KG 1993 , 30

PRES. RB. DORDRECHT

4 december 1992, rolnr. KG 208/92

(Mr. Mijs)

 

Essentie

Gedaagde, eerste koper van het pand, kan schadevergoeding vragen van eiseres, tweede koper, die, ofschoon zij kon beseffen dat gedaagde mogelijk een beter recht had dan zijzelf, in overleg met de verkoper het transport aan gedaagde onmogelijk heeft gemaakt door dit hals over kop aan zichzelf te laten leveren. Die schadevergoeding kan bestaan in levering van het pand; ter verzekering van die levering kan conservatoir beslag ex art. 730 Rv worden gelegd.

Partijen

Van Dalen  — Van Loon BV, te Dordrecht, eiseres, proc. mr. P.G. Gilhuis,

tegen

C.M. van Leeuwen, te Dordrecht, gedaagde, proc. mr. J.A. Visser.

Tekst

(Post alia:)

Het geschil

Bij exploit van 23 okt. 1992 heeft gedaagde, verder ook te noemen Van Leeuwen, krachtens art. 730 Rv met presidiaal verlof ten laste van eiseres, verder ook te noemen Van Dalen  — Van Loon BV, conservatoir beslag doen leggen op de villa Singel nr. 97 te Dordrecht.

Het beslag en de vordering tot vanwaardeverklaring ervan strekken tot medewerking van Van Dalen  — Van Loon BV aan transport van voormeld pand aan Van Leeuwen.

De vordering in de bodemprocedure heeft als grondslag onrechtmatig handelen jegens van Leeuwen door Van Dalen  — Van Loon BV, die met de wetenschap dat voormeld pand reeds aan Van Leeuwen was verkocht, zelf een (tweede) koopovereenkomst met de oorspronkelijke eigenares, mevrouw B.H. Joanknecht-Koster, heeft gesloten en het pand aan zich heeft doen leveren. Hierdoor heeft Van Leeuwen schade geleden, die hij vergoed wenst te zien in andere vorm dan in geld, nl. door levering van het pand aan hem. In dit kort geding vordert Van Dalen  — Van Loon BV het beslag op te heffen.

Beoordeling van het geschil

Het verhandelde ter zitting en de overgelegde produkties, waaronder brieven van de voor Van Leeuwen optredende makelaar G.A.H. van Luyt, de voor mevrouw Joanknecht optredende makelaar A. Boogerman, verklaringen van Boogerman, het echtpaar Van Leeuwen — Van Hoeij Schilthouwer Pompe, het echtpaar Van Loon — Van Dalen  (de heer van Loon is direkteur van Van Dalen  — Van Loon BV) en van het echtpaar Joanknecht — Koster geven voorshands voldoende redenen om Van Leeuwen als eerste koper van de villa te beschouwen.

Op 22 sept. 1992 immers bevestigt makelaar Van Luyt schriftelijk aan makelaar Boogerman een door Van Leeuwen zelf reeds gedaan bod van ƒ 580 000. Hij vraagt een optie en stelt enige voorwaarden, waarvan thans nog van belang een garantie door de verkoper dat de onroerende zaak geen verontreiniging bevat, die het gebruik door de koper zou belemmeren of aanmerkelijk verminderen, dan wel financiele schade zou veroorzaken.

Bij brief van 25 sept. vermindert Boogerman de oorspronkelijke vraagprijs van ƒ 620 000 tot ƒ 605 000. Bij brief van 2 okt. verhoogt Van Luyt het bod tot ƒ 592 500. Bij brief van eveneens 2 okt. bevestigt Boogerman dat de verkoper akkoord gaat met dit bod.

Boogerman had verzuimd mevr. Joanknecht in te lichten over de ‘schone grond’-voorwaarde en deze ook niet opgenomen in de door hem opgestelde koopakte, samen met o.a. de brief van Van Luyt d.d. 22 sept., waarin de clausule wel voorkomt, op 9 okt. aan haar toegezonden.

Op maandag 19 okt. 1922 — direct na een korte vakantie — heeft Boogerman, door Van Leeuwen attent gemaakt op de omissie in het koopcontract — aan de heer Joanknecht gevraagd of hij alsnog de schone-grondvoorwaarde aan de koopakte wilde toevoegen. Joanknecht weigerde dit, waarna Boogerman voorstelde dat hij Van Leeuwen zou bellen met de boodschap dat Joanknecht niet akkoord kon gaan en dat de akte zou blijven zoals opgesteld. Joanknecht wilde eerst met zijn vrouw overleggen en zegde toe omstreeks 18.00 uur te zullen terugbellen. Bij dat telefoongesprek gaf Joanknecht te kennen dat niet meer aan Van Leeuwen werd verkocht. Boogerman die inmiddels van Van Leeuwen had vernomen dat deze wilde afzien van de schone-grondvoorwaarde, heeft Joanknecht niet tot andere gedachten kunnen brengen. Er zou worden verkocht aan een ander, met wie zij zelf in contact stonden.

De overeenkomst tussen Joanknecht en Van Leeuwen kan aldus perfect worden geacht. De schone-grondvoorwaarde — het enige struikelblok — was niet meer aan de orde en bovendien is deze voorwaarde voor een perceel in een oude onbezoedelde villawijk praktisch zonder betekenis.

Eveneens op 19 oktober is er in de late namiddag en avond intensief contact geweest tussen de echtparen Joanknecht en Van Loon. In september 1992 had Van Dalen  — Van Loon BV een bod gedaan van ƒ 550 000. In de week van 5 oktober is dit bod verhoogd tot ƒ 620 000. Mevrouw Joanknecht deelde toen mede niet vrij te zijn. Op 19 oktober (’s avonds volgens het echtpaar Van Loon; om 18.00 uur volgens het echtpaar Joanknecht) vroeg Joanknecht telefonisch aan Van Loon of hij het bod van ƒ 620 000 nog gestand deed. Dit werd bevestigd en de villa werd meteen verkocht. Van Loon stelde een koopcontract op en begaf zich met zijn vrouw naar het echtpaar Joanknecht, de naaste buren. Alstoen is het koopcontract getekend en besproken dat de koop met Van Leeuwen was afgesprongen omdat deze het schone grond beding als nieuwe voorwaarde had gesteld.

Om ongeveer 10.00 uur diezelfde avond deelde mevrouw Joanknecht aan Van Loon mede dat Boogerman had bericht dat Van Leeuwen het er niet bij liet zitten. Van Loon heeft daarop ten kantore van zijn advocaat advies gekregen, op grond daarvan een notaris uit zijn bed gebeld en een afspraak gemaakt voor de volgende ochtend 8.30 uur. In de wachtkamer van het advocaten/notariskantoor trof hij alstoen tot beider verrassing mevrouw Van Leeuwen, die aan een der advocaten advies kwam vragen. Mevrouw Van Leeuwen stelde Van Loon van de gang van zaken in de middag van 19 oktober op de hoogte. Niettemin werd kort daarop de transportakte mevr. Joanknecht/Van Dalen  — Van Loon BV opgemaakt, verleden en onmiddellijk om 11.10 uur ten hypotheekkantore overgeschreven.

Uit deze gang van zaken blijkt dat mevrouw Joanknecht misbruik heeft gemaakt van de aanvankelijke onduidelijkheid met betrekking tot de vuile-grondclausule om een ƒ 27 500 hogere koopsom te incasseren dan met Van Leeuwen overeengekomen. Onduidelijk is of Van Dalen  — Van Loon BV ten tijde van het sluiten van de tweede koopovereenkomst daarvan reeds op de hoogte was. In ieder geval was zij voor het overhaaste transport wel op de hoogte, kon althans beseffen dat Van Leeuwen mogelijk een beter recht had dan zijzelf.

Juist door het overhaaste transport en niet zozeer door de tweede koopovereenkomst heeft zij mevrouw Joanknecht in de wanpositie gebracht dat deze niet meer aan Van Leeuwen kon leveren. Het komt Ons dan ook voorshands niet onaannemelijk voor dat in de bodemprocedure zal worden beslist dat Van Dalen  — Van Loon BV onrechtmatig tegenover Van Leeuwen heeft gehandeld en tot schadevergoeding gehouden is.

Of die schadevergoeding in geld moet worden uitgedrukt dan wel in natura toegekend in de vorm van een recht op levering, staat ter beoordeling van de bodemrechter. Juist in een geval als het onderhavige lijkt echter het toekennen van een recht op levering over en weer de meest redelijke en billijke vorm van schadevergoeding. Niet valt in te zien dat de mogelijkheid van schadevergoeding in de vorm van een leveringsrecht niet verzekerd kan worden door een conservatoir beslag als het onderhavige.

Van Dalen  — Van Loon BV heeft zich er nog op beroepen dat er geen vrees voor verduistering zou zijn. Zij heeft echter ter zitting verklaard de villa te willen verbouwen tot kantoorpand. Voor Van Leeuwen staat dit materieel gelijk aan ‘verduistering’. De villa zou voor hem — plastisch chirurg — onbruikbaar worden als woonhuis annex praktijkruimte.

Wij zien dan ook geen aanleiding om op grond van de door Van Dalen  — Van Loon BV aangevoerde argumenten de opheffing van het beslag te gelasten, althans dit — als gevorderd — waardeloos te verklaren.

(enz.)