NJ  1986 , 260

HOGE RAAD

20 september 1985, nr. 12531

(mrs. Ras, Royer, Martens, Hermans, Bloembergen; A-G Mok; m.nt. PAS)

RvdW 1985, 168
m.nt. PAS

Regeling

BW art. 1623a; Huurprijzenwet woonruimte

Essentie

Huur en verhuur van woonruimte. Toepasselijkheid van afd. 4Titel 7 Boek 4 BW op complex van onzelfstandige woningen (kamers) en de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen. Strekking van de desbetreffende wettelijke bepalingen en van de Huurprijzenwet woonruimte.

Partijen

Vereenigde Doopsgezinde Gemeente Amsterdam, te Amsterdam, eiseres tot cassatie, adv. Mr. G.M.M. den Drijver,

tegen

De Stichting Zonshofje, te Amsterdam, verweerster in cassatie, adv. Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper.

Tekst

Hoge Raad:

1

Het geding in feitelijke instanties

Eiseres tot cassatie — verder te noemen de Gemeente — heeft bij exploot van 8 juli 1981 verweerster in cassatie — verder te noemen de Stichting — op verkorte termijn gedagvaard voor de Ktr. te Amsterdam en o.m. gevorderd voor recht te verklaren dat op de huurovereenkomst tussen de Gemeente en de Stichting met betrekking tot het Zonshofje de bepalingen van de Huurwet van toepassing zijn.

Nadat de Stichting tegen die vordering verweer had gevoerd, heeft de Ktr. bij vonnis van 18 juni 1982 de vordering afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft de Gemeente hoger beroep ingesteld bij de Rb. te Amsterdam.

Bij vonnis van 18 jan. 1984 heeft de Rb. het vonnis van de Ktr. bekrachtigd.

Het vonnis van de Rb. is aan dit arrest gehecht.

2

Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rb. heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor pp. bepleit door hun advocaten.

De conclusie van de A‑G Mok strekt tot verwerping van het beroep.

3

Beoordeling van het middel

In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.

Het Zonshofje, inzet van de onderhavige procedure, is een complex van onzelfstandige woningen (kamers) en de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen (als gemeenschappelijke toiletten, douches en keukens). Het Zonshofje is door de Doopsgezinde Gemeente aan de Stichting verhuurd en krachtens deze huurovereenkomst is het bestemd om door de huurster kamersgewijs te worden onderverhuurd.

Het middel stelt de vraag aan de orde of op een overeenkomst tot huur en verhuur van een dergelijk complex de regelen welke bijzonder betrekkelijk zijn tot huur en verhuur van woonruimte — de vierde Afdeling van de zevende Titel Boek 4 BW — van toepassing zijn.

Bij de beantwoording van deze vraag moet worden vooropgesteld dat noch uit de tekst, noch uit de geschiedenis van art. 1623a een duidelijk antwoord op deze vraag valt af te leiden. Wat de tekst betreft: het complex als geheel voldoet niet aan de letter van de omschrijving van ‘zelfstandige woning’ van lid 3, zodat ook de onzelfstandige woningen (kamers) die ervan deel uit maken, niet voldoen aan de letter van de omschrijving van ‘woonruimte’ van lid 2, immers dientengevolge niet kunnen worden aangemerkt als een gedeelte van een zelfstandige woning. Niettemin moet uit de strekking van voornoemde bepalingen en van de daarmede samenhangende Huurprijzenwet woonruimte, te weten bescherming van de huurder, worden afgeleid dat deze wettelijke regelen — behoudens bijzondere omstandigheden waarvan te dezen niet is gebleken — op overeenkomsten tot huur en verhuur van kamers in een dergelijk complex van toepassing zijn. Daaruit vloeit dan weer voort dat de door het middel aan de orde gestelde vraag bevestigend moet worden beantwoord. Een ander antwoord zou immers tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden, niet alleen met betrekking tot de in de vierde Afdeling geregelde onderwerpen, maar ook — nu de Huurprijzenwet woonruimte uitgaat van een begrip woonruimte dat niet wezenlijk verschilt van dat van art. 1623a — met betrekking tot de huurprijzen.

Het vorenstaande brengt mede dat de onderdelen 1 en 2 falen. Onderdeel 3 mist feitelijke grondslag. De Rb. heeft niet vastgesteld dat de relatie tussen de kamerbewoners en de Stichting niet wordt geregeerd door de art. 1623a e.v.

4

Beslissing

De HR:

verwerpt het beroep;

compenseert de kosten van het geding in cassatie in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Rechtbank:

Nadat werd geprocedeerd als weergegeven bij tussenvonnis van 21 aug. 1981 heeft de Ktr. bij dat tussenvonnis de gevraagde voorlopige voorziening geweigerd met veroordeling van de Doopsgezinde Gemeente in de kosten van het geding, tot aan die uitspraak aan de zijde van de Stichting begroot op ƒ 500.

Vervolgens heeft de Ktr. na mondelinge behandeling, bij eindvonnis van 18 juni 1982 ook het onder II gevorderde afgewezen, eveneens met veroordeling van de Doopsgezinde Gemeente in de kosten van het geding, tot aan die uitspraak aan de zijde van de Stichting begroot op ƒ 600.

De Ktr. overwoog daartoe in rechte o.m.:

Tussen pp. staat als niet onvoldoende weersproken vast:

—

dat zij op 9 nov. 1966 een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woningen van het ‘Zon’s Hofje’ te Amsterdam, plaatselijk bekend als Prinsengracht nr. 159 t/m 175, met uitzondering van de woningen Prinsengracht 173-II en 173-III, zulks tegen een huurprijs van ƒ 20 000 per jaar;

—

dat deze huurovereenkomst is aangegaan voor een tijdvak van negen jaar en 10 maanden, aangevangen op 1 nov. 1966 en derhalve eindigend op 31 aug. 1976, zulks met het recht van optie tot verlenging van de huur met een tijdvak van vijf jaar;

—

dat de huurovereenkomst met evenbedoelde vijf jaar werd verlengd, mitsdien t/m 31 aug. 1981;

—

dat de Stichting krachtens deze huurovereenkomst en overeenkomstig haar statutaire doelstelling het gehuurde mag bestemmen en gebruiken voor de verhuur van kamers, onderscheidenlijk verenigingslokalen, voor zover blijvende binnen het kader van die doelstellingen;

—

dat de Stichting blijkens art. 2 Stichtingsakte van 2 sept. 1966 ten doel heeft de bevordering van de huisvesting van vrouwelijke studenten te Amsterdam, een en ander in het bijzonder ten dienste van de te Amsterdam gevestigde vereniging ‘Nieuwe Vereniging van Amsterdamse Studentes’ en haar leden, welke Vereniging in het jaar 1975 door fusie is opgegaan in het Amsterdams Studentenkorps (ASC/AVSV);

—

dat de Stichting overeenkomstig haar doelstelling het gehuurde heeft onderverhuurd aan vrouwelijke studenten doch er nimmer gebruik van heeft gemaakt als verenigingslokaliteit;

—

dat in het ‘Zon’s Hofje’ tot het jaar 1966 doopsgezinde bejaarde vrouwen hebben gewoond en eiseres met haar verzoek beoogt zich de mogelijkheid te verschaffen een woongemeenschap van werkende en studerende alleenstaanden te realiseren;

—

dat de Stichting met de verhuur van de kamers van het ‘Zon’s Hofje’ niet beoogt winst te maken;

—

dat de Doopsgezinde Gemeente bij de realisering van de evenbedoelde woongemeenschap eveneens niet zou beogen winst te maken;

De Doopsgezinde Gemeente heeft gesteld dat het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 28c e.v. Huurwet dient te worden aangemerkt.

Zij komt tot dat standpunt op grond van de bevoegdheid van de Stichting om het gehuurde als verenigingslokaliteit te gebruiken en van de bepaling van art. 16 huurovereenkomst, dat de Stichting verplicht is een reglement voor de bewoners op te stellen en er voor zorg te dragen dat dit reglement door die bewoners wordt nagekomen;

Het door de Stichting opgestelde reglement bevat een aantal voorwaarden waaraan de bewoners moeten voldoen die door de Doopsgezinde Gemeente worden gezien als ‘kwaliteiten’ — te weten dat zij vrouwelijke studenten moeten zijn en dat zij lid moeten zijn van een studentenvereniging — welke niet het wonen primair doet zijn, maar het verenigingsaspect. Het pand zou vergelijkbaar zijn met het door de Marva gehuurde pand waarover de HR bij arrest van 17 mei 1974 (NJ 1975, 238) besliste dat het een bedrijfspand was en niet een kamerverhuurpand;

De Stichting heeft primair tot haar verweer gesteld dat de dwingend-rechtelijke bepalingen van de art. 1623 e.v. BW van toepassing zijn en subs. — voor het geval de Huurwetbepalingen van toepassing zouden zijn, hetgeen zij betwist —, dat de toewijzing van de gevraagde voorziening tot gevolg zou hebben dat reeds bij voorbaat het wettelijke recht van de Stichting om een beroep te doen op ontruimingsbescherming wordt gefrustreerd, terwijl deze bescherming behoort te kunnen worden ingeroepen ten aanzien van het gehele gehuurde object en niet slechts ten aanzien van een gedeelte daarvan;

De vraag die met betrekking tot het onder II gevorderde wezenlijk in geschil is en waardoor ook het lot van deze vorderingen wordt bepaald, is of het onderwerpelijke gebouwd onroerend goed dat door de Stichting bevoegdelijk gebruikt wordt voor onderverhuur van kamers en dat zij zelf niet gebruikt, een woning is in de zin van de art. 1623a e.v. BW, dan wel bedrijfsruimte in de zin van art. 28c e.v. Huurwet.

Voor de beantwoording van die vraag moet als beslissend worden beschouwd dat de aan vrouwelijke studenten onderverhuurde kamers van het ‘Zonshofje’, een conglomeraat van woningen is die door de Stichting niet voor bedrijfsmatige doeleinden wordt geexploiteerd, zodat de bepalingen van de art. 1623a e.v. op het gehuurde van toepassing zijn, waaruit volgt, dat de onderwerpelijke huurovereenkomst slechts langs de weg van de in art. 1623c van dat Wetboek bedoelde procedure kan worden beeindigd.

…

Gronden van de beslissing

1

Het hoger beroep is tijdig ingesteld.

2

De voorgedragen grieven luiden als volgt:

Grief I. Ten onrechte overweegt de Ktr. dat er tussen pp. als niet voldoende weersproken vaststaat dat zij op 9 nov. 1966 een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning van het ‘Zon’s Hofje’ te Amsterdam, plaatselijk bekend als Prinsengracht nr. 159 t/m 175, met uitzondering van de woningen Prinsengracht nr. 173-II en 173-III, zulks tegen een huur van ƒ 20 000 per jaar.

Grief II. Ten onrechte overweegt de Ktr. dat de Stichting van het gehuurde nimmer gebruik heeft gemaakt als verenigingslokaliteit.

Grief III. Ten onrechte heeft de Ktr. overwogen dat door de Stichting het ‘Zon’s Hofje’ niet voor bedrijfsmatige doeleinden wordt geexploiteerd.

Grief IV. Ten onrechte heeft de Ktr. overwogen dat het ‘Zon’s Hofje’ een conglomeraat van woningen is.

Grief V. Ten onrechte heeft de Ktr. geoordeeld dat op de onderhavige huurovereenkomst de bepalingen van de art. 1623 e.v. BW van toepassing zijn.

Grief VI. Ten onrechte heeft de Ktr. geoordeeld dat de onderwerpelijke huurovereenkomst slechts langs de weg van de in art. 1623c van dat Wetboek bedoelde procedure kan worden beeindigd.

Grief VII. Ten onrechte heeft de Ktr. het onder II.A gevorderde niet toegewezen.

Grief VIII. Ten onrechte heeft de Ktr. het onder II.B gevorderde niet toegewezen.

Grief IX. Ten onrechte heeft de Ktr. het onder II.C gevorderde niet toegewezen.

3

Tegen de vaststelling van de feiten door de Ktr. voor zover daartegen geen grief is aangevoerd zal ook de Rb. voor het vervolg uitgaan.

4

De vijfde en zesde grief zijn van verstrekkende betekenis. Zij strekken blijkens de toelichting ten betoge dat op de onderhavige huurovereenkomst het bepaalde in de ontruimingstitel van de Huurwet van toepassing is, aangezien het Zonshofje — naar de mening van de Doopsgezinde Gemeente — niet is aan te merken als woonruimte in de zin van art. 1623a lid 1 en 2 BW, doch veeleer als een bedrijfsruimte die vergelijkbaar is met een pensionbedrijf of een kamerverhuurbedrijf. De Doopsgezinde Gemeente voert daartoe — zakelijk weergegeven — drie argumenten aan:

a

het Zonshofje is een ‘grote optelsom’ van wooneenheden, waarvan de bewoonsters aangewezen zijn op gemeenschappelijke voorzieningen (als gemeenschappelijke w.c.‘s, douches, keuken, verenigingslokaliteiten e.d.) en derhalve geen zelfstandige woning als gedefinieerd in art. 1623a lid 2 BW;

b

bij het onderhavige huurcontract staat niet het verschaffen van woongenot aan de Stichting centraal, maar veeleer het verschaffen van de mogelijkheid aan de Stichting tot exploitatie van woongenot van kamers. Zodanige exploitatie is naar de mening van de Doopsgezinde Gemeente te vergelijken met een kamerverhuurbedrijf, waarvan de minister van Justitie in zijn nota naar aanleiding van het eindverslag met betrekking tot ontwerp 8875 dat tot de regeling van de art. 1624 e.v. BW heeft geleid, gezegd heeft dat die verhuur onder de Huurwet blijft vallen;

c

de verhouding tussen de Stichting en de bewoonsters wordt niet door het bepaalde in art. 1623a e.v. BW geregeld (doch door verenigingsrechtelijke regelen), zodat de Stichting tegenover de Doopsgezinde Gemeente niet te goeder trouw een beroep op deze artikelen kan doen.

6

Beide grieven falen. Blijkens de MvT bij 1623a BW (Stb. 1972, 305) moet onder gebouwd onroerend goed dat als een zelfstandige woning is verhuurd of een als woning verhuurd gedeelte daarvan begrepen worden al hetgeen als woning wordt verhuurd en daartoe geschikt is. Aldus heeft de wetgever ter onderscheiding van de huur van woonruimte en de huur van bedrijfsruimte niet een criterium van enige scherpte in acht genomen, doch zich veeleer laten leiden door de uiteenlopende maatschappelijke betekenis en daarmede uiteenlopende belangen bij de ene en bij de andere categorie. De maatschappelijke betekenis van de onderhavige overeenkomst is met name te lezen uit de art. 5 en 15 van het tussen pp. gesloten huurcontract en art. 2 Statuten van de Stichting. Pp. hebben in de genoemde artikelen vastgelegd dat de Stichting het gehuurde slechts mag bestemmen en gebruiken voor de verhuur van kamers en verenigingslokaliteiten en wel binnen haar doelstelling, die is: de bevordering van de huisvesting van nader omschreven vrouwelijke studenten te Amsterdam.

Aldus moet ervan worden uitgegaan dat het Zonshofje als woning is verhuurd, terwijl de Stichting het geheel kamergewijs onderverhuurt.

Deze onderverhuring geschiedt niet bedrijfsmatig, zoals de Doopsgezinde Gemeente wenst te betogen, nu de Stichting geen winstoogmerk heeft en, naar ter zitting bleek, ook geen winst maakt, doch een eventueel voorkomend batig saldo voor onderhoud van het Zonshofje gebruikt.

Derhalve moet de onderhavige huurverhouding beoordeeld worden in het licht van het bepaalde in de art. 1623a e.v. BW en dient voor de beeindiging ervan de in art. 1623c BW voorgeschreven weg te worden gevolgd. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat de Stichting een reglement voor de bewoonsters heeft, welke omstandigheid evenmin het door de Doopsgezinde Gemeente gedane beroep op strijd met de goede trouw kan rechtvaardigen.

7

De eerste twee grieven kunnen de Doopsgezinde Gemeente evenmin baten. Uit de art. 5, 15 en 16 van het onderhavige huurcontract blijkt — als overwogen — dat de Stichting het gehuurde slechts mag bestemmen voor de verhuur van kamers en verenigingslokaliteiten en wel binnen haar doelstelling. Die doelstelling is volgens art. 2 Statuten van de Stichting — wederom: als reeds overwogen — de bevordering van de huisvesting van nader omschreven vrouwelijke studenten te Amsterdam.

Aldus mist de tot 1975 plaatsgevonden hebbende verhuur van ook verenigingsruimte zelfstandige betekenis, aangezien deze slechts ten dienste van de huisvesting van de vrouwelijke studenten geschiedde. Waar bovendien, naar de Stichting onbestreden stelde, met medeweten en instemming van de Doopsgezinde Gemeente de verhuur van de verenigingsruimte sinds 1975 is gestaakt moet het ervoor worden gehouden dat de onderhavige huurovereenkomst in ieder geval thans de huur van woonruimte betreft.

8

De derde grief vond haar verwerping reeds bij de bespreking van de vijfde en zesde grief.

Nu de Stichting geen winstoogmerk heeft, noch winst maakt heeft de Ktr. terecht overwogen dat het Zonshofje niet bedrijfsmatig wordt geexploiteerd.

9

Gelijk hiervoor werd overwogen is het Zonshofje aan te merken als woning. Daarmede is niet onverenigbaar de opvatting van de Ktr. dat het Zonshofje een conglomeraat van woningen is, aangezien deze uitdrukking moet worden opgevat als betrekking hebbende op een conglomeraat van onzelfstandige woningen, nl. kamers waarop wordt gewoond en gekookt met recht van gebruik van enige gemeenschappelijke ruimtes. De vierde grief is mitsdien eveneens tevergeefs voorgedragen.

10

Ook de grieven zeven, acht en negen falen tenslotte. Reeds is vastgesteld dat op de onderhavige huurovereenkomst het bepaalde in de art. 1623a e.v. BW van toepassing zijn. Derhalve dient tot beeindiging van de huurovereenkomst de bij art. 1623c BW voorgeschreven verzoekschriftprocedure te worden gevolgd en kan van toewijzing van het gevorderde in deze dagvaardingsprocedure geen sprake zijn.

11

Nu geen der grieven gegrond bevonden is dient het vonnis waarvan beroep bekrachtigd te worden. Als in het ongelijk gestelde partij dient de Doopsgezinde Gemeente in de kosten van deze procedure te worden verwezen.

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen, doordat de Rb. de vijfde en zesde grief van de Doopsgezinde Gemeente, welke strekken ten betoge, dat op de tussen de Doopsgezinde Gemeente en de Stichting Zonshofje gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het Zon’s Hofje niet de art. 1623a e.v. BW van toepassing zijn doch — voor zover hier relevant — de ontruimingstitel van de Huurwet, in r.o. 6 heeft verworpen met als motivering, dat het Zon’s Hofje door de Doopsgezinde Gemeente als woning aan de Stichting is verhuurd, een en ander ten onrechte om een of meer van de volgende, zo nodig in onderling verband in aanmerking te nemen redenen:

i

Het Zon’s Hofje is een samenstel van 40 onzelfstandige wooneenheden, waarvan de bewoners aangewezen zijn op gemeenschappelijke voorzieningen als w.c.‘s, douches, keukens e.d. Geen van deze wooneenheden is een zelfstandige woning in de zin van art. 1623a BW, terwijl ook het geheel der onzelfstandige delen geen zelfstandige woning vormt in de zin van dat artikel. Ook valt binnen het geheel der delen geen zodanige verdeling aan te brengen, dat het geheel moet worden beschouwd als een verzameling van zelfstandige woningen in de zin van art. 1623a BW. Onder die omstandigheden voldoet het voorwerp van de onderhavige huurovereenkomst niet aan de definitie van woonruimte in de zin van art. 1623a e.v. BW en mist derhalve de vierde Afdeling van de zevende Titel van het vierde Boek BW op de onderhavige huurovereenkomst toepassing.

ii

Blijkens de gesloten huurovereenkomst is het Zon’s Hofje verhuurd om te worden gebruikt ‘voor de verhuur van kamers resp. verenigingslokaliteiten’. Mede op grond hiervan moet worden aangenomen, dat in de verhouding tussen de Doopsgezinde Gemeente en de Stichting niet primair staat het verschaffen van een zelfstandige woning aan de Stichting, doch het verschaffen van een complex onroerende goederen, dat door de Stichting kan worden onderverhuurd in de vorm van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen. Dit impliceert, dat in de verhouding tussen de Doopsgezinde Gemeente en de Stichting niet het verschaffen van woongenot primair staat, doch het verschaffen van de mogelijkheid kamers te verhuren. Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden, dat het Zon’s Hofje door de Gemeente aan de Stichting is verhuurd als woning in de zin van art. 1623a BW. Daaraan doet niet af dat de Stichting geen winstoogmerk heeft noch winst maakt, en evenmin dat sinds 1975 de verhuur van de verenigingsruimte is gestaakt.

iii

Nu de relatie tussen de kamerbewoners en de Stichting niet wordt geregeerd door de art. 1623a e.v. BW, komt ook de Stichting tegenover de Doopsgezinde Gemeente (te goeder trouw) een beroep op de art. 1623a e.v. BW niet toe.

Conclusie

A‑G Mr. Mok

1

Voor een beschrijving van de zaak verwijs ik naar mijn aangehechte conclusie in de rekestzaak 6682 (voor HR 20 sept. 1985, NJ 1986, 261, m.nt. PAS; Red.).

2

In de onderhavige zaak verdedigt eiseres tot cassatie, de Doopsgezinde Gemeente, dat hier niet de bepalingen in het BW inzake de huur van woonruimte van toepassing zijn, doch dat het gaat om huur van bedrijfsruimte, waarop de Huurwet van toepassing is.

Wat de Doopsgezinde Gemeente wil bereiken is beeindiging van de huurovereenkomst met de Stichting, teneinde de wooneenheden in het Zonshofje (weer) zelf te gaan gebruiken, nl. voor bewoning door daartoe in aanmerking komende leden van de Doopsgezinde Gemeente of anderen.

De eisen die de wet stelt voor beeindiging van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte in de zin van de art. 1623a e.v. BW zijn zwaarder dan de eisen die de Huurwet stelt. In het bijzonder moet op grond van art. 1623e lid 1 onder 3e enerzijds de verhuurder aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, anderzijds moet blijken dat de huurder andere passende (woon)ruimte kan verkrijgen. Indien de Huurwet van toepassing is, is in grote trekken, voldoende dat aan een van deze vereisten is voldaan.

Hoewel de Rb. van oordeel was dat hier de bepalingen inzake huur van woonruimte gelden, heeft zij toch het verzoek van de Doopsgezinde Gemeente tot beeindiging van de huurovereenkomst toegewezen. In de aangehechte conclusie heb ik verdedigd dat het daartegen door de Stichting ingestelde beroep dient te worden verworpen.

In die opvatting heeft de Doopsgezinde Gemeente thans bij het onderhavige cassatieberoep geen belang meer, zodat dit beroep dient te worden verworpen.

3

Zou de HR in de rekestprocedure echter beslissen dat de daar bestreden beschikking van de Amsterdamse Rb. in beginsel voor vernietiging in aanmerking zou komen, dan ligt dit anders.

Indien de HR nl. van oordeel is dat door de Stichting tegen die beschikking voorgedragen grieven doel treffen, hetzij op het stuk van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik, hetzij op het stuk van de beschikbaarheid van andere passende woonruimte, dan zal alsnog onderzocht moeten worden of, zoals de Doopsgezinde Gemeente in het onderhavige cassatieberoep en in haar incidenteel beroep in de rekestzaak verdedigt, de Huurwet van toepassing is.

Veel verschil zou het denkelijk niet maken. Ook bij toepasselijkheid van de Huurwet mag men aannemen dat niet aan het vereiste van art. 18 lid 2 onder d voldaan zou zijn. Nergens blijkt dat de Stichting het genot zou kunnen krijgen van een soortgelijk haar passend onroerend goed. Ook dan zou de beeindigingsprocedure zich dus toespitsen op de vraag naar het dringend nodig hebben voor eigen gebruik door de Doopsgezinde Gemeente. In de nu op grond van art. 1623e gevoerde beeindigingsprocedure was dat ook het geval.

4

Bij de totstandkoming van de wettelijke regeling over de huur en verhuur van bedrijfsruimte van 1971 (Wet van 28 juni 1971, Stb. 44. Kamerst. 8875, MvA aan de Tweede Kamer, nr. 6, p. 14 l.k. ad art. VII (oud art. V) en nota naar aanleiding van het eindverslag van de Tweede Kamer, nr. 9, p. 1) is van regeringszijde het volgende gesteld:

In verband met de gewijzigde definitie van bedrijfsruimte valt het bedrijfsmatig verhuren van woonruimte niet meer onder het onderhavige ontwerp. Deze verhuur blijft onder de Huurwet vallen.

En voorts:

Kamerverhuurbedrijven vallen niet onder de regeling. (…) Anders dan bij een hotel is bij een kamerverhuurbedrijf slechts sprake van het bedrijfsmatig verhuren van woonruimte. Die verhuur blijft onder de Huurwet vallen.

De Rb. heeft zich op de laatstgeciteerde passage beroepen en voorts op een uitlating in de MvT bij het ontwerp van de regeling van de huur van woonruimte van 1972 (Wet van 15 juni 1972, Stb. 305. Kamerst. 10451, MvT, nr. 3, p. 5, l.k.). Daar is o.m. het volgende gesteld:

De vraag, voor welke huurovereenkomsten de regeling moet gelden is niet gemakkelijk te beantwoorden. Een goede definitie van woonruimte is hier moeilijk te geven. De kans, dat men door een te beperkte definitie gevallen van de regeling zou uitsluiten, die wel degelijk naar hun aard van de daarin voorziene beschermingen zouden moeten profiteren, is groot. Anderzijds is de regeling niet bedoeld voor winkelwoningen e.d., waarbij het bedrijfsgedeelte overheerst. Door te spreken van ‘gebouwd onroerend goed, dat als een zelfstandige woning is verhuurd of een als woning verhuurd gedeelte daarvan’ geeft het tweede lid (nl. van art. 1623a) een zeer ruime omschrijving. Daaronder valt eigenlijk alles, wat als woning wordt verhuurd en daartoe geschikt is, dus ook als woning verhuurde kamers of etages. (…).

De Rb. heeft m.i. terecht betekenis toegekend aan de parlementaire geschiedenis van de Wet van 1972, aangezien de omschrijving van woonruimte in art. 1623a lid 2 bij de wetswijziging van 1979 nagenoeg niet gewijzigd is (zie voor deze parlementaire geschiedenis voorts: Hand. Tweede Kamer. Zitting 1971–1972, p. 2323 r.k. en p. 2324 l.k. bovenaan (minister Van Agt), p. 2344 r.k. en 2345 l.k. (idem). Het begrip ‘wonen’ zal naar de maatschappelijke opvattingen zijn inhoud moeten krijgen en de rechter zal van geval tot geval moeten beslissen).

Van enig belang is voorts de parlementaire geschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte (Wet van 18 jan. 1979, Stb. 15). Deze wet, die iets ouder is dan de geldende regeling van huur en verhuur van woonruimte, bevat in art. 1 onder a een definitie van woonruimte, die in grote trekken overeenkomt met die van art. 1623a lid 2 BW. In de MvA aan de Eerste Kamer ((Kamerst. 14175). Zitting 1978–1979, nr. 24, p. 1) is het volgende gesteld:

Het begrip ‘woonruimte’ in art. 1 onder a omschreven als gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt, of een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn onroerende aanhorigheden.

Dit betekent, dat daaronder worden begrepen:

1

Zelfstandige woningen (…);

2

Niet-zelfstandige woningen, onder te verdelen in:

a

een tot bewoning bestemd gedeelte van een zelfstandige woning als bedoeld onder 1,

b

een tot bewoning bestemd gedeelte van een woongebouw welk gedeelte zelf niet als een zelfstandige woning kan worden beschouwd omdat een of meer van de daarvoor kenmerkende voorzieningen genoemd onder 1 ontbreken,

c

een ander tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed.

Het resultaat is dat bij verhuur van een pand, bestaande uit verschillende onzelfstandige of niet geheel zelfstandige wooneenheden, die door de huurder voor woondoeleinden worden doorverhuurd in de verhouding tussen eigenaar en doorverhuurder in beginsel sprake is van huur van woonruimte, maar dat dit niet zo behoeft te zijn (vgl. J.A. de Mol, Huurrecht, 1980, p. 177 en p. 185–187; J.M. Middag, Nieuw huurrecht woonruimten, 1972, p. 32–34; F.T. Oldenhuis in Prg. 1981, p. 202 e.v.). De beslissing is, al naar gelang de feiten en omstandigheden, aan de rechter. Die is soms inderdaad wel tot de beslissing gekomen dat geen sprake is van woonruimte, doch van bedrijfsruimte (waarop niet art. 1624 BW, doch de Huurwet van toepassing is) (zoals in HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238 en HR 1 juli 1977, NJ 1978, 119).

De Rb. heeft zich laten leiden door de maatschappelijke betekenis van de onderhavige overeenkomst, die zij heeft afgeleid uit het tussen pp. gesloten huurcontract en uit de statuten van de Stichting. Daaruit heeft zij de conclusie getrokken dat het Zonshofje als woning is verhuurd, terwijl de Stichting het geheel kamergewijs onderverhuurt.

Daarbij is de Rb., anders dan in onderdeel I van het middel wordt verdedigd, niet van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Of de Rb., zoals in onderdeel II van het middel wordt verdedigd, de (contractuele) verhouding tussen de Doopsgezinde Gemeente en de Stichting al dan niet juist heeft uitgelegd, is een vraag van feitelijke aard die in cassatie niet kan worden getoetst.

Afgezien daarvan dat de Doopsgezinde Gemeente, zoals eerder betoogd, bij het cassatieberoep geen belang heeft, treft het middel inhoudelijk geen doel.

5

De conclusie luidt tot verwerping van het beroep met veroordeling van de Doopsgezinde Gemeente in de cassatiekosten.

Noot

De Doopsgezinde Gemeente heeft aan een Stichting het Zonshofje een complex onzelfstandige woningen verhuurd, om kamersgewijs en zonder winstoogmerk door te verhuren aan studenten. Het ging nu om het karakter van de huurovereenkomst Gemeente/Stichting en om de vraag aan welk regime de overeenkomst is onderworpen. Drie mogelijkheden komen daarbij in aanmerking: 1. de verhuur van het complex geldt als verhuur van woningen in de zin van art. 1623a–o BW; 2. de overeenkomst geldt als verhuur van bedrijfsruimte (art. 1624 BW); 3. de overeenkomst is onderworpen aan geen van de beide voorgaande regelingen, doch aan hoofdstuk VIa van de Huurwet.

Voor de verhuurder die de beschikking wenst te verkrijgen over het onroerend goed, is de mogelijkheid vermeld onder 3 het gunstigst. Deze regeling bevat geen bijzondere voorschriften omtrent het eindigen van de huurovereenkomst als zodanig, zodat deze door opzegging of wegens het verstrijken van de bepaalde tijd een einde neemt. Vervolgens is dan wel de verplichting van de huurder om na het eindigen van de huur te ontruimen gedurende twee maanden nadat hem de ontruiming is aangezegd geschorst, teneinde hem in de gelegenheid te stellen een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de Ktr. in te dienen, doch de mogelijkheden tot verlenging zijn beperkt (art. 28c en e Huurwet). Minder sterk staat de verhuurder wanneer het complex onder de werking van art. 1624 e.v. ressorteert. Door het verstrijken van de tijd waarvoor de huur werd aangegaan is deze niet geeindigd, net zo min als door opzegging; de verhuurder moet zich tot de Ktr. wenden teneinde de beeindiging van de huur door deze te doen uitspreken (art. 1627a en 1631 lid 3 BW). Het zwakst is de positie van de verhuurder, wanneer de verhuur van het complex als verhuur van woonruimte wordt beschouwd, zulks met name in verband met de gronden van huurbeeindiging als vermeld in art. 1623e lid 1 onder 3 BW.

Van deze diverse mogelijkheden vervalt die vermeld onder 2 op grond van de wetsgeschiedenis, zoals men deze vindt uiteengezet in de conclusie van A‑G Mok.

Voor het standpunt als bedoeld onder 3, dat hier door de Doopsgezinde Gemeente werd ingenomen, kon door haar beroep worden gedaan op HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238. Het arrest had betrekking op een huurovereenkomst, waarbij de Staat als huurder was opgetreden van een gebouw dat bestemd was voor de huisvesting van Marva’s. Deze huur werd onderworpen geacht aan hoofdstuk VIa van de Huurwet. Anderzijds had de HR uitgemaakt dat de verhuur van een pand dat door de huurder als kamerverhuurbedrijf zou worden geexploiteerd niet onder hoofdstuk VIa van de Huurwet valt (HR 16 juni 1972, NJ 1972, 503). Dat hangt samen met het huurliberalisatiebesluit VI, waarin was bepaald dat hoofdstuk V van de Huurwet (de huurbescherming) niet langer zou gelden voor ‘gebouwde onroerende goederen, niet zijnde woningen of gedeelten daarvan’. De HR vond dat verhuur van een kamerverhuurbedrijf onder verhuur van woningen kan worden gerangschikt en derhalve onttrokken was aan de werking van het huurliberalisatiebesluit VI, zodat daarvoor de huurbescherming was blijven gelden. De verhuur van een pand bestemd voor huisvesting van militairen moet anders worden beoordeeld: misschien op grond van de gedachte dat militairen niet ‘wonen’ doch gelegerd worden.

Ondertussen geldt hoofdstuk V van de Huurwet (de huurbescherming) niet langer voor woningen. Deze regeling is vervangen door de art. 1623a e.v. BW.

Het was wel te verwachten dat het onderhavige geschilpunt overeenkomstig het arrest van 1972 en niet overeenkomstig dat van 1974 zou worden beslist, doch daarvoor moesten nog enige textuele hindernissen worden genomen, die men in het cassatiemiddel vindt uiteengezet.

In art. 1623a lid 2 wordt onder woonruimte verstaan ‘gebouwd onroerend goed dat als een zelfstandige woonruimte is verhuurd of een als woning verhuurd gedeelte daarvan, alsmede de onroerende aanhorigheden’. Geen van de kamers, die tot het complex behoorden, kan worden aangemerkt als een zelfstandige woning, omdat essentiele voorzieningen met anderen moeten worden gedeeld, terwijl ook niet gezegd kan worden dat de kamers van een woning deel uitmaakten.

Ondanks deze belemmeringen beslist de HR dat de verhuur Gemeente/Stichting ressorteert onder de artt. 1623a–o BW. Overwogen werd dat de kamerverhuur aan studenten als huur van woonruimte moet worden opgevat — daarbij gaf de strekking van de wettelijke regeling de doorslag — en dat was tevens aanleiding om de verhuur door de Gemeente aan de Stichting van het complex eveneens aan de bepalingen inzake de verhuur van woonruimte onderworpen te achten. Het is niet gewenst, dat de hoofdhuur door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuur. Deze overweging, reeds gehanteerd in het eerder genoemde arrest van 1972, is daarna wel vaker aangevoerd, zij het in een andere constellatie (HR 29 okt. 1982, NJ 1983, 213).