RvdW 2003 , 152

HOGE RAAD

26 september 2003, nr. C02/024HR

(Mrs. P. Neleman, O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop, F.B. Bakels; A-G Spier)

JOL 2003, 462
JOL 2003, 462

Regeling

BW art. 3:33, 61; 6:101, 217; EVRM art. 6

Essentie

Totstandkoming overeenkomst; maatstaf. Onbevoegde vertegenwoordiging; bescherming wederpartij; daadwerkelijk vertrouwen; stelplicht en bewijslast. ‘Eigen schuld’; schadebeperkingsplicht; ambtshalve toepassing?; beginsel hoor en wederhoor.

Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. Indien een rechtshandeling onbevoegdelijk in naam van een ander is verricht, is een noodzakelijke voorwaarde voor bescherming van de wederpartij tegen dat gebrek, dat zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend. Indien de wederpartij op grond van de bijzonderheden van het concrete geval redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, zal het in de regel voor de hand liggen dat zij ook daadwerkelijk op de bevoegdheid van de tussenpersoon heeft vertrouwd zodat daarvan ten processe moet worden uitgegaan, tenzij degene in wiens naam gehandeld is, het tegendeel aannemelijk weet te maken. De rechter mag – mede gelet op het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor – een wettelijke verplichting tot schadevergoeding in beginsel niet ambtshalve verminderen op de grond dat naar zijn oordeel sprake is van ‘eigen schuld’ van de benadeelde. De vraag wanneer het de rechter vrijstaat deze kwestie ambtshalve aan de orde te stellen, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord.

Samenvatting

In deze zaak staan in cassatie centraal de vraag of een rechtsgeldige huurovereenkomst is totstandgekomen, mede in aanmerking genomen dat degene die namens de aspirant-huurder onderhandelde daartoe onbevoegd was, alsmede de vraag of de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding ambtshalve mag verminderen op grond van ‘eigen schuld’ van de benadeelde.

Indien een rechtshandeling onbevoegdelijk in naam van een ander is verricht is een noodzakelijke voorwaarde voor bescherming van de wederpartij tegen dat gebrek, dat zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend (art. 3:61 lid 2 BW). Dat de wederpartij dit vertrouwen daadwerkelijk heeft gehad, zal veelal kunnen worden afgeleid uit diens verklaringen of gedragingen als reactie op het handelen van de onbevoegde tussenpersoon. Indien de wederpartij op grond van de bijzonderheden van het concrete geval redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, zal het in de regel voor de hand liggen dat die wederpartij ook daadwerkelijk op de bevoegdheid van de tussenpersoon heeft vertrouwd zodat daarvan dan ten processe moet worden uitgegaan, tenzij degene in wiens naam gehandeld is, het tegendeel aannemelijk weet te maken.

De rechter mag een wettelijke verplichting tot schadevergoeding niet ambtshalve verminderen op de grond dat naar zijn oordeel sprake is van ‘eigen schuld’ van de benadeelde aan zijn schade, ook al wordt (aldus de MvA II bij art. 6:101, Parl. Gesch. boek 6, blz. 353) ‘de vergoedingsplicht (…), wanneer aan de eisen van het artikel is voldaan, van rechtswege verminderd (…)’. Het mede in art. 6 EVRM verankerde fundamentele beginsel van hoor en wederhoor brengt mee dat de rechter pas tot die vermindering mag overgaan indien de aansprakelijk gestelde persoon een voldoende gemotiveerd beroep op eigen schuld van de benadeelde aan zijn schade heeft gedaan. Dit betekent echter niet dat het de rechter nimmer zou vrijstaan de eigen-schuld-vraag ambtshalve aan de orde te stellen. Als hij dat doet dient hij partijen in de gelegenheid te stellen het processuele debat dienaangaande aan te gaan en dient hij zich van een beslissing op dit punt te onthouden als vervolgens blijkt dat partijen dat debat niet wensen te voeren. De vraag wanneer het de rechter vrijstaat deze kwestie ambtshalve aan de orde te stellen, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord.

Partijen

De openbare rechtspersoon Regiopolitie Gelderland-Zuid, te Nijmegen, eiser tot cassatie, incidenteel verweerder, adv. mr. J. van Duijvendijk-Brand,

tegen

Hovax B.V., te Nijmegen, verweerster in cassatie, incidenteel eiseres, adv. mr. M.J. Schenck.

Tekst

Rechtbank (tussenvonnis 30 juli 1998):

Het verloop van de procedure

Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar hetgeen daaromtrent door de kantonrechter is overwogen in het vonnis van 26 april 1996. Hovax is tegen dat vonnis bij voornoemd exploot in hoger beroep gekomen met dagvaarding van de Regiopolitie voor deze rechtbank. Hovax heeft een memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, genomen en geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst zal ontbinden, althans ontbonden zal verklaren en de vordering tot schadevergoeding alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de Regiopolitie in de kosten van beide instanties.

De Regiopolitie heeft een memorie van antwoord genomen, met drie producties. Zij concludeert tot bekrachtiging van het — alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren — vonnis van de kantonrechter, met afwijzing van de vorderingen van Hovax en veroordeling van Hovax in de kosten van het hoger beroep.

De partijen hebben hun zaak doen bepleiten; bij die gelegenheid hebben de advocaten van beide partijen hun betoog toegelicht aan de hand van pleitnotities. Ten slotte hebben de partijen de stukken, waaronder die van de eerste instantie, overgelegd voor vonnis.

In het dossier van elk van de partijen ontbreekt de pleitnota van de wederpartij.

De vaststaande feiten

Tussen de partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende voldoende weersproken en op grond van de stukken het volgende vast:

1.1

Hovax is eigenaar van een pand aan de St. Annastraat 198 te Nijmegen, dat door haar tot 11 mei 1994 was verhuurd aan De Lage Landen Auto lease BV, die voortijdig van de huur afwilde in verband met het betrekken van een nieuw kantoorpand. Eind 1992 heeft M. van Schijndel van de Dienst Volkshuisvesting van de gemeente Nijmegen Hestia Vastgoed Beheer BV (die optrad voor Hovax) de Regiopolitie — die toen in oprichting was — als gegadigde voor de huur van het pand voorgesteld.

Namens Hovax is dit pand vervolgens door mr. A.C.M. De Veth per brief van 29 oktober 1992 aan de Gemeente Nijmegen, ter attentie van M. van Schijndel, te huur aangeboden.

1.2

De Veth heeft na verder overleg met Van Schijndel op 29 januari 1993 een concept-huurovereenkomst aan Van Schijndel gezonden. Van Schijndel is na deze datum niet meer bij de zaak betrokken geweest.

Met ingang van de bespreking op 21 januari 1993 is bij de verdere onderhandelingen namens de Regiopolitie betrokken geweest de heer W.J.N. Stok, die toen hoofd van de financieel economische bedrijfsvoering van de Rijkspolitie was en beoogd hoofd van de facilitaire ondersteuning van de Regiopolitie.

1.3

Na een bespreking van 18 februari 1993 heeft De Veth bij brief van 5 maart 1993 een aangepaste concept-huurovereenkomst aan Stok gezonden, ingaande op 11 mei 1994. Daarnaast zou de Regiopolitie een onderhoudscontract aangaan met De Lage Landen voor de periode 1 september 1993 tot 11 mei 1994.

1.4

De Veth en Stok hebben op 8 april 1993 de concept-huurovereenkomst doorgenomen. Aangezien inmiddels van de onderhuurconstructie was afgezien is door De Veth op 10 mei 1993 een nieuw concept aan Stok gezonden, waarin sprake was van een huurverhouding tussen Hovax en de Regiopolitie met ingang van 1 september 1993. Nadat Stok met de laatste aanpassingen accoord was gegaan is op 18 juni 1993 de definitieve versie ter ondertekening aan de Regiopolitie gezonden.

1.5

Namens de Regiopolitie heeft de korpschef, J.J.Th. Stoutjesdijk, per brief van 6 juli 1993 aan De Veth gemeld dat de Rijksgebouwendienst een aantal ontoelaatbare technische tekortkomingen aan het beoogde pand had geconstateerd. Op 7 juli 1993 en daarna zijn verschillende besprekingen gevoerd tussen Hestia en de Regiopolitie, waarbij rapporten van verschillende bouwkundige adviesbureaus ter tafel hebben gelegen.

1.6

Bij brief van 30 augustus 1993 heeft de Regiopolitie Hestia laten weten geen gebruik te zullen maken van het aanbod van Hovax tot verhuur van het pand St. Annastraat 198 te Nijmegen.

Het geschil en de beoordeling ervan

Het hoger beroep is tijdig ingesteld. De vier door Hovax aangevoerde grieven leggen het geschil in eerste aanleg in volle omvang aan de rechtbank voor. De grieven zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.

Na wijziging van haar eis in hoger beroep vordert Hovax thans 1. ontbinding, althans ontbonden verklaring van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst met betrekking tot het pand St. Annastraat 198 te Nijmegen, op grond van ernstige wanprestatie aan de zijde van de Regiopolitie; 2. veroordeling van de Regiopolitie tot het betalen van een bedrag van ƒ 952 923,70 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 mei 1994, althans met ingang van de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening; een en ander bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van de Regiopolitie in de kosten van beide instanties.

De Regiopolitie heeft de vorderingen betwist.

In de eerste plaats staat ter beoordeling of tussen partijen met betrekking tot het pand aan de St. Annastraat 198 te Nijmegen een huurovereenkomst tot stand gekomen is. Hovax heeft betoogd dat dit het geval is, op de volgende gronden. Tussen De Veth als bevoegd vertegenwoordiger van Hovax en Stok als bevoegd vertegenwoordiger van de Regiopolitie is een huurovereenkomst uitonderhandeld voor de periode 1 september 1993 tot en met 31 december 1996 voor een huurprijs van 350 000 gulden per jaar. Stok, aldus Hovax, had een ‘interne’ volmacht om te onderhandelen en was dus bevoegd de Regiopolitie te vertegenwoordigen. Indien Stok niet bevoegd was moet zijn optreden aan de Regiopolitie worden toegerekend, en kan de Regiopolitie geen beroep doen op het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid; de Regiopolitie heeft door haar verklaringen en/of gedragingen bij Hovax het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat Stok bevoegd was haar te vertegenwoordigen. Stok heeft in 1993 geruime tijd (enkele maanden) namens de Regiopolitie met Hovax onderhandeld zonder dat de Regiopolitie heeft medegedeeld dat Stok niet bevoegd was haar te vertegenwoordigen.

De Regiopolitie heeft deze stellingen van Hovax bestreden met de volgende argumenten. Over het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoedheid bij Stok heeft in geen enkel stadium van de besprekingen twijfel bestaan, althans kunnen bestaan; in de concepten van de huurovereenkomst is de vertegenwoordiging opengelaten of Stoutjesdijk als bevoegd vertegenwoordiger ingevuld. Verder heeft Stok in mei 1993 zelf aan De Veth duidelijk gemaakt dat hij niet vertegenwoordigingsbevoegd was, door te verklaren dat niet hij, maar Stoutjesdijk het huurcontract moest ondertekenen.

De rechtbank overweegt als volgt. Stok heeft vanaf januari 1993 ten behoeve van de Regiopolitie onderhandelingen gevoerd over de huurovereenkomst zonder dat hij ooit enig voorbehoud heeft gemaakt — in ieder geval niet voor mei 1993 — met betrekking tot zijn bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie. Onweersproken is gesteld dat Stok niet de eerste de beste was, maar een betrekkelijk hoge ambtenaar van de Regiopolitie (in oprichting). Verder bestond ten tijde van de onderhandelingen tussen Hestia en de Regiopolitie een ondoorzichtige situatie wat betreft de bevoegdheid tot het in rechte vertegenwoordigen van de Regiopolitie. Destijds was de Regiopolitie nog slechts in oprichting; zij zou geformeerd worden door het samenvoegen van Rijks‑ en Gemeentepolitie. De huidige Politiewet was nog niet van kracht; de oude Politiewet noch de Invoeringswet van de Politiewet 1993 maakte duidelijk wie bevoegd was tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie in oprichting. Voorts moet mede in het licht van de overgelegde brief van 6 juli 1993 van Stoutjesdijk als vaststaand worden aangenomen dat Stoutjesdijk op de hoogte was van het feit dat onderhandelingen gaande waren waarbij Stok namens de Regiopolitie optrad en ook op de hoogte was van het verloop van die onderhandelingen.

Naar het oordeel van de rechtbank had het onder deze omstandigheden op de weg van de Regiopolitie (in oprichting) gelegen om al in een eerder stadium duidelijk te maken dat Stok de Regiopolitie niet kon binden.

Door dit onder de gegeven omstandigheden na te laten heeft zij toerekenbaar de schijn gewekt dat Stok tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie bevoegd was. Het feit dat Stok in mei 1993 aan De Veth heeft medegedeeld dat niet hij maar Stoutjesdijk formeel tot tekenen van de huurovereenkomst bevoegd was doet hieraan niet af. De Veth hoefde daaruit immers, gelet op de gehele voorafgaande gang van zaken, niet te begrijpen dat Stok niet bevoegd was de Regiopolitie aan de overeenkomst te binden en dat het resultaat van de met Stok, optredend namens de Regiopolitie, gevoerde onderhandelingen van nul en generlei waarde zou zijn ten opzichte van de Regiopolitie. Ook doet hieraan niet af dat De Veth jurist is. Naar het oordeel van de rechtbank was het, gezien het voorgaande, voor hem niet veel eenvoudiger om de gewekte schijn te doorzien dan voor een willekeurige derde.

Tussen Stok en De Veth was uiterlijk ten tijde van het verzenden van de definitieve concept-overeenkomst op 18 juni 1993 over de essentialia van de huurovereenkomst wilsovereenstemming bereikt. Naar het oordeel van de rechtbank was aldus tussen Hovax en de Regiopolitie een huurovereenkomst tot stand gekomen. Voorzover er nog punten waren waarover nog gesproken moest worden — zoals de Regiopolitie stelt — waren die van ondergeschikte betekenis in het geheel. Het stond de Regiopolitie derhalve niet vrij om zich, zoals zij heeft gedaan met de brief van Stoutjesdijk van 30 augustus 1993, niet langer aan Hovax gebonden te achten.

Eerst bij brief van 6 juli 1993 heeft de Regiopolitie bezwaren van (bouw)technische aard tegen het pand opgeworpen. Dat was te laat om de inmiddels bereikte overeenstemming nog open te kunnen breken. Ten eerste geldt dat de Regiopolitie tijdens de onderhandelingen voldoende gelegenheid heeft gehad voor inspectie van het pand, wat in ieder geval uiterlijk in mei 1993, na de ontruiming door De Lage Landen, mogelijk was geweest, terwijl niet aannemelijk is geworden dat zij de (bouw)technische bezwaren toen niet op het spoor heeft kunnen komen. Ten tweede is gesteld noch gebleken dat de Regiopolitie in de loop van de onderhandelingen de door haar verwachte (bouw)technische hoedanigheden van het pand voor het door haar beoogde gebruik aan Hovax kenbaar heeft gemaakt, terwijl Hovax zonderdien niet hoefde te verwachten dat het pand gelet op het vergelijkbare gebruik dat De Lage Landen tot dan toe van het pand had gemaakt, niet aan de eisen van de Regiopolitie zou voldoen. Het had op de weg van de Regiopolitie gelegen tijdens de onderhandelingen een voorbehoud te maken op dat punt. Gesteld noch gebleken is dat zij dat heeft gedaan. Bij gebreke van een en ander kon de Regiopolitie in het kader van de feitelijke oplevering van het pand niet zo vergaande eisen meer stellen.

Het vorenstaande brengt mee dat de Regiopolitie toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst, en derhalve verplicht aan Hovax de door haar geleden schade te vergoeden. De grieven zijn in zoverre gegrond.

Met betrekking tot de door Hovax gestelde omvang van de door haar geleden schade heeft de rechtbank behoefte aan nadere inlichtingen alvorens tot een nadere beoordeling te komen. Hovax zal verzocht worden zich bij akte ter rolle nader uit te laten over de schade en met name over de door haar genomen maatregelen om die schade te beperken een en ander onder overlegging van bewijsstukken (advertenties, offertes, huurcontracten e.d.) waaruit blijkt wat zij zoal heeft gedaan om tot verhuring aan derden te komen. De Regiopolitie zal in staat gesteld worden daarop bij akte te reageren.

De rechtbank acht termen aanwezig om beroep in cassatie te beperken zoals in het dictum zal worden vermeld. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

(enz.)

Rechtbank (tussenvonnis 9 december 1999):

De verdere beoordeling van het geschil

De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis en blijft bij hetgeen daarin is overwogen en beslist. Het gaat thans nog om de begroting van de omvang van de door de Regiopolitie aan Hovax te vergoeden schade. Hovax vordert thans — na wijziging van eis — de gederfde huur over de periode van 11 mei 1994 tot en met 31 december 1996 ten bedrage van ƒ 967 165,75, te verminderen met in 1995 en 1996 genoten huuropbrengsten ten bedrage van ƒ 70 830 (minus de voor die verhuring gemaakte courtagekosten ad ƒ 11 246,64) en te vermeerderen met de wettelijke rente, die Hovax over de periode van 11 mei 1994 tot en met 31 december 1998 heeft berekend op ƒ 199 751,78. Daarnaast vordert Hovax vergoeding van een aantal kleinere schadeposten, te weten: door Hestia aan haar in rekening gebrachte bedragen voor verhuurinspanningen ad in totaal ƒ 3280,93; een bedrag van ƒ 9870 terzake van door De Veth in rekening gebrachte kosten voor de werkzaamheden die De Veth in deze procedure heeft verricht; een bedrag van ƒ 645,20 voor kosten van rapportage door Willems en buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van ƒ 5000. De Regiopolitie heeft de diverse schadeposten gemotiveerd betwist.

Met betrekking tot de post gederfde huur c.a. overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van het tussenvonnis staat vast dat tussen Hovax en de Regiopolitie een huurovereenkomst is gesloten voor de periode van 1 september 1993 tot en met 31 december 1996. De Regiopolitie heeft op zichzelf erkend dat zij aan huur over de periode van 11 mei 1994 — tot welke datum De Lage Landen huur voor het pand heeft betaald aan Hovax — tot en met 31 december 1996 een bedrag van ƒ 967 165,75 aan Hovax verschuldigd zou zijn geworden. Dat staat dus vast. De Regiopolitie heeft voorts niet betwist dat Hovax in de desbetreffende periode uit hoofde van gedeeltelijke verhuur van het pand aan derden een bedrag van ƒ 70 830 aan huuropbrengst heeft ontvangen. Dat Hovax terzake van die verhuur aan derden een bedrag van ƒ 11 246,64 aan courtagekosten heeft betaald en dat dit bedrag in mindering op de huuropbrengst moet worden gebracht heeft de Regiopolitie niet gemotiveerd betwist. Daarmee staat vast dat Hovax over de desbetreffende periode schade heeft geleden tot een bedrag van ƒ 907 582,39.

De Regiopolitie heeft zich er echter op beroepen dat haar verplichting tot vergoeding van die schade op de voet van art. 6:101 BW dient te worden verminderd en zelfs geheel dient te vervallen omdat Hovax niet heeft voldaan aan haar verplichting tot beperking van de schade. De Regiopolitie heeft in dat verband gesteld dat hetgeen Hovax blijkens de door haar overgelegde stukken in de desbetreffende periode heeft ondernomen onvoldoende was om tot verhuur van het pand te komen. Verder heeft zij zich er onder verwijzing naar een rapport van Arthur Andersen Real Estate Services BV op beroepen dat de door Hovax gehanteerde vraagprijs van ƒ 180 tot ƒ 195 per vierkante meter te hoog was en dat indien Hovax een marktconforme huurprijs had gevraagd van ƒ 150 of minder per vierkante meter het pand maximaal 6 maanden leeggestaan zou hebben.

Hovax heeft het een en ander gemotiveerd betwist. Zij stelt dat zij in 1993 en 1994 gepoogd heeft het pand te verhuren voor een prijs van ongeveer ƒ 150 per vierkante meter en dat zij, toen dat niet lukte, het pand heeft doen verbouwen voor een bedrag van ƒ 630 000 teneinde het geschikt te maken voor verhuur in kleinere units, waarna zij een vraagprijs is gaan hanteren van ƒ 180 a ƒ 195 per vierkante meter. Onder verwijzing naar een rapport van Strijbosch Thunnissen stelt zij verder dat de markt voor kantoorpanden in Nijmegen in ieder geval in 1993 en 1994 slecht is geweest en pas in 1997 weer beter is geworden en dat de door haar gehanteerde vraagprijzen van ƒ 180 a ƒ 195 in overeenstemming waren met de gemiddelde huurprijs in Nijmegen van ƒ 194 per vierkante meter.

Waar het voor de beoordeling op aankomt is of Hovax datgene heeft gedaan wat alle omstandigheden in aanmerking genomen redelijkerwijs van haar gevergd kon worden teneinde de schade zoveel mogelijk te beperken. Die vraag kan, anders dan de Regiopolitie betoogt, niet reeds ontkennend worden beantwoord op grond van de enkele omstandigheid dat Hovax in de desbetreffende periode niet meer of anders heeft verhuurd dan zij heeft gedaan. Anderzijds kan die vraag evenmin bevestigend worden beantwoord alleen aan de hand van hetgeen Hovax onder overlegging van stukken stelt te hebben ondernomen. Of dat voldoende was kan — mede gelet op het debat van de partijen — niet los van de specifieke hoedanigheden van het pand, de marktsituatie destijds en bedrijfseconomische overwegingen worden beoordeeld.

Alvorens verder te beslissen heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door deskundigen. Dat zullen personen moeten zijn die deskundig zijn op het gebied van verhuur van kantoorruimte en die goed bekend zijn met de markt daarvoor in Nijmegen en nog niet bij deze zaak betrokken zijn geweest. De rechtbank verzoekt de partijen in gezamenlijk overleg een bij voorkeur eensluidend voorstel te doen voor te benoemen deskundigen en aan te geven of zij een of meer deskundigen benoemd willen zien. Naar het oordeel van de rechtbank zullen aan de deskundige(n) in ieder geval de volgende vragen moeten worden voorgelegd.

Wat was in de periode van augustus 1993 tot eind 1994 gelet op de markt in Nijmegen voor kantoorruimte als de onderhavige een redelijke marktconforme huurprijs/vraagprijs per vierkante meter? Was de huur/vraagprijs van ƒ 150 per vierkante meter in het licht daarvan redelijk te noemen?

Binnen hoeveel tijd zou, uitgaande van de onder a) bedoelde prijs, op grond van de markt en de marktgegevens, in die periode naar verwachting een pand als het onderhavige (geheel of gedeeltelijk) verhuurd hebben kunnen worden indien de verhuurder de daarvoor als redelijk en normaal te beschouwen inspanningen zou hebben verricht.

Gesteld dat een dergelijk pand niet binnen de onder b) bedoelde termijn is verhuurd, zou het dan vanuit bedrijfseconomisch oogpunt, rekening houdend met de marktomstandigheden van destijds (d.i. de onder a) bedoelde periode), voor een verhuurder redelijk, verantwoord en/of geboden zijn een pand als het onderhavige tegen een lagere huurprijs per vierkante meter dan de onder a) bedoelde aan te bieden, en zo ja, wat zou in dat geval dan de minimumprijs zijn geweest? Binnen hoeveel tijd zou het pand tegen een dergelijke prijs dan naar verwachting verhuurd hebben kunnen worden?

Heeft Hovax in de onder a) bedoelde periode, gelet op de door haar overgelegde stukken, naar Uw oordeel datgene gedaan wat, rekening houdend met alle omstandigheden en gelet op hetgeen normaal en gangbaar is in de branche, redelijkerwijs van haar gevergd kon worden om op zo kort mogelijke termijn tot gehele of gedeeltelijke verhuur van het pand te komen?

Kunt U op grond van inspectie van het pand en door Hovax te verschaffen gegevens aangeven of er in 1995 een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden en in welke opzichten het pand daardoor wijzigingen heeft ondergaan die voor de verhuurbaarheid daarvan relevant zijn?

Ervan uitgaande dat Hovax het pand voor die verbouwing niet heeft kunnen verhuren, heeft Hovax dan, alle omstandigheden in aanmerking genomen, vanuit bedrijfseconomisch perspectief redelijk gehandeld door die wijzigingen aan te brengen met het oog op (betere) verhuurbaarheid?

Wat was na die verbouwing, in de periode 1995–1996, gelet op de markt in Nijmegen voor kantoorruimte als de onderhavige, een redelijke marktconforme huurprijs/vraagprijs per vierkante meter? Was een huur/vraagprijs van ƒ 180 a ƒ 195 per vierkante meter in het licht daarvan redelijk te noemen?

Wilt U de vragen onder b), c) en d) nogmaals beantwoorden, maar nu voor de periode 1995/1996 na de verbouwing, rekening houdend met de daardoor ontstane situatie?

Wilt U in Uw rapport, zoveel mogelijk gestaafd met gegevens, ook aandacht besteden aan de algemene situatie op de markt in de periode medio 1993/eind 1996 in Nijmegen voor de verhuur van kantoorruimte?

Wilt U in Uw rapport ook aandacht besteden aan de verhuurbaarheid van het pand in (afzonderlijke) gedeelten?

Welke andere omstandigheden acht U voor een goed begrip van de zaak van belang?

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door de partijen over hetgeen in rechtsoverweging 6 is overwogen. De partijen kunnen dan tevens aangeven welke andere vragen zij eventueel nog aan de deskundige(n) gesteld willen zien. Aangezien stelplicht en bewijslast met betrekking tot het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht op de Regiopolitie rusten ziet de rechtbank aanleiding de Regiopolitie te zijner tijd te belasten met het voorschot op het loon van de deskundige.

De overige schadeposten zullen in een later stadium van de procedure worden beoordeeld. Tussentijds cassatieberoep tegen dit vonnis zal worden uitgesloten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

(enz.)

Rechtbank (tussenvonnis 5 oktober 2000):

De verdere beoordeling van het geschil

De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis en blijft bij hetgeen daarin is overwogen en beslist. De partijen hebben een eensluidend voorstel gedaan voor de benoeming van na te noemen deskundigen, aan wie de vragen zullen worden gesteld zoals in het laatste tussenvonnis zijn geformuleerd. Overeenkomstig hetgeen in het tussenvonnis reeds is overwogen zal het voorschot op het loon van de deskundigen ten laste van de Regiopolitie worden gebracht. Bij telefonische benadering van de deskundigen bleek dat zij in overleg met de raadslieden hun werkzaamheden reeds waren begonnen en al bijna hebben afgerond. De deskundigen wordt verzocht het inmiddels totstandgekomen rapport in ieder geval eerst in concept aan de raadslieden te zenden en hen in de gelegenheid te stellen binnen 14 dagen hun eventuele commentaar, vragen of opmerkingen schriftelijk aan de deskundigen kenbaar te maken, waarna het aan de deskundigen is een en ander zonodig in het definitieve rapport mee te nemen.

Cassatieberoep tegen dit vonnis zal worden beperkt zoals hierna weer te geven. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De beslissing

De rechtbank, recht doende in hoger beroep

beveelt een onderzoek door deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:

Wat was in de periode van augustus 1993 tot eind 1994 gelet op de markt in Nijmegen voor kantoorruimte als de onderhavige een redelijke marktconforme huurprijs/vraagprijs per vierkante meter? Was een huur/vraagprijs van ƒ 150 per vierkante meter in het licht daarvan redelijk te noemen?

Wat was na die verbouwing, in de periode 1995/1996, gelet op de markt in Nijmegen voor kantoorruimte als de onderhavige, een redelijke marktconforme huurprijs/vraagprijs per vierkante meter? Was een huur/vraagprijs van ƒ 180 a ƒ 195 per vierkante meter in het licht daarvan redelijk te noemen?

Wilt U de vragen onder b), c) en d) nogmaals beantwoorden, maar nu voor de periode 1995/1996 na de verbouwing, rekening houdend met de daardoor ontstane situatie?

Wilt U in Uw rapport ook aandacht besteden aan de verhuurbaarheid van het pand in (afzonderlijke) gedeelten?

Welke andere omstandigheden acht U voor een goed begrip van de zaak van belang?

benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten: 1) de heer A. Brand, makelaar verbonden aan DTZ Zadelhoff Makelaardij te Arnhem, Meander 601 6825 ME Arnhem, tel. 026–4452445 2) de heer A.L.M. van Buchem, makelaar te Nijmegen, Kwakkenbergweg 78, 6523 MP Nijmegen, tel. 024–3222034 3) de heer R.P.M. Payens, makelaar verbonden aan Beaufort Payens Makelaardij, Oranjesingel 21, 6511 NM Nijmegen, tel. 024–3606900;

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundigen zal toezenden;

bepaalt dat beide partijen voorzoveel nog nodig vóór 19 oktober 2000 (kopieën van) de overige processtukken en — voorzover mogelijk — de andere door de deskundigen noodzakelijk geachte stukken aan de deskundigen zullen doen toekomen;

bepaalt dat partij de Regiopolitie vóór 19 oktober 2000 als voorschot op de kosten van de deskundige een bedrag van ƒ 14 587,62 incl. BTW ter griffie van deze rechtbank dient te deponeren door overmaking naar bankrekeningnummer 1923.25.752 ten name van DS 533 Arrondissement Arnhem onder vermelding van: derdenrekening 612 Rb. rolnummer: AP 96/1324;

bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van dit voorschot de deskundigen hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeven te beginnen;

bepaalt dat de deskundigen zich met eventuele vragen of problemen zullen wenden tot de (hierbij benoemde) rechter-commissaris mr. R.J.B. Boonekamp;

bepaalt dat de plaats en tijd waar en wanneer de deskundigen tot het onderzoek zullen overgaan zullen worden vastgesteld door de deskundigen in overleg met de raadslieden van de partijen;

bepaalt dat de deskundigen een schriftelijk, ondertekend bericht zullen inleveren ter griffie van deze rechtbank vóór 16 november 2000;

bepaalt dat de deskundigen tegelijk met dit schriftelijk bericht hun declaraties ter griffie zullen indienen onder vermelding van: Rb. rolnummer: AP 96/1324;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moeten stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat de deskundigen in het schriftelijk bericht moeten doen blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding in dat bericht van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken;

verwijst de zaak naar de rol van donderdag 7 december 2000 voor conclusie na deskundigenbericht aan de kant van Hovax;

bepaalt dat van dit vonnis, behoudens van het provisionele deel ervan, geen beroep in cassatie kan worden ingesteld dan tegelijk met dat van het in deze zaak te wijzen eindvonnis;

houdt iedere verdere beslissing aan.

(enz.)

Rechtbank (eindvonnis 30 augustus 2001):

De verdere beoordeling van het geschil

De rechtbank verwijst naar hetgeen in het tussenvonnis van 5 oktober 2000 en de eerdere tussenvonnissen is overwogen en beslist en blijft daarbij. In het tussenvonnis van 9 december 1999 was reeds beslist dat de schade van Hovax wegens huurderving gesteld moet worden op een bedrag van ƒ 907 582,39. Wat die post betreft gaat het thans alleen nog om de vraag of en in hoeverre de verplichting tot vergoeding moet worden verminderd wegens aan Hovax toe te rekenen omstandigheden. Met het oog daarop hebben de deskundigen gerapporteerd over door de rechtbank gestelde vragen. De rechtbank komt aan de hand van dat deskundigenbericht thans tot het volgende.

Volgens de deskundigen was voor de kantoorruimte van het onderhavige pand in de periode van augustus 1993 tot eind 1994, alle omstandigheden in aanmerking genomen, een huurprijs van ƒ 125 per m2 realistisch en zou een vraagprijs van ƒ 135 per m2 passend zijn geweest. Tegen een prijs van ƒ 125 per m2 had het pand volgens de deskundigen, gelet op de marktverhoudingen in die periode, binnen een tijdsbestek van 6 tot 12 maanden verhuurd kunnen worden. Geen van beide partijen heeft dat standpunt van de deskundigen betwist. Dit betekent dat ook indien Hovax de door de deskundigen realistisch genoemde huurprijs had gevraagd het pand waarschijnlijk 6 tot 12 maanden leeg zou hebben gestaan alvorens het (opnieuw) zou zijn verhuurd. Het betekent ook dat er geen reden is voor vermindering van de vergoedingsplicht van de huurderving over een periode van 6 tot 12 maanden. Want ook indien Hovax in die periode alles had gedaan wat redelijkerwijs van haar kon worden gevergd had zij de met de Regiopolitie overeengekomen huur gedurende die periode gederfd. De vraag is nog gedurende hoeveel maanden precies. De rechtbank houdt het op 12 maanden omdat uit het rapport van de deskundigen blijkt dat verhuur van het pand in gedeelten toen niet mogelijk is geweest zonder (de later uitgevoerde) aanpassingen en verhuur van het gehele pand ineens, de matige outillage daarvan in aanmerking genomen, kennelijk (aanmerkelijk) moeilijker was.

De vraag is vervolgens of er reden is de verplichting tot vergoeding van de huurderving over de periode na ommekomst van de 12 maanden, te rekenen vanaf augustus 1993, te verminderen. In de beide laatste tussenvonnissen is als vaststaand aangenomen dat Hovax in de desbetreffende periode het pand te huur heeft aangeboden voor een vraagprijs van ƒ 150 per m2. In haar conclusie na deskundigenbericht heeft Hovax gesteld dat zij het pand toen voor een vraagprijs van ƒ 145 per m2 heeft aangeboden. Die stelling strookt niet met haar eigen eerdere stelling dat zij het pand voor prijzen tussen de ƒ 150 en ƒ 160 per m2 heeft aangeboden. Op grond van de thans door Hovax bij conclusie na deskundigenbericht overgelegde stukken kan ook niet zonder meer als vaststaand worden aangenomen dat zij het pand voor ƒ 145 per m2 heeft aangeboden. Voor nader onderzoek daarnaar is in dit stadium van de procedure geen plaats meer. Er moet dus vanuit worden gegaan dat Hovax de kantoorruimte in de desbetreffende periode voor een prijs van in ieder geval ƒ 150 per m2 te huur heeft aangeboden. Dat is wel wat meer dan de vraagprijs van ƒ 135 per m2 die door de deskundigen passend werd geacht. In aanmerking genomen dat het pand na ommekomst van het onder 2 bedoelde jaar nog steeds leeg stond hoewel het tegen een prijs van ƒ 125 per m2 redelijkerwijs verhuurd had moeten zijn, had Hovax zeker vanaf augustus 1995 de kantoorruimte voor de door de deskundige genoemde lagere vraagprijs te huur moeten aanbieden. Dat heeft zij niet gedaan, maar volhard in de te hoge vraagprijs. Of Hovax had eerder de beslissing moeten nemen het pand in kleinere eenheden op te splitsen (zie hierna) en daaraan eerder uitvoering moeten geven, wat zij echter eerst medio 1995 heeft gedaan. Daarbij komt dan nog dat de deskundigen op de desbetreffende vraag van de rechtbank weliswaar uiteindelijk zeggen dat de inspanningen van Hovax om tot verhuring te komen overigens voldoende zijn geweest, maar betrekkelijk duidelijk laten doorklinken dat het niet overhield. Een en ander in aanmerking genomen komt de rechtbank tot de conclusie dat het Hovax is toe te rekenen dat zij vanaf augustus 1994 tot medio 1995 het pand niet heeft kunnen verhuren tegen de door de deskundigen voor die periode genoemde realistische prijs van ƒ 125 per m2 voor kantoorruimte en ƒ 50 per m2 voor de inpandige parkeergarage.

Over die periode moet de verplichting tot schadevergoeding worden verminderd met de huurprijs die Hovax daarvoor redelijkerwijs had kunnen maken. Uitgaande van een oppervlakte van het pand van 1470 m2 kantoorruimte en 1860 m2 parkeergarage — zoals de Regiopolitie onbetwist heeft gesteld — had Hovax het pand in die periode voor een bedrag van ongeveer ƒ 275 000 per jaar kunnen verhuren. Teruggerekend naar een periode van 10 maanden (tussen augustus 1994 en juli 1995) komt dat neer op een bedrag van afgerond ƒ 230 000.

Medio 1995 brak er een nieuwe periode aan. Hovax stelt zelf dat zij begin 1995 moest constateren dat er vanuit de markt geen vraag was het pand in zijn geheel te huren en zij in de loop van 1995 besloten heeft het pand te herinrichten en moderniseren zodat er afzonderlijk verhuurbare eenheden zouden ontstaan. Dat is kennelijk in de maanden april tot en met juni 1995 tot uitvoering gekomen. Volgens de deskundigen waren die beslissing en de uitvoering daarvan geëigend voor een aanmerkelijke verbetering van de verhuurbaarheid en kon daarna ook een hogere marktconforme huurprijs gerealiseerd worden van ƒ 175 per m2 voor de kantoorruimte. De deskundigen hebben de na die herinrichting vanaf medio 1995 door Hovax gehanteerde vraagprijs van ƒ 180 tot ƒ 195 per m2 als redelijk bestempeld. In zoverre moet gezegd worden dat Hovax vanaf medio 1995 tot eind 1996 heeft gedaan wat toen redelijk was om tot spoedige verhuring en dus beperking van de schade te komen. Dat de maatregelen tot weinig resultaat hebben geleid doet daaraan niet af. In het bijzonder ook niet dat de (gedeeltelijke) leegstand ondanks de herinrichting veel langer heeft geduurd dan de door de deskundige verwachte tijd van 3 tot 6 maanden.

Uit het voorgaande volgt dat de te vergoeden schade wegens huurderving ad ƒ 907 582,39 verminderd moet worden met een bedrag van ƒ 230 000 zodat te betalen resteert een bedrag van ƒ 677 582,39. De wettelijke rente daarover is toewijsbaar telkens vanaf het moment waarop een huurtermijn opeisbaar is geworden doch niet eerder dan met ingang van 11 mei 1994, zoals gevorderd.

Ten aanzien van de overige schadeposten overweegt de rechtbank als volgt. De door Hestia als makelaar aan Hovax in rekening gebrachte kosten voor pogingen om tot verhuur te komen vormen schade. Hovax had die kosten niet hoeven maken als de Regiopolitie haar verplichtingen was nagekomen. De hoogte van het bedrag ad ƒ 3280,93 volgt genoegzaam uit de overgelegde nota’s. Het bedrag van ƒ 11 597,25 dat Verbeek aan Hovax in rekening heeft gebracht wegens begeleidingskosten van De Veth in de procedure van december 1995 tot oktober 1998 komt niet voor vergoeding in aanmerking. Dat zijn kennelijk kosten voor inspanningen ten behoeve van het opstellen van processtukken. Daarvoor pleegt een eventuele proceskostenveroordeling een vergoeding in te sluiten. De kosten van de rapportage Willems a ƒ 645,20 komen evenmin voor vergoeding in aanmerking. Want die vormen geen schade. Het betreft kennelijk kosten die Hovax heeft gemaakt in het kader van de onderhandelingen met de Regiopolitie. Gesteld noch gebleken is dat Hovax die kosten niet ook zelf zou hebben moeten dragen indien de Regiopolitie de overeenkomst goed was nagekomen. Aan buitengerechtelijke kosten voert Hovax een bedrag op van ƒ 5000. De Regiopolitie heeft betwist dat Hovax kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte heeft moeten maken. Hovax heeft in haar akte van 22 juli 1999 wel een urenverantwoording opgenomen, maar die maakt aanstonds duidelijk dat het voor een groot deel gaat om kosten ter inleiding van of in het kader van de onderhavige procedure gemaakt. Daarvoor pleegt een proceskostenveroordeling vergoeding in te sluiten. Voor het overige heeft Hovax onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en welke werkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze post wordt dus ook afgewezen.

De te vergoeden schade komt aldus uit op een bedrag van ƒ 680 863,32 te vermeerderen met de wettelijke rente. Uit het voorgaande en uit alle eerdere tussenvonnissen volgt dat het vonnis van de kantonrechter moet worden vernietigd en dat alsnog toegewezen moet worden de gevorderde schadevergoeding tot het hiervoor bedoelde bedrag. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen nu Hovax daarbij geen belang meer heeft. De huurovereenkomst is reeds lang geëxpireerd. De Regiopolitie zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties, die van het deskundigenbericht daaronder begrepen.

(enz.)

Cassatiemiddel:

Schending van het recht, en/of verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich brengt, omdat de rechtbank heeft overwogen en beslist als vermeld in de hier als ingelast en herhaald te beschouwen vonnissen, waarvan beroep, ten onrechte om de navolgende redenen:

Inleiding

De onderhavige procedure betreft

de vraag of er tussen de Regiopolitie als huurder en Hovax als verhuurder een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dit

niettegenstaande het feit dat degene die namens de aspirant huurder de onderhandelingen heeft gevoerd (Stok) niet bevoegd was tot het sluiten van de overeenkomst en de wel vertegenwoordigingsbevoegde (de Korpschef), vrijwel onmiddellijk nadat hij de concept huurovereenkomst ter ondertekening heeft ontvangen heeft laten weten, vanwege de uit een (op verzoek van de Regiopolitie verricht) onderzoek gebleken gebreken aan het te huren object, niet, althans niet zonder aanpassing, bereid te zijn de overeenkomst te ondertekenen en

ondanks het feit dat enige door de onderhandelaar namens de Regiopolitie (Stok) voorgestelde wijzigingen in een eerder aan deze toegezonden concept huurovereenkomst niet in de ter ondertekening toegezonden overeenkomst waren overgenomen en

de vraag of, aangenomen dát er een overeenkomst tot stand is gekomen, Hovax haar schadebeperkingsplicht heeft verzaakt doordat zij zich onvoldoende inspanningen heeft getroost om het pand aan derden (voor een redelijk te achten huurprijs te verhuren).

In haar tussenvonnis van 30 juli 1998 heeft de rechtbank eerstgenoemde vraag bevestigend beantwoord. Verder heeft de rechtbank in haar eindvonnis van 30 augustus 2001 het verweer van de Regiopolitie dat Hovax haar schadebeperkingsverplichting heeft verzaakt, slechts ten dele gehonoreerd, namelijk voorzover het de periode augustus 1994/juli 1995 betreft. De rechtbank heeft het betoog van de Regiopolitie dat Hovax ook in de voorliggende periode respectievelijk ook nadien haar verplichting tot schadebeperking heeft verzaakt, verworpen op de gronden als weergegeven in rov. 2 respectievelijk 4.

Deze beslissingen van de rechtbank geven in meer dan een opzicht blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn zij niet naar behoren gemotiveerd.

Klachten

De klachten van de Regiopolitie richten zich allereerst tegen het tussenvonnis van 30 juli 1998. In rov. 6 van dat tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen en beslist dat met het toezenden van de definitieve concept-overeenkomst op 18 juni 1993 over de essentialia overeenstemming is bereikt en dat op grond daarvan moet worden aangenomen dat op dat moment tussen de Regiopolitie en Hovax een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zulks niettegenstaande het feit dat er volgens de Regiopolitie nog punten waren ‘waarover nog gesproken moest worden’, zijnde deze naar het oordeel van de rechtbank van ondergeschikte betekenis in het geheel.

Dit oordeel is rechtens onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd. Of ten aanzien van een overeenkomst, bij het totstandkomen waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen al dan niet is geregeld, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (HR 2 februari 2001, NJ 2001, 179).

Indien de rechtbank dit heeft miskend, is zij uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting.

Mocht de rechtbank het voorgaande wel aan haar beslissing ten grondslag hebben gelegd, dan heeft zij haar beslissing onvoldoende gemotiveerd. De Regiopolitie heeft immers gedetailleerd aangegeven (pleitnota van mr. Delissen d.d. 17 juni 1998, paragraaf 2) met welke punten uit de huurovereenkomst de Regiopolitie zich niet kon verenigen. Die punten zijn niet alleen kenbaar gemaakt aan Hovax vóór toezending door Hovax van de huurovereenkomst op 18 juni 1993 aan de Korpschef, uit het bijgevoegde commentaar blijkt tevens hoe wezenlijk de punten voor de Regiopolitie waren. Verder blijkt uit de hele gang van zaken dat partijen van het begin af aan hun onderhandelingen niet op hoofdlijnen hebben gevoerd, doch aan de hand van steeds weer aangepaste concepten van een in detail uitgewerkte huurovereenkomst.

Mede in het licht daarvan is zonder nadere motivering, welke ontbreekt, niet begrijpelijk hoe de rechtbank tot het oordeel heeft kunnen komen dat het nog niet bereikt hebben van overeenstemming over de door de Regiopolitie opgesomde punten er niet aan in de weg staat dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De overweging dat het hier om ondergeschikte punten ging in het geheel kan die beslissing, gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken rond de tussen partijen gevoerde onderhandelingen, niet dragen.

Zo het voorgaande al niet opgaat en derhalve wel als uitgangspunt zou dienen te worden genomen dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen en beslist dat door het bereiken van overeenstemming over de essentialia in beginsel, dat wil zeggen behoudens de vraag of het beroep van de Regiopolitie op de onbevoegdheid van Stok gehonoreerd dient te worden, een overeenkomst tot stand is gekomen op 18 juni 1993, geeft de beslissing van de rechtbank evenzeer blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is zij onvoldoende gemotiveerd, doordat zij heeft overwogen en beslist dat de Regiopolitie toerekenbaar de schijn heeft gewekt dat Stok vertegenwoordigingsbevoegd was en dat daaraan niet afdoet dat Stok in mei 1993, derhalve vóór de toezending van het (in de ogen van de rechtbank) definitieve concept van de huurovereenkomst aan de Korpschef, aan de onderhandelaar namens Hovax (De Veth) heeft medegedeeld dat niet hij, maar de Korpschef tot tekening bevoegd was.

De vraag of een gebrek in vertegenwoordigingsbevoegdheid wordt geheeld door een aan de vertegenwoordigde toe te rekenen opgewekte schijn van bevoegdheid, dient immers te worden beantwoord naar het moment waarop overeenkomst tot stand komt. Dat een niet onmiddellijk reageren op een door de wederpartij toegezonden overeenkomst (of orderbevestiging) onder omstandigheden als een niet-doen kan worden aangemerkt waardoor de eerder gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid in stand wordt gelaten of als een bekrachtiging van de onbevoegd verrichte handeling (HR 12 januari 2001, NJ 2001, 157) doet daaraan niet af.

Indien de rechtbank dit heeft miskend, geeft haar oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting.

Zou de rechtbank een en ander wel tot uitgangspunt hebben genomen, dan valt niet in te zien, althans niet zonder een nadere, maar ontbrekende, motivering waarom in dit geval de omstandigheid dat Hovax vóór het sluiten van de overeenkomst heeft begrepen dat niet Stok maar de Korpschef bevoegd was tot het sluiten van de overeenkomst er niet aan in de weg staat dat de overeenkomst geacht moet worden tot stand te zijn gekomen zonder dat de Korpschef daarmee heeft ingestemd.

Ook overigens is de beslissing van de rechtbank op dit punt rechtens onjuist, althans lijdend aan een motiveringsgebrek. In rov. 5 van haar tussenvonnis overweegt en beslist de rechtbank dat op grond van de aldaar vermelde omstandigheden (positie van Stok, ondoorzichtige structuur van de organisatie van de Regiopolitie in de betreffende periode, het feit dat de Korpschef van de door Stok gevoerde onderhandelingen op de hoogte was) vast staat dat de Regiopolitie door Hovax (De Veth) niet te informeren over het feit dat Stok de Regiopolitie niet kon binden, toerekenbaar de schijn heeft gewekt dat Stok vertegenwoordigingsbevoegd was. De rechtbank baseert haar beslissing uitsluitend op de vraag of Hovax (met name haar onderhandelaar, de makelaar De Veth) heeft mogen vertrouwen dat Stok bevoegd was om de Regiopolitie te binden en laat geheel daar de vraag of De Veth daadwerkelijk niet heeft begrepen dat Stok niet vertegenwoordigingsbevoegd was.

Voorzover de rechtbank heeft miskend dat die vraag noodzakelijkerwijs voorafgaat aan de vraag of gerechtvaardigd is vertrouwd op een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid, geeft haar oordeel blijkt van een onjuiste rechtsopvatting inzake het leerstuk van (bescherming tegen) schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid en voorzover de rechtbank ervan uit is gegaan dat het niet op de weg lag van Hovax om te bewijzen dat zij heeft aangenomen dat Stok vertegenwoordigingsbevoegd was, doch dat het aan de Regiopolitie was om het tegendeel daarvan te bewijzen, geeft haar oordeel voorts blijk van een onjuiste rechtsopvatting inzake de regels van (stelplicht en) bewijslastverdeling.

Indien de rechtbank dit niet heeft miskend en de vaststelling dat Hovax (De Veth) heeft aangenomen dat Stok de Regiopolitie zonder meer kon binden, geacht moet worden impliciet in dat oordeel besloten te liggen, is dat oordeel, in het licht van de gedingstukken, zonder nadere motivering, welke ontbreekt, onbegrijpelijk. Allereerst is er het feit dat in geen van de eerdere concepten de naam is ingevuld van degene die bevoegd was namens de Regiopolitie de overeenkomst te sluiten, hetgeen te meer opmerkelijk te noemen is, nu de concepten voor het overige de tussen partijen te maken afspraken tot op de punt en de komma regelden. Daarnaast blijkt uit de getuigenverklaring van De Veth zelf (overgelegd bij conclusie van eis) nota bene op geen enkele wijze dat hij inzake de tekeningsbevoegdheid namens de Regiopolitie in een onjuiste veronderstelling heeft verkeerd. Integendeel, De Veth verklaart slechts dat ‘Stok bevoegd was de onderhandelingen te voeren’, hetgeen uitdrukkelijk iets anders is dan de uiteindelijke bevoegdheid om de overeenkomst te sluiten. De Regiopolitie heeft dan ook in de procedure steeds het standpunt ingenomen (zie: in de procedure in eerste aanleg: cva, onder 8, cvd onder 4, 5 en (vooral) 6 en in appèl: de appèldagvaarding onder 3, 4.1, 4.2) dat Hovax niet heeft aangetoond dat er bij haar sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de bevoegdheid van Stok, zodat om die reden aan de vraag van bescherming tegen opgewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid niet wordt toegekomen. Nu het hier een essentiële stelling van de Regiopolitie betrof — bij gegrondbevinding waarvan de rechtbank het beroep van Hovax op gerechtvaardigd vertrouwen op een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid had moeten verwerpen en de vordering had dienen af te wijzen — had de rechtbank daaraan niet zonder meer voorbij mogen gaan.

Indien er niettemin van zou moeten worden uitgegaan dat er wel een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de Regiopolitie en Hovax, geldt dat de rechtbank in haar eindvonnis van 30 augustus 2001 het verweer van de Regiopolitie dat Hovax haar schadebeperkingsverplichting heeft verzaakt, ten onrechte slechts ten dele heeft gehonoreerd. In haar tussenvonnissen van 9 december 1999 en 5 oktober 2000 heeft de rechtbank als vaststaand aangenomen dat Hovax het betreffende pand te huur heeft aangeboden voor ƒ 150 per m2. In haar eindvonnis heeft de rechtbank die vaststelling expliciet gehandhaafd (rov. 1 en 3). Daarnaast heeft de rechtbank, in navolging van het deskundigenrapport in rov. 2 vastgesteld dat in de periode van augustus 1993 tot eind 1994, een huurprijs van ƒ 125 per m2 realistisch en een vraagprijs van ƒ 135 per m2 passend zou zijn geweest. Uit het één in combinatie met het ander leidt de rechtbank af dat Hovax in die periode niet ‘alles had gedaan wat redelijkerwijs van haar kon worden gevergd’ (rov. 2, zie met name ook de 5e volzin). De rechtbank verbindt daaraan echter niet de conclusie dat de door de Regiopolitie verschuldigde schadevergoeding verminderd dient te worden. De rechtbank overweegt daartoe dat uit het rapport van de deskundigen blijkt dat ook indien Hovax een realistische huurprijs had gevraagd het pand waarschijnlijk tussen de 6 en 12 maanden leeg zou hebben gestaan. De rechtbank houdt het vervolgens op een periode van leegstand van 12 maanden. Daarna komt de rechtbank in rov. 3 tot het oordeel dat Hovax (ook) nadien te weinig heeft gedaan, om tot verhuur van het pand te geraken, althans tot medio mei 1995, zodat de schadevergoeding dient te worden verminderd met het bedrag dat Hovax redelijkerwijs als huur voor het pand had kunnen maken. De rechtbank stelt vast dat Hovax niet had mogen volharden in het vragen van een te hoge huurprijs of eerder had moeten besluiten tot het splitsen in kleinere eenheden. In rov. 4 stelt de rechtbank tenslotte vast dat Hovax vanaf medio mei 1995 wel heeft gedaan wat redelijk was om tot een spoedige verhuring en dus beperking van de schade te komen, zodat voor een vermindering van de schade over die periode, anders dan met de daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengsten, geen grond aanwezig is. Dat de (gedeeltelijke) leegstand veel langer heeft geduurd dan de door de deskundigen genoemde periode van 3 tot 6 maanden doet daaraan naar het oordeel van de rechtbank niet af.

De beslissing in rov. 4 geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is zij onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd; zij is innerlijk tegenstrijdig met hetgeen de rechtbank in de eerdere rechtsoverwegingen 2 en (met name) 3 heeft overwogen en beslist. In rov. 2 en 3 heeft de rechtbank immers feitelijk — en niet onbegrijpelijk — vastgesteld dat Hovax vanaf eind augustus 1993 tot mei 1995 (een periode van ruim anderhalf jaar derhalve) niet datgene heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar verwacht mocht worden om tot verhuur van het pand en beperking van de schade te komen en voorts dat, zou Hovax dat wel hebben gedaan (zie rov. 2 en 3) het pand maximaal na een jaar verhuurd had moeten zijn. Dat laatste nu is een statistisch gegeven ontleend aan het deskundigenrapport; anders gezegd: het betreft hier een wijze van abstracte schadeberekening van de aan de benadeelde op grond van eigen schuld (in de vorm van het verzaken van de schadebeperkingsplicht) toe te rekenen schade. Dat de rechtbank op basis van die statistische duur van leegstand tot het oordeel komt, dat niettegenstaande de te geringe inspanningen van Hovax over die periode geen plaats is voor vermindering van de schadevergoeding op grond van het verzaken van de schadebeperkingsplicht, geeft op zich zelf genomen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is, evenmin op zich zelf genomen, onbegrijpelijk. Evenmin is dat het geval, waar de rechtbank oordeelt dat ná dat statistische jaar van leegstand, de huuropbrengst die redelijkerwijs genoten had kunnen worden door Hovax, doch bij gebreke van daarop gerichte, redelijke inspanningen van haar kant, niet genoten is, in mindering strekt op de door de Regiopolitie te betalen schadevergoeding. Dat de rechtbank vervolgens oordeelt, dat de inspanningen die Hovax zich eerst medio mei 1995 (!) heeft getroost om tot een spoedige verhuur van het pand te komen wèl als voldoende moeten worden aangemerkt, dat dit moet leiden tot de conclusie dat Hovax alsnog aan haar schadebeperkingsverplichting is gaan voldoen en dat om die reden voor een vermindering van de schadevergoeding over die periode, anders dan door aftrek van de gerealiseerde huuropbrengsten, geen plaats is, zulks niettegenstaande het feit dat de deskundigen hebben aangegeven dat, vanaf de datum van verbouwing van het pand en splitsing daarvan in afzonderlijke eenheden, gerekend moet worden met een leegstand van 3 tot 6 maanden, is echter wel rechtens onjuist. Althans is dit oordeel onbegrijpelijk.

Voor de berekening van schadevergoeding geldt immers dat, voorzover voor de berekening van een bepaald soort schade al de keuze bestaat tussen concrete en abstracte schadeberekening, in ieder geval binnen één schadepost dezelfde methode dient te worden gehanteerd. Het binnen één schadepost hanteren van de concrete én de abstracte schadeberekening levert immers een innerlijke tegenstrijdigheid op. Om die reden zal de benadeelde in die zin wél steeds een keuze moeten maken. Een redelijke wetstoepassing van artikel 6:101 lid 1 BW, welke bepaling een regel geeft voor de berekening van de omvang van de schade in het geval van ‘eigen schuld’ (waarvan de schadebeperkingsplicht een species vormt), brengt dan mee dat voor de berekening — zo men wil: toerekening — door de rechter van de schade die het gevolg is van omstandigheden die aan de benadeelde dienen te worden toegerekend, hetzelfde geldt.

Voor het onderhavige geval betekent dit dat het van tweeën één is: ofwel men neemt, voor de beantwoording van de vraag of de schadevergoeding voor vermindering in aanmerking komt op grond van het verzaken van de schadebeperkingsplicht, de door Hovax in concreto verrichte inspanningen (en de vraag of die voldoende zijn geweest) tot uitgangspunt, ofwel men beantwoordt de vraag aan de hand van de statistische duur van leegstand voor panden als de onderhavige zoals aangegeven in het deskundigenrapport (abstracte toerekening). Bij hantering van de eerste methode zou over de periode augustus 1993 tot mei 1995 vermindering van de schadevergoeding moeten plaatsvinden met het bedrag dat Hovax redelijkerwijs aan huuropbrengst had kunnen genieten. Bij hantering van de tweede methode gaat men uit van de periode van statistische leegstand (augustus 1993 tot augustus 1994) en zal, onafhankelijk van de verrichte inspanningen in concreto, hebben te gelden dat Hovax na afloop van die periode in haar schadebeperkingsplicht is tekortgeschoten, zulks gelet op het resultaat, te weten een kennelijk langere leegstand dan volgens de deskundigen, in aanmerking nemend de aard van het pand, ligging etcetera en de in redelijkheid te vragen huurprijs, reëel is.

De rechtbank kiest echter voor de ene noch de andere methode, maar houdt enerzijds ten gunste van Hovax wel rekening met de statistische duur van leegstand in de eerste periode waarin, naar de rechtbank heeft vastgesteld Hovax tekort is geschoten in haar schadebeperkingsplicht (abstracte schadeberekening), doch oordeelt anderzijds dat de in concreto wel voldoende bevonden inspanningen van Hovax vanaf medio mei 1995 zonder meer, eveneens ten gunste van Hovax, in aanmerking dienen te worden genomen zonder dat (in dit geval ten gunste van de Regiopolitie) rekening wordt gehouden met de duur van statistische leegstand van het pand na verbouwing en splitsing (concrete schadeberekening).

Door aldus te overwegen en te beslissen heeft de rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. In ieder geval is de uitkomst zo onevenwichtig en onredelijk

Resultaat daarvan is immers dat Hovax enerzijds een ‘vrije termijn’ krijgt van een jaar (in de periode dat zij, naar de rechtbank feitelijk en niet onbegrijpelijk heeft vastgesteld, haar schadebeperkingsplicht heeft verzaakt wordt haar dat gedurende een jaar niet toegerekend) maar dat anderzijds aan het vollopen van die ‘vrije termijn’ niet de consequentie wordt verbonden dat hetgeen Hovax daarna aan inspanningen verricht per definitie onvoldoende, want te laat, is. De rechtbank laat Hovax op die manier van twee walletjes eten.

dat de rechtbank, zo zij al niet onder alle omstandigheden (zie hiervoor onder 6 t/m 8) gehouden was om voor één methode van ‘schadetoerekening’ te kiezen, haar beslissing om ten gunste van Hovax wel rekening te houden met de abstracte toerekening, doch daaraan niet de consequentie te verbinden dat na die eerste periode van statistische leegstand, de (verdere) schade ontstaan als het gevolg van het niet verhuurd zijn van het pand zonder meer voor rekening van Hovax diende te blijven, had dienen te motiveren. Althans had de rechtbank dienen te motiveren waarom zij enerzijds ten gunste van Hovax wel rekening houdt met de abstracte toerekening (periode augustus 1993/augustus 1994), maar anderzijds deze statistische gegevens, voorzover betrekking hebbend op de periode tijdens en na verbouwing en splitsing van het pand, ten nadele van de Regiopolitie buiten beschouwing laat. Nu een dergelijke (nadere) motivering ontbreekt, is de rechtbank in haar motiveringsplicht tekortgeschoten.

(enz.)

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie — verder te noemen: Hovax — heeft bij exploit van 13 februari 1995 eiser tot cassatie — verder te noemen: de Regiopolitie — en de gemeente Nijmegen gedagvaard voor de kantonrechter te Nijmegen. Na diverse wijzigingen van eis heeft Hovax gevorderd:

—

te ontbinden, althans ontbonden te verklaren de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de St. Annastraat 198 te Nijmegen, op de grond van ernstige wanprestatie van de zijde van de Regiopolitie;

—

de Regiopolitie te veroordelen aan Hovax te betalen de somma van ƒ 967 167,75 te verminderen met in 1995 en 1996 genoten huuropbrengsten ten bedrage van ƒ 70 830 (minus de voor die verhuring gemaakte courtagekosten ad ƒ 11 246,64) en te vermeerderen met de wettelijke rente, die Hovax over de periode van 11 mei 1994 tot en met 31 december 1998 heeft berekend op ƒ 199 751,78.

Daarnaast heeft Hovax vergoeding gevorderd van een aantal kleinere schadeposten.

De Regiopolitie en de gemeente hebben heeft de vorderingen bestreden.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 april 1996 de door Hovax tegen de gemeente en tegen de Regiopolitie ingestelde vorderingen afgewezen.

Tegen dit vonnis Hovax heeft hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Arnhem.

Bij vonnis van 30 juli 1998 heeft de rechtbank Hovax toegelaten zich bij akte uit te laten over de door haar geleden schade en over de door haar genomen maatregelen ter beperking daarvan. Nadat Hovax ter zake een akte had genomen en de Regiopolitie daarop bij antwoord-akte had gereageerd, heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 9 december 1999 de zaak naar de rol verwezen voor uitlating door partijen als omschreven in rov. 6 van dit vonnis. Bij tussenvonnis van 5 oktober 2000 heeft de Rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen, daartoe vragen geformuleerd en drie deskundigen benoemd. Na deskundigenbericht heeft de rechtbank bij eindvonnis van 30 augustus 2001 het vonnis van de kantonrechter van 26 april 1996 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de Regiopolitie veroordeeld aan Hovax te betalen een bedrag van ƒ 680 863,32 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens met ingang van de dag waarop een huurtermijn opeisbaar is geworden, maar niet eerder dan met ingang van 11 mei 1994, tot aan de dag der algehele voldoening. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen.

(…)

2 Het geding in cassatie

(…)

De conclusie van de advocaat-generaal J. Spier strekt tot:

—

vernietiging van het vonnis van de Rechtbank van 30 juli 1998, doch uitsluitend voor zover daarin een oordeel wordt gegeven over de (mogelijke) gevolgen van verzaking van de schadebeperkingsplicht;

—

vernietiging van het vonnis van 9 december 1999 voorzover het op meer betrekking heeft dan vaststelling van de schade op ƒ 907 582,39 en bepaling van de ingangsdatum van de wettelijke rente;

—

vernietiging van het vonnis van 5 oktober 2000;

—

vernietiging van het eindvonnis voor zover betrekking hebbend op de bedragen die op de voet van art. 6:101 BW voor rekening van Hovax blijven en het daarmee onder 2 corresponderende dictum;

—

veroordeling van de Regiopolitie tot betaling aan Hovax van € 413 331,75, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 mei 1994;

—

verwerping van het beroep tegen het eindvonnis van de Rechtbank voor het overige (d.w.z. dat hetgeen in het dictum onder 1, 3, 4 en 5 is vermeld in stand blijft);

—

veroordeling van de Regiopolitie in de kosten van het principale en incidentele beroep.

De advocaat van de Regiopolitie heeft bij ongedateerde brief, die op 2 juni 2003 ter griffie van de Hoge Raad is ontvangen, op de conclusie gereageerd.

3 Uitgangspunten in cassatie

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Hovax is eigenares van een pand aan de St.Annastraat 198 te Nijmegen (hierna: het pand). Het pand was tot 11 mei 1994 verhuurd aan De Lage Landen Auto Lease BV, die de huurovereenkomst voortijdig wilde beëindigen omdat zij een nieuw kantoorpand ging betrekken.

Eind 1992 heeft M. van Schijndel van de gemeente Nijmegen aan de beheerder van het pand, Hestia Vastgoed Beheer BV, de Regiopolitie — die toen nog in oprichting was — als mogelijke nieuwe huurder van het pand voorgesteld. Namens Hovax is het pand vervolgens door mr. A.C.M. de Veth per brief van 29 oktober 1992 aan de gemeente, ter attentie van Van Schijndel voornoemd, te huur aangeboden.

iii

De Veth heeft na verder overleg met Van Schijndel op 29 januari 1993 een concept-huurovereenkomst aan laatstgenoemde toegezonden. Van Schijndel is nadien niet meer bij de zaak betrokken geweest. Met ingang van 21 januari 1993 zijn de onderhandelingen namens de Regiopolitie gevoerd door W.J.N. Stok, die toen hoofd was van de financieel-economische bedrijfsvoering van de Regiopolitie en tevens beoogd hoofd van de facilitaire ondersteuning van de Regiopolitie.

Na een bespreking op 18 februari 1993 heeft De Veth bij brief van 5 maart 1993 een aangepast concept aan Stok toegezonden. Volgens het concept zou de huur ingaan op 11 mei 1994; voorts zou tussen de Lage Landen voornoemd en de Regiopolitie een overeenkomst van onderhuur met betrekking tot het pand worden gesloten voor de periode van 1 september 1993 tot 11 mei 1994.

De Veth en Stok hebben op 8 april 1993 de concept-huurovereenkomst doorgenomen. Aangezien inmiddels van de onderhuurconstructie was afgezien heeft De Veth op 10 mei 1993 een nieuw concept aan Stok gezonden. Volgens dit concept zou de Regiopolitie het pand van Hovax huren met ingang van 1 september 1993. Nadat Stok met nog enige laatste aanpassingen akkoord was gegaan, is de definitieve versie van de concept-huurovereenkomst op 18 juni 1993 ter ondertekening aan de Regiopolitie toegezonden.

Namens de Regiopolitie heeft haar korpschef, J.J.Th. Stoutjesdijk, bij brief van 6 juli 1993 aan De Veth gemeld dat de Rijksgebouwendienst een aantal ontoelaatbare technische tekortkomingen aan het pand had geconstateerd. Op 7 juli 1993 en daarna zijn vervolgens diverse besprekingen gevoerd tussen Hestia en de Regiopolitie, waarbij de rapporten van verscheidene bouwkundige adviesbureaus ter tafel hebben gelegen.

vii

Bij brief van 30 augustus 1993 heeft de Regiopolitie aan Hestia laten weten geen gebruik te zullen maken van het aanbod van Hovax tot verhuur van het pand aan haar.

3.2

In dit geding heeft Hovax haar tegen de Regiopolitie gerichte vordering — de aanvankelijk mede tegen de gemeente gerichte vordering is al sinds het hoger beroep niet meer van belang — primair gebaseerd op de stelling dat de beoogde huurovereenkomst met betrekking tot het pand al tot stand was gekomen toen de korpschef van de Regiopolitie in de hiervoor in 3.1 (vi) aangehaalde brief alsnog bedenkingen aanvoerde tegen de staat waarin het pand verkeerde. Weliswaar was Stok, naar achteraf is gebleken, onbevoegd die overeenkomst namens de Regiopolitie aan te gaan, maar Hovax nam toentertijd aan dat hij daartoe wél de bevoegdheid had en de Regiopolitie heeft de aan haar toerekenbare schijn gewekt dat dit inderdaad het geval was.

De Regiopolitie voerde gemotiveerd verweer. Zij beriep zich met name op de onbevoegdheid van Stok haar te vertegenwoordigen en voerde daartoe aan dat Stok slechts bevoegd was de voorbereidende besprekingen te voeren, terwijl uitsluitend de korpsbeheerder (de burgemeester van Nijmegen) en de korpschef bevoegd waren haar in rechte te binden. Zij bestreed de aan haar toerekenbare schijn te hebben gewekt dat Stok te dezen wél vertegenwoordigingsbevoegd was. Zij voerde daarnaast aan dat in de onderhandelingen nog geen overeenstemming was bereikt over een aantal niet onbelangrijke punten betreffende de beoogde overeenkomst en betoogde ten slotte dat Hovax geen schade heeft geleden.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op de grond dat de Regiopolitie zich naar zijn oordeel terecht erop had beroepen dat Stok onbevoegd was haar te dezen te vertegenwoordigen. De Regiopolitie heeft ook niet de aan haar toerekenbare schijn gewekt dat Stok daartoe wél bevoegd was, met name omdat het algemeen bekend is dat degenen die namens een overheidslichaam over de totstandkoming van een overeenkomst onderhandelen, in de regel niet bevoegd zijn de desbetreffende overeenkomst te sluiten, terwijl Stok steeds ernaar heeft verwezen dat hij ‘nog langs B en W moest’ en dat niet hij maar Stoutjesdijk moest tekenen. Bovendien is het een bekend gegeven dat tegenwoordig allerlei adviesbureaus plegen te worden ingeschakeld voordat een definitieve beslissing omtrent een te sluiten overeenkomst wordt genomen, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 30 juli 1998 het verweer van de Regiopolitie dat zij door het optreden van de daartoe onbevoegde Stok niet tegenover Hovax is gebonden, verworpen. Zij overwoog daartoe, samengevat weergegeven, als volgt (rov. 5).

Stok heeft vanaf januari 1993 ten behoeve van de Regiopolitie onderhandeld over de huurovereenkomst zonder ooit — in elk geval niet voor mei 1993 — een voorbehoud te maken met betrekking tot zijn bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie.

Stok was een betrekkelijk hoge ambtenaar van de Regiopolitie (in oprichting).

Ten tijde van de onderhandelingen tussen Hestia en de Regiopolitie bestond een ondoorzichtige situatie wat betreft de vraag wie bevoegd was laatstgenoemde in rechte te vertegenwoordigen, zulks omdat de Regiopolitie toen nog slechts in oprichting was en de op dat moment geldende wetgeving daarover geen uitsluitsel gaf.

Ten slotte was Stoutjesdijk op de hoogte van het feit dat Stok namens de Regiopolitie onderhandelde met Hovax, terwijl hij eveneens op de hoogte was van het verloop van die onderhandelingen.

Door onder deze omstandigheden na te laten Hovax in een eerder stadium duidelijk te maken dat Stok de Regiopolitie niet kon binden, heeft laatstgenoemde de aan haar toerekenbare schijn gewekt dat Stok daartoe wél bevoegd was. Het feit dat Stok in mei 1993 aan De Veth heeft medegedeeld dat niet hij, maar Stoutjesdijk formeel tot tekenen van de huurovereenkomst bevoegd was, doet hieraan niet af. De Veth hoefde daaruit immers, gelet op de gehele voorafgaande gang van zaken, niet te begrijpen dat Stok niet bevoegd was de Regiopolitie te dezen te binden.

3.5

De rechtbank verwierp ook het verweer van de Regiopolitie dat tussen partijen op diverse punten nog geen overeenstemming was bereikt. Uiterlijk op de datum waarop de definitieve concept-overeenkomst van 18 juni 1993 werd verzonden, is tussen Stok en De Veth overeenstemming bereikt over de essentialia van de te sluiten huurovereenkomst en is deze overeenkomst mitsdien tussen partijen totstandgekomen. Voor zover er toen nog punten waren waarover moest worden gesproken, waren deze van ondergeschikte betekenis (rov. 6). De nadien door de Regiopolitie naar voren gebrachte bezwaren omtrent de (bouw) technische toestand van het pand, zijn te laat ingebracht (rov. 7). De Regiopolitie is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst, zodat zij de daardoor door Hovax geleden schade dient te vergoeden. Wat betreft de omvang van deze schade had de rechtbank behoefte aan nadere inlichtingen; Hovax diende zich voorts bij akte ter rolle uit te laten over de door haar genomen maatregelen om die schade te beperken (rov. 9).

3.6

In haar tussenvonnis van 9 december 1999 stelde de rechtbank vast dat Hovax over de huurperiode een schade heeft geleden van ƒ 907 582,39 en overwoog zij deskundige voorlichting nodig te hebben met betrekking tot de vraag of Hovax de schadebeperkende maatregelen heeft genomen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar konden worden gevergd.

In haar tussenvonnis van 5 oktober 2000 formuleerde de rechtbank daartoe een reeks vragen en benoemde zij een drietal deskundigen ter beantwoording daarvan.

In haar eindvonnis van 30 augustus 2001 overwoog de rechtbank op grond van het inmiddels door deskundigen uitgebrachte rapport en het daarover tussen partijen gevoerde debat, samengevat weergegeven, als volgt. Ook bij een door deskundigen realistisch genoemde huurprijs zou het pand waarschijnlijk zes tot twaalf maanden hebben leeggestaan voordat het opnieuw zou zijn verhuurd. In de gegeven omstandigheden stelde de rechtbank deze periode op twaalf maanden. Dit betekent dat Hovax in die periode, te rekenen vanaf augustus 1993, niet is tekortgeschoten in haar verplichting tot schadebeperking. In de daaropvolgende periode, lopend vanaf augustus 1994 tot medio 1995, heeft Hovax een te hoge vraagprijs gehanteerd bij haar pogingen het pand opnieuw te verhuren. Daarom is het haar toe te rekenen dat zij in die periode het pand niet heeft kunnen verhuren. Over die periode moet de verplichting tot schadevergoeding van de Regiopolitie dus worden verminderd met de huurprijs die Hovax in dat tijdvak redelijkerwijs had kunnen maken, te weten een bedrag van ƒ 230 000. Medio 1995 heeft Hovax echter maatregelen van bouwkundige aard genomen die de verhuurbaarheid van het pand aanmerkelijk verbeterden; dusdoende heeft zij gedaan wat toentertijd redelijk was om tot spoedige verhuring en dus beperking van haar schade te komen. Daaraan doet niet af dat die maatregelen weinig resultaat hebben gehad (rov. 3–4). De schade van Hovax wegens wegens huurderving ad ƒ 907 582,39 dient dus te worden verminderd met een bedrag van ƒ 230 000, zodat de Regiopolitie aan Hovax dient te betalen een bedrag van ƒ 677 582,39 met rente (rov. 5).

4 Beoordeling van de onderdelen 1–3 van het middel in het principale beroep

4.1

Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen de hiervoor in 3.5 weergegeven beslissing van de rechtbank dat uiterlijk op 18 juni 1993 tussen Stok en De Veth overeenstemming is bereikt over de essentialia van de te sluiten huurovereenkomst en dat de punten die toen eventueel nog moesten worden besproken, van ondergeschikte betekenis waren. Het onderdeel, dat tegen dit oordeel een rechts‑ en een motiveringsklacht richt, betoogt in de kern dat de rechtbank hiermee een onjuiste maatstaf heeft aangelegd en voorts dat haar oordeel dat de op 18 juni 1993 nog te bespreken punten van ondergeschikte betekenis waren, onbegrijpelijk is.

4.2

Anders dan het onderdeel betoogt, heeft de rechtbank deze maatstaf niet miskend. Haar hiervoor samengevat weergegeven oordeel moet immers kennelijk aldus worden verstaan dat de punten die op 18 juni 1993 eventueel nog moesten worden besproken, van ondergeschikte betekenis waren, hetgeen meebrengt dat de huurovereenkomst naar de bedoeling van partijen inmiddels was tot stand gekomen omdat omtrent de essentialia van deze overeenkomst inmiddels overeenstemming was bereikt en de eventueel nog niet geregelde punten van ondergeschikte betekenis waren. Mede in aanmerking genomen dat, zoals de rechtbank eerder had vastgesteld, De Veth met instemming van Stok inmiddels een definitieve versie van de concept-huurovereenkomst had opgesteld (zie hiervoor in 3.1(v)) en partijen toen dus kennelijk niet voornemens waren nog verder te onderhandelen, geeft dit oordeel geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het onderdeel in zoverre faalt.

4.3

De punten ten aanzien waarvan de rechtbank in het midden heeft gelaten of zij nog moesten worden besproken, zijn — kort gezegd — de vragen (a) of een contractuele boete diende te worden gesteld op een eventueel te late betaling van de verschuldigde huur, (b) voor wiens rekening een eventueel hogere dan normale brandverzekeringspremie zou komen, zulks in verband met het door de Regiopolitie beoogde gebruik van het pand en (c) voor wiens risico de mogelijkheid zou komen dat het pand niet tijdig beschikbaar zou zijn.

In aanmerking genomen dat de inhoud van de overeenkomst op al deze punten, die naar de kennelijke en niet onbegrijpelijke vaststelling van de rechtbank niet tot de essentialia daarvan behoren, zo nodig aan de hand van de wet en de eisen van redelijkheid en billijkheid kon worden vastgesteld — waarbij mede diende te worden gelet op de inmiddels door partijen gemaakte afspraken — is het door het onderdeel bestreden oordeel niet onbegrijpelijk, terwijl het in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. Het onderdeel kan dus ook in zoverre niet tot cassatie leiden.

4.4

Onderdeel 3, dat de Hoge Raad nu zal behandelen, stelt dat de rechtbank haar hiervoor in 3.4 samengevatte beslissing over de vraag of de Regiopolitie door het optreden van de daartoe onbevoegde Stok jegens Hovax is gebonden, ten onrechte heeft beperkt tot de vraag of Hovax (c.q. De Veth) in de gegeven omstandigheden heeft mogen vertrouwen dat Stok bevoegd was de Regiopolitie te binden en het essentiële verweer dat Hovax/De Veth daarop niet heeft vertrouwd, onbesproken heeft gelaten. Voor zover in het oordeel van de rechtbank besloten zou liggen dat De Veth ook dit laatste heeft aangenomen, is zulks in de gegeven omstandigheden onbegrijpelijk, aldus nog steeds de onderhavige klacht.

4.5

Het onderdeel kiest terecht tot uitgangspunt dat, indien een rechtshandeling onbevoegdelijk in naam van een ander is verricht, een noodzakelijke voorwaarde voor bescherming van de wederpartij tegen dat gebrek is, dat zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend (art. 3:61 lid 2 BW). Dat de wederpartij dit vertrouwen daadwerkelijk heeft gehad, zal veelal kunnen worden afgeleid uit diens verklaringen of gedragingen als reactie op het handelen van de onbevoegde tussenpersoon. Hierbij verdient opmerking dat, indien de wederpartij op grond van de bijzonderheden van het concrete geval redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, het in de regel voor de hand zal liggen dat zij (die wederpartij) ook daadwerkelijk op de bevoegdheid van de tussenpersoon heeft vertrouwd zodat daarvan dan ten processe moet worden uitgegaan, tenzij degene in wiens naam gehandeld is, het tegendeel aannemelijk weet te maken. Dit strookt met hetgeen in de parlementaire geschiedenis ter toelichting van art. 3:61 lid 2 is opgemerkt:

Nodig is enerzijds dat de wederpartij op grond van een verklaring of gedraging van degene in wiens naam gehandeld is, onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. (…) Nodig is anderzijds dat de wederpartij toen de betreffende rechtshandeling met of jegens haar werd verricht, ook inderdaad heeft aangenomen dat er een toereikende volmacht was. In veel gevallen zal dit laatste blijken, doordat zij reeds een kennelijk corresponderende handeling, al dan niet jegens de quasi-volmachtgever, had verricht. Maar niet altijd zal men kunnen verlangen dat de wederpartij ten blijke van dat feit op een naar buiten blijkende corresponderende handeling harerzijds kan wijzen; men zal dan de wederpartij op haar woord moeten geloven, tenzij uit haar gedrag juist het tegendeel blijkt.

(MvA II bij art. 3:61 BW, Parl. Gesch. Boek 3, blz. 265)

4.6

In de beide feitelijke instanties heeft Hovax gesteld dat zij de bevoegdheid van Stok de Regiopolitie aan de huurovereenkomst te binden, daadwerkelijk heeft aangenomen. Laatstgenoemde heeft dit betwist, daartoe aanvoerend dat de naam van degene die de huurovereenkomst namens de Regiopolitie zou ondertekenen, in de opeenvolgende concepten tot aan dat van juni 1993 is opengelaten terwijl De Veth heeft verklaard dat Stok hem in of omstreeks mei 1993 heeft gezegd dat niet hij gerechtigd was het contract te ondertekenen, maar dat Stoutjesdijk dit moest doen.

De rechtbank heeft in rov. 5 van haar tussenvonnis van 30 juli 1998 gemotiveerd op welke gronden De Veth, optredend namens Hovax, in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat Stok tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie bevoegd was en waarom deze schijn van bevoegdheid aan laatstgenoemde moest worden toegerekend. Hierin ligt de verwerping besloten van het verweer dat Hovax/De Veth niet daadwerkelijk erop heeft vertrouwd dat Stok in de gegeven omstandigheden bevoegd was de Regiopolitie te binden. Het onderdeel mist dus feitelijke grondslag voorzover het zich erover beklaagt dat de rechtbank het onderhavige verweer niet heeft beoordeeld. Gezien het hiervoor in 4.5 overwogene, geeft dit oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is ook niet onbegrijpelijk, in aanmerking genomen dat de rechtbank zich kennelijk mede heeft gebaseerd op het feit dat De Veth, als getuige door de kantonrechter gehoord, blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal dat zich onder de stukken bevindt, onder meer heeft verklaard:

Volgens mij bestond er al geruime tijd overeenstemming tussen Translease en de Regiopolitie. Voor wat betreft het concept tussen Hovax en de Regiopolitie is er een laatste concept tot stand gekomen na diverse gesprekken met Stok en na het aanbrengen van diverse kleine veranderingen op verzoek van de juristen van de politie. De prijs hoefde niet meer veranderd te worden: die stond allang vast. Op 10 mei 1993 heb ik dat concept naar Stok gestuurd. Er is tussen hem en mij nog gebeld en hij heeft mij toen telefonisch medegedeeld dat hij toen helemaal akkoord was. Daarom heb ik in de op 8 juni aan hem gezonden brief de regel ‘Indien u hiermee kunt instemmen … ’ ook laten doorhalen. Stok heeft mij gezegd dat ik me geen zorgen hoefde te maken over de afwikkeling, toen ik bij hem aandrong op ondertekening. Hij zei ‘wij huren gewoon per 1–9. De handtekening is een formaliteit’. De sleutel van het gebouw is toen ook al aan de politie gegeven (…).’,

zulks in samenhang met het feit dat Stok zelf als getuige heeft verklaard dat het wel kan zijn dat hij tegen De Veth heeft gezegd dat de handtekening (van korpschef Stoutjesdijk) slechts een formaliteit was.

4.7

Onderdeel 3 faalt dus in zijn geheel.

4.8

Onderdeel 2 is gericht tegen de beslissing van de rechtbank dat de Regiopolitie de aan haar toerekenbare schijn heeft gewekt dat Stok vertegenwoordigingsbevoegd was, waaraan niet afdoet dat Stok in mei 1993 aan De Veth heeft medegedeeld dat niet hij, maar Stoutjesdijk bevoegd was de huurovereenkomst te ondertekenen. Het onderdeel stelt dat de vraag of het ontbreken van de bevoegdheid een ander te vertegenwoordigen wordt geheeld door de aan die ander toe te rekenen schijn van bevoegdheid, dient te worden beoordeeld naar het moment waarop de overeenkomst tot stand komt. Indien de rechtbank dit heeft miskend, geeft haar vonnis blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Indien dit niet het geval is, valt zonder — ontbrekende — motivering niet in te zien waarom in de gegeven omstandigheden het feit dat Hovax (c. q. De Veth) voor het sluiten van de overeenkomst heeft begrepen dat niet Stok maar de korpschef Stoutjesdijk bevoegd was de overeenkomst te sluiten, niet eraan in de weg staat dat de overeenkomst tot stand kon komen zonder dat de korpschef daarmee had ingestemd.

4.9

Het onderdeel mist feitelijke grondslag voorzover het betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de onderhavige toerekeningsvraag moet worden beoordeeld naar het moment waarop de gestelde overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Haar overweging dat ‘uiterlijk ten tijde van het verzenden van de definitieve concept-overeenkomst op 18 juni 1993 over de essentialia van de huurovereenkomst wilsovereenstemming (was) bereikt’, impliceert dat de rechtbank de vraag of Stok de aan de Regiopolitie toe te rekenen schijn heeft gewekt dat hij bevoegd was haar te binden, heeft beoordeeld naar het moment waarop, mede als gevolg van het wekken van die schijn, de onderhavige huurovereenkomst tot stand kwam.

De motiveringsklacht van het onderdeel mist eveneens feitelijke grondslag. De rechtbank heeft immers in haar tussenvonnis van 30 juli 1998 onderscheid gemaakt tussen de positie van Stok, van wie Hovax (c.q. De Veth) in de gegeven omstandigheden mocht aannemen dat deze bevoegd was de Regiopolitie te binden, en de positie van korpschef Stoutjesdijk, die naar de mededeling van Stok bevoegd was de huurovereenkomst namens de Regiopolitie te ondertekenen. Anders dan het onderdeel tot uitgangspunt kiest, heeft de rechtbank dus niet aangenomen dat de korpschef bevoegd was namens de Regiopolitie de onderhavige overeenkomst te sluiten, maar slechts dat hij degene was die het huurcontract namens de Regiopolitie zou ondertekenen.

5 Beoordeling van het middel in het incidentele beroep en van de onderdelen 4–9 van het middel in het principale beroep

5.1

Zowel het incidentele beroep als de onderdelen 4–9 van het principale beroep zijn gericht tegen (uiteenlopende) aspecten van de beslissing van de rechtbank over de verplichting tot schadebeperking van Hovax (zie hiervoor in 3.6). Onderdeel II van het incidentele beroep — onderdeel I bevat slechts een inleiding — is van de verste strekking, zodat dit het eerst zal worden besproken. Het onderdeel, dat onder 2.1 slechts een inleiding bevat, stelt onder 2.4 dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door dit onderwerp in haar tussenvonnis van 9 december 1999 aan de orde te stellen, hoewel daarop tot op dat moment door de Regiopolitie geen beroep was gedaan. Het onderdeel betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat in het onderhavige geval geen sprake is van aan Hovax toerekenbare omstandigheden die tot de schade hebben bijgedragen en doet daartoe onder 2.2 een beroep op een vijftal bijzonderheden van het gegeven geval. Voor het geval de rechtbank dusdoende wél van een juiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven, richt onderdeel 2.3 een motiveringsklacht tegen haar desbetreffende oordeel.

5.2

Het is op zichzelf juist dat de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding niet ambtshalve mag verminderen op de grond dat naar zijn oordeel — kort gezegd — sprake is van ‘eigen schuld’ van de benadeelde aan zijn schade, ook al wordt (aldus de MvA II bij art. 6:101, Parl. Gesch. Boek 6, blz. 353) ‘de vergoedingsplicht (…), wanneer aan de eisen van het artikel is voldaan, van rechtswege verminderd (…)’. Het mede in art. 6 EVRM verankerde fundamentele beginsel van hoor en wederhoor brengt mee dat de rechter pas tot die vermindering mag overgaan indien de aansprakelijk gestelde persoon een voldoende gemotiveerd beroep op eigen schuld van de benadeelde aan zijn schade heeft gedaan. Anders dan het onderdeel betoogt, betekent dit echter niet dat het de rechter nimmer zou vrijstaan de eigen-schuld-vraag ambtshalve aan de orde te stellen. Uit het hiervoor overwogene volgt wél dat hij, als hij dat doet, partijen in de gelegenheid dient te stellen het processuele debat dienaangaande aan te gaan en dat hij zich van een beslissing op dit punt dient te onthouden als vervolgens blijkt dat partijen dat debat niet wensen te voeren.

5.3

De vraag wanneer het de rechter vrijstaat deze kwestie ambtshalve aan de orde te stellen, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Het onderhavige geval wordt echter daardoor gekenmerkt dat het partijdebat in eerste aanleg en in hoger beroep tot aan het eerste tussenvonnis van de rechtbank, zich had beperkt tot de vraag of aansprakelijkheid van de Regiopolitie tegenover Hovax bestond, c.q. of de door Hovax gestelde huurovereenkomst al dan niet tot stand was gekomen. Onder deze omstandigheden lag het, nadat de rechtbank had geoordeeld dat Hovax in het tot dan toe gevoerde debat het gelijk aan haar zijde had, zozeer voor de hand dat de Regiopolitie — die al eerder had gesteld dat het pand inmiddels zou zijn verhuurd en dat Hovax zich daarover diende uit te laten — vervolgens een beroep zou willen doen op eigen schuld van Hovax aan haar schade, dat het de rechtbank vrijstond deze vraag ambtshalve aan de orde te stellen.

Onderdeel 2.4, dat op een andere rechtsopvatting is gebaseerd, stuit hierop af.

5.4

De vijf omstandigheden die door onderdeel 2.2 worden aangevoerd ten betoge dat in het onderhavige geval geen aanleiding bestaat een gedeelte van de schade voor rekening van Hovax te laten, komen voornamelijk erop neer dat de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst niet is ontbonden en dat Hovax ingevolge die overeenkomst slechts gehouden was het gehuurde pand aan de Regiopolitie ter beschikking te stellen, waartegenover de verplichting van de Regiopolitie stond om de huurprijs te betalen. Daarnaast doet het onderdeel een beroep op het feit dat niet is gesteld of gebleken dat de Regiopolitie zich heeft ingespannen de schade voor de verhuurder Hovax te beperken, hoewel dit meer op haar weg lag dan op die van Hovax, nu de Regiopolitie toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen.

5.5

De eerstbedoelde omstandigheden kunnen niet tot cassatie leiden. Hovax heeft in deze procedure immers geen nakoming van de verplichtingen van de Regiopolitie gevorderd, maar ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met schadevergoeding. Daarom kan zij zich niet met succes erop beroepen dat voor vermindering van de vergoedingsplicht van de Regiopolitie op grond van het feit dat aan haarzelf toe te rekenen omstandigheden mede tot de schade hebben bijgedragen, geen ruimte zou bestaan indien een vordering tot nakoming zou zijn ingesteld.

Ook het beroep dat het onderdeel doet op het feit dat niet is gebleken dat de Regiopolitie zich heeft ingespannen om de schade voor Hovax te beperken treft geen doel, reeds omdat niet is gesteld of gebleken dat Hovax tegenover de Regiopolitie aanspraak erop heeft gemaakt dat ook de Regiopolitie zich inspanningen zou getroosten om een nieuwe huurder voor het pand te vinden.

Onderdeel 2.2 kan dus evenmin tot cassatie leiden.

5.6

De motiveringsklacht van onderdeel 2.3 ten slotte treft evenmin doel omdat, naar uit het vorenoverwogene volgt, de beslissing van de rechtbank tegenover de door onderdeel 2.2 in a–e aangevoerde omstandigheden, niet nader behoefde te worden gemotiveerd dan de rechtbank heeft gedaan om begrijpelijk te zijn; voor verdere toetsing van die beslissing is in cassatie geen ruimte.

5.7

Onderdeel III van het incidentele beroep komt met een rechtsklacht en een motiveringsklacht op tegen rov. 3 van het door de rechtbank gewezen eindvonnis. De onder 3.2 naar voren gebrachte rechtsklacht — onderdeel 3.1 bevat slechts een inleiding — houdt in dat de rechtbank heeft miskend dat van Hovax in redelijkheid niet kon worden verlangd haar schade te beperken door met een derde een huurovereenkomst aan te gaan tegen een lagere huurprijs of op anderszins ongunstiger voorwaarden dan met de Regiopolitie was overeengekomen en/of door eigener beweging het pand ingrijpend en tegen hoge kosten te verbouwen. Onderdeel 3.3 stelt dat, uitgaande van de onder 3.2 geformuleerde regel, onbegrijpelijk is waarom de rechtbank in het concrete geval anders heeft beslist.

5.8

Onderdeel 3.2 faalt. Anders dan het onderdeel aanvoert, kan onder omstandigheden wel degelijk van een verhuurder wiens wederpartij weigert de overeengekomen huurprijs te betalen — in dit geval omdat deze zich erop beroept dat tussen partijen geen huurovereenkomst is tot stand gekomen — worden gevergd dat hij het gehuurde pand aan een derde verhuurt tegen ongunstiger voorwaarden dan hij met zijn wederpartij was overeengekomen. Voor zover het onderdeel klaagt dat de rechtbank heeft aangenomen dat Hovax gehouden was eigener beweging het pand ingrijpend en tegen hoge kosten te verbouwen, mist het feitelijke grondslag. De rechtbank heeft slechts geoordeeld dat Hovax vanaf juli 1995 niet meer in haar schadebeperkingsplicht is tekortgeschoten, uitgaande van het gegeven dat Hovax in 1995 het pand heeft heringericht en gemoderniseerd en daarna een volgens de rechtbank in het licht daarvan redelijke huurprijs heeft gevraagd. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.

5.9

Aangezien onderdeel 3.3 op onderdeel 3.2 voortbouwt, deelt het in het lot daarvan.

5.10

De onderdelen 4–9 van het principale beroep ten slotte lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij strekken in de kern ten betoge dat de rechtbank in rov. 2 en 3 van haar eindvonnis de door Hovax geleden schade abstract — immers aan de hand van statistische gegevens ontleend aan het inmiddels uitgebrachte deskundigenrapport — heeft berekend en in rov. 4, zij het over een ander tijdvak, concreet. Aldus heeft zij wat betreft die laatste berekening het recht geschonden omdat de rechter in elk geval binnen één schadepost dezelfde methode van schadeberekening dient te hanteren. Voor het geval deze eis niet onder alle omstandigheden — en met name niet in de onderhavige — zou gelden, heeft de rechtbank haar oordeel althans onvoldoende gemotiveerd, nu zij wel ten gunste van Hovax een abstracte schadeberekening over de periode augustus 1993/augustus 1994 heeft toegepast, maar de statistische gegevens die betrekking hebben op de periode tijdens en na de verbouwing en splitsing van het pand, ten nadele van de Regiopolitie buiten beschouwing heeft gelaten, aldus nog steeds de onderdelen.

5.11

Zoals hiervoor in 3.6 weergegeven heeft de rechtbank in de rov. 2–4 van haar eindvonnis ten aanzien van de vraag of Hovax heeft voldaan aan haar verplichting tot schadebeperking, een drietal perioden onderscheiden. Wat betreft de eerste periode, die liep van augustus 1993 tot augustus 1994, is Hovax naar het oordeel van de rechtbank niet tekortgeschoten in haar verplichting tot schadebeperking. In de tweede periode, lopend vanaf augustus 1994 tot medio 1995, is zij daarin wél tekortgeschoten door een te hoge vraagprijs te hanteren bij haar pogingen het pand opnieuw te verhuren. Over die periode moet de verplichting tot schadevergoeding van de Regiopolitie daarom worden verminderd met de huurprijs die Hovax in dat tijdvak redelijkerwijs had kunnen bedingen. In de derde periode, die liep van medio 1995 tot aan het einde van de gehele huurperiode, heeft Hovax echter adequate maatregelen tot beperking van haar schade genomen, aldus nog steeds de rechtbank.

Hieruit volgt dat de onderdelen feitelijke grondslag missen en dus niet tot cassatie kunnen leiden. De rechtbank heeft immers ten aanzien van geen enkele van deze drie perioden de door Hovax geleden schade abstract berekend, waartoe in het onderhavige geval trouwens geen aanleiding bestond. Dit geldt meer in het bijzonder ook voor de eerste periode, ten aanzien waarvan de rechtbank niets meer of anders heeft overwogen dan dat zij de vraag of aanleiding bestond de daarin geleden schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van Hovax te laten, ontkennend heeft beantwoord op de grond dat — kort gezegd — het pand ook bij de in het concrete geval redelijkerwijs van haar te verwachten inspanningen gedurende die periode zou hebben leeggestaan.

6 Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale en in het incidentele beroep:

verwerpt het beroep;

compenseert de kosten van het geding in cassatie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 26-09-2003, RvdW 2003, 152 Regiopolitie/Hovax

RvdW 2003 , 152

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Het verloop van de procedure

De vaststaande feiten

Het geschil en de beoordeling ervan

De verdere beoordeling van het geschil

De verdere beoordeling van het geschil

De beslissing

De verdere beoordeling van het geschil

Cassatiemiddel:

Inleiding

Klachten

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

2 Het geding in cassatie

3 Uitgangspunten in cassatie

4 Beoordeling van de onderdelen 1–3 van het middel in het principale beroep

5 Beoordeling van het middel in het incidentele beroep en van de onderdelen 4–9 van het middel in het principale beroep

6 Beslissing