NJ  1996 , 684

HOGE RAAD

19 april 1996, nr. 15982

(Mrs. Martens, Roelvink, Mijnssen, Herrmann, Nieuwenhuis; A-G Asser; m.nt. PAS)

RvdW 1996, 93
m.nt. PAS
RVDW 1996, 93

Regeling

BW art. 6:248, 7A:1623a-1623o, 1623c, 1623n

Essentie

Huur van woonruimte. Nietig beding aangaande beëindiging huur. Huurbescherming en derogerende werking redelijkheid en billijkheid. Stelplicht.

Huur woonruimte / nietig beding aangaande beëindiging huur / huurbescherming en derogerende werking redelijkheid en billijkheid / stelplicht

Samenvatting

Beding bij aanvang van de huur dat de huur zou worden beëindigd als de zoon van de verhuurder (thans verhuurder) de woning zou willen betrekken. Gevorderd wordt ontbinding huurovereenkomst wegens niet nakoming door huurder van dit beding. Niet gesteld dat sprake is van een beding als bedoeld in art. 7A:1623e aanhef en onder 2° BW.

Het beding is onverenigbaar met het op bescherming van de huurder van woonruimte gerichte stelsel van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 7A BW, in het bijzonder met art. 7A:1623c lid 1. Genoemde bepalingen onderstrepen dat met de strekking van de onderhavige huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan, voordat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst.

Het beding is dus ingevolge art. 7A:1623c lid 5, als in strijd met het eerste lid van dat artikel nietig. Het niet nakomen van de verplichtingen uit dit beding is dus geen wanprestatie of anderszins een onrechtmatige daad van de huurder.

Ook een in titel 7, 4e afdeling van Boek 7A vervatte, de huurder van woonruimte tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder beschermende, regel dient buiten toepassing te blijven voor zover die toepassing in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. In casu daartoe onvoldoende door de verhuurder aangevoerd.* [1] 

Partijen

M.N. IJsselmuiden, te Berlicum, eiser tot cassatie, adv. mr. R.V. Kist,

tegen

J.P.G.M. Brouwers, te Nistelrode, verweerder in cassatie, adv. mr. H.H. Barendrecht.

Tekst

Rechtbank:

3 De beoordeling:

Het hoger beroep is tijdig ingesteld.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken is het navolgende komen vast te staan:

Op 15 oktober 1983 zijn M. Brouwers, vader van appellant Brouwers, als verhuurder en IJsselmuiden, als huurder, een huurcontract aangegaan betreffende de woning Kaathoven 32 te Berlicum. De huurprijs bedroeg laatstelijk ƒ 950 per maand. In het contract is bepaald dat de overeenkomst werd aangegaan voor een termijn van maximaal vijf jaar, maar dat verlenging van die termijn mogelijk was.

Brouwers heeft in zijn brief van 29 april 1991 aan IJsselmuiden medegedeeld dat de woning onlangs door hem, Brouwers, in eigendom is verworven en dat hij, Brouwers, aan IJsselmuiden voorstelt uiterlijk 1 januari 1992 de woning in eigen gebruik te nemen.

In zijn brief van 3 juni 1991 aan Brouwers heeft IJsselmuiden genoemde brief van 29 april 1991 aangemerkt als een huuropzegging en medegedeeld dat hij met die opzegging niet instemt. Na pogingen om in der minne tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, is namens IJsselmuiden in een brief van 18 augustus 1992 medegedeeld dat hij blijft bij zijn standpunt dat hij niet instemt met opzegging van de huurovereenkomst.

Hierop heeft de procureur van Brouwers bij brief van 14 oktober 1992 de huurovereenkomst per 1 mei 1993 opgezegd omdat Brouwers de woning, ten aanzien waarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst door M. Brouwers aan IJsselmuiden was medegedeeld dat de woning bestemd was voor één van de kinderen van M. Brouwers en dat de woning zou worden verhuurd tot dat één van die kinderen de woning zou betrekken, dringend nodig had voor eigen gebruik.

Namens IJsselmuiden is bij grief van 30 november 1992 medegedeeld dat hij niet instemde met de huuropzegging.

In eerste aanleg heeft Brouwers gevorderd voormelde huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie althans wegens onrechtmatige daad van IJsselmuiden, hierin bestaande dat IJsselmuiden, die bij aanvang van de huur met M. Brouwers was overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als Brouwers de woning zou willen betrekken, geweigerd heeft de huuropzegging te aanvaarden. Voorts heeft hij ontruiming gevorderd. Deze vordering is door IJsselmuiden betwist.

In zijn bestreden vonnis heeft de kantonrechter Brouwers toegelaten te bewijzen dat bij aanvang van de huur door M. Brouwers met IJsselmuiden is overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als Brouwers de woning zou willen betrekken.

In de motivering van zijn brief heeft IJsselmuiden aangevoerd dat voormelde beslissing van de kantonrechter onjuist is omdat de vordering aanstonds had moeten worden afgewezen.

Immers het niet aanvaarden van een huuropzegging danwel het in strijd met de redelijkheid en de billijkheid een beroep doen op artikel 7A:1623e BW, moet aan de orde komen in een procedure als bedoeld in artikel 7A:1623c BW en niet in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Bovendien kan het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf genomen niet als wanprestatie, althans onrechtmatige daad worden aangemerkt.

In artikel 7A:1623n BW wordt bepaald dat de huurovereenkomst ontbonden kan worden op de grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Brouwers heeft gesteld dat IJsselmuiden een verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst, te weten het beëindigen van de huur zodra Brouwers de woning zou willen betrekken, niet is nagekomen. Door deze stellingname valt de vordering binnen het toepassingsgebied van artikel 7A:1623n BW.

Uit de tekst van de artikelen 7A:1623b tot en met e en 7A:1623n BW volgt niet dat Brouwers tot het instellen van een procedure ingevolge artikel 7A:1623c tweede lid BW gedwongen was.

Evenmin noopt het wettelijk systeem hiertoe. Integendeel, uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7A:1623n BW blijkt dat vooropgesteld moet worden dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie gevorderd kan worden. Voorts blijkt uit die geschiedenis dat ontzegging van het woonrecht alleen op verantwoorde wijze kan gebeuren wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt. De wetgever heeft dus kennelijk geoordeeld dat de huurder voldoende beschermd wordt door voorafgaande rechterlijke toetsing, hetgeen in het onderhavige geval gebeurt.

Het enkele feit dat namens Brouwers in de brief van 14 oktober 1992 de huurovereenkomst opgezegd wordt, waarmee hij op dat moment lijkt te hebben gekozen voor de weg van de opzeggingsprocedure, neemt niet weg dat hij de vrijheid behield om alsnog de ontbindingsprocedure in te stellen.

IJsselmuiden heeft nog gesteld dat het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf genomen geen wanprestatie of onrechtmatige daad kan opleveren. Deze stelling, gelezen in samenhang met de stelling van IJsselmuiden, dat hij bestrijdt dat indien Brouwers slaagt in het hem opgedragen bewijs, de vordering van Brouwers toewijsbaar zou zijn, begrijpt de rechtbank aldus, dat IJsselmuiden betoogt, dat ook al zou de litigieuze afspraak komen vast te staan, dit geen ontbinding als bedoeld in artikel 7A:1623n BW zou kunnen rechtvaardigen.

Indien komt vast te staan dat M. Brouwers en IJsselmuiden bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat IJsselmuiden de woning zou verlaten zodra Brouwers daarin zou willen gaan wonen, dan brengt dat mede dat die afspraak niet is nagekomen. Die afspraak, indien zij komt vast te staan, dient als een gewichtig onderdeel van de huurovereenkomst te worden beschouwd.

Daarbij komt nog dat als onbetwist is komen vast te staan dat Brouwers de grond rondom de woning en grond in de directe nabijheid daarvan voor arbeids-intensieve tuinbouw wil aanwenden, dat hij daarom in de woning wil wonen en dat hij de schuur bij de woning als opslagruimte wil gebruiken.

Evenmin is in geschil dat Brouwers en zijn echtgenote thans in een kleine, tot tweekamerwoning verbouwde schuur wonen, welke woning zich niet leent voor de door hen gewenste gezinsuitbreiding. Voorts is onweersproken gebleven dat IJsselmuiden op het moment dat was gebleken dat hij niet mee wilde werken aan beëindiging van de huurovereenkomst, te weten toen dit namens hem in een brief van 18 augustus 1992 werd medegedeeld, alleen in de woning verbleef.

Tenslotte is niet in debat dat IJsselmuiden, die reeds vanaf ontvangst van de brief van Brouwers van 29 april 1991 wist dat Brouwers in de woning wilde gaan wonen, een hem aangeboden twee-onder-een-kap woning heeft afgewezen en dat hij in aanmerking kwam voor passende, vervangende woonruimte. Onder voormelde omstandigheden kan, zo zij komt vast te staan, het gewicht van de tekortkoming, afgezet tegen het woonbelang van IJsselmuiden, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, zodat niet gezegd kan worden dat de kantonrechter ten onrechte tot de bewuste bewijsopdracht is gekomen.

De grief slaagt dus niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de zaak zal worden verwezen naar de kantonrechter voor verdere afdoening. IJsselmuiden zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het beroep, aan de zijde van Brouwers gevallen, worden verwezen.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming met nietigheid wordt bedreigd, doordat de Arrondissementsrechtbank te ‘s‑Hertogenbosch in het bestreden vonnis van 10 februari 1995, waarvan de inhoud als hier ingelast beschouwd moet worden, heeft overwogen en geoordeeld als daarin is weergegeven, zulks ten onrechte om de volgende voorzover nodig ook in onderling verband te beschouwen redenen:

1

Ten onrechte oordeelde de Rechtbank, dat de stelling van IJsselmuiden, dat het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf genomen geen wanprestatie of onrechtmatige daad kan opleveren, wordt verstaan in samenhang met zijn stelling, dat hij bestrijdt, dat indien Brouwers slaagt in het hem opgedragen bewijs, de vordering van Brouwers toewijsbaar is, aldus dat hij betoogt, dat ook al zou de litigieuze afspraak komen vast te staan, dit geen ontbinding als bedoeld in artikel 7A:1623n BW zou kunnen rechtvaardigen in plaats van dat die stelling — mede — inhoudt, dat van wanprestatie met betrekking tot het niet instemmen met de huuropzegging geen sprake kan zijn, omdat hij daartoe rechtens niet verplicht was en er mitsdien geen rechtsgrond voor de ontbinding van de huurovereenkomst is.

Zulks geldt ook ten aanzien van het oordeel van de Rechtbank dat de afspraak bij het aangaan van de huurovereenkomst, dat IJsselmuiden de woning zou verlaten zodra Brouwers daarin zou willen gaan wonen als een gewichtig onderdeel van de huurovereenkomst moet worden aangemerkt.

De Rechtbank miskent daardoor dat artikel 1623n BW oud, dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en de afspraak gold, voorschreef, dat opzegging van de huurovereenkomst noodzakelijk is ook indien deze inhoudt dat deze zonder opzegging zou eindigen en dat ieder beding in strijd met dat artikel nietig is, zodat IJsselmuiden rechtens niet verplicht was om die afspraak na te komen en van wanprestatie geen sprake kan zijn.

Indien en voorzover de Rechtbank in de stelling van IJsselmuiden met name het sub 2, 3 en 4 van de grieven gestelde niet gelezen mocht hebben dat IJsselmuiden — in wezen — een beroep op de nietigheid van de bewuste afspraak deed dan had de Rechtbank ingevolge artikel 48 Rv ambtshalve de rechtsgrond dat die afspraak nietig was, zodat daarvan rechtens geen nakoming geëist kan worden en IJsselmuiden geen wanprestatie pleegt, moeten aanvullen en de vordering van Brouwers moeten afwijzen. Althans is dan het oordeel van de Rechtbank dat IJsselmuiden geen beroep op de nietigheid van de bewuste afspraak heeft gedaan niet zondermeer te begrijpen, zodat de Rechtbank dat oordeel niet naar de eisen van de wet gemotiveerd heeft gelet op hetgeen sub 2, 3 en 4 van de memorie van grieven, welke voorzover vereist als hier ingelast moet worden beschouwd, is gesteld.

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Thans verweerder in cassatie — verder te noemen: Brouwers — heeft bij exploit van 19 maart 1993 thans eiser tot cassatie — verder te noemen: IJsselmuiden — gedagvaard voor de Kantonrechter te ‘s‑Hertogenbosch en gevorderd:

a

de litigieuze huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie c.q. onrechtmatige daad van IJsselmuiden, en

b

IJsselmuiden te veroordelen om het gehuurde te verlaten en te ontruimen, desnoods met behulp van de sterke arm.

IJsselmuiden heeft de vorderingen bestreden.

De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 29 juni 1993, Brouwers in de gelegenheid gesteld te concluderen voor repliek en bij tussenvonnis van 2 november 1993 Brouwers tot bewijslevering toegelaten.

Tegen laatstgenoemd tussenvonnis heeft IJsselmuiden hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te ‘s‑Hertogenbosch.

Bij vonnis van 10 februari 1995 heeft de Rechtbank het bestreden tussenvonnis bekrachtigd en de zaak ter verdere afdoening naar voornoemde Kantonrechter verwezen.

(…)

3 Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

i

Bij schriftelijke overeenkomst van 15 oktober 1983 heeft M. Brouwers, de vader van Brouwers — verder: Brouwers sr — aan IJsselmuiden verhuurd de woning Kaathoven 32 te Berlicum. De huurprijs bedroeg laatstelijk ƒ 950 per maand.

ii

De huurovereenkomst werd aangegaan voor een termijn van maximaal vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging van die termijn.

iii

Brouwers heeft bij brief van 29 april 1991 aan IJsselmuiden meegedeeld dat hij de woning onlangs in eigendom had verkregen en aan IJsselmuiden voorgesteld uiterlijk 1 januari 1992 de woning zelf in gebruik te nemen.

iv

IJsselmuiden heeft bij brief van 3 juni 1991 aan Brouwers de brief van 29 april 1991 als huuropzegging aangemerkt en meegedeeld dat hij niet met die opzegging instemde. Na tevergeefse onderhandelingen over een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst heeft IJsselmuiden bij brief van 18 augustus 1992 aan Brouwers doen mededelen dat hij bleef bij zijn standpunt dat hij niet instemt met opzegging van de huurovereenkomst.

v

De advocaat van Brouwers heeft vervolgens bij brief van 14 oktober 1992 de huurovereenkomst per 1 mei 1993 opgezegd op de grond dat Brouwers de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. Daarbij is vermeld dat Brouwers sr bij het aangaan van de huurovereenkomst aan IJsselmuiden had meegedeeld dat de woning bestemd was voor een van zijn kinderen en dat de woning werd verhuurd totdat een van deze kinderen de woning zou betrekken.

vi

Namens IJsselmuiden is bij brief van 30 november 1992 meegedeeld dat hij niet instemde met de huuropzegging.

vii

De onder (i) bedoelde schriftelijke overeenkomst houdt niet een beding in als hierna in 3.2 vermeld.

3.2

In dit geding heeft Brouwers ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Hij heeft deze vorderingen erop gegrond dat IJsselmuiden met Brouwers sr was overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als een van diens kinderen de woning zou willen betrekken, en dat IJsselmuiden nu zich dat geval voordeed, wanprestatie althans een onrechtmatige daad pleegt door te weigeren de opzegging van de huur te aanvaarden.

De Kantonrechter heeft Brouwers toegelaten te bewijzen dat Brouwers sr met IJsselmuiden bij aanvang van de huur is overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als Brouwers de woning zou willen betrekken. De Rechtbank heeft de daartegen aangevoerde grief verworpen. Daartegen is het middel gericht.

3.3

Het middel houdt de klacht in dat de Rechtbank ten onrechte niet, ambtshalve de rechtsgronden aanvullende, heeft geoordeeld dat het beding waarop Brouwers zich beroept nietig is.

In aanmerking genomen dat Brouwers niet heeft gesteld dat het beding waarop hij zich beroept, beantwoordt aan de vereisten van het eerste lid, aanhef en onder 2° in verband met het tweede lid van art. 7A:1623e BW, moet worden geoordeeld dat dit beding onverenigbaar is met het op bescherming van de huurder van woonruimte gerichte stelsel van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 7A BW, in het bijzonder met art. 7A:1623c, eerste lid, volgens welke bepaling een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder na de opzegging schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Genoemde bepalingen onderstrepen dat met de strekking van de onderhavige huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan, voordat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst.

Uit het voorgaande volgt dat het beding waarop Brouwers zich beroept, zo mocht komen vast te staan dat het is gemaakt, ingevolge art. 7A:1623c, vijfde lid, als in strijd met het eerste lid van dat artikel nietig is.

De klacht is derhalve gegrond. Het vonnis van de Rechtbank kan niet in stand blijven; de overige klachten behoeven geen behandeling meer.

3.4

De Hoge Raad kan het geding zelf afdoen. Uit het voorgaande volgt dat handelen van IJsselmuiden in strijd met het beding waarop Brouwers zich beroept, noch kan worden aangemerkt als een niet nakomen van zijn verplichtingen in de zin van art. 7A:1623n, noch anderszins wanprestatie of een onrechtmatige daad oplevert. Voor zover Brouwers zijn vordering daarop heeft doen steunen — zie hiervoor in 3.2 — kunnen de aangevoerde gronden derhalve niet tot toewijzing leiden.

3.5

Brouwers heeft in het geding voor de Kantonrechter voorts nog aangevoerd dat IJsselmuiden ‘zich niet te goeder trouw kan beroepen op de regels van huurbescherming’. Ter ondersteuning van deze stelling heeft Brouwers zich beroepen op het hiervoor bedoelde beding en op de omstandigheid dat IJsselmuiden in 1991 de indruk heeft gewekt dat hij naar vervangende woonruimte zou omzien op grond waarvan Brouwers ervan is uitgegaan dat hij het pand in het begin van 1992 zou kunnen betrekken.

De hier bedoelde stelling kan Brouwers evenmin baten. Weliswaar dient ook een in titel 7, 4e afdeling van Boek 7A vervatte, de huurder van woonruimte tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder beschermende, regel buiten toepassing te blijven voor zover die toepassing in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar de in het onderhavige geval door Brouwers aangevoerde omstandigheden rechtvaardigen het buiten toepassing laten van een of meer van de bedoelde regels niet.

3.6

Een en ander leidt tot de slotsom dat de vordering van Brouwers alsnog dient te worden afgewezen.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van de Rechtbank te ‘s‑Hertogenbosch van 10 februari 1995;

vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te ‘s‑Hertogenbosch van 2 november 1993;

wijst de vorderingen van Brouwers af;

veroordeelt Brouwers in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van IJsselmuiden begroot op ƒ 671,15 aan verschotten en ƒ 3500 voor salaris;

veroordeelt Brouwers in de kosten van het geding in de feitelijke instanties, tot op heden aan de zijde van IJsselmuiden begroot op ƒ 1665.

Conclusie

A‑G mr. Asser

1 Inleiding

1.1

In cassatie kan van de volgende, door de rechtbank vastgestelde, feiten worden uitgegaan.

1.1.1

Op 15 oktober 1983 zijn M. Brouwers, de vader van verweerder in cassatie, als verhuurder en eiser tot cassatie — IJsselmuiden —, als huurder, een huurcontract aangegaan betreffende de woning Kaathoven 32 te Berlicum. De huurprijs bedroeg laatstelijk ƒ 950 per maand.

1.1.2

In het contract is bepaald dat de overeenkomst werd aangegaan voor een termijn van maximaal vijf jaar, maar dat verlenging van die termijn mogelijk was.

1.1.3

Verweerder in cassatie — Brouwers — heeft in zijn brief van 29 april 1991 aan IJsselmuiden meegedeeld dat de woning onlangs door hem, Brouwers, in eigendom was verworven en dat hij, Brouwers, aan IJsselmuiden voorstelde uiterlijk 1 januari 1992 de woning in eigen gebruik te nemen.

1.1.4

IJsselmuiden heeft in zijn brief van 3 juni 1991 aan Brouwers de genoemde brief van 29 april 1991 aangemerkt als een huuropzegging en meegedeeld dat hij met die opzegging niet instemde.

1.1.5

Na pogingen om in der minne tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, is namens IJsselmuiden in een brief van 18 augustus 1992 meegedeeld dat hij bleef bij zijn standpunt dat hij niet instemde met opzegging van de huurovereenkomst.

1.1.6

Hierop heeft mr Giebels-Derks, advocaat van Brouwers in de feitelijke instanties, bij brief van 14 oktober 1992 de huurovereenkomst per 1 mei 1993 opgezegd omdat Brouwers de woning, ten aanzien waarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst door M. Brouwers aan IJsselmuiden was meegedeeld dat zij bestemd was voor één van de kinderen van M. Brouwers en dat de woning zou worden verhuurd totdat één van die kinderen de woning zou betrekken, dringend nodig had voor eigen gebruik.

1.1.7

Namens IJsselmuiden is bij brief van 30 november 1992 meegedeeld dat hij niet instemde met de huuropzegging.

1.2

In eerste aanleg heeft Brouwers IJsselmuiden gedaagd voor de Kantonrechter te ‘s‑Hertogenbosch en gevorderd de huurovereenkomst met IJsselmuiden te ontbinden en ontruiming daarvan. Daartoe werd kort samengevat gesteld, dat IJsselmuiden wanprestatie althans een onrechtmatige daad had gepleegd doordat hij bij de aanvang van de huur met M. Brouwers was overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als Brouwers de woning zou willen betrekken en geweigerd heeft de huuropzegging te aanvaarden. Brouwers stelde in dit verband ook dat het beroep van IJsselmuiden op huurbescherming in strijd was met de redelijkheid en billijkheid.

1.3

Na verweer van IJsselmuiden heeft de kantonrechter bij vonnis van 2 november 1993 Brouwers toegelaten tot het bewijs van de juistheid van zijn stelling, dat bij de aanvang van de huur door zijn vader met gedaagde is overeengekomen dat de huur zou worden beëindigd als Brouwers de woning zou willen betrekken.

1.4

Tegen die bewijsopdracht kwam IJsselmuiden bij de Bossche Rechtbank in hoger beroep, omdat hij van mening was dat de kantonrechter de vordering meteen had moeten afwijzen.

1.5

Na verweer hiertegen van Brouwers heeft de rechtbank bij vonnis van 10 februari 1995 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de zaak naar deze verwezen ter verdere afdoening.

1.6

IJsselmuiden is tijdig tegen het vonnis van de rechtbank in cassatie gekomen met een middel. Brouwers heeft het middel bestreden. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten.

2 Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

IJsselmuiden had, in de samenvatting van de rechtbank, aan zijn grief in appel ten grondslag gelegd, dat het niet aanvaarden van een huuropzegging dan wel het in strijd met de redelijkheid en billijkheid een beroep doen op art. 7A:1623e BW, aan de orde moet komen in een procedure als bedoeld in art. 7A:1623c BW en niet in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en bovendien dat het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf genomen niet als wanprestatie, althans als onrechtmatige daad kan worden aangemerkt.

2.2

Wat de rechtbank dienaangaande heeft overwogen laat zich als volgt samenvatten:

i

op grond van art. 7A:1623n BW kan een huurovereenkomst worden ontbonden wegens niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen;

ii

Brouwers heeft gesteld dat IJsselmuiden zijn verplichting uit de huurovereenkomst om deze te beëindigen zodra Brouwers de woning zou willen betrekken, niet is nagekomen, zodat de vordering van Brouwers binnen het toepassingsgebied van art. 1623n valt;

iii

uit de tekst van de art. 1623b tot en met 1623e en 1623n volgt niet dat Brouwers gedwongen was tot het instellen van de in art. 1623c bedoelde procedure;

iv

daartoe noopt het wettelijk systeem ook niet nu de wetgever, naar uit de wetsgeschiedenis blijkt, kennelijk heeft geoordeeld dat de huurder, ook in een op art. 1623n gebaseerde procedure als de onderhavige, voldoende beschermd wordt door voorafgaande rechterlijke toetsing, waarbij het gewicht van de tekortkoming van de huurder in verhouding tot diens woonbelang wordt beoordeeld;

v

het enkele feit van de huuropzegging ontnam Brouwers niet de vrijheid alsnog de ontbindingsprocedure in te stellen;

vi

de stelling van IJsselmuiden dat het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf genomen geen wanprestatie of onrechtmatige daad kan opleveren, wordt, in samenhang met zijn stelling dat hij bestrijdt dat indien Brouwers slaagt in het hem opgedragen bewijs, de vordering van Brouwers toewijsbaar zou zijn, aldus begrepen, dat IJsselmuiden betoogt, dat ook al zou de litigieuze afspraak komen vast te staan, dit geen ontbinding als bedoeld in art. 1623n zou kunnen rechtvaardigen.

Daarop onderzoekt en verwerpt de rechtbank de onder (vi) bedoelde stelling, zoals door haar begrepen.

2.3

Het middel betoogt in de eerste plaats, kort samengevat, dat de rechtbank ten onrechte de onder (vi) weergegeven stelling niet aldus heeft verstaan dat van wanprestatie met betrekking tot het niet instemmen met de huuropzegging geen sprake kan zijn, omdat IJsselmuiden daartoe rechtens niet verplicht was en er mitsdien geen rechtsgrond voor de ontbinding van de huurovereenkomst is. Daarom wordt ook bestreden het oordeel van de rechtbank dat de (kort gezegd) door Brouwers te bewijzen afspraak als een gewichtig onderdeel van de huurovereenkomst moet worden aangemerkt. IJsselmuiden verwijt de rechtbank in dat verband de nietigheid van de afspraak op grond van het bepaalde in art. 1623n* [2]  te hebben miskend. Voorts verwijt het middel de rechtbank niet ambtshalve de rechtsgrond dat de afspraak nietig was te hebben aangevuld en tenslotte klaagt het middel subsidiair dat het oordeel van de rechtbank dat IJsselmuiden zich niet op de nietigheid van de afspraak heeft beroepen, niet zonder nadere motivering begrijpelijk is.

2.4

Ik zou voorop willen stellen dat, anders dan IJsselmuiden meent, de gestelde afspraak niet op grond van art. 1623n lid 4 nietig is. Zij bevat immers geen beding waarbij van die bepaling wordt afgeweken. Zo onthief de afspraak Brouwers niet van een opzegging en evenmin hield zij ontbinding zonder rechterlijke tussenkomst in.

2.5

Toch zou ik daarop het middel niet willen laten stranden, omdat ik om andere, mijns inziens binnen het kader van het cassatiemiddel vallende, redenen meen dat het standpunt van IJsselmuiden dat de vordering tot ontbinding niet kan worden toegewezen slaagt.

2.6

De rechtsvraag die ik naar aanleiding van de klachten aan de orde zou willen stellen is, of in een geval als het onderhavige, waarin de huurder, na opzegging van de huur door de verhuurder, in strijd met een (beweerdelijk) met de verhuurder bij het aangaan van de huur mondeling gemaakte afspraak niet wenst toe te stemmen in beëindiging van de huur, de verhuurder niet gehouden is de procedure van art. 1623c e.v. te volgen maar de ontbinding kan vorderen op grond van art. 1623n. Ik zou die vraag ontkennend willen beantwoorden op grond van het volgende.

2.7

Het gaat hier om een afspraak die kennelijk de strekking heeft de huurder te doen toestemmen in het einde van de huur indien deze door de verhuurder is opgezegd op de grond dat deze het gehuurde zelf wil gebruiken.

2.8

Uit art. 1623c lid 1 blijkt dat alleen als de toestemming van de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst na de opzegging door de verhuurder schriftelijk is verricht, de huurovereenkomst zonder de in art. 1623b–1623f geregelde rechterlijke tussenkomst eindigt* [3] . Ik moge ook wijzen op de wachttermijn van zes weken in lid 2 van art. 1623c die de verhuurder moet laten verstrijken alvorens de vordering tot huurbeëindiging als bedoeld in dat artikellid te kunnen instellen.

2.9

Het zou niet met deze bepaling stroken als de huurder door een — in dit geval niet eens schriftelijk vastgelegd — beding als waarom het hier gaat dat vóór de opzegging is gemaakt wordt afgehouden van de huurbescherming die de regeling van art. 1623b e.v. hem biedt.

2.10

In dit verband zou ik er op willen wijzen dat de wetgever met de in de art. 1623c e.v. neergelegde procedureregeling een groot aantal waarborgen voor de positie van de huurder heeft neergelegd die in een op art. 1623n gebaseerde ontbindingsprocedure niet gelden. Ik behoef daar niet over uit te weiden, een bepaling als art. 1623e spreekt duidelijke taal. In dit verband wil ik slechts als voorbeeld noemen het bepaalde in art. 1623e lid 5 inzake de nietigheid van de opzegging door de opvolgende verhuurder op de grond dat hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen, op welke bepaling IJsselmuiden zich in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft beroepen* [4] . Het belang van de regeling van de art. 1623b e.v. blijkt trouwens ook al uit art. 1623n lid 3.

2.11

Dit een en ander leidt mij tot de conclusie dat de door Brouwers gestelde afspraak weliswaar niet in strijd is met het bepaalde in art. 1623n maar wel in strijd is te achten met het bepaalde in art. 1623c en dus ingevolge het vijfde lid van die bepaling nietig is, voor zover de afspraak beoogt, althans tot gevolg heeft dat de huurder de huurbescherming als geregeld in de art. 1623b e.v. wordt onthouden doordat hij wordt gedwongen toe te zien dat de toetsing van zijn woonbelang in een ontbindingsprocedure wordt verricht aan de hand van niet noodzakelijkerwijs dezelfde criteria als in de procedure op grond van art. 1623c. Dat brengt mee dat het niet nakomen van de afspraak geen wanprestatie kan opleveren.

2.12

Wil men zover — nietigheid van de afspraak — niet gaan, dan zou kunnen worden gezegd dat het niet nakomen van de uit de afspraak voortvloeiende verplichting om na opzegging in de huurbeëindiging toe te stemmen, naar zijn aard niet tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 1623n kan leiden omdat, gelet op de strekking van de regeling van art. 1623b e.v., op zichzelf het niet nakomen van die verplichting nooit een rechtvaardiging kan vormen voor beëindiging van de huurovereenkomst door ontbinding* [5] . Ik werk dat kort uit.

2.13

Bij ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie van de huurder moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder, aldus HR 30 november 1984, NJ 1985, 232 op de voet van de parlementaire geschiedenis* [6] . Nu, dat komt er in het gegeven geval op neer dat men het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huur omdat hij de woning zelf wil betrekken afweegt tegen het woonbelang van de huurder, met andere woorden de tegengestelde belangen van de beide partijen bij het bewonen van dezelfde woning. Het is in wezen ook die afweging die de rechtbank heeft gemaakt.

2.14

Ik kan dan ook niet anders concluderen dan dat sprake is van een oneigenlijk gebruik van het middel van ontbinding: de ontbinding wordt in werkelijkheid niet uitgesproken op grond van de wanprestatie van de huurder — die wordt alleen maar benut als vehikel voor de ontbindingsactie — maar op grond van de belangenafweging waarover ik het zojuist had. En voor die belangenafweging geldt, zo zou ik menen, de regeling van art. 1623c e.v. exclusief.

2.15

Dit een en ander maakt de door Brouwers gekozen en door de kantonrechter en de rechtbank gebillijkte methode te minder aanvaardbaar. De ontbindingsmogelijkheid moet gereserveerd worden voor gevallen waarin met name sprake is van schending van de verplichtingen die de huurder heeft in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst en dus niet met betrekking tot de beëindiging daarvan. Ik doel meer in het bijzonder op de verplichtingen waarover art. 7A:1596 en art. 1623e lid 1 onder 1° BW spreekt, dus, kort gezegd, de hoofdverplichtingen van de huurder* [7] .

2.16

Met het voorgaande misken ik niet dat ook de thans door Brouwers gekozen en door de rechtbank gebillijkte weg de tussenkomst van de rechter waarborgt. Die tussenkomst is echter niet op zichzelf genoeg. Het gaat om de bevoegdheden die de rechter heeft en het kader waarbinnen die worden uitgeoefend, die hier naar mijn oordeel doorslaggevend behoren te zijn. De toetsing in het kader van art. 1623c e.v. is, ik stipte het al aan, een andere dan die in het kader van een ontbindingsvordering als bedoeld in art. 1623n.

2.17

Ik keer nu terug naar het middel.

2.18

De stelling van IJsselmuiden dat het niet aanvaarden van een huuropzegging in een procedure als bedoeld in art. 1623c BW en niet in een ontbindingsprocedure aan de orde kon komen en dat het niet instemmen met de huuropzegging op zichzelf (‘an sich’ staat er in de memorie van grieven) niet als wanprestatie kan worden aangemerkt, alsmede zijn stelling* [8]  dat toewijzing van de vordering (tot ontbinding) in strijd zou komen met de wettelijke regels met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte, laten mijns inziens geen andere conclusie toe dan dat IJsselmuiden in appel het standpunt heeft ingenomen dat hij rechtens niet gebonden was aan de afspraak en dus evenmin gehouden in de huurbeëindiging toe te stemmen, maar aanspraak kon maken op toepassing van de huurbeschermingsregeling van art. 1623b e.v.

2.19

De beperkte uitleg die de rechtbank aan het verweer op dit punt heeft gegeven acht ik, mede tegen de achtergrond van wat ik hierboven heb betoogd, met het slot van het middel dan ook onbegrijpelijk.

2.20

De rechtbank had bovendien in dit geval ingevolge art. 48 de plicht de rechtsgronden aan te vullen en met toepassing van het vijfde lid van art. 1623c behoren te oordelen dat IJsselmuiden geen rechtsplicht had tot nakoming van de afspraak en daarom ook geen wanprestatie heeft gepleegd, althans geen wanprestatie die tot ontbinding van de huurovereenkomst kon leiden.

2.21

De klacht van het middel dat de rechtbank ten onrechte de rechtsgronden niet heeft aangevuld slaagt dan ook eveneens naar mijn mening. Dat IJsselmuiden zich, mijns inziens ten onrechte, in cassatie beroept op het vierde lid van art. 1623n en niet op het vijfde lid van art. 1623c lijkt me niet van belang, want ook Uw Raad is binnen het door de middelen getrokken kader tot ambtshalve aanvulling van rechtsgronden gehouden. Het gaat hier (net als in art. 1623n lid 4Zie de MvA I, geciteerd in losbl. Huurrecht, art. 1623n, aant. 2 in fine waar wordt gesteld dat de rechter die een met de voorgaande leden van dat artikel strijdig beding aantreft in de huurovereenkomst de nietigheid daarvan ambtshalve moet uitspreken.) om een voorschrift dat absolute nietigheid meebrengt en dat door de rechter, ook als daarop geen beroep is gedaan, moet worden toegepast.

2.22

Nu heeft Brouwers in de eerste aanleg nog gesteld dat IJsselmuiden zich niet te goeder trouw kan beroepen op huurbescherming* [9] . Niet blijkt dat de rechtbank dit heeft onderzocht, terwijl ik niet in de stukken lees dat Brouwers dit verweer tegen het beroep van IJsselmuiden op huurbescherming in appel heeft prijsgegeven.

2.23

Het verweer berust evenwel voornamelijk op de omstandigheid dat IJsselmuiden de gestelde afspraak niet nakomt en op de belangen van Brouwers bij het zelf kunnen bewonen van de woning tegenover de volgens hem daar niet tegen opwegende belangen van IJsselmuiden om in de woning te blijven wonen. Dat is lijkt me onvoldoende, in het licht van de rechtspraak van Uw Raad dat aan een beroep op de redelijkheid en billijkheid in dit verband zware eisen gesteld moeten worden* [10] . Dit verweer, ook als het alsnog zou worden onderzocht kan dus naar mijn mening niet slagen.

2.24

Het voorgaande brengt naar mijn mening mee dat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven en dat Uw Raad zal kunnen doen wat de rechtbank had moeten doen. Ik lees in de vordering geen vordering als bedoeld in art. 1623c lid 2 zodat naar ik meen het geding niet na cassatie en verwijzing (waarna geen eiswijziging meer is toegestaan* [11] ) op die voet kan worden voortgezet.* [12] . Daarom bereik ik de volgende conclusie.

3 Conclusie

Deze strekt tot

—

vernietiging van het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te ‘s‑Hertogenbosch van 10 februari 1995,

—

vernietiging van het vonnis van de Kantonrechter te ‘s‑Hertogenbosch van 2 november 1993,

—

afwijzing van de vordering van Brouwers met verwijzing van deze in de kosten van de drie instanties.

Noot

Ongeldigheid van beding omtrent huurbeëindiging

Het ging in deze procedure om de vraag of het beding in de huurovereenkomst van een woning geldig is, waarbij wordt bepaald dat de huurder instemt met beëindiging van de huur ingeval de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik of gebruik door zijn familieleden. De verhuurder stelde dit beding ten behoeve van zijn zoon met de huurder te zijn overeengekomen. Toen de zoon de woning wilde betrekken en de huurder niet tot ontruiming bereid bleek, dagvaardde de verhuurder de huurder tot ontbinding op grond van wanprestatie (art. 7A:1623n BW), welke wanprestatie hij baseerde op het niet naleven van de bedoelde clausule door de huurder; een rechtsvordering die door de rechtbank toewijsbaar werd geoordeeld. In het cassatiemiddel werd aangevoerd dat de rechtbank de clausule ambtshalve nietig had behoren te verklaren en dat een handeling die daarmee in strijd is geen wanprestatie van de huurder kan opleveren, zodat de rechtbank de ontbindingseis had behoren af te wijzen. Op basis van deze stelling van het middel werd het vonnis van de rechtbank in cassatie vernietigd: de clausule is in strijd met het wettelijk stelsel van huurbescherming (art. 7A:1623b–e BW) in ons recht.

De beslissing is in overeenstemming met de geschiedenis van het recht op huurbescherming, want in art. 29 van de Huurwet wordt bepaald dat de toepasselijkheid van de bepalingen van deze wet niet bij overeenkomst kunnen worden uitgesloten. De Huurwet heeft inmiddels voor woningen zijn werking verloren en een bepaling vergelijkbaar met art. 29 van die wet is in het BW, waarin het recht op huurbescherming is overgenomen, niet teruggekeerd.

Om uit te maken of een beding als zich hier heeft voorgedaan geldig is, dient de bepaling van art. 7A:1623c BW ter sprake te worden gebracht. Volgens het eerste lid van die bepaling blijft een opgezegde huurovereenkomst in stand, totdat de rechter de beëindiging heeft uitgesproken. In het vijfde lid van art. 1623c wordt bepaald dat elk met deze bepaling strijdig beding nietig is. Art. 1623c lid 5 is echter onvoldoende om als fundament te dienen voor ongeldigheid van het beding dat hier aan de orde was. Dit onderdeel van het artikel keert zich alleen tegen een beding waarbij de rechterlijke tussenkomst bij de beoordeling van de vordering tot huurbeëindiging wordt uitgesloten; terwijl wij hier te maken hebben met een beding waarbij door de huurder van de gehele huurbescherming afstand wordt gedaan. Lid 5 werd dan ook door de Hoge Raad bij de beoordeling van de geldigheid van de clausule niet beslissend geacht. De Hoge Raad baseerde zich voor de ongeldigheid veeleer op het systeem van de huurbescherming in boek 7A BW. Dat daarvan niet bij voorbaat door de huurder afstand kan worden gedaan, is in overeenstemming met de wordingsgeschiedenis van de bepalingen inzake de huurbescherming. In de Tweede Nota van Wijzigingen bij het wetsontwerp dat heeft geleid tot de wet van 21 juni 1979, Stb. 1979, 330 (kamerstukken 14249, nr. 12, blz. 25) werd gezegd dat de toestemming van de huurder in een beëindiging van de overeenkomst niet in het algemeen kan geschieden, doch alleen na een door de verhuurder gedane opzegging. Deze visie van de wetgever is neergelegd in het eerste lid van art. 1623c: de toestemming van de huurder tot huurbeëindiging kan alleen in aanmerking worden genomen, als deze schriftelijk wordt gegeven nadat eerst de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Om die reden kon het eerste lid van art. 1623c voor het oordeel dat de clausule ongeldig is beslissend worden geacht (RO 3.3).

De wetgeving inzake tijdelijke verhuur

Nog op een tweede onderdeel van de huurwetgeving werd door de Hoge Raad bij zijn oordeel, dat het beding met de wettelijke regeling van huurbescherming onverenigbaar is, beroep gedaan. De wetgever heeft in het tweede lid van art. 7A:1623e BW een speciale regeling getroffen ten aanzien van tijdelijke huur, waarbij de algemene toetsing van huurbescherming achterwege blijft. Dat kan alleen in de drie uitdrukkelijk in het tweede lid van art. 1623e toegelaten gevallen, die zich hier niet hebben voorgedaan. De wettelijke regeling komt in de lucht te hangen als een clausule, waarvan hier sprake was, geldig zou zijn.

Door de beslissing dat het huurbeëindigingsbeding ongeldig was en de rechtbank de ongeldigheid ambtshalve had behoren uit te spreken, kwam de Hoge Raad niet toe aan het strijdpunt, dat in de lagere instanties van belang is geweest; te weten of de verhuurder jegens de huurder, die het beding tot ontruiming niet nakomt, aangewezen is op de procedure tot rechterlijke huurbeëindiging ex art. 1623c dan wel tevens conform art. 7A:1623n een eis tot ontbinding kan instellen. Is een geoorloofd beding van tijdelijke huur gemaakt als bedoeld in art. 1623e lid 2, kan die controverse een rol spelen; men zie Bockwinkel, Verkenningen huurbescherming bij woonruimte, tw. dr. blz. 80, die beide procedures dan geoorloofd acht.

Men vindt een bespreking van dit arrest door V. van den Brink in Bb 1996, blz. 71.