NJ 1993 , 582

HOGE RAAD

4 juni 1993, nr. 15007

(Mrs. Snijders, Neleman, Heemskerk, Nieuwenhuis, Swens-Donner; A-G Vranken; m.nt. PAS)

RvdW 1993, 123
m.nt. PAS
RVDW 1993, 123

Regeling

BW art. 6:2 lid 2, 248 lid 2, 7A:1586 aanhef en sub 2, 1587

Essentie

Huurovereenkomst; grenzen onderhoudsverplichting verhuurder; belangenafweging. Redelijkheid en billijkheid; beperkende werking.

Huurovereenkomst; grenzen onderhoudsverplichting verhuurder; belangenafweging / redelijkheid en billijkheid; beperkende werking (m.nt. PAS)

Samenvatting

Huurder vordert nakoming onderhoudsplicht. Rechtbank acht, in cassatie niet bestreden, een belangenafweging nodig ten aanzien van de vraag of onderhoud redelijkerwijze van de verhuurder gevergd kan worden en wijst vordering af.

De enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou kunnen geschieden, is niet voldoende om aan te nemen dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dat van de huurder en dat herstel van het gebrek dus redelijkerwijs niet kan worden gevergd. Ook andere omstandigheden van het geval (zie arrest) kunnen voor deze beoordeling van belang zijn.

Indien de rechtbank zou hebben geoordeeld dat zijn, na te hebben vastgesteld dat herstel van het gebrek tot verlies zou leiden, de overige omstandigheden in het midden kon laten, omdat die in het onderhavige geval niet tot een andere slotsom konden leiden, is zij tekortgeschoten in haar motiveringsplicht.

Partijen

Janke Kruizenga-Weening, te Assen, eiseres tot cassatie, adv. jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper,

tegen

Stichting Woningbeheer Assen, te Assen, verweerster in casssatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Tekst

Kantonrechter:

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende weersproken het navolgende vast. Eiseresse huurt vanaf 1 aug. 1973 van gedaagde de woning plaatselijk bekend Wethouder Buningstraat 40 te Assen tegen een huurprijs van thans ƒ 232,03 per maand. De onderhavige woning maakt deel uit een complex van 21 in 1918 en in 1919 gebouwde woningen, waarvan er 4 na de oorlog zijn herbouwd. In 1978 zijn de onderhavige woningen ingrijpend gerenoveerd. Desondanks kwamen er al enige jaren later weer klachten betreffende de woningen van de huurders. In de woning van eiseresse doet zich schimmelvorming en vochtdoorslag in de woonkamer voor en wel als gevolg van optrekkend vocht.

Eiseresse vordert de veroordeling van gedaagde tot herstel van het zich in de onderhavige woning voordoende gebrek bestaande uit schimmelvorming en vochtdoorslag in de woonkamer, zulks op straffe van het verbeuren van een dwangsom. Eiseresse stelt daartoe, dat, hoewel gedaagde ingevolge de huurovereenkomst en de wet gehouden is de onderhavige klachten te verhelpen, zij ondanks sommatie weigert daartoe over te gaan, waardoor zij in gebreke is en wanprestatie jegens eiseresse pleegt. Mitsdien stelt eiseresse gerechtigd te zijn nakoming van de verplichting tot herstel van het onderhavige gebrek te vorderen.

Gedaagde is van mening, dat zij in beginsel gehouden is tot herstel, wanneer zich een gebrek als het onderhavige voordoet betreffende een door haar verhuurd wordende woning. In casu acht zij zich daartoe echter niet gehouden. Zij voert daartoe aan, dat het complex woningen, waarvan de door eiseresse gehuurde woning deel uitmaakt, het niet meer waard is hersteld te worden, omdat terzake een buiten proporties hoog bedrag besteed zou moeten worden met daarbij een in technisch opzicht volstrekt onzeker perspectief ten aanzien van een positief resultaat. Mitsdien aldus gedaagde heeft zij tot slopen besloten. Eiseresse bestrijdt de onderhavige visie van gedaagde.

Ten deze wordt het volgende overwogen. De kantonrechter is van oordeel, dat er van uitgegaan dient te worden, dat een gebrek als het onderhavige door verhuurster wordt hersteld. Dat is slechts anders, indien afdoend herstel niet mogelijk is en/of economisch niet verantwoord is. Diverse door partijen ingeschakelde deskundigen hebben zich het hoofd gebroken over de onderhavige problematiek. Rapporten en berekeningen terzake zijn in het geding gebracht. Daaruit blijkt, dat de deskundigen het niet met elkaar eens zijn, doch dat in ieder geval aanzienlijke kosten gemaakt moeten worden om het onderhavige gebrek — al dan niet samen met andere gebreken — te verhelpen. Het laagste bedrag, dat terzake wordt genoemd zijdens eiseresse is al ƒ 10 000 à ƒ 15 000 per woning. Naar gedaagde onvoldoende weersproken heeft gesteld zijn die kosten niet subsidiabel, zodat zij volledig voor haar rekening blijven. Dat alles overziende en in aanmerking nemende, dat het in casu gaat om ongeveer 70 jaar oude woningen, die een tiental jaren geleden — zij het helaas niet optimaal — gerenoveerd zijn, hetgeen al veel heeft gekost, komt gedaagdes standpunt niet meer tot herstel doch tot sloop over te gaan redelijk voor. Daarbij dient aan gedaagde in ieder geval enige beleidsvrijheid te worden toegekend, of zij wil herstellen danwel wil slopen. Aan het vorenstaande doet niet af, dat in geval van sloop eiseresse haar huidige woning moet verlaten, welke woning naar haar zeggen in een gezellige buurt ligt, waar het goed en rustig wonen is, en dat zij naar zij stelt in geval van vervangende nieuwbouw niet terug kan komen, omdat dat financieel buiten haar bereik ligt. Gedaagde heeft immers medegedeeld, dat in geval van vervangende nieuwbouw eiseresse weer ter plaatse kan huren, terwijl een eventueel hogere huur door individuele huursubsidie geheel of gedeeltelijk kan worden opgevangen. Overigens is gedaagde bereid in ieder geval andere passende woonruimte aan eiseresse ter beschikking te stellen. Daarbij wordt opgemerkt, dat eiseresse ongetwijfeld ook op diverse andere plaatsen in Assen goed, gezellig en rustig kan wonen.

De conclusie uit al het hiervoor overwogene is, dat eiseresse gezien de omstandigheden van het geval in strijd met de goede trouw, die ook de verhurende en hurende partij jegens elkaar in acht hebben te nemen, handelt door in casu herstel van het door haar gestelde gebrek te verlangen. Mitsdien dient aan eiseresse haar vordering te worden ontzegd, terwijl zij als geheel in het ongelijk gesteld partij in de kosten van de procedure dient te worden veroordeeld.

Rechtbank (eerste tussenvonnis):

De grieven

Kruizenga heeft tegen het vonnis van de kantonrechter de volgende grieven aangevoerd:

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter, dat een gebrek als het onderhavige door Stichting Woningbeheer Assen (SWA) niet hoeft te worden hersteld als afdoend herstel economisch niet verantwoord is.

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter, dat diverse door partijen ingeschakelde deskundigen zich het hoofd hebben gebroken over de onderhavige problematiek en uit hun rapporten/berekeningen blijkt, dat de deskundigen het niet met elkaar eens zijn.

Ten onrechte is de kantonrechter tot de conclusie gekomen, dat herstel van de woning economisch niet verantwoord is nu terzake herstelkosten al gesproken wordt van bedragen ad ƒ 10 000 à ƒ 15 000.

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat Kruizenga onvoldoende heeft weersproken, dat de herstelkosten voor SWA niet subsidiabel zijn, zodat zij volledig voor rekening van SWA blijven.

Ten onrechte acht de kantonrechter de omstandigheid dat de woningen 70 jaar oud zijn ook een argument voor het standpunt dat sloop redelijk is.

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter, dat aan SWA in ieder geval enige beleidsvrijheid dient te worden toegekend of zij wil herstellen danwel slopen.

Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat aan de beleidsvrijheid van SWA (herstel danwel sloop), niet afdoet, dat ingeval van sloop Kruizenga haar huidige woning moet verlaten.

Ten onrechte merkt de kantonrechter op, dat Kruizenga ongetwijfeld ook op diverse andere plaatsen in Assen goed, gezellig en rustig kan wonen.

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat Kruizenga gezien de omstandigheden van het geval in strijd met de goede trouw handelt, door in casu herstel van het door haar gestelde gebrek te verlangen.

Ten onrechte heeft de kantonrechter de vordering van Kruizenga afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding.

De vordering in hoger beroep

Alvorens in te gaan op de grieven, overweegt de rechtbank, dat zij ervan uitgaat, hoewel men uit de bewoordingen van de dagvaarding in hoger beroep iets anders zou kunnen afleiden, dat in hoger beroep wederom herstel gevorderd wordt van het gebrek bestaand in schimmelvorming en vochtdoorslag in de woonkamer als gevolg van optrekkend vocht. Andere gebreken, die hersteld zouden moeten worden, worden niet gespecificeerd. Nadat bij memorie van antwoord gesteld is, dat het uitgangspunt moest zijn, dat het om hetzelfde gebrek ging als in eerste instantie, is zulks niet betwist. De rechtbank gaat er daarom van uit, dat dit uitgangspunt juist is.

De feiten

De rechtbank zal bij de beoordeling van de grieven uitgaan van de juistheid van de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in r.o.1 van zijn vonnis, nu hiertegen geen grief is gericht.

Grieven 1 t/m 9

7.1

De rechtbank zal deze grieven gezamenlijk behandelen. In hun gezamenlijkheid onderwerpen zij het geschil tussen partijen in volle omvang aan het oordeel van de rechtbank. Zij betwisten de juistheid van het oordeel van de kantonrechter, dat SWA niet verplicht is tot herstel van het gebrek in kwestie en de overwegingen, die hem tot dit oordeel leiden.

7.2

Bij de beoordeling van het geschil tussen partijen kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven of het hier gaat om een gebrek in de zin van art. 1588 BW dan wel een minder verstrekkende tekortkoming van het verhuurde, waarvan de huurder herstel kan vorderen op grond van art. 1587 lid 2 (of eventueel ook 1586 lid 3) BW. Nu de vordering in hoofdzaak strekt tot herstel (en niet tot ontbinding en/of schadevergoeding) doet het onderscheid, dat het huidige BW maakt tussen verschillende soorten tekortkomingen van het gehuurde immers niet ter zake.

7.3

Het huidige BW geeft niet uitdrukkelijk aan hoever de onderhoudsplicht van de verhuurder strekt. Met de kantonrechter en partijen gaat de rechtbank ervan uit, dat deze in elk geval beperkt wordt door de goede trouw, die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst. Een beroep op de herstelplicht is in strijd met de goede trouw, wanneer dit beroep gezien de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. HR 16 mei 1986, NJ 1986, 779). In dit verband kan naar het oordeel van de rechtbank ook aansluiting gezocht worden bij het NBW, dat in art. 7.4.2.4. bepaalt, dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist, die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. In het hiervolgende zal de rechtbank het geschil aan vorenomschreven maatstaven toetsen.

7.4

Ter beoordeling van deze vraag is een belangenafweging nodig. Enerzijds moet rekening worden gehouden met het belang van de huurder op onverkort genot van het gehuurde. De rechtbank gaat er daarbij van uit, dat deze huurder, hoewel zij ongetwijfeld ook elders geschikte woonruimte kan vinden, een meer dan gemiddeld belang heeft bij herstel, gezien haar hoge leeftijd en het feit, dat zij al zo lang in deze buurt woont. Anderzijds kan redelijkerwijs van SWA niet gevergd worden, dat zij overgaat tot herstel, als het gebrek niet kan worden verholpen of als de kosten hiervan onevenredig hoog zijn mede gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning. SWA heeft betoogd en de kantonrechter gaat er van uit, dat dit laatste het geval is. De rechtbank is van oordeel, dat dit onvoldoende vaststaat. Met name zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende objectieve gegevens voorhanden, waaruit valt af te leiden, dat de woning een uitgave van de omvang, die minimaal nodig is voor herstel van het gebrek in kwestie niet meer waard is. Dit volgt niet noodzakelijkerwijs uit het feit, dat de woning 70 jaar oud is, of uit de wens van SWA om te slopen. Voorshands is de rechtbank van oordeel, dat deze vraag voorgelegd moet worden aan een of meer deskundigen, die in zijn/hun oordeel mede zal/zullen moeten betrekken de mate van waarschijnlijkheid, dat het gebrek enigzins duurzaam hersteld zal kunnen worden en de kosten verbonden aan het volgens het door de gezamenlijke deskundigen Bouwhulp en Bouwcentrum opgemaakte rapport van september 1985 wenselijke experiment. Bij de beoordeling van deze vraag moet worden uitgegaan van in het volkshuisvestingsbeleid geldende normen. Met andere woorden niet beslissend is of exploitatie winstgevend kan zijn. Anderzijds kan ook als de ingreep subsidiabel zou zijn en dus niet volledig door SWA gedragen zou hoeven te worden, geoordeeld worden, dat de kosten niet opwegen tegen de te verwachten baten.

7.5

Te meer nu al een ruime mate van overleg tussen partijen heeft plaatsgehad en ook door partijen al deskundigen geraadpleegd zijn, acht de rechtbank het raadzaam met partijen te overleggen over aantal en hoedanigheid van de te benoemen deskundige(n). De rechtbank zal hiertoe een comparitie gelasten.

Grief 10

De rechtbank zal de beslissing hierover aanhouden tot het moment van een eindbeslissing in hoger beroep.

Rechtbank (tweede tussenvonnis):

Deskundigenbericht

De rechtbank zal de door partijen eenstemmig voorgestelde deskundigen benoemen om in een door de drie te benoemen deskundigen gezamenlijk uit te brengen schriftelijk bericht de in het dictum grotendeels overeenkomstig de voorstellen van partijen geformuleerde vragen te beantwoorden. Wellicht ten overvloede stelt de rechtbank hier nog eens uitdrukkelijk vast, dat de deskundigen bij hun onderzoek art. 223 lid 5 Rv in acht dienen te nemen. Zij moeten dus partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen en verzoeken te doen. Uit het deskundigenbericht zal moeten blijken, dat aan dit voorschrift voldaan is en wat de inhoud van eventuele verzoeken en opmerkingen van partijen is.

Beslissingen

De rechtbank:

Beveelt, dat een onderzoek door drie deskundigen zal plaatshebben ter beantwoording van de volgende vragen:

Is de schimmelvorming en vochtdoorslag in het perceel Wethouder Buningstraat 40 te Assen te herstellen?

Zo ja, welke ingrepen moeten dan worden getroffen?

In hoeverre zullen deze ingrepen duurzaam en effectief zijn ter voorkoming van schimmelvorming en vochtdoorslag?

Wat zijn de aan de ingrepen verbonden kosten?

Wat is de redelijkerwijs nog te verwachten gebruiksduur van de woning?

Is herstel van de schimmelvorming en vochtdoorslag een verantwoorde investering gezien de nog te verwachten gebruiksduur en overige kwaliteiten van de woning? Bij de beantwoording van deze vraag dienen de deskundigen uit te gaan van de in het volkshuisvestingsbeleid geldende normen. Enerzijds is niet beslissend of de exploitatie winstgevend kan zijn. Anderzijds moet beoordeeld worden of — ook al is de ingreep subsidiabel — de kosten opwegen tegen de baten.

Rechtbank (derde tussenvonnis):

Het deskundigenbericht en de reacties daarop

2.1

De deskundigen komen kort weergegeven tot de conclusie, dat de schimmelvorming en vochtdoorslag in de woning van Kruizenga zijn te verhelpen en dat herstel een verantwoorde investering is.

2.2

Bij pleidooi heeft SWA op een aantal punten kritiek geleverd op de berekeningen, die de deskundigen aan hun conclusies ten grondslag leggen. Zij concludeert, dat de kosten niet opwegen tegen de baten en dat de vordering van Kruizenga moet worden afgewezen.

2.3

Kruizenga heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen het naar voren brengen van de door SWA geleverde kritiek in dit stadium van de procedure. Zij stelt, dat dit eerder had kunnen en moeten gebeuren, bijv. toen de deskundigen SWA in de gelegenheid stelden om opmerkingen te maken. Verder stelt zijn, dat het haar onmogelijk is adequaat te reageren op de geuite kritiek nu zij daar onverhoeds bij pleidooi mee geconfronteerd is. Zij betwist de juistheid van de door SWA uitgevoerde berekeningen en stelt, dat gezien de inhoud van het deskundigenbericht haar vordering moet worden toegewezen.

Beoordeling

De rechtbank acht de door mr. Tomlow naar voren gebrachte bezwaren tegen het tijdstip van het naar voren brengen van nieuwe berekeningen en de presentatie daarvan bij pleidooi begrijpelijk. Nu niet weersproken is, dat SWA het rapport niet heeft gezien, toen zij op 18 sept. 1989 afzag van het maken van opmerkingen en evenmin, dat in de afgelopen tijd partijen onderhandeld hebben over mogelijke oplossingen, oordeelt de rechtbank de naar voren gebrachte processuele bezwaren toch te weinig zwaarwegend om geheel aan de gemotiveerde kritiek van SWA voorbij te gaan. In het licht van het door SWA naar voren gebrachte, acht zij zich door het deskundigenbericht onvoldoende ingelicht. Zij zal daarom overeenkomstig art. 224 lid 2 Rv een nadere toelichting vragen aan de deskundigen. Ter bevordering van een efficiënte afdoening, zal de rechtbank het nadere onderzoek doen plaatsvinden onder leiding van een door haar te benoemen rechter-commissaris, met wie met name zowel door de deskundigen als door partijen overlegd kan worden over de door de deskundigen te volgen procedure.

Rechtbank (eindvonnis):

Het nader deskundigenbericht

2.1

Bij het nader deskundigenbericht gaan de deskundigen uitvoerig in op de door SWA bij pleitnota van 13 sept 1990 op het rapport geleverde kritiek. Zij blijven van mening, dat de schimmelvorming en vochtdoorslag goed te verhelpen zijn.

2.2

In het oorspronkelijke deskundigenrapport (rapport 7798–A) kwamen deskundigen tot de conclusie, dat het verrichten van deze werkzaamheden een verantwoorde investering zou zijn. Daarbij werd onder meer de aantekening geplaatst, dat binnen afzienbare termijn een groot-onderhoudsbeurt noodzakelijk zou zijn. Rekening houdend met de mogelijkheden van subsidie gingen deskundigen ervan uit, dat een bedrag van ƒ 17 152,50 beschikbaar zou zijn om een gesubsidieerde ingreep van circa ƒ 57 500 te verrichten. Dit bedrag werd ruimschoots voldoende geacht om behalve de voor het verhelpen van schimmelvorming en vochtdoorslag benodigde werkzaamheden ook het groot onderhoud te verrichten.

2.3

In de nadere rapportage (rapport 7798–B) komen deskundigen tot de conclusie, dat geen eenduidig antwoord kan worden gegeven op de vraag of op grond van de nu geldende regelingen een groot onderhouds‑ of verbeteringsingreep in de betrokken woning al dan niet subsidiabel zal zijn. Hoe dan ook achten zij de kans op subsidie vanaf 1992 en voor de verdere duur van deze kabinetsperiode inmiddels uiterst gering.

De nadere standpunten van partijen

3.1

Kruizenga stelt het geheel eens te zijn met de rapportage, ‘te weten dat de schimmelvorming en vochtdoorslag in de woning van Kruizenga te verhelpen zijn en dat herstel een verantwoorde investering is’.

3.2

SWA constateert, dat de deskundigen wederom niet geslaagd zijn in het geven van antwoorden op de gestelde vragen. Met name de kosten van het groot onderhoud zijn geheel buiten beschouwing gelaten. SWA blijft van mening, dat herstel van schimmelvorming en vochtdoorslag geen verantwoorde investering zijn, gezien de nog te verwachten gebruiksduur en overige kwaliteiten van de woning.

Beoordeling

Nu in rapport 7798–B wordt geconcludeerd, dat subsidie niet meer mogelijk is, kan ook uit de berekeningen van deskundigen slechts afgeleid worden, dat het gevorderde herstel niet een verantwoorde uitgave is. Immers het door deskundigen berekende batig saldo is net voldoende ter financiering van het gevorderde herstel. Slechts uitgaand van subsidiemogelijkheid kan uit het deskundigenrapport geconcludeerd worden dat ook het noodzakelijke groot onderhoud zonder verlies verricht kan worden. Van belang is verder nog, dat in de berekening van deskundigen noodzakelijkerwijs een aantal inschattingen zit, die weliswaar ongetwijfeld volledig verantwoord zijn, maar desalniettemin de mogelijkheid openlaten, dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn, dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel, dat van SWA redelijkerwijs niet gevergd kan worden om over te gaan tot het gevorderde herstel.

Conclusie

Op grond van het bovenstaande concludeert de rechtbank, dat de grieven 1 t/m 9 geen doel treffen. Omdat blijkt, dat Kruizenga terecht door de kantonrechter in het ongelijk gesteld is, gaat ook grief 10, waarbij wordt opgekomen tegen de kostenveroordeling in eerste aanleg, niet op. Het vonnis van de kantonrechter zal in zijn geheel worden bekrachtigd. Kruizenga wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep inclusief die van het deskundigenbericht.

Cassatiemiddel:

Schending van het recht, althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank in de bestreden vonnissen, naar de inhoud waarvan thans ter wille van de beknoptheid slechts wordt verwezen, heeft overwogen en beslist zoals daarin is gedaan; en dit ten onrechte om een of meer van de navolgende, ook in hun onderling verband in aanmerking te nemen redenen:

De partijen worden hierna als regel aangeduid als ‘Kruizenga’ (eiseres tot cassatie) en ‘SWA’ (verweerster in cassatie) respectievelijk.

2.1

In het tussenvonnis van 14 febr. 1989 stelt de rechtbank in r.o. 7.4 met juistheid voorop dat ter beoordeling van de aan de rechtbank voorgelegde vraag een belangenafweging nodig is. In het eindvonnis van 10 dec. 1991 blijkt echter dat de rechtbank reeds de in r.o. 4 van dat eindvonnis genoemde feiten (namelijk, enigszins geparafraseerd: dat het gevorderde herstel en het noodzakelijke groot-onderhoud bij gebreke van subsidie niet zonder verlies kunnen plaatsvinden, terwijl de mogelijkheid is opengelaten dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn) het oordeel kunnen rechtvaardigen dat van SWA redelijkerwijs niet gevergd kan worden om over te gaan tot herstel, zonder dat in enig opzicht blijkt dat de rechtbank deze feiten heeft betrokken in een belangenafweging zoals die rechtens vereist is, en zoals die ook in r.o. 7.4 van het tussenvonnis van 14 febr. 1989 nodig wordt geoordeeld.

In dit licht bezien moet het volgende worden aangenomen:

ofwel de rechtbank heeft in het eindvonnis de rechtens vereiste belangenafweging niet verricht, daarbij over het hoofd ziend dat tot die belangenafweging al in het tussenvonnis van 14 febr. 1989 was besloten. In dat geval geeft het eindvonnis blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zowel omdat een belangenafweging bij een beslissing als de onderhavige rechtens vereist is, alsook omdat de rechtbank gehouden was zich te gedragen naar de uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing te dien aanzien in het tussenvonnis van 14 febr. 1989;

ofwel de rechtbank heeft in het eindvonnis besloten om af te wijken van het in het tussenvonnis van 14 febr. 1989 gegeven oordeel dat een belangenafweging nodig is. In dat geval heeft de rechtbank eveneens miskend dat een belangenafweging in het onderhavige geval rechtens vereist was, en heeft de rechtbank tevens de regel veronachtzaamd dat de rechter gebonden is aan eerder in dezelfde instantie uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissingen met betrekking tot feitelijke of rechtsvragen; zodat het de rechtbank niet vrijstond om in het eindvonnis van het desbetreffende oordeel in het tussenvonnis van 14 febr. 1989 af te wijken;

ofwel de rechtbank heeft reeds in het tussenvonnis van 14 febr. 1989 (impliciet) tot uitdrukking willen brengen dat de in de aanhef van dit middelonderdeel aangegeven feiten op zichzelf genomen al voldoende konden zijn om de belangenafweging in het voordeel van SWA te doen uitvallen. In dat geval berust het tussenvonnis in zoverre op een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de omvang van de verplichting van de verhuurder, en is dat tussenvonnis op dit punt ook onvoldoende begrijpelijk, terwijl hetzelfde dan geldt voor het op het tussenvonnis voortbouwende eindvonnis; een en ander zoals nader in middelonderdelen 3 en 4 hierna zal worden toegelicht.

2.2

Bovendien/althans heeft te gelden dat de hier aangevochten beslissing(en) van de rechtbank onvoldoende begrijpelijk zijn. Dat is het geval omdat, om de in middelonderdeel 2.1 hiervoor aangegeven redenen, de gedachtengang die in r.o. 4 van het eindvonnis tot uitdrukking komt, niet spoort met de gedachtengang uit r.o. 7.4 van het tussenvonnis van 14 febr. 1989; en daarom slechts bij wege van gissingen (zoals die in middelonderdeel 2.1 in verschillende varianten zijn gedaan) kan worden nagegaan hoe de in de beide betreffende vonnissen tot uitdrukking komende gedachtengang moet worden begrepen. Dat is voorts het geval omdat, voorzover de rechtbank wèl afweging van de belangen van partijen heeft toegepast, de bestreden vonnissen er onvoldoende blijk van geven welke belangen de rechtbank in de beoordeling heeft betrokken (en a fortiori: welk gewicht de rechtbank daaraan heeft gegeven).

Daarnaast is, zoals in middelonderdelen 3 en 4 zal worden verdedigd, de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen, in het licht van de in geding zijnde belangen ook rechtens onjuist.

In het licht van het in middelonderdeel 2 gezegde, maar ook afgezien daarvan, geldt dat het in middelonderdeel 2 bestreden oordeel onjuist is en/of niet aan de wettelijke motiveringseis beantwoordt

3.1

Omdat dat oordeel op een onjuiste rechtsopvatting berust, nu daarin (kennelijk) niet als maatstaf voor hetgeen redelijkerwijs van SWA kon worden gevergd, is gehanteerd:

—

dat de herstelkosten en dat deel daarvan dat niet uit directe of indirecte baten gefinancierd kan worden, buitenproportioneel zijn in verhouding tot de waarde van het betreffende onroerend goed en/of de huurwaarde daarvan; en/of

—

dat de exploitatie van de betrokken (sociale) verhuurder in onaanvaardbare mate nadelig wordt beïnvloed door het maken van de betreffende herstelkosten, in het licht van de baten en lasten die met de verdere exploitatie van de betreffende (sociale) verhuurder verband houden en gezien het voor deze te verwachten beroep op zijn beschikbare middelen met het oog op andere prioriteiten; en/of

—

dat herstel onmogelijk is of (overigens) niet van de verhuurder te vereisen uitgaven vergt.

Althans omdat uit de bestreden vonnissen niet met voldoende duidelijkheid kan worden opgemaakt welke maatstaf de rechtbank bij de beoordeling van wat in redelijkheid van SWA gevergd kan worden heeft gehanteerd, en (dus ook niet) of de rechtbank de juiste maatstaf heeft gehanteerd.

3.2

Omdat bij de rechtens vereiste belangenafweging waarvoor de rechtbank geplaatst werd, in elk geval de navolgende omstandigheden van principaal belang zijn:

de grootte van het nadeel/financiële tekort dat als gevolg van de betreffende (herstel‑ en onderhouds)kosten voor de exploitant van de betreffende woonruimte moet worden verwacht. Uit de bestreden vonnissen blijkt niet dat de rechtbank zich omtrent deze grootte een oordeel heeft gevormd, zodat deze factor niet adequaat in de afweging betrokken kan zijn geweest. Voorzover de rechtbank zich omtrent de grootte van het hier bedoelde nadeel wèl een (kwantitatief of eventueel slechts kwalitatief) oordeel mocht hebben gevormd blijkt daarvan niet uit een van de bestreden vonnissen, zodat het hier bestreden oordeel in zoverre berust op een onvoldoende (begrijpelijke) motivering;

de bijdrage die de betreffende woning na het verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden, naar redelijke verwachting aan de toekomstige volkshuisvestingsbehoefte zal kunnen leveren; waarbij onder andere de te verwachten levensduur van de woning, maar ook de aantrekkelijkheid en de ‘leefbaarheid’ daarvan gewicht in de schaal leggen. Omtrent deze factoren waren van de zijde van Kruizenga in ruime mate gegevens gesteld, en ook door de door de rechtbank geraadpleegde deskundigen vastgesteld. Het blijkt niet dat de rechtbank zich omtrent deze factor een oordeel heeft gevormd, zodat moet worden aangenomen dat deze factor niet adequaat in de afweging is betrokken. Voorzover de rechtbank zich omtrent deze factor wel een oordeel mocht hebben gevormd blijkt daarvan niet uit een van de bestreden vonnissen, en is in zoverre sprake van een onvoldoende (begrijpelijke) motivering;

De persoonlijke, zowel materiële als immateriële belangen van de huurder(s) van de betreffende woning(en). Ook omtrent dit gegeven waren, in het bijzonder van de zijde van Kruizenga, ruimschoots gegevens gesteld, zie daarvoor onder andere memorie van grieven, grief 8 en pleitnota mr. Tomlow 6 dec. 1988, vervolgvel 9. Het blijkt niet dat de rechtbank zich omtrent deze factor een oordeel heeft gevormd, zodat deze faktor niet adequaat in de afweging betrokken kan zijn geweest. Voorzover de rechtbank zich omtrent deze factor wèl een oordeel mocht hebben gevormd blijkt daarvan niet (voldoende) uit een van de bestreden vonnissen, en is er in zoverre sprake van een onvoldoende (begrijpelijke) motivering. Althans blijkt niet dat de rechtbank dit gegeven heeft betrokken in de beoordeling waarop het eindvonnis berust (en is het tegendeel aannemelijk);

Het feit dat SWA over dekking voor onverwacht tegenvallende lasten beschikt, in de vorm van een reservefonds, aangeduid als Algemene Bedrijfs Reserve of ABR, zie onder andere memorie van grieven, vervolgvel 11; waarbij uiteraard van belang is wat de omvang van dit fonds is, en welk beroep daar, in verband met andere door SWA te behartigen belangen, uit anderen hoofde op moet worden gedaan. Ook hier blijkt niet dat de rechtbank zich omtrent deze factor een oordeel heeft gevormd, of (mocht de rechtbank zich daar wèl een oordeel over hebben gevormd) in welke zin de rechtbank deze factor in aanmerking heeft genomen; zodat de door de rechtbank gegeven motivering in zoverre tekortschiet.

3.3

Omdat het hier gegeven oordeel onhoudbaar, danwel onvoldoende begrijpelijk is, in het licht van (een of meer van) de navolgende door Kruizenga in de feitelijke instanties gestelde, of uit de door de rechtbank ingewonnen deskundigenberichten blijkende omstandigheden, die hetzij als vaststaand hebben te gelden, hetzij door de rechtbank in het midden zijn gelaten, zodat van de juistheid daarvan thans in cassatie mag worden uitgegaan:

De betreffende klachten/gebreken waren veroorzaakt door een door SWA als verhuurster, en uiteraard: onder SWA’s verantwoordelijkheid, uitgevoerde renovatie, die plaatsvond op een ogenblik toen de in geding zijnde woning al geruime tijd aan Kruizenga was verhuurd, en waarvoor aan Kruizenga een (aanzienlijke) huurverhoging in rekening is gebracht. De thans aan de orde zijnde gebreken hebben zich betrekkelijk kort na de renovatie gemanifesteerd, en daarover is ook kort nadien voor het eerst geklaagd. Zie voor deze gegevens onder andere memorie van grieven, vervolgvel 2/3; pleitnota mr. Tomlow 6 dec. 1988, vervolgvel 1; deskundigenbericht 29 dec. 1989 p. 6 (§ 4.1); nader deskundigenbericht 8 juli 1991, p. 8 (alinea 4 II).

Een oorzaak als de hier bedoelde behoort, althans als zich de zoëven aangegeven omstandigheden voordoen, voor rekening en risico van de verhuurder te komen, en mag niet in enig opzicht voor risico van de huurder worden gebracht; of althans verdient deze oorzaak als wegingsfactor zwaar ten nadele van de verhuurder te wegen.

De sub 5a bedoelde renovatie is door de door SWA ingeschakelde aannemer, ondeugdelijk en ondeskundig uitgevoerd, waardoor de in geding zijnde problemen zijn ontstaan; zie daarvoor pleitnota mr. Tomlow in eerste aanleg, 30 sept. 1987, vervolgvel 1; memorie van grieven, vervolgvellen 2, 4, 5 en 12; pleitnota mr. Tomlow 6 dec. 1988, vervolgvel 3. Ook deze omstandigheid is van dien aard, dat het risico voor nadelen als gevolg daarvan behoort te worden gedragen door SWA, en niet in enig opzicht ten laste van huurders hoort te worden gebracht; en althans geldt ook hier dat het onderhavige gegeven als wegingsfactor zwaar in het nadeel van SWA behoort te worden gewogen.

Wanneer SWA in een vroeger stadium (maar nádat SWA door de huurders ter verantwoording was geroepen) het herstel van de in dit geding aan de orde zijnde gebreken ter hand had genomen, had SWA daarvoor wèl subsidie kunnen ontvangen; zie daarvoor pleitnota mr. Tomlow d.d. 6 dec. 1988, vervolgvel 4, voorlaatste alinea, in verband met de tot de gedingstukken behorende produktie I van de kant van SWA bij het op 29 sept. 1986 voor de president van de rechtbank behandelde kort geding tussen partijen (zie met name de uitlatingen van de heer Amoureus); zie voorts memorie van grieven, vervolgvel 12 (beroep op het Besluit Geldelijke Voorzieningen Huurwoningen 1987 — deze stelling van Kruizenga is (ook) in appel door SWA niet weersproken); en zie tenslotte het nadere deskundigenbericht van 5 juli 1991, alinea’s 12–14 en bijl. 6, blad 3, onderste alinea bij dit nadere deskundigenbericht.

Dit gegeven brengt mee dat het feit dat SWA inmiddels niet (in dezelfde omvang) subsidie mag verwachten, in beginsel voor risico van SWA behoort te blijven, en niet in enig opzicht voor risico van de huurders mag worden gebracht; en het betekent althans dat het onderhavige gegeven, als wegingsfactor, zwaar in het nadeel van SWA behoort te gelden.

4.1

Wanneer zou moeten worden aangenomen dat de rechtbank de in middelonderdeel 3 genoemde omstandigheden, of althans diegene daarvan die rechtens relevant zijn, in het gegeven oordeel heeft betrokken (en dat de rechtbank daarvan op voldoende begrijpelijke wijze in de motivering van de gegeven beslissingen blijk heeft gegeven), heeft te gelden dat de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen bij de beoordeling van wat redelijkerwijs van SWA kan worden gevergd, op een onjuiste rechtsopvatting berust. Bij aanwezigheid van de in casu voor de belangenafweging bepalende omstandigheden, waaronder met name de in de voorafgaande middelonderdelen aangeduide omstandigheden, kan niet worden aangenomen dat het door Kruizenga gevorderde in redelijkheid niet van SWA kon worden gevergd, maar brengt daarentegen de redelijkheid klaarblijkelijk het tegendeel mee.

4.2

Het sub 4.1 gezegde is althans het geval — en de motivering van het door de rechtbankgegeven oordeel is althans in zoverre gebrekkig — als het gaat om een verhouding tussen een huurder van woonruimte en een — verhuurder als SWA, namelijk een Toegelaten Instelling als bedoeld in de Woningwet, terwijl het ook om een met subsidie op grond van de Woningwet gestichte en geëxploiteerde woning gaat.

In de verhouding tussen een dergelijke huurder en diens verhuurder geldt immers dat de onderhoudsverplichting van de verhuurder moet worden beoordeeld in het kader van een stelsel van maatregelen, waarvan met name ook de krachtens de Woningwet geldende subsidiemogelijkheden en het huurprijzensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) deel uitmaken, en die erop gericht zijn om een aanvaardbare relatie te leggen tussen woonlasten/huurprijzen, exploitatiekosten, en een tot de huurprijs in een redelijke verhouding staand woongenot.

Uitgangspunt van dit stelsel is dat het, met hantering van de betreffende wettelijke middelen, mogelijk moet zijn om een adequaat woongenot te bieden met toepassing van de op de voet van de HPW geldende huurprijzen.

Wanneer dan, reeds bij aanwezigheid van de door de rechtbank in r.o. 4 van het eindvonnis van 10 dec. 1991 vastgestelde omstandigheden (namelijk, enigszins geparafraseerd: dat het gevorderde herstel en het noodzakelijke groot onderhoud niet zonder verlies verricht kunnen worden, en dat de mogelijkheid dat de resultaten in feite voor de verhuurder nog ongunstiger zullen blijken te zijn dan aanvankelijk begroot niet kan worden uitgesloten) zou mogen worden aangenomen dat het betreffende herstel/groot onderhoud in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden, zou het op de Woningwet en de HPW gebaseerde stelsel worden doorkruist. Dan zou immers de verhuurder, ondanks het feit dat hij de hem krachtens de Woningwet en de HPW geboden faciliteiten heeft kunnen benutten, niet worden gehouden aan de in verband daarmee aan te nemen verplichting om ook daadwerkelijk het als verhuurder door hem verschuldigde woongenot te bieden.

Bij aanwezigheid van bijzondere omstandigheden is het niet uitgesloten dat de uit het vorenstaande volgende consequentie toch niet kan worden aanvaard; maar wat de rechtbank heeft vastgesteld, in het bijzonder in r.o. 4 van het eindvonnis van 10 dec. 1991, levert niet op dat dergelijke bijzondere omstandigheden zich in deze zaak voordoen. Het kan ook niet gelden als een voldoende begrijpelijke motivering voor het (hier veronderstellenderwijs aan te nemen) oordeel van de rechtbank, dat zulke bijzondere omstandigheden zich wèl zouden voordoen.

Hoge Raad:

Het geding in feitelijke instanties

Eiseres tot cassatie — verder te noemen Kruizenga — heeft bij exploit van 21 april 1987 verweerster in cassatie — verder te noemen SWA — op verkorte termijn gedagvaard voor de kantonrechter te Assen en gevorderd SWA te veroordelen het in de dagvaarding omschreven gebrek in het perceel Wethouder Buningstraat 40 te Assen op deugdelijke en behoorlijke wijze te (doen) herstellen op straffe van een aan Kruizenga te verbeuren dwangsom van ƒ 100 per dag.

Nadat SWA tegen de vordering verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter bij vonnis van 5 okt. 1987 aan Kruizenga haar vordering ontzegd.

Tegen dit vonnis heeft Kruizenga hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Assen.

Bij tussenvonnis van 14 febr. 1989 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 4 juli 1989 heeft zij een deskundigenonderzoek bevolen en daartoe een aantal vragen geformuleerd. Nadat een deskundigenrapport was uitgebracht, heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 30 okt. 1990 de deskundigen bevolen het door hen uitgebrachte rapport nader toe te lichten. Tenslotte heeft de rechtbank bij eindvonnis van 10 dec. 1991 het bestreden vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

(…)

Beoordeling van de ontvankelijkheid van het beroep

Tegen de vonnissen van de rechtbank van 4 juli 1989 en 30 okt. 1990 zijn geen middelen aangevoerd, zodat Kruizenga, voor zover het deze vonnissen betreft, in haar beroep niet ontvankelijk dient te worden verklaard.

Beoordeling van het middel

4.1

In cassatie gaat het om het volgende.

Kruizenga, die is geboren in 1917, huurt sedert 1 aug. 1973 van SWA een woning aan de Wethouder Buningstraat 40 te Assen. Deze woning maakt deel uit van een complex van eenentwintig in 1918 en 1919 gebouwde woningen. In 1978 zijn de woningen ingrijpend gerenoveerd. Al enige jaren later uitten de huurders weer klachten over de woningen. In de woning van Kruizenga gaat het om schimmelvorming en vochtdoorslag in de woonkamer als gevolg van optrekkend vocht.

In het onderhavige geding vordert Kruizenga herstel van dit gebrek. SWA heeft erkend dat zij in beginsel gehouden is tot herstel van gebreken die zich in door haar verhuurde woningen voordoen. In het onderhavige geval acht zij zich daartoe echter niet gehouden. Daartoe heeft zij aangevoerd, voor zover in cassatie van belang, dat het complex woningen waarvan de woning van Kruizenga deel uitmaakt, het niet meer waard is te worden hersteld, omdat daartoe een buitenproportioneel hoog bedrag zou moeten worden besteed, en dat zij daarom heeft besloten de woningen te slopen.

4.2

In haar tussenvonnis van 14 febr. 1989 heeft de rechtbank als maatstaf vooropgesteld, kort samengevat, dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. Voor de toetsing van het geschil van partijen aan deze maatstaf heeft de rechtbank, in cassatie onbestreden, een afweging van belangen van partijen nodig geoordeeld. Daarbij is de rechtbank ervan uitgegaan dat Kruizenga, hoewel zij ongetwijfeld ook elders geschikte woonruimte kan vinden, een meer dan gemiddeld belang heeft bij herstel, gezien haar hoge leeftijd en het feit dat zij al zo lang in deze buurt woont. Met betrekking tot het belang van SWA heeft de rechtbank geoordeeld dat onvoldoende vaststaat dat de kosten van herstel van het gebrek onevenredig hoog zijn, gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning. Met name zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende objectieve gegevens voorhanden waaruit valt af te leiden dat de woning een uitgave van de omvang die minimaal nodig is voor herstel van het gebrek, niet meer waard is. Voor de beantwoording van deze vraag heeft de rechtbank een deskundigenbericht bevolen.

In haar eindvonnis heeft de rechtbank uit de berekeningen van deskundigen afgeleid dat het gevorderde herstel niet een verantwoorde uitgave is. Daartoe heeft zij overwogen dat het door deskundigen berekende batig saldo net voldoende is voor de financiering van het gevorderde herstel, en dat slechts uitgaand van subsidiemogelijkheid ook het noodzakelijke groot onderhoud zonder verlies kan worden verricht. Daarbij heeft de rechtbank nog van belang geacht dat ‘in de berekeningen van deskundigen noodzakelijkerwijs een aantal inschattingen zit, die (…) de mogelijkheid openlaten, dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn, dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn’. Onder deze omstandigheden kan, aldus de rechtbank, ‘van SWA redelijkerwijs niet gevergd (…) worden om over te gaan tot het gevorderde herstel’.

Gelezen in samenhang met hetgeen zij in voormeld tussenvonnis heeft overwogen, heeft de rechtbank met dit laatste tot uitdrukking gebracht tot welke uitkomst de in haar tussenvonnis aangekondigde belangenafweging heeft geleid, te weten dat de belangen van SWA, zoals de rechtbank die op grond van de rapporten van deskundigen had vastgesteld, zwaarder wogen dan de in het tussenvonnis gereleveerde belangen van Kruizenga.

Onderdeel 2 gaat in zijn onderscheiden subonderdelen uit van een andere lezing van de bestreden vonnissen, zodat het bij gebreke van feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

4.3

Het belang van SWA dat de rechtbank tegenover het ‘meer dan gemiddelde’ belang van Kruizenga bij herstel van het gebrek van voldoende gewicht heeft geacht om op grond daarvan te oordelen dat het gevorderde herstel redelijkerwijs niet van SWA kon worden gevergd, komt blijkens r.o. 4 van haar eindvonnis hierop neer dat herstel van het gebrek in samenhang met het tevens noodzakelijke groot onderhoud tot verlies zal leiden.

Klaarblijkelijk heeft de rechtbank hierbij niet van belang geacht hoe groot het verlies zou zijn, door welke factoren en in welke mate het verlies in ongunstige zin zou worden beïnvloed, en in hoeverre het verlies uit de reserves zou kunnen worden bestreden en of dit van SWA zou kunnen worden gevergd. Evenmin heeft zij aandacht besteed aan de door Kruizenga aangevoerde stellingen dat de onderhavige gebreken het gevolg zijn van een door SWA uitgevoerde renovatie, welke renovatie door de door SWA ingeschakelde aannemer ondeugdelijk is uitgevoerd en dat SWA, indien zij het herstel van de gebreken eerder ter hand had genomen, daarvoor wèl subsidie had kunnen verkrijgen.

Indien de rechtbank ervan is uitgegaan dat de enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou kunnen geschieden voldoende is om aan te nemen dat het belang van SWA zwaarder weegt dan dat van Kruizenga en dat herstel van het gebrek dus redelijkerwijs niet kan worden gevergd, heeft zij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien ook andere — zoals de hiervoor kort aangeduide — omstandigheden van het geval voor deze beoordeling van belang kunnen zijn. Indien de rechtbank zou hebben geoordeeld dat zij, na te hebben vastgesteld dat herstel van het gebrek tot verlies zou leiden, de overige omstandigheden in het midden kon laten, omdat die in het onderhavige geval niet tot een andere slotsom konden leiden, is zij tekortgeschoten in haar motiveringsplicht. De aard van de toe te passen maatstaf, die strekt ter beantwoording van de vraag waar de op de verhuurder rustende verplichting tot herstel haar grenzen vindt, brengt mee dat de rechtbank niet tot haar slotsom kon komen zonder die omstandigheden te hebben onderzocht en uitdrukkelijk in haar motivering te hebben betrokken.

Onderdeel 3, dat hierop gerichte klachten behelst, treft derhalve doel.

4.4

Het vorenoverwogene brengt mee dat de bestreden vonnissen niet in stand kunnen blijven en dat verwijzing moet volgen. De in onderdeel 4 aan de orde gestelde vraag of de door de rechtbank bereikte uitkomst juist zou zijn, indien wel met alle van belang zijnde omstandigheden rekening zou zijn gehouden, zal na verwijzing alsnog moeten worden onderzocht. Dit onderdeel behoeft derhalve geen behandeling.

Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart Kruizenga niet-ontvankelijk in haar beroep, voor zover het is gericht tegen de vonnissen van de Rechtbank te Assen van 4 juli 1989 en 30 okt. 1990;

vernietigt de vonnissen van die rechtbank van 14 febr. 1989 en 10 dec. 1991;

verwijst de zaak naar het Hof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt SWA in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Kruizenga begroot op ƒ 3516,90, op de voet van art. 57b Rv te voldoen aan de griffier.

Conclusie

A‑G mr. Vranken

Inzet van het geschil in cassatie

De onderhavige zaak betreft de vraag naar de grenzen van de verplichting van de verhuurder tot onderhoud van het gehuurde en tot herstel van tekortkomingen. De vraag is in deze vorm nog niet eerder door de Hoge Raad beantwoord.

Feiten en het verloop van de procedure

De vaststaande feiten zijn blijkens r.o. 6 tussenvonnis rechtbank dd. 14 febr. 1989 onder verwijzing naar r.o. 1 vonnis kantonrechter de volgende. Kruizenga — geboren in 1917 — huurt sedert 1 aug. 1973 een woning in Assen tegen een huurprijs van ƒ 232,04 per maand. De woning maakt deel uit van een in 1918 en 1919 gebouwd komplex van 21. Na de oorlog zijn er 4 herbouwd. In 1978 zijn alle woningen ingrijpend gerenoveerd. Desondanks kwamen er al na enige jaren klachten. In het onderhavige geding gaat het om de klacht dat in de woonkamer van Kruizenga schimmelvorming en vochtdoorslag optreden, die het gevolg zijn van optrekkend vocht.

Kruizenga heeft Woningbeheer tot herstel aangesproken. Woningbeheer heeft dit geweigerd met het argument — kort samengevat — dat herstel buitenproportioneel duur is en geen zekerheid biedt dat daarna technisch en economisch een verantwoorde exploitatie mogelijk is. Aangezien hetzelfde voor de andere woningen geldt, heeft Woningbeheer medio jaren tachtig tot sloop van het gehele complex besloten.

De kantonrechter heeft de vordering van Kruizenga als in strijd met de goede trouw afgewezen. Kruizenga heeft geappelleerd en 10 grieven aangevoerd. In een tussenvonnis van 14 febr. 1989 heeft de rechtbank een deskundigenbericht nodig geoordeeld. Na overleg met partijen zijn bij tussenvonnis van 4 juli 1989 drie deskundigen benoemd en zijn de door dezen te beantwoorden vragen geformuleerd.

Bij tussenvonnis van 30 okt. 1990 heeft de rechtbank naar aanleiding van opmerkingen van Woningbeheer over het uitgebrachte deskundigenrapport een toelichting gelast. Dit heeft geleid tot een nader deskundigenbericht. Mede op basis van dit rapport heeft de rechtbank in haar eindvonnis van 10 dec. 1991 de grieven ongegrond verklaard, het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en Kruizenga in de proceskosten van in totaal zo’n ƒ 25 000 veroordeeld.

Het is van deze (tussen)vonnissen dat Kruizenga tijdig in cassatie is gekomen. Zij voert een uit 4 onderdelen bestaand middel aan, waarvan het eerste geen klacht bevat. De onderdelen zijn op hun beurt in sub(sub)-onderdelen verdeeld. Woningbeheer heeft tot verwerping geconcludeerd.

De beslissing van de rechtbank

Terwille van de overzichtelijkheid lijkt het mij goed om kort de struktuur en inhoud van de beslissing van de rechtbank weer te geven. Voorop staat hierbij dat de rechtbank in het midden heeft gelaten of de schimmelvorming en vochtdoorslag moeten worden gekwalificeerd als tekortkoming in de zin van art. 1586 lid 2, van art. 1587 lid 2 of van art. 1588 BW (oud). De rechtbank heeft zich — in cassatie onbestreden — uitgesproken over de onderhoudsplicht van de verhuurder tout court. Op deze leest is ook het ontwerp van afd. 7.4.2 NBW gestoeld (Toelichting, p. 913/4 e.v.).

In haar eerste tussenvonnis heeft de rechtbank de maatstaf geformuleerd. Ik citeer (r.o. 7.3):

Een beroep op de herstelplicht is in strijd met de goede trouw, wanneer dit beroep gezien de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. HR 16 mei 1986, NJ 1986, 779). In dit verband kan naar het oordeel van de rechtbank ook aansluiting gezocht worden bij het NBW, dat in art. 7.4.2.4 bepaalt, dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist, die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden.

Vervolgens heeft de rechtbank overwogen (r.o. 7.4):

De aan de deskundigen voorgelegde vragen luiden als volgt:

Is de schimmelvorming en vochtdoorslag in het perceel (…) te herstellen?

Zo ja, welke ingrepen moeten dan worden getroffen?

In hoeverre zullen deze ingrepen duurzaam en effectief zijn ter voorkoming van schimmelvorming en vochtdoorslag?

Wat zijn de aan de ingreep verbonden kosten?

Wat is de redelijkerwijs nog te verwachten gebruiksduur van de woning?

In haar tussenvonnis van 30 okt. 1990 vat de rechtbank het uitgebrachte deskundigenbericht aldus samen dat de schimmelvorming en vochtdoorslag in de woning van Kruizenga zijn te verhelpen en dat herstel een verantwoorde investering is.

Woningbeheer heeft ten aanzien van een aantal punten kritiek geleverd op de berekeningen van de deskundigen en geconcludeerd dat de kosten niet opwegen tegen de baten en dat de vordering van Kruizenga moet worden afgewezen. De rechtbank gelast daarop de deskundigen na te gaan of en waarom het commentaar van Woningbeheer voor hen aanleiding is hun conclusies al dan niet te herzien.

In hun nader rapport blijven, aldus de rechtbank in haar eindvonnis (r.o. 2.1), de deskundigen van mening dat de schimmelvorming en vochtdoorslag goed te verhelpen zijn. In het oorspronkelijk deskundigenbericht werd dit een verantwoorde investering geacht, waarbij o.m. de aantekening werd geplaatst dat binnen afzienbare tijd een groot-onderhoudsbeurt noodzakelijk zou zijn. De bekostiging van een en ander zou (deels) met subsidie kunnen geschieden, hetgeen volgens de deskundigen een, in relatie tot de nog te verwachten gebruiksduur van de woning, verantwoorde investering zal zijn. In het nader deskundigenbericht evenwel achten zij de kans op subsidie vóór 1992 niet eenduidig te beantwoorden en vanaf 1992 uiterst gering.

Op basis hiervan komt de rechtbank onder 4 van haar eindvonnis tot de volgende beoordeling:

Nu in rapport 7798–B (het nader deskundigenbericht, JBMV) wordt geconcludeerd, dat subsidie niet meer mogelijk is, kan ook uit de berekeningen van deskundigen slechts afgeleid worden dat het gevorderde herstel niet een verantwoorde uitgave is. Immers het door deskundigen berekende batig saldo is net voldoende ter financiering van het gevorderde herstel. Slechts uitgaand van subsidiemogelijkheid kan uit het deskundigenrapport geconcludeerd worden dat ook het noodzakelijke groot onderhoud zonder verlies verricht kan worden. Van belang is verder nog, dat in de berekening van deskundigen noodzakelijkerwijs een aantal inschattingen zit, die weliswaar ongetwijfeld volledig verantwoord zijn, maar desalniettemin de mogelijkheid openlaten, dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn, dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel, dat van SWA redelijkerwijs niet gevergd kan worden om over te gaan tot het gevorderde herstel.

Bespreking van het cassatiemiddel

Ontvankelijkheid

Tegen de tussenvonnissen van 4 juli 1989 en van 30 okt. 1990 zijn geen klachten aangevoerd, zodat Kruizenga in zoverre in haar cassatieberoep niet-ontvankelijk is.

Onderdeel 2

Onderdeel sub 2.1 onder a en b en onderdeel 2.2 betogen, kort gezegd, dat de rechtbank in haar eindvonnis niet of niet voldoende begrijpelijk de in het tussenvonnis van 14 febr. 1989 geformuleerde belangenafweging heeft verricht, maar reeds beslissend heeft geoordeeld dat het noodzakelijk groot onderhoud bij gebreke van subsidie niet zonder verlies kan plaatsvinden, terwijl daarnaast de mogelijkheid bestaat dat de resultaten nog ongunstiger zijn dan reeds bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn.

De klacht mist feitelijke grondslag. Ik lees r.o. 7.4 van het tussenvonnis van 14 febr. 1989 aldus dat de rechtbank het belang van Kruizenga vooropstelt en van meer dan gemiddelde zwaarte aanmerkt, maar niet zodanig dat het zelfs moet worden ontzien wanneer redelijkerwijs herstel niet mogelijk of, gelet op de te verwachten levensduur en de overige kwaliteiten van de woning, onevenredig duur is. Dit laatste stond voor de rechtbank nog niet vast. Daarop had het deskundigenbericht betrekking. Toen dat bericht, na nader te zijn toegelicht, haar (de rechtbank) tot de overtuiging bracht dat het gevorderde herstel inderdaad redelijkerwijs van Woningbeheer niet gevergd kan worden, was daarmee voor haar de kring rond.

De onderdelen falen derhalve. Iets anders is of de gehanteerde maatstaf juist is en of de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen, terecht en voldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd. Hierop hebben de onderdelen 3 en 4 van het middel betrekking, waarop onderdeel 2.1 onder c met een generale, niet afzonderlijk te bespreken klacht de inleiding vormt.

Onderdeel 3.1

Het onderdeel bestrijdt, kort gezegd, de door de rechtbank aangelegde maatstaf. Bepaalde elementen zouden daarin niet (duidelijk genoeg) zijn opgenomen.

Voorzover het onderdeel klaagt over onduidelijkheid, faalt het. Het is volstrekt helder wat de rechtbank gedaan heeft. Zij heeft aansluiting gezocht bij de gangbare omschrijving van de beperkende werking van de goede trouw: ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’. Vergelijk de leden 2 van art. 6:2 en 6:248 BW. Voorts heeft de rechtbank verwezen naar art. 7.4.2.4 NBW en de daarin voorkomende woorden ‘in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden’. Een en ander heeft zij uitgelegd als nopend tot een belangenafweging tussen huurder en verhuurder, waarbij de grens ligt op het punt dat: ‘het gebrek niet kan worden verholpen of de kosten hiervan onevenredig hoog zijn mede gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning’ (r.o. 7.4 tussenvonnis van 14 febr. 1989). Hierbij heeft zij aangetekend dat de ouderdom van de woning noch het besluit van Woningbeheer op zichzelf al leiden tot de conclusie dat de woning de kosten van herstel niet meer waard is. De rechtbank heeft behoefte aan een deskundigenrapport op dit punt, waarbij uitgegaan moet worden van in het volkshuisvestingsbeleid geldende normen, hetgeen zij aldus omschrijft — zie r.o. 7.4 tussenvonnis en vraag f aan de deskundigen —, dat enerzijds niet beslissend is of de exploitatie winstgevend kan zijn en dat anderzijds beoordeeld moet worden of — ook al is de ingreep subsidiabel — de kosten opwegen tegen de baten.

Ik meen dat op deze maatstaf niet alleen qua duidelijkheid, maar ook inhoudelijk niets is aan te merken (overigens met een hierna onder 25 jo. 36 te maken voorbehoud). Ik leg dit uit. Hoever de onderhoudsplicht van de verhuurder strekt is in de in het onderhavige geval toepasselijke bepalingen van de huurovereenkomst (art. 1584 BW (oud) e.v.) niet geregeld. Ook de literatuur laat er zich niet of nauwelijks over uit. Vgl. Asser-Abas, 5 II, 1990, nrs. 19 e.v.; Croes, Over huur en onderhuur, 1991, p. 156/7; Van den Heuvel, Huurrecht, art. 1586 BW, aant. 2; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1992, p. 49/54.

Rechtspraak omtrent de vraag naar de grens van de onderhoudsplicht is eveneens schaars. Vgl. o.m. Dozy/Jacobs, t.a.p., 1992, p. 53/4, voor een overzicht van de lagere rechtspraak. De Hoge Raad heeft er zich in directe zin nog niet over uitgesproken. Wel is er HR 16 mei 1986, NJ 1987, 779, waarop de rechtbank zich heeft beroepen. Die zaak betrof een, in beginsel door art. 1590 BW (oud), thans art. 7A:1590 BW verboden, verandering van de gedaante van het gehuurde. De Hoge Raad oordeelde toen dat de huurder zich desondanks niet op die bepaling kon beroepen

voorzover dit beroep, gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De beslissing is herhaald in HR 11 maart 1988, NJ 1988, 895.

Ook op andere terreinen van het huurrecht, zelfs voorzover sprake is van dwingend recht, is de beperkende werking van de goede trouw (redelijkheid en billijkheid) geaccepteerd. Vergelijk bijvoorbeeld bij de opzegging wegens dringend eigen gebruik teneinde de woning te kunnen slopen HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 en HR 6 maart 1992, RvdW 1992, 80

(NJ 1993, 583, m.nt. PAS; red.), aan welke laatste beschikking ik ontleen:

Of in zo’n geval sprake is van dringend eigen gebruik, zal daarvan afhangen of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd.

Meer in het algemeen kan gezegd worden dat (nagenoeg) iedere rechtsregel onderworpen is aan de beperkende werking van de goede trouw. Zie hierover, met verdere verwijzingen, Asser-Hartkamp, 4 II, 1989, nrs. 312 e.v. In ieder geval zou ik voor de in deze zaak aan de orde zijnde herstelplicht van de verhuurder geen uitzondering willen maken. Dit strookt ook met de situatie die zal ontstaan na invoering van art. 7.4.2.4, waarin deze gedachte in andere bewoordingen, maar materieel op dezelfde wijze is tot uitdrukking gebracht. In dezelfde zin A‑G Asser in zijn conclusie voor HR 30 nov. 1990, NJ 1991, 704, sub 2.12 en 2.13, die de bepaling als geldend recht aanmerkt. Ik deel zijn mening.

De toelichting op art. 7.4.2.4 houdt in dat herstel slechts bij uitzondering niet te vergen zal zijn. Ook dat zou ik als geldend recht willen aanmerken. Het ligt eveneens besloten in de eis van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ik meen dat de rechtbank dit in het onderhavige geval, althans bij de formulering van de maatstaf, niet uit het oog heeft verloren (tenzij hetgeen de rechtbank aan het slot van r.o. 7.4 tussenvonnis dd. 14 febr. 1989 overweegt, moet worden uitgelegd als hierna in nr. 36 vermeld). Wat onderdeel 3.1 van het middel in het eerste en derde gedachtenstreepje stelt, maakt daarvan m.i. deel uit. Te ver gaat het om, zoals het onderdeel onder het tweede gedachtenstreepje wil, pas dan ‘herstelkosten in redelijkheid niet te vergen te oordelen’, wanneer deze de exploitatie van het totale woningbezit van Woningbeheer nadelig beïnvloeden. Althans gaat dit te ver als algemene regel. Niet uitgesloten is dat het onder omstandigheden als een van de relevante factoren wordt meewogen. In deze zin ook de toelichting op art. 7.4.2.4 NBW (p. 919):

Het lijkt niet gewenst voor wat gevergd kan worden nadere regels te geven. Te dien aanzien zal met alle bijzonderheden van het geval rekening moeten worden gehouden.

Behoudens voorzover het hierna onder nr. 36 gestelde geldt, faalt derhalve onderdeel 3.1.

Onderdelen 3.2, 3.3, 4.1 en 4.2

Afgezet tegen het voorgaande betreffen de klachten van de onderdelen 3.2, 3.3, 4.1 en 4.2 de toepassing door de rechtbank van de door haar geformuleerde maatstaf. Zij komen samengevat er op neer dat de rechtbank, gelet op de in aanmerking te nemen omstandigheden van het geval, aan het uitzonderingskarakter dat van de verhuurder geen herstel gevorderd kan worden, onvoldoende recht heeft gedaan, althans hiervan in haar motivering onvoldoende rekenschap heeft afgelegd. Onderdeel 4.1 klaagt hierover in het algemeen. De andere onderdelen voeren daartoe een aantal omstandigheden aan.

Onderdeel 3.2 houdt in dat de rechtbank bepaalde omstandigheden niet (duidelijk) heeft meegewogen, meer in het bijzonder:

de grootte van het nadeel/financieel tekort voor SWA als gevolg van de herstel‑ en onderhoudskosten;

de bijdrage die de woning na herstel naar redelijke verwachting levert aan de toekomstige volkshuisvestingsbehoefte;

de persoonlijke belangen van de huurder;

de bedrijfsreserve van SWA.

Onderdeel 3.3 betoogt dat het oordeel van de rechtbank in het licht van de navolgende — in cassatie tot uitgangspunt te nemen — omstandigheden onhoudbaar is:

de klachten zijn veroorzaakt door de renovatie van SWA, die is uitgevoerd toen Kruizenga al geruime tijd in het pand woonde en waarvoor haar een huurverhoging in rekening is gebracht;

de renovatie is ondeugdelijk en ondeskundig uitgevoerd, hetgeen voor rekening en risico van SWA komt;

wanneer SWA het herstel eerder ter hand had genomen, zou zij wél voor subsidie in aanmerking zijn gekomen. Ook dit behoort voor haar rekening en risico te komen.

Onderdeel 4.2 plaatst, in mijn woorden geformuleerd, de onderhoudsverplichting in het systeem van de wettelijk geregelde huurprijzen en het daarmee verband houdende subsidiebeleid van de overheid.

Bij de beoordeling van deze onderdelen van het cassatiemiddel stel ik voorop dat de rechter niet verplicht is op alle omstandigheden afzonderlijk in te gaan. Voorts dat het gaat om een beslissing van de rechtbank die sterk verweven is met waarderingen van feitelijke aard en om die reden in cassatie slechts beperkt getoetst kan worden. Daarnaast mist de klacht over het belang van de huurder feitelijke grondslag: dat belang is wél meegewogen. Zie bij onderdeel 2. Voorts staat geenszins (hypothetisch) vast dat bij eerder aangevangen herstel SWA subsidie had kunnen krijgen. Ook voor de deskundigen was dat bepaald niet zo, zoals de rechtbank niet onbegrijpelijk heeft overwogen en mede aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd. Tenslotte is hetgeen onderdeel 4.2 aanvoert op deze wijze niet eerder in de procedure gesteld. Zie over deze materie de reeds genoemde conclusie van A‑G Asser voor HR 30 nov. 1990, NJ 1991, 704, sub 2.14/2.20.

Ik vind de beoordeling van wat na deze vooropstelling resteert, moeilijk. Van een verhuurder kan niet verlangd worden dat hij onderhoudskosten in een bodemloze put stort. Op zeker ogenblik is de levensduur van een woning technisch en economisch ‘op’. Hij moet dan de mogelijkheid hebben tot sloop over te gaan, al of niet gevolgd door nieuwbouw. Wel is hij verplicht zich de belangen van de betrokken huurders aan te trekken, bijvoorbeeld door het bieden van vervangende woonruimte (als hij daarover beschikt) en wellicht zelfs door de huurder, indien (financieel) mogelijk en gewenst, de gelegenheid te geven terug te keren in de nieuwbouw. Aan dit alles mankeert het in het onderhavige geval niet, zij het dat na een eventuele nieuwbouw qua sfeer voor Kruizenga waarschijnlijk wel iets veranderd zal zijn. Dat is evenwel onvermijdelijk en niet zwaarwegend genoeg om, wanneer de vernieuwbouw om andere redenen nodig is, deze tegen te houden, ook niet wanneer het gaat om een huurster op leeftijd die al jaren in dat huis woont.

Een ander aspect van deze zaak is dat een verhuurder die tot sloop meent te moeten overgaan, de huurovereenkomsten kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Er vindt dan een toetsing plaats op de manier als in HR 6 maart 1992, RvdW 1992, 80(NJ 1993, 583, m.nt. PAS; red.). In het onderhavige geval heeft Woningbeheer deze weg, voorzover kenbaar, niet gevolgd. Het waarom ervan is mij niet duidelijk geworden, maar wat hiervan zij: het moet niet zo zijn dat een verhuurder door het achterwege laten van onderhoud huurders min of meer feitelijk kan dwingen met een verhuizing akkoord te gaan. De onderhoudsplicht behoort tot de primaire verplichtingen van de verhuurder, die alleen bij uitzondering niet nagekomen behoeft te worden. Kortom: in het soort gevallen dat hier aan de orde is, is niet het staken van het onderhoud, maar de opzegging wegens dringend eigen gebruik de meest aangewezen weg. Dat blijkt ook hieruit dat, hoe de beslissing in het onderhavige geval ook uitvalt, Kruizenga in de woning kan blijven zitten. Wil Woningbeheer tot sloop overgaan, dan zal zij eerst alsnog de huurovereenkomst met Kruizenga moeten opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

Het voorgaande weegt voor mij zwaar. Het is de eerste keer dat de Hoge Raad zich moet uitspreken over de omvang van de onderhoudsplicht van een verhuurder. Het primaire karakter van deze onderhoudsplicht en het slechts bij uitzondering niet behoeven na te komen ervan, vertaalt zich m.i. in hoge motiveringseisen. Mede in verband met de precedentwerking van de in deze te nemen beslissing zou ik dit extra willen benadrukken.

Waar het, uitgaande hiervan, volgens mij vooral op aankomt, is de interpretatie van de slotwoorden van r.o. 7.4 tussenvonnis d.d. 14 febr. 1989:

… niet beslissend is of de exploitatie winstgevend kan zijn. Anderzijds kan ook als de ingreep subsidiabel zou zijn en dus niet volledig door SWA gedragen zou behoeven te worden, geoordeeld worden, dat de kosten niet opwegen tegen de te verwachten baten.

Indien deze passage — mede met het oog op wat eerder was gezegd over wat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn c.q. over de onevenredig hoge lasten als bedoeld in art. 7.4.2.4 NBW — aldus moet worden uitgelegd dat het enkele feit dat de herstelkosten verlies opleveren niet voldoende is om de herstelplicht te mogen verzaken, maar dat dit pas gerechtvaardigd is wanneer het verlies bepaalde (evenredigheids)grenzen overschrijdt, meen ik dat de rechtbank in haar motivering tekort is geschoten. Immers, in haar eindvonnis onder 4 spreekt de rechtbank zich in het geheel niet over deze (evenredigheids)grenzen uit. Zij oordeelt de uitgave onverantwoord en motiveert dat slechts met het argument dat zonder subsidie op het groot onderhoud verlies zal worden geleden en dat dit verlies mogelijk nog zal oplopen door een aantal onzekere factoren, die zij evenwel niet nader specificeert en zelfs niet eens noemt. Ik meen dat de rechtbank duidelijker had moeten maken waarom de kosten zodanig zijn dat de grenzen van het redelijke zullen worden overschreden. Daarbij had ook tenminste énige specificatie of aanduiding van de onzekere factoren, waarop zij het oog had, moeten plaatsvinden. Voorts had zij — wederom: tenminste énige — aandacht moeten besteden aan de kwestie van de Algemene Bedrijfsreserve. Wat thans gebeurd is, lijkt teveel op een machtswoord.

Voorzover de onder 34 geciteede passage blijkens het eindvonnis onder 4 moet worden uitgelegd in de zin dat de rechtbank daarmee heeft willen aangeven dat het enkele feit dat de herstelkosten verlies opleveren, reeds voldoende is om de onderhoudsplicht te mogen verzaken, is m.i. de rechtbank van een verkeerde rechtsopvatting uitgegaan. Er moet, als gezegd, sprake zijn van naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaarheid c.q. van onevenredigheid.

Ik meen derhalve dat de beslissing niet in stand kan blijven en dat verwijzing moet volgen. Ik realiseer mij dat de tijd inmiddels is doorgelopen en dat door het achterwege zijn gebleven van onderhoud wellicht een voor beide partijen onomkeerbare situatie is ontstaan, maar dat is (voor mij) voor de onderhavige beslissing over de onderhoudsverplichting niet doorslaggevend. Die onomkeerbaarheid kan wel van belang zijn voor een opzegging door Woningbeheer van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en voor een mogelijke aansprakelijkheid van Woningbeheer in geval van door het gebrek aan onderhoud veroorzaakte schade.

De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van Kruizenga in haar cassatieberoep voorzover betrekking hebbend op de tussenvonnissen van 4 juli 1989 en van 30 okt. 1990 en voor het overige tot vernietiging met verwijzing.

Noot

De onderhoudsverplichting van de verhuurder

Het ging in deze zaak om de verplichting van de verhuurder tot onderhoud van een woning. De huurster klaagde over vochtdoorlating en schimmelvorming als gevolg van optrekkend vocht. Zij dagvaardde de verhuurder om onderhoudswerkzaamheden te verrichten en daardoor de gebreken weg te nemen. Dat dergelijke onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn, werd door de verhuurder erkend; dat vloeit immers voort uit de art. 7A:1586 onder 2, 1587 lid 2, 1588 en 1619 BW. De verhuurder meende evenwel tot het verrichten van de verlangde herstelwerkzaamheden niet gehouden te zijn omdat deze, gezien de omvang van de kosten die daarmee gemoeid zouden zijn enerzijds en de geringe huuropbrengst en de ouderdom van het pand anderzijds, niet meer loonden. De panden, waartoe het onderhavige behoorde, waren gebouwd omstreeks 1918 en volgens de verhuurder rijp voor sloop.

Dit stelt twee vragen aan de orde. a. Ontkomt de verhuurder aan zijn verplichting tot onderhoud, wanneer de kosten die daarmee gemoeid zijn in redelijkheid van hem niet kunnen worden gevergd en b. als dat zo is, onder welke omstandigheden doet zich dat voor.

Ad a. Kantonrechter, rechtbank, de A‑G Vranken in zijn conclusie en Hoge Raad waren het er over eens: er zijn omstandigheden waaronder het van de verhuurder niet kan worden gevergd om onderhouds‑ en herstelwerkzaamheden te verrichten, ook al komen deze krachtens de wettelijke verdeling van de onderhoudslasten over huurder en verhuurder voor zijn rekening. Er zijn daarvoor twee grondslagen aan te wijzen. In art. 6:248 lid 2 BW wordt bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel — dat kan dus ook een wettelijke regel zijn — niet van toepassing is, voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De Hoge Raad paste die regel, die reeds als geldend recht mag worden beschouwd toen het oude BW nog van kracht was (HR 31 jan. 1992, NJ 1992, 686), al eerder toe op de huurverhouding, zij het dat het toen ging om het gedogen door de huurder van de verandering van het uiterlijk van het huurpand (art. 7A:1590 BW; HR 16 mei 1986, NJ 1986, 779 en HR 11 maart 1988, NJ 1988, 895). Een tweede aanknopingspunt voor de verlichting van de onderhoudslast van de verhuurder biedt art. 7.4.2.4 Ontwerp BW: de verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van hem zijn te vergen. Deze bepaling is nog niet ingevoerd, doch leent zich voor anticiperende interpretatie, te meer omdat men er een herhaling voor het huurrecht van de algemene regel van art. 248 in kan lezen. De Hoge Raad heeft zich over de grondslag van de regel die hij wel heeft aanvaard, niet uitgelaten; de conclusie van de advocaat-generaal wel (nr. 24).

ad b. Veel moeilijker is het om uit te maken, wanneer de verhuurder van zijn onderhoudsplicht is ontheven. Het enkele feit dat de gevorderde voorzieningen een onrendabele uitgave opleveren is volgens het arrest onvoldoende om een veroordeling van de verhuurder tot het verrichten van het onderhoud achterwege te laten. De andere omstandigheden die daarbij in aanmerking moeten worden genomen zijn: kan het verlies uit de reserves worden bestreden; kan worden gevergd dat voor deze uitgave op de reserves inbreuk wordt gemaakt. Er kunnen nog andere omstandigheden zijn die bij het oordeel van de rechter of de verhuurder tot onderhoud kan worden veroordeeld een rol kunnen spelen. In deze zaak was dat de omstandigheid dat een eerder uitgevoerde renovatie ondeugdelijk is geweest, terwijl deze wel aanleiding heeft gegeven tot verhoging van de huurprijs. Het staat dan de verhuurder niet vrij om de last verbonden aan de ondeugdelijkheid van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden op de huurder af te wentelen. Dit alles dient door de rechtbank te worden meegewogen en omdat dat niet is gebeurd, werd het vonnis van de rechtbank vernietigd.

Deze beperkte toepassing van art. 248 lid 2 op de huurverhouding is in overeenstemming met de Toelichting Meijers bij art. 7.4.2.4. ‘Het lijkt niet gewenst voor wat gevergd kan worden nadere regels te geven. Te dien aanzien zal met alle bijzonderheden van elk geval rekening gehouden moeten worden. Van belang zal bijvoorbeeld kunnen zijn de verhouding tussen het bedrag der kosten en de waarde van het gehuurde, de omvang van de door het herstel te verkrijgen genotsvermeerdering, het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur, de bestemming van het goed na afloop van de huur. Normaal is overigens uiteraard dat herstelbare gebreken herstel moeten worden. Slechts bij uitzondering zal herstel niet te vergen zijn.’

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 04-06-1993, NJ 1993, 582 Kruizinga/SWA

NJ 1993 , 582

Regeling

Essentie

Samenvatting

Partijen

Tekst

Conclusie

Noot