NJ 2004 , 127

HOGE RAAD

14 juni 2002, nr. C01/277HR

(Mrs. P. Neleman, A.E.M. van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst; A-G Spier; m.nt. WMK)

RvdW 2002, 104

JOL 2002, 349
m.nt. WMK
JOL 2002, 349

Regeling

BW art. 6:162

Essentie

Aansprakelijkheid gemeente jegens toekomstige bewoners voor verkoop verontreinigde grond met ‘schone grond-verklaring’ en bouwplicht.

Het Hof heeft niet een onjuiste maatstaf aangelegd door in een geval als het onderhavige — waarin het gaat om een gemeente die verontreinigde grond verkoopt met een bouwplicht en aldus jegens haar wederpartij een garantie geeft dat de grond geschikt is voor woningbouw, terwijl zij weet dat die grond in percelen zal worden doorverkocht aan toekomstige bewoners — te oordelen dat deze gemeente jegens de toekomstige bewoners onrechtmatig handelt, en dat daarbij niet ter zake doet of de gemeente al dan niet van de verontreiniging op de hoogte was of moest zijn. Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft de gedachtegang van het Hof dat ook kopers van niet ernstig verontreinigde percelen nadelige gevolgen ondervinden van de omstandigheid dat zich in de onmiddellijke nabijheid wel ernstig verontreinigde percelen bevinden.

Aansprakelijkheid gemeente jegens toekomstige bewoners voor verkoop verontreinigde grond met ‘schone grond-verklaring’ en bouwplicht.

Samenvatting

Begin jaren ’80 heeft de Gemeente een voormalig bedrijfsterrein gekocht. Nadat dit terrein in haar opdracht was gesaneerd en bouwrijp was gemaakt, heeft zij in 1993 een verklaring afgegeven (in de procedure genoemd ‘schone grond-verklaring’), inhoudende dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestaan voor de toekomstige woningbouw op het terrein. De Gemeente heeft de grond vervolgens in 1994 met een bouwplicht verkocht aan aannemers die deze op hun beurt met de daarop gebouwde/nog te bouwen woningen weer hebben verkocht aan particulieren, waaronder Heideveld c.s. Nadat was gebleken dat het voormalige bedrijfsterrein kennelijk onvoldoende was gesaneerd, heeft nader onderzoek uitgewezen dat op een aantal percelen nog steeds sprake was van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming (Wbb). Op het perceel van Heideveld c.s. is slechts een lichte verontreiniging geconstateerd, die niet ernstig is in de zin van de Wbb. In de onderhavige procedure vorderen Heideveld c.s. op grond van onrechtmatige daad schadevergoeding van de gemeente, stellende dat het bekend worden van de bodemvervuiling ertoe heeft geleid dat hun woning in waarde is verminderd. In hoger beroep heeft het Hof kort gezegd geoordeeld dat de gemeente ook jegens kopers als Heideveld c.s. een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd en verstaan dat ter zake van de gestelde schade een deskundigenbericht dient plaats te vinden.

Het Hof heeft bij zijn oordeel in rov. 9 dat het hoe dan ook jegens derden onrechtmatig is verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen, en dat het ontbreken van wetenschap omtrent de verontreiniging hieraan niet in de weg staat en ook niet kan leiden tot niet-toerekenbaarheid van de onrechtmatige gedraging, kennelijk tot uitgangspunt genomen de vaststelling van de Rechtbank dat de Gemeente de grond aan de aannemer heeft verkocht met een bouwplicht, en zich verenigd met de daaraan door de Rechtbank verbonden slotsom dat de Gemeente daarmede de impliciete garantie heeft gegeven dat de grond geschikt was voor woningbouw. Dit uitgangspunt strookt met het standpunt van de Gemeente in hoger beroep, die in haar memorie van antwoord deze vaststelling uitdrukkelijk heeft erkend en de daaraan verbonden slotsom heeft onderschreven. De op dit uitgangspunt gebaseerde gedachtengang van het Hof moet aldus worden verstaan dat het niet nakomen van de uit de garantie voortvloeiende verplichting geen verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen niet alleen jegens de wederpartij van de Gemeente — de aannemer — wanprestatie oplevert, en wel ongeacht of de Gemeente wist dat de grond verontreinigd was, maar ook onrechtmatig is jegens derden — waaronder hier te verstaan degenen die grond van de wederpartij van de Gemeente hebben gekocht — en dat, nu bij het niet nakomen van de garantieverplichting het al dan niet bestaan van wetenschap omtrent de verontreiniging niet van belang is voor de vraag of sprake is van wanprestatie, hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot de vragen of jegens derden onrechtmatig is gehandeld en of de onrechtmatige gedraging aan de Gemeente kan worden toegerekend. Door in een geval als het onderhavige — waarin het gaat om een gemeente die verontreinigde grond verkoopt met een bouwplicht en aldus jegens haar wederpartij een garantie geeft dat de grond geschikt is voor woningbouw, terwijl zij weet dat die grond in percelen zal worden doorverkocht aan toekomstige bewoners — te oordelen dat deze gemeente jegens de toekomstige bewoners onrechtmatig handelt, en dat daarbij niet ter zake doet of de gemeente al dan niet van de verontreiniging op de hoogte was of moest zijn, heeft het Hof niet een onjuiste maatstaf gehanteerd. De in het middel aangevoerde rechtsklachten stuiten hierop af. Voor zover het middel motiveringsklachten behelst, zien het eraan voorbij dat een rechtsoordeel in cassatie niet met een motiveringsklacht kan worden bestreden.

De klacht dat het Hof zijn oordeel dat de Gemeente ook jegens Heideveld c.s. onrechtmatig heeft gehandeld, ten onrechte (ook) heeft doen steunen op de afgifte door de Gemeente van een schone grond-verklaring die op onvolledig of ondeugdelijk onderzoek was gebaseerd, aangezien achteraf is gebleken dat die verklaring wat het perceel van Heideveld c.s. terecht is afgegeven nu de grond bij nader onderzoek toch geschikt is gebleken voor de functie wonen met moes- en/of siertuin, faalt. Zij miskent de gedachtengang van het Hof, die immers erop neerkomt dat ook kopers van niet ernstig verontreinigde percelen nadelige gevolgen ondervinden van de omstandigheid dat zich in de onmiddellijke nabijheid wel ernstig verontreinigde percelen bevinden. Deze gedachtengang, die niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk.* [1]

Partijen

Gemeente Boarnsterhim, te Grou, eiseres tot cassatie, adv. mr. J.G. de Vries Robbé,

tegen

Jacob Heideveld en

Anne Margje Meinders, beiden te De Wilgen, verweerders in cassatie, adv. mr. E. Grabandt.

Tekst

Hof:

De beoordeling

Nu geen grieven zijn gericht tegen de feiten zoals deze door de rechtbank in r.o. 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van 29 december 1999 zijn vastgesteld, zal ook het hof van deze feiten uitgaan.

In de onderhavige zaak vorderen Heideveld/Meinders een schadevergoeding van de gemeente van ƒ 109 438,63, vanwege schade die zij hebben geleden door de aanwezigheid van bodemverontreiniging in de wijk ‘De Baai’ te Grou, waarin hun voormalige woning aan het Brêgepad 4 gelegen was.

De rechtbank heeft geoordeeld dat terzake een deskundigenbericht dient te worden ingewonnen.

In het tussenvonnis van 8 maart 2000 — voortbouwend op het eerdere tussenvonnis van 29 december 1999 — heeft de rechtbank de volgende vraagstelling geformuleerd:

Bevinden zich in de bodem van het perceel Brêgepad 4 één of meer stoffen die schadelijk zijn voor het milieu en/of de gezondheid?

Zo ja, in welke mate zijn die stoffen aangetroffen?

Indien het antwoord op vraag 1 bevestigend luidt, kunt u dan aangeven welke stof of stoffen dat zijn en of de woonbestemming is of wordt aangetast door de aanwezigheid van deze stof of stoffen (wilt u daarbij het begrip ‘woonbestemming’ opvatten zoals overwogen in rechtsoverweging 8 van het tussenvonnis van 29 december 1999)?

Valt te verwachten dat (een) zich eventueel elders in De Baai thans bevindende stof(fen) die schadelijk is/zijn voor het milieu en/of de gezondheid zich verplaats(t) (en) naar het perceel Brêgepad 4 en zo ja, wordt door die verplaatsing dan de woonbestemming aangetast en in welk tijdsbestek gebeurt dit?

Valt te verwachten dat zich anderszins dan bedoeld in vraag 3 ontwikkelingen gaan voordoen betreffende de eventuele thans in De Baai aanwezige — voor het milieu en/of de gezondheid schadelijk zijnde stof(fen), die in de toekomst van invloed zouden kunnen zijn op de woonbestemming van het perceel Brêgepad 4?

Zo ja, kunt u aangeven welke ontwikkelingen dat kunnen zijn, hoe groot de kans daarop is en in welk tijdsbestek die kunnen gaan optreden?

Heeft u overigens nog iets op of aan te merken dat voor dit geschil van belang is?

Voorts heeft de rechtbank drs. J.L.V. Oosterwegel, werkzaam bij het milieu-technisch bureau Geofox te Oldenzaal, als deskundige benoemd.

Grieven 1 en 2

Grief 1 richt zich tegen de overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 29 december 1999, kortweg inhoudende dat de gemeente slechts schadeplichtig is, indien komt vast te staan dat de woonbestemming van het perceel van Heideveld/Meinders is of wordt aangetast door de aanwezigheid van stoffen in de bodem, die schadelijk zijn voor de gezondheid en/of het milieu, waarvan ook sprake is, wanneer dergelijke bodemvervuiling aanwezig is in de directe omgeving van het perceel van Heideveld/Meinders, van welke verontreiniging Heideveld/Meinders een belemmering in het normale gebruik van hun perceel ondervinden.

In het onderhavige hiervan richt grief 2 zich tegen de vraagstelling aan deskundige.

In de toelichting op de grief wordt primair betoogd dat geen deskundigenbericht noodzakelijk is, omdat thans reeds vaststaat dat Heideveld/Meinders schade hebben geleden.

Daarbij wijzen Heideveld/Meinders erop dat zij hun woning aan het Brêgepad 4 in 1998 hebben verkocht, en wel voor een aanmerkelijk lagere prijs en op een aanmerkelijk later moment dan het geval zou zijn geweest wanneer géén sprake was van bodemverontreiniging.

Allereerst is aan de orde de vraag of sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen door de gemeente jegens Heideveld/Meinders. Het hof overweegt hierover het volgende.

Vast staat dat in de wijk ‘De Baai’, waarin de voorheen in eigendom aan Heideveld/Meinders toebehorende woning is gelegen, op de locaties K1 tot en met K28 sprake is van bodemverontreiniging. Verwezen zij naar het rapport van adviesbureau Grontmij van 17 maart 1998. Op grond van het genoemde rapport heeft de provincie Friesland bij beschikking van 1 juli 1998 voor een aantal percelen in de wijk besloten dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging, met de sanering waarvan zo spoedig mogelijk moet worden aangevangen. Van een aantal andere percelen — waaronder dat van Heideveld/Meinders — is geoordeeld dat het gaat om een geval van niet-ernstige bodemverontreiniging.

Tevens staat vast dat de verontreinigingssituatie ter plaatse van de genoemde locaties dusdanig is, dat — gelet op de criteria uit de Wet bodembescherming — sprake is van één geval van ernstige bodemverontreiniging. Ook dit blijkt uit het rapport van Grontmij, terwijl zulks ook is vastgesteld door de rechtbank.

Tenslotte staat vast dat deze ernstige bodemverontreiniging het gevolg is van de activiteiten van houtverwerkingsfabriek Halbertsma, die tot het begin van de jaren tachtig plaatsvonden op het terrein.

Daarnaast is ook sprake van verontreiniging als gevolg van het bouwrijp maken van de grond; deze verontreiniging is echter niet ernstig van aard.

Het hof neemt voorts het volgende in aanmerking.

Begin jaren tachtig heeft de gemeente het voormalige bedrijfsterrein van Halbertsma aangekocht. Uit de stukken blijkt dat de gemeente, voordat het terrein voor woningbouw werd uitgegeven, op de hoogte was van de verontreiniging door de activiteiten van de houverwerkingsfabriek: in 1983 heeft in opdracht van de gemeente een sanering van het terrein plaatsgevonden. Vervolgens is de grond in opdracht van de gemeente bouwrijp gemaakt. Heideveld/Meinders hebben op 19 juli 1994 het perceel met een daarop gebouwde woning — waarvan de gemeente een ‘schone grond verklaring’ had afgegeven — verkregen van J.R. Stelwagen Beheer BV.

Een en ander laat geen andere conclusie toe dan dat de sanering van het voormalig bedrijfsterrein Halbertsma, niet op voldoende zorgvuldige wijze is geschied. Na een sanering van het terrein in 1983, blijkt immers jaren later in 1998, nog steeds sprake te zijn van ernstige bodemverontreiniging als gevolg van de activiteiten van de houtverwerkingsfabriek Halbertsma.

Weliswaar is door de gemeente betoogd (zie akte d.d. 14 april 1999 in eerste aanleg) dat zij er destijds (in 1983) redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd. Zelfs als deze stellig juist zou zijn, is het hof op hierna nog te noemen gronden echter van oordeel dat het hoe dan ook jegens derden onrechtmatig is om verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen, en terzake ook een bouwvergunning af te geven. Het bestaan van wetenschap omtrent de verontreiniging is derhalve niet beslissend, en evenmin kan het ontbreken van zodanige wetenschap leiden tot niet-toerekenbaarheid van de onrechtmatige gedraging.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente hiermee gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij in het maatschappelijk verkeer in acht behoort te nemen.

De gemeente heeft immers door haar verworven (verontreinigde) grond als bouwgrond in het verkeer gebracht, zonder dat deze afdoende was gesaneerd. Hiermee heeft zij het gevaar in het leven geroepen, dat woningen op ernstig verontreinigde grond werden gebouwd, welk gevaar zich ook heeft verwezenlijkt. Een aantal woningen in de wijk blijkt immers op ernstig verontreinigde grond te zijn gebouwd.

Hoewel van de voormalige woning van Heideveld/Meinders niet is komen vast te staan dat deze zich op een perceel bevindt dat in ernstige mate verontreinigd is — Heideveld/Meinders hebben dit gesteld, doch zulks is niet af te leiden uit de onderliggende stukken en door hen verder ook niet onderbouwd —, is naar het oordeel van het hof ook in dat geval ook jegens hén onrechtmatig gehandeld door de gemeente, gelijk ook Heideveld/Meinders, zoals uit de stukken blijkt, aan het gevorderde (mede) ten grondslag hebben gelegd.

Daartoe acht het hof het volgende van belang.

Niet is komen vast te staan dat de gemeente de uiterste zorgvuldigheid in acht heeft genomen om ervoor te zorgen dat de bouwgrond — waarvan zij wist dat deze in het verleden door de activiteiten van houtverwerkingsfabriek Halbertsma ernstig verontreinigd was — afdoende gesaneerd was. Bovendien heeft de gemeente hierna een schone-grond-verklaring afgegeven ten behoeven van de bouw van woningen, waarmee de gemeente tegenover kopers als Heideveld/Meinders op zijn minst de indruk heeft gewekt dat de bouwgrond wel afdoende was gesaneerd, terwijl zij achteraf heeft erkend dat deze schone-grond-verklaring op onvolledig danwel ondeugdelijk onderzoek was gebaseerd.

Wanneer een gemeente — aldus handelende — percelen bouwgrond in het verkeer brengt die zijn gelegen in een (nieuwe) wijk, waarvan thans vaststaat dat de bodem daarvan op talrijke plaatsen is verontreinigd, schept zij ook jegens degene wier perceel zelf niet is verontreinigd, het gevaar dat de kopers van niet-verontreinigde percelen en de daarop gebouwde woningen, nadelige gevolgen (zoals waardevermindering van de woning als gevolg van het negatieve imago van een ‘gifwijk’) ondervinden van de omstandigheid dat zich in de (onmiddellijke) nabijheid wel (ernstig) verontreinigde percelen bevinden, hetgeen het handelen van de gemeente — mede gelet op de publieke taken die een gemeente heeft en die haar noopt tot een grote mate van zorgvuldigheid — onrechtmatig doet zijn, nu toch de kopers van niet-verontreinigde percelen niet bedacht hoefden te zijn op het bestaan van zodanig gevaar.

Onder de hiervoor genoemde omstandigheden, die daartoe zowel voor zich als in onderlinge samenhang beschouwd de grondslag bieden, is het door de gemeente in het verkeer brengen van ernstig verontreinigde bouwgrond, ook onrechtmatig jegens derden — als Heideveld/Meinders —, die zelf over een niet (ernstig) verontreinigd perceel beschikten.

Naar het oordeel van het hof moet dan ook de conclusie worden getrokken dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Heideveld/Meinders.

Nu het de gemeente was die eigenaar was van het voormalig bedrijfsterrein, terwijl in haar opdracht de in 1983 gedeeltelijk uitgevoerde sanering heeft plaatsgevonden, en het tenslotte de gemeente is geweest die de percelen als bouwgrond heeft uitgegeven, en voor die percelen ook een bouwvergunning heeft afgegeven, is het hiervoor omschreven onrechtmatig handelen ook toe te rekenen aan de gemeente.

Voor wat betreft de omvang van de schade van Heideveld/Meinders overweegt het hof het volgende.

Heideveld/Meinders hebben hun woning aan het Brêgepad 4 op 16 februari 1998 verkocht voor een bedrag van ƒ 365 000. Volgens Heideveld/Meinders had de waarde van hun woning op dat moment zonder verontreiniging ƒ 442 500 bedragen. Zij gaan daarbij uit van de vraagprijs ad ƒ 395 000 zoals deze door hun makelaar in september 1996 was vastgesteld, verhoogd met de waardestijging over de periode september 1996 tot juli 1998.

Derhalve is sprake van een verschil van ƒ 77 500.

Daarnaast vorderen Heideveld/Meinders renteverlies over anderhalf jaar, omdat de woning anderhalf jaar langer te koop heeft gestaan dan normaal. Dit becijferen zij op ƒ 27 375.

Tenslotte hebben zij nog een bedrag van ƒ 4563,63 gevorderd aan buitengerechtelijke incassokosten.

Het hof kan, mede gelet op de weerspreking door de gemeente, de berekening van Heideveld/Meinders niet zonder meer volgen. Het hof acht het noodzakelijk dat een deskundigenbericht wordt ingewonnen, over de vraag wat de schade is die Heideveld/Meinders hebben geleden door het onrechtmatig handelen van de gemeente.

Daarbij zal een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de verkoopwaarde van de woning die gerealiseerd had kunnen worden indien géén sprake was van ernstige bodemverontreiniging in de wijk De Baai, en de feitelijk gerealiseerde verkoopwaarde, te weten ƒ 365 000. Daarbij dient te worden uitgegaan van de waarde ten tijde van de verkoop van de woning, derhalve februari 1998. Daarnaast zal een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de periode die de woning te koop zou hebben gestaan, indien géén sprake was van verontreiniging, en de periode die de woning nu feitelijk te koop heeft gestaan, te weten van september 1996 tot februari 1998, dat is 17 maanden.

Dat op dit punt daadwerkelijk schade is geleden door Heideveld/Meinders, zal — na het verschijnen van het deskundigenbericht — door hen nader moeten worden aangetoond.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven 1 en 2 terecht zijn voorgesteld.

Grief 3

In grief 3 betogen Heideveld/Meinders dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, welke deskundig is op milieutechnisch gebied.

Naar het oordeel van het hof is de grief terecht voorgesteld. Naar het oordeel van het hof dient — gelet op het hiervoor overwogene — in ieder geval een deskundige te worden benoemd die deskundig is op het gebied van de waardebepaling van onroerend goed. In overleg met partijen is het aan de rechtbank om nader te beslissen of een danwel drie deskundigen nodig zijn.

Het hof zal zelf niet overgaan tot benoeming van deskundigen, omdat eerst partijen nog in de gelegenheid moeten worden gesteld terzake een voorstel te doen. Nu de rechtbank nog geen einduitspraak heeft gedaan, dient het hof de zaak terug te verwijzen naar de rechtbank.

Slotsom

De grieven slagen.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal de gemeente worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Het hof zal de zaak terugverwijzen naar de rechtbank ter verdere afdoening.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen, doordat het Hof recht heeft gedaan als geformuleerd in het dictum van zijn beroepen arrest, zulks op grond van de in dat arrest vermelde beslissingen en overwegingen, een en ander ten onrechte om de navolgende (ook in onderling verband in aanmerking te nemen) redenen:

Het Hof heeft in rov. 9 en volgende ten onrechte overwogen dat het hoe dan ook onrechtmatig is om verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen en ter zake ook een bouwvergunning af te geven, dat daartoe het bestaan van wetenschap omtrent de verontreiniging derhalve niet beslissend is en dat het ontbreken van zodanige wetenschap ook niet kan leiden tot niet-toerekening van de onrechtmatige gedraging.

Het Hof heeft aldus een te strenge maatstaf aangelegd, die strikter is dan de maatstaf die is gehanteerd in arresten over bodemverontreiniging tot dusverre, waaronder NJ 1988, 139 inzake Den Haag/Bensal en Bohemen, NJ 1994, 286 inzake Maassluis en NJ 1994, 290 inzake Groningen/Zuidema, in welke zaken de wetenschap van de Gemeente respectievelijk de verwijtbaarheid van het handelen van de Gemeente wel degelijk een rol speelt.

Althans heeft het Hof onvoldoende duidelijk aangegeven welke normen zijn toegepast.

Het Hof heeft voorts in rov. 9 ten onrechte overwogen dat aan het aannemen van onrechtmatigheid niet in de weg staat dat, zoals de Gemeente heeft gesteld en het Hof niet onjuist heeft bevonden, de Gemeente er destijds (in 1983) redelijkerwijs van mocht uitgaan dat het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd.

Althans is onbegrijpelijk welke norm het Hof in dit geval heeft toegepast.

Het Hof heeft in rov. 9 en 10 overwogen dat reeds het in het verkeer brengen van bouwgrond, die later verontreinigd is gebleken, in strijd met de zorgvuldigheid is en daarom een onrechtmatig handelen vormt. Het Hof heeft in dit verband ten onrechte beslissend geacht of sprake is van gevaarzetting, welk gevaar zich heeft verwezenlijkt.

Het Hof overweegt in rov. 11 dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente de uiterste zorg in acht heeft genomen om te zorgen dat de bouwgrond afdoende gesaneerd was. Deze overweging is onbegrijpelijk in het licht van de overweging in rov. 9, waarin het Hof er bij wijze van veronderstelling vanuit gaat dat de Gemeente destijds (in 1983) redelijkerwijs ervan uit mocht gaan het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd. In het licht van die overweging is zonder nadere toelichting, die echter ontbreekt, niet duidelijk hoe het Hof tot het oordeel komt dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente de uiterste zorg in acht heeft genomen om ervoor te zorgen dat de bouwgrond afdoende gesaneerd was.

Het Hof doet in rov. 11 zijn oordeel over het onrechtmatig handelen van de Gemeente jegens Heideveld/Meinders ten onrechte ook nog steunen op de omstandigheid dat de Gemeente in 1993 een schone-grondverklaring heeft afgegeven ten behoeve van de bouw van woningen, terwijl zij achteraf heeft erkend dat deze verklaring op onvolledig dan wel ondeugdelijk onderzoek was gebaseerd. De verklaring die de Gemeente met betrekking tot de woning van Heideveld heeft afgegeven, blijkt achteraf immers terecht te zijn afgegeven, omdat de grond in kwestie na nader onderzoek in 1999 toch geschikt is gebleken voor de functie wonen met moes‑ en/of siertuin. In zoverre heeft het eventuele verzuim van de Gemeente bij de afgifte van de verklaring in 1993 in feite geen gevolgen voor Heideveld.

Het Hof overweegt aan het slot van rov. 11 ten onrechte dat de publieke taken die de Gemeente heeft, haar nopen tot een grote mate van zorgvuldigheid. Die overweging is onjuist, voor zover het Hof daarmee de striktere normering beoogt te onderbouwen, welke normering in de onderdelen 1 en 2 wordt bestreden. De Gemeente wijst erop dat in de jurisprudentie die is gevormd door de zaken van Den Haag, Maassluis en Groningen reeds is vedisconteerd dat de aangesproken partij een overheid is, die publieke belangen behartigt.

Het Hof heeft in rov. 13 tenslotte ten onrechte geen ruimte gezien voor disculpatie van de Gemeente op grond van de stelling die het Hof voorshands als juist heeft aanvaard, namelijk dat de Gemeente er (in 1983) redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd.

Althans is de bestreden overweging onvoldoende met redenen omkleed.

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Verweerders in cassatie — verder te noemen: Heideveld c.s. — hebben bij exploit van 15 oktober 1998 eiseres tot cassatie — verder te noemen: de Gemeente — gedagvaard voor de Rechtbank te Leeuwarden en gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente te veroordelen om aan Heideveld c.s. te betalen een bedrag van ƒ 109 438,63 in hoofdsom, alsmede de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding totdat volledig betaald zal zijn, kosten rechtens.

De Gemeente heeft de vordering bestreden.

De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 24 maart 1999 de zaak naar de rol verwezen teneinde Heideveld c.s. in de gelegenheid te stellen bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en bij tussenvonnis van 29 december 1999 de zaak naar de rol verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over een voorgenomen deskundigenonderzoek. Vervolgens heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 8 maart 2000 een deskundigenonderzoek bevolen en daartoe vragen geformuleerd.

Tegen de tussenvonnissen van 29 december 1999 en 8 maart 2000 hebben Heideveld c.s. hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Leeuwarden.

Bij arrest van 6 juni 2001 heeft het Hof de vonnissen van de Rechtbank van 29 december 1999 en 8 maart 2000 vernietigd en verstaan dat de Gemeente onrechtmatig gehandeld heeft jegens Heideveld c.s. Voorts heeft het Hof verstaan dat een onderzoek door deskundigen naar de vragen, zoals verwoord in rov. 15 van dit arrest, dient plaats te vinden, en de zaak teruggewezen naar de Rechtbank te Leeuwarden ter verdere afdoening.

(…)

2 Het geding in cassatie

(…)

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 2 mei 2002 op deze conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Heideveld c.s. waren in de periode van 19 juli 1994 tot 15 juli 1998 gezamenlijk eigenaar van het perceel aan het Brêgepad 4 te Grou. Brêgepad 4 is gelegen in het bestemmingsplan ‘De Baai’ dat voor het grootste deel het voormalige bedrijfsterrein van het houtverwerkingsbedrijf Halbertsma aan de zuidzijde van de watergang de Rjochte Grou beslaat. Begin jaren tachtig is het bedrijf van Halbertsma verplaatst naar de noordzijde van de Rjochte Grou. Het bedrijfsterrein aan de zuidzijde (hierna: het voormalige Halbertsma terrein) heeft daarna een woonbestemming gekregen.

De Gemeente heeft het voormalige Halbertsma terrein gekocht. In 1983 heeft een sanering van de bodem van dat terrein plaatsgevonden in opdracht van de Gemeente. Vervolgens is de grond in opdracht van de Gemeente bouwrijp gemaakt. De Gemeente heeft de grond in de daarop volgende jaren verkocht aan derden, onder meer aan Van der Werf’s Bouwbedrijf BV te Sint Nicolaasga (hierna: Van der Werf) en daarbij een bouwplicht opgelegd.

iii

Bij brief van 7 april 1993 heeft de Gemeente aan Makelaardij Hoekstra bericht:

Naar aanleiding van Uw verzoek om voor het gebied, gelegen in het bestemmingsplan ‘De Baai’ te Grou een ‘schone grond-verklaring’ te willen afgeven voor de bouw van 12 vrije sector woningen, delen wij u mede dat uit de uitgevoerde onderzoekingen is gebleken dat zich geen risico’s voordoen voor de volksgezondheid en/of het milieu in algemene zin. Derhalve bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de toekomstige bestemming (woningbouw) van het terrein.

Brêgepad 4 is bij notariële akte van 8 september 1993 verkocht en overgedragen aan Van der Werf, waarna deze het perceel met de daarop gebouwde/te bouwen woning heeft verkocht en op 19 juli 1994 heeft overgedragen aan Heideveld c.s. Heideveld c.s. hebben Brêgepad 4 in juli 1998 verkocht voor een bedrag van ƒ 365 000.

Nadat was gebleken dat de bodem van het voormalige Halbertsma terrein in 1983 kennelijk niet volledig was gesaneerd, heeft Grontmij in opdracht van de Gemeente een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in de periode oktober 1996 tot februari 1997. Hierbij is onderzoek gedaan naar de gevolgen voor de bodemkwaliteit van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma (welk onderzoek resulteerde in het rapport ‘Bodemonderzoek voormalig bedrijfsterrein Halbertsma te Grou’) en naar de invloed van het bouwrijp maken van de woonwijk De Baai op de bodem (welk onderzoek resulteerde in het rapport ‘Bodemonderzoek bestemmingsplan De Baai te Grou’). Omdat uit beide verkennende onderzoeken is gebleken dat sprake is van bodemverontreiniging zowel ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma als ten gevolge van het bouwrijp maken van de grond is geadviseerd een nader onderzoek te beginnen.

Bij brief van 21 april 1997 gericht aan de bewoners van Brêgepad 4 heeft de Gemeente geschreven:

Hierbij melden wij dat wij hebben besloten om ter plaatse van de ‘kubuswoningen’ aan It Bûterfabryk en het Brêgepad een bodemonderzoek uit te laten voeren (…) met als doel een geschiktheidsverklaring af te kunnen geven voor de ondergrond waarop de woningen destijds zijn geplaatst. Aanleiding hiervoor is dat de geschiktheidsverklaring die voor de bouw van de woningen is afgegeven op onvoldoende onderzoek is gestoeld. Wij zijn derhalve van mening dat dit hersteld dient te worden. Vandaar dat wij zijn overgegaan tot het uit laten voeren van een recent onderzoek. In verband met dit onderzoek zal op een aantal percelen een (aantal) grondboring(en) worden uitgevoerd, waarvoor wij uw medewerking vragen. Het onderzoek zal worden uitgevoerd door Grontmij, die ook het nader onderzoek voor de provincie Fryslân uit zal voeren. (…).

vii

Grontmij heeft in opdracht van de provincie in de periode juli 1997 tot februari 1998 een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft geresulteerd in het rapport ‘Nader bodemonderzoek voormalig bedrijfsterrein Halbertsma te Grou’ van 17 maart 1998. Grontmij heeft van de in dat rapport opgenomen gegevens en conclusies een samenvattend rapport opgemaakt, eveneens gedateerd 17 maart 1998.

viii

Op basis van het verkennend onderzoek zijn verschillende kritische locaties onderscheiden. In het samenvattend rapport worden aan de hand van de gevalsdefinitie van art. 1 van de wet bodembescherming (hierna: Wbb) onder meer de volgende gevallen van bodemverontreiniging onderscheiden: de verontreinigingen ten gevolge van bedrijfsactiviteiten van Halbertsma, die als ernstig moeten worden beschouwd, en de verontreinigingen ten gevolge van het bouwrijp maken van het gebied De Baai, die niet ernstig zijn in de zin van de Wbb.

De provincie heeft op grond van art. 29 en 37 Wbb bij beschikking van 1 juli 1998 onder meer beslist dat de bodemverontreiniging die is ontstaan door de voormalige bedrijfsactiviteiten van Halbertsma op de in de beschikking aangeduide percelen, een geval van ernstige bodemverontreiniging betreft, alsmede dat de bodemverontreiniging die is ontstaan door het bouwrijp maken van de grond ten behoeve van het bestemmingsplan De Baai op de daarbij genoemde percelen, waaronder Brêgepad 4, een geval van niet-ernstige bodemverontreiniging betreft.

3.2.1

Heideveld c.s. hebben aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij de impliciete garantie heeft gegeven dat de grond geschikt was voor woningbouw. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de Gemeente ten onrechte een schone grondverklaring en een bouwvergunning heeft afgegeven en aan Heideveld c.s. verdere mededelingen heeft gedaan, waardoor zij erop mochten vertrouwen dat zij schone grond geleverd hadden gekregen. Heideveld c.s. stellen dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door de grond ten behoeve van de woningbouw in het maatschappelijk verkeer te brengen, terwijl zij wist althans behoorde te weten dat die grond vervuild was.

De Gemeente heeft hiertegen aangevoerd dat zij slechts gehouden was tot het leveren van voor de woningbouw geschikte grond en niet tot het leveren van schone grond. Omdat uit de beschikking van de provincie volgt dat Brêgepad 4 niet ernstig is verontreinigd in de zin van de Wbb, heeft de Gemeente aan haar leveringsplicht voldaan.

3.2.2

Hetgeen de Rechtbank in haar tussenvonnis van 29 december 1999 heeft overwogen, kan als volgt worden weergegeven. De Gemeente heeft de grond aan Van der Werf verkocht met bouwplicht, en daarmee heeft zij de impliciete garantie gegeven dat de grond geschikt was voor woningbouw, zeker nu zij deze grond in 1983 had laten saneren. Ten opzichte van de toekomstige bewoners was de Gemeente dan ook verplicht ervoor zorg te dragen dat zij geschikte bouwgrond leverde. De Gemeente heeft niet aan haar verplichting jegens Heideveld c.s. voldaan, indien komt vast te staan dat de woonbestemming van Brêgepad 4 is of wordt aangetast door de aanwezigheid (ten tijde van de verkoop door de Gemeente aan Van der Werf) van stoffen in de bodem die schadelijk zijn voor de gezondheid en/of het milieu. Het begrip woonbestemming moet in dit verband niet te beperkt worden opgevat. Er kan ook sprake zijn van aantasting van de woonbestemming van Brêgepad 4 ingeval in de directe omgeving zodanige bodemverontreiniging aanwezig is dat de bewoners van Brêgepad 4 hierdoor een belemmering in het normale gebruik van hun perceel ondervinden. Omdat uit de stukken van het geding niet duidelijk blijkt of hiervan sprake is heeft de Rechtbank een deskundigenbericht noodzakelijk geoordeeld, hetwelk zij vervolgens bij tussenvonnis van 8 maart 2000 heeft bevolen.

3.2.3

Naar aanleiding van de appelgrieven 1 en 2 van Heideveld c.s. heeft het Hof in de eerste plaats de vraag onderzocht of sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen door de Gemeente jegens derden, dat wil zeggen de eigenaren van een perceel en een daarop gebouwde woning. Het Hof heeft deze vraag bevestigend beantwoord en daartoe in rov. 7–10 van zijn arrest het volgende, samengevat weergegeven, overwogen. In de wijk ‘De Baai’ is op een aantal locaties sprake van ernstige bodemverontreiniging die het gevolg is van de activiteiten van houtverwerkingsfabriek Halbertsma. Nadat de Gemeente het voormalige bedrijfsterrein van Halbertsma had aangekocht, heeft een sanering daarvan plaatsgevonden, die echter niet op voldoende zorgvuldige wijze is geschied. Dat de Gemeente, zoals zij had betoogd, redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd, doet hieraan niet af. Dit leidt tot de slotsom dat de Gemeente heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij in het maatschappelijk verkeer in acht behoort te nemen; zij heeft immers verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer gebracht, zonder dat deze afdoende was gesaneerd.

Vervolgens heeft het Hof geoordeeld dat wat betreft de voormalige woning van Heideveld c.s. aan bevestigende beantwoording van voormelde vraag niet in de weg staat dat deze woning zich niet op een perceel bevindt dat ernstig verontreinigd is: op grond van de in rov. 11 van zijn arrest genoemde omstandigheden is het in het verkeer brengen van ernstig verontreinigde bouwgrond ook onrechtmatig jegens derden — als Heideveld c.s. — die zelf over een niet (ernstig) verontreinigd perceel beschikken (rov. 12).

Ten slotte heeft het Hof met betrekking tot de omvang van de door Heideveld c.s. geleden schade een deskundigenbericht noodzakelijk geacht (rov. 15).

3.3

Het Hof heeft bij zijn oordeel in rov. 9 dat het hoe dan ook jegens derden onrechtmatig is verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen, en dat het ontbreken van wetenschap omtrent de verontreiniging hieraan niet in de weg staat en ook niet kan leiden tot niet-toerekenbaarheid van de onrechtmatige gedraging, kennelijk tot uitgangspunt genomen de vaststelling van de Rechtbank (rov. 4 van haar vonnis van 29 december 1999) dat de Gemeente de grond aan Van der Werf heeft verkocht met een bouwplicht, en zich verenigd met de daaraan door de Rechtbank verbonden slotsom dat de Gemeente daarmede de impliciete garantie heeft gegeven dat de grond geschikt was voor woningbouw. Dit uitgangspunt strookt met het standpunt van de Gemeente in hoger beroep, die in haar memorie van antwoord deze vaststelling uitdrukkelijk heeft erkend en de daaraan verbonden slotsom heeft onderschreven. De op dit uitgangspunt gebaseerde gedachtengang van het Hof moet aldus worden verstaan dat het niet nakomen van de uit de garantie voortvloeiende verplichting geen verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen niet alleen jegens de wederpartij van de Gemeente — Van der Werf — wanprestatie oplevert, en wel ongeacht of de Gemeente wist dat de grond verontreinigd was, maar ook onrechtmatig is jegens derden — waaronder hier te verstaan degenen die grond van de wederpartij van de Gemeente hebben gekocht — en dat, nu bij het niet nakomen van de garantieverplichting het al dan niet bestaan van wetenschap omtrent de verontreiniging niet van belang is voor de vraag of sprake is van wanprestatie, hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot de vragen of jegens derden onrechtmatig is gehandeld en of de onrechtmatige gedraging aan de Gemeente kan worden toegerekend. Door in een geval als het onderhavige — waarin het gaat om een gemeente die verontreinigde grond verkoopt met een bouwplicht en aldus jegens haar wederpartij een garantie geeft dat de grond geschikt is voor woningbouw, terwijl zij weet dat die grond in percelen zal worden doorverkocht aan toekomstige bewoners — te oordelen dat deze gemeente jegens de toekomstige bewoners onrechtmatig handelt, en dat daarbij niet ter zake doet of de gemeente al dan niet van de verontreiniging op de hoogte was of moest zijn, heeft het Hof niet een onjuiste maatstaf gehanteerd. De in de onderdelen 1 en 2 aangevoerde rechtsklachten stuiten hierop af. Voor zover deze onderdelen motiveringsklachten behelzen, zien zij eraan voorbij dat een rechtsoordeel in cassatie niet met een motiveringsklacht kan worden bestreden.

3.4

Nu ’s Hofs tevergeefs bestreden rov. 9 zijn oordeel dat de Gemeente jegens derden onrechtmatig heeft gehandeld door verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen, zelfstandig kan dragen, heeft de Gemeente geen belang bij haar klacht tegen rov. 10 van het bestreden arrest, voor zover het Hof daarin de onrechtmatigheid van het handelen van de Gemeente hierop heeft gebaseerd dat de Gemeente het gevaar in het leven heeft geroepen dat woningen op ernstig verontreinigde grond werden gebouwd, welk gevaar zich ook heeft verwezenlijkt. Onderdeel 3 kan derhalve niet tot cassatie leiden.

3.5

Bij de beoordeling van de onderdelen 4, 5 en 6, die zich richten tegen rov. 11 van ’s Hofs arrest, moet worden vooropgesteld dat, zoals hiervoor in 3.2.3 is aangestipt, het Hof in zijn rov. 11 de omstandigheden heeft weergegeven op grond waarvan het heeft geoordeeld dat het feit dat de door Heideveld c.s. verworven grond niet ernstig was verontreinigd, niet in de weg staat aan het oordeel dat de Gemeente óók jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld. Voor zover de onderdelen ervan uitgaan dat het Hof deze omstandigheden redengevend heeft geacht voor zijn in rov. 9 van zijn arrest neergelegde oordeel, kunnen zij bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Tegen deze achtergrond tekent de Hoge Raad bij de onderdelen 4 en 5 nog slechts het volgende aan.

Anders dan onderdeel 4 betoogt, bestaat geen tegenstrijdigheid tussen rov. 9 en rov. 11 van ’s Hofs arrest. In rov. 9 heeft het Hof, als voor zijn daar gegeven — en in cassatie tevergeefs bestreden — oordeel dat de Gemeente jegens toekomstige bewoners onrechtmatig heeft gehandeld, niet van belang, in het midden gelaten of de Gemeente, zoals zij had betoogd, redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat het voormalige Halbertsmaterrein afdoende was gesaneerd. Nu het Hof derhalve deze stelling niet zonder meer als juist heeft aanvaard, heeft het niet het in zijn rov. 9 overwogene uit het oog verloren door voor de beoordeling van een andere vraag, te weten of het handelen van de Gemeente ook jegens Heideveld c.s. onrechtmatig was, betekenis te hechten aan de omstandigheid dat de Gemeente niet de uiterste zorgvuldigheid in acht had genomen.

Onderdeel 5 klaagt dat het Hof zijn oordeel dat de Gemeente ook jegens Heideveld c.s. onrechtmatig heeft gehandeld, heeft doen steunen op de afgifte door de Gemeente van een schone grond-verklaring die op onvolledig of ondeugdelijk onderzoek was gebaseerd, ofschoon achteraf is gebleken dat die verklaring terecht is afgegeven nu de grond bij nader onderzoek toch geschikt is gebleken voor de functie wonen met moes‑ en/of siertuin. Het onderdeel faalt, omdat het de gedachtengang van het Hof miskent, die immers erop neerkomt dat ook kopers van niet ernstig verontreinigde percelen nadelige gevolgen ondervinden van de omstandigheid dat zich in de onmiddellijke nabijheid wel ernstig verontreinigde percelen bevinden. Deze gedachtengang, die niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk.

3.6

onderdeel 7 berust eveneens op de veronderstelling dat het Hof de stelling van de Gemeente heeft aanvaard dat zij in 1983 redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat het gehele Halbertsmaterrein afdoende was gesaneerd. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het onderdeel feitelijke grondslag mist, zodat het niet tot cassatie kan leiden.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Heideveld c.s. begroot op € 1364,61 aan verschotten en € 1365 voor salaris.

Conclusie

A‑G mr. Spier

1 Feiten

1.1

In deze zaak heeft de Rechtbank Leeuwarden de volgende, onder 1.2–1.12 vermelde feiten, vastgesteld.* [2] Ook het Hof is in het bestreden arrest van deze feiten uitgegaan.* [3]

1.2

Heideveld c.s. waren in de periode van 19 juli 1994 tot 15 juli 1998 eigenaar van het perceel grond aan het Brêgepad 4 te Grou* [4] (hierna: Brêgepad 4).

1.3

Brêgepad 4 is gelegen in het bestemmingsplan ‘De Baai’. Het grootste deel van dit bestemmingsplan beslaat het voormalige bedrijfsterrein van het Houtverwerkingsbedrijf Halbertsma.

1.4

Halbertsma heeft het bedrijfsterrein begin tachtiger jaren van de vorige eeuw verlaten. Het vrijgekomen terrein (hierna: het voormalige Halbertsmaterrein) heeft daarna een woonbestemming gekregen. De Gemeente heeft de grond gekocht.

1.5

In 1983 heeft in opdracht van de Gemeente een sanering van de bodem van het voormalige Halbertsmaterrein plaatsgevonden.* [5] Vervolgens is de grond in opdracht van de Gemeente bouwrijp gemaakt. In de daarop volgende jaren heeft zij de bouwgrond met een bouwplicht verkocht aan derden, onder wie Van der Werf’s Bouwbedrijf BV.

1.6

Bij brief van 7 april 1993 heeft de Gemeente aan Makelaardij Hoekstra te Leeuwarden het volgende bericht:* [6]

Naar aanleiding van uw verzoek om voor het gebied, gelegen in het bestemmingsplan ‘De Baai’ te Grou een ‘schone grond-verklaring’ te willen afgeven voor de bouw van 12 vrije sector woningen, delen wij u mede dat uit de uitgevoerde onderzoekingen is gebleken dat zich geen risico’s voordoen voor de volksgezondheid en/of het milieu in algemene zin.

Derhalve bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de toekomstige bestemming (woningbouw) van het terrein.

1.7

Op 8 september 1993 heeft de Gemeente Brêgepad 4 verkocht en geleverd aan Van der Werf’s Bouwbedrijf BV Heideveld c.s. hebben het perceel met daarop gebouwde woning op 8 maart 1994 gekocht van J.R. Stelwagen Beheer BV Levering heeft plaatsgevonden op 19 juli 1994.* [7]

1.8

Nadat was gebleken dat de bodem van het voormalige Halbertsmaterrein in 1983 niet volledig was gesaneerd, heeft Grontmij in de periode oktober 1996-februari 1997 in opdracht van de Gemeente een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de gevolgen voor de bodemkwaliteit van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma (‘Bodemonderzoek voormalig bedrijfsterrein Halbertsma te Grou’) en naar de invloed van het bouwrijp maken op de bodem (‘Bodemonderzoek bestemmingsplan De Baai te Grou’).

1.9

Uit beide verkennende onderzoeken is gebleken dat sprake is van bodemverontreiniging zowel als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma als ten gevolge van het bouwrijp maken van de grond. Geadviseerd werd een nader onderzoek te verrichten.

1.10

Bij brief van 21 april 1997, gericht aan de bewoners van Brêgepad 4, heeft de Gemeente het volgende bericht:

Hierbij melden wij dat wij hebben besloten om ter plaatse van de ‘kubuswoningen’ aan It Bûterfabryk en het Brêgepad een bodemonderzoek te laten uitvoeren (…) met als doel een geschiktheidsverklaring af te kunnen geven voor de ondergrond waarop de woningen destijds zijn geplaatst. Aanleiding hiervoor is dat de geschiktheidsverklaring die voor de bouw van de woningen is afgegeven op onvoldoende onderzoek is gestoeld. Wij zijn derhalve van mening dat dit hersteld dient te worden. Vandaar dat wij zijn overgegaan tot het laten uitvoeren van een recent onderzoek. (…) Het onderzoek zal worden uitgevoerd door Grontmij, die ook het nader onderzoek voor de provincie Fryslân uit zal voeren. (…).

1.11

In opdracht van de Provincie heeft Grontmij in de periode juli 1997-februari 1998 het aanbevolen nader bodemonderzoek uitgevoerd (‘Nader bodemonderzoek voormalig bedrijfsterrein Halbertsma te Grou’). In het (samenvattend) rapport van 17 maart 1998* [8] onderscheidt Grontmij aan de hand van de gevalsdefinitie van art. 1 Wet bodembescherming (WBB) onder meer de volgende gevallen van bodemverontreiniging:

verontreinigingen ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma op de locaties K1 tot en met K28: deze locaties moeten worden beschouwd als één geval van ernstige bodemverontreiniging;

verontreinigingen ten gevolge van het bouwrijp maken van het gebied ‘De Baai’: deze verontreinigingen zijn niet ernstig in de zin van de WBB.

1.12

Bij beschikking van 1 juli 1998* [9] heeft de Provincie op grond van de artikelen 29 en 37 WBB beslist dat de op een aantal percelen aangetroffen verontreiniging ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten van Halbertsma moet worden aangemerkt als een geval van ernstige bodemverontreiniging. Sprake is van een urgentie tot saneren. De op een groot aantal andere percelen aangetroffen verontreiniging, die is ontstaan bij het bouwrijp maken van de grond, is aangemerkt als een geval van niet-ernstige bodemverontreiniging. Brêgepad 4 behoort tot de laatstgenoemde percelen.

1.13

Uit een productie gevoegd bij de akte van 26 januari 2000 in prima blijkt dat Heideveld c.s. Brêgepad 4 in maart 1998 hebben verkocht voor een bedrag van ƒ 365 000.

2 Procesverloop

2.1

Heideveld c.s. stellen als gevolg van de op Brêgepad 4 en de in de omgeving geconstateerde bodemverontreiniging schade te hebben geleden, bestaande uit waardevermindering van hun woning en renteverlies. Door het bekend worden van de bodemverontreiniging hebben zij hun woning, die zij reeds in september 1996 te koop hadden gezet, eerst na anderhalf jaar en slechts tegen een te lage prijs kunnen verkopen. Inclusief buitengerechtelijke kosten begroten Heideveld c.s. hun schade wegens waardevermindering en renteverlies op ƒ 109 438,63 (dagvaarding onder 1–3 en 6).

2.2

Heideveld c.s. houden de Gemeente voor deze schade aansprakelijk. Op 15 oktober 1998 hebben zij de Gemeente in rechte betrokken; zij vorderen betaling van voornoemd bedrag.

2.3

Aan deze vordering hebben Heideveld c.s. ten grondslag gelegd dat de Gemeente jegens hen een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Daartoe hebben zij in de eerste plaats aangevoerd dat de Gemeente ten onrechte een bouwvergunning en een schone grond-verklaring heeft afgegeven en ook verdere mededelingen heeft gedaan, waardoor zij erop mochten vertrouwen dat zij schone grond geleverd zouden krijgen (onder 4).

2.4.1

Daarnaast heeft de Gemeente volgens Heideveld c.s. jegens hen onrechtmatig gehandeld door bouwgrond te verkopen, terwijl zij wist of redelijkerwijs moest begrijpen dat deze grond niet schoon was. De Gemeente wist reeds in 1983 dat de grond (nog steeds) vervuild was. Uit vrees voor hoge kosten en vanwege haast met de nieuwbouw heeft zij destijds bewust afgezien van een volledige en deugdelijke sanering en delen van het gebied ‘De Baai’ als schoon verkocht, terwijl minder dan 10% van de grond was onderzocht en afgegraven. Heideveld c.s. hebben betoogd dat een Gemeente die grond uitgeeft onder de verplichting daarop een woning te bouwen, daarmee impliciet de garantie geeft dat de grond daarvoor ook geschikt is (onder 5).

2.4.2

Bij cve hebben Heideveld c.s. een door burgemeester en secretaris van de Gemeente ondertekende brief overgelegd waarin is te lezen dat de ‘geschiktheidsverklaring’, voor de bouw ‘op onvoldoende onderzoek is gestoeld’.

2.5

De Gemeente heeft de vordering bestreden. Zij heeft betwist dat zij Heideveld c.s. op enig moment zou hebben toegezegd dat zij schone grond geleverd zouden krijgen. De verlening van een bouwvergunning en de afgifte van een geschiktheidsverklaring (in de volksmond: ‘schone grond-verklaring’) houdt alleen in dat de grond geschikt is voor woningbouw, niet dat de grond ook schoon is. De aangekondigde herijking van de geschiktheidsverklaring zal wat betreft Brêgepad 4 dan ook leiden tot een materieel gelijke verklaring, nu is gebleken dat zich in dit perceel geen ernstige verontreiniging bevindt, aldus de Gemeente (cva onder 2.1 en 2.2 ad b).

2.6

Volgens de Gemeente is op zich juist dat een gemeente die grond verkoopt met een bouwplicht, daarmee een impliciete garantie geeft. Deze garantie houdt echter niet in dat de grond schoon is, maar dat de grond geschikt is voor woningbouw. I.c. is gebleken dat Brêgepad 4 niet ernstig is verontreinigd in de zin van de WBB en de Bouwverordening, hetgeen betekent dat de grond deze geschiktheid bezat. De Gemeente heeft daarmee dan ook aan bedoelde garantie voldaan (onder 2.1 en 2.2 ad a).

2.7

De Gemeente heeft voorts bestreden dat zij al sinds 1983 bekend zou zijn geweest met de verontreiniging en dat zij bewust van (verdere) sanering zou hebben afgezien. Het bodemonderzoek en de sanering hebben in 1983 plaatsgevonden in opdracht van de Provincie; zij zijn geheel uitgevoerd in overeenstemming met de toen geldende normen. De Gemeente mocht er daarna dan ook in redelijkheid van uitgaan dat het gehele voormalig Halbertsmaterrein degelijk was gesaneerd (onder 4.2).

2.8

Subsidiair is de Gemeente nog ingegaan op de gestelde schade. Zij betwist dat de woning van Heideveld c.s. in waarde is gedaald en dat zij renteverlies hebben geleden (onder 3.1–3.5).

2.9

De zaak is behandeld volgens het versneld regime. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben Heideveld c.s. hun stellingen op een aantal punten nader uitgewerkt.

2.10

Anders dan de Gemeente betoogt, doet het er volgens Heideveld c.s. niet of weinig toe in welke mate Brêgepad 4 is verontreinigd. Het gaat erom dat (in de nabije omgeving) sprake is van (ernstige) bodemverontreiniging. Deze omstandigheid moest aan potentiële kopers worden gemeld en dit heeft de verkoop vertraagd en de prijs gedrukt. Overigens menen Heideveld c.s. uit het rapport van Grontmij van 17 maart 1999 te kunnen opmaken dat ook de bodem van Brêgepad 4 wel degelijk ernstig is verontreinigd (pleitnota mr Kamsma onder 2).

2.11

Heideveld c.s. dringen aan dat de Gemeente aansprakelijk is omdat zij ten onrechte een schone grond-verklaring heeft afgegeven en omdat zij grond in het verkeer heeft gebracht, waarvan zij wist of behoorde te weten dat deze vervuild was. Reeds in 1988 heeft de Provincie de Gemeente laten weten dat er te weinig onderzoek was gedaan om te constateren dat de sanering (in 1983) was geslaagd. De Gemeente heeft niets met die mededeling gedaan. Bovendien heeft zij bij het bouwrijp maken onvoldoende toezicht gehouden. Daaraan hebben zij nog toegevoegd dat de Gemeente ook onrechtmatig heeft gehandeld door zonder voorafgaande waarschuwing (ernstig) verontreinigde grond in het verkeer te brengen (pleitnota mr Kamsma onder 4).

2.12

Bij tussenvonnis van 24 maart 1999 heeft de Rechtbank overwogen dat zij nader wenst te worden geïnformeerd met betrekking tot de stelling van Heideveld c.s. dat de Provincie reeds in 1988 aan de Gemeente heeft laten weten dat er te weinig onderzoek was gedaan om te kunnen constateren dat de sanering in 1983 was geslaagd en dat de Gemeente niets met die mededeling heeft gedaan.

2.13

Heideveld c.s. hebben bij akte gewezen op het in maart 1988 door de Provincie uitgebrachte ‘Evaluatierapport Bodemsanering van het voormalige fabrieksterrein Halbertsma BV te Grouw’. Hierin wordt aanbevolen ‘dat het drainwater nog gecontroleerd moet worden’.

2.14

Dit laatste was volgens Heideveld c.s. niet zonder reden: op het moment dat de sanering in 1983 werd beëindigd, bevonden zich in het grondwater nog hoeveelheden olie en pentachloorfenol (PCP) die ruim boven de toen reeds circulerende ontwerpnormen (streef‑ en interventiewaardes) lagen. De Gemeente had er dan ook in redelijkheid niet vanuit mogen gaan dat het gehele voormalige Halbertsmaterrein was gesaneerd en had actie moeten ondernemen, aldus Heideveld c.s. (akte van 7 april 1999 onder 2 en 3).

2.15

De Gemeente heeft dit betoog bij antwoordakte bestreden. Zij heeft erop gewezen dat de sanering in 1983 onder de verantwoordelijkheid van de Provincie viel. Bedoeld evaluatierapport is dan ook een interne rapportage van provinciale waterstaat aan de Provincie en de aanbevolen controle op het drainwater is een aanbeveling aan de Provincie. De Gemeente heeft dit rapport ook eerst in 1990 van de Provincie ontvangen met de mededeling dat bedoelde controle zal worden opgenomen in ‘het komende bodemsaneringsprogramma’, welk programma eveneens onder de verantwoordelijkheid van de Provincie viel. Niet gebleken is dat de Provincie deze aanbeveling niet heeft uitgevoerd. De Gemeente houdt dan ook staande dat zij er na 1983 in redelijkheid vanuit mocht gaan dat de sanering was geslaagd (antwoordakte van 14 april 1999 onder 1–5 en 8–9).

2.16

Wat de genoemde concentraties olie en PCP in het grondwater betreft, heeft de Gemeente onder meer opgemerkt dat deze zich bevinden in een aantal buiten Brêgepad 4 gelegen kritische locaties en derhalve niet relevant zijn (onder 6–7).

2.17

Op 29 december 1999 heeft de Rechtbank een nader tussenvonnis gewezen. Hierin heeft zij, samengevat en voor zover in cassatie nog van belang, het volgende overwogen:

Door de grond met bouwplicht te verkopen heeft de Gemeente de impliciete garantie gegeven dat deze geschikt was voor woningbouw, zeker nu de grond met het oog hierop in 1983 was gesaneerd. Dit ligt ook besloten in de afgifte van een bouwvergunning. Ten opzichte van de toekomstige bewoners was de Gemeente dan ook verplicht geschikte bouwgrond te leveren. Naar het oordeel van de Rechtbank heeft de Gemeente jegens Heideveld c.s. niet aan die verplichting voldaan en is zij dientengevolge jegens Heideveld c.s. schadeplichtig, indien komt vast te staan dat de woonbestemming van Brêgepad 4 is of wordt aangetast door de aanwezigheid van stoffen die schadelijk zijn voor de gezondheid en/of het milieu (rov. 4).

De opvatting van Heideveld c.s. dat de impliciete garantie meebrengt dat de Gemeente was gehouden tot het leveren van in alle opzichten schone grond, gaat te ver. Het gebruik van de term ‘schone grond-verklaring’ in de brief van 7 april 1993 maakt zulks in dit geval niet anders, nu in die brief een duidelijk verband wordt gelegd tussen de risico’s voor de volksgezondheid en de woonbestemming. De stelling dat zij op grond van ‘verdere mededelingen’ erop mochten vertrouwen schone grond geleverd te krijgen, hebben Heideveld c.s. niet nader onderbouwd (rov. 5).

Het betoog van Heideveld c.s. dat het er niet toe doet of, en zo ja in welke mate Brêgepad 4 is verontreinigd, omdat de Gemeente jegens hen reeds onrechtmatig heeft gehandeld vanwege het enkele feit dat in de omgeving sprake is van (ernstige) bodemverontreiniging, gaat in haar algemeenheid niet op. De aanwezigheid van bodemverontreiniging in de directe omgeving kan echter wel een rol spelen bij de vraag of de woonbestemming van Brêgepad 4 is aagetast. Het begrip woonbestemming dient in dat verband niet te beperkt te worden opgevat (rov. 6).

Uit de stukken van het geding blijkt onvoldoende of de woonbestemming in vorenbedoelde zin van Brêgepad 4 door de aanwezigheid van schadelijke stoffen in de bodem is of wordt aangetast (rov. 7.1). De Rechtbank acht het daarom aangewezen dienaangaande een deskundigenbericht te gelasten (rov. 7.1 en 2.18 Bij tussenvonnis van 8 maart 2000 heeft de Rechtbank één deskundige benoemd aan wie zij vijf vragen heeft voorgelegd. Kort gezegd wenst de Rechtbank te vernemen of zich in de bodem van Brêgepad 4 stoffen bevinden die schadelijk zijn voor de gezondheid en/of het milieu en zo ja, of hierdoor de woonbestemming wordt aangetast. Voorts wenst zij te vernemen of zich met betrekking tot de thans elders in De Baai aanwezige verontreiniging ontwikkelingen kunnen voordoen die in de toekomst van invloed zouden kunnen zijn op de woonbestemming van Brêgepad 4.

2.19

Heideveld c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen de tussenvonnissen van 29 december 1999 en 8 maart 2000.

2.20

Grief 1 strekt ten betoge dat een deskundigenbericht niet noodzakelijk is omdat thans reeds vaststaat dat de woonbestemming van Brêgepad 4 is aangetast door de bodemvervuiling. Hiervan is immers ook sprake indien het normale gebruik van het perceel wordt belemmerd; tot een normaal gebruik behoort ook de mogelijkheid het perceel voor een reële prijs en op een ‘reëel moment’ te kunnen verkopen. Het staat vast dat dit laatste zich heeft voorgedaan en dat Heideveld c.s. hierdoor schade hebben geleden.

2.21

Met de grieven 2 en 3 komen Heideveld c.s. — subsidiair — op tegen de aan de deskundige voorgelegde vragen en tegen de benoeming van een deskundige op milieutechnisch gebied. Volgens Heideveld c.s. heeft de Rechtbank hiermee onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen welke bodemverontreiniging heeft voor de verkoopbaarheid van Brêgepad 4.

2.22

De Gemeente heeft de grieven bestreden. In haar inleiding voert zij aan dat haar verkoop aan Van der Werf (zie onder 1.5) in het licht van de daaraan verbonden bouwplicht een impliciete garantie inhoudt dat de grond geschikt is voor woningbouw (mva onder 5).* [10] Volgens haar is het perceel van Heideveld c.s. geschikt voor woningbouw en bevat het geen ernstige verontreiniging (onder 12). Anders dan Heideveld c.s. meent zij dat juist wél van belang is of hun perceel geschikt is voor woningbouw (onder 16). ‘Niet meer maar ook niet minder is gegarandeerd’. Van een garantie ‘tegen welke vorm van ongerief of schade dan ook’ is geen sprake (onder 18).

2.23

In zijn arrest van 6 juni 2001 heeft het Hof de grieven gegrond bevonden en geoordeeld dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Heideveld c.s. Het Hof acht het noodzakelijk dat met betrekking tot de gestelde schade een deskundigenbericht wordt ingewonnen. Het Hof heeft de bestreden tussenvonnissen vernietigd en de zaak ter verdere afdoening terug verwezen naar de Rechtbank.

2.24

Het Hof heeft daartoe — deels samengevat — het volgende overwogen:

Naar het oordeel van het Hof is met de grieven allereerst de vraag aan de orde of sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen van de Gemeente jegens Heideveld c.s. (rov. 6).

Bij de beoordeling van deze vraag neemt het Hof onder meer tot uitgangspunt dat de Gemeente voordat het perceel voor woningbouw werd uitgegeven ervan op de hoogte was dat dit ernstig was verontreinigd.

De Gemeente heeft in 1983 de bodem van het terrein doen saneren en vervolgens een ‘schone grond-verklaring’ afgegeven.

Vervolgens is de grond in opdracht van de Gemeente bouwrijp gemaakt. Daarna hebben Heideveld c.s. het perceel met een daarop gebouwde woning op 19 juli 1994 verkregen. Voor het perceel was door de Gemeente een ‘schone grond verklaring’ afgegeven (rov. 8).

2.25

Het Hof vervolgt dan:* [11]

Een en ander laat geen andere conclusie toe dan dat de sanering van het voormalig bedrijfsterrein Halbertsma niet op voldoende zorgvuldige wijze is geschied. Na een sanering van het terrein in 1983, blijkt immers jaren later in 1998, nog steeds sprake te zijn van ernstige bodemverontreiniging als gevolg van de activiteiten van de houtverwerkingsfabriek van Halbertsma.

Weliswaar is door de gemeente betoogd (zie akte d.d. 14 april 1999) dat zij er destijds (in 1983) redelijkerwijs van uit mocht gaan dat het gehele Halbertsmaterrein afdoende was gesaneerd. Zelfs als deze stelling juist zou zijn, is het hof op hierna nog te noemen gronden van oordeel dat het hoe dan ook jegens derden onrechtmatig is om verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen, en terzake ook een bouwvergunning af te geven. Het bestaan van wetenschap omtrent de verontreiniging is derhalve niet beslissend, en evenmin kan het ontbreken van zodanige wetenschap leiden tot niet-toerekenbaarheid van de onrechtmatige gedraging.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente hiermee gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij in het maatschappelijk verkeer in acht behoort te nemen.

Hoewel van de woning van Heideveld c.s. niet is komen vast te staan dat deze zich op een perceel bevindt dat in ernstige mate verontreinigd is (…), is naar het oordeel van het hof ook in dat geval jegens hén onrechtmatig gehandeld door de gemeente, gelijk ook Heideveld c.s. (…) aan het gevorderde (mede) ten grondslag hebben gelegd.

Daartoe acht het hof het volgende van belang.

Niet is komen vast te staan dat de gemeente de uiterste zorgvuldigheid in acht heeft genomen om ervoor te zorgen dat de bouwgrond — waarvan zij wist dat deze in het verleden door activiteiten van houtverwerkingsfabriek Halbertsma ernstig verontreinigd was — afdoende gesaneerd was. Bovendien heeft de gemeente hierna een schone grond-verklaring afgegeven ten behoeve van de bouw van woningen, waarmee de gemeente tegenover kopers als Heidveld c.s. op zijn minst de indruk heeft gewekt dat de bouwgrond wel afdoende was gesaneerd, terwijl zij achteraf heeft erkend dat deze schone grond-verklaring op onvolledig dan wel ondeugdelijk onderzoek was gebaseerd.

Onder de hiervoor genoemde omstandigheden, die daartoe zowel voor zich als in onderlinge samenhang beschouwd de grondslag bieden, is het door de gemeente in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond, ook onrechtmatig jegens derden — als Heideveld c.s. —, die zelf over een niet (ernstig) verontreinigd perceel beschikten.

Naar het oordeel van het hof moet dan ook de conclusie worden getrokken dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Heideveld c.s.

Nu het de gemeente was die eigenaar was van het voormalig bedrijfsterrein, terwijl in haar opdracht de in 1983 gedeeltelijk uitgevoerde sanering heeft plaatsgevonden en het tenslotte de gemeente is geweest die de percelen heeft als bouwgrond heeft uitgegeven, en voor die percelen ook een bouwvergunning heeft afgegeven, is het hiervoor omschreven onrechtmatig handelen ook toe te rekenen aan de gemeente.

2.26

De Gemeente heeft tegen het arrest van het Hof tijdig beroep in cassatie ingesteld. Heideveld c.s. hebben het beroep bestreden. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten.

3 Inleiding (ten behoeve van partijen)

3.1

De onderhavige procedure heeft onmiskenbaar principiële kanten. Zou het standpunt van Heideveld c.s. worden gehonoreerd dan heeft dat, naar mag worden aangenomen, potentieel verstrekkende gevolgen voor (met name) lagere overheden. Het is immers niet onaannemelijk dat situaties als de onderhavige zich — met zekere varianten — met enige regelmaat voordoen.

3.2

Heideveld c.s. hebben aangevoerd dat ze aanzienlijke schade zouden hebben geleden. Daarvan uitgaande menen ze allicht dat een procedure als de onderhavige, tegen de achtergrond van alle daaraan verbonden kosten, de moeite loont.

3.3

Het Hof overweegt zuinig dat het de berekening van Heideveld c.s. ‘niet zonder meer kan volgen’. Het is er met name (nog) niet van overtuigd dat Heideveld c.s. daadwerkelijk schade hebben geleden (rov. 15).

3.4

De schadevraag is in cassatie niet aan de orde. Ik wil er dan ook niet inhoudelijk op ingaan. Wellicht zouden partijen — mogelijk mede met hulp van hun advocaten — onder ogen kunnen zien of het niet beter (en met name goedkoper) is een schikking te bereiken dan de strijd voort te zetten. Ter beantwoording van die vraag zijn m.i. twee kwesties van belang. In de eerste plaats de vraag of de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld (de inzet van het geding in cassatie). Voorts de hoogte van de daadwerkelijk geleden schade, een stelling waaromtrent door Heideveld c.s. nauwelijks iets concreets is aangevoerd.

4 Bespreking van het middel

4.1

’s Hofs arrest munt niet uit door helderheid. Hierna wordt eerst aangegeven hoe het m.i. moet worden verstaan. Alvorens dat te doen, sta ik stil bij enkele klachten omtrent feiten en omstandigheden waarvan het Hof is uitgegaan.

4.2

Onderdeel 2 poneert, naar ik begrijp, de stelling dat de Gemeente er ‘destijds (in 1983) redelijkerwijs van mocht uitgaan dat het gehele Halbertsma-terrein afdoende was gesaneerd’. Het Hof had dit niet in het midden mogen laten, aldus de klacht.

4.3

De geciteerde woorden ‘destijds (in 1983)’ ontleent het onderdeel aan rov. 9 van het bestreden arrest. Het klaagt er niet over dat aldus — door niet nauwkeurig(er) aan te geven op welke periode wordt gedoeld — ontoelaatbaar onduidelijk is wat het Hof bedoelt.

4.4

Klaarblijkelijk doelt het Hof op de situatie van 1983. Daaromtrent wordt op het eerste gezicht in het midden gelaten of het Hof de stelling van de Gemeente onderschrijft dat zij er toen van uit mocht gaan dat afdoende was gesaneerd.

4.5

Bij nadere beschouwing blijkt dat het Hof deze stelling niet in het midden laat, doch dat het haar niet honoreert. Dit ligt in de eerste plaats besloten in de formulering: ‘Zelfs als deze stelling juist zou zijn’, heel in het bijzonder in de eerste twee woorden.

4.6.1

De twijfel waartoe de zojuist geciteerde passage mogelijk nog aanleiding kan geven, wordt weggenomen door de omstandigheid dat, naar in cassatie heeft te gelden, de Gemeente in 1983 opdracht tot de sanering heeft gegeven (zie hierboven onder 1.5; zie voorts rov. 8 en 13). Weliswaar is hier sprake van een feitelijke misslag, maar nu daarover niet wordt geklaagd (allicht omdat de Rechtbank eveneens van dit feit uitging en daartegen geen grief was gericht) zal er in cassatie van moeten worden uitgegaan.

4.6.2

Hier komt bij dat de Gemeente in 1983 klaarblijkelijk nog eigenaar van de grond was (zie onder 1. 5). De sanering door of in opdracht van de Provincie kan haar daarom bezwaarlijk zijn ontgaan.

4.7.1

Uit het door de Gemeente zelf bij akte van 14 april 1999 in geding gebrachte rapport van de Provincie van maart 1988 kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat de sanering in 1983 en trouwens ook in 1988 nog niet was voltooid.

4.7.2

Hieraan doet niet af dat de Gemeente heeft uitgedragen dat zij dit rapport eerst in 1990 heeft ontvangen (zie onder 2.15). Zelfs wanneer dat veronderstellenderwijs wordt aangenomen, blijft dat feitelijk moet worden aangenomen dat de sanering na 1983 nog voortduurde. Zolang een sanering feitelijk niet is afgerond, kan degene die daartoe opdracht heeft gegeven bezwaarlijk menen dat deze is voltooid.

4.8

Het onderdeel houd ik mitsdien voor ongegrond. De nadere aankleding van de klacht in de s.t. (onder 22 en 23) behoeft niet te worden besproken omdat het middel daaromtrent niets behelst.

4.9

Op de zojuist ontwikkelde gronden falen eveneens de onderdelen 4 en 7.

4.10

Het Hof grondt zijn oordeel op twee zelfstandige redeneringen die als volgt kunnen worden samengevat:

het als bouwgrond uitgeven van verontreinigde (want niet afdoende gesaneerde) grond en het daarvoor afgeven van een bouwvergunning is onrechtmatig (rov. 9, 10 en 13). In dit oordeel en in hetgeen in de tweede alinea van rov. 11 is verwoord, ligt besloten dat een gemeente die verontreinigde grond verwerft deze in de eerste plaats moet saneren alvorens deze als bouwgrond uit te geven. Doch de gemeente kan met sanering niet volstaan. Zij moet erop toezien dat de sanering deugdelijk geschiedt.

door het afgeven van een schone grond-verklaring handelt een gemeente onrechtmatig wanneer de als bouwgrond uitgegeven grond desondanks — kort gezegd — ernstig vervuild blijkt te zijn (rov. 8). Immers wordt door zo’n verklaring tegenover kopers ‘op zijn minst’ de indruk gewekt dat de grond afdoende is gesaneerd (rov. 11 tweede alinea).

4.11.1

Het Hof heeft in het kader van de onder 4.10 sub b weergegeven redenering niet met zoveel woorden gezegd dat Heideveld c.s. met de verklaring op de hoogte waren toen zij het perceel kochten en dat zij daarop hebben vertrouwd. Het bestreden arrest kan m.i. bezwaarlijk anders worden gelezen dan aldus. Daarop duidt:

dat wordt gesproken van ‘kopers als Heideveld c.s.’ (rov. 11 tweede alinea);

de passage ‘Wanneer een gemeente — aldus handelende — (…)’ (rov. 11 derde alinea) waarmee onmiskenbaar de brug wordt geslagen naar het onderhavige geval; hetzelfde geldt voor het slot van deze alinea;

de passage ‘Onder de hiervoor genoemde omstandigheden’ (rov. 12) waaruit geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat hetgeen daarvoor wordt overwogen (dus ook het vertrouwen bij Heideveld c.s.) in casu een rol speelt.

4.11.2

Hier komt bij dat ’s Hofs betoog in een andere lezing goede zin mist. Een redelijke uitleg brengt mee dat het Hof voor ogen heeft gestaan een oordeel te vellen dat voor de onderhavige situatie ter zake dienend is. Om de hiervoor genoemde redenen vindt deze uitleg voldoende steun in ’s Hofs arrest.

4.11.3

Het middel bestrijdt dit een en ander niet. Sterker nog: onderdeel 5 lijkt er zelf van uit te gaan, met name door de nadruk te leggen op de afgifte in 1993, te weten op een moment waarop Heideveld c.s. het onderhavige pand nog niet hadden gekocht (zie onder 1.7). Ook de s.t. van mrs De Vries Robbé en Damsteegt onder 35 wijst duidelijk in die richting.

4.12 Bij deze stand van zaken komt het m.i. aan op de vraag of een gemeente die — onder de sub 4.10.b genoemde omstandigheden — verontreinigde bouwgrond uitgeeft aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van pretense waardevermindering van een perceel dat zelf niet (ontoelaatbaar) is vervuild. Daarbij gaat het dan om waardevermindering ten gevolge van de slechte verkoopbaarheid van het niet (ontoelaatbaar) verontreinigde perceel omdat belendende — eveneens door de gemeente uitgegeven — percelen wél ernstig zijn vervuild. In feite is dat ook de kernvraag die partijen in feitelijke aanleg verdeeld hield. Een op die situatie toegespitste klacht is in het middel niet te lezen.

4.13.1

Onderdeel 5 behelst slechts de klacht dat het Hof heeft miskend dat de verklaring inzake het perceel van Heideveld c.s. achteraf juist is gebleken. Deze klacht faalt reeds omdat zij niet voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv. Immers wordt niet aangegeven waar in de stukken zou zijn te vinden dat zulks achteraf is gebleken; dat kan niet in de s.t. (onder 35) worden geremedieerd.* [12]

4.13.2

Het Hof heeft niets vastgesteld omtrent hetgeen de klacht poneert. De omstandigheid dat, naar het inzicht van de Provincie, geen sprake is van ‘ernstige bodemverontreiniging’ (zie onder 1.12) betekent niet dat vast zou staan dat de grond ‘geschikt is gebleken voor de functie wonen met moes‑ en/of siertuin’, zoals het onderdeel beweert.

4.14

Hier komt nog bij dat, anders dan de Gemeente wil doen geloven, de verklaring, die betrekking heeft op het gehele terrein, in essentie onjuist was. Dat deze voor een onderdeel mogelijk wel klopte, brengt niet mee dat zij achteraf juist is gebleken.

4.15

Nochtans zal ik de onder 4.12 genoemde vraag bespreken. Zou het onder 4.10b weergegeven oordeel van het Hof juist zijn, dan kan dat zijn arrest dragen en behoeven de andere klachten geen bespreking.

4.16.1

Bij de beantwoording van die vraag moet, zoals uiteengezet onder 4.11, in cassatie worden aangenomen dat Heideveld c.s. bij de aankoop van hun niet ontoelaatbaar verontreinigde perceel zijn afgegaan op de door de Gemeente afgegeven verklaring.

4.16.2

Een verklaring die niet slechts (en wellicht terecht) inhield dat aan het door hen gekochte perceel geen risico’s voor milieu of volksgezondheid ‘in algemene zin’ kleefden, maar die — naar het Hof klaarblijkelijk en alleszins begrijpelijk heeft geoordeeld — ten onrechte wél inhield dat alle overigens door de Gemeente uitgegeven percelen niet ernstig waren verontreinigd.* [13]

4.17.1

Wanneer zulk een verklaring is afgegeven, mag een koper, die op zo’n verklaring afgaat, aannemen dat 1) zijn eigen grond niet in relevante mate is verontreinigd en 2) dat hetzelfde geldt voor de belendende percelen.* [14]

4.17.2

Dat laatste is met name van belang omdat verontreiniging van naburige percelen een gerede kans oplevert dat de gehele buurt door potentiële kopers wordt gemeden. Dat zo’n reactie niet denkbeeldig is, is van algemene bekendheid.

4.18

Anders gezegd: een koper die afgaat op een verklaring als onder 1.6 geciteerd mag aannemen dat hij gevrijwaard zal blijven voor onaangename verrassingen als onder 4.17.2 genoemd.

4.19

Degene die zo’n verklaring afgeeft, behoort redelijkerwijs te begrijpen dat een koper haar op de zojuist aangegeven wijze zal interpreteren. Wil hij dat niet, dan ware de verklaring anders te redigeren.

4.20

M.i. heeft het Hof in gelijke zin geoordeeld in rov. 11 tweede alinea, zij het dat dit nogal cryptisch is verwoord (zie onder 4.10b). Dat oordeel is zeker niet onbegrijpelijk en onttrekt zich, gezien het feitelijke karakter, overigens aan toetsing in cassatie. Het Hof heeft aldus gerespondeerd op het debat in feitelijke aanleg zoals weergegeven onder 2.6 en 2.22.

4.21

Uitgaande van bedoelde lezing van de brief van de Gemeente valt goed te begrijpen dat een koper, die wordt teleurgesteld in zijn door de Gemeente opgewekte verwachting als onder 4.18 weergegeven, de schade op de Gemeente kan verhalen.

4.22

In de hier bepleite benadering wordt weggestuurd van de rechtsklacht. Dat geschiedt om twee zelfstandige redenen. Vooreerst meen ik weer te geven wat het Hof voor ogen heeft gestaan. Bovendien wordt aldus voorkomen dat in een zaak waar de feiten nogal lapidair (en minder gelukkig) zijn vastgesteld een juridisch oordeel wordt verwoord dat potentieel verstrekkende en mogelijk onbedoelde consequenties kan hebben. Daarbij verdient opmerking dat de feitenrechter in andere zaken, op basis van de feiten die daarin aan de orde zijn, een min of meer gelijkluidende brief anders kan uitleggen.

4.23

Ten overvloede merk ik nog op dat uit de rechtspraak van Uw Raad voortvloeit dat verkopers van vervuilde grond de aansprakelijkheidsdans niet spoedig ontspringen en al helemaal niet wanneer het gaat om grond die is uitgegeven met een bouwverplichting.* [15]

4.24

In de lagere rechtspraak vindt men uitspraken die — samengevat — een onderzoeksplicht van een overheidslichaam dat bouwgrond uitgeeft, aannemen ingeval met relevante verontreiniging rekening moest worden gehouden.* [16]

4.25

Zoals reeds gesignaleerd missen de overige klachten belang nu ’s Hofs arrest m.i. kan worden gedragen door de onder 4.10b weergegeven redenering. Ik ga er ten overvloede zeer kort op in.

4.26

Onderdeel 1 verwijt het Hof een strengere maatstaf te hebben gehanteerd dan tot op heden in de rechtspraak is aangenomen. Volgens de Gemeente zou aansprakelijkheid slechts zijn aangenomen ingeval van wetenschap van de gemeente dan wel van verwijtbaarheid van haar handelen.

4.27

Het onderdeel faalt omdat het berust op een onjuiste rechtsopvatting. Niet slechts wetenschap maar ook moeten begrijpen kan aansprakelijkheid schragen.* [17] De poging in de s.t. dit te repareren (onder 21) moet falen omdat het aankomt op de in het middel geformuleerde klacht.

4.28

Onderdeel 3 klaagt erover dat het Hof gevaarzetting bestaande in het in het verkeer brengen van de verontreinigde grond alleen beslissend heeft geacht wanneer het gevaar zich heeft verwezenlijkt.

4.29

De klacht mist feitelijke grondslag. Het Hof spreekt immers van het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond en het afgeven van een bouwvergunning. Bovendien ziet de Gemeente er aan voorbij dat het Hof van oordeel is dat de Gemeente — kort gezegd — had moeten onderzoeken of de sanering deugdelijk was uitgevoerd. De interessante beschouwingen in de s.t. onder 26–32* [18] komen daarom niet aan bod.

4.30

Onderdeel 6 bevat geen wezenlijk nieuwe gezichtspunten en is daarmee gedoemd het lot van de andere klachten te delen.

4.31

In de s.t. betoogt de Gemeente dat deze zaak verschilt van de eerder door Uw Raad beslechte omdat het in casu niet gaat om een geval waarin de Gemeente ten tijde van de gronduitgifte wist of redelijkerwijs behoorde te weten dat de grond (nog) was verontreinigd, terwijl — kort gezegd — de verontreiniging niet door haar is veroorzaakt (onder 17).

4.32

Het is niet onmogelijk dat deze situatie zich inderdaad voordoet. Het Hof heeft daaromtrent niets concreets vastgesteld en de Gemeente klaagt daar niet over. De klachten die wel worden voorgedragen, stellen deze belangrijke kwestie niet aan de orde. Er behoeft daarom niet op te worden ingegaan.

4.33

Het verdient m.i. de voorkeur om de rechtsontwikkeling niet in een moeras van onvoldoende duidelijke feiten gestalte te geven. In elk geval niet in een situatie waarin geen sprake is van duidelijk gangbare opvattingen in de doctrine en lagere rechtspraak die kunnen rekenen op een maatschappelijk draagvlak. Dat daarvan geen sprake is, blijkt ook uit de s.t. van beide partijen die op dat punt — begrijpelijkerwijs — niets aandragen.

4.34

Mr Grabandt propageert dat ‘het maatschappelijk niet meer dan redelijk [is] dat de gemeente’ aansprakelijk is voor de schade die voortvloeit uit de omstandigheid dat, na de uitgifte van bouwgrond met een impliciete garantie dat deze niet is vervuild, ‘op een later tijdstip blijkt dat van vervuiling niettemin sprake is’ (s.t. onder 6). Deze stelling — waarvan begrijpelijk is dat zij door Heideveld c.s. wordt bepleit en door de Gemeente bestreden — illustreert hetgeen onder 4.33 werd opgemerkt.

4.35

Ik zou menen dat — afhankelijk van de redactie van de clausule en de uitleg daarvan — niet (op voorhand) zonder belang is:

in wiens opdracht de sanering is uitgevoerd;

of zij is uitgevoerd door een te goeder naam en faam bekend staand saneringsbedrijf;

de aard en inhoud van de saneringsopdracht;

de vraag in hoeverre het onderzoek naar de verontreiniging zich heeft uitgestrekt tot het gehele terrein (en mogelijk belendende terreinen) en die of is gezocht naar een breed spectrum van redelijkerwijs te verwachten verontreinigende stoffen;

of de saneerder na ommekomst van de sanering een verklaring heeft afgegeven dat a) de sanering goed is uitgevoerd en b) de grond — gelet op de dan geldende wettelijke regels — geschikt is voor woningbouw.

Ook andere factoren zouden een rol kunnen spelen.

4.36

In hetgeen in feitelijke aanleg over en weer is aangevoerd zijn nauwelijks aanknopingspunten te vinden voor toepassing van de meeste van de onder 4.35 genoemde factoren. Mogelijk zou Uw Raad een indicatie kunnen geven of hij deze voor volgende gevallen van belang acht. Ik voeg nog toe dat deze factoren m.i. ook van belang zouden kunnen zijn wanneer geen ‘schone grond-verklaring’ is afgegeven.

Conclusie

Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

Noot

1 De casus

Heel kort weergegeven gaat het om een voormalig bedrijfsterrein van het houtverwerkingsbedrijf Halbertsma te Grouw dat in de jaren tachtig ontruimd is door dit bedrijf en daarna een woonbestemming kreeg.

De gemeente (Boarnsterhim) kocht dit terrein en daarna is de bodem van dat terrein gesaneerd; in cassatie is er van uitgegaan dat dit in opdracht van de gemeente geschied is. Vervolgens is de grond (eveneens) in opdracht van de gemeente bouwrijp gemaakt en daarna verkocht door de gemeente aan onder meer bouwbedrijf Van der Werf, waarbij een bouwplicht werd opgelegd en bouwvergunningen werden afgegeven.

In dit kader is in 1993 de grond (Brêgepad 4) overgedragen aan Van der Werf, die het perceel met woning in aanbouw verkocht en overdroeg in 1994 aan Heideveld c.s. die thans schadevergoeding van de gemeente claimen omdat, om hierna te behandelen redenen, deze woning niet voor een reële prijs verkocht kon worden.

Wat bleek namelijk niet lang na 1994? De bodem van het gehele Halbertsma-terrein was — ondanks de uitgevoerde sanering — zowel tengevolge van de bedrijfsvoering van Halbertsma als van het bouwrijp maken, deels ernstig en deels minder ernstig verontreinigd, volgens de rapportage vanwege de provincie in 1998, op grond van onderzoek in opdracht van de gemeente van oktober 1996 tot februari 1997 uitgevoerd.

Hierbij dient te worden aangetekend, dat de gemeente in 1993 desgevraagd verklaard had, dat er vanuit milieu-hygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestonden voor woningbouw op het terrein.

Heideveld c.s. stelde dat de gemeente onrechtmatig had gehandeld door de grond met de bestemming woningbouw in het maatschappelijk verkeer te brengen, terwijl de gemeente wist of behoorde te weten dat die grond vervuild was en dat Heideveld, wiens woning op niet ernstig vervuilde grond stond, daardoor in zijn verkoop-mogelijkheden schade leed gezien de situatie bij het belendende Halbertsma-terrein.

2 Punten die aan de orde kwamen

Allereerst rees de vraag of en in hoeverre de gemeente een onrechtmatige daad viel te verwijten door deze verontreinigde grond in het (bouw)verkeer te brengen.

Dan nog de volgende vragen.

In hoeverre speelt de wetenschap van verontreinigd zijn bij de gemeente hier nog een rol?

Geldt ook als gelaedeerd de verkrijger van een nabijgelegen, niet ernstig verontreinigd, perceel, wanneer de waarde van zijn woning Brêgepad 4 lijkt te zijn gedaald door de algemene bekendheid omtrent de nabije verontreiniging?

3 Gronden voor aansprakelijkheid van de gemeente t.a.v. Heideveld c.s.

De hoofdstelling van de bewoners van de woning aan het Brêgepad 4 was dat zij erop mochten vertrouwen, dat het terrein schone grond omvatte nu de gemeente — ten onrechte — een verklaring omtrent het niet aanwezig zijn van belemmeringen voor de bestemming woningbouw had afgegeven en een bouwvergunning had verleend.

In dit verband kan worden gewezen op de stelling van de gemeente, dat haar verklaring omtrent het geschikt zijn van de grond voor woningbouw, geen echte schone grond-verklaring was en voor Brêgepad 4 niet per se onjuist was, omdat dit perceel juist niet ernstig verontreinigd was.

In dit opzicht volgt de Hoge Raad het Hof in diens oordeel dat het ook jegens derden (niet-contractanten (WMK)) onrechtmatig is verontreinigde grond als bouwgrond in het verkeer te brengen. Hieraan voegt het Hof toe, dat het ontbreken van wetenschap omtrent de verontreiniging hieraan niet in de weg staat, nu de gemeente door het opleggen van een bouwplicht een impliciete garantie heeft gegeven, dat de grond geschikt was voor woningbouw.

Deze derden, zo legt de Hoge Raad uit, zijn (vooral) de volgende kopers van de betreffende grond en voor deze derden geldt evenzeer dat het al of niet op de hoogte zijn (of op de hoogte moeten zijn) bij de gemeente omtrent vervuiling hierbij niet van belang is.

Conform de regels van het BW zou dit laatste kunnen worden afgeleid uit art. 6:251 BW in die zin dat de contractuele aanspraken van de eerste koper, Van der Werf tegenover de gemeente bij de doorverkoop/doorverkopen steeds van rechtswege overgaan op de opvolgende verkrijger, waartoe ook Heideveld c.s. behoren. De Hoge Raad spreekt echter in dit verband (rov. 3.3) van onrechtmatig jegens de toekomstige bewoner. Opmerkelijk is dat hier niet gerept wordt over contractuele aansprakelijkheid.

In rov. 3.5 wordt nader ingegaan op het feit dat het hier gaat om de aanspraken van Heideveld, wiens perceel niet ernstig is verontreinigd en dus toch geschikt is gebleken voor de functie wonen met moes‑ en/of siertuin. Hierover worden twee punten in deze rov. aan de orde gesteld ter adstructie van de aanspraken van Heideveld c.s.

Ten eerste wordt betekenis gehecht aan de omstandigheid dat de gemeente niet de uiterste zorgvuldigheid in acht had genomen (namelijk door zonder meer af te gaan op de — achteraf onjuiste — veronderstelling dat de eerdere sanering afdoende was geweest (Hof rov. 9).

Ten tweede wordt betekenis gehecht aan het feit, dat ook kopers van niet ernstig verontreinigde gronden nadelige gevolgen kunnen ondervinden van de omstandigheid dat zich in de onmiddellijke nabijheid wel ernstig vervuilde percelen bevinden.

Hierbij zij opgemerkt dat deze tweede grond niet is terug te voeren tot beperking van het woongenot, maar tot de invloed op de economische waarde van de woning van Heideveld c.s. Niettemin wordt dit in de uitspraak ondergebracht onder de aspecten van woongenot (rov. 6 van het Hof, rov. 3.2.2 van de Hoge Raad).

4 Nadere overwegingen I

Allereerst iets over vraag A, gesteld in onderdeel 2 hierboven. Opmerkelijk is allereerst dat voor de aansprakelijkheid van de gemeente wegens gronduitgifte voor de bouw (met bouwplicht) niet van belang wordt geacht of de gemeente de verontreiniging al of niet kende (of moest kennen). Zitten wij dan niet — halverwege — in de risicoaansprakelijkheid? Niet wat betreft de gronduitgifte in het algemeen, maar deze norm komt aanmerkelijk dichterbij zodra de gemeente zich realiseert of moest realiseren dat daarop gebouwd zou worden en zeker als aan de uitgifte — zoals in casu — een bouwplicht verbonden is.

In een dergelijk geval dient de gronduitgevende gemeente de uiterste zorgvuldigheid in acht te nemen (zie rov. 3.5 slot tweede alinea), ook al is de gemeente niet zelf debet aan de verontreiniging. Hieruit lijkt af te leiden dat er geen zuivere risicoaansprakelijkheid is, maar een uiterst dunne muur scheidt deze situatie van het wel aannemen van risicoaansprakelijkheid.

Deze uiterste zorgvuldigheid brengt in een geval als het onderhavige mede, dat de gemeente zich volledig dient te overtuigen, dat de sanering aan alle vereisten voldoet. In zijn conclusie onder 4.35 geeft advocaat Spier een m.i. nuttige lijst van controlepunten op het punt van kunnen vertrouwen dat het om zekere bouwgrond gaat.

Wat dit laatste (bouwgrond) betreft rijst nog de vraag in hoeverre voor deze uitslag van (oplopend) belang is of:

de gemeente wist dat er gebouwd zou worden;

de gemeente bouwvergunningen afgeeft;

de gemeente een bouwplicht oplegt.

Waarschijnlijk leiden deze alle drie tot zware aansprakelijkheidscriteria. Vergelijken wij de onderhavige uitspraak met het arrest van Den Akker-Helmond (HR 21 juni 2002, NJ 2004, 128) dan valt op dat daar geen aansprakelijkheid van de gemeente werd aangenomen, mede omdat de verkrijger geacht werd als geboren en getogen Helmonder met het aan het verkregen perceel verbonden risico wel bekend te zijn. Wellicht kan worden aangenomen dat bij het stellen van een aansprakelijkheid, zoals hier aan de orde, de wetenschap van de verkrijger van belang kan zijn, maar ook zou men kunnen menen, dat binnen dit totale kader door de Hoge Raad verschillende oplossingen van de feitelijke rechten elk als ‘niet onjuist’ zouden kunnen worden bestempeld, waardoor een poging om meerdere gevallen onder een algemene regel te brengen niet altijd even succesvol hoeft te zijn.

5 Nadere overwegingen II

Thans nog een opmerking over vraag B.

Het gaat in deze zaak om een eigenaar van een woning op een niet-ernstig verontreinigd perceel, liggende binnen een bouwplan dat veel wel ernstige verontreinigde percelen omvat.

De achtergrond van de schadeclaim tegen de gemeente is niet gelegen in de mindere bruikbaarheid van het perceel van de claimant, maar in de mindere verkoopbaarheid van de woning, veroorzaakt door het omen ‘gifwijk’ dat zich ook over dit niet ernstig verontreinigde perceel uitstrekt. Deze motivering lijkt gehoor te vinden bij het Hof en de Hoge Raad. Deze speciale aansprakelijkheid zal m.i. beperkt moeten worden tot een, in het betreffende bouwplan begrepen, perceel, omdat alleen voor die percelen voldoende causaal verband aanwezig lijkt te zijn tussen het onrechtmatig handelen van de grondeigenaar en de optredende schade gelegen in de mindere waarde van het betreffende perceel. In dit verband speelt het door de gemeente bij de uitgifte opgewekte vertrouwen een rol. Dit zou wellicht anders zijn als de actie van Heideveld c.s. gericht zou zijn tegen de vervuiler zelf. De onvoldoende voorbereide gronduitgifte is van een andere dimensie dan het eventueel onrechtmatigheidselement van verontreiniging zelf.

Opmerkelijk is, dat de aansprakelijkheid hier overigens loopt via een oprekking van het begrip woonbestemming (Hof rov. 6 HR rov. 3.2.2) wat ook lijkt te wijzen in de richting van het verband met de gronduitgifte door de gemeente.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 14-06-2004, NJ 2004, 127 Boarnsterhim/Heideveld & Meinders

NJ 2004 , 127

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Hof:

De beoordeling

Grieven 1 en 2

Grief 3

Slotsom

Cassatiemiddel:

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

2 Het geding in cassatie

3 Beoordeling van het middel

4 Beslissing

Conclusie

1 Feiten

2 Procesverloop

3 Inleiding (ten behoeve van partijen)

4 Bespreking van het middel

Conclusie

Noot

1 De casus

2 Punten die aan de orde kwamen

3 Gronden voor aansprakelijkheid van de gemeente t.a.v. Heideveld c.s.

4 Nadere overwegingen I

5 Nadere overwegingen II