NJ 1995 , 560

HOGE RAAD

22 april 1994, nr. 15294

(Mrs. Snijders, Mijnssen, Heemskerk, Nieuwenhuis, Swens-Donner; A-G De Vries Lentsch-Kostense; m.nt. WMK)

RvdW 1994, 99
m.nt. WMK
RVDW 1994, 99

Regeling

BW art. 3:33, 35, 89; Rv (oud) art. 178, 184

Essentie

Koop onroerende zaak. Verschil tussen omschrijving in onderhandse koopakte en die in transportakte. Overdracht; titel. Uitleg overeenkomst. Dwingend bewijs transportakte van wat is ver- resp. gekocht; tegenbewijs.

Koop onroerende zaak / verschil tussen omschrijving in onderhandse koopakte en die in transportakte / overdracht; titel / uitleg overeenkomst / dwingend bewijs transportakte van wat is ver- resp. gekocht; tegenbewijs

Samenvatting

Verkoper van onroerende zaak stelt dat deze volgens de omschrijving in de tot levering bestemde akte groter is dan partijen bij de aan de overdracht ten grondslag liggende koopovereenkomst voor ogen stond. Is dit juist dan zal de eigendom van het meerdere niet zijn overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbrak. Daarbij hebben partijen in de tot levering bestemde akte verklaard dat de een de daarin omschreven zaak aan resp. van de ander heeft ver- resp. gekocht en aldus de titel van overdracht vermeld, zoals thans is voorgeschreven in art. 3:89 BW.

Hof heeft Haviltex-maatstaf niet miskend.

De notariële akte levert naar haar aard dwingend bewijs op van wat partijen — in afwijking van de onderhandse koopakte — hebben verklaard te hebben ver- resp. gekocht. Het hof heeft daarom terecht die omschrijving tot uitgangspunt genomen, met dien verstande dat daartegen in beginsel tegenbewijs openstaat. Zoals volgt uit art. 178 Rv, is terecht geoordeeld dat het aan de verkoper was dat te leveren.

Partijen

Clemens Paulus Bouwmeester, te Dordrecht, eiser tot cassatie, adv. mr. J.L. de Wijkerslooth,

tegen

Gerrit van Leeuwen, te Hoogstraten, verweerder in cassatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Tekst

Hof:

(…)

Het hoger beroep beoogt het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor te leggen.

(…)

Het gaat in dit geding om het volgende:

3.1

In de koopakte d.d. 9 juni 1978, waarbij Bouwmeester als verkoper optrad en Van Leeuwen als koper, wordt het verkochte onroerend goed omschreven als: ‘een perceel weiland gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam gemeente Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E nummer 682 gedeeltelijk groot circa 80 are’.

3.2

In de notariële transportakte d.d. 23 juni 1978 tussen Bouwmeester en Van Leeuwen wordt het te transporteren onroerend goed omschreven als: ‘een perceel weiland, gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam, gemeente Dordrecht, uitmakende een gedeelte, groot ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare van het perceel kadastraal bekend als gemeente Dubbeldam sektie E nummer 682 en wel een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven (…)’.

3.3

In beide aktes is bepaald dat verschil tussen de in de akte vermelde grootte en de werkelijke grootte geen grond voor een vordering oplevert.

3.4

Het onroerend goed, groot ongeveer 85 are en 90 centiare bestaat, wanneer men in de richting van de Kilweg kijkt, uit een weiland, een ten oosten daarvan gelegen sloot en een ten oosten van de sloot gelegen strook grond.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag, wie eigenaar is van de sloot en de strook. In essentie is de vraag of in casu de koopakte doorslaggevend is, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, alleen het weiland wordt aangeduid, of daarentegen de transportakte, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, weiland met sloot en strook grond worden aangeduid.

5.1

Nu het hier gaat om de eigendomsvraag, heeft de rechtbank in het tussenvonnis terecht als uitgangspunt genomen dat het in de transportakte aangeduide onroerend goed, zijnde weiland met sloot en strook, in eigendom is overgegaan op Van Leeuwen. Het hof merkt hierbij nog op dat Bouwmeester in persoon aanwezig is geweest bij het verlijden van de transportakte en deze akte persoonlijk heeft ondertekend.

5.2

Evenzeer terecht heeft de rechtbank, overwegende dat indien de bedoeling van partijen omtrent de omvang van de eigendomsoverdracht duidelijk is, aan de verwijzing naar kadastrale nummers en grootte in aktes geen beslissende betekenis toekomt, aan Bouwmeester de gelegenheid gegeven om te bewijzen dat hij aan Van Leeuwen alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht.

6.1

Ook het oordeel van de rechtbank, dat Bouwmeester in dit bewijs niet is geslaagd, wordt door het hof onderschreven, evenals de door de rechtbank voor dit oordeel aangevoerde gronden, met dien verstande dat het hof op blz. 2 van het eindvonnis in de 8e regel van boven een verschrijving leest, waar de rechtbank als verklaring van Van Leeuwen vermeldt dat Bouwmeester hem als oppervlakte van het perceel 80 are en 90 centiare heeft genoemd.

Blijkens het proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 15 augustus 1989 heeft Van Leeuwen als getuige immers verklaard dat Bouwmeester hem had laten weten dat de oppervlakte van het perceel 85 are en 90 centiare bedroeg.

6.2

Het hof passeert het bewijsaanbod van Bouwmeester, nu dit volstrekt niet gespecificeerd is.

De aangevoerde grieven kunnen derhalve niet tot het beoogde doel leiden en behoeven, voor zover hun inhoud in de voorgaande overwegingen niet aan de orde is geweest, geen bespreking.

De bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd.

Bouwmeester moet, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich meebrengt, omdat het Hof heeft overwogen en beslist als vermeld in het hier als ingelast te beschouwen arrest, waarvan beroep, ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Het cassatiemiddel richt zich tegen hetgeen door het Hof wordt overwogen in rov. 3 t/m 7.

Voor de uitleg van een overeenkomst, waarover een geschil bestaat, geldt als maatstaf hetgeen partijen bij de totstandkoming van die overeenkomst over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Deze maatstaf heeft ook te gelden, wanneer tussen de koper en de verkoper van een onroerend goed een geschil bestaat omtrent de uitleg van een transportakte voor wat betreft de grootte van het perceel dat bij die transportakte is overgedragen, in ieder geval wanneer geen sprake is van een kadastrale aanduiding of maat van het overgedragen perceel als zodanig.

In het licht van deze maatstaf is ’s Hofs oordeel dat:

‘het’ onroerend goed, groot ongeveer 85 are en 90 centiare bestaat uit een weiland, een ten oosten daarvan gelegen sloot en een ten oosten van de sloot gelegen strook grond,

in essentie de vraag is of in casu de koopakte doorslaggevend is, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, alleen het weiland wordt aangeduid, of daarentegen de transportakte, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, het weiland met sloot en strook grond worden aangeduid,

de Rechtbank, nu het hier gaat om de eigendomsvraag, in het tussenvonnis terecht als uitgangspunt heeft genomen dat het in de transportakte aangeduide onroerend goed, zijnde een weiland met sloot en strook, in eigendom is overgegaan op Van Leeuwen,

rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk. Het Hof verbindt immers aldus aan de enkele aanduiding van de oppervlaktemaat van het overgedragen perceel in de transportakte (behoudens tegenbewijs) doorslaggevende betekenis voor de uitleg van die akte zonder gemotiveerd rekenschap te geven van de betekenis van voor de uitleg van die akte in het licht van voormeld criterium evenzeer relevante — en door Bouwmeester uitdrukkelijk gestelde — omstandigheden als:

de zinsnede in de akte ‘en wel een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven’, terwijl van een zodanige aanduiding door een sloot sprake was en een afbakening aan de oostzijde van de sloot ontbrak,

het gebruik van het woord ‘ongeveer’ bij de omschrijving van de perceelsgrootte in de transportakte,

de uitsluiting van vorderingen wegens over‑ of ondermaat in de transportakte,

de bezichtiging door Van Leeuwen vóór het tot stand komen van de koopakte van het perceel, waarbij deze heeft kennisgenomen van de plaats van de betrokken sloot, terwijl niet is gesteld of gebleken dat Van Leeuwen in de veronderstelling verkeerde of mocht verkeren dat de sloot en de aan de overzijde daarvan gelegen strook mede in de verkoop zou kunnen worden betrokken,

de op 9 juni 1978 door Van Leeuwen persoonlijk getekende koopakte, waarin de omschrijving van de perceelgrootte kleiner is (circa 80 are),

de gelijkheid in prijs voor het verkochte en het overgedragen perceel,

de aanduiding van het perceel in de koopakte en transportakte als ‘een perceel weiland’,

de gedragingen van partijen, waaronder Van Leeuwen, na het verlijden van de transportakte, die erop wijzen dat zij in ieder geval aanvankelijk ervan uitgingen dat slechts het weiland was overgedragen en niet het weiland ‘met strook en sloot’.

In ieder geval is het oordeel van het Hof in de rov. 3 t/m 7 niet naar de eisen van de wet met redenen omkleed, omdat het Hof onvoldoende respondeert op de onder 1 sub a t/m g door Bouwmeester aangevoerde omstandigheden. Verwezen wordt naar onder meer de memorie van grieven sub 1.16, 4.1 t/m 4.4 en de pleitnotities van Mr P.C. Voûte in hoger beroep sub 4, 5, 8 en 9.

Onbegrijpelijk is in het bijzonder hetgeen het Hof overweegt in rov. 4, nu de vraag in essentie niet is of in casu de koopakte doorslaggevend is of daarentegen de transportakte, maar de vraag is hoe de aanduidingen in de transportakte moeten worden uitgelegd. Voor het antwoord op die vraag vormt de in de transportakte aangeduide oppervlaktemaat (bij het ontbreken van een kadastrale aanduiding van het overgedragen perceel als zodanig), anders dan het Hof klaarblijkelijk meent, niet meer dan een element in de beoordeling naast andere elementen, zoals bijvoorbeeld de eveneens in de transportakte vervatte zinsnede ‘en wel zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven’, de feitelijke aanwezigheid van dergelijke aanduidingen ter plaatse, de kennisname daarvan door de koper en de mede uit de koopakte blijkende partijbedoeling. In dit licht gaat het Hof dan ook op onjuiste gronden uit van een contrast tussen koopakte en transportakte.

Rechtens onjuist of onbegrijpelijk is in het bijzonder ook hetgeen het Hof overweegt in rov. 5, te weten dat de Rechtbank in het tussenvonnis terecht als uitgangspunt heeft genomen dat het in de transportakte aangeduide onroerend goed, zijnde weiland met sloot en strook, in eigendom is overgegaan op Van Leeuwen, ‘nu het hier gaat om de eigendomsvraag’. Immers aldus kent het Hof — in het voetspoor van de Rechtbank — een verdergaande betekenis toe aan de abstracte omschrijving van de oppervlaktemaat in de transportakte dan juist is in een geschil tussen de verkoper en de koper van een onroerend goed met betrekking tot de grootte van een overgedragen perceel dat als zodanig niet op voorhand kenbaar kadastraal is omschreven. De koper van een onroerend goed kan voor wat betreft de uitleg van een transportakte als de onderhavige niet op één lijn gesteld worden met degenen die, gesteld voor een eigendomsvraag, zelfstandige betekenis moeten kunnen hechten aan hetgeen uit openbare registers kenbaar is over (de eigendomstoestand van) een onroerend goed.

Anders dan het Hof en de Rechtbank van oordeel zijn, draagt Bouwmeester, als verkoper van het onroerend goed, niet zonder meer, althans niet onder de door het Hof en de Rechtbank vastgestelde omstandigheden, het risico voor een in de transportakte vermelde oppervlaktemaat jegens Van Leeuwen als koper en kan daarin geen (bijzonder) argument zijn gelegen om Bouwmeester met het bewijs te belasten van een andersluidende partijbedoeling. Ook in zoverre is rov. 5 van het Hof rechtens onjuist of onbegrijpelijk. Immers Rechtbank, noch Hof stellen vast dat Van Leeuwen aan de vermelding van de oppervlaktemaat in de transportakte redelijkerwijs de conclusie mocht verbinden dat, anders dan waartoe de koopakte strekte, hem het weiland met sloot en strook werd overgedragen.

Hoge Raad:

Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie — verder te noemen: Bouwmeester — heeft bij exploit van 1 juni 1987 verweerder in cassatie — verder te noemen: Van Leeuwen — gedagvaard voor de Rechtbank te Dordrecht en een verklaring van recht gevorderd dat een perceel weiland gelegen in de gemeente Dordrecht, aan hem toebehoort.

Nadat Van Leeuwen tegen de vordering verweer had gevoerd en in reconventie een verklaring van recht gevorderd had dat het bedoelde perceel, aan hem, Van Leeuwen, toebehoort heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 8 februari 1989 Bouwmeester tot bewijslevering toegelaten. Vervolgens heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 9 mei 1990 in conventie de vordering afgewezen, en in reconventie de gevorderde verklaring voor recht gegeven.

Tegen beide vonnissen heeft Bouwmeester hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te ‘s‑Gravenhage.

Bij arrest van 11 november 1992 heeft het Hof de bestreden vonnissen bekrachtigd.

(…)

Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Blijkens onderhandse akte van 23 december 1977 heeft Bouwmeester van Maasdam gekocht:

een perceel weiland gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam gemeente Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E nummer 682 groot circa 85,90 are.

De levering diende uiterlijk 30 juni 1978 plaats te vinden. Op 1 januari 1978 heeft Bouwmeester het perceel in gebruik genomen en daarin een sloot doen graven in de richting noord-zuid, zodanig dat westelijk van deze sloot een weiland ligt met een oppervlakte van 80 are en oostelijk van de sloot een strook grond 170 meter lang en 3,47 meter breed. De oppervlakte van de sloot samen met de bedoelde strook grond is ongeveer 5,90 are.

Blijkens onderhandse akte van 9 juni 1978 heeft Bouwmeester aan Van Leeuwen verkocht:

een perceel weiland gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam gemeente Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E nummer 682 gedeeltelijk groot circa 80 are.

Bij notariële akte van 23 juni 1978, overgeschreven ten hypotheekkantore te Rotterdam op 28 juni 1978, is het door Bouwmeester aan Van Leeuwen verkochte perceel geleverd. Blijkens die akte hebben Bouwmeester en Van Leeuwen verklaard:

dat de verkoper heeft verkocht en overdraagt aan de koper, die heeft gekocht en aanneemt: een perceel weiland, gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam, gemeente Dordrecht, uitmakende een gedeelte, groot ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare van het perceel kadastraal bekend als gemeente Dubbeldam sektie E nummer 682 en wel een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven en na uitmeting vanwege het kadaster op naam van de koper zal worden gesteld.

Blijkens onderhandse akte van 29 januari 1987, heeft Van Leeuwen verkocht aan Kloens:

de grond gelegen te Dordrecht, aan de Kilweg, kadastraal bekend Gemeente Dubbeldam, Sektie E 682 groot 85 are 90 ca welke grond direct grenst aan de aan de koper reeds in eigendom behorende grond en opstallen bekend als Kilweg 6 te Dordrecht.

Uit hoofde van deze laatste koopovereenkomst heeft nog geen levering plaatsgevonden, omdat Bouwmeester zich op het standpunt stelt dat de smalle strook grond oostelijk van de sloot zijn eigendom is gebleven. Als gevolg daarvan zou de door Kloens van Van Leeuwen gekochte grond niet grenzen aan het perceel grond dat Kloens eerder had verkregen.

3.2

Tussen partijen is in geschil wie eigenaar is van de sloot en de oostelijk daarvan gelegen strook grond. De Rechtbank heeft bij haar tussenvonnis Bouwmeester toegelaten tot het bewijs dat hij aan Van Leeuwen alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht. Bij haar eindvonnis heeft de Rechtbank geoordeeld dat de gehele sloot en de ten oosten daarvan gelegen strook grond toebehoort aan Van Leeuwen. Het Hof heeft de beide vonnissen van de Rechtbank bekrachtigd. Hetgeen het Hof daartoe heeft overwogen kan als volgt worden weergegeven.

In essentie gaat het om de vraag of doorslaggevend is de omschrijving van de onroerende zaak in de koopakte (van 9 juni 1978) dan wel in de tot levering bestemde akte, waarin, gelet op de vermelde oppervlaktemaat, weiland met sloot en strook grond worden aangeduid (rov. 4).

Nu het gaat om de eigendomsvraag moet als uitgangspunt worden genomen dat de in de tot levering bestemde akte aangeduide onroerende zaak, zijn weiland met sloot en strook grond, is overgedragen aan Van Leeuwen (rov. 5.1).

iii

De Rechtbank heeft terecht aan Bouwmeester de gelegenheid gegeven te bewijzen dat hij aan Van Leeuwen alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht (rov. 5.2).

Bouwmeester is niet in dat bewijs geslaagd (rov. 6.1).

Het uit vijf onderdelen bestaande middel is gericht tegen de onder (i) tot en met (iii) vermelde oordelen van het Hof.

3.3

Bij de beoordeling van het middel moet het volgende voorop worden gesteld. Het gaat in dit geding om een geval waarin een partij bij de overdracht van een onroerende zaak stelt dat die zaak volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte, groter is dan partijen bij de koopovereenkomst, die aan de overdracht ten grondslag lag, voor ogen stond. Blijkt die stelling juist en is de onroerende zaak, zoals omschreven in de tot levering bestemde akte, groter dan partijen bij de koopovereenkomst zijn overeengekomen, dan zal de eigendom van het meerdere niet zijn overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbrak.

3.4

Voorts verdient aantekening dat de tot levering bestemde akte als verklaring van partijen niet alleen inhoudt dat zij een perceel weiland van 85,90 are overdragen maar ook dat Bouwmeester dat perceel aan Van Leeuwen heeft verkocht, zoals Van Leeuwen dat perceel van Bouwmeester heeft gekocht. Aldus hebben partijen in de tot levering bestemde akte de titel van overdracht vermeld, zoals voor het huidige recht is voorgeschreven in art. 3:89 lid 2 BW.

3.5

Onderdeel 1 bestrijdt met een rechtsklacht de hiervoor in 3.2 onder (i) en (ii) weergegeven oordelen van het Hof.

Het Hof heeft vastgesteld dat Bouwmeester persoonlijk aanwezig is geweest bij het verlijden van de tot levering bestemde akte. Daarin ligt besloten dat naar het oordeel van het Hof, Van Leeuwen ervan mocht uitgaan dat de tekst van de akte, waarin is vermeld dat een perceel met een oppervlakte van 85,90 are aan Van Leeuwen was verkocht en aan hem werd overgedragen, in overeenstemming was met hetgeen Bouwmeester voor ogen stond. Aldus oordelende heeft het Hof, anders dan in het onderdeel wordt aangevoerd, niet miskend dat het bij de uitleg van de koopovereenkomst voor het antwoord op de vraag wat de verkoper aan de koper heeft verkocht ervan afhangt wat de verkoper en de koper over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen of gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. De in het onderdeel a–h opgesomde omstandigheden behoefde het Hof niet van zijn oordeel te weerhouden, zulks mede in het licht van hetgeen hierna in 3.8 ter zake van onderdeel 4 zal worden overwogen, erop neerkomend dat het Hof terecht de notariële tot levering bestemde akte tot uitgangspunt heeft genomen. De klacht faalt daarom.

3.6

Onderdeel 2 bestrijdt met motiveringsklachten de in 3.2 onder (i) en (ii) vermelde oordelen van het Hof. Dit onderdeel faalt omdat de bestreden oordelen, mede in het licht van het hiervoor in 3.5 overwogene, niet onbegrijpelijk zijn en geen nadere motivering behoefden.

3.7

Onderdeel 3 richt zich tegen ’s Hofs hiervoor in 3.2 onder (i) weergegeven oordeel met de klacht dat het Hof in zijn vraagstelling heeft miskend dat het in deze zaak gaat om de vraag hoe de aanduidingen in de transportakte moeten worden uitgelegd en dat de oppervlaktemaat, anders dan het Hof blijkbaar meent, niet meer dan een element in de beoordeling naast andere in de akte vervatte elementen is.

Het onderdeel mist in zoverre feitelijke grondslag dat het Hof kennelijk de tot levering bestemde akte heeft uitgelegd in het licht van de gehele inhoud daarvan en aldus tot de slotsom is gekomen dat, voor wat betreft de vraag wat uit die akte omtrent de omvang van het verkochte blijkt, de aanduiding van de oppervlakte hier een doorslaggevend aanknopingspunt oplevert. Die slotsom is in het licht van de inhoud van die akte niet onbegrijpelijk, ook niet als alle in die akte vervatte en in het onderdeel gereleveerde elementen in de beoordeling worden betrokken. Nu de inhoud van deze akte juist op het punt van de oppervlakte van het verkochte niet samenvalt met de inhoud van de onderhandse koopakte, heeft het Hof hier begrijpelijkerwijs een contrast gezien dat dan ook in beginsel aanleiding kon geven tot door Bouwmeester te leveren tegenbewijs. Mede in het licht van hetgeen hierna in 3.8 en 3.9 zal worden overwogen, geeft dit geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het onderdeel faalt derhalve.

3.8

Onderdeel 4 komt met een rechts‑ en een motiveringsklacht op tegen ’s Hofs hiervoor in 3.2 onder (ii) weergegeven oordeel.

Het onderdeel faalt. De notariële akte van 23 juni 1978 levert naar haar aard dwingend bewijs op dat partijen — in afwijking van de onderhandse akte van 9 juni 1978 — hebben verklaard te hebben verkocht, respectievelijk gekocht, een perceel weiland van 85,90 are. Het Hof heeft derhalve terecht geoordeeld dat deze omschrijving tot uitgangspunt moet worden genomen met dien verstande dat daartegen in beginsel tegenbewijs openstaat. Het Hof heeft bij zijn uitleg van de woorden ‘een perceel weiland’, kennelijk en niet onbegrijpelijk, niet van belang geacht dat dit perceel bij de door het Hof aanvaarde uitleg van de akte doorsneden werd door een sloot.

3.9

Onderdeel 5 is gericht tegen het hiervoor in 3.2 onder (iii) weergegeven oordeel van het Hof.

Ook dit onderdeel faalt. Zoals hiervoor reeds in 3.8 is overwogen, levert de akte van 23 juni 1978 jegens Bouwmeester dwingend bewijs op dat hij een perceel weiland van 85,90 are aan Van Leeuwen heeft verkocht. Het Hof heeft, zoals volgt uit hetgeen bij art. 178 Rv. is bepaald, terecht geoordeeld dat het aan Bouwmeester was tegenbewijs te leveren. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Bouwmeester in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Leeuwen begroot op ƒ 507,20 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris.

Conclusie

A‑G mr. De Vries Lentsch-Kostense

Feiten en verloop van het geding

In deze zaak betwisten partijen, Bouwmeester en Van Leeuwen, elkaar de eigendom van een aan de Kilweg te Dubbeldam gelegen sloot en de oostelijk daarvan gelegen smalle strook grond (weiland) met een oppervlakte van ongeveer 5,90 are. Partijen strijden over de vraag of dit stuk grond was begrepen in de verkoop en de levering van het perceel weiland door Bouwmeester aan Van Leeuwen.

Rechtbank en Hof zijn van de volgende feiten uitgegaan. Op 23 december 1977 kocht Bouwmeester van een zekere Maasdam een perceel weiland aan de Kilweg te Dubbeldam, gemeente Dordrecht; dit stuk grond maakte deel uit van het kadastrale perceel gemeente Dordrecht, sectie E, nr. 682.

Vervolgens heeft Bouwmeester een sloot in de noord zuid richting van het perceel doen graven zodanig dat ten westen van deze sloot een stuk weiland ligt met een oppervlakte van 80 are en ten oosten van deze sloot een smalle strook grond met een lengte van 170 meter en een breedte van 3,47 meter, dat wil zeggen met een totale oppervlakte van ongeveer 5,90 are.

Op 9 juni 1978 verkoopt Bouwmeester het (van Maasdam gekochte) perceel weiland aan Van Leeuwen, volgens Bouwmeester met uitzondering van en volgens Van Leeuwen met inbegrip van de sloot en de smalle strook grond ten oosten van de sloot. In de notarieel verleden, van deze verkoop opgemaakte, akte wordt het verkochte stuk grond omschreven als: ‘een perceel weiland gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam gemeente Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie E nummer 682 gedeeltelijk groot circa 80 are’ (cursivering toegevoegd; DVL).

Het transport aan Van Leeuwen vindt plaats op 23 juni 1978. In de transportakte wordt het perceel als volgt omschreven: ’(…) een perceel weiland, gelegen aan de Kilweg te Dubbeldam, gemeente Dordrecht, uitmakende een gedeelte, groot ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare (cursivering toegevoegd; DVL) van het perceel kadastraal bekend als gemeente Dubbeldam sectie E nummer 682 en wel een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven en na uitmeting vanwege het kadaster op naam van de koper zal worden gesteld’.

In de voorafgaande — eveneens op 23 juni 1978 verleden — transportakte tussen Bouwmeester en Maasdam (zoals gezegd, degene van wie Bouwmeester het perceel weiland verkreeg) — bij welke akte, naar onbetwist vaststaat, het gehele perceel inclusief sloot en smalle strook grond werd overgedragen — is geen oppervlaktemaat genoemd; in de notarieel verleden koopakte werd evenwel gesproken over een perceel groot circa 85,90 are.

Op 29 januari 1987 heeft Van Leeuwen het litigieuze perceel met inbegrip van de sloot en de smalle strook grond doorverkocht aan een zekere Kloens. Het transport is uitgesteld in verband met het feit dat Bouwmeester zich op het standpunt stelt dat de sloot en de smalle strook grond ten oosten van de sloot zijn eigendom zijn gebleven, zodat de door Kloens van Van Leeuwen te verwerven grond niet zou komen te grenzen aan de reeds door Kloens in eigendom verkregen grond.

De kadastrale aanduiding van het litigieuze perceel (zoals gezegd slechts een deel van een kadastraal perceel) is na de overdracht aan Van Leeuwen gewijzigd; het gehele perceel (inclusief sloot en smalle strook grond) is thans kadastraal bekend als Gemeente Dordrecht, sectie V, nummer 114.

Bouwmeester heeft bij inleidende dagvaarding van 1 juni 1987 gevorderd — voor zover in cassatie nog van belang — te verklaren voor recht dat de litigieuze sloot en de ten oosten daarvan gelegen smalle strook grond nog aan hem in eigendom toebehoren. Hij stelt daartoe dat hij eigenaar is gebleven van de sloot en de strook grond omdat de bewoordingen in de transportakte zulks met zich meebrengen en hij ook nimmer anders heeft gewild of bedoeld dan alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland aan Van Leeuwen te verkopen en te leveren.

Van Leeuwen heeft verweer gevoerd; tevens heeft hij in reconventie gevorderd — kort gezegd — te verklaren voor recht dat de sloot en de smalle strook grond aan hem in eigendom toebehoren. Hij beroept zich met name op het feit dat in de transportakte staat vermeld dat het overgedragen perceel 85,90 are (de oppervlaktemaat van het gehele perceel inclusief sloot en de oostelijk daarvan gelegen smalle strook grond) groot is.

De Rechtbank Dordrecht stelt in haar tussenvonnis van 8 februari 1989 voorop dat zij in de bewoordingen van de transportakte tussen Bouwmeester en Van Leeuwen leest dat is overgedragen het weiland inclusief de sloot en de oostelijk daarvan gelegen strook grond, tezamen groot de in de transportakte genoemde ‘circa 85,90 are’. Omdat in de koopakte tussen Bouwmeester en Van Leeuwen een oppervlaktemaat van circa 80 are wordt genoemd (de oppervlaktemaat van het westelijk van de sloot gelegen weiland), laat de Rechtbank Bouwmeester toe te bewijzen dat hij aan Van Leeuwen alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht.

Na het horen van de voorgebrachte getuigen, constateert de Rechtbank bij haar eindvonnis van 9 mei 1990 dat Bouwmeester niet in het hem opgedragen bewijs is geslaagd. Bouwmeesters vordering wordt afgewezen, Van Leeuwens reconventionele vordering toegewezen.

Het Hof te ‘s‑Gravenhage bekrachtigt — na door Bouwmeester ingesteld appel — de beide vonnissen van de Rechtbank bij arrest van 11 november 1992. Daartoe wordt onder meer het volgende overwogen:

5.1

5.2

6.1

Ook het oordeel van de rechtbank, dat Bouwmeester in dit bewijs niet is geslaagd, wordt door het hof onderschreven, evenals de door de rechtbank voor dit oordeel aangevoerde gronden, (…).

Tegen dit arrest heeft Bouwmeester (tijdig) cassatieberoep ingesteld. Van Leeuwen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk doen toelichten; Bouwmeester heeft bovendien nog gerepliceerd.

Het cassatiemiddel

De in de middelonderdelen 1 t/m 4 vervatte klachten zijn alle gebaseerd op de veronderstelling dat de zogenaamde ‘Haviltex-maatstaf’ ook heeft te gelden voor ‘de uitleg van een transportakte voor wat betreft de grootte van het perceel dat bij die transportakte is overgedragen, in ieder geval wanneer geen sprake (lees: is) van een kadastrale aanduiding of maat van het overgedragen perceel als zodanig’.

Ik meen dat dit uitgangspunt niet juist is.

Voor de beantwoording van de vraag op welk perceel de transportakte betrekking heeft en wat de omvang van dat perceel is (welk perceel het voorwerp van levering is), is immers uitsluitend beslissend de in die transportakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, of — anders gezegd — de in de transportakte opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen, omschrijving van het betreffende perceel. De Haviltex-maatstaf speelt hierbij — anders dan het middel veronderstelt — juist geen rol; dat geldt niet alleen ten opzichte van derden-verkrijgers, zoals het middel kennelijk meent, doch evenzeer tussen partijen.

De in de transportakte opgenomen perceelsomschrijving, die vanzelfsprekend de weerslag van de werkelijke partijbedoeling behoort te zijn, prevaleert boven de niet in de akte tot uitdrukking gebrachte werkelijke partijbedoeling, althans voor wat betreft de beantwoording van de vraag op welk perceel de levering(shandeling) betrekking heeft en wat de omvang van dat perceel is. Voor het hier nog toepasselijke oude recht wordt dit afgeleid uit art. 671 en 671a (oud) BW en voor het huidige recht uit art. 3:89 BW.

Ik verwijs hier naar de arresten van Uw Raad van 6 juni 1986, NJ 1986, 750, 20 februari 1987, NJ 1987, 1002, m.n. WMK, 22 april 1988, NJ 1988, 754 en 2 december 1988, NJ 1989, 160. Zie voorts de M.v.A. II bij de Kadasterwet (w.v. 17 496 nr. 23 sub 3, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 124 sub 3) en mijn bijdrage aan de bundel Recht Vooruit, 150 jaar BW, p. 190, laatste alinea, doorlopend op p. 191. Zie ook Asser-Mijnssen-De Haan, 1992, nr. 387.

Voor de beantwoording van de andere vraag of de inschrijving (naar oud recht overschrijving) van de transportakte ook de eigendomsovergang van het in die akte omschreven perceel teweeg brengt, is de van die omschrijving afwijkende werkelijke partijbedoeling wel degelijk relevant; bij de beantwoording van de vraag welk perceel partijen bedoelen te (ver)kopen en over te dragen komt het — dat spreekt vanzelf — wel aan op alle omstandigheden die van belang zijn voor de zin die partijen over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen, onderscheidenlijk voor hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (Ik moge in dit verband verwijzen naar Uw hiervoor reeds genoemde arrest van 22 april 1988.) De eigendom kan niet overgaan indien partijen niet het perceel als in de akte omschreven, bedoelden over te dragen; een geldige titel zal dan ontbreken terwijl bovendien de wil van partijen niet op levering van dat perceel was gericht. Het vijfde middelonderdeel bestrijdt — naar mijn oordeel tevergeefs — ’s Hofs oordeel dat Bouwmeester met het bewijs van die afwijkende partijbedoeling moet worden belast. Ik kom daar hierna (onder 11) nog over te spreken.

Gaat de eigendom van het in de transportakte omschreven perceel tussen partijen niet over voor zover de naar objectieve maatstaven uit te leggen omschrijving de partijbedoeling niet juist weergeeft, derden-verkrijgers zullen zich kunnen beroepen op de hun voor dat geval door art. 3:26 BW (naar oud recht art. 1376a BW) geboden bescherming; door de inschrijving (overschrijving) van de transportakte is dan immers een onjuist feit ingeschreven waartegen genoemde bepalingen bescherming bieden indien aan de door deze bepalingen gestelde voorwaarden is voldaan. In dat opzicht moet er wel een onderscheid worden gemaakt tussen derden-verkrijgers en partijen zelf.

Ik verwijs hier naar de hiervoor reeds genoemde arresten van Uw Raad van 6 juni 1986 en 20 februari 1987. Zie voorts het VV II en de M.v.A II bij de Kadasterwet (w.v. 17 496 nr. 22, p. 5, sub 3 t/m 5, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 122 en 123 sub 3 t/m 5 resp. w.v. 17 496 nr. 23, p. 23 en 24 sub 3 t/m 5, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 124 en 125 sub 3 t/m 5. Zie ook mijn reeds genoemde bijdrage aan de bundel Recht Vooruit, p. 190 e.v., en Asser-Mijnssen-De Haan, 1992, nrs. 387 en 424.

Dat de werkelijke partijbedoeling prevaleert bij de beantwoording van de vraag of de eigendom van het in de transportakte omschreven perceel is overgegaan, doet er echter niet aan af dat de in de transportakte opgenomen omschrijving beslissend is voor de beantwoording van de vraag op welk perceel de levering betrekking heeft en welke omvang dat perceel heeft. Anders dan het middel veronderstelt, diende het Hof voor de beantwoording van deze laatste vraag dan ook uitsluitend te letten op de in de transportakte opgenomen omschrijving.

Het Hof heeft kennelijk — althans zo begrijp ik de rechtsoverwegingen 4 en 5.1 — uit de in de akte genoemde oppervlaktemaat van 85 are en 90 centiare opgemaakt dat de akte betrekking heeft op het gehele perceel, dat wil zeggen het perceel inclusief sloot en smalle strook grond ten oosten van die sloot. Dat oordeel lijkt mij bepaald niet onbegrijpelijk nu onbetwist vaststaat dat het gehele perceel inclusief sloot en strook ongeveer 85 are en 90 ca groot was, en het perceel zonder die sloot en strook slechts (de in de koopakte vermelde) 80 are.

Anders dan het middel kennelijk meent, stond het het Hof vrij bij zijn uitleg — die als feitelijk van aard aan het Hof is voorbehouden en in cassatie slechts beperkt ten toets kan komen — doorslaggevende betekenis toe te kennen aan de aangegeven oppervlaktemaat en geen verdere waarde te hechten aan de omschrijving ‘een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven’. Onbegrijpelijk acht ik ’s Hofs uitleg bepaald niet nu niet kan worden gezegd dat het perceel met deze laatste zinswending duidelijk en ondubbelzinnig is omschreven. De zinswending ‘als ter plaatse kennelijk is aangegeven’ impliceert immers bepaald niet dat de grenzen ter plaatse ook werkelijk duidelijk kenbaar zijn aangegeven. Daar komt nog bij dat eiser tot cassatie zelf in zijn memorie van grieven (p. 2, sub 1.4) onweersproken heeft gesteld dat ook de oostgrens van de strook grond ter plaatse is gemarkeerd ‘door stalen buizen (…) vóór juni 1978 vanwege het kadaster geplaatst’ doch eveneens voor juni 1978 (het tijdstip waarop Van Leeuwen de grond van Bouwmeester kocht) bedolven onder de laag grond, vrijgekomen bij het graven van de litigieuze strook, en derhalve aan het oog onttrokken.

Het Hof heeft naar mijn oordeel terecht geen gewicht toegekend aan de omstandigheid dat zowel in de koopakte als in de transportakte is bepaald dat een verschil tussen de in de akte vermelde grootte en de werkelijke grootte geen grond voor een vordering oplevert.

Uit het voorgaande moge volgen dat de eerste vier middelonderdelen, zoals gezegd alle gebaseerd op hetzelfde onjuiste uitgangspunt, naar mijn oordeel moeten falen. ’s Hofs bestreden oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het is niet onbegrijpelijk en behoefde evenmin nadere motivering.

Het vijfde middelonderdeel strekt kennelijk ten betoge dat Bouwmeester niet belast had mogen worden met ‘het bewijs van de andersluidende partijbedoeling’.

Ook dit middelonderdeel faalt. Kennelijk heeft het Hof — evenals de Rechtbank — uit de omstandigheid dat de omschrijving in de transportakte betrekking had op het gehele perceel (de klacht gericht tegen ’s Hofs oordeel dat de omschrijving betrekking had op het gehele perceel is, zoals gezegd, ongegrond), afgeleid dat het ervoor moet worden gehouden dat partijen ook beoogden het gehele perceel te (ver)kopen en over te dragen, behoudens door Bouwmeester te leveren bewijs van zijn stelling dat partijen zulks nu juist niet beoogden. Dat stond het Hof vrij; van een onjuiste rechtsopvatting heeft het Hof daarmee geen blijk gegeven. Onbegrijpelijk acht ik ’s Hofs oordeel evenmin, temeer niet nu Bouwmeester heeft verklaard dat hij gewend is transportaktes te lezen omdat hij ‘regelmatig onroerendgoedtransacties doet’ (eindvonnis Rechtbank d.d. 9 mei 1990, p. 2 midden) en Bouwmeester in persoon bij het transport van 23 juni 1978 aanwezig is geweest. In dit verband moge ik voorts nog verwijzen naar het arrest van Uw Raad van 23 december 1988, NJ 1991, 166, m.n. WMK; in dat arrest ‘klinkt’ — om met de annotator Kleijn te spreken — ‘een regel door die men aldus zou kunnen formuleren: de kennis omtrent de omvang van het verkochte behoort eerder tot de verantwoordelijkheid van de verkoper dan van de koper’.

Conclusie

Het middel in al zijn onderdelen ongegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.

Noot

De casuïstiek.

Het ging hier om een overdracht van een onroerende zaak, waarbij de omschrijving in de koopakte afweek van die in de overdrachts-akte en waarin met name meer werd overgedragen dan oorspronkelijk in de koopakte als ‘verkocht’ was vermeld.

De vraag was nu, wat onder de overdracht juridisch was begrepen.

De rechtsvragen.

In een dergelijke situatie spelen er een aantal kwesties, als er sprake is van een verschil tussen omschrijvingen bij de koop enerzijds en bij de overdracht anderzijds. Enkele vragen volgen hierna.

De eerste vraag is of er een werkelijke discrepantie tussen de gezamenlijke wilsovereenstemming bij de koop en die bij de levering bestond. In dít geval spelen de verhouding tussen titel en levering, de vraag wat is overgedragen, en de kenbaarheid tegenover derden een rol.

De tweede vraag is hoe de situatie is als partijen van mening verschillen welke omschrijving de juiste is.

De derde vraag is hoe de positie van derden is als blijkt dat de omschrijving bij de koop de werkelijke wilsovereenstemming weergaf en de in de registers ingeschreven akte ten opzichte daarvan onjuist is.

De beide eerste kwesties kwamen in de onderhavige procedure aan de orde. De laatste vraag wordt op interessante wijze door de Adv.-Gen. aan de orde gesteld en kan volgens haar conclusie o.a. worden gezien als een toepassing van de regel van art. 3:26 BW (zie hierna punt 5).

Discrepantie tussen titel en levering.

Dit onderdeel van vraag a in punt 2 hierboven wordt door de Hoge Raad in rov. 3.3 aldus opgelost dat als er meer is overgedragen dan er is verkocht, het meerdere bij gebreke van een geldige titel niet is overgedragen. Dit zou in het onderhavige geval meebrengen dat als de 5 are 90 ca die wel blijkens de transportakte zijn overgedragen niet in de koopovereenkomst waren inbegrepen, deze 5 are 90 ca niet eigendom van de koper zouden zijn geworden.

In de praktijk zal dit zich echter bij registergoederen zelden voordoen, omdat in nagenoeg elke (notariële) overdrachtsakte nog eens uitdrukkelijk wordt vermeld, dat deze overdracht geschiedt krachtens een daartoe gesloten koopovereenkomst van hetgeen thans wordt overgedragen; zo was dat ook in de akte van overdracht van 23 juni 1978 tussen Bouwmeester en Van Leeuwen geschied, blijkens de in rov. 3.1 weergegeven letterlijke tekst. In dezelfde zin ook de Hoge Raad in rov. 3.4 met verwijzing naar art. 3:89 lid 2 BW.

Wil men in de praktijk op dit punt elke twijfel uitsluiten dan is een (in de praktijk ook veelal gebruikelijke) clausule aan te bevelen als onderdeel van de transportakte, inhoudende dat de koopovereenkomst blijft gelden indien en voorzover daarvan niet bij de transportakte is afgeweken.

Dit alles als partijen dus bewust kiezen vóór de nieuwe omschrijving van de transportakte en zodoende de koopakte niet volgen. De transportakte houdt dan ten aanzien van de afwijking zelf een aanvullende titel in, in de zin van art. 3:84 BW.

Hoe echter als partijen twisten over hun wilsuiting en één van beide toch kiest voor de omschrijving in de koopakte?

Discrepantie tussen de werkelijke partijbedoeling.

In de onderhavige casus beriep de verkoper zich op de kleinere maat van het verkochte genoemd in de koopakte en wees hij de omschrijving in de transportakte van de hand, terwijl de koper zijnerzijds koos voor de omschrijving in de transportakte.

In rov. 3.5 geeft de Hoge Raad twee argumenten, waarom in casu de omschrijving in de transportakte prevaleerde.

Ten eerste omdat de verkoper persoonlijk compareerde bij de transportakte (zonder kenbaar protest omtrent de aldaar vermelde grootte van het verkochte), zodat op grond van de hier toepasselijke Haviltex-formule de koper ervan uit mocht gaan, dat deze omschrijving de bedoeling van de verkoper weergaf. Ten tweede omdat een notariële akte dwingende bewijskracht heeft betreffende de partijverklaringen, waartegen in beginsel tegenbewijs openstaat. Daarin is de verkoper blijkens mededeling van Rb. en Hof niet geslaagd, zodat de inhoud van de latere — en notariële — transportakte prevaleert boven de eerdere koopakte, zo lijkt de redenering.

De positie van derden als de werkelijke wilsovereenstemming zou afwijken van de omschrijving in de transportakte.

Doordat de omschrijving in de transportakte prevaleerde is deze vraag die samenhangt met het slot van rov. 3.3 (de titel dekt de overdracht niet) niet rechtstreeks aan de orde geweest in de uitspraak van de Hoge Raad.

De Adv.-Gen. wijst voor wat betreft de eigendomsovergang in onderdeel 7 van haar heldere conclusie de Haviltex-maatstaf af als uitleg-methode voor de omschrijving en grootte van het overgedragen perceel en neemt voor de eigendomsoverdracht tot toepasselijk criterium de naar objectieve maatstaven uit te leggen omschrijving van het perceel in de ingeschreven transport-akte. Dit prevaleert volgens de Adv.-Gen. zowel ten opzichte van derden-verkrijgers als tussen partijen boven de niet in de ingeschreven akte tot uitdrukking gebrachte werkelijke partijbedoeling, zulks met verwijzing naar een aantal vindplaatsen aan het slot van dit onderdeel 7.

Ondanks deze rigoureuze opvatting kiest ook de Adv.-Gen. in onderdeel 8 voor de opvatting dat de werkelijke partijbedoeling doorslaggevend is voor de omschrijving van de omvang in de titel en dat deze titel het enige is wat de grondslag is voor hetgeen werkelijk is overgedragen, waartegen art. 3:26 BW dan de (gewenste) derdenbescherming geeft. Kennelijk gaat de Adv.-Gen. (in de 2de alinea van onderdeel 8) van de opvatting uit, dat voor de eigendomsverhouding tussen partijen de aan de titel ten grondslag liggende werkelijke partijbedoeling geldt, maar gaat zij in de volgende alinea weer uit van de opvatting, dat bij uitleg van de transportakte naar objectieve maatstaven moet worden vastgesteld of en in hoeverre de eigendom is overgegaan.

Het lijkt mij zeer de vraag of dit zeer genuanceerde standpunt van de Adv.-Gen. door de Hoge Raad wordt gedeeld, nu de Hoge Raad in rov. 3.3 de inhoud van de titel eenvoudig afhankelijk stelt van wat partijen t.a.v. de koop voor ogen stond en vervolgens op die basis constateert dat de eigendomsoverdracht geen effect heeft voorzover voor het meerdere een geldige titel ontbreekt. Met andere woorden de vraag of de eigendom tussen verkoper en koper door de overdracht is overgegaan wordt mede bepaald door de werkelijke inhoud van de titel, een en ander gemeten met de Haviltex-maatstaf. Er lijkt dan slechts ruimte voor een objectieve maatstaf bij de derdenbescherming van art. 3:26 BW maar niet voor de eigendomsverhouding tussen partijen.

De interessante opvatting van de Adv.-Gen. wettigde de behandeling van dit probleem in dit kader nu de Hoge Raad in rov. 3.3 deze kwestie eveneens aan de orde stelde, zonder er overigens zo specifiek op in te gaan.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 22-04-1994, NJ 1995, 560 Bouwmeester/Van Leeuwen

NJ 1995 , 560

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Conclusie

Noot