NJ  1993 , 167

HOGE RAAD

16 oktober 1992, nr. 14764

(Mrs. Martens, Bloembergen, Mijnssen, Neleman, Heemskerk; A-G Koopmans; m.nt. PAS)

RvdW 1992, 229
m.nt. PAS
RVDW 1992, 229

Regeling

BW art. 6:162, 7A:1596 onder 1e, 1623e onder 1e

Essentie

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en tot ontruiming wegens overlast. Geen overlastclausule. Wanprestatie jegens verhuurder.

Samenvatting

Hoge Raad komt terug op HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495. Thans moet worden aangenomen dat een huurder die overlast bezorgt aan omwonenden, tevens te kort schiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder. Zulks vloeit reeds voort uit tekst en strekking van art. 7A: 1596 onder 1e. Niet valt in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor de woonomgeving. Het door de huurder onrechtmatig overlast bezorgen aan omwonenden kan op overeenkomstige gronden toewijzing van de in art. 7A:1623e onder 1e bedoelde vordering rechtvaardigen.

Partijen

P.P. van Gent, te Leiden, eiser tot cassatie, adv. mr. J. Groen,

tegen

W.A.C. Wijnands, te Vriezenveen, verweerder in cassatie, niet verschenen.

Tekst

Rechtbank:

(…)

5

Beoordeling van de grieven

5.1

Van Gent stelt dat de grieven ertoe strekken het huurgeschil in volle omvang aan de rechtbank voor te leggen. Zijn betoog bevat twee hoofdstellingen:

A

ten onrechte heeft de kantonrechter Wijnands geslaagd geacht in zijn bewijs, zoals dat door de kantonrechter in de bestreden overwegingen is overwogen;

B

de door de kantonrechter bewezen geachte feiten leveren geen wanprestatie op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Ad A

5.2

De rechtbank kan zich geheel verenigen met hetgeen de kantonrechter sub 12 t/m 14 van zijn eindvonnis heeft overwogen.

Samenvattend komt het — bewezen — gedrag van Van Gent in hoofdzaak hierop neer:

a

mishandeling van de medehuurster Clarke op 1 april 1988 en 22 juni 1988 (getuigen Clarke, Van den Driessche en Tenkink, de als getuige gehoorde politie-ambtenaren Wildschut en Cremers, alsmede processen-verbaal van de politie van dezelfde data);

b

hinderlijk gedrag, ook recentelijk, jegens zijn medehuursters, zoals:

—

het versperren van de doorgang in huis (getuige Van den Driessche);

—

het zich hinderlijk opdringen (getuigen Van Twuijver, Van den Driessche, Custers en Clarke).

Ad B

5.3

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de kantonrechter terecht in aanmerking genomen dat het hier om een pand gaat, waarvan de kamers afzonderlijk worden verhuurd. In een dergelijke situatie is het woongenot van iedere individuele huurder, nog veel meer dan in het geval dat een aantal huurders gezamenlijk wonen in een flatcomplex, in sterke mate afhankelijk van het gedrag van de andere huurders. Het huurgedrag van Van Gent jegens zijn medehuursters maakte in ernstige mate inbreuk op het woongenot van die huursters. Naar het oordeel van de rechtbank schond Van Gent aldus in ernstige mate zijn verplichting jegens Wijnands om zich als een goed huurder te gedragen. Het gewicht van deze tekortkoming weegt in de gegeven situatie zwaarder dan het woonbelang van Van Gent.

5.4

De grieven van Van Gent falen. Hij dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich brengt, meer in het bijzonder schending van het bepaalde in art. 1623n jo. art. 1302 BW, alsmede schending van het bepaalde in art. 121 Grondwet (Gr.w.);

doordien de rechtbank in het aangevallen vonnis heeft overwogen: (zie r.o. 5.3)

A

Zulks ten onrechte, nu kennelijk hier de rechtbank blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, nu de rechtbank het kennelijk voor mogelijk houdt dat inbreuken van Van Gent jegens zijn medehuursters op het woongenot van die huursters een wanprestatie kunnen gaan betekenen van Van Gent in zijn rechtsverhouding tot zijn verhuurder Wijnands.

Immers, in de overeenkomst die Van Gent met Wijnands heeft gesloten op 14 mei 1981, wordt nergens aan Van Gent de verplichting opgelegd om zich te onthouden van inbreuk op het woongenot van medehuursters.

Zo die gebeurtenissen al het gewicht moeten hebben dat de rechtbank daaraan geeft, quod non, leveren die gebeurtenissen slechts feitelijkheden op in de zin van art. 1592 BW, door een derde, Van Gent, gepleegd jegens de betrokken medebewoners, tegen welke feitelijkheden Wijnands als verhuurder die medebewoners echter niet hoeft te waarborgen, zoals tussen partijen al eerder was uitgemaakt in een vonnis van de president van de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage, gewezen in kort geding, welk vonnis is uitgesproken op 12 nov. 1981 en door een vonnis van de kantonrechter te Leiden van 1 febr. 1988, rolnr. 872/87.

Waar Van Gent geen contractuele verplichting had jegens Wijnands om zich te onthouden van inbreuken op het woongenot van zijn medehuursters en Wijnands geen contractuele verplichting had en heeft jegens genoemde huursters om hen te waarborgen tegen dergelijke inbreuken, kan de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst niet uitspreken, althans behoort hij dat niet te doen.

B

Daarbij komt nog, dat het gewicht van de door de rechtbank als tekortkoming omschreven gedragingen van Van Gent, die de rechtbank samenvat in een mishandeling van de medehuurster Clarke op 1 april 1988 en 22 juni 1988 en hinderlijk gedrag tegen zijn medehuursters, onmogelijk een zodanig gewicht kunnen hebben, dat zij zo ernstig moeten worden opgevat, dat zij kunnen leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en dat aldus voorbijgegaan wordt aan het woonbelang van Van Gent, die wiskunde studeert aan de Rijksuniversiteit te Leiden en uiteraard aldaar prijs stelt op woonruimte, welke woonruimte in de universiteitsstad een uiterst schaars goed is.

Door te dwalen in deze rechtsoverwegingen heeft de rechtbank op onjuiste gronden verworpen de door appellant in hoger beroep opgeworpen grieven. Geconstateerd moet verder worden dat die verwerping onvoldoende en niet overtuigend is gemotiveerd.

Hoge Raad:

1

Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie — verder te noemen Van Gent — heeft bij exploit van 30 mei 1988 verweerder in cassatie — verder te noemen Wijnands — gedagvaard voor de kantonrechter te Leiden.

Nadat Wijnands tegen de door Van Gent ingestelde vorderingen, die in cassatie niet meer van belang zijn, verweer had gevoerd en in reconventie gevorderd had ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de voorkamer op de parterre van het pand Zoeterwoudsesingel 108 te Leiden met ontruiming daarvan, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 12 april 1989 in reconventie Wijnands toegelaten getuigenbewijs te leveren.

Bij eindvonnis van 21 maart 1990 heeft de kantonrechter in reconventie de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per eind maart 1990 ontbonden en ontruiming van het gehuurde bevolen.

Tegen laatstgenoemd vonnis heeft Van Gent hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage en gevorderd, met vernietiging van het bestreden vonnis voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijenper eind maart 1990 gehandhaafd blijft en voorts te bepalen dat Wijnands zal dienen te gehengen en te gedogen dat Van Gent opnieuw de voorkamer op de parterre aan voormeld pand zal betrekken en bewonen.

Bij vonnis van 13 maart 1991 heeft de rechtbank het bestreden vonnis, voor zover in reconventie gewezen, bekrachtigd.

(…)

3

Beoordeling van het middel

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende. Wijnands heeft ontbinding gevorderd van de tussen hem als verhuurder van een kamer en Van Gent als huurder daarvan bestaande huurovereenkomst, zulks op grond van ernstige overlast door Van Gent aangedaan aan bewoners van andere kamers in het pand, die eveneens huurders van Wijnands zijn. Voormelde huurovereenkomst behelst niet een uitdrukkelijk beding waarbij de huurder de verplichting is opgelegd geen overlast of hinder aan medehuurder of omwonenden toe te brengen.

De kantonrechter en de rechtbank hebben deze vordering toegewezen. Hiertegen richt zich het middel.

3.2.1

Het eerste onderdeel strekt ten betoge dat, bij gebreke van een uitdrukkelijk in de overeenkomst neergelegde verplichting voor de huurder zich van inbreuk op het woongenot van medehuurders te onthouden, een door Van Gent gepleegde inbreuk op het woongenot van medehuurders geen wanprestatie jegens Wijnands kan opleveren.

Ter ondersteuning van dit standpunt doet de toelichting op dit onderdeel een beroep op rechtspraak van de Hoge Raad, in het bijzonder HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495. Deze rechtspraak verdient echter heroverweging.

3.2.2

Vooropgesteld dient te worden dat een huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens art. 6:162 BW onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan omwonenden. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, kunnen de omwonenden de huurder op die grond aanspreken. Zulks geldt ook wanneer de omwonenden huurder van woonruimte van dezelfde verhuurder zijn.

3.2.3

In afwijking van hetgeen is beslist in het arrest van 24 juni 1960 — welke beslissing, zoals in de conclusie OM onder 3 is vermeld, van meet af aan in de doctrine kritiek heeft ondervonden en in de lagere rechtspraak veelvuldig niet wordt gevolgd — moet thans worden aangenomen dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, tevens te kort schiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder.

Zulks vloeit reeds voort uit tekst en strekking van art. 7A:1596 onder 1e. Niet valt in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor de woonomgeving. Dit klemt in de huidige tijd des te meer, omdat, zoals in de conclusie van het OM onder 4, tweede alinea, is uiteengezet, bewoners over het algemeen sterker dan vroeger voor de kwaliteit van hun woongenot afhankelijk zijn van het gedrag van omwonenden.

Voorts is deze opvatting bevredigend met het oog op de belangen van huurder en verhuurder. Wat betreft de huurder valt erop te wijzen dat het voor hem van belang is dat de verhuurder onder omstandigheden de medehuurder die onrechtmatig overlast bezorgt, tot ontruiming kan dwingen. Een rechterlijk verbod met dwangsom tot het verder bezorgen van overlast op vordering van de huurder zal immers in de praktijk niet altijd bewerkstelligen dat de overlast voortaan achterwege blijft. In een aantal gevallen zal dit resultaat dan ook slechts kunnen worden bereikt indien de betrokken huurder tot ontruiming van het gehuurde wordt gedwongen. In beginsel is voor een daartoe strekkende vordering van een medehuurder of een andere omwonende geen plaats wegens de daaraan verbonden complicaties, daar immers de huurovereenkomst in stand blijft.

Wat betreft de verhuurder valt op te merken dat overlast van een huurder jegens omwonenden ook zijn belangen raakt. Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder, waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek — ingeval zij huurder zijn met een beroep op het hun toekomende huurgenot — stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Alsdan zal voor hem op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders resp. op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beeindigen. Een effectieve wijze van beeindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde.

De hiervoor aanvaarde opvatting strookt ook met de huidige maatschappelijke opvattingen, zoals mede blijkt uit de omstandigheid dat in vele huurovereenkomsten een beding wordt opgenomen dat de huurder jegens de verhuurder verplicht is niet onrechtmatig overlast aan omwonenden te bezorgen.

Opmerking verdient tenslotte dat op overeenkomstige gronden ook voor de toepassing van art. 7A:1623e onder 1e moet worden aangenomen dat de huurder zich jegens de verhuurder niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, indien hij aan omwonenden onrechtmatig overlast bezorgt, hetgeen toewijzing van de in dit artikel bedoelde vordering kan rechtvaardigen.

3.2.4

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het onderdeel tevergeefs is voorgesteld.

3.3

Het tweede onderdeel dat inhoudt dat de overlast niet zo ernstig is dat deze, het woonbelang van Van Gent in aanmerking genomen, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, richt zich tegen een aan de rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van feitelijke aard, die niet onbegrijpelijk is en in cassatie niet verder kan worden onderzocht. Het onderdeel faalt mitsdien.

4

Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Van Gent in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Wijnands begroot op nihil.

Conclusie

A‑G mr. Koopmans

1

Onderdeel A van het cassatiemiddel stelt de vraag aan de orde of de huurder, door ernstige overlast te veroorzaken aan andere huurders in hetzelfde pand, wanprestatie pleegt jegens de verhuurder welke ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Het middel beantwoordt deze vraag ontkennend; in de schriftelijke toelichting wordt daartoe een beroep gedaan op HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495.

2

Volgens dit arrest van 1960 brengt de hoofdverplichting van de huurder om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken (toen nog ‘als een goed huisvader’, art. 1596 BW-oud) op zichzelf voor de huurder niet de plicht mee om zich, op straffe van wanprestatie jegens de verhuurder, te onthouden van overlast aan omwonenden, ook niet wanneer die omwonenden hebben gehuurd van dezelfde verhuurder. Op die regel is in de loop van de tijd een tweetal uitzonderingen ontwikkeld.

In de eerste plaats moet men aannemen dat wel sprake is van wanprestatie jegens de verhuurder wanneer een clausule is opgenomen in huurreglement of huurcontract waarin de huurder uitdrukkelijk de plicht wordt opgelegd geen last of hinder aan omwonenden of aan medehuurders toe te brengen. Zie HR 17 dec. 1982, NJ 1983, 511; HR 27 sept. 1991, NJ 1992, 131.

In de tweede plaats pleegt de huurder, ook los van een overlastclausule, wanprestatie jegens de verhuurder als die financieel benadeeld wordt door de leegstand die tengevolge van de overlast optreedt. Zie HR 8 juli 1987, NJ 1988, 81.

3

In plaats van na te gaan of de tweede uitzondering in het onderhavige geval van toepassing kan zijn — van een overlastclausule blijkt niet —, geef ik er de voorkeur aan de Hoge Raad in overweging te geven de lijn van het arrest van 1960 te verlaten. Daarvoor pleiten nl. sterke gronden.

In zijn conclusie bij het aangehaalde arrest van 1987 merkte mr. Hartkamp reeds op dat de leer van 1960 nooit onbestreden is geweest en in de recente literatuur praktisch unaniem wordt afgewezen; zie NJ 1988, p. 364–365, met verdere verwijzingen. Zie ook annotatie PAS bij HR 10 juni 1988, NJ 1988, 873; De Mol SR 1987 p. 52. Ook de lagere rechtspraak aanvaardt die lijn kennelijk niet; typerende voorbeelden van een andere benadering zijn te vinden bij Pres. Rb. Den Haag 7 okt. 1986, KG 1986, 484; Ktg. Zaandam 22 maart. 1990, Woonrecht 1990, nr. 44; Ktg. Delft 7 maart. 1991, Praktijkgids 1991, nr. 3442. Zie ook conclusie mr. Asser bij HR 5 okt. 1990, NJ 1991, 295, die bepleit om, bij gebreke van overlastclausule, de redelijkheid en de billijkheid doorslaggevend te achten.

Na de invoering van de Boeken 3, 5 en 6 BW is daarvoor des te meer reden. Bovendien geeft art. 3:12 BW een belangrijke handreiking, door te bepalen dat bij de vaststelling van wat redelijk en billijk is mede gelet moet worden op ‘de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken’. Het komt mij voor dat dit richtsnoer ook voor het oude recht moet worden gevolgd.

4

Voor de beoordeling van die maatschappelijke en persoonlijke belangen is een drietal omstandigheden van betekenis.

In de eerste plaats zijn huurders, voor het verkrijgen van een rustig woongenot, in veel sterkere mate dan vroeger afhankelijk van het gedrag van hun medehuurders. Dat komt enerzijds door technische gegevenheden, zoals de verstedelijking van Nederland en de moderne woningbouw, met zijn collectivisering in etagewoningen, galerijflats en grote appartementsgebouwen, anderzijds door de maatschappelijke ontwikkeling die tot meer een‑ en tweepersoonsbewoning heeft geleid en daardoor de neiging tot het gebruiken van kleine eenheden in grote gebouwen versterkt. Op het eerste aspect werd reeds gewezen door procureur-generaal Langemeijer in zijn conclusie bij het arrest van 1960; zie ook Kamphuisen NJB 1960 p. 909. Vooral geluidsoverlast is, door de hoge concentratie van wooneenheden in stedelijke complexen, een regelmatig terugkerend probleem in vele woongebouwen; zie N. van Velzen, Geluid en Omgeving maart 1989 (p. 7).

In de tweede plaats valt vast te stellen dat in de meeste gevallen, als pogingen om het woonklimaat te verbeteren of om de lastige huurder tot vrijwillig vertrek te bewegen allemaal hebben gefaald, slechts een methode openstaat om de overlast te beeindigen, en wel het gedwongen vertrek van de overlast veroorzakende huurder. Men moet niet helemaal uitsluiten dat soms, in extreme gevallen, de ene huurder de andere tot ontruiming kan dwingen; zie bijv. Pres. Rb. Arnhem 19 mei 1987, Woonrecht 1987, nr. 117. Meestal ligt het echter op de weg van de verhuurder om beeindiging van de huurovereenkomst en vertrek uit het pand te bewerkstelligen: hij kan effectiever optreden dan een medehuurder, terwijl hij bovendien belang erbij heeft de zaak in eigen hand te houden omdat de economische consequenties van de eventuele ontruiming voor zijn rekening komen. Zie E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en huurbescherming (2e dr. 1987) p. 66–67.

In de derde plaats behoort de huurovereenkomst, samen met bijv. de arbeidsovereenkomst en het passagecontract, tot een type overeenkomsten waarvan de tenuitvoerlegging een van de partijen in een nieuwe feitelijke situatie brengt die nieuwe relaties met anderen vestigt: zoals de werknemer meestal tot de onderneming toetreedt, en de passagier tot de ‘opvarenden’ gaat behoren van autobus, schip of luchtvaartuig, zo begint de huurder dikwijls deel uit te maken van een groep bewoners van een bepaald pand. Doordat het contract wordt uitgevoerd ontstaan ook andere betrekkingen dan die met de medecontractant, nl. met hen die door een soortgelijk contract met dezelfde medecontractant in een soortgelijke feitelijke situatie zijn gebracht. De aard van de contractuele rechten en verplichtingen wordt dan mede gekleurd door de relaties met die anderen.

5

Uit het voorgaande leid ik af dat de stelling, verdedigd in onderdeel A van het middel, onjuist is omdat de jurisprudentielijn van 1960 aan heroverweging toe is. Die lijn dient in elk geval niet te worden gevolgd in een geval als het onderhavige, waarin verschillende kamerhuurders in een pand wonen (eindvonnis kantongerecht, r.o. 16); men heeft dan in zekere zin te maken met een woongemeenschap die een sterke wederzijdse afhankelijkheid in het leven roept. Het vermijden van last of hinder aan de medebewoners is dan juist een van de belangrijkste verplichtingen die op de huurder komen te rusten.

Indien de Hoge Raad geen van deze beide redeneringen wil volgen, zal niet te ontkomen zijn aan vernietiging en verwijzing, nu niet is komen vast te staan dat het gedrag van de overlast veroorzakende huurder financieel nadeel meebracht voor de verhuurder. Er zijn enkele aanwijzingen in de gedingstukken dat sprake was van leegstand door de veroorzaakte overlast, maar de rechtbank laat dat in het midden; de kantonrechter achtte het niet bewezen (eindvonnis, r.o. 11).

6

Voor de volledigheid wijs ik er nog op dat de rechtspraak wel heeft erkend dat hinder aan medehuurders onbehoorlijk gebruik van het gehuurde oplevert in de zin van art. 7A:1623e BW, en dus een vordering tot ontruiming na opzegging rechtvaardigt. Zie HR 29 jan. 1988, NJ 1988, 872. De jurisprudentie staat evenwel tegelijkertijd op het standpunt dat onbehoorlijk gedrag in de zin van art. 1623e nog niet altijd betekent dat er een ontbindingsgrond is in de zin van art. 1302 BW (oud). Dat oordeel wordt afgeleid uit de wetsgeschiedenis: HR 4 juli 1978, NJ 1978, 675; conclusie mr. Ten Kate bij HR 13 febr. 1981, NJ 1981, 394. Opmerking verdient daarbij dat art. 1596, bij het formuleren van de hoofdverplichtingen van de huurder, thans dezelfde terminologie bezigt als art. 1623e (gedrag ‘als een goed huurder’). Met de wijziging van art. 1596 is echter geen materiele verandering beoogd: Parl. Gesch. Inv. Boeken 3, 5 en 6, Aanpassing BW, p. 400; Dozy en Jacobs, Woonrecht 1992 p. 1.

De onderhavige zaak geeft m.i. geen aanleiding het onderscheid tussen de gronden van art. 1623e en het begrip wanprestatie ter discussie te stellen. Het cassatiemiddel stelt dat probleem ook niet aan de orde.

7

Onderdeel B van het middel keert zich vergeefs tegen een feitelijke en niet onbegrijpelijke waardering van de gedingstukken. Het staat niet aan de cassatierechter om het gewicht van de mishandeling van een medehuurder af te wegen tegen het woonbelang van de huurder die deze overlast teweegbrengt. Zie ook HR 10 juni 1988, NJ 1988, 873.

8

Ik concludeer tot verwerping van het beroep.

Noot

1

Toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) en onrechtmatigheid jegens derden

Dat wanprestatie (toerekenbare tekortkoming) tevens een onrechtmatige daad jegens een derde kan opleveren, weten wij sinds HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 (Atiba-arrest). Heeft iemand zich contractueel gebonden, is de contractsverhouding waarin hij partij is, in het rechtsverkeer een schakel gaan vormen, waarmee de belangen van derden in allerlei vormen verbonden worden; zo overwoog de Hoge Raad in het aangehaalde arrest. Hij mag bij de wijze waarop hij zich ten opzichte van zijn contractuele verplichtingen gedraagt niet onder alle omstandigheden de belangen verwaarlozen, die derden bij de behoorlijke nakoming van zijn contract kunnen hebben.

In het bovenstaande arrest ging het daarentegen om de vraag of een onrechtmatige daad, door een contractant jegens derden gepleegd, tevens een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) in de contractuele rechtsverhouding kan opleveren. Het arrest betrof de vraag of onbehoorlijk gedrag van de huurder van een woning jegens omwonenden de verhuurder het recht verschaft, de huurovereenkomst door de rechter op grond van toerekenbare tekortkoming (art. 7A:1623n lid 1 BW) te doen ontbinden. De gestelde vraag dient volgens de Hoge Raad bevestigend te worden beantwoord. De huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, schiet tevens tekort in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder.

2

Het arrest van 1960

In tegenstelling tot het Atiba-arrest, dat een algemene uitspraak over het contractenrecht behelst, heeft het bovenstaande arrest slechts de huurovereenkomst tot onderwerp. De beslissing wijkt af van HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495. Daarin had de Hoge Raad beslist dat de verplichting om het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming (art. 1596 BW (oud)) te gebruiken niet voor de huurder jegens de verhuurder de verplichting meebrengt om zich van het aandoen van overlast aan omwonenden te onthouden.

M.i. zal men mogen aannemen dat het arrest van 1960 gebaseerd is op algemene beginselen van contractenrecht, waaruit voortvloeit dat de crediteur niet de bevoegdheid bezit om de overeenkomst met de debiteur te ontbinden op de enkele grond dat de debiteur bezig is met behulp van zijn contractuele positie op onrechtmatige wijze schade aan derden toe te brengen. Het arrest van 1992 berust op het inzicht, dat dit althans bij de huurovereenkomst van een woning anders moet zijn.

3

Oorzaak van de koerswijziging

De oorzaak van deze koerswijziging vinden wij vermeld zowel in het arrest van de Hoge Raad als in de daaraan voorafgaande conclusie van de A‑G Koopmans. Meer dan vroeger, zo overwoog de Hoge Raad, zijn de bewoners voor de kwaliteit van hun woongenot afhankelijk van het gedrag van de omwonenden. Koopmans wijst in dit verband op de verstedelijking van Nederland en de moderne woningbouw met zijn collectivisering in etagewoningen, galerijflats en grote appartementsgebouwen. Ik zou daaraan nog willen toevoegen dat de woningpolitiek die na de oorlog is gevoerd is gebaseerd op de gedachte dat met woningbouw en woningverhuur een belang wordt gediend van algemene aard, dat boven de individuele contractsrelatie uitstijgt, zoals blijkt uit de subsidiering van de woningbouw en de woningdistributie. In art. 22 Gr.w vindt die overheidsbemoeiing een wettelijke grondslag. De overheid is belast met de zorg voor de woonkwaliteit en dan is het onvermijdelijk dat ook de verhuurder bij de behartiging van die zorg een functie heeft.

4

Voorgeschiedenis in de jurisprudentie

Eerder werd al beslist dat de huurder van een woning de verhuurder ervoor aansprakelijk kan stellen indien hij in zijn woongenot door een medehuurder wordt gestoord (HR 17 dec. 1982, NJ 1983, 511; 5 okt. 1990, NJ 1991, 295; 27 sept. 1991, NJ 1992, 131). Toen dat werd beslist, ontbrak het passende instrument voor de verhuurder om aan de overlast, die hem werd aangerekend, door een eis tot ontbinding tegen de overlast bezorgende huurder een einde te maken. In deze lacune voorziet nu het bovenstaande arrest. Bij arrest van HR 29 jan. 1988 (NJ 1988, 872; voortzetting van oudere rechtspraak betreffende de Huurwet: zie HR 15 febr. 1963, NJ 1963, 344) was beslist dat een huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt (art. 7A:1623e lid 1 onder 1e BW), wanneer hij door zijn gedragingen aanleiding geeft tot gegronde klachten van zijn omwonenden, zodat de verhuurder op die grond na opzegging door de kantonrechter de beeindiging en ontruiming kan doen uitspreken. Dat is echter niet een doublure van de eis tot ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming. De eis tot huurbeeindiging op grond van art. 1623e kan immers alleen slagen na opzegging, zodat art. 1623e tekortschiet als de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde tijd. Ook had de Hoge Raad al uitgemaakt dat de huurder door overlast aan omwonenden te bezorgen wanprestatie pleegt jegens de verhuurder, indien deze daardoor leegstandschade lijdt (HR 8 juli 1987, NJ 1988, 81). Ook dat is geen vervanging voor de leer dat last aan omwonenden wanprestatie oplevert, omdat de verhuurder dergelijke schade dikwijls niet lijdt.

Om in dit mankement van de regeling van de huurovereenkomst te voorzien, werden in de meeste huurovereenkomsten die op woningen betrekking hebben speciale overlastbepalingen opgenomen. Is door de huurder in strijd gehandeld met de bepaling, is de verhuurder bevoegd op die grond ontbinding te eisen. Het bijzondere van het bovenstaande arrest is nu dat deze bevoegdheid van de verhuurder ook dan aanwezig wordt geacht, als een uitdrukkelijke bepaling in de huurovereenkomst niet is opgenomen; dat vloeit voort uit de verplichting van de huurder, vastgelegd in art. 7A:1596 BW, om zich als een goed huurder (vroeger: goede huisvader) te gedragen (r.o. 3.2.3). Hiermee is tevens een einde gekomen aan een oplossing van de impasse in die zin dat de overlast ondervindende huurder zelf gerechtigd werd geacht de overlast veroorzakende huurder tot ontruiming te noodzaken (Pres. Rb. Amsterdam 19 febr. 1981, KG 1981, 16; meer rechtspraak in deze zin bij Asser-Abas, Bijz. Ov. II, nr. 37 laatste alinea). De Hoge Raad overweegt nu daaromtrent dat voor een ontruimingsvordering van een medehuurder of een andere omwonende in beginsel geen plaats is wegens de daaraan verbonden complicaties. Omdat de huurovereenkomst zelfs na toewijzing van een dergelijke eis in stand blijft, zal de huurder ondanks de ontruiming de huur verschuldigd blijven.

Dit alles neemt overigens niet weg dat in een groot aantal gevallen de overlast veroorzakende huurder, door de medehuurder die daarvan hinder heeft zelf moet worden aangepakt, zoals dat ook door art. 7A:1592 BW wordt vooropgesteld. Daarbij moet het beginsel tot gelding worden gebracht dat enige hinder door buren van elkaar gedoogd dient te worden, zoals ook blijkt uit het hierboven onder nr. 166 opgenomen arrest van HR 2 okt. 1992. Maar ook wanneer men met frequente hinder te maken heeft, zal niet in alle gevallen een eis tot ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming toewijsbaar zijn. Geen ontbinding kan volgens het slot van art. 6:265 lid 1 BW worden uitgesproken indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (men zie Asser-Abas, Bijz. Ov. II, nrs. 215–218). Dat zal zich in de huurverhouding niet zelden voordoen, omdat de huurder door de ontbinding en het daarmee gepaard gaande verlies van woonruimte zwaar kan worden getroffen.

5

Consequenties van het bovenstaande arrest

Uit het arrest blijkt dat de overlast alleen dan een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) oplevert, als deze jegens de getroffene onrechtmatig is. In het arrest wordt uitdrukkelijk verwezen naar art. 6:162 BW; dat de gedraging tevens de huurder kan worden toegerekend (lid 3 van art. 162) is niet vereist. Ook als de huurder van de veroorzaakte overlast geen verwijt kan worden gemaakt is er dus een tekortkoming. Degene die daardoor is gestoord, hoeft echter niet een huurder van dezelfde verhuurder te zijn; overlast toegebracht aan omwonenden (bijv. een naburige eigenaar of iemand die van de naburige eigenaar heeft gehuurd) is ook voldoende grond voor ontbinding.

Is de verhuurder een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70 van de nieuwe Woningwet, kunnen aan deze ontbinding merkwaardige consequenties zijn verbonden. Deze instelling is immers niet vrij om te verhuren aan wie zij wil en zij kan met name bepaalde groepen van woningzoekenden niet weigeren. In art. 15 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt bepaald: ‘De toegelaten instelling verhuurt haar woningen mede aan personen, behorende tot die groepen van de bevolking, die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte’. Dat komt er op neer dat de woningbouwcorporatie de huurder eerst moet opnemen om vervolgens, als hij de rust van de omwonenden verstoort, een ontbindingseis tegen hem in te stellen. Een interessante procedure in dit verband is Pres. Rb. Utrecht 18 juni 1991, KG 1991, 255: eerst heeft de eiseres de woning die hij van de gemeente had gehuurd wegens het toebrengen van overlast moeten ontruimen en vervolgens wordt de gemeente bevolen haar een nieuwe woning ter beschikking te stellen.

6

Vooruitzichten voor andere contractstypes dan huur

Terwijl het arrest van de Hoge Raad uitsluitend op huur betrekking heeft, wijdt de conclusie van de advocaat-generaal aandacht aan toepassing van het beginsel, dat onrechtmatig gedrag jegens derden ontbinding rechtvaardigt, bij andere overeenkomsten dan huur. Daarbij kan men in de eerste plaats aan de arbeidsovereenkomst denken. Het ligt voor de hand dat door de Hoge Raad, in navolging van het bovenstaande arrest, zal worden beslist dat onbehoorlijk gedrag van de ene werknemer jegens derden (bijv. een andere werknemer) tevens wanprestatie ten opzichte van de werkgever oplevert. Daartoe bestaat te meer aanleiding, nu de werkgever voor onrechtmatig gedrag van de werknemer door die derden aansprakelijk gesteld kan worden (art. 6:170 lid 1 en 2 BW) en de schade die hij heeft vergoed dikwijls niet op de werknemer kan verhalen (art. 6:170 lid 3 en 7A:1639da BW). Reeds werd uitgemaakt dat onrechtmatig gedrag jegens derden (i.c. het gooien van een stoel in de richting van de bedrijfsarts) een dringende reden voor ontslag kan zijn, zelfs dan wanneer de werknemer terzake daarvan geen verwijt kan worden gemaakt (HR 3 maart 1989, NJ 1989, 549). Dat loopt parallel met de overlast veroorzakende huurder, die volgens het bovenstaande arrest wanprestatie pleegt door onrechtmatig gedrag jegens derden, ook als hem dat niet kan worden toegerekend.