NJ 2007 , 377

Hoge Raad, Civiele kamer

24 maart 2006, nr. C04/310HR

Mrs. J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, E.J. Numann, W.A.M. van Schendel, W.D.H. Asser; A-G Verkade
m.nt. prof. mr. C.J.H. Brunner
JOL 2006, 177
LJN, AU7492
RvdW 2006, 309

Trefwoord

verjaringstermijn

Regeling

BW art. 3:310, 6:162

Essentie

Verkoop verontreinigde bouwgrond door gemeente onrechtmatig jegens latere verkrijgers?; maatstaf. Korte verjaringstermijn art. 3:310 lid 1 BW; daadwerkelijke bekendheid. Beroep op exoneratieclausule; redelijkheid en billijkheid.

De verjaringstermijn van de vordering die strekt tot vergoeding van schade die is geleden als gevolg van de verontreiniging veroorzaakt door de exploitatie van het perceel als vuilstortplaats, begint pas te lopen zodra de benadeelde voldoende zekerheid — die niet een absolute zekerheid hoeft te zijn — had gekregen dat de bodem van het perceel op deze wijze is verontreinigd. Het verkopen en in eigendom overdragen en aldus in het verkeer brengen van verontreinigde grond is niet zonder meer onrechtmatig jegens latere verkrijgers, doch kan dat wel zijn indien sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden. Er is geen grond voor het oordeel dat zodanige onrechtmatigheid zich slechts kan voordoen indien het gaat om het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd en in verband daarmee moet worden aangenomen dat een impliciete garantie is gegeven dat de grond hiervoor geschikt is. De vraag of het beroep op een exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Samenvatting

Plameco, thans verweerster in cassatie, heeft op of omstreeks 8 november 1989 van Van Kessel een perceel grond gekocht waarop een gebouw stond dat voorheen in gebruik was als jeugdsoos. Van Kessel had het perceel gekocht van de Gemeente, thans eiseres tot cassatie, en heeft het doorgeleverd aan Plameco. Het perceel is in het verleden door de Gemeente gebruikt voor het (laten) storten van huis- en bedrijfsafval, hetgeen de Gemeente niet aan Plameco heeft medegedeeld. Nadat was gebleken dat een naastgelegen terrein was verontreinigd, heeft Plameco opdracht gegeven tot een inventariserend bodemonderzoek van het door haar verworven perceel. In zijn rapport van 13 mei 1997 constateert de opdrachtnemer dat het perceel is verontreinigd. Bij brief van 21 november 1997 heeft Plameco de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die voortvloeit uit de verontreiniging van het perceel. Als grondslag van haar vordering tot schadevergoeding heeft Plameco aangevoerd dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Het hof heeft de vordering toegewezen. Het heeft in dat verband geoordeeld dat de vordering niet op grond van art. 3:310 lid 1 BW is verjaard, dat het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond ook buiten het geval dat aan de koper een bouwplicht wordt opgelegd, onrechtmatig kan zijn jegens latere verkrijgers (als de koper) indien, zoals in casu, sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden, en dat de gegeven omstandigheden er evenzeer toe leiden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule als opgenomen in de leveringsakte aan Plameco of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen. Hiertegen keert zich het cassatiemiddel.

Het hof is uitgegaan van een juiste maatstaf, te weten dat de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW, gelet op de strekking van deze bepaling, pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van zijn schade in te stellen en dat daarvoor een daadwerkelijke bekendheid met de schade nodig is en een vermoeden van het bestaan van de schade waarop de vordering betrekking heeft, niet voldoende is. Waar de onderhavige vordering strekte tot vergoeding van de schade die Plameco heeft geleden als gevolg van de verontreiniging, veroorzaakt door de exploitatie van het perceel als vuilstortplaats, heeft het hof voorts met juistheid aangenomen dat de verjaringstermijn pas begon te lopen zodra de benadeelde voldoende zekerheid — die niet een absolute zekerheid hoeft te zijn — had gekregen dat de bodem van het perceel op deze wijze is verontreinigd. Vgl. onder meer HR 27 mei 2005, NJ 2006, 114.

Het hof is met juistheid ervan uitgegaan dat het verkopen en in eigendom overdragen en aldus in het verkeer brengen van verontreinigde grond niet zonder meer onrechtmatig is jegens latere verkrijgers, doch dat het wel onrechtmatig jegens hen kan zijn indien er sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden. Anders dan het cassatiemiddel bepleit, is er geen grond voor het oordeel dat zodanige onrechtmatigheid zich slechts kan voordoen indien het gaat om in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd en, naar het onderdeel tot uitgangspunt neemt, in verband daarmee moet worden aangenomen dat een impliciete garantie is gegeven dat de grond hiervoor geschikt is.

De vraag of het beroep op een exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De door de Gemeente bepleite beperking, te weten dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt, vindt geen steun in het recht.

Partijen

De Gemeente Geldermalsen, eiseres tot cassatie, adv. mr. M.W. Scheltema,

tegen

Plameco B.V., te Zeist, verweerster in cassatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Hof:

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Kern van het geschil is de vraag of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Plameco doordat de gemeente vervuilde grond (hierna: het perceel) in het verkeer heeft gebracht door het perceel op of omstreeks 8 november 1989 aan Aannemersbedrijf Wegenbouw Van Kessel B.V. (hierna: Van Kessel) te verkopen en vervolgens te leveren, die op haar beurt op of omstreeks diezelfde datum het perceel verkocht en vervolgens geleverd heeft aan Plameco. De grieven in het principaal en voorwaardelijk incidenteel appèl leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Verjaring

4.2

Als meest verstrekkend verweer beroept de gemeente zich in het voorwaardelijk incidenteel appèl op de verjaring van de vordering van Plameco. Plameco zou op 24 september 1992 zowel met de schade als met de aansprakelijke persoon bekend zijn geworden, zodat — nu de gemeente eerst bij brief van 21 november 1997 door Plameco aansprakelijk is gesteld — de vordering ingevolge Art. 3:310 lid 1artikel 3:310 lid 1 BW is verjaard.

4.3

Vooropgesteld wordt dat bekendheid met de schade in de zin van artikel 3:310 lid 1 BW subjectief dient te worden opgevat als een daadwerkelijke bekendheid, het redelijkerwijs kenbaar zijn van de schade is niet voldoende. Uit de brief van 24 september 1992 van Plameco aan de gemeente kan, anders dan de gemeente aanvoert, niet worden afgeleid dat Plameco op die datum in voornoemde zin bekend was met zowel de schade (als gevolg van verontreiniging van de grond) als met de aansprakelijke persoon. Immers, in deze brief valt onder meer te lezen:

(…) In november 1989 hebben wij het pand aan de Rijnstraat 64 via de firma Van Kessel op dezelfde dag en voorwaarden van u aangekocht. Hierbij is uitdrukkelijk vermeld dat Plameco bv niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de eventuele verontreiniging die aanwezig is of voortvloeit uit het achterliggende terrein, waarop sloperij jansen is gevestigd. (…) Plameco bv heeft op dit moment behoorlijke liquiditeitsproblemen door de afwijzing van een hypotheekaanvraag in verband met de mogelijke verontreiniging van de grond via het achterliggende terrein van sloperij Jansen. (…).

De inhoud van de brief van 24 september 1992 kan niet anders worden geduid dan dat er op die datum bij Plameco een vermoeden bestond van mogelijke verontreiniging van haar perceel als gevolg van de achter het perceel gelegen autosloperij. Meer dan een vermoeden van mogelijke verontreiniging van het eigen perceel valt ook niet af te leiden uit hetgeen op 22 december 1989 bij de notaris is besproken en evenmin uit de verwijzing in de koopovereenkomst naar de brief van de gemeente van 9 november 1989. Het enkele vermoeden van het bestaan van schade is echter onvoldoende om daadwerkelijke bekendheid met de schade aan te nemen. Evenmin kan uit de brief van 24 september 1992 worden afgeleid dat Plameco bekend was met het feit dat de (eventuele) verontreiniging van haar perceel het gevolg zou kunnen zijn van de exploitatie van de vuilstortplaats door de gemeente, zodat niet gezegd kan worden dat zij bekend was met de aansprakelijke persoon.

4.4

Eerst nadat de bodem van het perceel Rijnstraat 66 te Geldermalsen (daadwerkelijk) verontreinigd bleek, is een bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel Rijntraat 64 te Geldermalsen. Na het verschijnen van het basisdocument inventariserend bodemonderzoek van 10 oktober 1996 van BMD (en het rapport inventariserend bodemonderzoek op 13 mei 1997 van Nipa), kan worden aangenomen dat Plameco daadwerkelijk bekend werd met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden. Eerst op dat moment kon van Plameco worden gevergd dat zij haar vordering instelde of — door middel van stuiting — veilig stelde. Niet gebleken is dat Plameco voor het verschijnen van voornoemde rapporten reeds bekend was met de rapporten van Grontmij uit 1987 en januari 1992 aangaande de verontreiniging op het terrein Rijnstraat 66. De brief van 21 november 1997 van Plameco aan de gemeente, waarin Plameco schrijft dat vanaf 1992 bij bodemonderzoek is gebleken dat het terrein van Rijnstraat 64 verontreinigd is, kan in het licht van het voorgaande niet anders worden begrepen dan als een weergave van hetgeen uit de verrichte bodemonderzoeken (in 1996 en 1997) is gebleken. De vordering is binnen vijf jaren nadat Plameco met de schade en de aansprakelijke persoon bekend is geworden ingesteld (door betekening van de inleidende dagvaarding aan de gemeente op 21 juni 2000) en is derhalve niet verjaard.

Onrechtmatige daad gemeente

4.5

Plameco baseert haar vordering op twee grondslagen:

—

primair voert zij aan dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door een perceel industriegrond in het verkeer te brengen waarvan zij wist dat dit perceel een voormalige gemeentelijke vuilstort was (waardoor het zeer waarschijnlijk was dat het perceel verontreinigd zou zijn), zonder van deze haar bekende feiten mededeling te doen aan de koper van het perceel (Van Kessel) en zonder voorafgaand aan de verkoop een bodemonderzoek te laten uitvoeren en de resultaten daarvan aan de koper kenbaar te maken;

—

subsidiair voert zij aan dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld nu zij wist dat het perceel door Van Kessel aan Plameco zou worden (doorverkocht en de gemeente heeft verzuimd om Plameco mede te delen dat het perceel in het verleden als vuilstortplaats was gebruikt.

De rechtbank heeft de subsidiaire grondslag beoordeeld en de vordering op die grondslag afgewezen omdat — kort gezegd — na bewijslevering niet is komen vast te staan dat de gemeente wist van de (doorverkoop van het perceel door Van Kessel aan Plameco, zodat de gemeente haar mededelingsplicht ten opzichte van Plameco niet heeft geschonden.

4.6

Met haar derde grief stelt Plameco terecht dat de rechtbank de primaire grondslag niet heeft beoordeeld. Het hof zal die grondslag allereerst beoordelen. De gemeente voert daartegen aan dat — zo begrijpt het hof — deze primaire grondslag, indien de daarvoor gestelde feiten komen vast te staan, niet tot de slotsom kan leiden dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Zij beroept zich daartoe op het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 2002 (nr. C00/257) waaruit zou volgen dat er van onrechtmatig handelen enkel sprake kan zijn indien het gaat om verontreinigdebouwgrond die in het verkeer wordt gebracht waarbij door de verkoper bovendien een bouwplicht aan de koper is opgelegd. Nu van deze feiten in het onderhavige geval geen sprake is, dient de vordering reeds daarom te stranden, aldus de gemeente. Dit betoog wordt niet gevolgd. Ook daarbuiten kan sprake zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente bij het in het verkeer brengen van grond. Weliswaar spelen de omstandigheden van een opgelegde verplichting (bouwplicht) en de aard van de verkochte grond (bouwgrond) in een aantal uitspraken een rol van betekenis, dit rechtvaardigt niet de conclusie dat zonder deze elementen geen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente.

4.7

Het hof stelt voorop dat het enkele verkopen en in eigendom overdragen en aldus in het verkeer brengen van verontreinigde grond niet zonder meer onrechtmatig is jegens latere verkrijgers van de grond indien er geen sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden. Het voorliggende geval wordt gekenmerkt door de volgende omstandigheden.

4.8

Vaststaat dat het perceel (zowel de onderlaag als de toplaag) voornamelijk door het gebruik als vuilstortplaats matig tot sterk is verontreinigd.

Uit het rapport van BMD van 10 oktober 1996 blijkt immers:

(…) Vanaf een halve meter tot plaatselijk dieper dan 2,5 meter zijn puin, sintels, plastic, kortom stortmateriaal aangetroffen. Dit materiaal is sterk verontreinigd met PAK (47 mg/kg d.s.) en matig verontreinigd met zink (370 mg/kg d.s.) en koper (100 mg/kg d.s.). In het grondwater is een sterk verhoogd gehalte aan vinylchloride (15 yg/l) aangetroffen. De toplaag is ter plaatse niet geanalyseerd. (…),

en uit het rapport van Nipa Milieutechniek B.V. van 13 mei 1997 blijkt:

(…) Uit de resultaten van het inventariserend bodemonderzoek uitgevoerd op het terrein Rijnstraat 64 te Geldermalsen blijkt dat de puin- en kooltjeshoudende toplaag van de vaste bodem plaatselijk sterk verontreinigd is met koper en zink. Tevens is, naast licht verhoogde gehaltes aan lood, nikkel, minerale olie en EOX, een matig verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen. Uit de resultaten van de door Grontmij uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de ondergrond van het hele terrein matig tot sterk verontreinigd is met een breed scala aan verontreinigingen vanwege het voormalige gebruik als stortplaats. (…)

De gemeente stelt nog dat uit de onderzoeksrapporten niet blijkt dat de verontreiniging van het perceel alleen door de vuilstort is ontstaan en het veeleer aannemelijk is dat de verontreiniging mede van het achterliggende terrein afkomstig is. Nu dit met zoveel woorden niet uit de voormelde rapporten blijkt, zal het hof deze stelling van de gemeente — daar iedere feitelijke onderbouwing daarvan ontbreekt — passeren.

4.9

Het onderhavige perceel is door de gemeente in het verleden gebruikt voor het (laten) storten van huis- en bedrijfsafval. Nadat dit gebruik van het perceel is geëindigd, is het in gebruik genomen als gemeentewerkplaats. In 1985 is het perceel bouwrijp gemaakt en is daarop (de huidige) bebouwing gerealiseerd. Daarna is het gebouw enkele jaren in gebruik geweest als Open Jongeren Centrum. Niet in geschil is dat de gemeente eind 1989 ten tijde van de verkoop van het perceel aan Van Kessel bekend was met het gebruik van het perceel als stortplaats voor huis- en bedrijfsafval. Evenmin is in geschil dat de gemeente het perceel zonder beperking ten aanzien van het gebruik of doorverkoop heeft verkocht aan Van Kessel en zonder Van Kessel te informeren over het eerdere gebruik van het perceel als vuilstortplaats.

4.10

Plameco heeft in appèl uitvoerig en gemotiveerd gesteld dat Van Kessel niet bekend was met het gebruik van het perceel als vuilstortplaats. De gemeente heeft daartegen in eerste aanleg en in appèl aangevoerd dat Van Kessel het perceel reeds 15 jaar als buurman kende en dus bekend moest zijn met de historie van het perceel. Van Kessel jr. heeft tijdens zijn getuigenverklaring in eerste aanleg verklaard:

(…) Als wij geweten hadden dat ter plaatse een vuilstort was geweest, hadden wij dat pand niet gekocht. Dat is me al deze ellende niet waard.(…) Wij zijn eindjaren ’70 ter plaatse aan de Rijnstraat 72 gaan wonen. Toen was er niets zichtbaar van een vuilstort. Het was mij bekend dat in de jaren 60 er ergens in de buurt een vuilstort was geweest. Niemand, ik dus ook niet, wist precies waar die vuilstort had gelegen. Zelfs de gemeente niet, anders had hij toch niet ter plaatse een gebouw gesticht. (…)

Aan de zijde van de gemeente heeft Ouburg, tot 1 augustus 2001 in dienst bij de gemeente, verklaard:

(…) Hoewel ik het niet kan bewijzen denk ik dat Van Kessel wel wist dat er ter plaatse een vuilstort was geweest, maar dat hem dat niet uitmaakte. Binnen de gemeente gaat thans het gerucht dat Van Kessel het terrein ook gekocht had als hij had geweten dat het vervuild was. (…)

Er is geen reden om aan de betrouwbaarheid van de verklaring van Van Kessel jr. te twijfelen. De verklaring van Ouburg doet aan die verklaring geen afbreuk. De verklaring komt immers louter neer op een vermoeden van Ouburg. Feiten die dit vermoeden onderbouwen zijn gesteld noch gebleken. Het enkele gegeven dat Van Kessel in de buurt van het onderhavige perceel heeft gewoond, is onvoldoende om aan te nemen dat Van Kessel wetenschap had van de op het perceel aanwezige vuilstortplaats. Onbestreden is dat Van Kessel, zoals Van Kessel jr. als getuige heeft verklaard, eind jaren 70 in de buurt van het perceel ging wonen en dat er toen niets zichtbaar was van een stortplaats. Gesteld noch gebleken is dat de vuilstortplaats nog als zodanig dienst deed op het moment dat Van Kessel in de buurt van het perceel kwam wonen. Op grond van het voorgaande gaat het hof ervan uit dat Van Kessel ten tijde van de aankoop, de levering en de verkoop van het perceel niet bekend was met het gebruik van het perceel als vuilstortplaats en dat de gemeente ook geen grond had om van het tegendeel uit te gaan. Het betoog van de gemeente dat zij Van Kessel niet behoefde te informeren over het historisch gebruik van het perceel en de mogelijke verontreiniging van het perceel omdat Van Kessel daarmee, aldus de gemeente, bekend was stuit hierop af.

4.11

Naar ook bij juist de gemeente sinds de totstandkoming van de afstoffenwetgeving en de Interimwet Bodemsanering, alles medio 80’er jaren, reeds vóór 8 november 1989 bekend mag worden verondersteld, bracht het storten van huis- en bedrijfsvuil het risico met zich dat daardoor ernstige, tot sanering nopende verontreiniging van de bodem ontstond waarvan op voorhand niet valt uit te sluiten dat die verontreiniging vele nadelen voor (latere) verkrijgers kan opleveren, waaronder belemmeringen voor het gebruik van het perceel door (latere) verkrijgers van dat perceel die dit willen gebruiken binnen het kader van de nader te noemen bestemming: handel en nijverheid. De gemeente heeft niets gesteld omtrent de specifieke aard van hetgeen op het perceel is gestort. Uit het verrichte bodemonderzoek is gebleken dat het geen onschuldig afval betreft. Dit mocht de gemeente evenmin aannemen nu op voorhand niet viel aan te nemen dat huis- en bedrijfsafval uit het verleden enkel onschuldig afval omvatte. Ook het enkele feit dat de gemeente nadat het gebruik van het perceel als vuilstortplaats was geëindigd, het perceel heeft bebouwd en het gebruik van die bebouwing tot aan de verkoop niet tot problemen heeft geleid, rechtvaardigt niet de verwachting bij de gemeente dat de verontreiniging het gebruik van het perceel door (latere) verkrijgers niet zal belemmeren althans dat (latere) verkrijgers daarvan geen nadelen ondervinden.

4.12

Blijkens het bestemmingsplan ‘Lingewaarden 1976’ is het perceel bestemd voor handel en nijverheid klasse A en is de navolgende bebouwing (onder meer) toegestaan (artikel 5, 1b):

1 e.

gebouwen ten dienste van bedrijven klasse A en klasse B (…).

5 e.

dienstwoningen, noodzakelijk voor toezicht en/of beheer, met daartoe behorende hobbyruimten, bergruimten, carports en garages.

Onder 3 d. van artikel 5 staat voorts nog bepaald:

het bebouwde oppervlak binnen bestemmingsvlak II mag ten hoogste 60% bedragen van het oppervlak van de bestemmingsvlakken I en II behorende tot één bouwperceel.

(…)

De bestaande bebouwing op het perceel beslaat een oppervlak van 470 m2. Onbestreden is dat met inachtneming van de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan uitbreiding van bebouwing op het perceel mogelijk was tot een oppervlak van 720 m2.

4.13

Bij brief van 29 oktober 1997 heeft Plameco bij de gemeente een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe bedrijfshal op het perceel. Bij brief van 6 november 1997 heeft de gemeente in reactie op de aanvraag verzocht om een situatietekening. In appèl heeft de gemeente niet betwist dat, zoals Plameco stelt (memorie van grieven onder 5.20), de verzochte informatie is verstrekt. Bij brief van 21 november 1997 heeft Plameco de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de bodemverontreiniging en daarnaast — onder meer — gevraagd of de bodemverontreiniging voor de gemeente een beletsel vormt voor het verlenen van een bouwvergunning. Bij brief van 24 december 1997 heeft de gemeente Plameco onder meer medegedeeld:

(…) Gebleken is dat het saneringsonderzoek op enige onderdelen nog aanvulling behoeft. Door de gecompliceerdheid is daarmee de nodige tijd gemoeid. Op dit moment verwachten wij dat die aanvullende gegevens eind januari 1998 beschikbaar zullen zijn. Eerst dan zullen wij het saneringsonderzoek aan de provincie kunnen toezenden, die daar overeenkomstig de bepalingen van de Wet bodembescherming een beslissing over zal nemen.

Omdat voorts op dit moment geen duidelijkheid bestaat over de wijze van sanering kan een realisatie van een bedrijfspand, zoals door u aangegeven, een belemmering opleveren voor een eventuele sanering. Dit impliceert, dat er op dit moment geen bouwvergunning kan worden afgegeven. Wij zullen u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte houden. (…)

Bij brief van 27 augustus 1998 heeft Plameco wederom verzocht om informatie omtrent de ontwikkelingen inzake het onderzoek naar de bodemverontreiniging op het perceel. Bij brief van 3 september 1998 heeft de gemeente de ontvangst van die brief bevestigd zonder verdere inhoudelijke mededelingen. Bij brief van 25 september 1998 heeft Plameco wederom om informatie verzocht. Bij brief van 26 januari 1999 bevestigt Plameco een telefonisch onderhoud met de gemeente waarbij Plameco is medegedeeld dat de provincie uiterlijk eind november 1998 haar standpunt zou bepalen, waarover Plameco op 26 januari 1999 nog niet is geïnformeerd. Plameco verzoekt wederom om informatie en zij herhaalt dit verzoek bij brief van 26 maart 1999. Bij brief van 1 april 1999 bevestigt de gemeente de ontvangst van de brief van 26 maart 1999 zonder verdere inhoudelijke mededeling. Bij brief van 13 april 1999 wijst de gemeente de aansprakelijkheid voor de verontreiniging van het perceel af, deelt zij mede dat het om een technisch en juridisch gecompliceerde situatie gaat (met betrekking tot het perceel Rijnstraat 66) en dat juridisch advies zal worden ingewonnen waarna de gemeente een standpunt zal innemen waarover Plameco vóór 1 juni 1999 zal worden geïnformeerd. Plameco herinnert de gemeente bij brief van 26 mei 1999 aan de gedane toezegging. Bij brief van 30 juni 1999 wijst de gemeente de aansprakelijkheid voor de verontreiniging van het perceel van de hand. Uit het voorgaande volgt dat aan Plameco (in ieder geval) tot medio 1999 geen bouwvergunning is verleend ten behoeve van de uitbreiding van de bebouwing op haar perceel.

4.14

Op grond van het voorgaande kan worden vastgesteld dat de gemeente vervuilde grond in het verkeer heeft gebracht (rov. 4.8), dat zij bekend was met het historisch gebruik van het perceel als vuilstortplaats (rov. 4.9) hetgeen, naar zij moest weten, het risico van ernstige, tot sanering nopende verontreiniging met zich bracht (rov. 4.11), van welk gebruik de gemeente geen mededeling heeft gedaan aan Van Kessel (rov. 4.9), die daarmee niet bekend was (rov. 4.10). Daardoor heeft de gemeente bewerkstelligd dat ook bij de verdere vervreemding van het perceel dit gebruik en de daaruit mogelijk volgende verontreiniging niet aan de orde is gekomen .

4.15

De gemeente betoogt dat zij Van Kessel geen mededeling behoefde te doen van het historisch gebruik van het perceel en de mogelijkheid van verontreiniging van de grond omdat:

er voor de gemeente geen reden was te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik (o.a. conclusie van dupliek onder 18 en 19, memorie van antwoord in het principaal appèl onder 9.6);

de gemeente niet behoefde te voorzien dat een (latere) verkrijger van het perceel de bebouwing op dat perceel wenste uit te breiden omdat dit niet valt onder het normale gebruik van het perceel en het bestemmingsplan evenmin de garantie geeft dat het perceel daarvoor geschikt is (o.a. conclusie van dupliek onder 20, 21, 26 en grief 7 in het incidenteel appèl);

de verontreiniging niet in de weg staat aan uitbreiding van de bebouwing op het perceel ten behoeve van industriële doeleinden (o.a. conclusie van dupliek onder 27).

4.16

Dat betoog faalt om meerdere redenen. Allereerst overweegt het hof dat de plicht van de gemeente om haar koper Van Kessel te informeren over het historisch gebruik van het perceel niet alleen dan bestaat indien de door de gemeente gestelde factoren, genoemd in rov. 4.15 a, b en c zich voordoen. Daargelaten of de verontreiniging in de weg staat aan het gebruik van het perceel binnen het kader van de vigerende bestemming, laat dit onverlet dat die verontreiniging voor (latere) verkrijgers andere, voor de gemeente voorzienbare, risico’s met zich brengt. Plameco heeft daartoe (onder meer) gemotiveerd gesteld dat zij het perceel niet kan verkopen voordat zij de grond heeft gesaneerd en dat zij daarvoor onderzoeks- en saneringskosten moet maken. Zij verwijst daartoe naar het taxatierapport van 16 maart 2000 van makelaar Dekker, werkzaam bij ‘De Linge’ Makelaardij O.G. te Geldermalsen (productie 8 bij conclusie van repliek). Dekker vermeldt in zijn begeleidende brief bij het taxatierapport:

(…) Inzake eventuele verkoop van dit pand moeten wij u helaas mededelen hierin niet geïnteresseerd te zijn zolang er geen bodemsanering heeft plaatsgevonden c.q. hiervan de volledige risico’s en kosten niet bekend zijn.

Onze inschatting is dan ook dat er geen marktpartijen zijn die tot een dergelijke risicovolle aankoop zullen overgaan, derhalve is uw pand in ongesaneerde toestand niet verkoopbaar en nagenoeg niet op geld waardeerbaar.(…)

De gemeente betwist dat het pand onverkoopbaar is en stelt daartoe dat uit de brief van de makelaar volgt dat het slechts gaat om een inschatting van de makelaar die niet met feiten is gestaafd. Het perceel is ook niet daadwerkelijk te koop aangeboden zodat niet kan worden gesteld dat het onverkoopbaar is. Het hof passeert dit betoog. Het behoort (onder meer) tot de deskundigheid van een makelaar, die in dit geval ook nog ter plaatse bekend was, om een inschatting te maken van de mogelijkheden van verkoop van een perceel. De gemeente heeft niet gesteld en evenmin is het hof gebleken dat makelaar Dekker niet deskundig is. Evenmin is gesteld of gebleken dat andere makelaars ter plaatse van mening zijn dat het perceel zonder sanering of onderzoek zonder verlies door Plameco kan worden verkocht. Dat laatste komt het hof, zonder nadere feiten die de gemeente niet heeft gesteld, overigens zeer onwaarschijnlijk voor. Het ligt zeer voor de hand dat, zoals genoemde makelaar stelt, er zeer weinig zo niet, geen marktpartijen geïnteresseerd zijn in een verontreinigd perceel grond. Terecht stelt Plameco dan ook dat zij door de verontreiniging van de grond (onder meer) is belast met onderzoeks- en saneringskosten die zij moet maken om het perceel zonder verlies te kunnen verkopen. Dit nadeel was voor de gemeente een voorzienbaar risico voor (latere) verkrijgers van het perceel.

4.17

Op zichzelf is niet gebleken dat Plameco is gehinderd in het gebruik van de opstal op het perceel (rov. 4.15 a). De gemeente kan echter niet staande houden dat de verontreiniging niet in de weg heeft gestaan aan de door Plameco gewenste uitbreiding van de bebouwing op het perceel (rov. 4.15 c). Uit het rapport van Nipa van 13 mei 1997 volgt weliswaar:

‘(…) Indien de nieuwbouw voor industriële doeleinden wordt gebruikt en voorzien wordt van een betonnen vloer en koperen leidingen, zijn geen actuele risico’s voor gebruikers van het terrein te verwachten. (…)’. Echter, in de praktijk is gebleken, zoals ook uiteengezet in rov. 4.13, dat de verontreiniging wel degelijk — in ieder geval gedurende enige tijd — in de weg heeft gestaan aan het verlenen van een bouwvergunning voor de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. De gemeente heeft immers, ondanks de uitkomst van het rapport van Nipa, op de aanvraag van Plameco tot verlening van een bouwvergunning bij brief van 24 december 1997 medegedeeld dat deze niet kan worden verleend voordat duidelijkheid bestaat over de wijze van sanering. Indachtig dit schrijven kan de gemeente in gemoede niet volhouden dat de verontreiniging geen belemmering opleverde voor de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. Over de mogelijkheid van uitbreiding van de bebouwing op het perceel is Plameco in ieder geval tot medio 1999 in het ongewisse gelaten. Dat bebouwing nadien mogelijk is geworden, is gesteld noch gebleken.

4.18

De gemeente stelt (rov. 4.15 b) dat zij niet behoefde te voorzien dat een (latere) verkrijger van het perceel de bebouwing op dat perceel wenste uit te breiden omdat dit niet valt onder het normale gebruik van het perceel en het bestemmingsplan en zij evenmin de garantie geeft dat het perceel daarvoor geschikt is. De gemeente voert daartoe aan dat een bestemmingsplan slechts een planologisch toetsingskader biedt zodat daaraan niet de verwachting kan worden ontleend dat het verkochte perceel ook wat betreft de bodemkwaliteit geschikt is voor alle mogelijke gebruiksvormen. Dit is op zichzelf juist maar dit neemt niet weg dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel kon voorzien, althans zeker niet kon uitsluiten, dat toekomstige verkrijgers van het perceel mogelijk tot uitbreiding van de bebouwing wensten over te gaan. Op grond van het ten tijde van de verkoop vigerende bestemmingsplan mocht Plameco ervan uitgaan dat uitbreiding van bebouwing met kort gezegd gebouwen ten dienste van bedrijven en dienstwoningen (tot 60% van het perceelsoppervlak) in beginsel tot de mogelijkheden behoort. Het bestemmingsplan biedt weliswaar geen garantie dat de vergunningen voor die bebouwingen worden verstrekt, het leidt er wel toe dat een (latere) verkrijger een zodanige uitbreidingsmogelijkheid mag verwachten, hetgeen voor de gemeente voorzienbaar was. Evenzeer was voor de gemeente voorzienbaar dat verontreiniging van het perceel in de weg kan staan aan die gewenste, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van de bebouwing, in het bijzonder met betrekking tot een dienstwoning. Daaraan doet niet af dat Plameco geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor een dienstwoning. Waar het om gaat is dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel kon voorzien dat gelet op het historisch gebruik en de mogelijke verontreiniging, de bodemkwaliteit van het perceel die uitbreiding voor latere verkrijgers kon belemmeren.

4.19

Het voorgaande leidt ertoe dat in het onderhavige geval sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden (rov. 4.7) die het oordeel rechtvaardigen dat de gemeente door verontreinigde grond in het verkeer te brengen, jegens Plameco heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die haar in het maatschappelijk verkeer betaamt. De gemeente was bekend met het historisch gebruik van het perceel en wist althans had moeten weten dat dit gebruik het risico van verontreiniging van de bodem met zich bracht. Voorzienbaar was dat deze mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers risico’s met zich bracht waaronder het risico van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht alsmede de beperking van de, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van bebouwing op het perceel. Zorgvuldig handelend had de gemeente deze risico’s naar haar afnemer en verdere verkrijgers kunnen voorkomen althans verminderen door haar koper op de hoogte te stellen van het gebruik van het perceel als vuilstortplaats, waardoor de mogelijke verontreiniging ook bij verdere vervreemding van het perceel aan de orde zou kunnen komen. Deze bijzondere omstandigheden, samen met de omstandigheden zoals uiteengezet in rov. 4.14, maken dat de gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse zonder de onderhavige beperking gerealiseerd kon worden, zodat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Plameco. De gegeven omstandigheden — in het bijzonder de wetenschap van het (eigen) gebruik van het perceel als vuilstortplaats en het feit dat de gemeente daarover heeft gezwegen tegenover de koper van het perceel met als te verwachten gevolg dat ook verdere kopers daarvan onkundig zouden blijven — leiden er evenzeer toe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. Dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt, wordt derhalve niet gevolgd.

4.20

Plameco vordert schade nader op te maken bij staat. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat Plameco aannemelijk heeft gemaakt dat zij mogelijk schade heeft geleden en zal lijden als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente. Dat niet voor alle gestelde schadeposten het causaal verband vaststaat, vormt geen beletsel voor toewijzing van deze vordering. Het causaal verband tussen de gedragingen van de gemeente en de (diverse onderdelen van) de schade van Plameco zal in de schadestaatprocedure beoordeeld dienen te worden.

4.21

Nu de vordering op de primaire grondslag wordt toegewezen, behoeven de subsidiaire grondslag en de in dat kader aangevoerde grieven in het principaal en voorwaardelijk incidenteel appèl, geen behandeling.

4.22

Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken zodat het (algemene) bewijsaanbod van de gemeente wordt gepasseerd.

Vrijwaring

4.23

Terecht heeft de rechtbank overwogen dat voor het toestaan van de oproeping in vrijwaring voldoende is dat de waarborg krachtens zijn rechtsverhouding tot de gewaarborgde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling in de hoofdzaak te dragen. Echter, zoals de gemeente terecht betoogt, geeft de rechtbank een te beperkte uitleg van het vrijwaringsbeding. Met artikel 6 van de koopovereenkomst heeft Van Kessel zich verplicht de gemeente te vrijwaren tegen de gevolgen van een eventuele bodemverontreiniging. Met het doorverkopen van de grond — waarbij ingevolge artikel 7 van de koopovereenkomst de vrijwaring ook op de opvolgende koper is overgegaan — is, zonder bijzondere feiten of omstandigheden die niet zijn gesteld, de verplichting van Van Kessel tot vrijwaring van de gemeente niet komen te vervallen. Tussen de gemeente en Van Kessel bestaat nog steeds een rechtsverhouding op grond waarvan Van Kessel verplicht zou kunnen zijn de nadelige gevolgen van een veroordeling in de procedure tussen de gemeente en Plameco te dragen.

4.24

Hoewel de grief tegen de beslissing van de rechtbank in het incident terecht is voorgesteld, kan dit de gemeente niet baten nu ieder belang bij oproeping van Van Kessel in vrijwaring is komen te vervallen. Het belang van een vrijwaringsprocedure boven een afzonderlijke dagvaardingsprocedure is met name gelegen in een doelmatige procesvoering. De vrijwaringsprocedure kan parallel lopen met de procedure in de hoofdzaak, zo mogelijk kan op de hoofdzaak en de vrijwaringszaak in één vonnis worden beslist door dezelfde rechter waardoor tegenstrijdige uitspraken kunnen worden voorkomen en denkbaar is ook dat als in beide zaken dezelfde feiten beslissend zijn, de vrijwaring onder omstandigheden tot vereenvoudiging van bewijslevering kan strekken. In het onderhavige geval is van deze belangen geen sprake meer nu aan de procedure in de hoofdzaak met het onderhavige (eind)arrest een einde komt aan het geding in hoger beroep terwijl bij het toestaan van oproeping van Van Kessel in vrijwaring, deze vrijwaringsprocedure bij de rechtbank ingeleid zal moeten worden. Wegens het ontbreken van belang zal het de gemeente niet worden toegestaan Van Kessel thans nog in vrijwaring op te roepen. Het vonnis van 28 december 2000 zal worden bekrachtigd.

Slotsom

4.25

De grieven in het principaal appèl — voor zover aan de behandeling daarvan is toegekomen — slagen, de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appèl gericht tegen de vonnissen in de hoofdzaak falen. De vonnissen van 6 december 2001 en 24 oktober 2002 moeten worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente in de kosten van de hoofdzaak in beide instanties worden veroordeeld. Voor zover het voorwaardelijk incidenteel appèl is gericht tegen het vonnis van 28 december 2000 gewezen in het incident, treft het geen doel zodat dat vonnis — ook voor zover de gemeente daarbij in de kosten van dat incident is veroordeeld — zal worden bekrachtigd.

Cassatiemiddel:

Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering doordat het hof heeft geoordeeld als vermeld in rov. 4.3–4.20, 4.24 en 4.25 van zijn arrest, zulks ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang in aanmerking te nemen, redenen.

1.

Onder 4.3 van zijn arrest heeft het hof overwogen dat uit de brief van 24 september 1992 van Plameco aan de Gemeente niet kan worden afgeleid dat Plameco op die datum bekend was met zowel de schade (als gevolg van verontreiniging van de grond) als met de aansprakelijke persoon. Het hof heeft in dat verband overwogen dat de inhoud van de brief niet anders kan worden geduid dan dat er op die datum bij Plameco een vermoeden bestond van mogelijke verontreiniging van haar perceel als gevolg van de achter het perceel geleden autosloperij. Meer dan een vermoeden van mogelijke verontreiniging van het eigen perceel valt volgens het hof ook niet af te leiden uit hetgeen op 22 december 1989 bij de notaris is besproken en evenmin uit de verwijzing in de koopovereenkomst naar de brief van de Gemeente van 9 november 1989. Het enkele vermoeden van het bestaan van schade is, aldus het hof, echter onvoldoende om daadwerkelijke bekendheid met de schade aan te nemen. Het hof heeft verder overwogen dat Plameco niet bekend was met het feit dat de (eventuele) verontreiniging van haar perceel het gevolg zou kunnen zijn van de exploitatie van de vuilstortplaats door de Gemeente, zodat niet gezegd kan worden dat zij bekend was met de aansprakelijke persoon.

Het hof heeft onder 4.4 van zijn arrest overwogen dat pas na 10 oktober 1996 kan worden aangenomen dat Plameco bekend werd met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden. Het hof heeft in aansluiting daarop overwogen dat de vordering van Plameco binnen vijf jaren nadat Plameco met de schade en de aansprakelijke persoon bekend is geworden, is ingesteld en derhalve niet is verjaard.

Het oordeel van het hof dat de vordering van Plameco niet is verjaard is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

1.1

Het hof is met zijn oordeel dat Plameco op 24 september 1992 niet bekend was met de aansprakelijke persoon omdat zij niet bekend was met het feit dat de (eventuele) verontreiniging van het perceel het gevolg zou kunnen zijn van de exploitatie van de vuilstortplaats door de Gemeente — in het licht van de grondslag van de vordering van Plameco — uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de bekendheid met de aansprakelijke persoon, althans heeft zijn oordeel dienaangaande niet naar behoren gemotiveerd.

Het hof heeft onder 4.5 van zijn arrest de grondslag van de vordering van Plameco weergegeven. Plameco heeft aangevoerd dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld primair door een perceel industriegrond in het verkeer te brengen waarvan zij wist dat dit een voormalige gemeentelijke vuilstort was (waardoor het zeer waarschijnlijk was dat het perceel verontreinigd zou zijn) zonder daarvan mededeling te doen aan haar koper en zonder voorafgaand aan de verkoop een bodemonderzoek te laten uitvoeren en de resultaten daarvan kenbaar te maken aan de koper, dan wel subsidiair doordat de Gemeente wist dat het perceel zou worden doorverkocht aan Plameco en de Gemeente heeft verzuimd om Plameco mede te delen dat het perceel in het verleden als vuilstortplaats was gebruikt. Het hof heeft de vordering van Plameco op de primaire grondslag toewijsbaar geacht.

Plameco was bij de koop van het perceel van haar wederpartij (Van Kessel) bekend dat Van Kessel dit perceel van de Gemeente had gekocht. Dit blijkt uit de koopovereenkomst tussen Plameco en Van Kessel zoals die door de rechtbank onder 2.2 van haar tussenvonnis van 6 december 2001 is aangehaald. Dat Plameco bekend was met deze omstandigheid, heeft zij in hoger beroep niet bestreden. Zij is daarvan blijkens haar memorie van grieven onder 5.6, 5.8 en 5.12 uitgegaan.

Nu de vordering van Plameco primair is gebaseerd op onrechtmatig handelen van de Gemeente door het in het verkeer brengen van grond waarvan zij wist dat dit vervuild was en zonder de koper daarvan op de hoogte te stellen, valt niet zonder meer in te zien waarom Plameco ten tijde van de koop van het perceel van Van Kessel niet bekend was met de aansprakelijke persoon. Op dat moment was haar immers bekend dat de Gemeente het perceel in het verkeer had gebracht.

1.2

Indien het oordeel van het hof onder 4.4 van zijn arrest dat pas na 10 oktober 1996 kan worden aangenomen dat Plameco bekend werd met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden aldus moet worden begrepen dat voor bekendheid met de schade als vereist in art. 3:310 lid 1 BW noodzakelijk is dat de gelaedeerde met de oorzaak van de schade bekend is, is zijn oordeel rechtens onjuist.

Op grond van het bepaalde in art. 3:310 lid 1 BW is in het onderhavige geval noodzakelijk dat Plameco bekend is met de schade, veroorzaakt door de verontreiniging van het perceel, maar niet dat ook de oorzaak van die verontreiniging bekend is. Op het moment dat de verontreiniging bekend is — en in het licht van het in subonderdeel 1.1 betoogde eveneens de aansprakelijke persoon — wist Plameco immers dat zij mogelijkerwijs een vorderingsrecht had. Vanaf dat moment kon van haar worden gevergd dat zij actief optrad en zo nodig de oorzaak van haar schade zou onderzoeken.

1.3

Indien het oordeel van het hof onder 4.4 van zijn arrest dat pas na 10 oktober 1996 kanworden aangenomen dat Plameco bekend werd met de (gehele) verontreiniging van hetperceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden aldus moet worden begrepen dat voor bekendheid met de schade als vereist in art. 3:310 lid 1 BW noodzakelijk is dat de gelaedeerde met de omvang van de schade bekendis, is zijn oordeel rechtens onjuist.

1.4

Het oordeel van het hof onder 4.3 en 4.4 van zijn arrest dat bij Plameco in 1992 slechts een vermoeden bestond van de verontreiniging van haar perceel als gevolg van de achter het perceel gelegen autosloperij en daarmee niet is voldaan aan het in art. 3:310 lid 1 BW gestelde vereiste van bekendheid met de schade, is — indien het oordeel van het hof aldus moet worden begrepen dat het in de subonderdelen 1.2 en 1.3 betoogde niet heeft miskend —, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

Uit hetgeen het hof onder 4.3 en 4.4 heeft overwogen volgt in beginsel dat Plameco in 1992 bekend was met enige verontreiniging van haar perceel. Dat haar op dat moment de omvang en de oorzaak van de verontreiniging nog niet bekend was doet immers — naar hiervoor in de subonderdelen 1.2 en 1.3 is uiteengezet — niet ter zake.

2.

Het hof heeft onder 4.6 van zijn arrest overwogen dat ook buiten de gevallen van het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd sprake kan zijn van onrechtmatig handelen. Volgens het hof spelen de omstandigheden van een opgelegde verplichting (bouwplicht) en de aard van de verkochte grond (bouwgrond) in een aantal uitspraken een rol van betekenis, maar dit rechtvaardigt, aldus nog steeds het hof, niet de conclusie dat zonder deze elementen geen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de Gemeente (door het in het verkeer brengen van verontreinigde grond).

2.1

Het oordeel van het hof is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Uitgangspunt is dat indien een latere verkrijger zich op het standpunt stelt dat een (onroerende) zaak wegens verontreiniging niet aan de (koop)overeenkomst beantwoordt, hij zijn verkoper uit hoofde van een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming — naar het voor 1 januari 1992 geldende recht: uit wanprestatie — dient aan te spreken. In beginsel draagt de verkoper immers in de relatie tussen de verkoper en de latere verkrijger het risico dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Slechts in uitzonderlijke gevallen bestaat daarnaast — zelfs indien de verontreiniging aan degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht bekend was of had behoren te zijn — de mogelijkheid om voor het niet beantwoorden van de zaak aan de (koop)overeenkomst wegens verontreiniging degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht uit onrechtmatige daad aan te spreken. Van een dergelijke uitzonderlijke omstandigheid is alleen sprake wanneer degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht een (impliciete) garantie heeft gegeven. Een (impliciete) garantie is aan de orde indien

(i)

is verklaard dat de (onbebouwde) onroerende zaak geschikt is voor een bepaalde vorm van bebouwing,

(ii)

de koper de verplichting is opgelegd die bebouwing te realiseren en

(iii)

voor degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht voorzienbaar is dat de zaak door haar koper zal worden doorverkocht.

Van een dergelijke (impliciete) garantie is derhalve sprake bij het in het verkeer brengen van bouwgrond onder het opleggen van een bouwplicht, waarbij voorzienbaar is dat de grond (in gedeelten) zal worden doorverkocht. Daarin is immers een (impliciete) garantie gelegen dat de in het verkeer gebrachte zaak voor die bebouwing geschikt is.

Althans is van een (impliciete) garantie sprake indien is voldaan aan de hiervoor genoemde voorwaarden (i) en (ii).

Aan de genoemde (impliciete) garantie kunnen niet alleen de koper maar ook latere verkrijgers jegens degene die de zaak in het verkeer heeft de verwachting ontlenen dat de zaak de gegarandeerde eigenschap bezit. Wanneer deze verwachting wordt beschaamd, kan degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht daarvoor niet alleen jegens de koper wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming maar ook jegens deze latere verkrijgers uit onrechtmatige daad aansprakelijk zijn.

In het onderhavige geval heeft het hof echter niet vastgesteld dat de Gemeente een (impliciete) garantie als hiervoor bedoeld heeft gegeven. Niet zonder meer valt daarom in te zien waarom de Gemeente uit onrechtmatige daad — naast de verkoper Van Kessel op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming — aansprakelijk is jegens Plameco.

2.2

Althans heeft het hof miskend dat wanneer in de overeenkomst tussen degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht en zijn koper een vrijwaringsbeding of exoneratieclausule terzake van de verontreiniging ten behoeve van degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht is opgenomen met de verplichting deze aan latere verkrijgers op te leggen, van aansprakelijkheid van degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht jegens deze latere verkrijgers eerst sprake kan zijn indien de in subonderdeel 2.1 bedoelde (impliciete) garantie is gegeven. Alleen wanneer een dergelijke garantie is gegeven is een beroep op het vrijwaringsbeding of exoneratieclausule jegens latere verkrijgers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

2.3

Althans heeft het hof miskend dat het in subonderdeel 2.2 betoogde heeft te gelden indien sprake is van professionele partijen.

2.4

Subonderdelen 2.1–2.3 brengen mee dat niet in stand kan blijven ’s hofs beslissing onder 4.7–4.19 van zijn arrest dat het door de Gemeente in het verkeer brengen van verontreinigde grond gelet op de door het hof gereleveerde bijzondere bijkomende omstandigheden jegens Plameco onrechtmatig is. De door het hof gereleveerde omstandigheden brengen immers niet mee dat sprake is van een (impliciete) garantie van de Gemeente omtrent de geschiktheid van de onroerende zaak, althans valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien waarom dat in het onderhavige geval anders is.

Het oordeel van het hof onder 4.19 van zijn arrest dat de Gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse gerealiseerd kon worden, is niet aan te merken als de in subonderdeel 2.1 bedoelde (impliciete) garantie. Het hof heeft immers niet vastgesteld dat aan Van Kessel de verplichting is opgelegd een bepaalde vorm van bebouwing te realiseren, alsmede dat de Gemeente kon voorzien dat Van Kessel het perceel zou doorverkopen (aan Plameco), althans dat aan Van Kessel de verplichting is opgelegd die bebouwing te realiseren.

2.5

Het vorenstaande vitieert eveneens ’s hofs oordeel onder 4.19 van zijn arrest dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de Gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. Dit geldt ook voor het oordeel van het hof dat niet wordt gevolgd het betoog van de Gemeente dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt.

Nu het vorenstaande meebrengt dat de Gemeente alleen uit onrechtmatige daad kan worden aangesproken voor het in het verkeer brengen van de onroerende zaak indien sprake is van een in subonderdeel 2.1 bedoelde (impliciete) garantie en het hof niet heeft vastgesteld dat van een dergelijke garantie sprake is, valt niet zonder meer in te zien waarom de Gemeente geen beroep kan doen op de vrijwarings- of exoneratieclausule. Anders dan het hof heeft geoordeeld, is een beroep op een dergelijke clausule in gevallen als de onderhavige naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid slechts onaanvaardbaar indien sprake is van een (impliciete) garantie.

3.

Het hof heeft onder 4.7 van zijn arrest geoordeeld dat het in het verkeer brengen van vervuilde grond onrechtmatig kan zijn indien sprake is van bijzondere bijkomende omstandigheden. Het hof heeft onder 4.8–4.14 van zijn arrest vastgesteld dat de Gemeente vervuilde grond in het verkeer heeft gebracht, dat zij bekend was met het historisch gebruik van het perceel als vuilstortplaats, hetgeen naar zij moest weten het risico van ernstige verontreiniging met zich bracht, van welk gebruik de Gemeente geen mededeling heeft gedaan aan Van Kessel, die daarmee niet bekend was. Het hof heeft in aansluiting daarop onder 4.16–4.18 overwogen dat het betoog van de Gemeente dat zij aan haar koper Van Kessel in het onderhavige geval geen mededeling van de verontreiniging behoefde te doen omdat geen sprake was van door de Gemeente genoemde bijzondere omstandigheden, wordt verworpen. Het hof heeft op grond van het vorenstaande onder 4.19 van zijn arrest beslist dat sprake is van bijzondere bijkomende omstandigheden die het oordeel rechtvaardigen dat de Gemeente door verontreinigde grond in het verkeer te brengen jegens Plameco heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die haar in het maatschappelijk verkeer betaamt. Deze bijzondere omstandigheden maken dat de Gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats met als te verwachten gevolg dat ook verdere kopers daarvan onkundig zouden blijven jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse gerealiseerd kon worden, zodat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Plameco. Het oordeel van het hof is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

3.1

Anders dan het hof onder 4.16 en 4.19 van zijn arrest heeft overwogen, handelt de Gemeente slechts onrechtmatig jegens Plameco door geen mededeling te doen aan haar koper van een aan haar bekende verontreiniging indien naast de door het hof onder 4.14 van zijn arrest genoemde bijzondere bijkomende omstandigheden

(i)

de Gemeente reden had om te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik en

(ii)

voorzienbaar is dat de verontreiniging in de weg staat aan uitbreiding van de bebouwing ten behoeve van doeleinden waarvoor het perceel in het verkeer is gebracht (in casu blijkens rov 4.12 van ’s hofs arrest handel en nijverheid).

3.2

Het hof heeft onder 4.16 en 4.19 van zijn arrest geoordeeld dat indien de onder 4.14 van zijn arrest gereleveerde omstandigheden zich voordoen ook andere factoren dan de door de Gemeente aangedragen — onder 4.15 van zijn arrest genoemde — factoren kunnen meebrengen dat op de Gemeente een mededelingsplicht rust. Daarin ligt besloten dat naast de door het hof onder 4.14 van zijn arrest genoemde omstandigheden sprake moetzijn van (bijkomende) factoren voordat sprake kan zijn van een mededelingsplicht van de Gemeente.

Daarom is, anders dan het hof heeft overwogen, de omstandigheid dat de verontreiniging voor (latere) verkrijgers (andere) voor de Gemeente voorzienbare risico’s — zoals het niet kunnen verkopen van het perceel en het maken van onderzoeks- en saneringskosten — met zich brengt onvoldoende. Deze omstandigheid heeft immers geen zelfstandige betekenis voor de mededelingsplicht van de Gemeente naast de door het hof onder 4.14 van zijn arrest genoemde omstandigheden. Wanneer aan een verkoper bekend is dat een perceel (ernstig) is verontreinigd en hij dit in het verkeer brengt zonder van de verontreiniging mededeling te doen aan zijn koper, zal in het algemeen steeds voorzienbaar zijn dat de verontreiniging voor de verkrijger de door het hof genoemde risico’s met zich brengt. Indien de door het hof onder 4.16 van zijn arrest genoemde omstandigheid derhalve als bijkomende factor zou kunnen gelden, zou op de Gemeente steeds een mededelingsplicht rusten. Het hof kon in deze omstandigheid dan ook geen (zelfstandige) grond vinden voor zijn oordeel dat de Gemeente mededeling had moeten doen van de verontreiniging aan haar koper.

3.3

In het oordeel van het hof onder 4.11, 4.14, 4.16, 4.18 en 4.19 van zijn arrest ligt besloten dat de Gemeente kon voorzien dat het perceel zou worden doorverkocht aan derden, zoals Plameco. Het hof heeft daar immers gesproken van voor de Gemeente voorzienbare risico’s voor latere verkrijgers, door latere verkrijgers (voor de Gemeente voorzienbaar) te realiseren uitbreidingen en bij verdere verkrijgers (door de Gemeente) te verwachten onkundigheid van de vervuiling.

Het oordeel van het hof is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Gemeente heeft immers in eerste aanleg aangevoerd en in hoger beroep gehandhaafd dat haar niet bekend was dat het perceel (direct) zou worden doorverkocht aan Plameco, mede gezien haar bedoeling het perceel aan bedrijven binnen de Gemeente te verkopen en haar financiële situatie (zie onder meer de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het (voorwaardelijk) incidenteel appèl, onder 2.1, 2.14, 2.15 en 3.1–3.27), welk verweer de rechtbank in haar eindvonnis van 24 oktober 2002 onder 6 — na bewijslevering — heeft gehonoreerd. Het hof heeft dit (essentiële) verweer van de Gemeente niet (impliciet) verworpen, zodat daarvan in cassatie dient te worden uitgegaan. Daarom valt niet zonder meer in te zien waarom voor de Gemeente voorzienbaar was dat het perceel zou worden doorverkocht. Althans is de (impliciete) verwerping door het hof van het essentiële verweer van de Gemeente ontoereikend gemotiveerd.

Het vorenstaande is van belang nu de aansprakelijkheid van de Gemeente volgens het hof (mede) daarop is gebaseerd dat zij de risico’s van vervuiling voor latere verkrijgers kon voorzien.

3.4

Het vorenstaande vitieert eveneens ’s hofs oordeel onder 4.19 van zijn arrest dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de Gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. Omdat het vorenstaande meebrengt dat de Gemeente door geen mededeling van de verontreiniging te doen aan Van Kessel niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens Plameco, valt niet zonder meer in te zien waarom de Gemeente geen beroep kan doen op de exoneratieclausule.

4.

Het hof heeft onder 4.17 van zijn arrest overwogen dat op zichzelf niet is gebleken dat Plameco is gehinderd in het gebruik van de opstal op het perceel, maar dat de Gemeente niet staande kan houden dat de verontreiniging niet in de weg heeft gestaan aan de door Plameco gewenste uitbreiding. Hoewel volgens het hof uit het rapport van Nipa van 13 mei 1997 volgt dat bij nieuwbouw voor industriële doeleinden voorzien van een betonnen vloer en koperen leidingen geen actuele risico’s voor gebruikers van het terrein vallen te verwachten, is in de praktijk gebleken dat de verontreiniging — in ieder geval gedurende enige tijd — in de weg heeft gestaan aan het verlenen van een bouwvergunning voor de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. De Gemeente heeft, aldus het hof, op 24 december 1997 ook aan Plameco medegedeeld dat een bouwvergunning niet kon worden verleend voordat duidelijkheid bestond over de wijze van sanering. Over de mogelijkheid van uitbreiding van de bebouwing op het perceel is Plameco volgens het hof — mede gelet op hetgeen het onder 4.13 van zijn arrest heeft overwogen — in ieder geval tot medio 1999 in het ongewisse gelaten.

Het oordeel van het hof is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

4.1

Het hof is onder 4.17 van zijn arrest ingegaan op het betoog van de Gemeente dat alleen indien de Gemeente reden had te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik — zie hiervoor subonderdeel 3.1 onder (i) — en voorzienbaar was dat de verontreiniging aan de uitbreiding in de weg stond — zie hiervoor subonderdeel 3.1 onder (ii) — op de Gemeente een mededelingsplicht rustte.

Nu de vordering van Plameco er op is gebaseerd dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door ten tijde van het in het verkeer brengen van het perceel geen mededeling te doen van de verontreiniging, is bij de bespreking — en weerlegging door het hof — van het betoog van de Gemeente enkel van belang of de Gemeente ten tijde van het in het verkeer brengen van het perceel (op 22 december 1989) reden had om te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel en op dat moment voorzienbaar was dat de verontreiniging aan uitbreiding in de weg stond.

Het hof is er derhalve aan voorbij gegaan dat niet bepalend is de omstandigheid dat de door Plameco gewenste uitbreiding vanaf 24 december 1997 tot medio 1999 niet zonder meer doorgang heeft kunnen vinden vanwege het uitblijven van een besluit op de aanvraag voor een bouwvergunning. Daaruit volgt immers niet zonder meer dat de Gemeente in 1989 reden had om aan de mogelijkheid tot uitbreiding en aan de geschiktheid van het perceel te twijfelen. De gang van zaken vanaf 24 december 1997 sluit immers niet uit dat indien Plameco eerder een bouwvergunning zou hebben aangevraagd — bijvoorbeeld in 1992 — deze zonder vertraging aan haar zou zijn verleend. De aanhouding van de beslissing op de aanvraag voor een bouwvergunning van 24 december 1997 tot medio 1999 is immers — gelet op art. III lid 2 van de wet van 14 februari 1998 (Stb. 1998, 132) waarbij de Woningwet is gewijzigd — vanaf 14 maart 1998 veroorzaakt door de ingevoerde aanhoudingsplicht bij bodemverontreiniging ex art. 52a Woningwet.

Bovendien heeft het hof niet vastgesteld dat de door Plameco aangevraagde bouwvergunning (uiteindelijk) niet verleend had kunnen worden. Dat klemt temeer in het licht van het betoog van de Gemeente (zie onder meer de conclusie van dupliek onder 36–42 en de memorie van antwoord onder 2.11 en 2.12) dat Plameco er voor heeft gekozen te verhuizen en de uitkomst van de vergunningverlening niet af te wachten.

4.2

Voor zover het oordeel van het hof onder 4.17 van zijn arrest aldus moet worden begrepen dat het heeft onderzocht of de Gemeente in 1989 reden had om aan de geschiktheid van het perceel te twijfelen en of zij op dat moment kon voorzien dat de verontreiniging aan uitbreiding in de weg stond, is zijn oordeel dat dit het geval was, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

Van belang is dat uit het tussenvonnis van de rechtbank van 6 december 2001 onder 2.3 — waarvan het hof blijkens zijn overweging onder 3 van zijn arrest is uitgegaan — en het arrest van het hof onder 4.17 blijkt dat Plameco het perceel tot 29 oktober 1997 — de datum van de aanvraag van een bouwvergunning — zonder problemen heeft kunnen gebruiken.

Voorts blijkt uit het rapport van Nipa van 13 mei 1997 — naar het hof onder 4.17 van zijn arrest heeft gereleveerd — dat bij nieuwbouw voor industriële doeleinden voorzien van een betonnen vloer en koperen leidingen geen actuele risico’s voor gebruikers van het terrein vallen te verwachten.

Bovendien is de aanhouding van de beslissing op de aanvraag voor een bouwvergunning van 24 december 1997 tot medio 1999 vanaf 14 maart 1998 veroorzaakt door de ingevoerde aanhoudingsplicht bij bodemverontreiniging ex art. 52a Woningwet, waardoor niet zonder meer valt in te zien dat die in 1989 voor de Gemeente aanleiding had moeten zijn om aan de mogelijkheden voor uitbreiding te twijfelen.

Daarenboven heeft het hof niet vastgesteld dat de door Plameco aangevraagde bouwvergunning (in 1999) niet verleend had kunnen worden. Dat klemt temeer in het licht van het betoog van de Gemeente (zie onder meer de conclusie van dupliek onder 36–42 en de memorie van antwoord onder 2.11 en 2.12) dat Plameco er voor heeft gekozen te verhuizen en de uitkomst van de vergunningverlening niet af te wachten.

Het vorenstaande brengt mee dat niet zonder meer valt in te zien waarom de Gemeente in 1989 reden had te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik en op dat moment kon voorzien dat de verontreiniging aan de uitbreiding in de weg stond.

5.

Het vorenstaande vitieert ook ’s hofs beslissing onder 4.24 van zijn arrest.

(enz.)

Conclusie A-G:

1. Inleiding

1.1.

Plameco kocht in 1989 een perceel industriegrond van Van Kessel, welk perceel Van Kessel op dezelfde dag van de gemeente had gekocht. Volgens Plameco is haar pas in 1997 gebleken dat de grond verontreinigd is door (vooral) de voormalige op die locatie aanwezige vuilstortplaats van de gemeente. Plameco vordert van de gemeente schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad.

De rechtbank heeft de vordering afgewezen; het hof wees de vordering toe.

1.2.

In cassatie wordt (in onderdeel 1) vooreerst opgekomen tegen ’s hofs verwerping van het verjaringsberoep van de gemeente, en met name tegen het oordeel dat uit een brief van 24 september 1992 van Plameco over toen al gebleken verontreiniging niet afgeleid kan worden dat Plameco op die datum bekend was met zowel de schade als met de gemeente als aansprakelijke persoon in de zin van art. 3:310 lid 1 BW.

In onderdelen 2–4 worden klachten gericht tegen het oordeel dat de gemeente ook zonder schending van een impliciete garantie en daargelaten of zij reden had om te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik, onrechtmatig heeft gehandeld jegens Plameco door verontreinigde grond in het verkeer te brengen zonder de koper te informeren over het historische gebruik ervan. Hierbij heeft het hof van belang geacht dat voor de gemeente voorzienbaar was dat de mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers risico’s met zich bracht, waaronder het risico van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht, alsmede de beperking van de, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van de bebouwing op het perceel.

Verder wordt opgekomen tegen ’s hofs oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco beroept op de met kettingbeding opgelegde exoneratieclausule (onderdelen 2 en 3), en tot slot tegen ’s hofs oordeel omtrent de vrijwaringsvordering van de gemeente tegen Van Kessel (onderdeel 5).

1.3.

Ik meen dat de onderdelen niet tot cassatie kunnen leiden.

2. Feiten* [1]

2.1.

Plameco heeft op of omstreeks 8 november 1989 van Aannemersbedrijf Wegenbouw Van Kessel BV (verder te noemen: Van Kessel) een perceel grond gekocht met een oppervlakte van ongeveer 3.000 m2, kadastraal bekend gemeente Geldermalsen, sectie A (of G), nr. 3414 en plaatselijk bekend als Rijnstraat 64 te Geldermalsen(verder te noemen: het perceel). De koopprijs was f 360.000,-. Op het perceel bevond zich een gebouw dat voorheen in gebruik was als Open Jongeren Centrum.

Van Kessel had het perceel op of omstreeks 8 november 1989 van de gemeente gekocht voor een koopprijs van f 325.000,-.

2.2.

Bij notariële akte van 22 december 1989 heeft de gemeente het perceel geleverd aan Van Kessel, die dit perceel hij akte van diezelfde dag heeft doorgeleverd aan Plameco. De akte van de levering door Van Kessel aan Plameco houdt — voor zover relevant — het volgende in:

Comparanten, handelend als gemeld, verklaarden dat deze verkoop en koop voorts is geschied onder de volgende bedingen:

(…)

Het verkochte wordt geleverd in de staat waarin het zich op heden bevindt, vrij van huur, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden, rechten en lasten. (…)

(…)

Ten aanzien van bijzondere bepalingen en gevestigde erfdienstbaarheden wordt ten deze verwezen naar voormelde aankomsttitel, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

De koopster vrijwaart de gemeente Geldermalsen tegen de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging.

De koopster of opvolgende verkrijger is verplicht bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte het bepaalde sub 6 en 8, alsmede dit beding in de akte van vervreemding aan de opvolgende verkrijger op te leggen en voor en namens de gemeente Geldermalsen aan te nemen.

(…)

De comparant sub 1 [Van Kessel, A-G] verklaarde voormelde aangehaalde bepalingen sub 6, 7 en 8 bij deze aan de koopster op te leggen, voor wie de comparanten sub 2 [Plameco, A-G] verklaarden daarmede bekend te zijn, akkoord te gaan en deze stipt te zullen nakomen (…), al welke bepalingen door de comparant sub 1, thans handelende als vrijwillig waarnemende de belangen van de gemeente Geldermalsen, voor en namens de gemeente Geldermalsen worden aangenomen.

(…)

2.3.

Vóór de aankoop oefende Plameco haar bedrijfsactiviteiten uit vanuit Zeist. Plameco heeft het perceel na aankoop in gebruik genomen voor de uitoefening van haar bedrijf in spanplafonds. De activiteiten van Plameco bestonden voornamelijk uit handel, scholing en franchising.

2.4.

Het perceel is in het verleden door de gemeente gebruikt voor het (laten) storten van huis- en bedrijfsafval. Nadat dit gebruik van het perceel was geëindigd, is het in gebruik genomen als gemeentewerkplaats. In 1985 is de bestaande en daarna verbouwde bebouwing gerealiseerd. Daarna is het gebouw enkele jaren in gebruik geweest als jeugdsoos.

2.5.

Nadat bleek dat de bodem van het bij autosloperij Jansen in gebruik zijnde naastgelegen terrein Rijnstraat 66 te Geldermalsen was verontreinigd, heeft Plameco aan het bodemonderzoeksbedrijf NIPA Milieutechniek BV opdracht gegeven een inventariserend bodemonderzoek op het perceel uit te voeren. Uit het door dit bureau opgestelde rapport van 13 mei 1997 blijkt onder meer dat de puin- en kooltjeshoudende toplaag van de vaste bodem van het perceel sterk verontreinigd is met koper en zink. Verder blijkt uit dat rapport dat de ondergrond van het hele terrein matig tot sterk is verontreinigd met een breed scala aan verontreinigingen vanwege het voormalige gebruik als stortplaats. Over de nieuwbouw voor industriële doeleinden stelt het rapport dat bij dat gebruik geen actuele risico’s voor de gebruikers van het terrein te verwachten zijn, indien de nieuwbouw wordt voorzien van een betonnen vloer en koperen leidingen.

2.6.

De gemeente heeft vóór de datum van levering op 22 december 1989 niet aan Plameco medegedeeld dat het perceel in het verleden in gebruik is geweest als vuilstortplaats.

2.7.

Plameco heeft hij brief van 21 november 1997 de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die voortvloeit uit de verontreiniging van het perceel.

2.8.

De gemeente heeft rechtsgeldig besloten tot het voeren van verweer in dit geding.

3. Procesverloop

3.1.

Bij exploot van 21 juni 2000 heeft Plameco de gemeente gedagvaard voor de rechtbank te Arnhem. Zij heeft daarbij gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de door haar geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Hieraan heeft Plameco in de kern ten grondslag gelegd dat de gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door vervuilde grond in het verkeer te brengen door het aan Van Kessel te verkopen en te leveren, die het perceel vervolgens heeft verkocht en geleverd aan Plameco.

3.2.

Vóór alle weren heeft de gemeente gevorderd dat haar verlof wordt verleend Van Kessel in vrijwaring op te roepen. Nadat Plameco in dit incident gemotiveerd verweer had gevoerd, heeft de rechtbank deze vordering bij tussenvonnis van 28 december 2000 afgewezen.

3.3.

De gemeente heeft in de hoofdzaak uitgebreid verweer gevoerd. Zo is door de gemeente onder meer aangevoerd dat de vordering op grond van art. 3:310 lid 1 BW is verjaard. De gemeente heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het gekochte aan de overeenkomst voldoet, dat Van Kessel de gemeente heeft gevrijwaard tegen de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging en dat ook Plameco deze vrijwaring heeft aanvaard, dat van Plameco als professionele partij verwacht mag worden dat zij zich op de hoogte stelt van de staat van de bodem, dat de gemeente onder deze omstandigheden gerechtigd is zich op het vrijwaringsbeding te beroepen, dat als er al enige waarschuwing aan Plameco had moeten worden gegeven, Van Kessel dit had moeten doen en — tot slot — dat Plameco niet heeft aangetoond of aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden.

3.4.

Bij tussenvonnis van 6 december 2001 heeft de rechtbank Plameco opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan worden afgeleid dat de gemeente voor het sluiten van de koopovereenkomst met Van Kessel wist dat Van Kessel het perceel (onmiddellijk) zou doorverkopen en leveren aan Plameco.

3.5.

De rechtbank heeft in rov. 4.1 van dit het verjaringsverweer van de gemeente verworpen, overwegende dat de brief van Plameco uit 1992 en het in 1992 verrichte oriënterend bodemonderzoek verband hielden met een ándere mogelijke verontreiniging en dat niet gesteld kan worden dat Plameco hierdoor op de hoogte was van de verontreiniging door het gebruik van het perceel als voormalige stortplaats en evenmin van het feit dat de gemeente daarvoor aansprakelijk zou zijn.

In rov. 4.2 oordeelt de rechtbank dat het perceel niet de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn, reeds omdat de vrije verhandelbaarheid van het perceel wordt belemmerd door de bodemverontreiniging. Ook kan niet gezegd worden dat Plameco haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. Het feit dat Plameco eventuele vervuiling van een sloperij op een naastgelegen terrein voor lief heeft genomen, brengt volgens de rechtbank niet mee dat zij ook bedacht moest zijn op vervuiling van een geheel andere orde. Dat sprake was van een exoneratieclausule m.b.t. ‘eventuele bodemverontreiniging’ maakt dit volgens de rechtbank niet anders, nu Plameco juist van de gemeente mocht verwachten dat deze open kaart speelde.

De rechtbank heeft in rov. 4.3 geoordeeld dat voor de vraag of de gemeente Plameco had moeten mededelen dat het perceel een stortplaats is geweest, relevant is dat de gemeente formeel niet rechtstreeks aan Plameco heeft verkocht en geleverd, maar aan Van Kessel. Van belang is of de gemeente voor het sluiten van de overeenkomst met Van Kessel wist dat Van Kessel het perceel (onmiddellijk) zou doorverkopen en leveren aan Plameco. Hiervan draagt Plameco de bewijslast. Indien een en ander komt vast te staan, had naar het oordeel van de rechtbank in rov. 4.4, de gemeente aan Plameco moeten mededelen dat het perceel in gebruik is geweest als stortplaats en zal een beroep op de exoneratieclausule niet kunnen slagen. Ten slotte heeft de rechtbank in rov. 4.5 de stelling van de gemeente verworpen dat Plameco niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden.

3.6.

Ter voldoening aan haar bewijsopdracht heeft Plameco twee getuigen voorgebracht. De gemeente heeft in contra-enquête twee andere getuigen doen horen.

3.7.

Na conclusie- en aktewisseling heeft de rechtbank bij eindvonnis van 24 oktober 2002 de vordering van Plameco afgewezen. De rechtbank heeft Plameco niet geslaagd geacht in het te leveren bewijs.

3.8.

Plameco is bij exploot van 23 december 2002 van de vonnissen van 6 december 2001 en 24 oktober 2002 in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Arnhem, onder aanvoering van vijf grieven.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in voorwaardelijk incidenteel appel dertien grieven ingediend tegen de drie rechtbankvonnissen. Plameco heeft zich in het incidentele appel gemotiveerd verweerd.

3.9.

Het hof heeft bij arrest van 13 juli 2004, in de hoofdzaak, de vonnissen van 6 december 2001 en 24 oktober 2002 vernietigd en de gemeente alsnog veroordeeld tot betaling aan Plameco van de door haar geleden schade, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 november 1997 en, in het incident, het vonnis van 28 december 2000 bekrachtigd.

3.10.

’s Hofs arrest is als volgt opgebouwd. Het hof verwerpt in rov. 4.2–4.4 het verjaringsberoep van de gemeente. Ik geef hieronder rov. 4.3 en 4.4 weer:

4.3

(…) In november 1989 hebben wij het pand aan de Rijnstraat 64 via de firma Van Kessel op dezelfde dag en voorwaarden van u aangekocht. Hierbij is uitdrukkelijk vermeld dat Plameco bv niet* [2] aansprakelijk kan worden gesteld voor de eventuele verontreiniging die aanwezig is of voortvloeit uit het achterliggende terrein, waarop sloperij Jansen is gevestigd. (…) Plameco bv heeft op dit moment behoorlijke liquiditeitsproblemen door de afwijzing van een hypotheekaanvraag in verband met de mogelijke verontreiniging van de grond via het achterliggende terrein van sloperij Jansen. (…)

4.4

Eerst nadat de bodem van het perceel Rijnstraat 66 te Geldermalsen (daadwerkelijk) verontreinigd bleek, is een bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel Rijnstraat 64 te Geldermalsen. Na het verschijnen van het basisdocument inventariserend bodemonderzoek van 10 oktober 1996 van BMD (en het rapport inventariserend bodemonderzoek op 13 mei 1997 van Nipa), kan worden aangenomen dat Plameco daadwerkelijk bekend werd met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden. Eerst op dat moment kon van Plameco worden gevergd dat zij haar vordering instelde of — door middel van stuiting — veilig stelde. Niet gebleken is dat Plameco voor het verschijnen van voornoemde rapporten reeds bekend was met de rapporten van Grontmij uit 1987 en januari 1992 aangaande de verontreiniging op het terrein Rijnstraat 66. De brief van 21 november 1997 van Plameco aan de gemeente, waarin Plameco schrijft dat vanaf 1992 bij bodemonderzoek is gebleken dat het terrein van Rijnstraat 64 verontreinigd is, kan in het licht van het voorgaande niet anders worden begrepen dan als een weergave van hetgeen uit de verrichte bodemonderzoeken (in 1996 en 1997) is gebleken. De vordering is binnen vijf jaren nadat Plameco met de schade en de aansprakelijke persoon bekend is geworden ingesteld (door betekening van de inleidende dagvaarding aan de gemeente op 21 juni 2000) en is derhalve niet verjaard.

Vervolgens beoordeelt het hof in rov. 4.5–4.22 de vordering van Plameco op inhoudelijke gronden. Het hof stelt daarbij voorop dat Plameco haar vordering op een primaire en een subsidiaire grondslag heeft gebaseerd (rov. 4.5), alsmede dat ook buiten de gevallen van het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd, sprake kan zijn van onrechtmatig handelen en dat deze omstandigheden (bouwplicht en bouwgrond) in een aantal uitspraken weliswaar een rol van betekenis spelen, doch ook zonder deze elementen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente (rov. 4.6). Ik citeer:

4.5.

Plameco baseert haar vordering op twee grondslagen:

—

subsidiair voert zij aan dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld nu zij wist dat het perceel door Van Kessel aan Plameco zou worden (door)verkocht en de gemeente heeft verzuimd om Plameco mede te delen dat het perceel in het verleden als vuilstortplaats was gebruikt.

De rechtbank heeft de subsidiaire grondslag beoordeeld en de vordering op die grondslag afgewezen omdat — kort gezegd — na bewijslevering niet is komen vast te staan dat de gemeente wist van de (door)verkoop van het perceel door Van Kessel aan Plameco, zodat de gemeente haar mededelingsplicht ten opzichte van Plameco niet heeft geschonden.

4.6

Met haar derde grief stelt Plameco terecht dat de rechtbank de primaire grondslag niet heeft beoordeeld. Het hof zal die grondslag allereerst beoordelen. De gemeente voert daartegen aan dat — zo begrijpt het hof — deze primaire grondslag, indien de daarvoor gestelde feiten komen vast te staan, niet tot de slotsom kan leiden dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Zij beroept zich daartoe op het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 2002 (nr. C00/257) waaruit zou volgen dat er van onrechtmatig handelen enkel sprake kan zijn indien het gaat om verontreinigde bouwgrond die in het verkeer wordt gebracht waarbij door de verkoper bovendien een bouwplicht aan de koper is opgelegd. Nu van deze feiten in het onderhavige geval geen sprake is, dient de vordering reeds daarom te stranden, aldus de gemeente. Dit betoog wordt niet gevolgd. Ook daarbuiten kan sprake zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente bij het in het verkeer brengen van grond. Weliswaar spelen de omstandigheden van een opgelegde verplichting (bouwplicht) en de aard van de verkochte grond (bouwgrond) in een aantal uitspraken een rol van betekenis, dit rechtvaardigt niet de conclusie dat zonder deze elementen geen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente.

In rov. 4.7–4.19 onderzoekt het hof of het door de gemeente in het verkeer brengen van verontreinigde grond, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, jegens Plameco onrechtmatig moet worden geacht.

Het hof oordeelt in rov 4.7–4.13 kort gezegd dat het enkele in het verkeer brengen van verontreinigde grond niet zonder meer onrechtmatig is jegens latere verkrijgers indien er geen sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden (rov. 4.7), en gaat vervolgens in op de omstandigheden van het geval. Vast staat dat het perceel voornamelijk door het gebruik als vuilstortplaats matig tot sterk is verontreinigd (rov. 4.8); dat niet in geschil is dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel aan Van Kessel bekend was met het gebruik van het perceel als afvalstortplaats en evenmin dat de gemeente het perceel zonder beperking ten aanzien van het gebruik of de doorverkoop heeft verkocht aan Van Kessel en zonder Van Kessel te informeren over het eerdere gebruik van het perceel als vuilstortplaats (rov. 4.9); dat Van Kessel niet bekend was met het voormalige gebruik als vuilstortplaats en de gemeente geen grond had om van het tegendeel uit te gaan, zodat het betoog van de gemeente dat zij Van Kessel niet behoefde te informeren over het gebruik van het perceel en de mogelijke verontreiniging omdat Van Kessel daarmee bekend was, niet opgaat (rov. 4.10); dat, naar ook bij de gemeente vóór 8 november 1989 bekend mag worden verondersteld, het storten van huis- en bedrijfsvuil het risico van ernstige, tot sanering nopende bodemverontreiniging met zich bracht waarvan op voorhand niet valt uit te sluiten dat deze verontreiniging vele nadelen voor (latere) verkrijgers kan opleveren, waaronder belemmeringen voor het gebruik van het perceel door (latere) verkrijgers die het willen gebruiken binnen het kader van de bestemming: handel en nijverheid (rov. 4.11); dat het perceel bestemd is voor handel en nijverheid klasse A en dat onbestreden is dat met inachtneming van de bepalingen van het bestemmingsplan uitbreiding van bebouwing op het perceel mogelijk was tot een oppervlak van 720 m2 (rov. 4.12); en dat uit tussen partijen gevoerde correspondentie volgt dat aan Plameco (in ieder geval) tot medio 1999 geen bouwvergunning is verleend ten behoeve van de uitbreiding van de bebouwing op haar perceel (rov. 4.13).

Een en ander leidt het hof tot het volgende oordeel in rov. 4.14:

4.14

In rov. 4.15–4.18 heeft het hof de stelling van de gemeente onderzocht, dat zij Van Kessel geen mededeling behoefde te doen van het vroegere gebruik van het perceel als voormalige vuilstortplaats. Ik citeer:

4.15

De gemeente betoogt dat zij Van Kessel geen mededeling behoefde te doen van het historisch gebruik van het perceel en de mogelijkheid van verontreiniging van de grond omdat:

de verontreiniging niet in de weg staat aan uitbreiding van de bebouwing op het perceel ten behoeve van industriële doeleinden (o.a. conclusie van dupliek onder 27).

4.16

4.17

‘(…) Indien de nieuwbouw voor industriële doeleinden wordt gebruikt en voorzien wordt van een betonnen vloer en koperen leidingen, zijn geen actuele risico’s voor gebruikers van het terrein te verwachten. (…)’ Echter, in de praktijk is gebleken, zoals ook uiteengezet in rov. 4.13, dat de verontreiniging wel degelijk — in ieder geval gedurende enige tijd — in de weg heeft gestaan aan het verlenen van een bouwvergunning voor de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. De gemeente heeft immers, ondanks de uitkomst van het rapport van Nipa, op de aanvraag van Plameco tot verlening van een bouwvergunning bij brief van 24 december 1997 medegedeeld dat deze niet kan worden verleend voordat duidelijkheid bestaat over de wijze van sanering. Indachtig dit schrijven kan de gemeente in gemoede niet volhouden dat de verontreiniging geen belemmering opleverde voor de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. Over de mogelijkheid van uitbreiding van de bebouwing op het perceel is Plameco in ieder geval tot medio 1999 in het ongewisse gelaten. Dat bebouwing nadien mogelijk is geworden, is gesteld noch gebleken.

4.18

In rov. 4.19 kwam het hof tot het volgende oordeel:

4.19

Na enkele rechtsoverwegingen van ondergeschikt belang in rov. 4.20–4.22, heeft het hof tot slot in rov. 4.23 en 4.24 de grief in incidenteel appel, gericht tegen de beslissing van de rechtbank om de vordering tot oproeping in vrijwaring af te wijzen, wegens het ontbreken van belang verworpen.

3.11.

Tegen dit arrest heeft de gemeente — tijdig* [3] — cassatieberoep ingesteld. Plameco heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht en zijdens de gemeente is er nog gerepliceerd.

4. Bespreking van het cassatiemiddel

4.1.

Het cassatiemiddel bestaat uit vijf onderdelen.

4.2.

Onderdeel 1 keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen ’s hofs verwerping (in rov. 4.3 en 4.4) van het betoog van de gemeente dat de vordering van Plameco ingevolge de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW is verjaard.

Ingevolge deze bepaling verjaart een vordering tot vergoeding van schade ‘door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade […] als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden […]’.

Voordat ik de klachten van onderdeel 1 uiteenzet en bespreek, ga ik kort in op de betrekkelijk recente ontwikkelingen in de jurisprudentie omtrent deze korte verjaringstermijn.* [4]

4.3.

In het zo genoemde seksueel misbruik-arrest van 1998* [5] oordeelde de Hoge Raad dat, wanneer de benadeelde zijn vordering niet geldend heeft kunnen maken door omstandigheden die aan de schuldenaar moeten worden toegerekend, de aanvang van de relatieve verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW wordt opgeschort. Daartoe werd overwogen:

3.3.1.

[…] Ook wat het beroep op de eerstbedoelde verjaringstermijn betreft, eist de rechtszekerheid — welke het instituut van de verjaring mede beoogt te dienen […]— een vaste termijn; daarom kan in het algemeen niet worden afgeweken van het in art. 3:310 lid 1 BW vermelde aanvangstijdstip van die termijn. Voor zover zulks ertoe leidt dat een vordering verjaart welke de schuldeiser niet geldend heeft kunnen maken — een geval dat art. 3:310 lid 1 BW blijkens zijn bewoordingen juist beoogt te voorkomen — is dat uit een oogpunt van individuele gerechtigheid moeilijk te accepteren. Daarom is, wanneer zulk een niet geldend kunnen maken voortvloeit uit omstandigheden die aan de debiteur moeten worden toegerekend, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat deze zich erop zou vermogen te beroepen dat de vijfjarige verjaring een aanvang heeft genomen op het in art. 3:310 lid 1 BW omschreven aanvangstijdstip daarvan. In zodanig geval moet dan ook worden aangenomen dat de verjaringstermijn eerst een aanvang neemt wanneer die omstandigheden het kunnen geldend maken van de vordering niet langer verhinderen.

De Hoge Raad heeft deze formulering herhaald in uitspraken die bekend staan als het kindermishandelingsarrest* [6] en het tweede seksueel misbruik-arrest* [7] .

4.4.

In het arrest Vellekoop/Wilton Feijenoord* [8] is beslist dat het criterium ‘bekend is geworden’ subjectief criterium moet worden opgevat. Ik citeer uit rov. 3.4.2:

[…] Aangenomen moet worden dat, mede gelet op de tekst van deze bepaling, het criterium ‘bekend is geworden’ subjectief moet worden opgevat. Het komt er dus op aan dat degene die zich op voormelde verjaringstermijn beroept, stelt en zonodig bewijst dat de benadeelde daadwerkelijk bekend was met de schade en met de daarvoor aansprakelijke persoon. Dat neemt evenwel niet weg dat de rechter, indien de benadeelde zulks betwist, die bekendheid zal kunnen afleiden uit bepaalde ten processe gebleken feiten en omstandigheden. De rechter zal in een zodanig geval tot de slotsom kunnen komen dat op grond van die feiten en omstandigheden voorshands, dat wil zeggen behoudens door de benadeelde te leveren tegenbewijs, moet worden aangenomen dat de benadeelde daadwerkelijk bekend was met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon.

4.5.

Blijkens het arrest BASF/Rensink van 2003* [9] is het enkele vermoeden van het bestaan van schade niet voldoende voor het aannemen van daadwerkelijke bekendheid met de schade. Blijkens rov. 3.4.2 van dat arrest kan, indien sprake is van lichamelijke klachten waarvan de herkomst niet zonder meer duidelijk is, van daadwerkelijke bekendheid met de schade pas worden gesproken wanneer met voldoende mate van zekerheid is vastgesteld waardoor de klachten zijn ontstaan, waarbij deze vereiste mate van zekerheid — die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn — in het algemeen pas aanwezig zal zijn wanneer deze oorzaak door te dier zake deskundige artsen is gediagnosticeerd.

4.6.

Ik wijs verder op het arrest S./Van Gerven* [10] , waarin de Hoge Raad oordeelde dat voor het aanvangen van de vijfjarige verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW in elk geval is vereist dat daadwerkelijk schade is ontstaan.

4.7.

Van groot belang is het Saelman-arrest* [11] . Daarin oordeelde de Hoge Raad dat de korte verjaringstermijn pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van zijn schade in te stellen. De Hoge Raad overwoog:

3.4

Art. 3:310 lid 1 BW bevat twee verjaringstermijnen: een korte van vijf jaren die begint te lopen op de dag volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden, en een lange van twintig jaren, die begint te lopen op de dag na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt. Aan deze lange termijn ligt blijkens de wetsgeschiedenis en de daarmee strokende, vaste rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. HR 3 november 1995, nr. 15.801, NJ 1998, 380) de rechtszekerheid ten grondslag. Deze termijn begint te lopen door het intreden van de schadeveroorzakende gebeurtenis, zelfs als de benadeelde met het bestaan van zijn vordering niet op de hoogte is (met dien verstande dat een grond voor verlenging van de verjaring bestaat in het geval van art. 321 lid 1, aanhef en onder f, BW). De korte verjaringstermijn daarentegen, waarom het in dit geding gaat, staat niet alleen in het teken van de rechtszekerheid, maar ook van de billijkheid. De voormelde eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon, moet naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid (HR 6 april 2001, nr. C99/158, NJ 2002, 383; vgl. ook HR 20 april 2001, nr. C99/293, NJ 2002, 384), zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade niet volstaat (HR 24 januari 2003, nr. C02/011, NJ 2003, 300). Voorts heeft de Hoge Raad beslist dat, indien de benadeelde zijn vordering niet kan instellen door omstandigheden die aan de schuldenaar moeten worden toegerekend, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de schuldenaar zich erop zou vermogen te beroepen dat de vijfjarige verjaring is begonnen te lopen op het zojuist bedoelde tijdstip. De korte verjaringstermijn gaat dan pas in wanneer die omstandigheden niet langer verhinderen dat de vordering kan worden ingesteld (HR 23 oktober 1998, nr. 16.567, C97/037, NJ 2000, 15 en HR 25 juni 1999, nr. 16.841, C97/320, NJ 2000, 16). Tegen de achtergrond van voormelde rechtspraak en in het licht van de mede naar aanleiding van deze arresten verschenen literatuur komt de Hoge Raad thans tot het oordeel dat de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW, gelet op de strekking van deze bepaling, pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van deze schade in te stellen.

3.5

Tegen deze achtergrond moet worden aangenomen dat indien iemand bij zijn geboorte lichamelijk letsel heeft opgelopen dat door het natuurlijk verloop van de zwangerschap en bevalling zou kunnen zijn veroorzaakt, de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW pas begint te lopen zodra hij of diens wettelijk vertegenwoordiger, voldoende zekerheid — die niet een absolute zekerheid hoeft te zijn — heeft gekregen dat het letsel (mede) is veroorzaakt door tekortschietend of foutief medisch handelen. […]

Uit dit arrest* [12] volgt dat de korte verjaringstermijn begint te lopen vanaf het moment dat de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering in te stellen. Hiervan zal weliswaar veelal sprake zijn indien, naar luid van art. 3:310 lid 1 BW, de benadeelde bekend is met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon, maar dat hoeft (dus) niet altijd het geval te zijn.

4.8.

Een beroep op verruiming van het in aanmerking te nemen aanvangstijdstip slaagde niet in de zaak Meisner/Bloemsma. In zijn arrest in die zaak* [13] , over condensoverlast na dakbedekkingswerkzaamheden, oordeelde de Hoge Raad dat niet steeds vereist is dat de benadeelde ook met de oorzaak van de schade bekend is, wil de verjaringstermijn een aanvang nemen: de verjaringstermijn begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding in te stellen. Meisner had in de feitelijke instanties niets aangevoerd waaruit volgde dat zij niet eerder daadwerkelijk in staat was een rechtsvordering ter zake van de onderhavige schade in te stellen.

In het arrest Bosman/Goldstein* [14] werd geoordeeld dat, om de verjaringstermijn een aanvang te laten nemen, niet vereist is dat de benadeelde bekend is met de juridische beoordeling van de zaak. Het stellen van deze laatste eis zou volgens de Hoge Raad niet in overeenstemming zijn met het voor een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer te aanvaarden uitgangspunt dat een beroep op rechtsdwaling in het algemeen niet kan worden aanvaard en zou verder tot rechtsongelijkheid aanleiding geven en in strijd zijn met de rechtszekerheid en de billijkheid.

4.9.

In het bovenstaande tekenden zich al aanknopingspunten af voor de beantwoording van de in onderdeel 1 van het cassatiemiddel in onderhavige zaak opkomende vraag of voor het intreden van de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW ook (een bepaalde mate van) bekendheid met het causale verband tussen de oorzaak en schade vereist is. Hoewel blijkens het arrest Meissner/Bloemsma daarvoor niet steeds nodig is dat de benadeelde met de (precieze) oorzaak van de schade bekend is, bleek uit de arresten BASF/Rensink, Saelman en Engeleer/Kamphorst dat onder bepaalde omstandigheden, en met name bij klachten waarvan de herkomst niet zonder meer duidelijk is, een voldoende mate van zekerheid omtrent de oorzaak van de klachten en daarmee omtrent het causaal verband aanwezig moet zijn, wil de korte verjaringstermijn een aanvang nemen. Ook de literatuur lijkt — zij het in niet steeds dezelfde bewoordingen — daarvan uit te gaan.* [15]

4.10.

Ik ga nu over tot bespreking van de klachten van onderdeel 1. Ik stel daarbij voorop dat het hof in rov. 4.3 heeft geoordeeld dat niet aangenomen kan worden dat Plameco met de brief van 24 september 1992 bekend was met de schade, noch met de aansprakelijke persoon. Willen de klachten van onderdeel 1 tot cassatie kunnen leiden, dan moeten beide elementen met succes worden aangevallen.

4.11.

Volgens onderdeel 1.1 is het hof met zijn oordeel (in rov. 4.3 in fine) — dat niet gezegd kan worden dat Plameco op 24 september 1992 bekend was met de aansprakelijke persoon, omdat zij niet bekend was met het feit dat de (eventuele) verontreiniging van het perceel het gevolg zou kunnen zijn van de exploitatie van de vuilstortplaats door de gemeente — in het licht van de grondslag van de vordering van Plameco uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de bekendheid met de aansprakelijke persoon, althans heeft het zijn oordeel niet naar behoren gemotiveerd. Plameco heeft haar vordering volgens het hof in rov. 4.5 primair gebaseerd op het in het verkeer brengen van een perceel industriegrond waarvan de gemeente wist dat dit een voormalige gemeentelijke vuilstort was (waardoor het zeer waarschijnlijk was dat het perceel verontreinigd zou zijn), zonder daarvan mededeling te doen aan haar koper en zonder voorafgaand aan de verkoop een bodemonderzoek te laten uitvoeren en de resultaten daarvan kenbaar te maken aan de koper. Voorts was Plameco bij de koop van het perceel van Van Kessel bekend met het feit dat Van Kessel dit van de gemeente had gekocht, hetgeen blijkt uit de koopovereenkomst tussen Plameco en Van Kessel en verder Plameco’s opstelling in de MvG onder 5.6, 5.8 en 5.12. Gelet hierop valt volgens het onderdeel niet zonder meer in te zien waarom Plameco ten tijde van de koop van het perceel van Van Kessel niet bekend was met de aansprakelijke persoon. Op dat moment was haar immers bekend dat de gemeente het perceel in het verkeer had gebracht.

4.12.

Het onderdeel faalt m.i. reeds omdat het berust op onjuiste lezing van rov. 4.5 van ’s hofs arrest, en dus feitelijke grondslag mist. Daartoe stel ik het volgende voorop.

Dat

(i)

Plameco haar vordering (bij inleidende dagvaarding d.d. 21 juni 2000, zie 3.1) primair gebaseerd heeft op het in het verkeer brengen van een perceel industriegrond waarvan de gemeente wist dat dit een voormalige gemeentelijke vuilstort was, en dat

(ii)

Plameco in 1989 wist dat de gemeente het perceel industriegrond in het verkeer had gebracht, zegt uiteraard niets (‘non sequitur’) over

(iii)

bij Plameco eerder dan vijf jaar voor het uitbrengen van de dagvaarding bestaande wetenschap omtrent het in het verkeer brengen in 1989 van door door de gemeente zelf als exploitante van de vuilstortplaats vervuilde grond.

Daarmee zegt het dus niets over wetenschap van Plameco in 1992 omtrent de door haar aansprakelijk te stellen (van vervuiling wetende maar daarover zwijgende) vervuiler, die, naar Plameco later (volgens ’s hofs oordeel in rov. 4.4 pas na 10 oktober 1996) blijkt, de gemeente blijkt te zijn.

Het onderdeel berust op onjuiste lezing van rov. 4.5 van het arrest, omdat het hof met zijn weergave daar van de primaire grondslag van Plameco’s vordering, niets in andere zin overweegt of zelfs maar indiceert. ’s Hofs weergave in rov. 4.5 van de primaire grondslag heeft plaats in een geheel ander verband: nl. in de context van de tegenstelling tot de subsidiaire grondslag, waaraan het hof in rov. 4.6 het oordeel verbindt dat de rechtbank ten onrechte niet de primaire grondslag heeft beoordeeld. Ik vermeld, ten overvloede, dat het middel dáárover niet klaagt; de klachten in het middel dat het hof ten onrechte de primaire grondslag gegrond heeft geoordeeld, doen daaraan niet af.

4.13.

Dat het onderdeel faalt, laat zich ook op andere wijze adstrueren. Het hof heeft kennelijk en m.i. niet onbegrijpelijk in de in dit verband door de gemeente in feitelijke instanties aangevoerde stellingen niet gelezen de stelling dat Plameco reeds ten tijde van de aankoop van het perceel van Van Kessel in de zin van art. 3:310 lid 1 BW bekend was met de gemeente als aansprakelijke persoon. De stellingen van de gemeente zien naar ’s hofs niet onbegrijpelijke oordeel uitsluitend op de uit de brief van 24 september 1992 gebleken bekendheid van Plameco met de aansprakelijke persoon. Een betoog van de strekking als in het onderdeel bedoeld kan niet voor het eerst in cassatie aan de orde komen, aangezien het een onderzoek van feitelijke aard zou vergen, waarvoor in cassatie geen plaats is.

4.14.

Daarenboven kan, anders dan het onderdeel betoogt, m.i. niet gezegd worden dat Plameco bekend was met de aansprakelijke persoon op het moment dat Plameco de koopovereenkomst met Van Kessel sloot en Plameco wist dat de gemeente het perceel in het verkeer had gebracht. Gelet op de aangehaalde recente rechtspraak van de Hoge Raad, meen ik dat Plameco pas bekend kon worden geacht met de gemeente als aansprakelijke persoon op het moment dat Plameco ermee bekend was dat de verontreiniging (mede) zou kunnen zijn veroorzaakt door onrechtmatig handelen van de gemeente. Dan pas kan gezegd worden dat Plameco in staat is een rechtsvordering in te stellen, een en ander in de zin van het Saelman-arrest (en het BASF/Rensink-arrest). Zulks is onmiskenbaar niet het geval op het moment dat Plameco de koopovereenkomst met Van Kessel sloot.

4.15.

Onderdeel 1.2 voert aan dat voor zover ’s hofs oordeel in rov. 4.4, dat pas na 10 oktober 1996 kan worden aangenomen dat Plameco bekend werd met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstortplaats en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden, aldus moet worden begrepen dat voor bekendheid met de schade als vereist in art. 3:310 lid 1 BW noodzakelijk is dat de gelaedeerde met de oorzaak van de schade bekend is, dit oordeel rechtens onjuist is. Op grond van art. 3:310 lid 1 BW is volgens de klacht in het onderhavige geval weliswaar noodzakelijk dat Plameco bekend is met de schade, veroorzaakt door de verontreiniging van het perceel, maar niet dat ook de oorzaak van die verontreiniging bekend is. Op het moment dat de verontreiniging bekend is — en in het licht van het in onderdeel 1.1 betoogde eveneens de aansprakelijke persoon — wist Plameco dat zij mogelijkerwijs een vorderingsrecht had en kon van haar worden gevergd dat zij actief optrad en zo nodig de oorzaak van haar schade zou onderzoeken, aldus het onderdeel.

Onderdeel 1.3 klaagt dat indien het hiervoor weergegeven oordeel in rov. 4.4 aldus moet worden begrepen dat voor bekendheid met de schade noodzakelijk is dat de gelaedeerde met de omvang van de schade bekend is, dit oordeel eveneens rechtens onjuist is.

4.16.

De onderdelen falen bij gebrek aan belang, nu — zoals vermeld in nr. 4.10 — de klachten van onderdeel 1 slechts tot cassatie kunnen leiden, indien bekendheid met de beide daar bedoelde elementen met succes wordt aangevallen, en dat is — uitgaande van het falen van onderdeel 1.1, zie hierboven — niet het geval ten aanzien van de aansprakelijke persoon.

Ook overigens falen deze onderdelen. Voor zover ze uitgaan van een bekendheidseis zoals ik onder 4.14 heb aangegeven en zoals het hof in rov. 4.3 in fine heeft gehanteerd, falen ze om de onder 4.14 aangegeven redenen. Voor zover de onderdelen uitgaan van andere, strengere bekendheidseisen, falen ze bij gebrek aan feitelijke grondslag.

4.17.

Onderdeel 1.4 betoogt dat ’s hofs oordeel in rov. 4.3–4.4, dat bij Plameco in 1992 slechts een vermoeden bestond van de verontreiniging van haar perceel als gevolg van de achter het perceel gelegen autosloperij en daarmee niet is voldaan aan het vereiste van bekendheid met de schade, in ieder geval zonder nadere motivering die ontbreekt onbegrijpelijk is. Uit hetgeen het hof in rov. 4.3 en 4.4 heeft overwogen volgt in beginsel dat Plameco in 1992 bekend was met enige verontreiniging van haar perceel. Dat haar op dat moment de omvang en de oorzaak van de verontreiniging nog niet bekend was doet — naar in de subonderdelen 1.2 en 1.3 is uiteengezet — niet ter zake, aldus het onderdeel.

4.18.

Ook deze klacht wordt tevergeefs voorgesteld. Afgezien van het ontbreken van belang bij deze klacht (zie 4.16 en 4.11), leverde volgens het hof de brief van 24 september 1992 slechts een vermoeden van mogelijke verontreiniging op, waarbij als eventuele oorzaak de achter het perceel gelegen autosloperij werd gezien en niet de voormalige gemeentelijke vuilstortplaats. Dit oordeel is gelet op de inhoud van de brief, waarin wordt gesproken over een mogelijke verontreiniging, niet onbegrijpelijk. ’s Hofs hierop gebaseerde oordeel dat uit de brief van 24 september 1992 niet kan worden afgeleid dat Plameco op dat moment bekend was met de schade, is evenmin onbegrijpelijk.

4.19.

Onderdeel 2 keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4.6 van ’s hofs arrest.

4.20.

Onderdeel 2.1 neemt tot uitgangspunt dat indien een latere verkrijger stelt dat een (onroerende) zaak wegens verontreiniging niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, hij zijn verkoper uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming dient aan te spreken. Slechts in uitzonderlijke gevallen bestaat daarnaast — zelfs indien de verontreiniging aan degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht bekend was of had behoren te zijn — de mogelijkheid om voor het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht uit onrechtmatige daad aan te spreken. Zo’n uitzonderlijk geval is volgens het onderdeel alleen aan de orde wanneer degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht een (impliciete) garantie heeft gegeven, dat wil zeggen indien

(i)

is verklaard dat de (onbebouwde) onroerende zaak geschikt is voor een bepaalde vorm van bebouwing,

(ii)

de koper de verplichting is opgelegd die bebouwing te realiseren en

(iii)

voor degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht voorzienbaar is dat de zaak zal worden doorverkocht;

of (subsidiair) pas indien is voldaan aan de genoemde voorwaarden (i) en (ii).

In het onderhavige geval heeft het hof niet vastgesteld dat de gemeente een dergelijke (impliciete) garantie heeft gegeven. Niet zonder meer valt daarom, aldus het onderdeel, in te zien waarom de gemeente jegens Plameco uit onrechtmatige daad aansprakelijk is.

4.21.

Ik meen dat dit onderdeel 2.1 niet tot cassatie kan leiden.

Het uitgangspunt van het onderdeel dat een latere verkrijger van een (onroerende) zaak die verontreinigd blijkt te zijn in beginsel uitsluitend zijn verkoper op grond van de koopovereenkomst kan aanspreken en degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht en op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is, slechts met succes in rechte kan betrekken indien dat onrechtmatig handelen bestaat in het schenden van een (impliciete) garantie, en dat het hof niet heeft vastgesteld dat de gemeente die heeft gegeven, behelst m.i. een ongeoorloofd novum in cassatie.

4.22.

De stelling dat er sprake zou moeten zijn van een (impliciete) garantie, vindt overigens ook geen steun in het recht. Wanneer zowel de contractuele wederpartij (uit hoofde van de overeenkomst) als dé of een rechtsvoorganger van die contractuele wederpartij (uit hoofde van onrechtmatige daad) aansprakelijk is of kan zijn, heeft de benadeelde in beginsel de vrijheid om te kiezen wie hij in rechte wenst te betrekken (waarbij juridische én niet-juridische argumenten in de afweging kunnen worden betrokken). Voor zover het onderdeel dit miskent, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting.

Het onderdeel faalt ook voor zover het klaagt dat aansprakelijkheid van de gemeente op grond van onrechtmatige daad slechts kan worden aangenomen indien sprake is van schending van een (impliciete) garantie als in het onderdeel bedoeld. Niet valt immers in te zien dat deze buitencontractuele aansprakelijkheid niet ook uit andere omstandigheden kan voortvloeien.

Daaraan doet m.i. niet af dat uw Raad in zijn arrest van 4 maart 2005, nr. C04/015, NJ 2005, 445 m.nt. CJHB (Esso/Alberts en Bartol) heeft overwogen:

3.6.

[…] Voor zover het hof als zijn oordeel tot uitdrukking heeft gebracht dat de enkele omstandigheid dat Esso in 1974 inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van Jager [de toenmalige eigenaar van het vervuilde perceel, A-G] meebrengt dat zij jegens Alberts en Bartol [de opvolgende eigenaren onder bijzondere titel, A-G] heeft gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer tegenover deze toekomstige eigenaren van het perceel betaamt, is dat oordeel in zijn algemeenheid onjuist. Niet valt immers in te zien dat en waarom die omstandigheid zonder meer inhoudt dat Esso onzorgvuldig heeft gehandeld tegenover Alberts en Bartol. Ook de door het hof in rov. 4.2.5 als relevant aangemerkte omstandigheid dat Alberts en Bartol ten tijde van de ontdekking van de bodemverontreiniging eigenaar van het perceel waren geworden, biedt onvoldoende grond voor dat oordeel.

Hoewel hier geoordeeld is dat vervuiling van grond niet zonder meer onrechtmatig is jegens opvolgende eigenaren, houdt dit oordeel (getuige de woorden ‘zonder meer’) ook niet in dat slechts onder de in het onderdeel bedoelde omstandigheden van een (stilzwijgende) garantie aansprakelijkheid jegens de opvolgende eigenaren zou kunnen worden aangenomen. * [16]

Nog onlangs wees mijn collega Huydecoper (onder verwijzing naar jurisprudentie van uw Raad), behalve op de hier bedoelde garantie, op grondslagen voor aansprakelijkheid van een gemeente jegens latere verkrijgers, gelegen in de omstandigheid dat de bij de gemeente aanwezige/veronderstelde kennis haar aanleiding had moeten geven tot nader onderzoek of andere voorzorgsmaatregelen, dan wel tot het waarschuwen van de potentiële verkrijgers voor het risico van mogelijke vervuiling.* [17] ,* [18] Huydecoper wees in dit verband op HR 13 november 1987, NJ 1988, 139 (Haagse Gasfabriek), HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 286 m.nt. CJHB onder 289 (Gemeente Maassluis/Bewoners), HR 19 februari 1993, NJ 1994, 290 m.nt. CJHB (Gemeente Groningen/Erven Zuidema) en HR 21 juni 2002, C00/265, NJ 2004, 128 m.nt. WMK (Van den Akker/Gemeente Helmond).

In het arrest Gemeente Groningen/Erven Zuidema overwoog de Hoge Raad dat het hof terecht had geoordeeld dat het naar de huidige rechtsopvattingen in het algemeen onrechtmatig is jegens latere eigenaren of gebruikers om zonder voorafgaand onderzoek en slechts na ophoging met zand en/of grind een terrein uit te geven als bouwgrond, terwijl de uitgevende instantie weet of had kunnen weten dat daar door industriële bedrijven onder meer chemisch afval is gestort (zie rov. 3.2 en 3.3).

Deze jurisprudentie is ook door het arrest Esso/Alberts en Bartol niet achterhaald.

4.23.

Volgens het subsidiaire onderdeel 2.2 heeft het hof althans miskend dat wanneer in de overeenkomst tussen degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht en zijn koper een vrijwarings- of exoneratieclausule ter zake van de verontreiniging is opgenomen ten behoeve van degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht, mét de verplichting deze aan latere verkrijgers op te leggen, van aansprakelijkheid van degene die de zaak in het verkeer heeft gebracht jegens deze latere verkrijgers eerst sprake kan zijn indien zo’n (in onderdeel 2.1 bedoelde) garantie is gegeven. Alleen dan is immers een beroep op het vrijwarings- of exoneratiebeding jegens latere verkrijgers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Volgens het meer subsidiaire onderdeel 2.3 geldt dat althans indien er sprake is van professionele partijen.

4.24.

In de onderdelen wordt gesproken over het vrijwarings- of exoneratiebeding; in de schriftelijke toelichting wordt zijdens de gemeente gesproken over het exoneratiebeding; het hof spreekt in rov. 4.19 eveneens over de exoneratieclausule; de rechtbank over ‘de exoneratieclausule met betrekking tot ‘eventuele bodemverontreiniging’’. Ik ga er van uit dat hier telkens wordt gedoeld op de volgende bepaling in de akte van levering tussen Van Kessel en Plameco:

6.

De koopster vrijwaart de gemeente Geldermalsen tegen de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging.

Ook ik zal deze bepaling nu aanduiden als exoneratiebeding.

4.25.

Ik meen dat de onderdelen falen omdat zij uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting. Een beroep op een exoneratiebeding kan onder omstandigheden vanwege eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Deze onaanvaardbaarheid is in een geval als de onderhavige niet beperkt tot de situatie dat er sprake is van een (impliciete) garantie* [19] , doch kan m.i. ook in andere omstandigheden zijn gelegen. Ik wijs in dit verband wederom op het arrest Haagse Gasfabriek* [20] , waarin het hof, met name gelet op de mate van ernst van het verwijt dat de gemeente trof, had geoordeeld dat de gemeente jegens haar contractspartij of diens rechtsopvolgers geen beroep op het exoneratiebeding kon doen. Verder lag volgens de Hoge Raad in het arrest Gemeente Maassluis/Bewoners* [21] in ’s hofs oordeel besloten dat het beroep op het exoneratiebeding werd ontzegd nu de vastgestelde schuld van de gemeente van dien aard was dat de goede trouw zich ertegen verzette. En in Pakwoningen/Bewoners, waarin overigens wel van een impliciete garantie werd gesproken, oordeelde het hof dat het aan Pakwoningen gemaakte verwijt van voldoende gewicht was om aan haar het beroep op de contractuele vrijwaringsuitsluiting te ontzeggen.* [22] Alle oordelen bleven in cassatie in stand.

Ik breng nog in herinnering dat bij de vraag of een beroep op een exoneratiebeding wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht in het algemeen de volgende omstandigheden van belang zijn: de inhoud en strekking van het beding, de mate waarin de wederpartij zich van deze strekking bewust is geweest, de aard en overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de wederzijdse kenbare belangen van partijen, de zwaarte van de schuld, de (wan-)verhouding tussen de beperking van de aansprakelijkheid en de omvang van de voorzienbare schade in geval van een fout en de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen.* [23]

4.26.

Onderdeel 2.4 voert aan dat subonderdelen 2.1–2.3 meebrengen dat niet in stand kan blijven ’s hofs beslissing in rov. 4.7–4.19, dat het door de gemeente in het verkeer brengen van verontreinigde grond, gelet op de door het hof gereleveerde bijzondere bijkomende omstandigheden jegens Plameco onrechtmatig is. Deze omstandigheden brengen immers niet mee dat sprake is van een (impliciete) garantie van de gemeente omtrent de geschiktheid van de onroerende zaak. Althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dat in het onderhavige geval anders is.

’s Hofs oordeel in rov. 4.19, dat de gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse gerealiseerd kon worden, is volgens het onderdeel niet aan te merken als de bedoelde (impliciete) garantie. Het hof heeft immers niet vastgesteld dat aan Van Kessel de verplichting is opgelegd een bepaalde vorm van bebouwing te realiseren, alsmede dat de gemeente kon voorzien dat Van Kessel het perceel zou doorverkopen (aan Plameco), althans dat aan Van Kessel de verplichting is opgelegd die bebouwing te realiseren.

Volgens onderdeel 2.5 vitieert het vorenstaande eveneens ’s hofs oordeel in rov. 4.19, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of op een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft én dat niet wordt gevolgd het betoog van de gemeente dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt. Nu het vorenstaande meebrengt dat de gemeente alleen uit onrechtmatige daad kan worden aangesproken voor het in het verkeer brengen van de onroerende zaak indien sprake is van een in subonderdeel 2.1 bedoelde (impliciete) garantie en het hof niet heeft vastgesteld dat daarvan sprake is, valt niet zonder meer in te zien waarom de gemeente geen beroep kan doen op de exoneratieclausule.

4.27.

Deze onderdelen bouwen geheel voort op de voorafgaande onderdelen 2.1–2.3 en delen het lot daarvan.

4.28.

Onderdeel 3 keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen verschillende overwegingen van het hof in rov. 4.8–4.14 en 4.16–4.19.

4.29.

Volgens onderdeel 3.1 heeft het hof in rov. 4.16 en 4.19 miskend dat de gemeente slechts onrechtmatig jegens Plameco handelt door geen mededeling te doen aan haar koper van een aan haar bekende verontreiniging, indien naast de door het hof in rov. 4.14 genoemde bijzondere omstandigheden

(i)

de gemeente reden had om te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik en

(ii)

4.30.

Het onderdeel ziet over het hoofd dat het hof de onder (ii) genoemde omstandigheid blijkens rov. 4.17–4.19 wel degelijk heeft meegewogen. Het hof heeft immers geoordeeld ‘dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel kon voorzien, althans zeker niet kon uitsluiten, dat toekomstige verkrijgers van het perceel mogelijk tot uitbreiding van de bebouwing wensten over te gaan’ (rov. 4.18) en dat ‘voorzienbaar was dat deze mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers risico’s met zich bracht waaronder het risico van […] de beperking van de, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van bebouwing van het perceel’ (rov. 4.19). In zoverre faalt de klacht bij gebrek aan feitelijke grondslag.

In dit oordeel van het hof ligt m.i. besloten de verwerping van de in het onderdeel onder (i) bedoelde stelling van de gemeente (nl. dat zij geen reden had om te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik), als een voor het aannemen van onrechtmatigheid afzonderlijk vereiste omstandigheid. Zodanig oordeel is niet onbegrijpelijk, nu enerzijds de door het hof aanwezig geoordeelde voorzienbaarheid van risico’s, waaronder het risico van de beperking van de in beginsel mogelijke uitbreiding van bebouwing, reden tot twijfel aan de (blijvende) geschiktheid voor het bestemde gebruik impliceren (zie ook rov. 4.17 en 4.18), en nu anderzijds de aanwezigheid van de door het hof met zo veel woorden aangegeven voorzienbare risico’s, geen aanleiding geeft om daarnaast afzonderlijk een eis te stellen als het onderdeel onder (i) bedoelt. Aldus bezien mist de klacht in haar geheel feitelijke grondslag.

4.31.

Ook overigens faalt het onderdeel. Het hof heeft in rov. 4.16 geoordeeld dat ‘daargelaten of de verontreiniging in de weg staat aan het gebruik van het perceel binnen het kader van de vigerende bestemming, […] dit onverlet [laat] dat die verontreiniging voor (latere) verkrijgers andere, voor de gemeente voorzienbare, risico’s met zich brengt.’Hiermee heeft het hof het oog gehad op het risico van onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder verlies te kunnen verkopen en de beperking van de uitbreiding van bebouwing van het perceel (rov. 4.16–4.19).

Het getuigt m.i. niet van een onjuiste rechtsopvatting dat het hof op deze gronden — gelet op de overige omstandigheden van het geval — tot aansprakelijkheid van de gemeente concludeert. De verontreiniging betreft in de visie van het hof vanwege de hiervoor genoemde voorzienbare risico’s kennelijk en niet onbegrijpelijk een ook voor Plameco als latere verkrijger essentieel gebrek, waarvan de gemeente mededeling had behoren te doen.

4.32.

Onderdeel 3.2 neemt tot uitgangspunt dat het hof in rov. 4.16 en 4.19 heeft geoordeeld dat indien de in rov. 4.14 gereleveerde omstandigheden zich voordoen ook andere factoren dan de door de gemeente aangedragen factoren (zie rov. 4.15) kunnen meebrengen dat op de gemeente een mededelingsplicht rust. Daarin ligt volgens het onderdeel besloten dat naast de door het hof in rov. 4.14 genoemde omstandigheden sprake moet zijn van (bijkomende) factoren voordat op de gemeente een mededelingsplicht rust. Gelet hierop is, anders dan het hof heeft overwogen, de omstandigheid dat de verontreiniging voor (latere) verkrijgers (andere) voor de gemeente voorzienbare risico’s — zoals het niet kunnen verkopen van het perceel en het maken van onderzoeks- en saneringskosten — met zich brengt, onvoldoende. Deze omstandigheid heeft immers geen zelfstandige betekenis naast de door het hof in rov. 4.14 genoemde omstandigheden. Wanneer aan een verkoper bekend is dat een perceel (ernstig) is verontreinigd en hij dit in het verkeer brengt zonder van de verontreiniging mededeling te doen aan zijn koper, zal in het algemeen steeds voorzienbaar zijn dat de verontreiniging voor de verkrijger de door het hof genoemde risico’s met zich brengt. Indien de door het hof onder 4.16 van zijn arrest genoemde omstandigheid derhalve als bijkomende factor zou kunnen gelden, zou op de gemeente steeds een mededelingsplicht rusten.

4.33.

Ik ga ervan uit dat het onderdeel het oog heeft op het in rov. 4.16 (in fine) door het hof aangenomen voorzienbare risico van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder verlies te kunnen verkopen. Niet valt in te zien waarom deze omstandigheid geen betekenis toekomt, nu zich ook gevallen laten denken waarbij een verontreinigd perceel ook zonder onderzoek en eventueel sanering kan worden verkocht zonder verlies te lijden.

Daarnaast ziet de klacht over het hoofd dat ook de voorzienbaarheid van problemen bij gewenste uitbreiding van de bebouwing een belangrijke rol heeft gespeeld in ’s hofs oordeel dat op de gemeente een mededelingsplicht rustte.

Ook dit onderdeel faalt dus.

4.34.

Onderdeel 3.3 klaagt dat in ’s hofs oordeel in rov. 4.11, 4.14, 4.16, 4.18 en 4.19 ligt besloten dat de gemeente kon voorzien dat het perceel zou worden doorverkocht aan derden, zoals Plameco. Dit oordeel is volgens het onderdeel rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering die ontbreekt, onbegrijpelijk. De gemeente heeft immers in eerste aanleg aangevoerd en in hoger beroep gehandhaafd dat haar niet bekend was dat het perceel (direct) zou worden doorverkocht aan Plameco, mede gezien haar bedoeling het perceel aan bedrijven binnen de gemeente te verkopen en haar financiële situatie* [24] , welk verweer de rechtbank in haar eindvonnis onder 6 heeft gehonoreerd. Het hof heeft dit (essentiële) verweer van de gemeente niet (impliciet) verworpen, zodat daarvan in cassatie dient te worden uitgegaan. Gelet hierop valt, aldus het onderdeel, niet zonder meer in te zien waarom voor de gemeente voorzienbaar was dat het perceel zou worden doorverkocht. In ieder geval is de (impliciete) verwerping door het hof van het essentiële verweer van de gemeente ontoereikend gemotiveerd.

4.35.

Ook dit onderdeel faalt. Het feit dat de gemeente er mogelijk niet mee bekend was dat het perceel zou worden doorverkocht aan Plameco, hoeft niet af te doen aan de voorzienbaarheid bij de gemeente van het feit dat het perceel in de toekomst mogelijk zou worden doorverkocht. Dat het hof deze voorzienbaarheid heeft aangenomen, is m.i. niet onbegrijpelijk. Ik verwijs in dit verband, in weerwil van de schriftelijke toelichting namens de gemeente onder voetnoot 26, naar het kettingbeding in de leveringsakte tussen de gemeente en Van Kessel. ’s Hofs oordeel is m.i. evenmin onvoldoende gemotiveerd.

4.36.

Onderdeel 3.4 voert aan dat het vorenstaande eveneens ’s hofs oordeel in rov. 4.19 aantast, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. Omdat het vorenstaande meebrengt dat de gemeente door geen mededeling van de verontreiniging te doen niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens Plameco, valt niet zonder meer in te zien waarom de gemeente geen beroep kan doen op de exoneratieclausule.

4.37.

Het onderdeel bouwt geheel voort op de voorgaande onderdelen, en deelt dus het lot daarvan.

4.38.

Onderdeel 4 keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4.17.

4.39.

Onderdeel 4.1 voert aan dat het hof in rov. 4.17 is ingegaan op het betoog van de gemeente dat alleen indien zij reden had te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik en voorzienbaar was dat de verontreiniging aan de uitbreiding in de weg stond, op de gemeente een mededelingsplicht rustte. Hierbij is enkel van belang het moment van het in het verkeer brengen van het perceel op 22 december 1989. Niet bepalend is, aldus het onderdeel, de omstandigheid dat de door Plameco gewenste uitbreiding vanaf 24 december 1997 tot medio 1999 niet zonder meer doorgang heeft kunnen vinden vanwege het uitblijven van een besluit op de aanvraag voor een bouwvergunning. De gang van zaken vanaf 24 december 1997 sluit immers niet uit dat indien Plameco eerder een bouwvergunning zou hebben aangevraagd — bijvoorbeeld in 1992 — deze zonder vertraging zou zijn verleend. De aanhouding van de beslissing op de aanvraag voor een bouwvergunning van 24 december 1997 tot medio 1999 is immers — gelet op art. III lid 2 van de wet van 14 februari 1998 (Stb. 1998, 132) waarbij de Woningwet is gewijzigd — vanaf 14 maart 1998 veroorzaakt door de ingevoerde aanhoudingsplicht bij bodemverontreiniging ex art. 52a Woningwet. Bovendien heeft het hof niet vastgesteld dat de door Plameco aangevraagde bouwvergunning (uiteindelijk) niet verleend had kunnen worden. Dat klemt volgens het onderdeel temeer in het licht van het betoog van de gemeente dat Plameco er voor heeft gekozen te verhuizen en de uitkomst van de vergunningverlening niet af te wachten.* [25]

4.40.

Ik herhaal in de eerste plaats dat ’s hofs oordeel, dat in het midden kan worden gelaten of de verontreiniging in de weg stond aan het bestemde gebruik, m.i. niet getuigt van een onjuiste rechtsopvatting (zie onder 4.31). Voor zover het onderdeel van het tegendeel uitgaat, gaat het m.i. dus niet op.

Het hof heeft in rov. 4.18 geoordeeld dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel kon voorzien dat de eventuele bodemverontreiniging in de weg stond aan de in beginsel tot de mogelijkheden behorende uitbreiding van de bebouwing van het perceel. Het hof heeft derhalve, anders dan het onderdeel lijkt te betogen, wel degelijk het moment van het in het verkeer brengen van het perceel als ijkmoment genomen. Ook in zoverre faalt het onderdeel.

Het hof heeft zijn oordeel met name gestoeld op de reactie van de gemeente van 24 december 1997 op de aanvraag van Plameco tot verlening van een bouwvergunning en op het oordeel dat de omstandigheid dat bebouwing nadien mogelijk is geworden, gesteld noch gebleken is (zie rov. 4.17). Een en ander is m.i. niet onbegrijpelijk. Met name is niet onbegrijpelijk dat het hof de aanhouding van de beslissing op de aanvraag niet in verband heeft gebracht met de inmiddels gewijzigde Woningwet. Voor zover het onderdeel hierover klaagt, wordt het eveneens tevergeefs voorgesteld.

4.41.

Onderdeel 4.2 voert aan dat, voor zover ’s hofs oordeel aldus moet worden begrepen dat het heeft onderzocht of de gemeente in 1989 reden had om aan de geschiktheid van het perceel te twijfelen en of zij op dat moment kon voorzien dat de verontreiniging aan uitbreiding in de weg stond, het oordeel dat dit het geval was in ieder geval zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Van belang is allereerst

(i)

dat uit het vonnis van de rechtbank van 6 december 2001 onder 2.3 en ’s hofs arrest in rov. 4.17 blijkt dat Plameco het perceel tot 29 oktober 1997 — de datum van de aanvraag van een bouwvergunning — zonder problemen heeft kunnen gebruiken. Voorts

(ii)

blijkt uit het rapport van NIPA van 13 mei 1997 dat bij nieuwbouw voor industriële doeleinden voorzien van een betonnen vloer en koperen leidingen geen actuele risico’s voor gebruikers van het terrein vallen te verwachten (zie rov. 4.17 van het bestreden arrest). Bovendien

(iii)

is de aanhouding van de beslissing op de aanvraag voor een bouwvergunning van 24 december 1997 tot medio 1999 vanaf 14 maart 1998 veroorzaakt door de ingevoerde aanhoudingsplicht bij bodemverontreiniging ex art. 52a Woningwet, waardoor niet zonder meer valt in te zien dat die in 1989 voor de gemeente aanleiding had moeten zijn om aan de mogelijkheden voor uitbreiding te twijfelen. Daarenboven

(iv)

heeft het hof niet vastgesteld dat de door Plameco aangevraagde bouwvergunning (in 1999) niet verleend had kunnen worden.

Dat klemt temeer in het licht van het betoog van de gemeente dat Plameco ervoor heeft gekozen te verhuizen en de uitkomst van de vergunningverlening niet af te wachten.* [26]

Het vorenstaande brengt mee dat niet zonder meer valt in te zien waarom de gemeente in 1989 reden had te twijfelen aan de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik en op dat moment kon voorzien dat de verontreiniging aan de uitbreiding in de weg stond.

4.42.

Waar het onderdeel uitgaat van het vereiste dat de gemeente kon voorzien dat het perceel niet geschikt was voor het bestemde gebruik, verwijs ik naar hetgeen ik daaromtrent onder 4.31 en 4.40 heb aangegeven. Hiermee verliest de in het onderdeel genoemde omstandigheid (i) betekenis als argument.

Verder meen ik dat ’s hofs oordeel, dat de gemeente ten tijde van de verkoop van het perceel kon voorzien dat de verontreiniging aan de uitbreiding van de bebouwing van het perceel in de weg stond, niet onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd. Het hof heeft de onder (ii) en (iv) genoemde omstandigheden met zoveel woorden in zijn oordeel (in rov. 4.17) betrokken en wat betreft de onder (iii) en (iv) genoemde omstandigheden verwijs ik naar hetgeen ik daarover onder 4.40 heb aangegeven.

4.43.

Onderdeel 5, gericht tegen rov. 4.24, bouwt geheel voort op de voorgaande klachten en deelt het lot daarvan.

5. Conclusie

Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

Hoge Raad:

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie — verder te noemen: Plameco — heeft bij exploot van 21 juni 2000 eiseres tot cassatie — verder te noemen: de Gemeente — gedagvaard voor de rechtbank te Arnhem en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen tot betaling van de geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

De Gemeente heeft een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van Van Kessel B.V., gevestigd te Geldermalsen, genomen.

Plameco heeft de incidentele vordering bestreden.

De rechtbank heeft bij vonnis van 28 december 2000 in het incident de vordering afgewezen en de hoofdzaak naar de rol verwezen voor voortprocederen.

De Gemeente heeft in de hoofdzaak de vordering bestreden.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 6 december 2001 Plameco bewijslevering opgedragen. Na enquête heeft de rechtbank bij eindvonnis van 24 oktober 2002 de vordering afgewezen.

Tegen de vonnissen van 6 december 2001 en 24 oktober 2002 heeft Plameco hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem. De Gemeente heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 28 december 2000, 6 december 2001 en 24 oktober 2002.

Bij arrest van 13 juli 2004 heeft het hof in de hoofdzaak de vonnissen van de rechtbank van 6 december 2001 en 24 oktober 2002 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de Gemeente veroordeeld tot betaling aan Plameco van de door haar geleden schade, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 november 1997 tot aan de dag der algehele voldoening en de Gemeente in de proceskosten van beide instanties veroordeeld. In het incident heeft het hof het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank te Arnhem van 28 december 2000 bekrachtigd.

(…)

2. Het geding in cassatie

(…)

De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 17 november 2005 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i)

Plameco heeft op of omstreeks 8 november 1989 van Aannemersbedrijf Wegenbouw Van Kessel B.V. (verder te noemen: Van Kessel) een perceel grond gekocht met een oppervlakte van ongeveer 3.000 m2, waarop een gebouw stond dat voorheen in gebruik was geweest als Open Jongeren Centrum (verder te noemen: het perceel). De koopprijs was ƒ 360.000,–. Van Kessel had het perceel op of omstreeks 8 november 1989 gekocht van de Gemeente voor een koopprijs van ƒ 325.000,–.

(ii)

Bij notariële akte van 22 december 1989 heeft de Gemeente het perceel geleverd aan Van Kessel, die dit perceel hij akte van diezelfde dag heeft doorgeleverd aan Plameco. De akte van de levering door Van Kessel aan Plameco houdt — voor zover relevant — het volgende in:

Comparanten, handelend als gemeld, verklaarden dat deze verkoop en koop voorts is geschied onder de volgende bedingen:

(…)

Het verkochte wordt geleverd in de staat waarin het zich op heden bevindt, vrij van huur, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden, rechten en lasten. (…)

(…)

Ten aanzien van bijzondere bepalingen en gevestigde erfdienstbaarheden wordt ten deze verwezen naar voormelde aankomsttitel, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

De koopster vrijwaart de gemeente Geldermalsen tegen de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging.

(…)

De comparant sub 1 [Van Kessel, HR] verklaarde voormelde aangehaalde bepalingen sub 6, 7 en 8 bij deze aan de koopster op te leggen, voor wie de comparanten sub 2 [Plameco, HR] verklaarden daarmede bekend te zijn, akkoord te gaan en deze stipt te zullen nakomen (…), al welke bepalingen door de comparant sub 1, thans handelende als vrijwillig waarnemende de belangen van de gemeente Geldermalsen, voor en namens de gemeente Geldermalsen worden aangenomen.

(…)

(iii)

(iv)

Het perceel is in het verleden door de Gemeente gebruikt voor het (laten) storten van huis- en bedrijfsafval. Nadat dit gebruik van het perceel was geëindigd, is het perceel in gebruik genomen als gemeentewerkplaats. In 1985 is de thans nog bestaande, na 1985 nog verbouwde, bebouwing gerealiseerd. Daarna is het gebouw enkele jaren in gebruik geweest als jeugdsoos.

(v)

Nadat was gebleken dat de bodem van het, bij autosloperij Jansen in gebruik zijnde, naastgelegen terrein Rijnstraat 6 te was verontreinigd, heeft Plameco aan het bodemonderzoeksbedrijf NIPA Milieutechniek BV opdracht gegeven een inventariserend bodemonderzoek op het perceel uit te voeren. Uit het door dit bureau opgestelde rapport van 13 mei 1997 blijkt onder meer dat de puin- en kooltjeshoudende toplaag van de vaste bodem van het perceel sterk verontreinigd is met koper en zink. Verder blijkt uit dat rapport dat de ondergrond van het hele terrein matig tot sterk is verontreinigd met een breed scala aan verontreinigingen vanwege het voormalige gebruik als stortplaats. Over de nieuwbouw voor industriële doeleinden stelt het rapport dat bij dat gebruik geen actuele risico’s voor de gebruikers van het terrein te verwachten zijn, indien de nieuwbouw wordt voorzien van een betonnen vloer en koperen leidingen.

(vi)

De Gemeente heeft vóór levering op 22 december 1989 niet aan Plameco medegedeeld dat het perceel in het verleden in gebruik is geweest als vuilstortplaats.

(vii)

Plameco heeft hij brief van 21 november 1997 de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die voortvloeit uit de verontreiniging van het perceel.

3.2

In deze procedure vordert Plameco veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door haar als gevolg van de verontreiniging van de bodem van het perceel geleden schade. Zij baseert haar vordering op twee grondslagen:

—

primair voert zij aan dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door een perceel industriegrond in het verkeer te brengen waarvan zij wist dat het een voormalige gemeentelijke vuilstort was (waardoor het zeer waarschijnlijk was dat het perceel verontreinigd zou zijn), zonder van deze haar bekende feiten mededeling te doen aan de koper van het perceel (Van Kessel) en zonder voorafgaand aan de verkoop een bodemonderzoek te laten uitvoeren en de resultaten daarvan aan de koper kenbaar te maken;

—

subsidiair voert zij aan dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld nu zij wist dat het perceel door Van Kessel aan Plameco zou worden (door)verkocht en de Gemeente heeft verzuimd om Plameco mede te delen dat het perceel in het verleden als vuilstortplaats was gebruikt.

De rechtbank heeft de subsidiaire grondslag beoordeeld en de vordering op die grondslag afgewezen omdat — kort gezegd — na bewijslevering niet is komen vast te staan dat de Gemeente wist van de (door)verkoop van het perceel door Van Kessel aan Plameco, zodat de Gemeente haar mededelingsplicht ten opzichte van Plameco niet heeft geschonden.

Het hof heeft naar aanleiding van een desbetreffende grief van Plameco de primaire grondslag alsnog onderzocht en is tot het oordeel gekomen dat de vordering van Plameco op deze grondslag voor toewijzing vatbaar is. Het hof heeft derhalve het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van Plameco alsnog toegewezen.

3.3.1

De onderdelen 1–1.4 (waarvan onderdeel 1 slechts een inleiding inhoudt) hebben betrekking op het oordeel van het hof, dat de vordering van Plameco niet op grond van art. 3:310 lid 1 BW is verjaard. Het hof grondde dit oordeel op de volgende, samengevat weergegeven, overwegingen.

Het hof stelde vast (rov. 4.4) dat eerst nadat de bodem van het naastgelegen perceel Rijnstraat 66 te Geldermalsen (daadwerkelijk) verontreinigd bleek, een bodemonderzoek is uitgevoerd op het perceel Rijnstraat 64 te Geldermalsen. Na het verschijnen van het basisdocument inventariserend bodemonderzoek van 10 oktober 1996 van BMD (en het rapport inventariserend bodemonderzoek op 13 mei 1997 van Nipa), werd Plameco volgens het hof daadwerkelijk bekend met de (gehele) verontreiniging van het perceel als gevolg van de vuilstort en met de schade die zij daardoor zou kunnen lijden. Eerst op dat moment kon naar het oordeel van het hof van Plameco worden gevergd dat zij haar vordering instelde of — door middel van stuiting — veiligstelde, en nam de verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW een aanvang. Uit een brief die Plameco op 24 september 1992 aan de Gemeente geschreven heeft toen de bodemverontreiniging op het perceel Rijnstraat 66 was gebleken, kan, anders dan de Gemeente aanvoert, niet worden afgeleid dat Plameco op die datum daadwerkelijk bekend was met zowel de schade (als gevolg van verontreiniging van de grond) als met de aansprakelijke persoon. De inhoud van deze brief kan volgens het hof (rov. 4.3) niet anders worden geduid dan dat er op die datum bij Plameco een vermoeden bestond van mogelijke verontreiniging van haar perceel als gevolg van de achter het perceel gelegen autosloperij. Meer dan een vermoeden van mogelijke verontreiniging van het eigen perceel valt volgens het hof ook niet af te leiden uit hetgeen op 22 december 1989 bij de notaris is besproken en evenmin uit de verwijzing in de koopovereenkomst naar een brief van de Gemeente van 9 november 1989. Het enkele vermoeden van het bestaan van schade is echter onvoldoende om daadwerkelijke bekendheid met de schade aan te nemen. Naar het oordeel van het hof kan uit de brief van 24 september 1992 evenmin worden afgeleid dat Plameco bekend was met het feit dat de (eventuele) verontreiniging van haar perceel het gevolg zou kunnen zijn van de exploitatie van de vuilstortplaats door de Gemeente, zodat niet gezegd kan worden dat zij bekend was met de aansprakelijke persoon.

3.3.2

Het hof is blijkens deze overwegingen uitgegaan van een juiste maatstaf, te weten dat de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW, gelet op de strekking van deze bepaling, pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van zijn schade in te stellen en dat daarvoor een daadwerkelijke bekendheid met de schade nodig is en een vermoeden van het bestaan van de schade waarop de vordering betrekking heeft, niet voldoende is. Waar de onderhavige vordering strekte tot vergoeding van de schade die Plameco heeft geleden als gevolg van de verontreiniging, veroorzaakt door de exploitatie van het perceel als vuilstortplaats, heeft het hof voorts met juistheid aangenomen dat de verjaringstermijn pas begon te lopen zodra de benadeelde voldoende zekerheid — die niet een absolute zekerheid hoeft te zijn — had gekregen dat de bodem van het perceel op deze wijze is verontreinigd. Vgl. onder meer HR 27 mei 2005, nr. C04/069, NJ 2006, 114.

De onderdelen 1.1, 1.2 en 1.4, die alle van een andere rechtsopvatting uitgaan, falen derhalve. Onderdeel 1.3 kan niet tot cassatie leiden wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Anders dan het onderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof niet aangenomen dat ook bekendheid met de omvang van de verontreiniging noodzakelijk was om de verjaringstermijn te doen aanvangen.

3.4

Onderdeel 2.1 (onderdeel 2 bevat een inleiding) is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 4.6 dat het in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond ook buiten het geval dat aan de koper een bouwplicht wordt opgelegd, onrechtmatig kan zijn. Het onderdeel faalt.

Het hof is met juistheid ervan uitgegaan dat het verkopen en in eigendom overdragen en aldus in het verkeer brengen van verontreinigde grond niet zonder meer onrechtmatig is jegens latere verkrijgers, doch dat het wel onrechtmatig jegens hen kan zijn indien er sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden. Anders dan het onderdeel bepleit, is er geen grond voor het oordeel dat zodanige onrechtmatigheid zich slechts kan voordoen indien het gaat om in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd en, naar het onderdeel tot uitgangspunt neemt, in verband daarmee moet worden aangenomen dat een impliciete garantie is gegeven dat de grond hiervoor geschikt is.

3.5.1

Het hof heeft in rov. 4.8–4.13 een aantal feiten vastgesteld, die in rov. 4.14 als volgt zijn samengevat:

4.14

Na in rov. 4.15–4.18 nog een verweer van de Gemeente te hebben verworpen en daarbij nog enige nadere feiten te hebben vastgesteld, komt het hof in rov. 4.19 tot de volgende conclusie:

4.19

Het voorgaande leidt ertoe dat in het onderhavige geval sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden […] die het oordeel rechtvaardigen dat de gemeente door verontreinigde grond in het verkeer te brengen, jegens Plameco heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die haar in het maatschappelijk verkeer betaamt. De gemeente was bekend met het historisch gebruik van het perceel en wist althans had moeten weten dat dit gebruik het risico van verontreiniging van de bodem met zich bracht. Voorzienbaar was dat deze mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers risico’s met zich bracht waaronder het risico van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht alsmede de beperking van de, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van bebouwing op het perceel. Zorgvuldig handelend had de gemeente deze risico’s naar haar afnemer en verdere verkrijgers kunnen voorkomen althans verminderen door haar koper op de hoogte te stellen van het gebruik van het perceel als vuilstortplaats, waardoor de mogelijke verontreiniging ook bij verdere vervreemding van het perceel aan de orde zou kunnen komen. Deze bijzondere omstandigheden, samen met de omstandigheden zoals uiteengezet in rov. 4.14, maken dat de gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse zonder de onderhavige beperking gerealiseerd kon worden, zodat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Plameco. De gegeven omstandigheden — in het bijzonder de wetenschap van het (eigen) gebruik van het perceel als vuilstortplaats en het feit dat de gemeente daarover heeft gezwegen tegenover de koper van het perceel met als te verwachten gevolg dat ook verdere kopers daarvan onkundig zouden blijven — leiden er evenzeer toe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen nu de gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. Dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt, wordt derhalve niet gevolgd.

Tegen deze overwegingen, voorzover betrekking hebbend op de vraag of de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Plameco, keren zich, na inleidingen in respectievelijk onderdeel 3 en onderdeel 4, de onderdelen 3.1–3.4 en 4.1–4.2.

3.5.2

Het hof heeft aan zijn oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden die het oordeel rechtvaardigen dat de Gemeente door verontreinigde grond in het verkeer te brengen, jegens Plameco heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die haar in het maatschappelijk verkeer betaamt, de in rov. 4.14 en 4.19 vermelde omstandigheden tezamen en in onderling verband ten grondslag gelegd.

Voorzover de onderdelen 3.1 en 3.2 ervan uitgaan dat het hof dit oordeel, voorzover het gaat om de voorzienbare risico’s van het verkopen van het perceel zonder mededeling te doen van de bodemverontreiniging, gebaseerd heeft op uitsluitend de voorzienbaarheid dat deze mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers het risico met zich bracht van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht, berusten zij op een onjuiste lezing van het bestreden arrest.

Het hof heeft in rov. 4.19 geoordeeld dat de eerder in die overweging vermelde bijzondere omstandigheden, samen met de omstandigheden zoals uiteengezet in rov. 4.14, maken dat de Gemeente door jegens Van Kessel te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats, jegens Van Kessel en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse zonder de onderhavige beperking gerealiseerd kon worden, zodat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Plameco. Hieruit blijkt dat het hof niet slechts de risico’s ten aanzien van uitbreiding van de bebouwing maar ook die ten aanzien van de geschiktheid van het perceel voor het bestemde gebruik op het oog heeft gehad. Onderdeel 3.1, dat van een andere lezing uitgaat, mist ook in zoverre feitelijke grondslag.

Het vorenoverwogene brengt mee dat onderdeel 3.1 in zijn geheel op een onjuiste lezing van het arrest berust en daarom niet tot cassatie kan leiden.

Onderdeel 3.2 faalt voorzover het de klacht inhoudt, dat het hof bij de beoordeling van het handelen van de Gemeente niet had mogen meewegen dat te voorzien was dat de verontreiniging voor latere verkrijgers het risico met zich bracht van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht. Het onderdeel voert daartoe aan, dat in gevallen van matige tot ernstige bodemverontreiniging dit risico doorgaans voorzienbaar is. Dit aspect kan echter niet wegnemen dat het hier inderdaad gaat om een omstandigheid die mede van belang is voor de beoordeling van de vraag of de Gemeente jegens latere verkrijgers van het perceel met voldoende zorgvuldigheid heeft gehandeld.

3.5.3

Onderdeel 3.3 klaagt dat in ’s hofs oordeel in rov. 4.11, 4.14, 4.16, 4.18 en 4.19 ligt besloten dat de Gemeente kon voorzien dat het perceel zou worden doorverkocht aan derden, zoals Plameco, en dat dit oordeel onjuist, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, nu om de in het onderdeel gegeven redenen in cassatie ervan moet worden uitgegaan dat aan de Gemeente niet bekend was dat het perceel (direct) zou worden doorverkocht aan Plameco. Daarom valt, aldus het onderdeel, niet zonder meer in te zien waarom voor de Gemeente voorzienbaar was dat het perceel zou worden doorverkocht.

Het onderdeel faalt. Het hof heeft kennelijk niet het oog gehad op voorzienbaarheid van de verkoop aan Plameco zoals deze in feite heeft plaatsgevonden, maar op de voorzienbaarheid bij de Gemeente van het feit dat het perceel in de toekomst mogelijk zou worden doorverkocht. Het hof kon voorzienbaarheid hiervan zeer wel aannemen, ook waar het ervan moest uitgaan dat de Gemeente ten tijde van de verkoop aan Van Kessel niet wist dat het perceel (direct) zou worden doorverkocht aan Plameco. Dit oordeel is derhalve onjuist noch onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

3.5.4

De onderdelen 4.1 en 4.2 zijn gericht tegen de verwerping door het hof in rov. 4.17 van een verweer van de Gemeente dat volgens de, in cassatie onbestreden, vaststelling van het hof in rov. 4.15 het volgende inhield:

4.15

De gemeente betoogt dat zij Van Kessel geen mededeling behoefde te doen van het historisch gebruik van het perceel en de mogelijkheid van verontreiniging van de grond omdat:

[…]

de verontreiniging niet in de weg staat aan uitbreiding van de bebouwing op het perceel ten behoeve van industriële doeleinden (o.a. conclusie van dupliek onder 27).

Ook volgens de behandeling van dit verweer in rov. 4.17 heeft het niet (slechts) betrekking op hetgeen in 1989 te verwachten was ten aanzien van de uitbreidingsmogelijkheden. De onderdelen, die van een ander uitgangspunt uitgaan, kunnen derhalve niet tot cassatie leiden wegens gebrek aan feitelijke grondslag.

3.6

De onderdelen 2.2 en 2.3 zijn gericht tegen de verwerping door het hof aan het slot van rov. 5.19 van de stelling van de Gemeente dat een beroep op een exoneratieclausule slechts kan worden doorbroken indien uit een overeenkomst een garantieverplichting volgt.

De onderdelen zijn tevergeefs voorgesteld. De vraag of het beroep op een exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De door de Gemeente bepleite beperking vindt geen steun in het recht.

3.7

Het vorenoverwogene brengt mee dat de onderdelen 2.4, 2.5, 3.4 en 5, die voortbouwen op hiervóór ongegrond bevonden klachten, eveneens tevergeefs zijn voorgesteld.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Plameco begroot op € 359,34 aan verschotten en € 2.200 voor salaris.

Noot

1. Mededelingsplicht gemeente bij verkoop van vervuilde grond

De gemeente verkocht en leverde in 1989 een perceel grond te Geldermalsen met een daarop in 1985 gebouwd bedrijfspand aan het plaatselijke aannemingsbedrijf A.L. van Kessel B.V. Die verkocht het onmiddellijk door aan Plameco B.V., gevestigd te Zeist. De bestemming van het perceel is handel en nijverheid klasse A. Het perceel was een gemeentelijke stortplaats voor huisvuil en bedrijfsafval geweest, maar dat had de gemeente niet aan Van Kessel meegedeeld. In de procedure is feitelijk vastgesteld dat Van Kessel en Plameco niet wisten dat het perceel een vuilstort was geweest. In 1996 bleek na onderzoek dat het hele terrein verontreinigd was. Nadat de gemeente in 1997 aan Plameco voorshands een vergunning voor uitbreiding van de bebouwing bij brief van 24 december 1997 had geweigerd, omdat ‘op dit moment geen duidelijkheid bestaat over de wijze van sanering’, vertrok Plameco in 1999 uit Geldermalsen en dagvaardde zij in 2000 de gemeente uit onrechtmatige daad tot vergoeding van haar schade, primair omdat de gemeente een perceel in het verkeer had gebracht waarvan zij wist dat het een voormalig gemeentelijke vuilstort was, zonder daarvan mededeling te doen aan de koper Van Kessel en zonder voorafgaand aan de verkoop een bodemonderzoek te laten uitvoeren en de resultaten daarvan aan de koper kenbaar te maken en subsidiair omdat de gemeente, wetend dat het perceel aan Plameco zou worden doorverkocht, verzuimd had om aan Plameco mee te delen dat het perceel in het verleden als vuilstortplaats was gebruikt. Na twee tussenvonnissen en een getuigenverhoor, wees de Rechtbank Arnhem, alleen de subsidiaire grondslag beoordelend, de vordering van Plameco af, omdat niet was komen vast te staan, dat de gemeente wist, dat Van Kessel het perceel aan Plameco zou doorverkopen. In hoger beroep oordeelde het hof in rov. 4.19 de vordering echter op de primaire grondslag toewijsbaar. ‘Zorgvuldig handelend had de gemeente de risico’s voor latere verkrijgers kunnen voorkomen althans verminderen door haar koper op de hoogte te stellen van het gebruik van het perceel als vuilstortplaats, waardoor de mogelijke verontreiniging ook bij verdere vervreemding aan de orde zou kunnen komen’. Voor de verzwijging van het vroegere gebruik als vuilstort trof de gemeente naar het oordeel van het Hof een ernstig verwijt en handelde zij niet alleen onrechtmatig jegens Van Kessel, maar ook jegens Plameco. De gemeente had dus, volgens het hof, de plicht om bij verkoop van het perceel de koper in te lichten over het vroegere gebruik als vuilstort en het nalaten daarvan was ook onzorgvuldig jegens de opvolgende verkrijger Plameco.

De Hoge Raad verwierp alle tegen dit oordeel in cassatie aangevoerde klachten in overeenstemming met de instructieve conclusie van de A-G. Terecht lijkt me, omdat in 1989 bij de gemeente bekend was of moest zijn, dat vuilstortplaatsen vaak zijn verontreinigd en het gebruik daarvan door de koper en latere verkrijgers zonder sanering risico’s en beperkingen oplevert (onderzoeks- en saneringskosten en problemen bij het verkrijgen van een vergunning voor uitbreiding van de bebouwing zonder voorafgaande sanering, die krachtens de bestemming mogelijk was). Die risico’s werden werkelijkheid, toen Plameco in 1997 geen bouwvergunning kreeg voor een uitbreiding van de bebouwing.

2. Verjaring

De gemeente beriep zich op verjaring krachtens art. 3:310 lid 1 BW, stellende dat Plameco al in 1992 wist dat het perceel verontreinigd was. De A-G legt in zijn conclusie onder 4.2 – 4.18 minutieus uit, dat en waarom de vordering niet was verjaard. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest, dat de korte termijn van 5 jaren pas gaat lopen wanneer de benadeelde daadwerkelijk in staat is de aansprakelijke persoon in rechte aan te spreken. Weliswaar vermoedde Plameco in 1992 al, dat het perceel mogelijk verontreinigd was, maar het Hof verwierp in rov. 4.3 , in navolging van de rechtbank in rov. 4.1 van haar tussenvonnis van 6 december 2001, het beroep op verjaring. In haar brief van 24 september 1992 had Plameco geschreven, dat zij ‘niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de eventuele verontreiniging die aanwezig is of voortvloeit uit het achterliggende terrein, waarop sloperij Jansen is gevestigd’. Dat was echter slechts een vermoeden van het bestaan van schade en onvoldoende om de verjaringstermijn te laten ingaan. Bovendien bleek uit die brief dat Plameco toen niet wist, dat het de gemeente was, die de verontreiniging had veroorzaakt. In rov. 3.3.2 verwierp de Hoge Raad het beroep van de gemeente op verjaring onder verwijzing naar zijn uitspraak in HR 27 mei 2005, NJ 2006, 114, waarbij hij zijn eerdere vaststelling in HR 24 jan. 2003, NJ 2003, 300 en in HR 31 oktober 2003, NJ 2006, 112 herhaalde dat de eis van (subjectieve) bekendheid van de benadeelde met de schade en de aansprakelijke persoon, betekent, dat hij zowel van het een als het ander voldoende zekerheid moet hebben, die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn. De opvatting van de Hoge Raad lijkt me juist, omdat de verkorting van de verjarings- termijn in het nieuwe BW voor vorderingen uit onrechtmatige daad van 30 tot 5 jaar noodzakelijk meebrengt, dat aan de bekendheid van de benadeelde met zijn vorderingsrecht tegen de aansprakelijke persoon, hoge eisen worden gesteld. Alleen daarmee kan worden vermeden, dat gerechtvaardigde aanspraken op schadevergoeding als verjaard worden aangemerkt, hoewel de benadeelde goede redenen had om met het geldend maken van de vordering te wachten tot hij meer inzicht had in de veroorzaking van zijn schade door de aan te spreken persoon. Daarnaast blijkt uit de uitspraken van de Hoge Raad over de aanvang van de korte verjaringstermijn in zaken van kindermishandeling of – misbruik, dat de benadeelde ook feitelijk in staat moet zijn de vordering in te stellen.

De wel erg summiere bepaling van art. 3:310 lid 1 BW heeft aanleiding gegeven tot een groot aantal procedures. Voor een goed overzicht van de vragen waartoe zij in de praktijk aanleiding heeft gegeven, zie Van Dijk, Bevrijdende verjaring: een mislukt onderdeel van het BW in NJB 2007. p. 1044 e.v. De meeste van die vragen zijn inmiddels door de Hoge Raad m.i. bevredigend beantwoord.

3. Het exoneratiebeding

In de akte waarbij het perceel door de gemeente aan Van Kessel werd geleverd, was het standaardbeding opgenomen, dat ‘het verkochte wordt geleverd in de staat, waarin het zich op heden bevindt, vrij van huur, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden en lasten’. De gemeente wetend, of tenminste vermoedend, dat het perceel vervuild was, had bovendien bij de verkoop bedongen, dat Van Kessel de gemeente zou vrijwaren tegen de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging. Dat beding moest Van Kessel krachtens het koopcontract ook opleggen aan de opvolgende verkrijger bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte en voor of namens de gemeente Geldermalsen aannemen, zoals Van Kessel in haar overeenkomst met Plameco ook had gedaan. De gemeente beschouwde de door Van Kessel van Plameco bedongen vrijwaring tevens als een exoneratiebeding voor aanspraken wegens bodemverontreiniging van Plameco tegen de gemeente.Van Kessel en Plameco verkregen door de koop immers de eigendom van het perceel in de staat waarin het ten tijde van de levering verkeerde, dus met de bodemverontreiniging. Ook de gemeente beschouwde het vrijwaringsbeding jegens Van Kessel in haar tweede cassatiemiddel materieel tevens als een exoneratiebeding jegens latere verkrijgers. Ook het hof in rov. 4.19 en de A-G (in 4.24 van zijn conclusie) noemden het een exoneratiebeding.

De stelling van de gemeente was nu, dat zij niet aansprakelijk kon worden gesteld door Van Kessel en/of de opvolgende verkrijger Plameco, omdat het in het algemeen niet onrechtmatig is om vervuilde grond in het verkeer te brengen, tenzij zij uitdrukkelijk of stilzwijgend had gegarandeerd dat het perceel zonder problemen kon worden bebouwd. Bij incidentele conclusie verzocht zij dan ook Van Kessel in vrijwaring te mogen oproepen in de door Plameco aangespannen procedure. De rechtbank wees dat verzoek af in haar vonnis van 28 december 2000, omdat Van Kessel door het beding aan Plameco op te leggen, bevrijd was van haar verplichting om de gemeente te vrijwaren. In hoger beroep verwierp het hof de tegen die beslissing aangevoerde grief in rov. 4.24 bij gebrek aan belang, omdat het de vordering van Plameco op de primaire grondslag toewijsbaar had bevonden. Het beroep van de gemeente op het exoneratiebeding of op een onderzoeksplicht van Plameco werd echter door het hof in rov. 4.19 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht, omdat haar een ernstig verwijt trof dat zij tegenover van Kesssel had verzwegen, dat het perceel voorheen een vuilstortplaats was geweest met het te verwachten gevolg dat ook latere verkrijgers daarvan onkundig zouden blijven.

De Hoge Raad bevestigt in rov. 3.4 zijn oordeel in rov. 3.6 in de zaak Esso/Alberts en Bartol (HR 4 maart 2005, NJ 2005, 445) dat de enkele omstandigheid dat de gemeente als verkoper een vervuild perceel in het verkeer heeft gebracht, jegens toekomstige eigenaren maatschappelijk zonder meer onzorgvuldig zou zijn, in zijn algemeenheid onjuist is. Hij voegt daar aan toe, ‘dat het wel onrechtmatig jegens hen kan zijn indien er sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden’. Het opleggen van een bouwplicht aan de verkrijger is daarvan een sprekend voorbeeld. Anders dan de gemeente had betoogd, ‘is er geen grond voor het oordeel dat zodanige onrechtmatigheid zich slechts kan voordoen indien het gaat om in het verkeer brengen van verontreinigde bouwgrond waarbij de koper een bouwplicht wordt opgelegd en, naar het onderdeel tot uitgangspunt neemt, in verband daarmee moet worden aangenomen dat een impliciete garantie is gegeven dat de grond hiervoor geschikt is’. In deze zaak was de verzwijging van het vroegere gebruik van het perceel als vuilstort voor het hof de bijkomende grond om te oordelen dat de gemeente jegens Van Kessel en Plameco onzorgvuldig had gehandeld. De daartegen aangevoerde klachten werden door de Hoge Raad dan ook alle verworpen, evenals de klacht dat het hof het beroep op het exoneratiebeding onaanvaardbaar had geoordeeld.

Burgers en bedrijven mogen van de overheid verwachten, dat die tegenover hen open kaart speelt en niet haar eigen financieel belang stelt boven dat van de burgers en bedrijven wier belangen zij geacht wordt te dienen.