NJ  1998 , 740

HOGE RAAD

20 februari 1998, nr. 9033, R97/98

(Mrs. Roelvink, Mijnssen, Korthals Altes, Herrmann, De Savornin Lohman; A-G Spier; m.nt. PAS)

RvdW 1998, 53
m.nt. PAS
RVDW 1998, 53

Regeling

BW art. 7A:1624; Rv (oud) art. 48, 176

Essentie

Huur bedrijfsruimte in zin art. 7A:1624 BW door aanvullende voorzieningen na sluiten overeenkomst? Verboden aanvulling van feiten.

Toepasselijkheid regeling art. 7A:1624 e.v. hangt af van hetgeen partijen, mede gezien de inrichting van het gehuurde, bij sluiten overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Zonder nieuwe huurovereenkomst kan regeling niet alsnog van toepassing worden door enkele feit dat huurder — door aanvullende voorzieningen — alsnog gebouw tot stand brengt dat geschikt is voor de uitoefening van bedrijf in zin art. 1624.

Huur bedrijfsruimte in zin 7A:1624 BW door aanvullende voorzieningen na sluiten overeenkomst? / verboden aanvulling van feiten

Samenvatting

Onderhuurder huurt per 1 aug. 1991 een terrein (voorheen gebruikt voor kolenopslag) dat aan drie zijden is omgeven door een betonnen keerwand. Na aangaan van de huurovereenkomst (oktober 1991) verhoogt hij de wanden en plaatst een voorpui en overkapping. Door de hoofdverhuurder wordt de hoofdhuurovereenkomst opgezegd. Het ontruimingstijdstip wordt bepaald op 1 april 1997. De onderhuurder zegt de thans aan de orde zijnde huurovereenkomst op tegen 1 aug. 1996. De onderhuurder wendt zich tot de kantonrechter. Hij stelt daarbij dat sprake is van huur van 1624-bedrijfsruimte. Anders dan de kantonrechter is de rechtbank van oordeel dat zowel t.a.v. het oorspronkelijk gehuurde als de later gehuurde loods sprake is van 1624-bedrijfsruimte.

Voorop moet worden gesteld dat de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 1624. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. De rechtbank heeft veronderstellenderwijs aangenomen, dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen bestemming zijn overeengekomen. De rechtbank heeft klaarblijkelijk als de ‘gebouwde onroerende zaak’ welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat aanvankelijk was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden (verhoging wanden, overkapping en plaatsing pui). Voorts heeft de rechtbank zich beperkt tot een onderzoek van het ‘feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde’, zoals deze zich in de periode na het sluiten van de huurovereenkomst hebben ontwikkeld. Uit deze overwegingen van de rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door onderverhuurder aan onderhuurder werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat onderhuurder wenste uit te oefenen; mocht de rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Voor zover de overwegingen van de rechtbank aldus moeten worden begrepen dat die bepalingen naar haar oordeel alsnog op de huurovereenkomst toepasselijk zijn geworden door het enkele feit dat onderhuurder door aanvullende bouwvoorzieningen op het gehuurde een gebouw tot stand bracht dat wel geschikt was voor de uitoefening van dat bedrijf, dan heeft zij ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Door deze gebeurtenissen kan immers het bepaalde in art. 1624 e.v. slechts toepasselijk zijn geworden indien partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde, onroerende zaak (vgl. HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705).

Het oordeel van de rechtbank dat het oorspronkelijk gehuurde zoals dat na verbouwing in gebruik is genomen kan worden aangemerkt als ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ in de zin van art. 1624 lid 2 is juist nu de rechtbank kennelijk ervan is uitgegaan dat het in het gebouw uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak een reparatiebedrijf voor auto’s was en een dergelijk bedrijf is aan te merken als een ‘ambachtsbedrijf’ in de zin van art. 1624 lid 2. De rechtbank heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, hiervan uitgaande en aannemend dat onderhuurder de bedoeling had dat het publiek hem voor dit doel in het gebouw zou kunnen opzoeken, te oordelen dat aan het bedoelde vereiste is voldaan.

M.b.t. een later (eerst in 1995) gehuurde loods heeft de rechtbank haar beslissing dat tussen partijen vaststaat dat onderhuurder ‘deze loods gebruikt om auto’s die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen’ gebaseerd op een overweging die grondslag in de stukken mist.

Partijen

B.V. Delftse Brandstoffenhandel Deko Ⅱ, te Delft,

Johannes Pieter van Zuidam, te Delft, verzoekers tot cassatie adv. mr. R.M. Köhne,

tegen

Arthur Peter Stift, handelende onder de naam A.A. Autoservice, te Delft, verweerder in cassatie, adv. mr. P.P. Hart.

Tekst

Rechtbank:

4 De ontvankelijkheid van het hoger beroep

4.1

Artikel 28g lid 2 van de Huurwet bepaalt dat tegen een beschikking tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 28d van de Huurwet hoger beroep noch cassatie kan worden ingesteld. De strekking van deze bepaling brengt echter met zich mee dat een hogere voorziening wel is toegelaten indien erover wordt geklaagd dat artikel 28d ten onrechte is toegepast, of ten onrechte buiten toepassing is gelaten, dan wel dat bij de totstandkoming van de beschikking essentiële vormen zijn geschonden.

4.2

De grief van zowel Stift als Deko II en Van Zuidam leidt tot ontvankelijkheid van het door hen ingestelde hoger beroep, aangezien geklaagd wordt over het ten onrechte toepassen van genoemd artikel 28d van de Huurwet.

5 De feiten

Tegen de door de kantonrechter in rechtsoverweging 1 van de beschikking van 31 oktober 1996 vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht. De rechtbank zal daarom van deze feiten, die als hier herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd, uitgaan.

6 Beoordeling

6.1

De grief in het incidenteel hoger beroep, voor zover daarin wordt betoogd dat Deko II aan Stift in 1991 ‘ongebouwd onroerend goed’ heeft verhuurd, bevat het meest verstrekkende verweer. Dit onderdeel van deze grief zal daarom het eerste behandeld worden.

6.2

In de visie van Deko II heeft de huurovereenkomst, die mondeling tussen partijen is gesloten in augustus 1991, betrekking op de verhuur van een open ruimte tussen drie zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoogte, welke ruimte is voorzien van een tegelvloer. Het gaat hierbij, aldus Deko II, om ‘ongebouwd onroerend goed’, zodat de regels van artikel 7A:1624 e.v. BW (oud) — hierna 1624-bedrijfsruimte — niet van toepassing zijn.

6.3

Bij de beoordeling hiervan stelt de rechtbank voorop dat bij verhuur van ongebouwd onroerend goed met name gedacht moet worden aan de verhuur van onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is. Uitgaande van de hiervoor weergegeven feitelijke omschrijving van Deko II, is de rechtbank van oordeel dat het onderhavige huurobject niet als zodanig valt te beschouwen. Er is sprake van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject dient te worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die als zodanig aan Stift ter beschikking is gesteld.

6.4

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden wat de bestemming van deze gebouwde onroerende zaak was. Hierbij is van belang wat partijen overeengekomen zijn danwel welk gebruik van het gehuurde hen bij de aanvang van de overeenkomst voor ogen stond. Tussen partijen is sprake van een mondelinge huurovereenkomst die nimmer op schrift is gesteld.

Deko II heeft in dit verband aangevoerd dat het haar niet kenbaar was dat Stift het gehuurde wilde gaan gebruiken als bedrijfsruimte. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 25 maart 1997 heeft Van Zuidam nader verklaard dat, toen Stift hem in 1991 benaderde met het verzoek te mogen gaan huren, hem niet voor ogen stond waarvoor Stift de ruimte wilde gebruiken. Stift heeft dit alles gemotiveerd betwist. Hij heeft daartoe gesteld dat Van Zuidam wist dat hij een ruimte zocht om zijn garagebedrijf te gaan exploiteren en dat met deze bestemming de bedrijfsruimte aan hem is verhuurd.

6.5

Als de rechtbank veronderstellenderwijze uitgaat van de juistheid van de stelling van Deko II in deze, brengt dat met zich mee dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen bestemming zijn overeengekomen. In dat geval moet onderzocht worden wat het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde was. Hierbij neemt de rechtbank het navolgende in overweging. Als onweersproken in deze procedure staat tussen partijen vast dat Stift kort na augustus 1991 op de drie betonnen wanden een dak heeft geplaatst en dat hij de ruimte verder heeft afgesloten door het plaatsen van een voorgevel.

Tegen deze verbouwing is door Deko II nimmer geprotesteerd. De kantonrechter heeft verder in zijn beschikking vastgesteld dat de huurbetalingen door Stift eerst hebben plaatsgevonden vanaf 1 oktober 1991. Tegen deze vaststelling is geen grief gericht, zodat de rechtbank hiervan in hoger beroep dient uit te gaan. Gelet hierop is aannemelijk dat, zoals Stift ook stelt, Stift pas huur is gaan betalen toen de ruimte op voormelde wijze afgesloten was. Als niet weersproken staat verder vast dat op het terrein van Deko II meerdere bedrijfjes zijn ondergebracht en dat dat ook in 1991 al het geval was. Uit het door Stift overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt daarnaast dat Stift zijn eenmanszaak A.A. Autoservice op 20 juni 1991 heeft gevestigd en dat de bedrijfsomschrijving inhield ‘Autoreparatiebedrijf/APK station, tevens kleinhandel in auto’s’.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien leidt de rechtbank tot het oordeel dat bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde als bedrijfsruimte werd gebruikt en dat dit overeenstemde met de aard van het gehuurde.

6.6

Thans dient onderzocht te worden of op deze overeenkomst de bepalingen van de Huurwet of die met betrekking tot 1624-bedrijfsruimte van toepassing zijn. Tegen het oordeel van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen dat in deze geen sprake is van 1624-bedrijfsruimte, richt zich het bezwaar van Stift in het principaal hoger beroep. Hij voert daarbij aan dat de kantonrechter een onjuist criterium heeft aangelegd door te overwegen dat in de bedrijfsvoering van Stift het aspect verkoop of detailhandel pas op de tweede plaats, als aanvulling op de reparatiewerkzaamheden, komt en dat dat onvoldoende is om aan te nemen dat sprake is van bedrijfsruimte in voormelde zin. Hij verwijst hierbij naar het arrest dat door de Hoge Raad is gewezen op 4 oktober 1996 (NJ 1997, 103).

6.7

In voormeld arrest heeft de Hoge Raad beslist dat ‘een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW (oud) alleen dan niet aanwezig is, wanneer komt vast te staan dat elke bedoeling van de ondernemer om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken, ontbreekt. Uit hetgeen hiervoor onder 6.5 reeds is overwogen, met name de gebouwelijke aanpassingen van het gehuurde en de bedrijfsomschrijving van de zaak van Stift, leidt de rechtbank af dat er geen sprake is geweest van het ontbreken van voormelde bedoeling en dat voorts is voldaan aan de overige criteria van artikel 7A:1624 lid 2 BW (oud). Dit brengt met zich mee dat de grief in het principaal hoger beroep slaagt.

6.8

Tussen partijen staat vast dat Stift in 1995, wederom mondeling, een gebouwde loods van Deko II heeft gehuurd, welke in de nabijheid van het tot dan gehuurde is gelegen. Tussen partijen staat ter discussie of sprake is van een uitbreiding van de eerste huurovereenkomst (standpunt Stift) of dat een afzonderlijke, tweede huurovereenkomst is gesloten (standpunt Deko II). Het tweede onderdeel van de grief in het incidenteel hoger beroep richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat met betrekking tot beide huurobjecten sprake is van één (nieuwe) huurovereenkomst.

6.9

Stift heeft in dit verband onweersproken gesteld dat hij deze loods heeft gehuurd om zijn bedrijfsactiviteiten te kunnen uitbreiden. Tussen partijen staat verder vast dat Stift deze loods gebruikt om auto’s die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen. Gezien de bedrijfsmatige verwevenheid van de beide huurobjecten en de ondergeschikte (opslag)functie/bestemming van de loods binnen de bedrijfsvoering van Stift, is de rechtbank van oordeel dat het gehuurde als één geheel dient te worden beschouwd dat in zijn totaliteit voldoet aan de criteria van artikel 7A:1624 lid 2 BW (oud). Dit brengt met zich mee dat, ook indien tussen partijen met betrekking tot die loods een tweede, afzonderlijke huurovereenkomst zou zijn gesloten, op deze overeenkomst eveneens de bepalingen van artikel 7A:1624 e.v. BW (oud) van toepassing zijn. Dit leidt tot de conclusie dat de grief in het incidenteel hoger beroep wordt verworpen.

6.10

Uit het voorgaande volgt dat de beschikking van de kantonrechter niet in stand kan blijven. Deko II dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van beide instanties.

Door de kantonrechter is in rechtsoverweging 4.1 van zijn beschikking overwogen dat Stift in zijn verzoek jegens Van Zuidam niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. De rechtbank onderschrijft dit oordeel en maakt het tot het hare. Ten aanzien van Van Zuidam dient Stift in de kosten van de procedure in eerste aanleg te worden verwezen. Deze kosten worden tot op heden begroot op nihil;

(enz.)

Cassatiemiddelen:

I

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen als in de bestreden beschikking weergegeven, meer in het bijzonder in de hier als herhaald en ingelast te beschouwen rov. 6.3 en op die gronden te beslissen als in het dictum van voormelde beschikking van 29 april 1997 is omschreven, zulks om een of meer van de navolgende mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

De bewuste rechtsoverweging geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting voor zover de rechtbank overweegt dat bij verhuur van ongebouwd onroerend goed met name gedacht moet worden aan de verhuur van onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is en dat uitgaande van de feitelijke omschrijving (een open ruimte tussen drie zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoogte welke ruimte is voorzien van een tegelvloer) het onderhavige huurobject niet als ongebouwd onroerend goed valt te beschouwen, aangezien er sprake is van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject dient te worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die als zodanig aan Stift ter beschikking is gesteld, zulks ten onrechte.

Toelichting

Het gehele terrein aan de Industriestraat is in het verleden in gebruik geweest als kolenoverslagterrein. Het terrein was afgesloten met een betonnen omheining. Haaks op die omheining waren betonnen keerwanden geplaatst en de vloer was betegeld met trottoirtegels. Die situatie bestond in augustus 1991 toen Stift een gedeelte van het open terrein wilde huren.

DEKO meent dat naar aard en strekking van artikel 7A:1624 BW een open ruimte niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 1624 lid 2 BW.

De rechtbank heeft een te ruime uitleg gegeven aan het begrip ‘gebouwd onroerend goed’ door daaronder (a contrario) te verstaan alles wat niet is aan te merken als ‘ongebouwd onroerend goed’ in de zin van onbewerkte, kale grond. Uiteraard is art. 1624 e.v. inderdaad niet van toepassing op ‘losse grond’ maar daaruit mag niet, althans niet zonder meer, a contrario worden afgeleid dat art. 1624 e.v. wel zonder meer van toepassing is op een stuk grond zodra dat ook maar enige bewerking heeft ondergaan (gedeeltelijk bestraat, een klein muurtje van ± 50 centimeter hoog?).

DEKO verwijst naar Handboek Huurrecht art. 1624, aant. 11, waarin als voorbeeld wordt genoemd een stuk grond verhuurd om daar een marktkraam of een ijscokar op te zetten. Daarop worden de artikelen 1624 e.v. niet van toepassing geacht.

De rechtbank heeft miskend dat door Stift was gehuurd een stuk grond zonder enige vorm van bebouwing (met uitzondering van trottoirtegels), welk stuk grond slechts aan drie van de vier zijden was begrensd door een betonnen omheining respectievelijk twee keerwanden. De enkele omstandigheid dat een gehuurd stuk grond aan drie zijden is omheind kan en mag niet, althans niet zonder meer, tot de conclusie leiden dat er sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 1624 e.v.

Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 1624 blijkt dat de wetgever met de term ‘gebouwd onroerend goed’ het oog heeft gehad op een gebouw. In de toelichting op het Oorspronkelijk Ontwerp wordt opgemerkt: ‘De definitie is in die zin aangevuld, dat komt vast te staan, dat ongebouwd onroerend goed dat tot het gebouw behoort, mede onder bedrijfsruimte is begrepen’.

Voorts blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat voor het begrip ongebouwd onroerend goed aanknoping is gezocht bij de definitie van hetzelfde begrip in artikel 1 van de Huurwet. In artikel 1 lid 3 sub c van de Huurwet wordt gebouwde onroerende zaak aldus gedefinieerd: Een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Een onoverdekte, open ruimte, is noch taalkundig, noch juridisch aan te merken als een gebouw. In de Dikke van Dale wordt de betekenis van het woord ‘gebouw’ aldus omschreven: ‘bouwwerk waarin men gedurende enige tijd verblijf kan houden’.

In artikel 1 van de Woningwet wordt het begrip ‘gebouw’ als volgt gedefinieerd: ‘Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’.

Dat een open ruimte in de open lucht geen bedrijfsruimte kan zijn in de zin van artikel 1624 lid 2 vloeit bovendien voort uit het vereiste van een voor het publiek toegankelijk ‘lokaal’. Een ‘lokaal’ is een vertrek in de betekenis van een afgesloten ruimte in een gebouw. Ook hieruit blijkt dat de wetgever een niet overdekt stuk grond met trottoirtegels en een enkele muur niet heeft opgevat als gebouwd onroerend goed c.q. een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 1624 lid 2.

De uitsluiting van de huur van onbebouwde grond van de regeling van artikel 7A:1624 e.v. is expliciet in de parlementaire geschiedenis verantwoord; zie MvT bijlagen Handelingen Tweede Kamer 1966/1967, 8875, nr. 3, p. 7 rk, onder verwijzing naar de bijlage bevattende het rapport van de Commissie Houwing (nr 4), p. 29. De enige uitzondering hierop vormt de verhuur van een kampeerterrein (art. 7A:1624 lid 2, 3e zin BW). Deze uitzondering is als volgt gemotiveerd in de MvA II, bijlagen Handelingen Tweede Kamer 1969/1970, 8875, nr. 6, p. 2 (lk onder):

Op één punt is naar het oordeel van de ondergetekende een zekere uitbreiding van de werkingssfeer van het oorspronkelijke ontwerp wenselijk. Deze betreft de kampeerbedrijven. In verscheidene gevallen wordt het kampeerbedrijf uitgeoefend op een gehuurd stuk grond, waarop dan in de loop van de tijd allerlei voorzieningen en ook opstallen zoals vakantiehuisjes worden aangebracht. Het kampeerbedrijf is sterk aan een bepaalde plaats gebonden, mede door de beperkingen die er op het stuk van bouwen bestaan. Het komt de ondergetekende daarom redelijk voor dat het kampeerbedrijf onder het ontwerp komt te vallen. Dat betekent in dit geval dat ook verhuur van onbebouwd onroerend goed als bedrijfsruimte in de zin van het ontwerp moet worden aangemerkt.

Even verder (p. 3 rk) heeft de Minister, naar aanleiding van opmerkingen van kamerleden om ook de huur van onbebouwde onroerende zaken onder de werkingssfeer van de regeling te brengen, opgemerkt:

Uitbreiding van de werkingssfeer van het ontwerp tot ander onbebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen acht de ondergetekende dan ook niet gerechtvaardigd.

Zie ook MvA II, a.w., p. 6 (rk). Uit het geciteerde volgt dat de huur van een kampeerterrein naar de bedoeling van de wetgever de enige uitzondering vormt op de toepassingseis dat de betreffende grond bebouwd moet zijn. Gelet op deze wetsgeschiedenis is het onjuist de regeling van artikel 1624 e.v. uit te breiden tot de huur van een niet-overdekte open ruimte met enkele trottoirtegels, een schutting en twee betonnen muurtjes van 1.80 meter hoog (vgl. ook de conclusie van A‑G mr Hartkamp bij HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 onder 9 e.v. en aldaar genoemde literatuur).

Met betrekking tot eerdere jurisprudentie over het begrip ‘ongebouwd onroerend goed’ kan worden vermeld: Kantonrechter Amsterdam 27 april 1961, Praktijkgids, 1251 waarin een fundering met enige muren niet als een gebouwd onroerend goed werd aangemerkt. Anders: President Rechtbank Amsterdam 2 februari 1961, Praktijkgids, 1258 over dezelfde casuspositie tussen dezelfde partijen, maar daarbij was van belang dat verhuurd bleek te zijn met de verplichting voor de huurder om de gaten te dichten en een overkapping te maken, waardoor het verhuurde object niet meer als ‘ongebouwd’ kon worden aangemerkt.

Tenslotte verwijst DEKO naar HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 waarin de Hoge Raad besliste dat de artt. 1624 e.v. toepassing missen in een geval waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624. Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren, aldus de Hoge Raad.

II

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen als in de bestreden beschikking weergegeven, meer in het bijzonder in de hier als herhaald en ingelast te beschouwen rov. 6.5 en op die gronden te beslissen als in het dictum van de beschikking van 29 april 1997 is omschreven, zulks om een of meer van de navolgende mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Toelichting

Met name is de onderhavige rov. 6.5 rechtens onjuist voor zover de rechtbank oordeelt dat ook zonder een overeengekomen bestemming bij het aangaan van de huurovereenkomst de omstandigheid dat bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde als bedrijfsruimte werd gebruikt en dat dit gebruik overeenstemde met de aard van het gehuurde voldoende zou zijn voor het vereiste van artikel 1624 lid 2 dat het gehuurde ‘krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf enz.’.

Subsidiair is rov. 6.5 onbegrijpelijk c.q. niet naar behoren gemotiveerd, aangezien uit de gedingstukken en hetgeen over en weer door partijen in beide feitelijke instanties is gesteld niets anders kan worden afgeleid dan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in augustus 1991 het gehuurde niet werd gebruikt en voorzover de rechtbank doelt op het gebruik door Stift ná aanvang van de huurovereenkomst als garagebedrijf het gehuurde daarvoor bij het aangaan van de huurovereenkomst naar haar aard ongeschikt was.

Het enige gebruik dat had kunnen overeenstemmen met de aard van het gehuurde zou zijn geweest het gebruik als kolenopslag, maar die functie had het terrein al jaren geleden verloren. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was er sprake van een ongebruikt voormalig kolenopslagterrein met een betonnen omheining en voorzien van enkele kolenschotten. Noch uit de aard van het gehuurde, noch uit het gebruik ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat het gehuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur was bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf.

Nu noch uit de aard van het gehuurde, noch uit het feitelijk gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst de bestemming kan worden afgeleid, terwijl de rechtbank anderzijds uitdrukkelijk heeft overwogen dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen bestemming zijn overeengekomen, had de rechtbank moeten concluderen dat het gehuurde niet krachtens de overeenkomst van huur en verhuur was bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en derhalve moeten concluderen dat de artikelen 1624 e.v. in casu toepassing missen.

Gelet op de vergaande gevolgen die de wet aan het bestaan van een huurovereenkomst verbindt is het van belang dat de verhuurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft ingestemd met de bestemming van de verhuurde ruimte om als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 te worden gebruikt. Met zodanige instemming bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan niet worden gelijkgesteld de omstandigheid dat de verhuurder het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder heeft gedoogd.

Voorts is niet, althans niet zonder meer, begrijpelijk welke betekenis de rechtbank heeft toegekend aan de omstandigheid dat Stift pas huur is gaan betalen toen de ruimte was afgesloten. Daaruit kan immers hooguit worden afgeleid dat DEKO het niet onredelijk vond dat de huurbetaling pas zou ingaan nadat het gehuurde als afgesloten ruimte voor Stift bruikbaar zou zijn gemaakt, maar daaruit kan niet, althans niet zonder meer, worden afgeleid dat DEKO vóór of bij het aangaan van de huurovereenkomst zou hebben ingestemd met de bestemming van het gehuurde voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of autoreparatiebedrijf.

Van Zuidam heeft gemotiveerd betwist dat hij wist waarvoor Stift de ruimte wilde gaan gebruiken. Andere vergelijkbare ruimten op het onderhavige industrieterreintje zijn verhuurd aan en in gebruik bij hobbyisten en als stalling van voertuigen welk gebruik de uitzonderlijk lage huur verklaart, zodat het ook niet voor de hand lag dat Stift in het gehuurde een bedrijf zou gaan uitoefenen, laat staan een bedrijf in de zin van art. 1624 lid 2.

III

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen als in de bestreden beschikking weergegeven, meer in het bijzonder in de hier als herhaald en ingelast te beschouwen rov. 6.6 en 6.7 en op die gronden te beslissen als in het dictum van voormelde beschikking van 29 april 1997 is omschreven, zulks om een of meer van de navolgende in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Met name is rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk, de overweging dat gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 oktober 1996 (NJ 1997, 103) waarin is beslist dat ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ alleen dan niet aanwezig is, wanneer komt vast te staan dat elke bedoeling van de ondernemer om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, gezien de gebouwelijke aanpassingen van het gehuurde en de bedrijfsomschrijving van de zaak van Stift de rechtbank afleidt dat er geen sprake is geweest van het ontbreken van voormelde bedoeling en dat voorts is voldaan aan de overige criteria van artikel 7A:1624 lid 2 BW, zulks ten onrechte.

Toelichting

In rov. 4.3 van de beschikking d.d. 31 oktober 1996 besliste de Kantonrechter:

Gelet op de aard van de werkzaamheden die verzoeker in het gehuurde uitoefende moet worden geconcludeerd dat de bedrijfsvoering niet in de eerste plaats gericht was op een directe verkoop van producten, doch op reparatie van auto’s. In de bedrijfsvoering komt het aspect verkoop of detailhandel pas op de tweede plaats, namelijk een aanvulling op de reparatiewerkzaamheden. Het enkele keren per jaar een tweedehands of nieuwe auto verkopen wordt onvoldoende geacht om aan te nemen dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 e.v. BW. Dit oordeel leidt tot de conclusie dat het primair verzochte dient te worden afgewezen.

De rechtbank had allereerst moeten onderzoeken of het bedrijf van Stift is aan te merken als een kleinhandelsbedrijf, een restaurant‑ of cafébedrijf, een afhaal‑ of besteldienst of een ambachtsbedrijf in de zin van artikel 1624 lid 2. Eerst indien het bedrijf van Stift onder één van die categorieën valt komt de vraag aan de orde of is voldaan aan de tweede voorwaarde, te weten de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten.

De rechtbank heeft verzuimd te beslissen over het primaire geschilpunt of de bedrijfsactiviteiten van Stift (reparatiewerkzaamheden aan automobielen en APK-keuringen) vallen onder het begrip ‘kleinhandelsbedrijf’ en/of ambachtsbedrijf in de zin van artikel 1624 lid 2. De Kantonrechter beantwoordde die vraag ontkennend. De Kantonrechter heeft zelf bij de descente vastgesteld dat de bedrijfsvoering van Stift niet in de eerste plaats gericht was op een directe verkoop van producten, doch op reparatie van auto’s. In de bedrijfsvoering komt het aspect verkoop of detailhandel pas op de tweede plaats. Stift heeft in hoger beroep het oordeel van de Kantonrechter bestreden. DEKO heeft in hoger beroep volhard bij de stelling dat het reparatiebedrijf niet is aan te merken als een kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf en betwist dat Stift rechtstreeks onderdelen, klein materiaal en andere producten zoals olie aan klanten zou leveren en in het gehuurde auto’s te koop zou aanbieden c.q. zou verkopen. Resumerend is de beslissing van de rechtbank rechtens onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd, omdat de rechtbank niet heeft beslist dat het bedrijf van Stift is aan te merken als een kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf in de zin van artikel 1624 lid 2 en zich uitsluitend heeft verdiept in de vraag of er sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal.

Voorzover de rechtbank impliciet heeft beslist dat het bedrijf van Stift is aan te merken als een kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf is de beschikking rechtens onjuist omdat een reparatiewerkplaats voor automobielen niet valt onder het begrip kleinhandelsbedrijf en/of ambachtsbedrijf, althans is de beslissing in ieder geval niet naar de eis der wet met redenen omkleed omdat daaruit niet kan worden afgeleid in hoeverre voor de rechtbank doorslaggevend is geweest dat Stift in het gehuurde tevens onderdelen, klein materiaal en andere producten zoals olie aan klanten zou verkopen hetgeen door DEKO uitdrukkelijk is betwist zodat de rechtbank dat in ieder geval niet, althans niet zonder enige c.q. nadere motivering, als vaststaand had mogen aannemen.

IV

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen als in de bestreden beschikking weergegeven, meer in het bijzonder in de hier als herhaald en ingelast te beschouwen rov. 6.8 en 6.9 en op die gronden te beslissen als in het dictum van voormelde beschikking van 29 april 1997 is omschreven, zulks om een of meer van de navolgende mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Met name is rechtens onjuist de overweging dat gezien de ‘bedrijfsmatige verwevenheid’ van de beide huurobjecten (de door Stift zelf gebouwde werkplaats en de loods) en de ondergeschikte (opslag)functie/bestemming van de loods binnen de bedrijfsvoering van Stift, het gehuurde als één geheel dient te worden beschouwd dat in zijn totaliteit voldoet aan de criteria van artikel 7A:1624 lid 2 BW, hetgeen meebrengt dat ook indien tussen partijen met betrekking tot die loodsen een tweede, afzonderlijke, huurovereenkomst zou zijn gesloten, op deze overeenkomst eveneens de bepalingen van artikel 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn, welk oordeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting althans niet naar de eisen der wet met redenen is omkleed.

Toelichting

In de door Stift zelf gebouwde werkplaats repareert Stift auto’s. In de circa 50 meter verderop gelegen loods (een zogenaamde nissenhut) stalt Stift gebruikte auto’s die bestemd zijn voor de verkoop. De verkoopactiviteiten verricht Stift buiten op straat. In de loods staan de gebruikte auto’s zo dicht opeen, dat klanten daar niet tussen door kunnen lopen.

In de eerste plaats is onbegrijpelijk waarop de rechtbank de conclusie baseert dat er sprake zou zijn van een bedrijfsmatige verwevenheid van de beide huurobjecten. In de werkplaats repareert Stift auto’s van klanten. In de beide feitelijke instanties is nimmer door Stift gesteld, laat staan door DEKO erkend, dat Stift in de loods auto’s zou stallen die gerepareerd moeten worden. In de loods zijn uitsluitend tweede‑ en derdehands auto’s gestald die door Stift op straat worden verkocht. Die bedrijfsactiviteit staat op zichzelf.

De rechtbank heeft miskend, dat ook ten aanzien van de in 1995 met betrekking tot de loods gesloten huurovereenkomst zelfstandig moet worden beoordeeld of is voldaan aan het vereiste van artikel 1624 lid 2 BW dat die loods krachtens de overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf enz. Daartoe zou de rechtbank feitelijk hebben moeten vaststellen dat DEKO bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de loods ermee zou hebben ingestemd dat de loods bestemd was om tezamen met c.q. ten behoeve van de werkplaats te worden gebruikt als bedrijfsruimte, hetgeen feitelijk niet juist is en dan ook niet door de rechtbank is overwogen.

(NB. Het is overigens onduidelijk in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van de huur van een loods. Uit de verklaring van Stift ter gelegenheid van de descente (zie het proces-verbaal van de terechtzitting d.d. 30 september 1996) blijkt dat Stift de loods zelf heeft overgenomen voor ƒ 5500 en dat hij sedertdien voor de grond waarop de loods staat ƒ 200 per maand betaalt.)

In ieder geval is de beschikking ondeugdelijk gemotiveerd voorzover de rechtbank heeft overwogen dat het verhuurde als een geheel dient te worden beschouwd dat in zijn totaliteit voldoet aan de criteria van artikel 7A:1624 lid 2 BW. Met name is zonder nadere motivering niet duidelijk of de rechtbank daarmee bedoelt dat het verhuurde feitelijk dan wel juridisch als een geheel dient te worden beschouwd. Voorts is het oordeel rechtens onjuist omdat op de huurovereenkomst met betrekking tot de loods alleen dan artikel 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn indien bij de totstandkoming van die huurovereenkomst door DEKO zou zijn ingestemd met het gebruik van de loods tezamen met en/of ten behoeve van de werkplaats en van zodanige instemming geen sprake is geweest en de rechtbank — terecht — ook niet heeft overwogen dat DEKO daarmee zou hebben ingestemd, hetzij uitdrukkelijk hetzij stilzwijgend.

De huurovereenkomst met betrekking tot de loods is aangegaan voor de opslag van tweede‑ en derdehands auto’s die niet vanuit die loods werden verkocht. Uit die bestemming van de loods bij het aangaan van de huurovereenkomst kan niet worden afgeleid dat de loods krachtens de overeenkomst van huur en verhuur zou zijn bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf.

Mitsdien had de rechtbank moeten beslissen dat in ieder geval de huurovereenkomst van de loods niet valt onder de artikelen 7A:1624 e.v. BW.

V

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, door te overwegen als in de bestreden beschikking weergegeven, meer in het bijzonder in de hier als herhaald en ingelast te beschouwen rov. 6.10 en te beslissen als in het dictum van voormelde beschikking van 29 april 1997 is omschreven, zulks om een of meer van de navolgende mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Toelichting

Eisers tot cassatie verwijzen kortheidshalve naar de toelichting op de cassatiemiddelen I, II, III en IV waarvan de inhoud als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.

Hoge Raad:

1

Het geding in feitelijke instanties

Met een op 29 juli 1996 ter griffie van het Kantongerecht te Delft ingekomen verzoekschrift ex art. 28d van de Huurwet heeft verweerder in cassatie — verder te noemen: Stift — zich gewend tot de Kantonrechter aldaar en verzocht primair hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, en subsidiair de termijn gedurende welke de verplichting om het gehuurde te ontruimen geschorst is, te verlengen tot een jaar dan wel te verlengen met zodanige termijn als de Kantonrechter in goede justitie zal bepalen.

Verzoekers tot cassatie — verder te noemen: Deko II en Van Zuidam — hebben verzocht Stift zowel in zijn primair als in zijn subsidiair verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek af te wijzen.

Na een mondelinge behandeling ter terechtzitting van 30 september 1996 en een descente op dezelfde dag heeft de Kantonrechter bij beschikking van 31 oktober 1996 het primaire verzoek van Stift afgewezen en de termijn gedurende welke de verplichting tot ontruiming geschorst is, verlengd tot 1 juni 1997.

Tegen deze beschikking heeft Stift hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te ‘s‑Gravenhage. Deko II en Van Zuidam hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.

Bij beschikking van 29 april 1997 heeft de Rechtbank voormelde beschikking van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, Stift niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek ex art. 28d van de Huurwet.

(…)

2

Het geding in cassatie

(…)

3

Beoordeling van de ontvankelijkheid van het door Van Zuidam ingestelde beroep

De Rechtbank heeft de niet-ontvankelijkverklaring van Stift in zijn verzoek voor zover dat gericht was tegen Van Zuidam, gebaseerd op dezelfde grond als waarop de Kantonrechter tot dit oordeel was gekomen, namelijk dat niet Van Zuidam doch Deko II is opgetreden als verhuurder. Van Zuidam heeft tegen dit oordeel geen middel aangevoerd, zodat hij niet ontvangen kan worden in zijn beroep.

4

Beoordeling van de middelen in het door Deko II ingestelde beroep

4.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

i

In augustus 1991 heeft Stift van Deko II een terrein gehuurd dat toen aan drie zijden was omgeven door zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoog en was voorzien van een tegelvloer. Deze voorzieningen stamden uit de tijd dat het terrein werd gebruikt voor kolenopslag.

ii

Stift heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de wanden verhoogd door er een muur(tje) op te plaatsen, een voorpui te plaatsen en een overkapping aan te brengen.

iii

Per 1 oktober 1991 is Stift, overeenkomstig de afspraak, maandelijks een bedrag van ƒ 350 gaan voldoen aan Deko II.

iv

Per 1 mei 1992 is het gehuurde met een klein stukje grond uitgebreid en is de huurprijs in verband daarmee verhoogd tot ƒ 400.

v

De huurprijs is tot 1 januari 1995 ongewijzigd gebleven. Met ingang van 1 januari 1995 heeft Stift, naast het tot dan gehuurde, eveneens een gebouwde loods gehuurd, welke in de onmiddellijke nabijheid van het oorspronkelijk gehuurde is gelegen. Overeenkomstig de afspraak is Stift daarop een huurprijs van ƒ 600 per maand gaan voldoen voor het totaal door hem gehuurde.

vi

Al het door Stift gehuurde is door Deko II gehuurd van NS-Vastgoed.

vii

NS-Vastgoed heeft de huurovereenkomst met Deko II opgezegd; tussen deze partijen is het ontruimingstijdstip bepaald op 1 april 1997.

viii

Bij aangetekende brief van 10 mei 1996 heeft de accountant van Deko II namens deze de huurovereenkomsten met Stift opgezegd per 1 augustus 1996.

4.2

Stift heeft zich daarop tot de Kantonrechter gewend met het verzoek om, indien en voor zover de Huurwet toepasselijk wordt geacht, de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn. Hij heeft dat verzoek in zoverre een subsidiair karakter gegeven dat hij zich primair op het standpunt stelde dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW. Op grond daarvan verzocht hij de Kantonrechter primair hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.

De Kantonrechter heeft op thans niet terzake doende gronden geoordeeld dat het primair verzochte dient te worden afgewezen, en heeft met toepassing van de bepalingen van de Huurwet de termijn gedurende welke de verplichting tot ontruiming geschorst is, verlengd tot 1 juni 1997.

De Rechtbank heeft zowel Stift als Deko II ontvankelijk geoordeeld in hun hoger beroep tegen de beschikking van de Kantonrechter op de grond dat in de door hen voorgedragen grieven geklaagd wordt over het ten onrechte toepassen van art. 28d van de Huurwet.

Anders dan de Kantonrechter was de Rechtbank van oordeel dat zowel ten aanzien van het oorspronkelijk gehuurde (met de kleine uitbreiding, vermeld in 4.1 onder (iv)) als ten aanzien van de later gehuurde loods sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. Op grond daarvan heeft de Rechtbank, opnieuw rechtdoend, Stift niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek.

4.3

De middelen I en II hebben betrekking op het oorspronkelijk door Stift gehuurde.

Bij de beoordeling van deze middelen moet voorop worden gesteld, dat de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 1624. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.

De Rechtbank heeft in haar rov. 6.5 veronderstellenderwijs aangenomen, dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen bestemming zijn overeengekomen. Daarbij dient te worden aangetekend, dat de Rechtbank zich in rov. 5 heeft aangesloten bij de vaststelling van de feiten door de Kantonrechter in rov. 1 van zijn beschikking, en dat blijkens die vaststelling de huurovereenkomst is aangegaan in augustus 1991.

De Rechtbank heeft klaarblijkelijk als de ‘gebouwde onroerende zaak’ welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat in augustus 1991 door Deko II aan Stift was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden die Stift daarna heeft verricht. Zulks blijkt mede uit rov. 6.7, waar de Rechtbank haar oordeel dat voldaan is aan het vereiste van de aanwezigheid in de verhuurde ruimte van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening, daarop grondt dat het gebouw, zoals dat door de hiervoor in 4.1 onder (ii) vermelde werkzaamheden — door de Rechtbank aangeduid als ‘gebouwelijke aanpassingen van het gehuurde’ — tot stand is gekomen, als zodanig is aan te merken. Voorts heeft de Rechtbank zich beperkt tot een onderzoek van het ‘feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde’, zoals deze zich in de periode na het sluiten van de huurovereenkomst hebben ontwikkeld. Wel vermeldt de Rechtbank in dat verband ook een door Stift overgelegd uittreksel van de Kamer van Koophandel, waaruit blijkt ‘dat Stift zijn eenmanszaak A.A. Autoservice op 20 juni 1991 heeft gevestigd en dat de bedrijfsomschrijving inhield ‘Autoreparatiebedrijf/APK station, tevens kleinhandel in auto’s’’, maar deze vermelding heeft kennelijk geen verdergaande betekenis dan dat volgens de Rechtbank uit deze inschrijving een bedoeling van Stift blijkt ten aanzien van het op 1 oktober 1991 in gebruik genomen gebouw.

Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door Deko II aan Stift werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat Stift wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan.

Voor zover de overwegingen van de Rechtbank aldus moeten worden begrepen dat die bepalingen naar haar oordeel alsnog op de in augustus 1991 tot stand gekomen huurovereenkomst toepasselijk zijn geworden door het enkele feit dat Stift door aanvullende bouwvoorzieningen op het gehuurde een gebouw tot stand bracht dat wel geschikt was voor de uitoefening van dat bedrijf, dan heeft zij ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Door deze gebeurtenissen kan immers het bepaalde in art. 1624 e.v. slechts toepasselijk zijn geworden indien partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde, onroerende zaak (vgl. HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705). De Rechtbank heeft omtrent de eventuele totstandkoming van zo’n overeenkomst niets vastgesteld.

4.4

Middel III is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank dat het gebouw, zoals dat door Stift in oktober 1991 in gebruik is genomen, kan worden aangemerkt als ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ in de zin van art. 1624 lid 2. De hiertegen gerichte klachten falen, nu de Rechtbank kennelijk ervan is uitgegaan dat het in het gebouw uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak een reparatiebedrijf voor auto’s was en een dergelijk bedrijf is aan te merken als een ‘ambachtsbedrijf’ in de zin van art. 1624 lid 2. De Rechtbank heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, hiervan uitgaande en aannemend dat Stift de bedoeling had dat het publiek hem voor dit doel in het gebouw zou kunnen opzoeken, te oordelen dat aan het bedoelde vereiste is voldaan. Deze beslissing is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

4.5

Middel IV is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank in rov. 6.9 dat ook ten aanzien van de later gehuurde loods sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. De Rechtbank heeft deze beslissing gegrond op haar overweging dat tussen partijen vaststaat ‘dat Stift deze loods gebruikt om auto’s die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen’. Het middel houdt onder meer de klacht in dat deze overweging, voor zover betrekking hebbend op auto’s die moeten worden gerepareerd, grondslag in de gedingstukken mist. Deze klacht is gegrond.

4.6

Nu op de aangegeven gronden de middelen I, II en IV slagen, behoeven de voorgedragen middelen voor het overige geen bespreking.

5

Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart Van Zuidam niet-ontvankelijk in zijn beroep;

vernietigt de beschikking van de Arrondissementsrechtbank te ‘s‑Gravenhage van 29 april 1997;

verwijst het geding naar het Gerechtshof te ‘s‑Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Stift in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Deko II begroot op ƒ 490 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris.

Conclusie

A‑G mr. Spier

1 Feiten

1.1

Door de Kantonrechter zijn — in appel niet bestreden — de volgende feiten vastgesteld:

1.2

Stift heeft in augustus 1991 een terrein van Deko gehuurd. Het terrein was ten tijde van het aangaan van de huur aan drie zijden omgeven door een keermuur van ongeveer twee meter hoog. Stift heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de muren verhoogd en tevens een voorpui en een overkapping geplaatst. Per 1 oktober 1991 is Stift aan Deko het overeengekomen bedrag van ƒ 350 per maand gaan voldoen.

1.3

Per 1 mei 1992 is Stift tevens een ander stukje gaan huren; vanaf die datum is hij in totaal ƒ 400 huur per maand aan Deko gaan betalen.

1.4

Per 1 januari 1995 huurt Stift bovendien een loods in de onmiddellijke nabijheid van het reeds gehuurde. De totale huurprijs voor hetgeen Stift nu huurt, bedraagt ƒ 600.

1.5

Deko huurt hetgeen zij verhuurt aan Stift zelf van NS-Vastgoed. NS-Vastgoed heeft de huurovereenkomst met Deko opgezegd, waarbij het ontruimingstijdstip is bepaald op 1 april 1997* [1] .

2 Procesverloop

2.1

Op 29 juli 1996 komt bij het kantongerecht Delft een — wat Stift noemt — verzoekschrift ex artikel 28d Huurwet binnen. Dit is ingediend door Stift, die klaarblijkelijk bij ARAG tegen kosten van rechtsbijstand is verzekerd. In het rekest verzoekt Stift de Kantonrechter primair hem in zijn verzoek niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar dan wel met een in goede justitie te bepalen termijn. Onder 4 ga ik in op de achtergrond van het onorthodoxe verzoek van Stift om niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn eigen verzoek.

2.2

Deko en Zuidam hebben verweer gevoerd. Daarbij wijst Deko erop dat haar tenaamstelling onjuist is. Voorts wordt aangevoerd dat Zuidam, bestuurder van Deko, geen verhuurder is.

2.3

Het verzoekschrift wordt door de Kantonrechter mondeling behandeld; op dezelfde dag houdt hij een descente.

2.4

De Kantonrechter verklaart bij beschikking van 31 oktober 1996 Stift niet-ontvankelijk in zijn verzoek jegens Zuidam, omdat niet hij maar Deko als verhuurster moet worden beschouwd. Waar het Deko betreft wordt de beschikking op de naam gesteld die door deze BV is opgegeven.

2.5

Het primaire verzoek van Stift (niet-ontvankelijkverklaring) wordt vervolgens afgewezen. De Kantonrechter meent dat partijen in 1995, toen ook de loods door Stift werd gehuurd, een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Hij overweegt dat het Deko toen bekend was welk bedrijf werd uitgeoefend. Daaruit wordt de conclusie getrokken dat de bestemming van de gehuurde bebouwde zaken een garagebedrijf was.

2.6

Daar in de bedrijfsvoering van Stift detailhandel pas op de tweede plaats komt in aanvulling op reparatiewerkzaamheden, is er, volgens de beschikking, geen sprake van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW. Stift kan derhalve in zijn op de Huurwet gebaseerde verzoek worden ontvangen. Het subsidiaire verzoek om de ontruimingstermijn ex art. 28d Huurwet te verlengen, wordt toegewezen. De Kantonrechter meent dat de Huurwet van toepassing is; het betreft immers een gebouwde onroerende zaak. De schorsingstermijn voor de ontruiming wordt met de maximale termijn van een jaar verlengd.

2.7

Stift gaat ondanks het appelverbod in art. 28g Huurwet in hoger beroep van de beschikking van de Kantonrechter. Hij verzoekt de Rechtbank hem alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in zijn oorspronkelijke verzoek op grond van art. 28d Huurwet. Het verzoekschrift in appel is kennelijk gericht tegen Deko en Van Zuidam. Deze laatsten en de Rechtbank hebben het ook zo begrepen. Zuidam is in appel in rechte betrokken ‘voor het geval Deko zich op het standpunt stelt dat niet zij maar de heer Van Zuidam als verhuurder moet worden beschouwd’* [2] . In appel herhaalt Stift zijn betoog dat sprake is van huurruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW* [3] .

2.8

Deko en Zuidam bestrijden het appel; daarenboven voeren zij in incidenteel hoger beroep aan dat de Kantonrechter ten onrechte ten aanzien van de werkplaats de schorsingstermijn ex art. 28d Huurwet heeft verlengd. Zij maken onderscheid tussen hetgeen gehuurd werd in augustus 1991 (de werkplaats) en hetgeen 1 januari 1995 werd gehuurd (de loods). Het eerste zou ongebouwd onroerend goed zijn geweest waarvoor de Huurwet niet geldt.

2.9

De Rechtbank acht het appel ontvankelijk ondanks het appelverbod, omdat geklaagd wordt over het buiten toepassing laten van art. 28d Huurwet.

2.10

De Rechtbank gaat allereerst in op de stelling van Deko dat het om ongebouwd onroerend goed zou gaan. Zij meent in tegenstelling tot Deko dat er sprake is van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject als gebouwde onroerende zaak is aan te merken. Bij een ongebouwde onroerende zaak goed moet met name worden gedacht aan

onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is. (…) Er is sprake van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject dient te worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak (…)’.

(rov 6.3)

2.11

De Rechtbank gaat er (veronderstellenderwijs de stellingen van Deko overnemend* [4] ) vanuit dat omtrent de bestemming van het verhuurde tussen partijen niets is overeengekomen. Vervolgens onderzoekt zij wat het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde was. Zij komt tot de slotsom dat bij de aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde als bedrijfsruimte werd gebruikt en dat dit overeenstemde met de aard van het gehuurde. (rov 6.5)

2.12

Het criterium van HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 toepassend oordeelt de Rechtbank dat op de overeenkomst de bepalingen met betrekking tot 1624-bedrijfsruimte van toepassing zijn. (rov 6.6 en 6.7)

2.13

Met betrekking tot de in het incidenteel appel aan de orde gestelde vraag of het gaat om een of om twee huurovereenkomsten overweegt de Rechtbank dat dit er niet toe doet. Immers zijn op beide overeenkomsten art. 7A:1624 e.v. van toepassing.

2.14

De Rechtbank vernietigt de beschikking van de Kantonrechter en verklaart Stift conform zijn verzoekschrift in hoger beroep niet-ontvankelijk in zijn verzoek op grond van art. 28d Huurwet.

2.15

De tegen Zuidam gerichte vordering wordt niet-ontvankelijk geacht.

3 Het beroep in cassatie

3.1

Bij verzoekschrift ingekomen bij de Hoge Raad op 27 juni 1997, komen Deko en Zuidam tijdig in cassatie van de beschikking van de Rechtbank. Zij wordt bestreden met vijf middelen, waarvan het vijfde geen (afzonderlijke) klacht bevat.

3.2

Stift heeft het beroep bestreden.

3.3

Wat — tegen de achtergrond van hetgeen onder 2.15 werd gezegd — de goede zin is van het door Zuidam ingestelde beroep vermag ik niet in te zien. Hij zal in zijn beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard omdat hij er ieder belang bij mist* [5] .

4 Inleidende opmerking

4.1

Deze procedure heeft a prima vista een wat wonderlijk karakter. Immers wordt gestreden over de vraag of de partij die zich in eerste aanleg tot de rechter heeft gewend ontvankelijk is. Deze partij stelt zich op het standpunt dat dit niet het geval is, welk standpunt in essentie wordt bestreden door verweerder.

4.2

Wat er zij van de vraag of de gevolgde weg het meest voor de hand ligt (een verklaring voor recht lijkt meer geïndiceerd), duidelijk is dat Stift belang kan hebben bij hetgeen hij vraagt. Dit zowel gelet op de termijn van ontruimingsbescherming als op de omvang van de aan Stift toe te kennen (schade)vergoeding (art. 7A:1628 BW ten opzichte van art. 28e Huurwet).

4.3

De regeling van art. 7A:1624 e.v. BW wijkt, ten gunste van huurders, af van de gewone regels van contractenrecht. Daarom is er m.i. geen grond voor een interpretatie waarin zij een ruimer bereik krijgen dan strookt met (de bedoeling van) de wet en de wijze waarop zij in de rechtspraak wordt uitgelegd* [6] . Voorts komt ten deze betekenis toe aan de literatuur.

5 Bespreking van de middelen

5.1

Het eerste middel keert zich tegen het hiervoor onder 2.10 weergegeven oordeel van de Rechtbank. De toelichting werkt de klacht aldus uit: onjuist is dat alleen onbewerkte kale grond niet valt onder art. 7A:1624 lid 2 BW. Enige bewerking — zoals in casu omheining met keerwanden en een betegelde vloer — is ontoereikend. Daartoe wordt beroep gedaan op de wetsgeschiedenis.

5.2

Bij de aan de wetsgeschiedenis ontleende argumentatie moet in de eerste plaats worden bedacht dat de tekst van art. 1624 in het ontwerp anders luidde dan die welke later is ingevoerd. Het (niet genummerde) tweede lid luidde aanvankelijk aldus:

Onder bedrijfsruimte wordt verstaan gebouwd onroerend goed, dat als geheel dan wel voor veertig ten honderd of meer van het gehele vloeroppervlak voor de uitoefening van een bedrijf wordt gebezigd en winkelwoningen alsmede de bijbehorende grond.

De verwijzing naar het vloeroppervlak is in het gewijzigd ontwerp geschrapt* [7] .

5.3

Blijkens de MvT is de ratio van de wet gelegen in de omstandigheid dat de bescherming van de Huurwet voor ‘gebouwd onroerend goed’ ‘bestemd (is) om te verdwijnen’* [8] . Uit de MvA II komt naar voren dat de ‘begripsbepaling’ van het ontwerp ‘geheel los staat van de Huurwet’* [9] .

5.4

In het VV II wordt de vraag gesteld of de regeling alleen betrekking heeft op bebouwd onroerend goed. Met name wordt gevraagd hoe het is gesteld met aan brandstoffenhandelaren en handelaren in bouwmaterialen verhuurde terreinen* [10] .

5.5

De MvA II leert dat — in overeenstemming met de bepaling zoals zij thans luidt — ook het kampeerbedrijf onder de regeling valt, zelfs wanneer daarbij sprake is van onbebouwd onroerend goed* [11] . Wat de huur aan brandstoffenhandelaren etq betreft leert de MvA II dat niets bekend is over moeilijkheden die dienaangaande zouden bestaan. Kennelijk wordt gezegd dat het daar gaat om onbebouwd onroerend goed* [12] .

5.6

De wetsgeschiedenis bevat nog talloze andere beschouwingen over het tweede lid van art. 1624, maar deze hebben betrekking op de nadere bestemmingsbeperking. Bij de bespreking van het middel kan daaraan voorbij worden gegaan.

5.7

De wetsgeschiedenis schenkt m.i. geen klare wijn* [13] . Men kán daarin steun lezen voor hetgeen in het middel wordt verdedigd, maar erg dwingend is dat niet. Hetgeen onder 5.5 werd besproken komt Deko nog het meest te stade. Maar het is niet toereikend omdat de Rechtbank ervan uit is gegaan dat er tegels lagen en keerwanden stonden. Kennelijk is dat een andere situatie dan de feitelijke situatie waarop de MvA II ter plaatse doelt, al is mij niet ten volle duidelijk wat het VV, waarop de MvA respondeert, wél op het oog heeft.

5.8

Bezien wij thans de literatuur. Vrolijk gaat er, als ik het goed zie, vanuit dat bij een ongebouwde onroerende zaak wordt gedoeld op ‘losse grond’. De opmerking over de ‘ijscokar’* [14]  heeft, anders dan wordt gesuggereerd, m.i. betrekking op de bestemmingsbeperking van het tweede lid en mist daarmee belang voor de onderhavige vraag. Dozy/Jacobs lijken ervan uit te gaan dat grond met funderingen en/of nutsvoorzieningen geldt als bebouwd* [15] .

5.9

Rechtspraak is vrijwel niet voorhanden. De Rb. Leeuwarden oordeelde dat een tennisbaan geldt als bebouwd onroerend goed. Dit onder meer vanwege de ‘meerdere gravellagen’ die ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’ nodig maakten* [16] . Rb. Rotterdam meende klaarblijkelijk dat alleen tegels en straatstenen, tezamen met aanwezige openbare nutsvoorzieningen, onvoldoende zijn, wanneer sprake is van verplaatsbare bouwsels met een tijdelijk karakter* [17] .

5.10

Hetgeen hiervoor onder 5.2–5.9 is gezegd, voert tot de slotsom dat een oordeel over de door het middel aan de orde gestelde kwestie niet eenvoudig kan worden gegeven. Het is n.m.m. mede afhankelijk van (een waardering van) de feitelijke situatie. Daarbij zal de rechter de nodige ruimte gelaten moeten worden, ook al omdat het in abstracto niet mogelijk is een grens te trekken of wezenlijk houvast biedende regels te formuleren. De Rechtbank kon oordelen gelijk zij heeft gedaan. Daarbij acht ik, naast de tegels, vooral de ‘keerwanden’, die klaarblijkelijk voor de huurder van nut zijn, van betekenis. Hierop loopt het middel stuk.

Vermelding verdient nog dat de feitelijke situatie kennelijk ook voor Deko zelf niet ten volle duidelijk is. Uit de toelichting op het eerste middel valt op te maken dat zij niet weet hoe hoog de keerwand (daar ‘muurtje’ genoemd) was* [18] .

5.11

Het tweede middel, dat is gericht tegen rov 6.5 van de bestreden beschikking, valt blijkbaar in verschillende onderdelen uiteen. Het eerste onderdeel betoogt dat onjuist is dat

*

zonder bij de aanvang van de huur overeengekomen bestemming

*

en zonder met de aard van het gehuurde overeenstemmend gebruik

sprake is van een bestemming voor de uitoefening van het kleinhandelsgebruik.

5.12

Het onderdeel berust op een verkeerde lezing van de bestreden beschikking. De Rechtbank heeft de omstandigheden opgesomd waaruit zij de conclusie trekt dat het gebruik door Stift met de bestemming overeenstemt. Zij heeft derhalve overwogen dat wel degelijk sprake is van een bestemmingsgebruik. Tegen de factoren waarop dit oordeel is gegrond keert het onderdeel zich niet. Het faalt derhalve.

5.13

Het tweede onderdeel formuleert een motiveringsklacht. Het betoogt dat in feitelijke aanleg niet anders is gesteld dan dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet werd gebruikt. Alleen kolenopslag, die — naar het middel kennelijk leert — al tien jaar geleden niet meer plaatsvond, zou stroken met de bestemming.

5.14

Het onderdeel lijkt te zeggen dat Stift het perceeltje huurde met de bedoeling er niets nuttigs mee te doen. Dat kan Deko redelijkerwijs niet hebben gedacht. Het staat haar uiteraard vrij deze en dergelijke stellingen te betrekken, maar zij dragen er niet toe bij te overtuigen dat hetgeen de Rechtbank overwoog op een feitelijke misvatting berust.

5.15.1

Hoe dit zij, ook dit onderdeel berust op een verkeerde lezing en moet daarom het lot van het vorige delen. De Rechtbank overweegt:

*

dat Stift al vóór het aangaan van de huurovereenkomst stond ingeschreven als ‘Autoreparatiebedrijf/APK station, tevens kleinhandel in auto’s’;

*

— in cassatie niet bestreden — dat in 1991 ter plaatse al ‘meerdere bedrijfjes’ waren ondergebracht, waarmee zij kennelijk bedoelt: bedrijfjes in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW.

5.15.2

Hetgeen aan het slot van de toelichting op het middel wordt aangevoerd is een feitelijk novum. Mede omdat niet wordt aangegeven of het gaat om een stalling van voertuigen als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW kan ik er geen klacht in lezen dat hetgeen de Rechtbank overweegt met betrekking tot de ‘meerdere bedrijfjes’ onjuist is* [19] . Er is ook weinig grond het onderdeel welwillend te lezen nu al aanstonds onaannemelijk is dat een persoon handelend onder de naam A.A. Autoservice het gehuurde zou willen gaan gebruiken als ‘hobbyist’, nog daargelaten dat de huurprijs die Stift betaalde voor de door Deko genoemde hobby-activiteiten geenszins ‘uitzonderlijk laag’ is* [20] .

5.16

Tegen deze achtergrond bezien kon de Rechtbank geredelijk oordelen dat ook het litigieuze perceel een bestemming als bedoeld in art. 7A:1624 BW had. Dit oordeel berust op een waardering van de feiten en leent zich niet voor toetsing in cassatie.

5.17

Voorzover het middel nog een derde onderdeel bevat, inhoudend dat toestemming van de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst vereist is, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. Immers komt het aan op hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan* [21] .

5.18

Het derde middel komt op tegen rov 6.6 en 6.7. Het verwijt de Rechtbank een onjuiste toepassing te hebben gegeven aan HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103. Aangevoerd wordt dat eerst moet worden vastgesteld of sprake is van een kleinhandelsbedrijf. Alleen bij bevestigende beantwoording van die vraag zou aan de orde komen of dit voor het publiek toegankelijk is. Een autoreparatiebedrijf zou geen kleinhandels‑ of ambachtsbedrijf zijn.

5.19

Bij de beoordeling van het middel — dat een interessante vraag aan de orde stelt — moet worden vooropgesteld dat voor een lokaal als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is* [22] . Niet nodig is dat het publiek zich daar ook daadwerkelijk vervoegt* [23] . De Rechtbank is daarvan terecht uitgegaan. Het middel bestrijdt zulks niet, maar betoogt dat dit niet voldoende is. Die stelling is juist. Onderzocht moet derhalve worden of aan de aanvullende voorwaarden is voldaan* [24] .

5.20.1

Volgens Smit/Evers komt het ‘meestal’ aan op de toegankelijkheid voor het publiek. Bij een fabriek is daarvan geen sprake, bij een ‘ambachtsbedrijf’ wel* [25] . Daarbij is de omvang van het bedrijf niet beslissend; ook een grootwinkelbedrijf kan eronder vallen* [26] . Hij meent dat een garagebedrijf met ‘reparatie-inrichting’ ‘zeker’ kan worden gerekend tot ambachtsbedrijf* [27] . Onder verwijzing naar een aantal Kantonrechter-uitspraken oordeelt Vrolijk eender* [28] .

5.20.2

(Ook) Dozy/Jacobs staan een ruime uitleg van het begrip voor* [29] . Voorts speelt het spraakgebruik een rol* [30] . Van belang is bovendien of de huurder wegens plaatsgebondenheid bescherming behoeft* [31] , doch dat kan hier niet aan de orde komen omdat te dier zake geen feiten zijn aangevoerd. Er moet een verkooppunt zijn voor het publiek* [32] . Aan hetgeen overigens tijdens de parlementaire behandeling te berde is gebracht komt m.i. voor hetgeen ons hier bezighoudt geen grote betekenis toe* [33] .

5.21.1

Tijdens de mondelinge behandeling door de Tweede Kamer van het wetsontwerp betoogde het KVP-kamerlid Van den Heuvel dat aan de grens altijd grensgeschillen ontstaan* [34] . Deze zaak is daarvan een voorbeeld.

5.21.2

Ook hier gaat het om een materie die nauw is verweven met de feiten. De Rechtbank komt, gezien hetgeen onder 5.20 is uiteengezet, m. i. zeer wel tot de slotsom dat het onderhavig bedrijf een ambachts‑ of kleinhandelsbedrijf is. Haar oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Bij die stand van zaken mist de motiveringsklacht belang. Daarom houd ik ook het derde middel voor ongegrond.

5.22.1

Het vierde middel bestrijdt de rechtsoverwegingen 6.8 en 6.9 van de Rechtbank. Wanneer het onderdeel tezamen met de — rijkelijk feitelijke en niet met verwijzingen onderbouwde — toelichting wordt gelezen zijn er twee rechts‑ en twee motiveringsklachten in vervat. In de eerste plaats de klacht dat het onbegrijpelijk is dat de Rechtbank bedrijfsmatige verwevenheid tussen de loods en de werkplaats van Stift heeft aangenomen. Voorts zou niet duidelijk zijn of de loods en de werkplaats feitelijk danwel juridisch als een geheel moeten worden beschouwd.

5.22.2

De rechtsklachten komen erop neer dat de Rechtbank de huurovereenkomst met betrekking tot de loods zelfstandig had moeten beoordelen, waartoe instemming met de bestemming bij het aangaan van de huurovereenkomst van node was. Ten slotte wordt aangevoerd dat er slechts van 1624-bedrijfsruimte sprake zou zijn wanneer DEKO zou hebben ingestemd met het gebruik van de loods tezamen met de werkplaats.

5.22.3

Deze klachtenreeks wordt door Stift bestreden met een feitelijke uiteenzetting.

5.23

Alle onder 5.22 genoemde klachten stuiten af op het volgende. Uw Raad heeft in een geval waarin een rijwielzaak werd gehuurd van de ene verhuurder en een fietsenstalling aan de overkant van een andere verhuurder, uitgemaakt dat ten aanzien van die tweede ruimte de artikelen 1624 e.v. niet zonder meer gelden tenzij

de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om te zamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Een zodanige instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien’* [35] .

5.24

In zijn conclusie voor dit arrest betoogt de A‑G Mok dat een connexe ruimte de principale volgt, mits voldaan is aan de eisen van economische en topografische verbondenheid. Bij ligging aan de overzijde is aan deze laatste eis zijns inziens voldaan. Voldoende is dat sprake is van een nuttige nevenactiviteit* [36] .

5.25

In Smit/Evers wordt geleerd:

Indien de verhuurder van winkelruimte op een later tijdstip aan de huurder een daarnaast gelegen, doch daarmee geen rechtstreekse binding hebbende garage/loods met het oog op de uitoefening in de detailhandel in die winkelruimte (stalling van bedrijfsauto) bij afzonderlijke overeenkomst verhuurt en de garage/loods vervolgens op voor ieder kenbare wijze tevens voor opslag van winkelvoorraden wordt gebruikt, dient ook de garage/loods als 1624-bedrijfsruimte te worden beschouwd.’* [37]

5.26.1

Bezien we de middelen tegen de achtergrond van hetgeen onder 5.23–5.25 is opgemerkt, dan stuiten zij af op de vaststellingen in feitelijke aanleg.

5.26.2

De Rechtbank heeft vastgesteld dat Stift de tweede gehuurde ruimte (de loods) als bedrijfsmatige eenheid met de 1624-bedrijfsruimte (de werkplaats) gebruikt. De loods heeft daarbij een ondergeschikte (opslag)functie/bestemming. Deze vaststelling is niet onbegrijpelijk. De Rechtbank heeft immers overwogen (rov 6.9) dat onweersproken door Stift is gesteld dat hij de loods huurde om zijn bedrijfsactiviteiten te kunnen uitbreiden.

5.26.3

Voorts staat volgens de Rechtbank tussen partijen vast dat de loods werd gebruikt om auto’s die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen.

5.26.4

Volgens de niet bestreden feitenvaststelling van zowel de Kantonrechter (rov 1.6) als de Rechtbank (rov 6.8)* [38]  bevindt de loods zich in de onmiddellijke nabijheid van de werkplaats. In essentie wordt dit ook toegegeven in de schriftelijke toelichting van Deko* [39] .

5.26.5

Uit dit een en ander, in onderling verband en samenhang bezien, heeft de Rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk instemming van Deko afgeleid. Uit de in 5.23 geciteerde beschikking volgt dat de verhuurder deze niet expliciet behoefde te geven. Zij kan besloten liggen in de omstandigheden.

5.27

De klacht over het gebrek aan bedrijfsmatige verwevenheid ziet er bovendien aan voorbij dat deze er zeer wel kan zijn, ook wanneer wordt uitgegaan van de feitelijke omstandigheden die als novum in cassatie te berde worden gebracht* [40] . Zie hiervoor onder 5.25.

5.28

Voorzover het bovenstaande al niet meebrengt dat de klachten met betrekking tot het ontbreken van toestemming van de verhuurder ten aanzien van de bestemming ongegrond zijn nog het volgende. Als, zoals hier, een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt is beslissend welk uitgangspunt partijen voor ogen heeft gestaan. Is ook dat ongewis — waarvan ik, gezien de stellingen van vooral de verhuurder, veronderstellenderwijs uitga — dan is het feitelijk gebruik bepalend* [41] . Ook daarop stuiten de desbetreffende klachten af.

Conclusie

Zuidam mist ieder belang bij bet beroep in cassatie. Te zijnen aanzien strekt deze conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring.

De middelen van Deko komen mij ongegrond voor. Daarom strekt deze conclusie te haren opzichte tot verwerping van het beroep.

Noot

Huur van onbebouwd terrein

Een huurovereenkomst, waarbij de verhuurder een onbebouwd terrein verhuurt, is niet onderworpen aan enig bijzonder regime; zij eindigt mitsdien op de gronden die voor huurovereenkomsten in het algemeen gelden (huuropzegging of het verstrijken van de tijd waarvoor de overeenkomst werd aangegaan; art. 7A:1606–1608 BW), zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming of huurverlenging. Alleen wanneer het huurobject als land‑ of tuinbouwgrond kan worden aangemerkt, ontstaat voor de huurder bescherming tegen beëindiging, zoals geregeld in de Pachtwet (art. 36). Voorts wordt in het tweede lid van art. 1624 van boek 7A BW, waarin een omschrijving voorkomt van hetgeen tot middenstandsbedrijfsruimte dient te worden gerekend, een kampeerterrein genoemd. Daaruit mag echter niet worden afgeleid dat ander onbebouwd terrein eveneens onder de werking van art. 1624 kan worden gebracht; HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705.

In de bovenstaande zaak moest worden beslist of een betegeld en met muren omringd terrein als onbebouwd kan worden aangemerkt: de huurder had deze rudimenten gebezigd om er na het aangaan van de huurovereenkomst met een overkapping en een voorpui een gebouw van te maken dat hij bezigde voor bedrijfsdoeleinden. Neen, zegt de Hoge Raad: hetgeen aanvankelijk werd gehuurd kan niet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de overeenkomst geschikt was voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf. De huurder kon mitsdien niet profiteren van de wettelijke regeling inzake minimumduur en verlenging, die bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte geldt. Dat geldt zelfs dan, wanneer de huurder na het tot stand komen van de huurovereenkomst op de gehuurde grond een bedrijfsgebouw sticht dat bestemd is voor middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art. 1624 van boek 7A BW: alleen wanneer terzake van die bouw een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst is aangegaan, zijn de bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte van toepassing.

Het arrest is besproken door J.K. Six-Hummel in Bb 1998, blz. 121.