NJ 1995 , 550

HOGE RAAD

10 maart 1995, rek.nr. 8598

(Mrs. Martens, Roelvink, Mijnssen, Neleman, Swens-Donner; A-G Leijten; m.nt. PAS)

RvdW 1995, 62
m.nt. PAS
RVDW 1995, 62

Regeling

BW art. 7A:1624

Essentie

Maatstaf art. 7A:1624 BW-bedrijfsruimte in geval van onderhuur. Aard van door onderhuurder uitgeoefend bedrijf; Uitleg overeenkomst; stelplicht en bewijsaanbod.

Maatstaf art. 7A:1624 BW-bedrijfsruimte in geval van onderhuur / aard van door onderhuurder uitgeoefend bedrijf / uitleg overeenkomst; stelplicht en bewijsaanbod.

Samenvatting

Wanneer de huurder bevoegd is tot onderverhuur, komt het voor de vraag of is voldaan aan het vereiste dat het verhuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een of meer van de in het tweede lid van art. 7A:1624 BW omschreven bedrijven, (mede) aan op de aard van het krachtens de overeenkomst van onderhuur en verhuur door de onderhuurder(s) in het verhuurde uitgeoefende bedrijf (vgl. HR 20 juni 1975, NJ 1975, 476 en HR 8 mei 1992, NJ 1992, 690). In een geval waarin het verhuurde blijkens de overeenkomst van huur en verhuur bestemd is om te worden gebezigd tot het publiekelijk houden van een vaste, wekelijkse ‘rommelmarkt’, moet ter beantwoording van de vraag of aan voormeld vereiste is voldaan in de eerste plaats worden bezien of de activiteiten van hoofdhuurder en onderhuurders gezamenlijk kunnen worden aangemerkt als het uitoefenen van een bedrijf dat, evenzeer als de bedrijven die in art. 1624 worden genoemd, wordt gekarakteriseerd door lokale goodwill en dat uit dien hoofde plaatsgebonden is, waarbij niet ter zake doet of steeds alle onderhuurders kunnen worden gezegd bedrijfsmatig op te treden.

Er gelden geen bijzondere eisen ter zake van stelplicht of bewijsaanbod met betrekking tot de bewering dat partijen bij een schriftelijk vastgelegde overeenkomst op een bepaald punt over en weer aan de bepalingen van het contract een andere zin hebben toegekend dan daaraan bij zuiver taalkundige uitleg klaarblijkelijk toekomt.

Partijen

De Vlooienmarkt Midden-Holland B.V., te Waddinxveen, verzoekster tot cassatie, adv. jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper,

tegen

De Coöperatieve Groenten- en Fruitveiling ‘De Kring’ B.A., te Bleiswijk, verweerster in cassatie, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Tekst

Rechtbank:

(…)

De beoordeling:

4.1

Gelet op het in art. 28g lid 2 Huurwet neergelegde appelverbod, zal de rechtbank eerst dienen te beslissen over de vraag of de huurovereenkomst valt onder de bepalingen van art. 7A:1624 BW e.v.

4.2

De rechtbank gaat in het navolgende uit van de feiten zoals deze door de kantonrechter in zijn bestreden beschikking onder 2.1, behoudens sub b., zijn vastgesteld, aangezien de grieven van de Vlooienmarkt zich daartegen niet richten.

4.3

Artikel 5 lid 1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huur is aangegaan om de Vlooienmarkt in staat te stellen door onderverhuur van gedeelten van het gehuurde aldaar een zogenaamde vlooienmarkt te doen plaatsvinden. Onder vlooienmarkt verstaan partijen de verkoop door particulieren van gehele of gedeeltelijke inboedels, verzamelingen, sportuitrustingen, kampeerbenodigdheden, gedragen kleding, antiek, curiosa, bloembollen en zulks meer. Toegestaan volgens genoemd artikel is eveneens de verkoop van eet‑ en drinkwaren.

Vooropgesteld moet worden dat de Vlooienmarkt optreedt als onderverhuurder van degenen die daadwerkelijk op de markt staan. Het eigen ‘produkt’ van de Vlooienmarkt is het organiseren van de markten. Gelet op de aard van dit door de Vlooienmarkt uitgeoefende bedrijf, kan niet gezegd worden dat het gehuurde blijkens de (hoofd)huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, of van een restaurant‑ of cafébedrijf.

Ook al zouden de activiteiten van de onderhuurders van de Vlooienmarkt als uitoefening van een kleinhandels‑, restaurant‑ of cafébedrijf kunnen worden aangemerkt (hetgeen de rechtbank, gelet onder meer op de huurovereenkomst die van verkoop door particulieren spreekt, onaannemelijk acht), dan nog kan niet anders geoordeeld worden. Niet de activiteiten van de onderhuurders, maar die van de Vlooienmarkt zelf, zijn in deze relevant. Gezien het vorenstaande is de rechtbank met de kantonrechter van oordeel dat het gehuurde niet valt aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW en treft de tweede grief geen doel.

4.4

Voor zover de eerste grief beoogt het betoog van de Vlooienmarkt, dat het gehuurde valt aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, te ondersteunen, behoeft, gelet op het vorenstaande, die grief geen bespreking meer en ook overigens is de grief ongegrond.

Artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huur op 1 november 1989 is aangegaan voor de duur van een jaar, met stilzwijgende verlenging van telkens een jaar, indien de overeenkomst niet uiterlijk 3 maanden voor het verstrijken van de jaartermijn bij aangetekende brief is opgezegd.

De Vlooienmarkt heeft zich ter ondersteuning van de eerste grief beroepen op artikel 4 van de huurovereenkomst, waarin een prijsafspraak voor 5 jaar is gemaakt. Niet valt in te zien dat uit artikel 4 volgt dat de huurovereenkomst voor 5 jaar is aangegaan. Artikel 4 beoogt slechts de huurprijs voor een bepaalde periode vast te leggen en ziet niet op de duur van de overeenkomst zelf. De duur van de overeenkomst is duidelijk vastgelegd in artikel 2 lid 2.

De Vlooienmarkt zal niet worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling, dat het de bedoeling van partijen was de overeenkomst voor 5 jaar aan te gaan. Om uit te kunnen gaan van een andere bedoeling dan de door partijen in een onderhandse akte vastgelegde, voor zich sprekende bedoeling, heeft de Vlooienmarkt onvoldoende gesteld.

De Veiling heeft de huur, door deze bij aangetekende brief d.d. 28 april 1993 tegen 1 november 1993 op te zeggen, conform het bepaalde in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst, en dus rechtsgeldig, opgezegd.

4.5

De Vlooienmarkt is, gelet op het appelverbod van art. 28g lid 2 Huurwet, in beginsel niet-ontvankelijk in haar derde grief, tenzij zich een bijzonder geval voordoet, zoals verzuim van essentiële vormen. Anders dan de Vlooienmarkt betoogt levert het enkele onjuist toepassen van art. 28d Huurwet — voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn — geen verzuim op dat doorbreking van het wettelijke appelverbod rechtvaardigt.

4.6

De grieven falen. De Vlooienmarkt zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Cassatiemiddel:

Schending van het recht, danwel verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming tot nietigheid leidt, doordat de Rechtbank in de bestreden beschikking, naar de inhoud waarvan ter wille van de beknoptheid thans slechts wordt verwezen, heeft overwogen en beslist zoals daarin is gedaan, en dit ten onrechte om een of meer van de navolgende, ook in hun onderling verband in aanmerking te nemen redenen:

1.1

Het oordeel van de Rechtbank in rov. 4.3. van de bestreden beschikking, dat voor de kwalificatie van de huurovereenkomst van partijen (namelijk: als huurovereenkomst in de zin van de artikelen 7A:1624 e.v. BW, danwel als huurovereenkomst die niet aan de bedoelde wetsartikelen was onderworpen) niet de activiteit van de onderhuurders, maar die van De Vlooienmarkt zelf ‘in deze relevant is’, is rechtens onjuist. Indien, zoals in het onderhavige geval, een bedrijfsruimte is verhuurd met de bestemming om door de huurder aan onderhuurders in gebruik te worden gegeven (en trouwens ook wanneer de bestemming meebrengt, dat de gehuurde ruimte onder andere titel dan onderhuur aan derden in gebruik zal worden gegeven), en de partijen beogen dat de betreffende onderhuurders c.q. derden ter plaatse het kleinhandelsbedrijf (of meerdere kleinhandelsbedrijven) en/of het café‑ of restaurantbedrijf zullen uitoefenen, is de betreffende overeenkomst onderworpen aan de artt. 7A:1624 e.v. BW, en is althans voor de desbetreffende kwalificatie van de overeenkomst niet de door de huurder te ontplooien activiteit bepalend, maar de feitelijk ter plaatse door de onderhuurders, c.q. door de betreffende derden uit te oefenen (bedrijfs)activiteit.

1.2

Dat voor de kwalificatie van een huurovereenkomst zoals sub 1.1. hiervoor bedoeld, niet de activiteit van de huurder maar de feitelijk ter plaatse uitgeoefende (bedrijfs)activiteit van de rechtmatige onderhuurder(s) of derde(n) bepalend is, valt op te maken uit HR 20 juli 1975, NJ 1975, 476, met instemmende annotatie (waarin tevens nadere vindplaatsen uit de wetsgeschiedenis) van G.J. Scholten. Het wordt, zij het indirect, bevestigd door HR 8 mei 1992, NJ 1992, 690; zie ook de conclusie OM, alinea’s 5 e.v. bij dit arrest.

Het oordeel van de Rechtbank is gebaseerd op een niet met deze rechtsleer verenigbare rechtsopvatting, en is dus rechtens onjuist.

1.3

Het hier bedoelde oordeel van de Rechtbank miskent voorts, dat een markt — en althans een zgn. ‘vlooienmarkt’, waar goederen aan particuliere kopers worden aangeboden zoals in rov. 4.3. van de bestreden beschikking opgesomd, en althans een markt die een continu karakter heeft, bijvoorbeeld doordat die wekelijks op vaste dagen wordt gehouden — in zijn geheel bezien het karakter van een kleinhandelsbedrijf (al dan niet gecombineerd met café‑ en restaurantbedrijf) vertoont. Wanneer, zoals in de feiten van de onderhavige zaak besloten ligt, een dergelijke markt wordt georganiseerd en gefaciliteerd (in de vorm van aanbieding van ruimte, standmateriaal en andere voorzieningen) door een ondernemer zoals De Vlooienmarkt, terwijl het gezamenlijke aanbod van goederen op de betreffende markt (overwegend) zou plaatsvinden door particulieren die daartoe door de betreffende ondernemer in staat worden gesteld, moet voor de toepassing van art. 7A:1624 BW gelden dat de betrokkenen gezamenlijk (namelijk in een door de zojuist kort aangeduide elementen gekenmerkt samenwerkingsverband) een activiteit ontplooien die het karakter van een kleinhandelsbedrijf (en café‑ en restaurantbedrijf) heeft, zodat op de huur van de ter uitoefening van de betreffende activiteiten ingehuurde gebouwde onroerende zaak de regels van de artikelen 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn. Voor die kwalificatie is dan bepalend dat het resultaat van de gezamenlijke activiteiten/inspanningen van de betrokkenen, daaronder ook begrepen degene die als organisator en als bieder van faciliterende voorzieningen is opgetreden, het karakter van kleinhandels‑ en caférestaurantbedrijf heeft. Het maken van het onderscheid dat de Rechtbank in dit verband beslissend heeft geoordeeld is (ook) daarom rechtens onjuist; en althans geeft de bestreden beschikking blijk van een motiveringsgebrek, doordat daaruit niet valt op te maken dat de Rechtbank met deze, in de stellingen uit de gedingstukken besloten liggende mogelijkheid rekening heeft gehouden.

1.4

Althans ontbreekt aan het oordeel van de Rechtbank een dragende motivering die duidelijk kan maken waarom er in de omstandigheden van het onderhavige geval grond zou zijn om, in afwijking van de sub 1.1.−1.3. hiervoor verdedigde rechtsregels, aan te nemen dat niet de feitelijke bedrijfsuitoefening ter plaatse door de onderhuurders van De Vlooienmarkt en/of door rechtmatig ter plaatse werkzame derden, maar de activiteiten van De Vlooienmarkt zelf voor de toepasselijkheid van de artikelen 7A:1624 e.v. BW beslissend zouden zijn; en vertoont de bestreden beschikking dus in zoverre een motiveringsgebrek.

2.1

De Vlooienmarkt stelt voorop dat zij ervan uitgaat dat de Rechtbank zich er nog niet over heeft uitgesproken of de (gezamenlijke) activiteiten van de onderhuurders van De Vlooienmarkt en/of anderszins rechtmatig in het gehuurde actieve derden, als kleinhandels‑ en/of restaurant‑ en cafébedrijf kunnen worden aangemerkt. De Rechtbank heeft weliswaar uitgesproken dat zij dat onaannemelijk achtte, maar daarmee heeft de Rechtbank kennelijk een voorlopig en niet bindend oordeel gegeven, zonder de feiten die voor de beslissing van de betreffende vraag relevant zijn, inhoudelijk nader te onderzoeken. Als daarvan inderdaad mag worden uitgegaan, moet de bestreden beslissing naar aanleiding van het in middelonderdeel 1 aangevoerde worden vernietigd, en moet verwijzing plaatsvinden opdat het zojuist in dit middelonderdeel bedoelde gegeven alsnog kan worden onderzocht.

2.2

Voor het geval de beschikking van de Rechtbank zo zou moeten worden begrepen dat die wèl heeft bedoeld, zich definitief en bindend uit te spreken over de vraag of de activiteiten van de onderhuurders van De Vlooienmarkt (en/of rechtmatig ter plaatse werkzame derden) in het gehuurde als het uitoefenen van het kleinhandelsbedrijf, het restaurant‑ of cafébedrijf konden gelden, zou dat oordeel rechtens onjuist zijn, en tevens in het licht van de gedingstukken onvoldoende begrijpelijk. Deze algemene klacht wordt in de middelonderdelen 2.3.−2.7. hierna nader uitgewerkt.

2.3

Het sub 2.2. veronderstelde oordeel van de Rechtbank is allereerst daarom onjuist, omdat de verhandeling van ongeregelde goederen (zoals de goederen die op vlooienmarkten plegen te worden aangeboden, en althans de goederen die de Rechtbank in rov. 4.3. van de bestreden beschikking heeft opgesomd) aan niet-bedrijfsmatige kopers, waarbij de aanbieders particulieren zijn, moet gelden of kan gelden als ‘kleinhandel’ in de zin van art. 7A:1624 BW. Dit is met name, of althans, het geval als de aanbieding van dergelijke goederen plaatsvindt in een bedrijfsmatig georganiseerd verband, waarbij de potentiële kopers afgaan op het collectieve en bedrijfsmatig georganiseerde aanbod van de betreffende goederen, zoals dat het geval is op geregeld georganiseerde markten, zoals de rommel‑ en vlooienmarkten waarvan De Vlooienmarkt er blijkens de gedingstukken een placht te organiseren. De in het hier veronderstelde oordeel van de Rechtbank tot uitdrukking komende rechtsopvatting, dat het feit dat de betreffende goederen (overwegend) door particulieren werden aangeboden, eraan in de weg zou staan dat de betreffende activiteit als ‘kleinhandel’ in de zin van art. 7A:1624 BW zou kunnen worden aangemerkt, is daarom rechtens onjuist.

De Vlooienmarkt merkt in dit verband op dat in sommige rechterlijke beslissingen een beperkte uitleg aan het begrip ‘kleinhandel’ is gegeven. Dat is rechtens onjuist. Deze opvatting is o.m. kritisch besproken door Smit, Huurrecht Bedrijfsruimten (1993), pag. 69.

2.4

In dit verband is van overeenkomstige toepassing (en is althans van toepassing) wat in middelonderdeel 1.3. hiervoor werd aangevoerd: namelijk dat het erop aankomt dat de gezamenlijke inspanningen van De Vlooienmarkt, als organisator en als bieder van faciliterende voorzieningen, en van de aanbieders van goederen op de door De Vlooienmarkt georganiseerde markten, een activiteit tot stand brengt die aangemerkt moet worden als (en die althans geredelijk kàn zijn) een kleinhandels‑ en café‑ en restaurantbedrijf. Ook als niet juist zou zijn dat individuele verkoop door particulieren beantwoordt aan het begrip ‘kleinhandelsbedrijf’, geldt dat wèl voor de bestendige, georganiseerde en geïnstitutionaliseerde verkoop van goederen door particulieren, in een samenwerkingsverband met een organiserend/faciliterend bedrijf als dat van De Vlooienmarkt, op de hiervoor aangeduide voet.

2.5

Het sub 2.3. en 2.4. gezegde is althans juist — en in elk geval is het hiervoor bestreden (veronderstellenderwijs aangenomen) oordeel van de Rechtbank daarom onjuist — omdat van de kant van De Vlooienmarkt was gesteld dat het merendeel van de aanbieders op de door De Vlooienmarkt in het gehuurde georganiseerde markten (niet incidenteel maar) bestendig huurder van een stand was en dus — impliciet — bestendig of regelmatig aanbieder van goederen via een dergelijke stand was; waarbij De Vlooienmarkt deze personen, respectievelijk hun activiteiten o.a. heeft aangeduid als ‘kleine dag-ondernemers’ en ‘op deeltijdbasis …. een onderneming …. voeren’ — zie daarvoor: de pleitnota namens De Vlooienmarkt in eerste aanleg pag. 3, tweede t/m vijfde alinea en pag. 4, bovenste twee alinea’s (waarnaar in het appelrekest, pag. 5 derde alinea en in de pleitnota in appel pag. 2, onderste alinea en pag. 3 bovenste alinea, uitdrukkelijk is verwezen); appelrekest, pag. 5, tweede alinea en de pleitnota namens De Vlooienmarkt in appel, pag. 3, bovenste twee alinea’s. De Vlooienmarkt had voorts (onbetwist) gesteld dat 20% van het gehuurde werd gebruikt voor de bedrijfsmatige aanbieding van eet‑ en drinkwaren, en dus als café‑ of restaurantbedrijf (zie o.a. appelrekest pag. 5, onderste alinea). De Rechtbank heeft de juistheid van deze stellingen van De Vlooienmarkt in het midden gelaten, zodat daarvan in cassatie veronderstellenderwijs mag worden uitgegaan.

Bij de aldus door De Vlooienmarkt gestelde stand van zaken is het geheel van de in het gehuurde plaatsvindende bedrijfsmatige activiteiten in elk geval wèl als een (gecombineerd) kleinhandelsbedrijf, samengaand met café‑ of restaurantbedrijf, aan te merken; en kan dat althans zeer wel het geval zijn, zodat de Rechtbank dat nader had behoren te onderzoeken, en niet zonder een dergelijk nader onderzoek tot het hier veronderstelde oordeel kon komen. Ook in zoverre geeft de bestreden beslissing van een onjuiste rechtsopvatting blijk.

2.6

Althans geldt dat, bij aanwezigheid van de omstandigheden waarop in middelonderdeel 2.5. hiervoor werd gedoeld, voor de vraag of het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW beslissend is of de activiteiten die op (zuiver) particuliere basis en/of incidenteel in het gehuurde werden bedreven, een zo overwegend deel van de ter plaatse gedurende de huurtijd uitgevoerde activiteiten vormden, of in elk geval een zodanig (aanmerkelijk) groter gewicht hadden dan de niet op incidentele basis c.q. bedrijfsmatig ontplooide activiteiten van aanbieders (waarbij zowel de aanbieders van ‘vlooienmarkt’-artikelen als de aanbieders van eet‑ en drinkwaren dienden te worden betrokken), dat daardoor de totale ter plaatse ontwikkelde activiteit niet meer als kleinhandels‑ en café‑ of restaurantbedrijf zou mogen worden aangemerkt. Ook wanneer aanmerkelijk minder dan ‘het merendeel’ van de aanbieders op de betreffende markten niet op bestendige basis en/of bedrijfsmatig ter plaatse actief zou blijken te zijn, heeft namelijk het geheel van de ter plaatse ontwikkelde activiteiten als kleinhandelsbedrijf, café‑ en restaurantbedrijf te gelden zolang de ‘andere’, incidentele en/of niet-bedrijfsmatige activiteiten niet overwegen — zie bijvoorbeeld HR 24 november 1972, NJ 1973, 93.

De Rechtbank had dan ook het hier bedoelde gegeven moeten onderzoeken alvorens tot het hier veronderstellenderwijs aangenomen oordeel te komen; zodat het feit dat de Rechtbank het hier veronderstelde oordeel heeft gegeven zonder dat het hier bedoelde onderzoek is gedaan (althans zonder dat daarvan uit de bestreden beschikking blijkt) moet betekenen dat de Rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, en althans aangeeft dat de Rechtbank een onvoldoende begrijpelijke (namelijk in dit opzicht ontbrekende) gedachtengang heeft gevolgd.

2.7

Tenslotte geldt dat de beschikking van de Rechtbank onvoldoende is gemotiveerd, omdat daaruit niet valt op te maken of de Rechtbank heeft geoordeeld in de in de voorafgaande middelonderdelen veronderstellenderwijs aangenomen zin; en als dat zo mocht zijn, welke gronden de Rechtbank, in het bijzonder met het oog op de in de voorafgaande middelonderdelen aangevoerde bezwaren, heeft kunnen bezigen om tot een met die bezwaren rechtens verenigbaar oordeel te komen.

De Rechtbank heeft geen gevolg gegeven aan het namens De Vlooienmarkt uitdrukkelijk gedane aanbod van getuigenbewijs met betrekking tot de (voor de ontvankelijkheid van het onderhavige verzoek, en daarmee voor de vraag of een beslissing kon worden gegeven die binnen het toepassingsgebied van de artikelen 28c–28e Huurwet viel, mede bepalende) stelling dat de huurovereenkomst van partijen moest worden opgevat als te zijn aangegaan voor vijf jaar (ingaande 1989), met een verlengingsoptie voor een tweede periode van vijf jaar. De Vlooienmarkt had bewijs van dat gegeven aangeboden (appelrekest pag. 4, vierde alinea), en had dat bewijsaanbod bij pleitnota in appel, pag. 3 sub B, nogmaals benadrukt, met vermelding dat vier getuigen in verband met het onderhavige gegeven konden worden gehoord. De grond waarop de Rechtbank dit bewijsaanbod heeft gepasseerd geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting en/of van een gebrekkige motivering. Het valt namelijk, anders dan de Rechtbank kennelijk heeft aangenomen, niet in te zien wat De Vlooienmarkt meer had behoren te stellen, dan dat de huurovereenkomst van partijen in de door De Vlooienmarkt bepleite zin diende te worden verstaan, en dat vier getuigen daarover, indien zij als getuige zouden worden gehoord, (relevante) informatie konden verschaffen.

Klaarblijkelijk heeft de Rechtbank aan de stelplicht, c.q. aan de mate van gespecificeerdheid waarmee een bewijsaanbod moet voldoen, andere en hogere eisen gesteld. Dat is niet met een juiste rechtsopvatting ten aanzien van de genoemde gegevens verenigbaar, en is in het licht van de processtukken ook onvoldoende begrijpelijk.

In grief III van het appelrekest stelde De Vlooienmarkt dat met de regeling van de artikelen 28c–28e Huurwet onverenigbaar was om (zoals de Kantonrechter had gedaan) een verlengingsverzoek op de voet van die wetsartikelen af te wijzen, maar desondanks een verlenging van de ontruimingsverplichting van de huurder toe te staan met een termijn van in totaal een jaar. Ook daardoor treedt de rechter buiten het toepassingsgebied van de betreffende wetsartikelen.

De Rechtbank heeft deze grief niet gehonoreerd, en dus kennelijk de door De Vlooienmarkt verdedigde rechtsopvatting niet juist geacht. Dat oordeel van de Rechtbank moet berusten op een onjuiste rechtsopvatting, en is bovendien onbegrijpelijk, nu de Rechtbank daarvoor geen dragende gronden heeft gegeven.

De Vlooienmarkt zal kopieën van de volledige processtukken van de eerdere instanties ter Griffie van de Hoge Raad overleggen. Reeds nu kunnen worden overgelegd:

het inleidende verzoekschrift;

het verweerschrift in eerste aanleg;

pleitaantekeningen namens De Vlooienmarkt in eerste aanleg;

de beschikking van de Kantonrechter te Gouda van 23 maart 1994;

het appelrekest;

pleitaantekeningen namens De Vlooienmarkt in appel;

pleitaantekeningen namens De Kring in appel;

de bestreden beschikking van de Rechtbank, van 11 augustus 1994.

Op dit ogenblik ontbreken aan de processtukken nog de processen-verbaal van de mondelinge behandelingen ten overstaan van de Kantonrechter en ten overstaan van de Rechtbank. De Vlooienmarkt verzoekt thans om toezending van deze stukken. De Vlooienmarkt zal deze ter Griffie van de Hoge Raad overleggen, zodra zij beschikbaar zijn. De Vlooienmarkt behoudt zich het recht voor om het cassatiemiddel aan te vullen, wanneer de thans ontbrekende gedingstukken daartoe aanleiding mochten blijken te geven.

Hoge Raad:

Het geding in feitelijke instanties

Met een op 17 december 1993 ter Griffie van het Kantongerecht te Gouda ingekomen verzoekschrift heeft thans verzoekster tot cassatie — verder te noemen: Vlooienmarkt — zich gewend tot de Kantonrechter aldaar. Het verzoek was gericht tegen thans verweerster in cassatie — verder te noemen: de Veiling —. Het verzoek strekte ertoe:

primair: Vlooienmarkt niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek aangezien de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is aan te merken als een overeenkomst in de zin van de artikelen 7A:1624 e.v. BW, althans omdat de huuropzegging ontijdig is, aangezien de huur geacht moet worden te zijn aangegaan, althans gewijzigd, voor de duur van 5 jaar, met een optie tot verlenging met 5 jaar;

subsidiair: de termijn, gedurende welke de verplichting van Vlooienmarkt om de bedrijfsruimte aan de Bredeweg te Waddinxveen te ontruimen is geschorst, te verlengen tot 1 november 1994.

De Veiling heeft tegen het verzoek verweer gevoerd. Nadat de Kantonrechter partijen ter terechtzitting van 9 februari 1994 had gehoord, heeft hij bij beschikking van 24 maart 1994 Vlooienmarkt ontvankelijk verklaard in haar verzoek, het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn afgewezen, en bepaald dat Vlooienmarkt het gehuurde moest ontruimen op uiterlijk 31 oktober 1994.

Tegen deze beschikking heeft Vlooienmarkt hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage. Nadat de Rechtbank partijen ter terechtzitting van 13 juli 1994 had gehoord, heeft zij bij beschikking van 31 augustus 1994 de beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd.

(…)

Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan — ten dele veronderstellenderwijs — worden uitgegaan van de volgende, deels vastgestelde, deels door de Veiling aangevoerde en in het midden gebleven feiten en omstandigheden:

—

(i) na te noemen perronhal c.a. was aanvankelijk eigendom van en werd in het kader van haar bedrijf geëxploiteerd door de Coöperatieve Tuinbouwveiling ‘Gouda en Omstreken’ BA, te Waddinxveen; deze laatste is in 1991 gefuseerd met de veiling te Bleiswijk en daarbij opgegaan in de Veiling;

—

(ii) tussen Vlooienmarkt en (de rechtsvoorgangster van) de Veiling bestaat een overeenkomst van huur en verhuur, schriftelijk vastgelegd bij huurcontract van 10 november 1989;

—

(iii) Vlooienmarkt heeft krachtens deze huurovereenkomst van de Veiling in huur: de perronhal van circa 2500 ㎡ met toiletten en kantoorruimte en het rondom de hal gelegen parkeerterrein, gelegen aan de Bredeweg te Waddinxveen, zulks wekelijks van Vrijdag te 16.00 uur tot Zaterdag te 23.00 uur, terwijl zij de kantoorruimte permanent in huur heeft;

—

(iv) volgens art. 2 van het huurcontract is de huurovereenkomst ingegaan op 1 november 1989 voor de duur van één jaar met stilzwijgende verlenging voor telkens één jaar, indien de overeenkomst niet uiterlijk drie maanden vóór het verstrijken van de jaartermijn door een der partijen is opgezegd;

—

(v) ingevolge art. 3 van het huurcontract bedraagt de wekelijks contant te betalen huurprijs voor de periode 1 april t/m 31 oktober ƒ 2887,15 en voor de periode 1 november t/m 31 maart ƒ 3958,47;

—

(vi) artikel 4 van het huurcontract bepaalt dat de in artikel 3 vermelde huurprijs ‘geldt voor een periode van 5 jaar, gerekend vanaf 1 november 1989’;

—

(vii) ingevolge artikel 5 lid 1 van het huurcontract is de huur aangegaan om Vlooienmarkt in staat te stellen

door onderhuur van gedeelten van het gehuurde aldaar een zogenaamde vlooienmarkt te doen plaats vinden.

Partijen verstaan hieronder de verkoop door particulieren, voor zover de wet dit toestaat, van gehele of gedeeltelijke inboedels, verzamelingen, sportuitrustingen, kampeerbenodigdheden, gedragen kleding, antiek, curiosa, bloembollen en zulks meer. Voorts ruilbeurzen voor artikelen als genoemde, boeken, grammofoonplaten, postzegels en andere verzamelartikelen, etc. etc. Verkoop van tuinbouwartikelen zal echter niet mogen plaatsvinden, evenmin als verkoop van vuurwapens en pornografische lectuur. Een en ander overeenkomstig de bestaande marktregels.

(…) Toegestaan is ook het maken van muziek en het geven van shows in de ruimste zin des woords. Toegestaan is ook de verkoop van eet‑ en drinkwaren, in overeenstemming met de wettelijke regels.;

—

(viii) vanaf 1981 hebben tussen Vlooienmarkt en de rechtsvoorgangster van de Veiling soortgelijke huurcontracten met betrekking tot het gehuurde (of delen daarvan) gegolden, waarbij steeds voor een periode van één jaar is verhuurd met stilzwijgende verlenging met dezelfde periode;

—

(ix) bij aangetekende brief met bericht van ontvangst d.d. 28 april 1993 heeft de Veiling aan Vlooienmarkt de huur opgezegd tegen 1 november 1993 met aanzegging het gehuurde op die datum te ontruimen; Vlooienmarkt heeft aan deze aanzegging geen gevolg gegeven;

—

(x) ten gevolge van voormelde fusie is het veilingbedrijf te Waddinxveen gesloten; in verband daarmede heeft de Veiling besloten het totale veilingcomplex aldaar te verkopen, waartoe zij in oktober 1993 een makelaar heeft ingeschakeld.

—

(xi) in het gehuurde wordt sinds 1981 publiekelijk een vaste, wekelijkse ‘rommelmarkt’ gehouden; daartoe verhuurt Vlooienmarkt — naar de Veiling bekend is — tegen ‘commerciële prijzen’ circa 150 kramen aan merendeels vaste onderhuurders (‘kleine dagondernemers’), alsmede circa 20% van het gehuurde ten behoeve van een viertal vaste verkooppunten van eet‑ en drinkwaren (‘horeca-gelegenheden’); de markt trekt een grotendeels vast koperspubliek (wekelijks circa 2500 personen).

3.2

In het onderhavige geding stelt Vlooienmarkt zich primair op het standpunt dat het haar verhuurde valt aan te merken als ‘bedrijfsruimte’ in de zin van het eerste lid van art. 7A:1624 BW (hierna: ‘1624-bedrijfsruimte’). Zij voert tevens aan dat de opzegging van de huurovereenkomst ontijdig is omdat de huur geacht moet worden te zijn aangegaan voor de duur van 5 jaar, met een optie tot verlenging met 5 jaar. Subsidiair, voor geval moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst onder de werking valt van de artikelen 28a e.v. Huurwet, verzoekt Vlooienmarkt verlenging van de in het eerste lid van art. 28c bedoelde termijn gedurende welke haar ontruimingsverplichting is geschorst.

De Kantonrechter heeft het primaire standpunt van Vlooienmarkt verworpen en haar subsidiaire verzoek afgewezen, maar bepaald dat Vlooienmarkt uiterlijk 31 oktober 1994 moest ontruimen. De Rechtbank heeft de grieven I en II van Vlooienmarkt verworpen, geoordeeld dat zij voor wat betreft grief III niet in haar appel kon worden ontvangen en op deze gronden de beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd. Tegen een en ander keert zich het middel.

3.3.1

In haar rov. 4.1–4.3 heeft de Rechtbank onderzocht of te dezen sprake is van verhuur van ‘1624-bedrijfsruimte’. Zij heeft deze vraag ontkennend beantwoord (rov. 4.3). Beslissend daartoe was haar oordeel dat niet voldaan is aan het vereiste dat het verhuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een of meer van de in het tweede lid van art. 1624 omschreven bedrijven. Tot dit oordeel is de Rechtbank gekomen door ervan uit te gaan dat het ter beantwoording van de vraag of aan dit vereiste is voldaan, uitsluitend aankomt op de aard van de activiteiten van Vlooienmarkt als huurster en (dus) niet op die van haar onderhuurders: gelet op de aard van de activiteiten van Vlooienmarkt — het organiseren van de markt — kan, aldus de Rechtbank, niet gezegd worden dat het verhuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur was bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of van een restaurant‑ of cafébedrijf (in de zin van art. 1624). Of de activiteiten van de onderhuurders wèl als de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of van een restaurant‑ of cafébedrijf (in de zin van art. 1624) kunnen of moeten worden aangemerkt, doet derhalve niet ter zake: óók als dat het geval is, is niet sprake van ‘1624-bedrijfsruimte’, aldus de Rechtbank.

3.3.2

Onderdeel 1 van het middel betoogt terecht dat de Rechtbank bij het beantwoorden van de vraag of te dezen sprake is van verhuur van ‘1624-bedrijfsruimte’ in verscheidene opzichten een rechtens onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. De Rechtbank heeft vooreerst en in elk geval miskend dat wanneer de huurder bevoegd is tot onderverhuur, het voor de vraag of aan voormeld vereiste is voldaan, (mede) aankomt op de aard van het krachtens de overeenkomst van onderhuur en verhuur door de onderhuurder(s) in het verhuurde uitgeoefende bedrijf (vgl. HR 20 juni 1975, NJ 1975, 476 en HR 8 mei 1992, NJ 1992, 690). De Rechtbank heeft voorts miskend dat in een — ongewoon, bij het tot stand komen van de wettelijke regeling niet onder ogen gezien — geval als het onderhavige, waarin het verhuurde blijkens de overeenkomst van huur en verhuur in voege als voormeld bestemd is om te worden gebezigd tot het publiekelijk houden van een vaste, wekelijkse ‘rommelmarkt’, ter beantwoording van de vraag of aan voormeld vereiste is voldaan, in de eerste plaats moet worden bezien of de activiteiten van hoofdhuurder en onderhuurders gezamenlijk kunnen worden aangemerkt als het uitoefenen van een bedrijf dat, evenzeer als de bedrijven die in art. 1624 worden genoemd, wordt gekarakteriseerd door lokale goodwill en dat uit dien hoofde plaatsgebonden is, waarbij niet ter zake doet of steeds alle onderhuurders kunnen worden gezegd bedrijfsmatig op te treden.

3.4 Uit het in 3.3.1 overwogene volgt dat onderdeel 2 van het middel — zoals dat onderdeel blijkens het onder 2.1 gestelde trouwens zelf veronderstelt — feitelijke grondslag mist.

3.5.1

Ter toelichting van haar eerste appelgrief — die zich keerde tegen de verwerping van haar stelling dat de huur geacht moet worden te zijn aangegaan voor de duur van 5 jaar, met een optie tot verlenging met 5 jaar — heeft Vlooienmarkt aangevoerd dat de rechtsvoorgangster van de Veiling in het kader van de onderhandelingen over het in 3.1 onder (ii) genoemde huurcontract een huurverhoging van circa 30% had verlangd en dat zij daarin alleen had willen instemmen indien de te sluiten huurovereenkomst voor ten minste vijf jaar zou gelden met een optie voor nogmaals vijf jaar. Met deze voorwaarde zou de verhuurster accoord zijn gegaan. Aan Vlooienmarkt zou zijn voorgehouden dat dit zijn uitdrukking vond in het (in 3.1 onder (vi) weergegeven) art. 4 van het huurcontract. In aansluiting daarop heeft Vlooienmarkt uitdrukkelijk en bij herhaling aangeboden door middel van (ten minste vier) getuigen te bewijzen dat het bij het tot stand komen van genoemd huurcontract ‘uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst een looptijd zou hebben van tenminste vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaar’ (citaat uit appelverzoekschrift).

3.5.2

De Rechtbank heeft geweigerd Vlooienmarkt tot dit bewijs toe te laten en deze weigering gemotiveerd door te oordelen dat Vlooienmarkt ‘onvoldoende gesteld’ heeft om ‘uit te kunnen gaan van een andere bedoeling dan de door partijen in een onderhandse akte vastgelegde, voor zich sprekende bedoeling’ (rov. 4.4). Aldus refereert de Rechtbank kennelijk aan hetgeen zij te voren omtrent de artikelen 2 en 4 van het huurcontract had overwogen, nl. dat de duur van de overeenkomst ‘duidelijk’ is vastgelegd in art. 2 en dat art. 4 ‘slechts’ beoogt de huurprijs voor een bepaalde periode vast te leggen.

3.5.3

Tegen deze weigering en de daarvoor gegeven motivering komt onderdeel 3 terecht op. De Rechtbank heeft hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting hetzij haar beslissing niet naar de eis der wet met redenen omkleed. Van een onjuiste rechtsopvatting is sprake indien rov. 4.4 aldus moet worden begrepen dat daaraan de opvatting ten grondslag ligt dat bijzondere eisen gelden ter zake van stelplicht of bewijsaanbod met betrekking tot de bewering dat partijen bij een schriftelijk vastgelegde overeenkomst op een bepaald punt over en weer aan de bepalingen van het contract een andere zin hebben toegekend dan daaraan bij zuiver taalkundige uitleg klaarblijkelijk toekomt. Zou de Rechtbank in rov. 4.4 niet van dergelijke bijzondere eisen zijn uitgegaan, dan is sprake van ongenoegzame motivering, omdat niet valt in te zien waarom hetgeen Vlooienmarkt in voege als voormeld had aangevoerd onvoldoende zou zijn om haar tot bewijs daarvan toe te laten.

3.6

Onderdeel 4 van het middel wordt daarentegen tevergeefs voorgesteld. Voor zover al niet bij gebrek aan feitelijke grondslag, dan in elk geval omdat de Rechtbank heeft geoordeeld dat het in grief III betoogde niet tot vernietiging van de beschikking van de Kantonrechter kon leiden nu dat betoog niet meer inhield dan een beweerdelijk onjuist toepassen van art. 28d Huurwet en een dergelijke bewering onvoldoende is om het appelverbod van art. 28g lid 2 Huurwet te kunnen doorbreken, en dit alleszins begrijpelijke, in hoofdzaak op uitlegging van de gedingstukken berustende oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, noch nader behoefde te worden gemotiveerd.

3.7

Gegrondbevinding van de onderdelen 1 en 3 van het middel brengt mee dat de beschikking van de Rechtbank moet worden vernietigd. Na verwijzing zullen zowel het primaire als het subsidiaire standpunt van Vlooienmarkt geheel opnieuw moeten worden onderzocht, mede in het licht van de stelling waarop haar onder 3.5 bedoelde bewijsaanbod betrekking heeft.

Voor wat betreft het primaire standpunt valt daarbij mede te letten op hetgeen is overwogen in 3.1 van de beschikking van de Hoge Raad van 1 juni 1985, NJ 1985, 31.

Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikking van de Arrondissementsrechtbank te ‘s‑Gravenhage van 31 augustus 1994;

verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te ‘s‑Gravenhage;

veroordeelt de Veiling in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vlooienmarkt begroot op ƒ 470 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris.

Conclusie

A‑G mr Leijten

De verweerster in cassatie — verder te noemen: Vlooienmarkt — heeft zich bij verzoekschrift gewend tot de kantonrechter te Gouda met verzoek haar als huurster

—

van ‘bedrijfsruimte aan de Bredeweg te Waddinxveen, bestaande uit een bedrijfshal ter grootte van 2500 ㎡, met een kantoorruimte en toiletgroep alsmede het gehele daarbij behorende buitenterrein, behoudens een voor derden benodigde rijstrook’ een en ander voor de tijd als nader omschreven onder 2 van het inleidend verzoek —

primair niet-ontvankelijk te verklaren in dat verzoek strekkende tot verlenging van de met de verzoekster van cassatie als verhuurster — verder aan te duiden als De Kring — gesloten overeenkomst.

subsidiair te bepalen dat de termijn, gedurende welke haar verplichting om de bedrijfsruimte te ontruimen is geschorst, te verlengen tot 1 november 1994.

De kantonrechter heeft bij beschikking van 24 maart 1994 beide verzoeken afgewezen en bepaald dat Vlooienmarkt het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 1994 zou moeten ontruimen.

Vlooienmarkt is van die beschikking in hoger beroep gekomen en heeft daartegen drie grieven aangevoerd. Na schriftelijk debat en mondelinge behandeling ter terechtzitting heeft de rechtbank te ‘s‑Gravenhage (waaronder het kanton Gouda thans ressorteert) bij beschikking van 31 augustus 1994 de beslissing van de kantonrechter bekrachtigd.

Vlooienmarkt voert tegen de beschikking van de rechtbank een middel van cassatie aan, uitgewerkt onder 1.1. tot en met 1.4.; 2.1. tot en met 2.7.; 3 en 4. De Kring: ‘extraheert’ uit het door Vlooienmarkt aangevoerde acht middelonderdelen: IA tot en met IC; IIA tot en met IIC, III en IV. Ter harmonisatie van deze rubriceringen diene:

—

a dat middelonderdeel IA samenvalt met 1.1. en 1.2.

—

b dat middelonderdeel IB samenvalt met 1.3.

—

c dat middelonderdeel IC samenvalt met 1.4.

—

d dat middelonderdeel IIA samenvalt met 2.1.

—

e dat middelonderdeel IIB samenvalt met 2.2. t/m 2.6.

—

f dat middelonderdeel IIC samenvalt met 2.7.

—

g dat middelonderdeel III samenvalt met 3.

—

h dat middelonderdeel IV samenvalt met 4.

Het primair ingenomen standpunt van Vlooienmarkt is dat De Kring aan haar bedrijfsruimte heeft verhuurd in de zin van art. 1624 BW (verder ook te noemen: 1624-bedrijfsruimte) en dat daarom haar verzoek tot verlenging van de termijn waarin de ontruiming is geschorst

—

welk verzoek als grondslag heeft huur en verhuur van gebouwd onroerend goed, niet zijnde woonruimte in de zin van art. 1 van de Huurprijzenwet noch bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW (art. 1 Huurwet) —

niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Subsidiair voert zij aan dat zij, als er geen sprake zou zijn van art. 1624-bedrijfsruimte, er in elk geval een huurovereenkomst is gesloten voor vijf jaar en niet huur van jaar tot jaar. Zie voor dit laatste ook de nrs. 29 en volgende.

Voor het geval noch het een noch het ander juist zou worden geoordeeld heeft zij aangevoerd dat de afweging, neergelegd in het derde lid van art. 28d Huurwet in haar voordeel dient uit te vallen. Deze standpunten zijn uitgewerkt in de diverse middel-onderdelen.

-a (IA en 1.1. en 1.2.).

Aangevallen wordt hier het oordeel van de rechtbank onder 3.4., derde alinea:

Niet de activiteiten van de onderhuurders, maar die van de Vlooienmarkt zelf, zijn in deze relevant.

Daaraan voorafgaand had de rechtbank vastgesteld dat het eigen ‘produkt’ van Vlooienmarkt in het organiseren van markten.

Vlooienmarkt beroept zich ter staving van haar stelling op HR 20 juni 1975 NJ 1975, 476 met noot G.J. Scholten (‘De HR heeft dus juist geoordeeld’). Ik citeer uit die beschikking:

dat hieruit volgt dat de toepasselijkheid van de regeling van genoemde afdeling afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 1624, doch noch dit noch enige andere bepaling van genoemde afdeling grond geeft voor de opvatting dat die wettelijke regeling zou ophouden te gelden, indien het niet de huurder zelf is die in het gehuurde bedoeld bedrijf uitoefent doch een onderhuurder aan wie de huurder krachtens een hem daartoe bij de huurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd.

De beslissing van de rechtbank, die inhoudt dat niet van belang is welk bedrijf de onderhuurders (kraamhouders)

aan wie Vlooienmarkt krachtens een haar daartoe door De Kring bij de hoofdhuurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd

in het verhuurde complex uitoefenen is, naar het mij voorkomt, met deze overweging van de Hoge Raad niet te rijmen, zulks temeer niet nu vaststaat dat het onderverhuren aan kraamhouders juist het in de huurovereenkomst tot uitdrukking gebrachte doel was van die overeenkomst.

De Kring voert onder 4.1. aan dat voor de beantwoording van de vraag hoe een huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden de bestemming die partijen krachtens overeenkomst aan het pand gegeven hebben van doorslaggevende betekenis is. Welnu, artikel 5 van de overgelegde huurovereenkomst luidt, voor zover thans van belang:

De in artikel 1 omschreven huur en verhuur geschieden om de huurder in staat te stellen gedurende de in lid 1 van artikel 2 omschreven perioden, door onderverhuur van het gehuurde aldaar een zogenaamde vlooienmarkt te doen plaatsvinden. Partijen verstaan hieronder de verkoop door particulieren, voor zover de wet dit toestaat, van gehele of gedeeltelijke inboedels, verzamelingen, sportuitrustingen enz. enz.

Het is wel duidelijk dat de overeenkomst bestemd was om particulieren als onderhuurders in staat te stellen aan gegadigden hun (overbodig geworden) ‘spullen’ te verkopen. Anders gezegd: als die vaststaande bestemming het verhuurde zou bestempelen tot 1624-bedrijfsruimte, wanneer de huurder zelf het gehuurde tot dat doel gebruikte, dan zal er ook sprake zijn van zodanige huur wanneer de huurder daartoe onderverhuurt. Daaraan doet niet af dat in het laatste geval het eigen produkt van de (hoofd)huurder niet bij art. 1624 BW is onder te brengen.

Daarom ben ik van mening dat deze middelonderdelen -a doel treffen, wat echter nog niet betekent dat de beschikking niet in stand kan blijven. Dat hangt samen met het onder nr. 12 onderstreepte woordje: als.

-b (IB en 1.3.).

Is datgene waarvoor de onderhuurders overeenkomstig de bedoeling van de (hoofd)huurovereenkomst het ondergehuurde gebruiken aan te merken als exploitatie van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW? Zo ja, dan hebben zij bedrijfsruimte ondergehuurd en is de hoofdhuurovereenkomst er daarom een inzake 1624-bedrijfsruimte.

De rechtbank zegt er het volgende over (beschikking onder 3.4., laatste alinea, eerste zin):

Ook al zouden de activiteiten van de onderhuurders van de Vlooienmarkt als uitoefening van kleinhandels‑, restaurant‑ of cafébedrijf kunnen worden aangemerkt, (hetgeen de rechtbank gelet onder meer op de huurovereenkomst die van verkoop door particulieren spreekt, onaannemelijk acht) dan nog kan niet anders geoordeeld worden.

De hier gebezigde, in de feitelijke rechtspraak niet ongebruikelijke tournure heeft haar bezwaren: door de uitspraak naar een elders liggend terrein te verplaatsen zonder zich uit te laten over het voorliggende terrein, schept die rechter een situatie, waarin over het algemeen de cassatierechter gehouden is van de juistheid van het niet beoordeelde uit te gaan. Het duidelijkst is dat als de rechter daarlaat of iets feitelijk zo is. Bij: daargelaten dat is de positie in cassatie al een andere. De ‘ook-al’ formule schept gelijksoortige problemen:

Voorbeeld: — Ook al zou dat huis op zand gebouwd zijn (Mattheus. 7:26) dan nog is de constructie voldoende stevig. — Als er sprake is van een huis dat op steviger materiaal is neergezet, schept zo’n stelling moeilijkheden, want nu moet in cassatie uitgangspunt zijn dat het huis op zand gebouwd is.

In de onder nr. 15 geciteerde overweging van de rechtbank is de ook-al constructie echter niet op de gewone, ongeclausuleerde, manier opgevoerd. Het daar veronderstelde

—

te weten dat er sprake is van 1624-bedrijfsruimte —

wordt onmiddellijk daarna ‘onaannemelijk’ geacht. ‘Quod non’ schreven de advocaten vroeger tot vervelens toe als ze iets veronderstellenderwijs toegaven en toch ontkenden. Maar vooral en bovendien: de rechtbank geeft hier niet een oordeel over de aan‑ of afwezigheid van feiten, maar een op een vaststaand in de hoofdhuurovereenkomst uitdrukkelijk vermeld feit (verkoop door particulieren) berustend (verondersteld) rechtsoordeel.

Had de rechtbank, zoals de kantonrechter deed, voluit overwogen, dat om die reden de veronderstelling, dat er sprake was van 1624-bedrijfsruimte rechtens onjuist was, dan had zij twee redenen opgegeven voor afwijzing van het primaire verzoek van Vlooienmarkt:

het is geen 1624-bedrijfsruimte omdat de verhouding tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder daarvoor beslissend is, een grond die mij, als hiervoor uiteengezet, niet juist toeschijnt, en

het is geen 1624-bedrijfsruimte omdat het gaat over ruimtes waarin verkocht wordt door particulieren.

Hoewel de rechtbank het wat zwakkere ‘onaannemelijk’ uitsprak, zal in cassatie toch kunnen en daarom moeten worden beoordeeld of dat standpunt: het is onaannemelijk dat er sprake is van 1624-bedrijfsruimte, omdat particulieren op het gehuurde hun spullen aan de man proberen te brengen, als rechtsoordeel de toets der kritiek kan doorstaan.

Ik ben van mening dat dit het geval is. Het bij elkaar zetten van een groot aantal kinderen in een ruimte, maakt hun geheel nog niet tot volwassenen. Zo wordt het ten verkoop aanbieden en zo mogelijk verkopen van hun goederen door vele particulieren op een plaats — de Vlooienmarkt — daardoor nog niet de uitoefening van een bedrijf in de zin van art. 1624, al geef ik volmondig toe dat de omschrijving van zo’n markt als de

geïnstitutionaliseerde verkoop van goederen door particulieren in een samenwerkingsverband met een organiserend/faciliterend bedrijf als de Vlooienmarkt

niet alleen een mond vol is, maar ook een aardige vondst.

Ik wil hier toch nog aan toevoegen, dat ik de tweede zin van alinea twee van rechtsoverweging 4.3.

die een rol speelde bij de bespreking van de middelonderdelen door mij aangeduid onder — a

niet heb willen beschouwen als een uitspraak, dat verkoop door particulieren (aan particulieren) niet is uitoefening van een 1624-bedrijf, omdat het in die zin gaat over iets heel anders, gelijk hiervoor in den brede uiteengezet. Daarom acht ik het in het verweerschrift van De Kring onder 5.2. aangevoerde wat verwarrend.

Wel terecht wordt door De Kring echter in dit opzicht een beroep gedaan op HR 19 maart 1993 NJ 1993, 508 waaruit ik citeer (3.3. laatste zin):

Het onderdeel faalt omdat … de rechtbank zich bij haar beantwoording van de onderhavige vraag mocht laten leiden door wat … in het spraakgebruik onder kleinhandelsbedrijf wordt verstaan.

De rechtbank heeft verkoop van (kennelijk meest eigen) spullen door particulieren (dit is: personen niet deelnemend aan de kleinhandel, geen winkeliers) ook al gebeurt dit in een zeker georganiseerd verband krachtens spraakgebruik niet willen beschouwen als uitoefening van een bedrijf, al was het maar omdat volstrekt onduidelijk is wie dat bedrijf dan uitoefent of uitoefenen. De idee dat particuliere verkopers door samen op een plaats, maar elk voor zich hun goederen te verkopen, een bedrijf zouden vormen, komt mij onverdedigbaar voor.

Zo kom ik tot een soort tussen‑ of middensom die inhoudt dat de gegrondheid van middelonderdeel -a wegens de niet-gegrondheid van middelonderdeel -b niet tot vernietiging van de bestreden beschikking kan leiden.

— c (IC en 1.4.).

Omdat het hier als onvoldoende gemotiveerd bestreden oordeel van de rechtbank naar mijn mening rechtens niet juist is (al kan dat niet tot vernietiging leiden) doet deze motiveringsklacht niet terzake.

— d (IIA en 2.1.).

Over deze klacht heb ik onder de nrs. 20 en 22 mijn mening reeds gegeven. De rechtbank hoefde zich hierover niet uitdrukkelijk uit te laten nadat zij als haar oordeel te kennen had gegeven dat onaannemelijk is dat verkoop door particulieren uitoefening van een bedrijf in de zin van art. 1624 kan zijn.

— e (IIB en 2.2. tot en met 2.6.).

Ik kan weinig toevoegen aan wat ik op dit punt reeds heb aangevoerd: het oordeel van de rechtbank acht ik rechtens juist toch zeker als men in aanmerking neemt dat bij de vaststelling of er al dan niet sprake is van art. 1624-bedrijfsruimte naar uit de parlementaire geschiedenis en de bedoeling van deze wetgeving blijkt restrictieve uitleg geboden is.

— f (IIC en 2.7).

De klacht munt niet uit door helderheid maar ik zal er op ingaan naar wat ik ervan begrepen heb. En dan bevat zij weinig nieuwe elementen. De rechtbank heeft voldoende duidelijk uiteengezet om dat in cassatie toetsbaar te maken dat er geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624, ook op grond, dat het betreft verkoop door particulieren van hun goederen als in de beschikking nader omschreven. Dat dit een ‘zwak uitgedrukte’ beslissing is kan daar niet aan af doen.

— g (III en 3).

Deze klacht gaat erover dat de rechtbank ten onrechte heeft gepasseerd het door Vlooienmarkt gedane aanbod, inhoudende

dat de huurovereenkomst van partijen was aangegaan voor een duur van vijf jaren ingaande 1989 met een verlengingsoptie voor een tweede periode van vijf jaren.

De rechtbank heeft op dit punt overwogen (rechtsoverweging 4.4., vierde alinea):

De Vlooienmarkt zal niet worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling, dat het de bedoeling van partijen was de overeenkomst voor 5 jaar aan te gaan. Om uit te gaan van een andere bedoeling dan de door partijen in een onderhandse akte vastgelegde, voor zich sprekende, bedoeling heeft de Vlooienmarkt onvoldoende gesteld.

Voorop gesteld moet worden, dat het wel heel lang geleden is dat tegen een akte geen bewijs door getuigen kon of mocht worden geleverd. Daarvan gaat dan ook niemand uit.

Ik vind dit verreweg het moeilijkste punt van de zaak en ik zal maar zo eerlijk zijn dat ik er niet echt uit gekomen ben. Langemeijer heeft ooit in een conclusie geschreven dat er zowat even veel voor het standpunt van de ene als voor dat van de andere partij viel te zeggen. Of dat hier ook zo is weet ik niet maar ik voel het wel zo. Het lijkt me in elk geval duidelijk dat, had de rechtbank Vlooienmarkt tot het aangeboden bewijs toegelaten daar noch juridisch noch maatschappelijk enig bezwaar tegen had kunnen rijzen.

Ik begrijp het standpunt van de rechtbank zo, dat er naar haar oordeel, gelet op het reeds bestaande begin van bewijs van het tegendeel, als blijkende uit de onderhandse akte, te weinig is gesteld om een bewijsopdracht als door Vlooienmarkt aangeboden te billijken. Naar dat oordeel van de rechtbank moeten er wel heel concrete feiten worden gesteld en kan niet worden volstaan met het bericht dat er vier getuigen zijn die de door Vlooienmarkt gestelde duur van de gesloten overeenkomst kunnen waarmaken.

Namens De Kring is tegen deze klacht geopponeerd, onder meer onder 6.1. en 6.2. Het verweer onder 6.1. is, vrees ik, niet erg gelukkig geformuleerd, nu ik daaruit lees dat de klacht van de rechtbank faalt.

Onder 6.2. wordt aangevoerd dat, als niet gesproken kan worden van een middenstands-bedrijfsruimte voor de kwalificatievraag zonder belang is of de overeenkomst voor een of voor vijf jaren is aangegaan en dat de rechtbank daarom aan het bewijsaanbod niet meer toe behoefde te komen.

Maar de rechtbank is aan het bewijsaanbod wel toegekomen en heeft het gepasseerd omdat het niet voldoende concrete feiten inhield.

Gesteld wordt in rechtsoverweging 6.2. alinea 1 (het wordt nu even echt gepluk en gepluis) dat de eerste grief in appel — die zag op een andere bedoeling van partijen dan neergelegd in de onderhandse akte — volgens rechtsoverweging 4.4. van de rechtbank geen bespreking meer behoefde.

Dat is volgens mij niet juist. In die passage overweegt de rechtbank dat de eerste grief geen bespreking meer behoeft voor zover daarin het betoog valt te lezen, dat het gehuurde valt aan te merken als 1624-bedrijfsruimte.

Dat sluit vanzelfsprekend niet uit dat de verhuur van (bedrijfs)ruimte die niet onder de werking van art. 1624 BW valt, niet voor een jaar maar voor vijf jaren is geschied.

En ook al is de kwalificatievraag niet meer in het geding dan nog kan de niet-ontvankelijkheid van een op art. 28d van de Huurwet berustend verzoek tot verlenging van de schorsing van de termijn waarbinnen niet ontruimd behoeft te worden, hieruit voortvloeien, dat toen de huur werd opgezegd en daartegen moest worden opgekomen, de afgesproken huurperiode nog niet was verstreken. Zie ook nr. 5 van deze conclusie.

Had Vlooienmarkt reeds in haar inleidend verzoekschrift gesteld:

Ik vraag verlenging op grond van art. 28d Huurwet, maar daaraan vooraf stel ik na opzegging van de huur door De Kring om mijn rechten te handhaven, die verlenging wel tijdig moest vragen maar dat ik dit eigenlijk ten onrechte heb gedaan omdat ik in mijn verzoek niet-ontvankelijk ben nu:

—

1: er sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW en

—

2: er, als dat niet zo is, in elk geval sprake is van een huurovereenkomst voor de duur niet van een jaar maar van vijf jaren, die geregeerd wordt door de bepalingen van de Huurwet ,

dan hadden deze weren — 1 en — 2 in het kader van de niet-ontvankelijkheid moeten worden onderzocht en beslist.

Het verschil is alleen dat weer — 2 later is aangevoerd maar dat mag. Het namens De Kring onder 6.2. aangevoerde kan haar niet baten.

Enerzijds nu staat in de huurovereenkomst duidelijk dat de huur voor telkens een jaar is gesloten, anderzijds bevat het contract als artikel 4 de bepaling:

De in artikel 3 vermelde huurprijs geldt voor een periode van 5 jaar gerekend vanaf 1 november 1989.

Op goede gronden heeft de rechtbank beslist dat artikel 4 niet meebrengt dat de overeenkomst te beginnen 1 november 1989 voor vijf jaar gesloten is maar als we kijken naar de vraag of Vlooienmarkt tot bewijs van haar stelling moet worden toegelaten biedt art. 4 toch aan haar standpunt enige steun.

Wat Vlooienmarkt door het horen van vier bij naam genoemde getuigen te bewijzen aanbood, was en is een duidelijk omschreven, concreet feit. Men zou van de rechtbank toch graag hebben willen weten waarin dit bewijsaanbod zo tekort schoot dat het kon worden gepasseerd, maar dat komen we uit haar beschikking niet te weten.

Namens De Kring is onder 6.4. aangevoerd, dat de rechtbank niet aan het bewijs is voorbij gegaan omdat het onvoldoende zou zijn gepreciseerd, maar omdat Vlooienmarkt onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake is geweest van een andere bedoeling van partijen dan in de onderhandse huurakte werd neergelegd.

Het ongetwijfeld subtiele verschil tussen onvoldoende precisering en onvoldoende onderbouwing ontgaat mij grotendeels maar juist is wel dat de rechtbank van oordeel was dat Vlooienmarkt op dit punt meer had moeten stellen dan zij gedaan had. Ook heeft de rechtbank kennelijk gemeend dat de stelling van Vlooienmarkt gelet op de bepaling omtrent de duur van de huur in het contract en ondanks art. 4 van dat contract, waaraan de rechtbank in dit opzicht kennelijk heel weinig waarde heeft gehecht (wat zij kon doen), weinig geloofwaardig was en dat die stelling daarom wel heel stevig ‘onderbouwd’ moest zijn. Daarbij valt te denken aan bewijs door verklaringen van deze soort: De Heer X zal kunnen verklaren dat er omtrent de duur van de huur in verband met art. 4 van het contract dispuut is geweest dat er in uitgemond heeft dat partijen het er over eens waren dat een huur voor vijf jaar plus optie was overeengekomen. Of Mevrouw Y zal komen verklaren dat art. 4 van het contract daarin juist is opgenomen om duidelijk te maken dat het contract over vijf jaar liep, in welke tijd de huur niet verhoogd (of verlaagd) zou kunnen worden.

Het oordeel van de feitelijke rechter dat de partij die bewijs aanbiedt daartoe te weinig heeft gesteld, is, zeker grotendeels, van feitelijke aard en zal niet licht anders dan op zijn begrijpelijkheid kunnen worden getoetst. Zie HR 18 september 1992 NJ 1993, 49 (met annotatie H.E. Ras) onder 3.3.

Aanvankelijk helde ik ertoe over, dat oordeel al met al toch onvoldoende begrijpelijk te vinden, maar na enig beraad ben ik daar, zij het nog steeds vol twijfels, op terug gekomen: het is niet onbegrijpelijk, wel, naar mijn smaak, nogal onbevredigend. Maar dat is niet hetzelfde en al streven wij in de rechtspraak steeds naar bevredigende uitkomsten, de klacht in cassatie dat het bestreden oordeel onbevredigend is, zal niet gemakkelijk kunnen worden gehonoreerd.

In dit verband wijs ik ook nog op HR 8 juli 1992 NJ 1992, 713, waaruit ik citeer:

3.2

De rechtbank heeft hiermee tot uitdrukking gebracht, dat, in het licht van de omstandigheid dat V.’s stelling ongeloofwaardig is en dat hiertegenover H. en F. een met schriftelijke bewijsstukken gestaafd verweer hebben gevoerd, V. andere gegevens omtrent zijn stelling had moeten verschaffen en dat hij, door zulks na te laten, op onvoldoende wijze aan zijn stelplicht heeft voldaan, zodat hem terzake geen bewijs kon worden opgedragen.

Hoewel in dat geval de ongeloofwaardigheid er dikker op lag dan in het voorliggende, denk ik toch dat in de geciteerde overweging de gronden te vinden zijn voor verwerping van deze klacht in deze zaak.

— h (IV en 4).

Deze klacht stuit erop af, dat de beslissing van de kantonrechter voor zover die door de klacht wordt bestreden, naar de rechtbank terecht oordeelde ingevolge het bepaalde bij art. 28g lid 2 Huurwet niet voor hogere voorziening vatbaar was. Bij en door deze beslissing was de kantonrechter, ook als zij onjuist was, niet buiten het toepassingsgebied van art. 28d van de Huurwet getreden, terwijl door een eventueel onjuiste beslissing op zich genomen nog geen essentiële vormen zijn verzuimd. En nadere feiten die dat zouden kunnen staven zijn bij de rechtbank niet aangevoerd.

Ik ben uiteindelijk tot de slotsom gekomen dat het middel in geen van zijn onderdelen kan slagen en concludeer daarom tot verwerping van het beroep.

Noot

Onderhuur van bedrijfsruimte

In onze wetgeving komen diverse regelingen voor die betrekking hebben op de verhuur van bedrijfsruimte. Heeft men te maken met bedrijfsruimte die dient voor verkoop en/of dienstverlening aan het publiek in een voor het publiek toegankelijke plaats, gelden de artikelen 1624 en volgende van boek 7A BW. Heeft men te maken met bedrijfsruimte die daaronder niet ressorteert, zoals een kantoorgebouw of een magazijn, zijn de artikelen 28c en 28d van de Huurwet van toepassing, althans wanneer het onroerend goed in het zogenaamde geliberaliseerde gebied is gelegen of tot de geliberaliseerde bedrijfsruimte behoort. Men zie daaromtrent A.L. Croes, Over huur en onderhuur, vierde druk (1991) blz. 181. De categorie van bedrijfsruimte, die noch onder art. 1624 ressorteert noch onder de artikelen 28c en 28d van de Huurwet, moge hier verder buiten beschouwing blijven.

Men kan zich voorstellen dat het bestaan van twee uiteenlopende huurregimes — een dat betrekking heeft op de voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte en een voor de resterende bedrijfsruimte — spanningen in het leven kan roepen ingeval men met huur en onderhuur te maken krijgt. Het is weinig wenselijk dat hoofdhuur en onderhuur door verschillende regelingen worden beheerst, omdat dit de huurder en onderhuurder in moeilijkheden kan brengen. Zo al de onderhuurder menigmaal wegens het eindigen van de hoofdhuur in de noodzaak worden gebracht om eveneens te vertrekken, terwijl hij volgens de wettelijke regels die zijn huurovereenkomst beheersen aanspraak kan maken op voortzetting van de huur. Dat dreigde in de bovenstaande procedure te gebeuren, nu de rechtbank had beslist dat voor de hoofdhuur niet de regeling van de artikelen 1624 en volgende gold, voor de onderhuur wèl. Daarover besliste de Hoge Raad anders. Als de huurovereenkomst de strekking heeft om de huurder in staat te stellen door middel van onderhuurovereenkomsten een markt in te richten met diverse verkopers, kan men de huurovereenkomst zelf aanmerken als een die betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. De activiteiten van hoofdhuurder en onderhuurders gezamenlijk kunnen worden aangemerkt als een bedrijf dat gekarakteriseerd wordt door lokale goodwill, het fundament van de regeling van de artikelen 1624 e.v. Zo konden de spanningen die ontstaan als hoofdhuur en onderhuur door verschillende wettelijke regimes worden beheerst, worden voorkomen. Al eerder, bij arrest van 20 juni 1975, NJ 1975, 476 besliste de Hoge Raad dat de werking van art. 1624 niet wordt opgeheven, wanneer het niet de huurder maar de onderhuurder is, die in het gehuurde een in dat artikel omschreven bedrijf uitoefent. Een soortgelijke beslissing, maar dan ten aanzien van de verhuur van woonruimte, treft men aan in HR 20 sept. 1985, NJ 1986, 260: bij verhuur van een complex van woningen met de bestemming van onderhuur komt de huurder van het complex een beroep op de wettelijke regeling van huurvoortzetting toe.

Het probleem van de discrepantie tussen hoofdhuur en onderhuur is niet nieuw. Al eerder deden zich knelpunten bij onderhuur voor die daaruit waren voortgekomen dat de hoofdhuur onderworpen werd geacht aan de artikelen 1624 e.v. (huur van bedrijfsruimte), de onderhuur daarentegen aan die van de artikelen 1623a e.v. (huur van woningen). Men zie daaromtrent HR 29 okt. 1982, NJ 1983, 213 en 28 jan. 1994, NJ 1994, 421. Deze arresten hadden betrekking op art. 1623k van boek 7A BW; het artikel waarin wordt voorgeschreven dat de onderhuur ingeval van beëindiging van de hoofdhuur door de hoofdverhuurder wordt voortgezet. Het artikel kan door de onderhuurder van een woning niet worden aangevoerd, als de hoofdhuur op bedrijfsruimte in de betekenis van art. 1624 betrekking heeft. Toen waren de huurder en zijn onderhuurders genoodzaakt tot ontruiming wegens het eindigen van de hoofdhuur, terwijl in de bovenstaande procedure de huurder ten behoeve van zijn onderhuurders op de huurvoortzettingsregeling van de artikelen 1624 e.v. een beroep kon doen.

Arresten.eu

Vind alle relevante uitspraken en belanghebbende jurisprudentie van hogere en lagere rechters - onmisbaar voor de rechtenstudent en de professional

HR 10-03-1995, NJ 1995, 550 Vlooienmarkt/Groente en Fruitveiling