de grondverwerving en de daarvoor te hanteren grondprijs respectievelijk het aantal ㎡ bruto vloeroppervlak was immers gebaseerd op de conceptgrondaanbieding d.d. 11 oktober 1999, waarin geen melding wordt gemaakt van de 1:1 norm. Nu de gemeente Arnhem — naar de mening van JPO (mede) door uw interventie middels het schrijven van 2 maart jl. — niet van die norm wenst af te wijken is daarmee één van de relevante aspecten aan voornoemd uitgangspunt komen te ontvallen en betekent dit voor de met u gemaakte afspraken dat niet — gelijk u in uw schrijven van 24 maart jl. lijkt te doen — kan en mag worden verondersteld dat aan u 3000 ㎡ grond voor een grondprijs van ƒ 440, excl. BTW, per ㎡ zal worden verkocht en geleverd met de bevoegdheid daarop een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 ㎡ c.q. ruim 4300 ㎡ te realiseren.

(…)

De grond wordt JPO thans op korte termijn aangeboden en kan door JPO worden verworven. De aanpassing van de op de bouwlocatie rustende bestemming zodanig dat daarop ook kantoorruimte kan worden gerealiseerd behoeft (nadere) aandacht van de gemeente Arnhem. Immers laat het vigerende bestemmingsplan realisatie van kantoorruimte niet toe. Dit laatste aspect heeft JPO bij herhaling onder uw aandacht gebracht alsook heeft JPO daarbij mededeling gedaan van de inspanningen om de gemeente Arnhem te bewegen tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In uw schrijven van 24 maart jl. spreekt u van vertraging, welke per saldo heeft geresulteerd in een verhoging voor de totale kosten. Daarbij tekent u aan niet bereid te zijn die verhoging te dragen. U miskent echter dat die verhoging van kosten, voor zover daarvan al sprake is, niet te wijten is aan handelen c.q. nalaten van JPO. JPO is met de gemeente Arnhem in een situatie geraakt, waarin de gemeente Arnhem lang op zich heeft laten wachten doch dat kan uw belangen als zodanig niet hebben geschaad. Immers ook in het geval u de grond al eerder zou hebben verworven, zou u daarop nog geen kantoorruimte hebben kunnen realiseren gelet op het feit dat het vigerende bestemmingsplan realisatie van kantoorruimte niet toelaat. Er is dan ook geen sprake van een situatie waarin u JPO enig verwijt kunt maken respectievelijk enig bedrag in mindering kunt brengen op het met JPO overeengekomen honorarium.

Voor JPO is evenmin acceptabel dat u meent het overeengekomen honorarium eenzijdig te kunnen verminderen tot een bedrag van ƒ 75 000 en daaraan te koppelen de door u in het schrijven van 24 maart jl. verwoorde eis inzake de verstrekking van de bouwvergunning. Gelijk al eerder is opgemerkt, bent u door JPO van meet af aan geïnformeerd over het feit dat het huidige bestemmingsplan de realisatie van kantoorruimte op de bouwlocatie niet toestaat en dat voor de wijziging c.q. aanpassing van het bestemmingsplan medewerking van de gemeente Arnhem vereist is. Ten overvloede zij ook nog eens verwezen naar het geen terzake is opgemerkt in het schrijven van 20 maart jl. Tegen die achtergrond bezien is het niet reëel om van JPO te verlangen dat zij de door u geformuleerde garantie verstrekt. U bent immers bekend met het feit dat een aan de gemeente Arnhem voor te leggen bouwplan (nog) niet in overeenstemming is met de op de bouwlocatie rustende bestemming en dat terzake aanpassing c.q. wijziging, te initiëren door de gemeente Arnhem, vereist is. Ook op deze plaats zij nogmaals opgemerkt dat JPO zich tot het uiterste heeft ingespannen de gemeente Arnhem te bewegen tot aanpassing van de bestemming in voor u positieve zin. Die inspanningen gaan ook hun vruchten afwerpen, daar waar de gemeente Arnhem de bereidheid toont te komen tot aanpassing c.q. wijziging van het bestemmingsplan. Het is juist op instigatie van JPO dat de architect Van Ede zijn contacten bij de gemeente Arnhem heeft aangewend om de bestemmingsplan aanpassing/wijziging zo soepel en spoedig mogelijk te laten verlopen. Dit alles in belang van beider partijen.

CBB heeft nog diezelfde dag schriftelijk geantwoord samenwerking met JPO niet langer op prijs te stellen. Deze brief bevat onder meer de volgende passages:

Ik heb uw faxbrief van 31 maart 2000 in goede orde ontvangen. Ik zal een en ander niet inhoudelijk behandelen maar mij beperken tot hetgeen relevant is voor mijn verzoek van 24 maart jl. Terzake behoud ik mij alle rechten voor.

Ik moet constateren dat er helaas geen basis is om tot overeenstemming te komen. Ik acht het niet zinvol overleg te plegen over ‘de te verwachten grondaanbieding’. Het CBB is nu een jaar en een maand met JPO in gesprek over de locatie en per saldo heeft u, voor zover ons bekend, nog geen concreet resultaat. U weet vanaf de eerste dag dat het voor onze bedrijfsactiviteiten van belang is dat er op korte termijn ruimte beschikbaar komt. Het heeft dan ook geen zin nog langer af te wachten.

Ik zal de gemeente maandag 3 april 2000 informeren over het feit dat het CBB en JPO geen overeenstemming hebben en wij het niet langer op prijs stellen met JPO een dergelijke ontwikkeling te realiseren.

CBB heeft op 3 april 2000 de gemeente Arnhem in deze zin bericht (met afschrift aan JPO). JPO heeft op 5 april 2000 schriftelijk tegen deze stellingname van CBB geprotesteerd.

Op 5 april 2000 heeft CBB een aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente Arnhem ingediend. De gemeenteraad van Arnhem heeft op 11 april 2000 voor het bewuste gebied een voorbereidingsbesluit ex artikel 21 Wet Ruimtelijke Ordening genomen. De bouwvergunning is — op basis van het oude bestemmingsplan — op 4 juli 2000 aan CBB verleend.

De brief van de gemeente Arnhem aan JPO van 28 april 2000 houdt onder meer in:

Vanaf voorjaar 1999 is de gemeente inderdaad met u in gesprek over de kantoorontwikkeling aan de Leidenweg-Burg. Matsersingel. (…) In de primaire gesprekken is echter nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de nog op te lossen bestemmingsplanproblematiek en het onverbiddelijke voorbehoud van bestuurlijke instemming met de bestemmingsplan‑ en grondtransactie aspecten.

(…) Het concept [van 11 oktober 1999] werd gevolgd door een overleg op 22 oktober 1999. In genoemd overleg werd de verwachte toezending van een definitief en geconcretiseerd uitgewerkt voorstel inderdaad uitgesproken. (…) Door de bestemmingsplanontwikkelingen liet de aangepaste aanbieding op zich wachten.

(…) U geeft in uw brief aan dat het CBB niet vrij staat om de relatie met JPO eenzijdig te verbreken. CBB heeft in voornoemd gesprek echter aangegeven dat van een contractuele binding met u geen sprake is. Deze tegenstrijdigheid wekt uiteraard bevreemding bij de gemeente. Zoals bekend is in mijn brief van 6 september 1999 uitdrukkelijk als voorwaarde voor de transactie gesteld dat de met u te realiseren kantoorontwikkeling aan de Burg. Matsersingel in elk geval als huisvesting moest dienen voor CBB. In de gegeven situatie wenst het gemeentebestuur terzake dan ook duidelijkheid.

Gaarne ontvang ik van u daarom het bewijs van uw bewering ten aanzien van de gebondenheid van CBB, dit om de voorwaarde voor de grondtransactie te kunnen effectueren.

Totdat hierover duidelijkheid bestaat, heeft het gemeentebestuur mij opgedragen het versturen van de grondaanbieding, die mede die voorwaarde impliceert, op te houden.

Bij aangetekende brief van 9 juni 2000 heeft de gemeente JPO verzocht binnen uiterlijk acht dagen bewijs te leveren van gebondenheid van CBB aan JPO, en aangekondigd dat indien JPO dat bewijs binnen die termijn niet zou leveren, de gemeente zich vrij zou achten naar eigen goeddunken over de grond te beschikken.

Op 11 juli 2000 heeft JPO conservatoir beslag tot levering gelegd onder de gemeente Arnhem op het bewuste perceel grond.

De gemeente heeft op grond van een besluit van burgemeester en wethouders van 30 januari 2001 een gedeelte groot 3.115 ㎡ van het perceel aan een door CBB aangewezen onroerendgoedvennootschap verkocht. Nadat de gemeente in kort geding opheffing van het conservatoir beslag had gevorderd en verkregen bij vonnis van de president van de rechtbank te Arnhem van 29 maart 2001, is deze grond geleverd.

n dit geding vordert CBB van JPO primair schadevergoeding uit onrechtmatige daad, erin bestaande dat JPO CBB langdurig heeft laten wachten op onderhandelingen met de gemeente die, naar achteraf bleek, op voorhand gedoemd waren tot problemen te leiden. JPO heeft vanaf het begin CBB in gesprekken voorgehouden dat JPO het eerste recht op koop had van de grond op de bewuste locatie, hetgeen een onjuiste voorstelling van zaken is geweest, zo stelt CBB. Ook heeft JPO volgens CBB ten onrechte CBB in de waan gebracht dat het vigerende bestemmingsplan realisering van kantoorruimte ter plaatse niet toeliet, en dat de vertraging in de grondaankoop werd veroorzaakt door een vertraging in de op handen zijnde wijziging van het bestemmingsplan. Dit terwijl het bouwen van een kantoor als door CBB gewenst op de desbetreffende locatie altijd mogelijk is geweest, aldus CBB. De werkelijke reden voor de vertraging was een discussie tussen JPO en de gemeente Arnhem over de te betalen grondprijs, hetgeen JPO echter lange tijd voor CBB heeft verzwegen.

De door CBB als gevolg van deze handelwijze gevorderde schade bestaat uit de meerprijs die CBB uiteindelijk voor de grond heeft moeten betalen als gevolg van de inmiddels gestegen grondprijs, de meerkosten verbonden aan de bouw als gevolg van inmiddels gestegen bouwkosten en winstderving doordat CBB haar activiteiten eerst op een later moment heeft kunnen uitbreiden.

Subsidiair* [1] , voor het geval de rechtbank zou oordelen dat tussen partijen een overeenkomst bestaat, baseert CBB zich op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst, nu JPO noch per 1 september 1999, noch per 1 oktober 1999 de grond heeft geleverd en zelfs zes maanden later nog niet.

In reconventie vordert JPO primair een verklaring voor recht dat tussen partijen een overeenkomst bestaat met als inhoud die van de conceptcontracten d.d. 5 augustus 1999 en 7 september 1999 en vordert JPO nakoming van die overeenkomst. Subsidiair* [2] vordert JPO een verklaring voor recht dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken terwijl bij JPO de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt, en veroordeling van CBB tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Bij vonnis van 14 februari 2002 heeft de rechtbank Arnhem in conventie de vorderingen van CBB afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank de subsidiaire vorderingen van JPO toegewezen en voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken en CBB veroordeeld tot vergoeding van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Tegen het vonnis van de rechtbank heeft CBB hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem. Tevens heeft CBB een voorlopig getuigenverhoor verzocht bij dat gerechtshof. Dit verhoor is toegestaan en gehouden* [3] .

Nadat het voorlopig getuigenverhoor was gehouden, heeft CBB van grieven gediend. Met haar grieven legde CBB het geschil zowel in conventie als in reconventie in volle omvang aan het gerechtshof te Arnhem voor. JPO heeft de grieven van CBB bestreden.

Bij arrest van 24 februari 2004 heeft het gerechtshof te Arnhem het vonnis van de rechtbank Arnhem van 14 februari 2002 bekrachtigd voorzover in conventie gewezen en vernietigd voorzover in reconventie gewezen en, in zoverre opnieuw recht doend, voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken en CBB veroordeeld tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De motivering van het arrest komt hierna, bij de bespreking van het daartegen gerichte cassatiemiddel, aan de orde.

Tegen het arrest van het hof heeft CBB beroep in cassatie ingesteld. CBB komt in cassatie uitsluitend op tegen het arrest van het hof voorzover dit betrekking heeft op de reconventionele vordering van JPO tot schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen. De vordering tot schadevergoeding van CBB (in conventie) is derhalve in cassatie niet meer aan de orde.

JPO is in cassatie niet verschenen. CBB heeft haar stellingen schriftelijk doen toelichten.

Bespreking van het cassatiemiddel

Voorafgaand aan de behandeling van het cassatiemiddel maak ik enige algemene opmerkingen over het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen en over de omvang van de schadevergoedingsplicht die daarbij aan de orde kan komen.* [4] Onderhandelingen over een te sluiten overeenkomst kunnen in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken van die onderhandelingen in strijd met de goede trouw, of, in termen van het huidige Burgerlijk Wetboek, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. In die situatie kan er ook plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van het positief contractsbelang. Zie HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723 m.nt. CJHB (Plas/Valburg). Ook als partijen anders dan door onderhandelingen betrokken zijn bij het voorbereiden van een tussen hen te sluiten overeenkomst* [5] , zal in het algemeen dezelfde maatstaf voor toepassing in aanmerking komen als in geval van afgebroken contractsonderhandelingen bij de beoordeling van de vraag of het afbreken tegenover de wederpartij onaanvaardbaar is (HR 31 mei 1991, NJ 1991, 647 m.nt. PvS (Vogelaar/Skil) en HR 24 maart 1995, NJ 1997, 569 m.nt. CJHB (Beliën/Brabant)). Een belangrijke factor bij deze beoordeling is of de wederpartij van de afbrekende partij erop mocht vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren (Plas/Valburg; HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 m.nt. CJHB (VSH/Shell); Vogelaar/Skil). Maar ook andere omstandigheden kunnen het beëindigen van onderhandelingen onaanvaardbaar doen zijn (VSH/Shell). Het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst behoeft ook niet steeds tot de slotsom te leiden dat het afbreken onaanvaardbaar is; andere relevante factoren zijn de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en de gerechtvaardigde belangen van deze partij, waarbij ook van belang kan zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan (HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481 m.nt. HJS (De Ruijterij/MBO)). Voorts kan het zo zijn dat op enig moment tijdens de precontractuele fase bij de wederpartij bestaand gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst ten tijde van het afbreken niet langer aanwezig is. Wanneer onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet is voor wat betreft het ‘totstandkomingsvertrouwen’ doorslaggevend hoe daarover ten slotte, op het moment van afbreken van de onderhandelingen, moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 65 (ABB/Staat)).

Met schadevergoeding ten belope van het ‘positief contractsbelang’ wordt bedoeld dat de afbrekende partij de wederpartij in de situatie dient te brengen alsof het contract waarover partijen onderhandelden wel tot stand was gekomen. Voor toewijsbaarheid van een hierop gerichte vordering is mede vereist dat aannemelijk is dat enige overeenkomst van het type waarover partijen onderhandelden, tot stand zou zijn gekomen indien de onderhandelingen waren voortgezet (VSH/Shell). De Hoge Raad heeft in het arrest Plas/Valburg naast de mogelijkheid van een verplichting tot vergoeding van het positieve contractsbelang* [6] ook de mogelijkheid genoemd van een verplichting tot vergoeding van (slechts) de door de wederpartij in het kader van de onderhandelingen gemaakte kosten. Laatstgenoemde vergoedingsplicht zou zelfs kunnen bestaan

als de onderhandelingen nog niet in een zodanig stadium zouden zijn geraakt dat de gemeente te goeder trouw die onderhandelingen niet meer had mogen afbreken, maar reeds wel in een stadium dat zulk afbreken haar in de gegeven omstandigheden niet meer zou hebben vrijgestaan zonder de door Plas gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk voor haar rekening te nemen.

Toewijzing van schadevergoeding ten belope van het positieve contractsbelang komt in de praktijk zelden voor* [7] . Bollen* [8] wijst er voorts op dat de Hoge Raad slechts één keer een arrest van een hof in stand heeft gelaten waarin vergoeding van het positief contractsbelang werd toegekend (HR 9 augustus 2002, zaaknr. C00/340HR, JOL 2002, 436). De onderhavige zaak vormt één van die zeldzame voorbeelden van toekenning van het positieve contractsbelang, hoewel het hof dit noch in het dictum, noch in de overige overwegingen van het bestreden arrest uitdrukkelijk zegt. Het moge evenwel blijken uit het navolgende.

JPO heeft zich (subsidiair ten opzichte van haar primaire standpunt dat een overeenkomst tot stand was gekomen) op het standpunt gesteld dat partijen zich bevonden in een fase waarin CBB zich niet meer eenzijdig kon terugtrekken uit de onderhandelingen, een fase waarin bij haar, JPO, de gerechtvaardigde verwachting bestond dat een definitieve overeenkomst met CBB tot stand zou komen. JPO betoogde hiermee dat CBB verplicht was tot vergoeding van het positieve contractsbelang aan de zijde van JPO. Zie de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie, nr. 36. Zie voor een nadere beschrijving van haar positieve contractsbelang de pleitnota zijdens JPO in eerste aanleg, nrs. 17 en 18.

De rechtbank heeft met betrekking tot de reconventionele vordering van JPO, voorzover hier relevant, overwogen:

De volgende vraag is of tussen CBB en JPO in maart 2000 de onderhandelingen zover waren gevorderd dat CBB zich niet langer kon terugtrekken zonder tegenover JPO schadeplichtig te worden. Dit is niet alleen afhankelijk van de vraag of bij JPO door CBB het gerechtvaardigd vertrouwen is opgewekt dat een overeenkomst tot stand zou komen, maar hangt ook af van de omstandigheden van het geval.

(…)

De rechtbank is van oordeel dat het in dit stadium CBB niet vrijstond de relatie met JPO te beëindigen zoals zij heeft gedaan. CBB heeft er met name onvoldoende rekening mee gehouden dat ook JPO een eigen belang had bij de gezamenlijke ontwikkeling van de locatie, waarbij zij van CBB afhankelijk was, aangezien de gemeente al op 6 september 1999 de vestiging van CBB op de locatie als voorwaarde voor verkoop van de grond had gesteld. Door buiten JPO om contact te zoeken met de gemeente en vervolgens aan de gemeente te berichten dat er geen overeenstemming was tussen haar en JPO heeft CBB de onderhandelingspositie van JPO ten opzichte van de gemeente ernstig verzwakt. CBB heeft daarbij onvoldoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van JPO. JPO is er daarna niet in geslaagd met de gemeente tot een overeenkomst te komen; zij heeft het perceel grond niet kunnen verwerven en heeft daardoor geen kantoor op die locatie kunnen ontwikkelen. Het is evident dat zij daardoor schade lijdt.

Dit alles brengt mee dat de subsidiaire vordering van JPO toewijsbaar is. (…)

Blijkens de geciteerde overwegingen, met name de omschrijving van de door JPO geleden schade, mede bezien tegen de achtergrond van de stellingen van JPO zoals zojuist weergegeven, was de rechtbank van oordeel dat CBB jegens JPO schadeplichtig is ter zake van het positieve contractsbelang. In het dictum heeft de rechtbank vervolgens, conform de reconventionele eis, CBB veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Ook het hof heeft in zijn bestreden arrest het oog gehad op schadevergoeding ten belope van het positieve contractsbelang, zie ’s hofs r.o. 4.10 en 4.12, luidende:

4.10

Uit hetgeen is overwogen, volgt dat het hof — met de rechtbank — het afbreken van de onderhandelingen door CBB als onrechtmatig beoordeelt. In zoverre faalt grief VIII. In het verwijt van CBB aan JPO dat JPO niet adequaat op de brief van CBB van 20 maart 2000 heeft gereageerd, ligt — naar het hof begrijpt — echter tevens besloten dat CBB aan JPO tegenwerpt dat zij de escalatie zoals die eind maart 2000 tussen partijen is opgetreden, mede heeft veroorzaakt, wat neerkomt op een beroep op eigen schuld aan de zijde van JPO. Dit beroep op eigen schuld slaagt. De inadequate reactie van JPO op de brief van CBB van 20 maart 2000 is een aan JPO toe te rekenen omstandigheid, die bij heeft gedragen aan de escalatie in de verhoudingen tussen partijen en daarmee de door JPO geleden schade mede heeft veroorzaakt. Het hof stelt de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden hebben bijgedragen, op 1:1, zodat de helft van de door JPO geleden schade voor haar rekening moet blijven. In zoverre slaagt grief VIII.

4.11

(…)

4.12

Het hof volgt blijkens deze overwegingen het oordeel van de rechtbank, en wijkt daar slechts in zoverre vanaf dat het hof wegens eigen schuld van JPO de omvang van de schadevergoedingsplicht beperkt tot 50%.

Bespreking van het cassatiemiddel

Het middel bevat onder a. een aantal algemene klachten, die onder b. en c. nader worden uitgewerkt en toegelicht. Onder d. bevat het middel nog enkele aparte klachten.

De klachten onder a. zijn gericht tegen ’s hofs r.o. 4.7 tot en met 4.10, die als volgt luiden (waarbij r.o. 4.10, ook reeds hiervóór geciteerd onder 10, ter wille van de overzichtelijkheid nogmaals wordt geciteerd):

4.7

Dat JPO op de brief van CBB van 20 maart niet adequaat heeft gereageerd, betekent niet zonder meer dat het aan CBB vrijstond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen met JPO af te breken. Gelet op de concrete omschrijving van de voorwaarden van de volgens de brief van JPO te verwachten grondaanbieding, had CBB rekening moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was. Daarom had CBB haar verzoek om duidelijkheid wat betreft de termijn waarop het perceel Burg. Matsersingel zou kunnen worden geleverd, moeten herhalen of meer geduld moeten betrachten. Dat heeft CBB niet gedaan, maar zij heeft de onderhandelingen met JPO op 31 maart 2000 afgebroken.

4.8

4.9

Met een beroep op met name de getuigenverklaringen van onder meer Van der Wagen en Joosten, heeft CBB zich met grief VI op het standpunt gesteld dat eind maart 2000 niet op korte termijn een grondaanbieding viel te verwachten, in verband met een tussen de gemeente en JPO ontstane ‘ernstige vertrouwenscrisis’. Uit de verklaring van Van der Wagen blijkt echter dat deze op 24 maart 2000 wel degelijk aan JPO een grondaanbieding in het vooruitzicht had gesteld, zij het ook dat hij — kennelijk in verband met wat CBB als een vertrouwenscrisis aanduidt — niet verwachtte dat hij die aanbieding ‘met een handtekening erop’ terug zou krijgen. Deze verwachting van de getuige is niet van belang, omdat zij niet wegneemt dat JPO, na overleg met CBB, de grondaanbieding wel zou hebben kunnen accepteren. Grief VI faalt derhalve.

4.10

Uit hetgeen is overwogen, volgt dat het hof — met de rechtbank — het afbreken van de onderhandelingen door CBB als onrechtmatig beoordeelt. In zoverre faalt grief VIII. In het verwijt van CBB aan JPO dat JPO niet adequaat op de brief van CBB van 20 maart 2000 heeft gereageerd, ligt — naar het hof begrijpt — echter tevens besloten dat CBB aan JPO tegenwerpt dat zij de escalatie zoals die eind maart 2000 tussen partijen is opgetreden, mede heeft veroorzaakt, wat neerkomt op een beroep op eigen schuld aan de zijde van JPO. Dit beroep op eigen schuld slaagt. De inadequate reactie van JPO op de brief van CBB van 20 maart 2000 is een aan JPO toe te rekenen omstandigheid, die bij heeft gedragen aan de escalatie in de verhoudingen tussen partijen en daarmee de door JPO geleden schade mede heeft veroorzaakt. Het hof stelt de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden hebben bijgedragen, op 1:1, zodat de helft van de door JPO geleden schade voor haar rekening moet blijven. In zoverre slaagt grief VIII.

De algemene klacht van het middel luidt dat deze overwegingen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting en/of onbegrijpelijk dan wel ontoereikend gemotiveerd zijn, omdat het hof — kort gezegd — de hiervóór onder 8 weergegeven regels en maatstaven zou hebben miskend. Het middel gaat er kennelijk en m.i. terecht (zie nr. 10 hiervóór) vanuit dat het hof CBB heeft veroordeeld tot vergoeding van het positieve contractsbelang, nader op te maken bij staat.* [9] Het hof heeft, aldus de klacht, niet (kenbaar), laat staan toereikend, gemotiveerd dat bij JPO door CBB gewekt gerechtvaardigd vertrouwen bestond in de totstandkoming van de overeenkomst tot (door)verkoop aan CBB van het — door JPO van de gemeente te verwerven — perceel. Ook heeft het hof geen andere in JPO’s sfeer liggende omstandigheden vastgesteld op grond waarvan afbreking van de contractsonderhandelingen door CBB in dit geval onaanvaardbaar was, zo wordt betoogd. Voorts wordt geklaagd dat het hof niet heeft gemotiveerd waarom CBB (ten minste) het zogenaamde negatieve contractsbelang aan JPO zou moeten vergoeden, over de aard en omvang waarvan het hof bovendien niets heeft overwogen. Ten slotte wordt geklaagd dat het hof het beroep van CBB op in de loop van de overeenkomst opgekomen onvoorziene omstandigheden en/of op haar de afbreking (anderszins) rechtvaardigende belangen op onjuiste, althans ontoereikend gemotiveerde wijze heeft afgedaan.

Op zichzelf is juist dat het hof niet met zoveel woorden heeft overwogen dat JPO op het moment van het afbreken van de onderhandelingen gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een samenwerkingsovereenkomst tussen haarzelf en CBB. Zoals hiervóór (nr. 8) uiteengezet, kunnen echter ook andere omstandigheden meebrengen dat een partij niet meer mag terugtreden uit onderhandelingen. Tevens is op zichzelf juist dat het hof niet met zoveel woorden overweegt dat het afbreken van de onderhandelingen in de gegeven omstandigheden naar (maatstaven van redelijkheid en billijkheid) onaanvaardbaar was. Uit de overwegingen van het arrest, bezien tegen de achtergrond van de uitvoerige gedingstukken, blijkt m.i. voldoende duidelijk dat en waarom het hof het afbreken op het moment waarop en in de omstandigheden waarin dat plaatsvond, als onrechtmatig (en dus onaanvaardbaar) heeft beoordeeld. M.i. houdt de door het hof gevolgde gedachtegang in dat JPO, ongeacht of zij erop mocht vertrouwen dat het tussen partijen daadwerkelijk tot de beoogde grondtransactie en kantoorontwikkeling zou komen, in de fase waarin partijen zich eind maart 2000 bevonden in elk geval erop mocht vertrouwen dat CBB de definitieve grondaanbieding van de gemeente Arnhem, welke op zeer korte termijn zou worden gedaan, en het daarop te baseren aanbod van JPO tot doorverkoop van een gedeelte van de grond aan CBB, zou afwachten. CBB had immers zelf herhaaldelijk te kennen geven dat de grondaanbieding door de gemeente voor haar een belangrijke stap in het gehele proces vormde* [10] . Naar het kennelijke oordeel van het hof had CBB door reeds maandenlang uitvoering te geven aan de samenwerking zonder dat concrete aanwijzingen bestonden dat de grondaanbieding aanstaande was, bij JPO het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij niet, juist op het moment dat JPO gemotiveerd kon aangeven dat de grondaanbieding op zeer korte termijn zou worden gedaan, zou terugtreden uit de ‘onderhandelingen’. Door hetzij haar verzoek om duidelijkheid betreffende de termijn waarop het perceel zou kunnen worden geleverd te herhalen, hetzij meer geduld te betrachten (r.o. 4.7), had CBB aan JPO nog een kans moeten geven, zo parafraseer ik het hof. Daarbij heeft het hof kennelijk evenals de rechtbank (vonnis r.o. 13 en r.o. 14) mede in aanmerking genomen:

—

dat CBB en JPO vanaf september 1999 niet meer met elkaar hebben onderhandeld om tot een overeenkomst te komen, maar veeleer bezig zijn geweest te handelen in de geest van de concepten van 5 augustus 1999 en 7 september 1999 en met de intenties die daarin zijn neergelegd, ondanks het feit dat de in die concepten genoemde data waren verstreken zonder dat de verkoop van de grond tot stand was gekomen;

—

dat JPO nadien met de gemeente verder heeft onderhandeld over de verkoop van de grond;

—

dat CBB in december 1999 architect Van Ede heeft ingeschakeld om een bouwplan te maken;

—

dat een aantal bouwvergaderingen heeft plaatsgevonden waarbij in beginsel CBB en JPO aanwezig waren;

—

dat (naar CBB wist) JPO, afgezien van het aan een overeenkomst met CBB te verdienen honorarium, een eigen belang had bij de gezamenlijke ontwikkeling van de locatie, waarbij JPO van CBB afhankelijk was, aangezien de gemeente de vestiging van CBB op de locatie als voorwaarde voor verkoop van de grond had gesteld.

Uit het voorgaande moge blijken dat ’s hofs oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, terwijl dit oordeel in het licht van de gedingstukken evenmin onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is. Naar aanleiding van de nadere uitwerking en toelichting onder b.1 e.v. merk ik nog op dat het hof niet expliciet in zijn overwegingen behoefde te betrekken dat noch in de relatie JPO-gemeente, noch in de relatie JPO-CBB reeds op alle punten overeenstemming was bereikt, met name niet over de hantering van de ‘1:1 norm’. In ’s hofs oordeel ligt besloten dat CBB aan JPO de kans had moeten geven op deze punten water bij de wijn te doen, zowel in de richting van de gemeente als in de richting van CBB.

De klacht dat het hof niet heeft gemotiveerd waarom CBB aan JPO het negatieve contractsbelang dient te vergoeden, mist feitelijke grondslag, nu het hof m.i. is uitgegaan van schadevergoeding ter zake van het positief contractsbelang (zie hiervóór nrs. 9 en 10).

De klacht dat het hof het beroep van CBB op in de loop van de overeenkomst opgekomen onvoorziene omstandigheden en/of op haar de afbreking (anderszins) rechtvaardigende belangen op onjuiste, althans ontoereikend gemotiveerde wijze heeft afgedaan wordt nader toegelicht en uitgewerkt onder c van het middel.

Onder c.1 klaagt het middel dat het hof niet althans onvoldoende heeft verdisconteerd dat CBB — behalve in haar brief van 24 maart 2000 — ook al in de bouwvergaderingen van 24 februari en 23 maart en tevens in haar brieven d.d. 15, 20 en 22 maart 2000 op ondubbelzinnige wijze aan JPO te kennen had gegeven het wachten, na een jaar zonder concrete vooruitgang, beu te zijn; het bij brief van 24 maart 2000 aan JPO gedane verzoek om duidelijkheid vóór 1 april betrof dus weer c.q. reeds een herhaling van die eerdere mondeling en schriftelijk gedane verzoeken.

Deze klacht faalt m.i. omdat ’s hofs overwegingen er geen blijk van geven dat het hof dit heeft miskend en het hof niet gehouden was elke omstandigheid van het geval afzonderlijk te vermelden. Het hof heeft aan de genoemde uitlatingen van CBB jegens JPO kennelijk en niet onbegrijpelijk onvoldoende gewicht toegekend tegenover het lange daaraan voorafgegane traject van samenwerking en voorbereiding.

Onder c.2 wordt geklaagd dat het hof ten onrechte niet heeft gerespondeerd op de essentiële stellingen van CBB

dat het afbreken van de onderhandelingen door CBB vooral werd gerechtvaardigd door een aan JPO te wijten vertrouwensbreuk;

dat deze vertrouwensbreuk ontstond doordat CBB van een derde (de architect Van Ede) moest vernemen dat JPO uitsluitend in haar eigen belang met de gemeente was gaan dooronderhandelen over méér realiseerbare BVO voor dezelfde ㎡ prijs;

iii

dat JPO CBB van dit tot vertraging leidende probleem niet op de hoogte heeft gesteld, terwijl CBB bovendien (na inzage van het gemeentedossier) bekend werd met het feit dat JPO haar onjuist en/of onvolledig had geïnformeerd door haar geen kopieën toe te zenden van JPO’s brief d.d. 15 september 1999 aan de gemeente en van de conceptkoopovereenkomst van de gemeente d.d 11 oktober 1999;

dat JPO bovendien in maart 2000 (onder meer tijdens de bouwvergadering van 23 maart 2000) — contrair aan de werkelijke opstelling van de gemeente — bleef volhouden dat de Gemeente een voor partijen aanvaardbare aanbieding zou doen (zonder 1:1 norm);

dat JPO daarenboven onjuiste en/of onvolledige informatie aan CBB heeft verstrekt over het (beweerdelijk) niet realiseerbaar zijn van CBB’s kantoorplan onder het vigerende bestemmingsplan, zodat daarom so wie so eerst de aanpassing c.q. wijziging daarvan zou moeten worden afgewacht.

De stellingen onder (ii) en (iii) heeft het hof behandeld in r.o. 4.20 en 4.21. Het hof heeft daar overwogen dat het JPO vrijstond met de gemeente nader te onderhandelen over met name het maximum bruto vloeroppervlak, nu het van de aanvang bij beide partijen bekend was dat het de bedoeling was dat behalve CBB ook een andere partij ter plaatse van het perceel Burg. Matsersingel zou worden gevestigd. Voorts heeft het hof overwogen dat CBB niet (gemotiveerd) heeft gesteld dat zij als gevolg van het niet of onvoldoende informeren over het verloop van de besprekingen met de gemeente schade heeft geleden. In deze overwegingen, hoewel betrekking hebbend op de vordering tot schadevergoeding van CBB in conventie, ligt besloten dat het hof het beweerdelijke niet of onvoldoende informeren evenmin een voldoende rechtvaardiging achtte voor het afbreken van de onderhandelingen door CBB.

De stelling onder (iv) heeft het hof niet met zoveel woorden behandeld. Het hof was echter ook niet gehouden iedere stelling afzonderlijk te bespreken. Met name in ’s hofs r.o. 4.9 (hiervóór geciteerd) ligt een verwerping van (ook) deze stelling besloten.

De stelling onder (v) heeft het hof wel behandeld, zij het wederom in het kader van de vordering tot schadevergoeding van CBB in conventie. Het hof heeft de stelling verworpen in r.o. 4.23 t/m 4.25. In deze overwegingen oordeelt het hof dat geen sprake is van onrechtmatig of verwijtbaar handelen van JPO inzake de bestemmingsplanproblematiek. Deze overwegingen, die in cassatie niet worden bestreden, maken ook voor wat betreft de reconventionele vordering wegens afgebroken onderhandelingen duidelijk dat het hof het terzake aan JPO gemaakte verwijt ongegrond achtte, en dat dit derhalve geen rechtvaardiging voor het afbreken van de onderhandelingen kon opleveren.

Gelet op het voorgaande behoefde het hof op de stelling onder (i) dat het afbreken van de onderhandelingen vooral werd gerechtvaardigd door een aan JPO te wijten vertrouwensbreuk, niet afzonderlijk in te gaan; uit ’s hofs arrest wordt voldoende duidelijk dat en waarom het hof van oordeel was dat een eventuele vertrouwensbreuk tussen partijen niet aan JPO te wijten was.

De klachten onder c.3 voegen m.i. geen wezenlijk nieuwe elementen toe maar vormen goeddeels een herhaling van de eerdere klachten (met name die onder a en b). De klacht dat het hof het spoedbelang van CBB niet of onvoldoende zou hebben meegewogen faalt, omdat het hof niet gehouden was dit belang expliciet te vermelden en er geen blijk van geeft dit belang niet te hebben meegewogen. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft het hof hierbij echter ook in aanmerking genomen dat CBB, ondanks de bij haar bestaande grote haast om met het nieuwbouwproject te starten, toch meer dan een jaar heeft gewacht waarbij het proces soms verschillende maanden achtereen stillag, om vervolgens in een tijdsbestek van ca. een maand de zaak op de spits te drijven en de samenwerking te beëindigen, juist op een moment dat concrete aanwijzingen bestonden dat er spoedig schot in de zaak zou komen.

Onder d.1 klaagt het middel over de passering van het bewijsaanbod van CBB (akte d.d. 14 oktober 2003 en pleitnota in appel nr. 24). Het hof heeft met betrekking tot de bewijsaanbiedingen van beide partijen overwogen:

4.28 Partijen hebben elk slechts in algemene zin bewijs aangeboden. Mede in verband met de omstandigheid dat reeds een voorlopig getuigenverhoor heeft plaatsgevonden, konden zij met een dergelijk ongespecificeerd bewijsaanbod niet volstaan. Het hof gaat aan beide bewijsaanbiedingen dan ook voorbij.

De klacht luidt dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, aan het bewijsaanbod van CBB, voorzover dit werd gedaan in het kader van de reconventionele vordering van JPO, de eis heeft gesteld dat dit diende te worden gespecificeerd, nu het hier om tegenbewijs ging.

De klacht faalt naar mijn mening, nu het oordeel van het hof geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Op de regel dat een aanbod tot het leveren van tegenbewijs niet behoeft te worden gespecificeerd, zijn uitzonderingen mogelijk, zoals blijkt uit HR 12 september 2003, RvdW 2003, 144(NJ 2005, 268; red.). Vgl. ook HR 24 maart 2000, NJ 2000, 342. Uit deze arresten in onderling verband bezien volgt m.i. dat het feit dat in een procedure reeds een voorlopig getuigenverhoor heeft plaatsgevonden kan meebrengen dat van een partij die vervolgens een bewijsaanbod doet met de bedoeling (aanvullend) tegenbewijs te leveren, mag worden verwacht dat zij dit bewijsaanbod nader toelicht, bijvoorbeeld door te specificeren dat en waarom zij (bepaalde) getuigen (opnieuw) wil doen horen. Hierbij wijs ik erop dat, anders dan in de zaak die leidde tot laatstgenoemd arrest, uit de gedingstukken niet blijkt (en CBB ook niet heeft aangevoerd) dat CBB sinds het voorlopig getuigenverhoor nieuwe gegevens te berde heeft gebracht, die aanleiding konden zijn voor nadere vragen.

Onder d.2 wordt geklaagd dat het hof niet de vaststelling van de schadevergoeding aan de rechter in de schadestaatprocedure had mogen overlaten zonder eerst zelf te beslissen of die schadevergoeding zou moeten worden bepaald op basis van het positieve dan wel het negatieve contractsbelang. Zoals hierboven (nr. 10) uiteengezet, volgt uit ’s hofs arrest voldoende duidelijk dat het hof CBB heeft veroordeeld tot vergoeding van (50% van) het positieve contractsbelang. De klacht mist daarom m.i. feitelijke grondslag. Ik merk hierbij nog op dat het hof de vraag of voldoende aannemelijk is dat een overeenkomst van het beoogde type tot stand zou zijn gekomen indien partijen verder hadden onderhandeld, kennelijk impliciet bevestigend heeft beantwoord.

Onder d.3 is, ten slotte, een voortbouwende klacht opgenomen die het lot van de hiervoor behandelde klachten moet delen.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 12-08-2005, NJ 2005, 467 CBB/JPO

NJ 2005 , 467

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Hof:

4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Cassatiemiddel:

Inleiding

Klachten

a Algemene klachten

b Omstandigheden aan de zijde van JPO

c Omstandigheden aan de zijde van CBB

d Aanvullende klachten bij de onderdelen a, b en c

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

2 Het geding in cassatie

3 Beoordeling van het middel

4 Beslissing

Conclusie

Feiten en procesverloop

Bespreking van het cassatiemiddel

Bespreking van het cassatiemiddel

Conclusie